TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: TOMÁS GONZÁLEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No 253.172.

APODERADO JUDICIAL:
BLANCA FÉRNANDEZ, venezolana, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 33.441.

PARTE DEMANDADA: DAGMAR XIOMARA RAMÍREZ RUÍZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No 6.110.605.

APODERADO JUDICIAL: CELSO JOSÉ OUTUMURO PULIDO, venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No 93.140

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE E-2006-162
SENTENCIA DEFINITIVA
I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda de resolución de contrato presentado en fecha 25 de enero de 2006 ante este Órgano Jurisdiccional por la profesional del Derecho BLANCA FÉRNANDEZ, con el carácter de apoderada judicial del ciudadano TOMÁS GONZÁLEZ MARTÍNEZ, contra la ciudadana DAGMAR XIOMARA RAMÍREZ RUÍZ.

En fecha 03 de febrero de 2006, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación.

En fecha 24 de marzo de 2006 la Alguacil presentó diligencia dejando constancia de no haber logrado la citación personal de la demandada, por lo que, en fecha 23 de marzo de 2006 la parte actora solicitó la citación cartelaria, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 03 de abril de 2006.

Cumplidas las formalidades de la citación, en fecha 24 de mayo de 2006 compareció la parte actora y otorgó poder apud acta al abogado CELSO JOSÉ OUTUMURO PULIDO.

En la oportunidad procesal correspondiente el apoderado judicial de la parte accionada presentó escrito de contestación de la demanda.

Abierto el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa lo siguiente:
Fundamentó la parte actora la demanda de la manera siguiente: “En fecha primero (01) de enero de 1996 mi poderdante suscribió contrato de arrendamiento por un año fijo, el cual llegó a su vencimiento el 31 de diciembre de 1996, pero LA ARRENDATARIA continuó con el disfrute del apartamento sin oposición del ARRENDADOR, dando origen a una tácita reconducción de la relación arrendaticia y originando que hasta la presente fecha continúe LA ARRENDATARIA, en el goce y disfrute pacífico del inmueble arrendado, el Contrato de Arrendamiento se suscribió con la ciudadana DAGMAR XIOMARA RAMÍREZ RUÍZ (…) Un ejemplar de dicho Contrato lo acompaño marcado “B” en dicho contrato la arrendataria se comprometió a pagar la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), el canon fue cancelado por LA ARRENDATARIA de forma absoluta hasta el mes de diciembre de 1999, fecha en la cual dejó de cancelar el canon de arrendamiento. (…) Es el caso ciudadana Juez, que la arrendataria, ciudadana DAGMAR XIOMARA RAMÍREZ RUÍZ, antes identificada ha incurrido en la violación de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento anteriormente referido, al no cancelar los cánones de arrendamiento que corresponden a los años que van desde el mes de enero del año dos mil (01-01-2000) hasta el mes de diciembre de 2005 (31-12-05), es decir, sesenta (60) mensualidades o cánones de arrendamiento, cada uno de los meses por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) todo lo cual asciende a la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo) situación esta que coloca a la ARRENDATARIA en incumplimiento de contrato …” Que por tales razones demanda en forma principal a la ciudadana DAGMAR XIOMARA RAMÍREZ RUÍZ para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: En la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble arrendado y, en forma subsidiaria los daños y perjuicios derivados de la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, los cuales ascienden a la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo), los que se siguieren venciendo hasta la entrega material del inmueble y los intereses moratorios sobre los mismos, más las costas del presente juicio.

Su pretensión la basa en lo establecido en el artículo 34, numeral literal a) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del modo siguiente: “Además del contenido del propio contrato de arrendamiento, en forma muy especial en la cláusula Segunda del mismo, fundamento la presente acción el artículo 34, numeral (Sic) a) y 39 de la NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIOS cuyos contenidos son del tenor siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble…” “cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas” “El Juez, a solicitud del arrendador decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble…” Y en los Artículos 1579, 1592, 1159, 1160, 1164, 1167, 1266 del Código Civil”.

En la oportunidad de dar contestación a la litis el defensor judicial designado rechazó la demanda; negando en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar, alegando lo siguiente: “… Nuevamente negamos, rechazamos y contradecimos la presente demanda ya que la misma esta fundamentada en hechos, que en lo absoluto tienen algo que ver con la realidad sobre la situación actual de la relación arrendaticia existente entre mi mandante y la parte actora, ya que contrario a que mi mandante ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento demandados, la misma en este momento se encuentra de manera excesiva en un saldo a su favor, ya que siempre ha cancelado cualquier cantidad (Sic) de cánones arrendatarios tal como se muestra de los depósitos bancarios realizados en la cuenta de ahorro No 0102 0138 19 0101385 737 del Banco de Venezuela a nombre del arrendador ciudadano TOMAS GONZALEZ MARTINEZ ya identificado y que a continuación detallamos y que anexamos a la presente contestación (…). Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 1296 del Código Civil alegamos haber cancelados (Sic) todos los cánones de arrendamiento anteriores al 27 de enero de 2.005 (Sic) y con posterioridad todos los cánones vencidos y los que se sigan venciendo hasta el año 2.013 (Sic) o todo evento (Sic) hemos cancelado la totalidad del monto demandado y los que se siguieren venciendo. Continúa su argumentación citando doctrina inquilinaria y civilista para desvirtuar la pretensión del actor.

