TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTE: LUIS MANUEL MENDOZA CALERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.885.434.
APODERADA DEL DEMANDANTE: YDA ALEJANDRA FEO RODRIGUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 72.038
DEMANDADA: MORAIMA DEL CARMEN ROMERO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.526.419, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 52.470.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE Nº 1935-04.
-I-
PARTE NARRATIVA
Por libelo presentado el 27 de julio de 2004, y posteriormente reformado el 10 de agosto del mismo año, correspondió a este Tribunal conocer de la demanda de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento a la que se contraen las presentes actuaciones.
Acompañados como fueron los recaudos respectivos se procedió a admitir la reforma de la demanda por auto del día 11 de agosto de 2004 por los trámites del juicio breve, ordenándose al efecto el emplazamiento de la demandada para el acto de la litis contestación.
En fecha 17 de agosto de 2004, compareció la demandada MORAIMA ROMERO y mediante diligencia se dio por citada en este juicio.
En fecha 19 de agosto de 2004, la demandada ejerciendo su propia representación como profesional del derecho, presentó escrito de contestación de la demanda, en el cual, acumulativamente promovió, además de las cuestiones de fondo, cuestiones previas, las cuales serán debidamente analizadas en capítulo posterior.
En fecha 20 de agosto de 2004, la representación judicial del demandante presentó escrito en el que rechaza las cuestiones previas promovidas por su contraparte.
Dentro del lapso establecido para ello, sólo la parte actora promovió las pruebas que serán analizadas más adelante en orden a la motivación del fallo; sin embargo, en la incidencia abierta con motivo de la oposición formulada por la parte demandada contra la medida de secuestro decretada y practicada en este proceso, ésta promovió algunos elementos que merecen ser analizados como en efecto así lo serán.
Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, y no habiendo ningún impedimento subjetivo en el sentenciador, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
PRIMERO: La litis quedó trabada de la siguiente manera:
La representación judicial del demandante plantea en la reforma de su libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:
1. Que su representado, por intermedio de una persona autorizada por él, celebró un contrato de arrendamiento con la demandada, según consta de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 07 de agosto de 2000, anotado bajo el Nº 29, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
2. Que el contrato en cuestión tuvo por objeto un inmueble de la exclusiva propiedad de su mandante, constituido por el apartamento distinguido con la letra y número U-22, ubicado en la primera planta del edificio U-1, Conjunto Residencial La Laguna, Urbanización Las Rosas, Municipio Zamora del Estado Miranda.
3. Que en el contrato de arrendamiento se estableció una duración de seis (06) meses, contados a partir del 08 de agosto de 2000, prorrogándose el mismo por seis (06) meses adicionales en caso de existir acuerdo mutuo entre las partes.
4. Que por efecto de su prórroga la relación contractual se mantuvo vigente durante el tiempo establecido contractualmente venciendo el día 08 de agosto de 2001.
5. Que el canon mensual de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,oo) pagaderos por mensualidades adelantadas y que la obligación de pago de los cánones de arrendamiento continuaría vigente hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
6. Que la arrendataria ha incumplido con la obligación referida a la entrega del inmueble al vencimiento del término de duración del contrato, ya que en la actualidad continúa ocupándolo a pesar de haber expirado – en fecha 08 de febrero de 2002 – la prórroga legal a que se contrae el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no obstante no haber efectuado pago alguno desde el mes de agosto de 2001.
7. Que infructuosas como han sido las gestiones realizadas a objeto de obtener la desocupación del bien arrendado, su representado ha optado por ocurrir a la vía jurisdiccional a fin de demandar a su arrendataria para que convenga o sea condenada por el Tribunal en: entregar inmediatamente a éste el inmueble dado en arrendamiento, completamente desocupado de bienes y personas, por haber expirado el término de su vigencia o duración; pagarle la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.940.000,oo) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la ocupación ilegítima del bien, correspondientes a veintiséis mensualidades de arrendamiento insolutas; pagar los costos y costas que se ocasionen con motivo de la acción, incluyendo honorarios de abogados.
