TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: LUIS FERNANDO PEREIRA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad número V.6.282.015.

APODERADOS DE LA ACTORA: CARLOS DÍAZ ZORRILLA y GERMÁN ANTONIO RONDÓN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 59031 y 71776, respectivamente.

PARTE ACCIONADA: HECTOR ALFREDO DECLERK y ALICIA DIANA BERTOTTO DE DECLERK, venezolanos, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad número 9.878.893 y 11.674.831, respectivamente.

APODERADOS DE LA ACCIONADA: FRANCISCO JESÚS ORTÍN HERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el número 10.1000.

ACCIÓN: Resolución de Contrato - Apelación.

EXPEDIENTE: 05-5875

ANTECEDENTES

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, la apelación interpuesta por el abogado FRANCISCO JESÚS ORTIZ HERNÁNDEZ, titular del cedula de identidad Nº 3.588.781, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 10.100, procediendo en su carácter Apoderado Judicial de los ciudadanos HÉCTOR ALFREDO DECLERK SARDA Y ALICIA DIANA BERTOTTO DE DECLERK, venezolanos, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad número 9.878.893 y 11.674.831 respectivamente, contra decisión que fuera dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA en el juicio que sigue el ciudadano LUIS FERNANDO PEREIRA DA SILVA recibiéndose los autos en fecha once de julio de 2005, procediéndose a darle entrada al archivo, quedando anotado en el libro de causas bajo el número 05-5875, de la nomenclatura llevada por este Tribunal.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