Trabada en esta forma la litis, se precisa dejar sentado de manera preliminar que es un principio civilista que las obligaciones deben observarse exactamente como han sido pautadas y, que específicamente en materia inquilinaria el Código Civil contempla en sus artículos 1579 al 1628 las que competen a cada parte, siendo que las obligaciones principales del arrendatario son: 1º) Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, y 2º) Pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (Artículo 1592 ejusdem), y la segunda de las mencionadas es la que caracteriza a este tipo de contratos, pues está contenida en su propia definición, prevista en el artículo 1579 ibidem, a saber: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…” (SUBRAYADO DEL TRIBUNAL), y es precisamente por la que se demanda en el presente juicio.

Sentado lo anterior, pasa esta sentenciadora a examinar el material probatorio aportado por las partes, de conformidad con el artículo 509 del texto adjetivo civil, tomando en cuenta para ello las reglas que informan la distribución de la carga de la prueba contenidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil que disponen que solo compete al demandante demostrar la obligación contractual del demandado pues la falta de pago por mandato de los artículos citados está exenta de prueba para el acreedor.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• Original de contrato de arrendamiento (documento privado) suscrito entre las partes, presentado como instrumento fundamental de la demanda, el cual no fue desconocido por la parte demandada, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Diecinueve (19) Planillas de depósitos efectuados en la Cuenta de Ahorros No 01020138190101385 737 del Banco de Venezuela a nombre del arrendador ciudadano TOMAS GONZALEZ MARTINEZ, titular de la Cédula de Identidad No 253.172 por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00) cada una, catorce (14) de ellas con fecha: 27 de enero de 2005 y cuatro (4) con fecha: 28 de diciembre de 2005, las cuales coinciden en cuanto a fecha y monto del depósito con los datos suministrados por la citada entidad bancaria a través de la prueba de informes, constituyen prueba de hacerse efectuado tales pagos.

Ahora bien, en el contrato inquilinario bajo examen las partes dispusieron en su Cláusula Segunda lo siguiente: “El canón (Sic) de arrendamiento es la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 20.000) mensuales que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar por mensualidades.”, sin establecerse si se trataba de mensualidades adelantadas o vencidas, así como tampoco el lugar de pago, por lo que esta sentenciadora hace uso de la facultad que le otorga el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, e interpreta ante esta deficiencia del contrato y en aplicación el principio de interpretación extensiva a favor del arrendatario que se trata de mensualidades vencidas y que la forma de pago debió hacerse conforme lo prescribe el artículo 1295 del Código Civil, que reza: “El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato: Si no se ha fijado el lugar y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto en la época del contrato. Fuera de estos dos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528”. En consecuencia, el modo de pago a través de depósitos bancarios en la cuenta del arrendador no es válida.

Empero, en aplicación al derecho a la defensa de la parte demandada quien trajo a lo autos pruebas con el objeto de demostrar el cumplimiento de la obligación demandada, esta sentenciadora las analiza exhaustivamente y advierte que tales cancelaciones fueron efectuadas en dos días, a saber: el 27 de enero de 2005, cuando se consignó la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÏVARES (Bs 1.400.000,00) y el 28 de diciembre de 2005, cuando se depositó la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÏVARES (Bs 1.400.000,00), no ajustándose así al modo de pago mensual establecido en el contrato de arrendamiento, por lo cual se tienen por extemporáneas y originan el derecho de la parte actora a demandar la resolución de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil. Así se declara.

En cuanto al alegato esgrimido por la parte accionada relativo a que en el presente caso opera la presunción legal contenida en el artículo 1.296 del Código Civil, se observa que para que tenga aplicación dicha presunción hominis debe efectivamente demostrarse el pago en las condiciones establecidas por las partes, lo cual, como se señaló con inmediata anterioridad no fue acreditado por la arrendataria. En consecuencia no se presume pagada cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento. Así se declara.

Por último, advierte quien aquí decide que el actor fundamenta su acción de resolución de contrato en el literal a) del artículo 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es improcedente, por cuanto esta disposición normativa se refiere a la acción de desalojo que es diferente a la aquí incoada que tiene su base en el artículo 1167 del Código Civil. Asimismo, invoca el artículo 39 ejusdem, haciendo una transcripción incorrecta, pues este artículo está referido al supuesto de hecho para acordar el secuestro (vencimiento de prórroga legal y no insolvencia en el pago). En consecuencia, esta sentenciadora siguiendo la doctrina jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República que ha determinado que al actor le basta con exponer los hechos correspondiendo al juez calificarlos, declara que el fundamento legal de la presente demanda es el citado dispositivo del Código Civil y no otro.

En cuanto al pago de los daños y perjuicios derivados de la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados y de los que se siguieren venciendo hasta la entrega material del inmueble, el mismo se reputa improcedente por cuanto la parte demandada demostró haber efectuado unas cancelaciones que, aunque extemporáneas, efectivamente se realizaron y, de acordarse lo solicitado, podría ordenarse el pago de una prestación no debida, lo cual es ilegal y así se declara.

DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos:

Se declara Con Lugar la acción de resolución de contrato intentada por el ciudadano TOMÁS GONZÁLEZ MARTÍNEZ, contra la ciudadana DAGMAR XIOMARA RAMÍREZ RUÍZ, identificados en este fallo.

Se condena a la demandada a entregar a la parte actora en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un apartamento distinguido con el número 3, piso 3, ubicado en la Calle Bolívar, Edificio “Simón”, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Se declara improcedente la acción subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios.

Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.

Déjese copia certificada de la sentencia conforme al artículo 248 ejusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil seis (2006). Años 196º y 147º.

LA JUEZ TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ

EL SECRETARIO

RICHARD D. PEÑA V.

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo la 1:00 pm.

EL SECRETARIO

LCH/ev*
Expediente Nro. E-2006-162