SEGUNDO: En el escrito presentado en el acto de la litis contestación, la propia demandada, en términos generales, expresa lo siguiente:
1. Promueve en primer lugar las cuestiones previas contenidas en los numerales 2º, 7º, 9º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidos a: la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, la existencia de una condición o plazo pendientes, la cosa juzgada, y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, respectivamente. Al respecto aduce:
a. Que si bien el accionante detenta capacidad civil, pues tiene la aptitud general para ser sujeto de derechos y obligaciones en la esfera del derecho privado, carece de la legitimidad necesaria para ejercer la presente acción toda vez que el actor no figura como parte contratante en el contrato accionado.
b. Que el actor, en fecha 06 de julio de 2004, desistió del procedimiento que había incoado en su contra, en el que se solicitó el cumplimiento de contrato, acción que cursaba en el expediente 1323-01 de la nomenclatura de este Tribunal, el cual fue homologado en fecha 16 de julio de 2004, decisión en la que se ordenó se procediera como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. En consecuencia dicha decisión con autoridad y eficacia de cosa juzgada fue dictada en un juicio en el que se observa concurrencia en la identidad de las personas, identidad del motivo u objeto en las causas, e identidad de las acciones, por lo que la demanda debe quedar desechada y extinguido el proceso.
c. Invoca además, y en el supuesto de que el Tribunal deseche su anterior alegación, la aplicación del artículo 266 del Código de Procedimiento Civil que establece que el desistimiento del procedimiento extingue la instancia pero el demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran 90 días. Por consiguiente habiendo desistido del procedimiento el 6 de julio de 2004, el accionante debía respetar el plazo indicado, resultando inadmisible la demanda por prohibición expresa de la Ley.
2. Como defensa de fondo expresa que el contrato accionado fue estipulado por una duración de seis (06) meses, y que finalizado dicho plazo sin llegar a un mutuo acuerdo con el arrendador, ciudadano JOSE ARAQUE, se permitió y se le dejó quedarse en el inmueble, dejándole el posesión de éste, por lo que a su criterio se presume renovado el contrato y que el mismo se transformó en uno sin determinación de tiempo, tal y como lo determina el artículo 1600 del Código Civil y lo ratifica el artículo 1614 eiusdem.
3. En razón de lo expuesto manifiesta que no puede hablarse de un contrato vencido, en razón que ha devenido en uno por tiempo indeterminado, quedando exceptuado de la aplicación del artículo 38 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4. Además expresa que el demandante no es parte en el contrato de arrendamiento objeto de esta acción, resultando falso que éste le hubiere dado autorización al arrendador JOSE ARAQUE, para que en calidad de intermediario efectuara el arrendamiento, y menos cuando el demandante no ha acreditado su condición de propietario del inmueble.
5. Que la posesión pacífica y continuada del inmueble ha hecho que opere la tácita reconducción del contrato, haciendo que lo conducente sea aplicar el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para accionar el desalojo del inmueble.
6. Que es falso que le adeude al demandante 26 mensualidades de arrendamiento, ya que nunca ha sido parte en la relación contractual ni puede exigir el cumplimiento de una obligación en la cual no fue contraparte.
TERCERO: Las partes aportaron el siguiente material probatorio:
PRUEBAS DEL DEMANDANTE:
1. Acompaña la parte actora al libelo de demanda, copia fotostática del instrumento que acredita a su favor la titularidad de la propiedad del inmueble arrendado, protocolizado ante la otrora Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha 05 de junio de 1998, bajo el Nº 45, Protocolo Primero, Tomo 15. Dichas copias emanan de un instrumento que tiene las condiciones para ser calificado como PÚBLICO y no fueron impugnadas en la oportunidad legal para ello, por lo que conforme lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedigna de sus originales. ASI SE DECIDE.
2. Copia fotostática de una citación expedida a la demandada el 9 de julio de 2001 por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora con motivo de una denuncia propuesta por la ADMINISTRADORA ARZIS. Dicha copia aún cuando emana de un instrumento público administrativo, y no fue impugnada conforme las reglas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no aporta nada a la litis por no referirse a los hechos planteados en la demanda. Por tal motivo se desestima. ASI SE DECLARA.
3. Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre JOSE ALIRIO ARAQUE MORENO y la demandada, objeto de la acción, suscrito ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 07 de agosto de 2000, anotado bajo el Nº 29, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha copia corresponde a un instrumento auténtico, es decir legalmente reconocido, y al no haber sido impugnadas conforme las reglas del artículo 429 el Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas de sus originales. ASI SE DECIDE.
4. Copias fotostáticas del libelo de demanda y auto de admisión de la misma cursante al expediente Nº 1323 de la nomenclatura de este Tribunal, contentivo del juicio por RESOLUCION DE CONTRATO incoado por LUIS MENDOZA contra MORAIMA ROMERO MARTÍNEZ. La copia del escrito libelar por sí sola no constituye un instrumento público; sin embargo la parte actora promovió en el cuaderno de medidas copia certificada de dicho escrito, la cual no fue impugnada en modo alguno, y emerge de autos con toda la fuerza y valor probatorio respecto de su contenido y autoría, ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1. Sólo trae a los autos una copia fotostática de la decisión dictada el 16 de julio de 2004, que homologa el desistimiento del procedimiento formulado por la parte demandante en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguió LUIS MENDOZA contra MORAIMA DEL CARMEN ROMERO MARTÍNEZ, contenido en el expediente 1323-01. Dichas copias no fueron impugnadas por la parte contraria, razón por la cual se tienen como fidedignas de sus originales, conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
CUARTO: Vista la manera como quedó trabada la litis, pasa de seguidas este Juzgador a pronunciar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y conforme lo alegado y probado en autos. Para ello es preciso hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: En primer lugar corresponde a este sentenciador hacer pronunciamiento expreso respecto de las cuestiones previas promovidas en el mismo orden de prelación.
Promueve la demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”. En tal sentido, es necesario dejar bien sentado lo siguiente:
La legitimación en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal toma el nombre de cualidad. De ella deriva al mismo tiempo la noción de capacidad procesal y legitimidad.
La diferencia entre tales conceptos es casi inescindible, sin embargo es importante tener en claro su distinción, así pues que:
La capacidad de ejercicio recibe el nombre de capacidad procesal y viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los derechos o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo. (Ricardo E. La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Pág. 398).
La legitimidad en materia procesal – ex artículo 346 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil- está referida a la capacidad que tiene el sujeto para actuar en cualquier proceso, sea como parte actora o como demandado, como tercero interviniente o adhesivo, etc.
Un ejemplo clásico de la incapacidad procesal, lo es, la minoridad, en tanto que el menor puede ser el legitimado pasivo o activo de una relación procesal, no obstante para actuar en juicio, necesita la representación o autorización, según sea el caso, ora de sus padres – en ejercicio de la Patria Potestad -, o bien de su tutor, una vez abierta la Tutela Ordinaria. Vg. la Curatela de inhabilitados, la Interdicción.
Ahora bien, de la manera como ha sido planteada, la incapacidad tiene que ver con obstáculos que la propia ley impone para el libre ejercicio de los derechos civiles. Así, a los fines de subsanar la falta de capacidad aducida, el legislador estableció la comparecencia del demandante incapaz (menor, entredicho, inhabilitado) legalmente asistido o representado, ex artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso que nos ocupa, la demandada aún cuando admite que el demandante detenta capacidad civil, manifiesta que éste no resulta parte contratante en la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se pide, y por ello, a su decir, carece de legitimidad para el ejercicio de la acción.
Confunde la demandada la capacidad con la legitimación, mejor conocida como cualidad, que tal y como la define el maestro LUIS LORETO, es “…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera…” (LORETO, Luis, (1987) Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, en Ensayos Jurídicos; Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, pp. 182 y siguientes).
Si se considera que la parte que se presenta a ejercer la acción de ejecución del contrato no es aquella a la que la Ley considera habilitada para interponer dicha pretensión, la denuncia no puede ser tramitada a través de la cuestión previa del ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sino como cuestión de fondo, en atención al dispositivo del artículo 361 eiusdem.
En tal virtud, la cuestión previa promovida debe ser declarada IMPROCEDENTE como en efecto ASI SE DECLARA.