DE LO ALEGADO POR EL ACCIONANTE

La parte actora presentó escrito libelar por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el cual expuso las razones de hecho y de derecho en las que fundamenta su pretensión. Así, realizó un esbozo de todas las situaciones que le llevaron a ejercer la acción aduciendo: Que en fecha 08 de junio de 2000, suscribió Contrato de opción Compra-Venta con los demandados, tal y como consta en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo Nº 78, del tomo 40 de los libros de autentificaciones llevados por ese despacho, el cual acompañó marcado “B”. Que en dicho contrato los demandados se comprometieron a venderle y él a adquirir un inmueble constituido por una casa identificada con el Nº 107, y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, ubicada en Guatire en el Parcelamiento Residencial Los Chaguaramos, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, del cual son propietarios. Que dicho inmueble consta de tres habitaciones con closet, salón-comedor y una cocina y un lavandero, con una superficie de construcción de 135 mts2, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NOROESTE: En 16.75 mts.; con la parcela Nº 108 del mismo parcelamiento; NORESTE: En 7.70 mts., con la calle B-3 del mismo parcelamiento; SURESTE: En 16.75 mts., con la parcela 106 del mismo parcelamiento y SUROESTE: En 3.58 mts., con la parcela Nº 121 y 4,12 mts con la parcela Nº 122, cuyo documento de propiedad fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 11 de mayo de 1989, bajo el Nº 121, folio 121, siendo el precio de venta del mencionado inmueble conforme consta dicho contrato la suma de Bs. 50.000.000,00, entregando el actor la suma de Bs. 3.000.000,00 en el acto de la firma del contrato, con un plazo de un año prorrogable por igual tiempo, para completar la suma de Bs.35.000.000,00, y una hipoteca por Bs. 15.000.000 que se obligaron a constituir en el momento de subscribir el documento de compra-venta definitivo.
Que en esa misma fecha los demandados lo pusieron en posesión del inmueble, donde el actor fijó su residencia con su familia y cumpliendo con lo acordado realizó pagos o abonos de cantidades de dinero con cargo al precio de venta conforme fue pactado en entregas personales y en depósitos bancarios en la cuenta corriente Nº 06-1-014967, perteneciente al codemandado Héctor Declerk en el Banco Canarias de Venezuela.
Que a partir del mes de julio de 2001 aproximadamente, cada vez que el actor se comunicaba con los demandados, estos le manifestaban que no estaban interesados en vender el inmueble y que buscara en donde irse, que no venderían el inmueble por la suma de Bs. 50.000.000,00, sino por la suma de Bs. 100.000.000,00 incumpliendo de esta forma lo convenido; culminando dicha situación que se convirtió en zozobra y preocupación, toda vez que el 15 de junio de 2002 el mencionado codemandado lo amenazo de muerte y lo desalojo de forma ilegal del inmueble.
Que por lo expuesto acude al tribunal a presentar la acción y solicitan que los demandados convengan o sean condenados por el tribunal a la Resolución del Contrato y como consecuencia de ello a pagar o devolver las siguientes cantidades: La suma Bs. 1.000.000,00 que les fue entregado el 01 de junio de 2000 conforme recibo anexo marcado “1”; Bs. 3.000.000,00 abonados en fecha 08 de junio de 2000 conforme consta en el contrato objeto de la litis; Bs. 750.000,00 depositados en la cuenta de codemandado mencionado en fecha 07 de junio de 2000 conforme anexo “2”; Bs. 280.000,00 depositados en fecha 05 de octubre de 2000 en la cuenta mencionada conforme recibo “5”; Bs. 280.000,00 depositados en la cuenta referida el 02 de noviembre de 2000, conforme anexo “7”; Bs. 280.000,00, depositados en la cuenta bancaria mencionada el 08 de enero de 2001, conforma anexo “11”; Bs. 1.500.000,00 depositados en fecha 08 de febrero de 2001 en la cuenta del codemandado conforme anexo “11”; Bs. 280.000,00 depositados en la cuenta del codemandado en fecha 06 de marzo de 2001 conforme anexo “12”; Bs.1.500.000,00 depositados en la cuenta del codemandado el 20 de marzo de 2001, conforme anexo “13”; Bs. 280.000,00 depositados el 04 de abril de 2001 en la cuenta del codemandado conforme anexo “14”; 280.000,00 depositados en fecha 09 de mayo de 2001 en la cuenta del codemandado conforme anexo “15”; Bs. 1.065.000,00 depositados en fecha 26 de junio de 2001 en la cuenta de codemandado conformen anexo “16”; Bs.450.000,00 depositados en fecha 09 de octubre de 2001, en la cuenta de codemandado conforme anexo “17”; Bs. 450.000,00 depositados en la cuenta del codemandado en fecha 12 de diciembre de 2001 conforme anexo “18”; Bs. 450.000,00 depositados en fecha 09 de enero de 2002 en la cuenta del codemandado conforme “19”; Bs. 450.000,00 depositados en la cuenta del codemandado en fecha 13 de febrero de 2002 conforme anexo “20”; Bs. 450.000,00 entregados al ciudadano Héctor Alfredo Declerk en fecha 08 de septiembre de 2001 conforme anexo “21”; Bs. 280.000,00 entregados al mencionado codemandado en fecha 08 de septiembre de 2001 conforme anexo “21”; Bs. 450.000,00 entregados al codemandado antes mencionado en fecha 08 de agosto de 2001, conforme anexo “21”; Bs. 450.000,00 entregados al codemandado en referencia el 08 de julio de 2001 anexo “21”; Bs. 3.000.000,00 entregados al codemandado Héctor Alfredo Declerk en dinero efectivo el día 20 de diciembre de 2000, cumpliendo con la cláusula cuatro del contrato, de lo cual no le entrego recibo; $ 2.000 que al cambio equivale a 2.700.000,00 entregados al mencionado codemandado el 20 de diciembre de 2000, de lo cual no se le entrego recibo; Bs. 2.500.000,00 invertidos en la construcción barrillera con todos sus accesorios en la casa objeto del juicio, la cual fue construida por el actor con dinero de su propio peculio y con la debida autorización del codemandado. Que todas la cantidades ascienden a la suma Bs. 23.695.000,00 que le ha abonado a los demandados, Igualmente demanda la suma de Bs. 23.695.000,00 por concepto de daños y perjuicios que la fueron causados por los demandados, así como el pago de los intereses sobre las cantidades demandadas y la indexación.