SEGUNDA CONSIDERACION: Se formula la delación previa referida a la existencia de la cosa juzgada, y en tal sentido la demandada aduce que la parte demandante siguió con anterioridad un proceso en su contra, que tiene concurrencia en la identidad de las personas, identidad del motivo u objeto en las causas e identidad de las acciones, la cual terminó por desistimiento del procedimiento formulado en fecha 06 de julio de 2004.
Que dicho desistimiento fue homologado en fecha 16 de julio del mismo año, ordenándose en la decisión dictada al efecto que se procediera como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada y se tenga por consumado el desistimiento.
Ahora bien, consta en el expediente la existencia del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguió el actor contra la demandada, que fue sustanciado en el expediente signado con el Nº 1323 de la nomenclatura de este Tribunal. Asimismo, consta que dicho procedimiento terminó por desistimiento del actor, que fue debidamente homologado. No obstante, a todas luces resulta improcedente la delación formulada por la demandada, toda vez que el desistimiento del procedimiento, en los términos en que fue formulado por el demandante en aquel juicio, sólo extinguió la instancia,
conforme los postulados del artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, y en forma alguna puede causar cosa juzgada respecto del fondo del asunto que se debatía, pues no hubo pronunciamiento del órgano jurisdiccional en ese respecto. En consecuencia, la cuestión previa promovida irremediablemente debe ser declarada sin lugar tal y como será declarada en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Respecto de la cuestión previa del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la existencia de una condición o plazo pendiente, la misma no fue debidamente fundamentada o relacionada a ningún hecho concreto. Sin embargo de lo expresado por la parte demandada, se puede deducir que la misma se refiere al hecho de que, luego de haber desistido la actora de un proceso en el que se le demandó, tenía que esperar 90 días para volver a demandar, como lo prescribe el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, lo cual a su decir, no ocurrió en el caso que nos ocupa.
Siendo así, estima este Juzgador que la demandada yerra nuevamente al pretender subsumir ese hecho concreto en la cuestión previa promovida, toda vez que la condición o plazo pendientes a los que la norma se refiere es aquellos que obsten al cumplimiento de la obligación que se demanda, y en modo alguno, a los plazos que la ley procesal establece para el nuevo ejercicio de las acciones civiles.
Por ello, la cuestión previa debe sucumbir en derecho, como será declarado en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE.
CUARTA CONSIDERACION: Respecto de la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en el dispositivo del artículo 266 eiusdem, y el incumplimiento del demandante de dicha norma al demandarla nuevamente sin esperar el plazo en ella establecido, este Juzgador OBSERVA:
Fueron acompañadas al expediente actuaciones referidas al juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguiera el actor contra la demandada, que se sustanció en el expediente signado con el Nº 1323-01 de la nomenclatura de este mismo Tribunal, de las cuales se evidencia con meridiana claridad que efectivamente dicho juicio terminó anticipadamente por DESISTIMIENTO DEL PROCEDIMIENTO formulado por el demandante y debidamente homologado por el Tribunal.
Entre dichas actuaciones, se halla el escrito libelar que requiere ser analizado para verificar si efectivamente dicha acción se corresponde con la contenida en esta causa, pues de ser ello así, evidentemente el demandante habría incurrido en una transgresión del dispositivo del artículo 266 del Código de Procedimiento Civil y por consiguiente la acción intentada antes de haber expirado el plazo de espera contenido en dicha disposición legal, sería a todas luces inadmisible.
La presente demanda por cumplimiento de contrato, aún cuando contiene reclamación del pago de algunos cánones de arrendamiento señalados como insolutos por vía de daños y perjuicios, se fundamenta, específicamente, en el cumplimiento de la obligación de la arrendataria de entregar o restituir el inmueble arrendado al arrendador – en este caso el propietario del mismo – luego de haberse vencido el término contractual y la prórroga legal a la que se habría hecho acreedora ésta.
La demanda a que se contrae el juicio sustanciado en el expediente 1323-01 de la nomenclatura de este Tribunal, fue interpuesta a los fines de ejecutar la obligación de la arrendataria contenida en la cláusula cuarta del contrato, que a la letra señala: “…De igual manera queda convenido entre las partes que el atraso en el pago de Dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a “EL ARRENDADOR” a prescindir del presente contrato y a solicitar en consecuencia, sin necesidad de intervención judicial, la desocupación inmediata del inmueble arrendado, completamente libre de personas y bienes…”.