DE LO ALEGADO POR LA DEMANDADA

La Parte demandada por mediación de su apoderado judicial abogado Francisco Jesús Ortiz Hernández, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, mediante escrito de fecha 11 de febrero de 2003, admitió los siguientes hechos: 1º) Haber suscrito el Contrato de Opción de Compra-Venta, objeto de demanda. 2º) Los términos que el actor señala en la demanda, con respecto al Contrato de Opción de Compra-Venta, y 3º) Finalmente admite que en ejecución del referido Contrato pusieron en posesión del inmueble a la parte actora y que han recibido cantidades de dinero hasta por la suma de Bs. 15.495.000,00 conforme a la cláusula Tercera de referido Contrato de Compra-Venta objeto del presente proceso.
En la parte identificada –II- de dicho escrito de contestación a la demanda, niegan y rechazan haber recibido de la parte actora cantidades de dinero hasta por la suma de Bs. 8.000.000,00 en los ordinales 26º, 27º y 28º del respectivo libelo de demanda.
Señalan además que el ordinal 28º es muy particular ya que niegan y rechazan haber dado ninguna autorización para la construcción ahí reseñada.
Igualmente niegan y rechazan haber incumplido el contrato de opción de compra-venta que sirva de base para la presente demanda y cualquiera de las afirmaciones y circunstancias que alega el actor en su demanda.
Finalmente hacen notar que la cantidad de Bs. 15.495.000,00 que admiten haber recibido, la retienen a su favor en atención al contenido de la cláusula Décima del contrato objeto del presente juicio.

ACTUACIONES EN EL A QUO

En fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2002 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha ocho (8) de enero de 2003 los demandados en el presente juicio se dan por notificados tal como se evidencia de los folios 48 y 49.

En fecha once (11) de febrero de 2003, compareció por ante el A quo, abogado FRANCISCO JESÚS ORTIZ HERNÁNDEZ, apoderado Judicial de los ciudadanos HÉCTOR ALFREDO DECLERK SARDA Y ALICIA DIANA BERTOTTO DE DECLERK, consignando escrito contentivo de la contestación a la demanda.

Abierta la causa a pruebas, la Doctora Mariela Fuenmayor, asumió el conocimiento de la causa, ordenando notificar a la parte demandada mediante boleta (folio 59, 60 y 61).

DE LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA

En fecha 24 de febrero de 2005, el Juzgado de origen dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda, resuelto el contrato de compra venta, condenando a los demandados a la devolución de las sumas de dinero dadas en abono por el actor, con sus respectivos intereses y ajuste inflacionario, para lo cual acordó experticia complementaria del fallo, estimándose como base la suma de Bs. 15.495.000, bajo las siguientes consideraciones:

“…Ha sido categórica la doctrina en cuanto a que el código civil ordena que la obligaciones debe cumplirse exactamente como han sido contraídas, haciendo responsables al deudor de los daños y perjuicios en caso de contravención, en consecuencia la vía accesible cuando se trata del no cumplimiento de una convención nace del contrato no cumplido. Por lo tanto al haber quedado demostrado entre las partes existía un contrato de opción de compra de un inmueble, y ese contrato no fue cumplido por los demandados, esta situación demarcó el camino a seguir que es el indicado en el citado articulo 1.167 del Código Civil .Igualmente, el actor en su libelo señala “(…) Por todos los hechos narrados anteriormente ciudadano Juez, es por lo que acudo ante su competente autoridad, para demandar como en efecto formalmente demando a los ciudadanos HÉCTOR ALFREDO DECLERK SARDA Y ALICIA DIANA BERTOTTO DE DECLERK de las características antes mencionadas para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en lo siguiente: A: …B: DAÑOS Y PERJUICIOS. La cantidad de veintitrés millones seiscientos noventa y cinco mil bolívares (Bs., 23.695.000,00) por concepto de DAÑO Y PERJUICIOS causados a mi representado (…)”; por su parte los demandados en su escrito de contestación a la demanda señalan al tribunal que retienen la cantidad Bs. 15.495.000,00 que les fue entregada por el actor en atención a la cláusula Décima del Contrato de Opción de Compra Venta objeto del presente juicio. En efecto el resarcimiento previsto en el articulo 1.167 eiusdem, se presenta como una subrogación del incumplimiento en especie de la obligación, lo cual significa que el accionante en resolución y daños y perjuicios recibe un interés equivalente al que habría obtenido con el cumplimiento del contrato. Debe existir entonces una relación de cusa y un efecto entre la culpa y el perjuicio resultante del incumpliendo. Sin embargo la cláusula décima del contrato objeto de este proceso textualmente señala: “Si EL OPTANTE desistiere del la compra, o no concurriere al acto de protocolización, del documento definitivo o en general, cuando incumpliere con cualquiera de las obligaciones especificada en este documento será sancionada a titulo de Cláusula Penal respectiva, si el incumplimiento fuere por parte de LOS OPCIONANTES, estos tendrán que devolver el monto recibido por EL OPTANTE inmediatamente como indemnización de daños y perjuicios, en el momento que se desistiera da la venta o de la compra, una vez informadas algunas de las partes por escrito”; No existiendo en autos la demostración de que las partes haya sido informada por la otra del desistimiento de la negación, no obstante, al intentar el actor su demanda resolutoria del contrato que nos ocupa, el demandado admitió casi en totalidad los alegatos expuestos en el libelo, a excepción de los puntos Números 26,27, y 28, cuyo contenido niegan y rechazan, por tanto considera esta juzgadora que en cumplimiento de la Cláusula Décima, los demandados deben devolver las cantidades de dinero pactada en la cláusula Tercera del tanta veces mencionado Contrato de Opción de Compra Venta, toda vez que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

ACTUACIONES EN ESTE TRIBUNAL

En fecha, treinta (30) de Junio de 2005, fue recibido el presente expediente y mediante auto de fecha once (11) de julio de 2005, se le dio entrada al archivo bajo el número 05-5875, nomenclatura llevada por éste Tribunal superior, fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes, los cuales fueron consignados por la representación judicial de la parte demandada recurrente, el 20 de septiembre de 2005.

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

En escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, hoy recurrente, se alegó entre otras cosas lo siguiente:

 Que lo que interesa indicar es la falta de correspondencia entre el planteamiento del problema y la solución dada al mismo, al señalarse que el incumplimiento del Contrato de Opción Compra Venta condujo a su resolución, para luego condenar a los demandados, sin solución la continuidad al pago de la ya indicada cantidad en calidad de devolución de las sumas aportadas por la parte actora.

 Que la sentenciadora condena al pago de una determinada cantidad de dinero a los demandados a favor del actor, sin que en la parte motiva se determine en que se basa la juzgadora para atribuir a los demandados la responsabilidad del incumplimiento que produjo la resolución del contrato.

 Que la sentenciadora omitió la Cláusula Octava del Contrato de Compra Venta conforme a la cual el actor “notificaría por escrito a los opcionantes (Demandados) por lo menos (3) días de anticipación para la firma del documento de compra venta en el Registro respectivo”, y además manifestó que en el expediente no consta que el demandante haya notificado acerca del día en se firmaría el documento de Compra Venta en la Oficina de registro.

 Que la cláusula octava determina quién es el causante del incumplimiento, según el Contrato de Opción de Compra Venta y la Cláusula Décima la sanción aplicable. En el caso “Sub-Índice” el responsable ha sido el propio actor por la falta del aviso oportuno y por escrito y la sanción aplicable es la retención del dinero recibido por la parte de los demandados, la cual suma -en todo caso- es equivalente al alquiler correspondiente al lapso de dos (2) años en los que habitó el demandante al demandado. O, es que se pretende que ese tiempo de habitación haya sido gratuito en beneficio del actor?”

 Solicitó entre otras cosas la representación judicial de la parte demandada, que se levanten de inmediato las medidas de prohibición de enajenar y gravar el inmueble al cual se refiere el Contrato de opción de Compra Venta resuelto por incumpliendo del actor.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DEL RECURSO DE APELACIÓN: Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por la parte demandada, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada. Nada obsta a que ambas partes, en actitud recíproca y con finalidades contrarias, apelen simultánea o sucesivamente, pero dentro del plazo legal, de una misma resolución.

La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano, a saber: “Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina”

La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).

Realizado como fue el análisis, del recurso antes ya definido, corresponde hacer una revisión de lo dispuesto por el Tribunal que conoció en primer grado de jurisdicción, de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento planteada por la parte actora así:
CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:
La acción ejercida por la actora en el presente juicio es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, según el cual, en los contratos bilaterales puede demandarse el cumplimiento del contrato o su resolución y, en ambos casos, reclamar los daños y perjuicios si se hubieren causado por el incumplimiento.

En el presente caso, la actora adicionó a su pretensión la devolución de cantidades de dinero, especificadas en su escrito libelar, así como daños y perjuicios, intereses e indexación.