Pues bien, del fragmento de la cláusula transcrito se concluye que aún cuando existe identidad de partes y de objeto, la acción en si difiere en su esencia de la contenida en este proceso, toda vez que se fundamenta en supuestos de hecho y en consecuencias jurídicas totalmente distintas, pues se pide la ejecución de obligaciones que no guardan relación entre sí.
Ello, evidentemente, hace que la cuestión previa resulte infundada, pues para que la prohibición legal surta efecto debe cumplirse los supuestos de la misma norma, a saber: “…pero el demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa días…”(Resaltado del Tribunal), lo cual no ha ocurrido en el caso que nos ocupa pues se trata a todas luces de dos demandas distintas con fundamentos distintos que persiguen un mismo fin pero en ejecución de dos obligaciones que no guardan identidad entre sí. Por consiguiente la cuestión previa debe ser desestimada como en efecto ASI SE DECIDE.
QUINTA CONSIDERACION: La parte demandada esgrime una serie de defensas de manera dispersa, que se pueden resumir de la siguiente manera:
a) Falta de cualidad del demandante – aunque no haya sido promovida de esa manera - por no ser parte del contrato accionado, por no haber dado autorización al arrendador para celebrar el contrato y por que no acredita su condición de propietario;
b) Tácita reconducción del contrato accionado, y por ende su conversión en uno sin determinación de tiempo, por lo que no puede demandarse el cumplimiento del mismo, sino el desalojo en todo caso.
c) El pago de los cánones de arrendamiento que se dicen insolutos, y que a todo evento el demandante, por no ser parte del contrato, no puede reclamar dichos cánones.
Ahora bien, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que rige la carga y apreciación de la prueba en materia de obligaciones, lo siguiente:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Ha probado suficientemente el demandante la titularidad a su favor de la propiedad del inmueble arrendado lo cual, conforme reiterada jurisprudencia, resulta suficiente a los fines de demostrar su legitimación e interés jurídico para intentar la acción, y por consiguiente resulta infundada la denuncia respecto de la falta de cualidad por no ser el demandante parte contratante. ASI SE DECIDE.
Resulta probado también, con la propia conducta del demandante al proceder a accionar el contrato celebrado con la demandada por una tercera persona, el hecho de que dicho arrendamiento fue celebrado con su consentimiento, pues lo contrario habría entrañado una acción distinta a la incoada.
En consecuencia, la falta de autorización aludida por la demandada debió ser probada por ella, lo cual no ocurrió y por ende tal delación debe ser desestimada. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEXTA CONSIDERACION: La relación contractual, fuente de la obligación cuya ejecución se solicita, ha quedado debidamente demostrada, y reconocida además por la demandada. Además estando suficientemente legitimado el propietario para intentar la acción, corresponde al Juzgador entrar a analizar las demás defensas de fondo.
Así pues, aduce la parte demandada que finalizado como fue el término de duración del contrato inicial, no hubo mutuo acuerdo con el arrendador y por consiguiente, al habérsele permitido quedarse en posesión del inmueble, el contrato se presume renovado pero sin determinación de tiempo. Es decir, alega la ocurrencia de la tácita reconducción, en atención a lo estipulado en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Al respecto, este Tribunal pasa a analizar la cláusula temporal del contrato a los fines de determinar las condiciones establecidas en ella. En efecto, reza la cláusula TERCERA del contrato de marras lo que a continuación se transcribe:
“…La duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES , contado (sic) a partir del OCHO (08) DE AGOSTO DE 2.000, inclusive siendo el mismo prorrogable de mutuo acuerdo entre las partes por SEIS (06) MESES ADICIONALES, en caso contrario el presente contrato se considerará resuelto de pleno derecho sin necesidad de desahucio ni notificación alguna a su vencimiento…”
Aún cuando la cláusula transcrita resulta un tanto ambigua, estima este Juzgador que sin lugar a dudas la intención de las partes fue suscribir un contrato por seis meses prorrogable por un período igual, si al finalizar el plazo inicial hubiere mutuo consenso entre ellas. Sin embargo no se estableció la necesidad de que dicho consenso se manifestare de manera escrita, lo que conduce irremediablemente a determinar que la simple permanencia de la arrendataria en el inmueble luego de vencido el término inicial del mismo, es suficiente demostración de que existió acuerdo para prorrogar dicho contrato.