CARGA PROBATORIA:
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En el presente caso, alegó el actor que en fecha 08 de junio de 2000, suscribió Contrato de opción Compra-Venta con los demandados, tal y como consta en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, lo cual no constituye un hecho controvertido dados los términos del escrito de contestación a la demanda.
Alegó además que en dicho contrato los demandados se comprometieron a venderle y él a adquirir un inmueble constituido por una casa identificada con el Nº 107, y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, ubicada en Guatire en el Parcelamiento Residencial Los Chaguaramos, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, del cual son propietarios, lo cual tampoco es un hecho controvertido en el presente juicio.
Adujo que, el precio de venta del mencionado inmueble conforme consta de dicho, se estableció en la suma de Bs. 50.000.000,00, entregando el actor la suma de Bs. 3.000.000,00 en el acto de la firma del contrato, con un plazo de un año prorrogable por igual tiempo, para completar la suma de Bs.35.000.000,00, y el resto, sería pagado mediante hipoteca convencional que se obligaron a constituir los demandados en el momento de suscribir el documento de compra-venta definitivo y que, los demandados lo pusieron en posesión del inmueble, hechos éstos que no fueron objeto de negativa alguna por parte del demandado.
Expresó que, cumpliendo con lo acordado realizó pagos o abonos de cantidades de dinero con cargo al precio de venta conforme fue pactado en entregas personales y en depósitos bancarios, estableciendo que había abonado la suma de VEINTE Y TRES MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, a lo cual alegó la parte demandada que había recibido solamente la suma de QUINCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, rechazando haber recibido lo señalado en los ordinales 26º, 27º, y 28º del libelo, lo que suma OCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES, por lo que, tratándose de una negativa simple, le corresponde a la parte actora la prueba sobre las sumas que la demandada negó haber recibido.
Señaló que, a partir del mes de julio de 2001 aproximadamente, cada vez que el actor se comunicaba con los demandados, estos le manifestaban que no estaban interesados en vender el inmueble y que buscara a donde irse, que no venderían el inmueble por la suma de Bs. 50.000.000,00, sino por la suma de Bs. 100.000.000,00 incumpliendo de esta forma lo convenido; habiendo negado la demandada y rechazado haber incumplido con el contrato, por lo que corresponde al actor la carga de la prueba sobre el incumplimiento de los demandados, lo cual situó además en el alegato concerniente a que el 15 de junio de 2002 el codemandado lo amenazó de muerte y lo desalojó de forma ilegal del inmueble.
Planteada la litis en los términos expuestos, es obvio que la controversia se sitúa en el incumplimiento que el actor atribuye a los demandados, para cuya decisión es necesario hacer un análisis del contenido del contrato con la finalidad de determinar cuáles eran esas obligaciones.

DEL CONTRATO CUYA RESOLUCIÓN SE PRETENDE:
Entre los folios 13 al 15 del expediente que se examina, cursa el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual se interpreta a continuación por lo que respecta a las cláusulas contentivas de obligaciones:
Según la cláusula tercera el optante (actor) se comprometió a pagar el precio convenido de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, entregando en el momento de la opción la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES, comprometiéndose a pagar TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, mediante abonos que haría durante un lapso de doce meses, prorrogable por igual tiempo y, el resto del precio lo pagaría en el momento de la protocolización, o mediante una hipoteca convencional a favor de los vendedores promitentes.
Según la cláusula cuarta los demandados se comprometieron a aceptar abonos parciales imputables al precio convenido durante la vigencia del contrato, que como antes se acotó, se fijó en un año, prorrogable por igual tiempo.
Según la cláusula sexta, convinieron las partes en otorgar el documento público de compra venta en la oficina de registro correspondiente.
Según la cláusula séptima, el actor asumió la cancelación de todos los gastos necesarios para la realización de la negociación, incluyendo derechos de registro, traslados y, honorarios de abogado.
Según la cláusula octava, el actor se comprometió a notificar a los demandados, con por lo menos tres días de anticipación, la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
De acuerdo a la cláusula décima, de confusa redacción, pues señala una sanción al incumplimiento del actor que califica de cláusula penal, sin que se especifique en qué consiste, si incumplieran los demandados, tendrían que devolver las sumas recibidas.
Al respecto se observa:
Emerge del contenido del contrato suscrito entre las partes que, los demandados no asumieron más obligaciones que las relativas a mantener vigente la opción hasta un máximo de veinte y cuatro meses, contados a partir del 08 de junio de 2000, fecha del otorgamiento del contrato, durante los cuales recibirían abonos parciales hasta completar la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES y, una vez, recibida la expresada cantidad, debían acudir a otorgar el documento definitivo de la negociación, previo aviso dado por el demandante, quien asumió todas las gestiones relativas al registro.
Ahora bien, de la lectura del escrito contentivo de la pretensión del actor, se desprende que el incumplimiento que atribuye a los demandados se sitúa en alegatos concernientes a un desistimiento unilateral que le impidió cumplir sus obligaciones, pues según argumentó, a partir del mes de julio de 2001 aproximadamente, cada vez que el actor se comunicaba con los demandados, estos le manifestaban que no estaban interesados en vender el inmueble y que buscara a donde irse, que no venderían el inmueble por la suma de Bs. 50.000.000,00, sino por la suma de Bs. 100.000.000,00 incumpliendo de esta forma lo convenido. De esta manera, sitúa el actor el incumplimiento de los demandados al vencimiento del primer plazo de doce meses, comenzando la prórroga contractual. De allí la necesidad de examinar las pruebas aportadas a los autos, con la finalidad de determinar la existencia o no del fundamento de la pretensión del actor.

1) Pruebas aportadas por los actores con el libelo

Con su libelo de demanda los actores promovieron las siguientes pruebas:

- Original del Poder otorgado y autentificado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, el 23 de julio de 2002, autenticado bajo Nº 66, tomo 44, de los libros de autentificaciones, del cual se evidencia que el ciudadano LUIS FERNANDO PEREIRA DA SILVA, confirió poder a los abogados CARLOS DÍAZ ZORRILLA y GERMÁN ANTONIO RONDÓN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 59031 y 71776, respectivamente.

- Original de Contrato de Compra Venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo Nº 78, del tomo 40 de los libros de autentificaciones en fecha 08 de junio de 2000, el tribunal le confiere a este documento pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como evidencia de la existencia de la relación contractual entre las partes, cuyos términos, condiciones y duración han sido debidamente convenidos, los cuales fueron analizados en párrafos anteriores, en cuanto a las obligaciones asumidas y las sanciones ante el incumplimiento.

- Copias y originales de diversos comprobantes de pago, los cuales no fueron impugnados por los demandados, pues más bien aceptaron haber recibido pagos, aunque no por el monto expresado en la demanda y, documentos privados que no fueron objeto de desconocimiento o impugnación alguna, por lo que se tienen por reconocidos, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil:
(i) Recibo original emitido por el Sr. Héctor Alfredo Declerk quien recibe del Sr. Fernando Pereira Da silva, la cantidad Bs. 1.000.000,00 en cheque del Banco Venezuela Nº 44458777, como abono previo a la Opción a Compra del inmueble antes mencionado.
(ii) Planilla de Depósito del Banco Canarias de Venezuela, C.A. Nº 39731 de fecha 07-06-2000, la cual acredita Bs. 750.000,00, al Sr. Héctor Declerk depositados por Mercedes de Pereira.
(iii) Planilla de Deposito Nº 269802 del Banco Canarias de Venezuela, C.A., fecha 06 de julio de 2000, la cantidad de Bs. 280.000,00 acreditados a Héctor Declerk depositados por Darío Pereira.
(iv) Planilla de Deposito Nº 353326, del Banco Canarias de Venezuela, C.A., de fecha 02 agosto de 2000, por la suma de Bs. 280.000,00, emitido por Elvira Pereira y abonados a la cuenta de Héctor Declerk.
(v) Planilla de Depósito del Banco Canarias de Venezuela, C.A. emitida por Mercedes de Pereira, bajo el Nº 595726, de fecha 05-10-2000 acreditando Bs. 280.000,00 al Sr. Héctor Declerk.
(vi) Planilla de Deposito del Banco Canarias de Venezuela, C.A., Nº 595727, de fecha 02-11-2000, Bs. 280.000,00, a favor de. Héctor Declerk y depositado por Elvira Pereira.
(vii) Recibo original por medio del cual el Sr. Héctor Declerk recibe la cantidad de Bs.450.000,00.
(viii) Planilla de Deposito Nº 1020770, del Banco Canarias de Venezuela, C.A., de fecha 07-12-2000, Bs. 280.000,00, emitido por D. Pereira y abonados a la cuenta de Héctor Declerk.
(ix) Planilla de Deposito del Banco Canarias de Venezuela, C.A. Nº 353331 de fecha, 08 de enero de 2001, Bs. 280.000,00 acreditados a Héctor Declerk depositados por Darío Pereira.