Empero, la falta de acuerdo en los términos planteados por la demandada hubiere sido deducida de la interposición de una acción judicial por parte del arrendador o del propietario del inmueble, lo cual ocurrió – conforme las probanzas traídas por las partes al proceso - solo hasta octubre de 2001, luego de haberse vencido la prorroga contractual.
En consecuencia, no puede establecerse en el caso que nos ocupa en modo alguno la presunción contenida en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, toda vez que la intención de las partes y la propia legislación arrendaticia da al traste con dicha presunción, pues luego de vencido el contrato de arrendamiento opera de pleno derecho la prórroga legal, y es sólo hasta la conclusión de dicho beneficio que podría ocurrir un hecho generador de la reconducción del contrato y su conversión en uno sin determinación de tiempo. ASI SE DECIDE.
Entonces, en el presente caso efectivamente el contrato de arrendamiento se prorrogó por un período igual al inicial, debido al consenso de las partes, y luego del vencimiento de la prórroga contractual, transcurrió, en beneficio de la arrendataria, la prórroga legal que – en atención a los postulados del artículo 38, literal “a” del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios - tuvo una duración de seis (06) meses. Por consiguiente, la relación contractual finalizó, por imperativo de la ley, el día 08 de febrero de 2002. ASI SE DECLARA.
Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el demandante aduce que la arrendataria ha incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses posteriores a agosto de 2001, éste inclusive, en modo alguno hubiere podido ocurrir la tácita reconducción alegada, salvo el caso que la demandada hubiere demostrado haber pagado los cánones que se le denuncian insolutos, con posterioridad a febrero de 2002.
No existe en autos prueba alguna del pago hecho al arrendador o al propietario, de los cánones de arrendamiento posteriores al mes de agosto de 2001, por lo que resulta forzoso declarar que tanto la defensa de la tácita reconducción analizada, como la referida al pago de las pensiones de arrendamiento deben sucumbir en derecho, como en efecto ASI SE DECLARA.
SEPTIMA CONSIDERACION: Sobre la base de los argumentos analizados con anterioridad, y no habiendo sido demostrado ningún hecho extintivo de la obligación de la demandada de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, le es forzoso a este sentenciador declarar que la demanda incoada en su contra debe prosperar en derecho, como en efecto ASI SE DECLARA.
-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por LUIS MANUEL MENDOZA CALERO, contra MORAIMA DEL CARMEN ROMERO MARTÍNEZ, ambos plenamente identificados en autos. En consecuencia, se condena a la demandada a lo siguiente:
PRIMERO: CUMPLIR con la obligación contractual por ella asumida contenida en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de agosto de 2000, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, y en consecuencia hacer ENTREGA MATERIAL, REAL Y EFECTIVA a la parte demandante del inmueble objeto de dicho contrato, constituido por el apartamento distinguido con la letra y número U-22, ubicado en la primera planta del edificio U-1, Conjunto Residencial La Laguna, Urbanización Las Rosas, Municipio Zamora del Estado Miranda, desocupado de bienes de su propiedad.
SEGUNDO: Pagar al demandante la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.940.000,oo) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la ocupación ilegítima del inmueble, correspondientes a 26 mensualidades de arrendamiento causadas desde agosto de 2001, hasta la interposición de la demanda.
TERCERO: Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos de ley, se ordena la NOTIFICACION de las partes conforme lo preceptuado en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzarán a computarse los lapsos para la interposición de los recursos a los que hubiere lugar.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEFINITIVAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil seis. Años: 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA ACC,

Abg. CARMEN ROSA VILLALTA.
En la misma fecha, siendo las 12:00 del mediodía se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACC,

Abg. CARMEN ROSA VILLALTA.

AJFD/CRV.
EXP. 1935-04.