(x) Planilla de Deposito Nº 1068131, del Banco Canarias de Venezuela, C.A., de fecha 07-02-2001, depositado por Darío Pereira y abonados a la cuenta de Héctor Declerk.
(xi) Planilla de Deposito del Banco Canarias de Venezuela, C.A. Nº 1068095, de fecha 08 de febrero de 2001, Bs. 1.500.000, acreditados a Héctor Declerk depositados por Darío Pereira.
(xii) Planilla de Deposito Nº 1276970, del Banco Canarias de Venezuela, C.A., fecha 06-03-2001, depositado por Darío Pereira, abonando Bs. 280.000,00, a la cuenta de Héctor Declerk.
(xiii) Planilla de Deposito Nº 1446549, del Banco Canarias de Venezuela, C.A., fecha 20-03-2001, depositado por Darío Pereira acreditando Bs. 1.500.000,00, al Sr. Héctor Declerk.
(xiv) Planilla de Deposito del Banco Canarias de Venezuela, C.A. Nº 1611084, fecha, 04-04-2001, Bs. 280.000,00 acreditados a Héctor Declerk y depositados por Darío Pereira.
(xv) Planilla de Deposito del Banco Canarias de Venezuela, C.A. Nº 1285995, de fecha, 09-05-2001, Bs. 280.000,00 acreditados a Héctor Declerk, depositados por Darío Pereira.
(xvi) Planilla de Deposito Nº 1649386, del Banco Canarias de Venezuela, C.A., fecha: 26 de julio 2001, por la suma de Bs. 1.065.000,00, depositados por Darío Pereira y abonados a la cuenta de Héctor Declerk.
(xvii) Planilla de Deposito Nº 1958340, del Banco Canarias de Venezuela, C.A., fecha: 09-10-2001, Bs. 450.000,00, acreditados a la cuenta de Héctor Declerk y depositados por Dario Pereira.
(xviii) Planilla de Deposito del Banco Canarias de Venezuela, C.A. Nº 2175222 de fecha 12-12-2001, la cual acredita Bs. 450.000,00, al Sr. Héctor Declerk depositados por F. Pereira.
(xix) Planilla de Deposito Nº 2304144 del Banco Canarias de Venezuela, C.A., fecha 09 de enero de 2002, por la cantidad de Bs. 450.000,00 acreditados a Héctor Declerk depositados por F. Pereira.
(xx) Planilla de Deposito Nº 2304147, del Banco Canarias de Venezuela, C.A., fecha 13-02-2002, depositado por E. de Pereira acreditando Bs. 450.000,00, al Sr. Héctor Declerk.
(xxi) Recibos Originales unificado, cursante al folio 36, el cual consta que el Sr. Hector Deckler recibió las siguientes cantidades, Bs. 450.000,00, a cuenta de actualización de precio del inmueble tanta veces antes mencionado, en fecha 8 de septiembre de 2001; otro de Bs. 280.000,00, fecha 08-09-2001, Bs. 450.000,00, cuota del mes de junio, Bs. 450.000,00 a cuenta de actualización de precio, fecha 08-08-2001; y por ultimo Bs. 450.000,00, fecha 08-07-2001 por el mismo concepto.
Con estos documentos, el actor haber pagado las cantidades que allí se determinan. Sin embargo, como los demandados aceptaron haber recibido la suma de QUINCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, se da por probado el pago por la expresada cantidad.
(xxii) Copia simple del documento, mediante el cual, los demandados adquirienon el inmueble a que se refiere el presente juicio, del cual se evidencia que ellos son los propietarios, cuestión que no ha sido debatida.

2) Pruebas aportadas por la parte demandada:

El apoderado judicial abogado Francisco Jesús Ortiz Hernández, en fecha 11 de febrero de 2003, mediante escrito, promovió pruebas en los siguientes términos:

Invocó el merito favorable de la circunstancia que se deriva del lapso entre el 8 de junio de 2002 (vencimiento de la opción de compra venta) y el 2 de agosto de 2002 (fecha de interposición de la demanda) “como demostración de la falsedad de la alegación de la parte actora en el sentido de haber sido amenazada para entregar el inmueble, cuando en realidad lo que sucedió es que dicho inmueble fue abandonado por la referida parte actora” (sic); observando quien decide que lo que la parte demandada promovió como prueba constituye un alegato sobre hechos que no fueron aducidos en la oportunidad de la contestación de la demanda. Por lo tanto, ninguna evidencia aportó la parte demandada sobre abandono del inmueble.
CONCLUSIONES:
No fue un hecho controvertido en el presente juicio la celebración del contrato de opción de compra venta en los términos que fueron interpretados anteriormente. Por otra parte, los demandados aceptaron haber recibido durante la vigencia del contrato la suma de QUINCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES y el actor no acreditó haber pagado una suma mayor, por lo que evidentemente, hubo un incumplimiento del actor en cuanto a su obligación de pagar la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES en el plazo máximo de veinte y cuatro meses; razón por la cual, si la obligación de los demandados era la de mantener la opción durante el lapso en que recibirían la suma pactada y, durante ese lapso no la recibieron, obviamente que no estaban obligados a suscribir el documento definitivo de compra venta y, cualquier gestión del actor encaminada al otorgamiento, habría sido infructuosa y carente de contenido jurídico, porque se había vencido la opción sin que se hubiesen cumplido sus condiciones.
Los demandados negaron enfáticamente haber incurrido en incumplimiento y, a juicio de quien decide, ninguna prueba aportó la actora en este sentido lo cual era su carga en el presente juicio. Lo que aquí sucedió es que la opción se venció, sin que el actor hubiera cumplido las condiciones de la cláusula tercera.
El actor demandó la resolución del contrato y su pretensión no puede prosperar porque fue él quien incumplió la contratación. Por otro lado, los demandados aceptaron haber recibido abonos, señalando que los retendrían por concepto de daños y perjuicios, es decir, invocaron daños y perjuicios pero no demandaron ni la resolución del contrato, ni los daños y perjuicios, cuestión que es jurídicamente posible, porque las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y, porque las acciones previstas en el artículo 1167 Sustantivo, no son dependientes unas de otras, sino que son hermanas nacidas de una misma fuente, que es el incumplimiento y, con base en éste puede ejercerse aisladamente una cualquiera de ellas, con igual autonomía que las otras, o acumularse las que no sean incompatibles, como lo serán la resolución y el cumplimiento o las mismas incompatibles, una como subsidiaria de la otra.
En esta situación, porque los demandados no reclamaron expresamente los daños y perjuicios, ni invocaron el incumplimiento del actor, ninguna decisión puede tomarse sobre si tienen derecho a la retención que invocaron, ante el peligro de incurrir en vicios de la sentencia que la harían absolutamente nula. Sería entonces materia de un proceso distinto.
En el mismo sentido, porque los demandados no solicitaron la resolución del contrato, nada puede decidirse al respecto y tendrían las partes que someter el asunto a un juicio separado, si a bien lo tuvieran.
En consecuencia, debido a que la demanda del actor tampoco prosperó, no puede quien decide declarar la resolución del contrato de ninguna manera y así se establece
DECISION

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación ejercida por los ciudadanos HECTOR ALFREDO DECLERK y ALICIA DIANA BERTOTTO DE DECLERK, antes identificados, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 24 de febrero de 2005, la cual se revoca.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS intentara el ciudadano LUIS FERNANDO PEREIRA DA SILVA en contra de HECTOR ALFREDO DECLERK y ALICIA DIANA BERTOTTO DE DECLERK, la cual versó sobre el documento autenticado en fecha 08 de junio de 200, ante la Notaría Pública del municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el no. 78, Tomo 40 y sobre el inmueble constituido una casa identificada con el Nº 107, y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, ubicada en Guatire en el Parcelamiento Residencial Los Chaguaramos, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, con una superficie de construcción de 135 mts2, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NOROESTE: En 16.75 mts.; con la parcela Nº 108 del mismo parcelamiento; NORESTE: En 7.70 mts., con la calle B-3 del mismo parcelamiento; SURESTE: En 16.75 mts., con la parcela 106 del mismo parcelamiento y SUROESTE: En 3.58 mts., con la parcela Nº 121 y 4,12 mts con la parcela Nº 122, cuyo documento de propiedad fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 11 de mayo de 1989, bajo el Nº 121, folio 121.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DE ESTE DESPACHO.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los tres (3) del mes de julio de 2006. Año 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
LA JUEZ,

HAYDÉE ALVAREZ DE SOLTERO

EL SECRETARIO,

MARIO ESPOSITO CASTELLANOS.
En la misma fecha, siendo la 01:45 p.m., se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado en el expediente 05-5875.

El Secretario,

Mario Esposito.

HAdeS/ME
EXP: 05 5875