TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
VISTO SIN INFORMES.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MICHELE FAZZOLARI FARACO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.866.757, divorciado, hábil y domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE:
JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.307, según poder especial otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta. Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 14/01/2005, anotado bajo el Nº 51, Tomo 2 de los libros respectivos (fs. 7 y 8).
PARTE DEMANDADA: FRANCISCO ALBERTO UZCÁTEGUI ARAQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 688.701, hábil y de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:
HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.907, según poder otorgado ante la Notaría Pública de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, de fecha 18/03/2005, anotado bajo el Nº 26, Tomo 19 de los libros respectivos (fs. 36 y 37).
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 4421.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano MICHELE FAZZOLARI FARACO representado por el Abogado JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ, ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano FRANCISCO ALBERTO UZCATEGUI ARAQUE.
Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:
-Que el 01/11/1990 su representado celebró un contrato de arrendamiento con FRANCISCO ALBERTO UZCÁTEGUI ARAQUE, sobre una oficina signada con el Nº 10-5, piso Nº 10, del Edificio Torre F, Séptima Avenida, entre calles 10 y 11, de esta de ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; con un área aproximada de sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y ocho decímetros cuadrados (64,48 mts.2); y un balcón de dos metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (2,42 mts.2); siendo los linderos: NORTE: Fachada Norte del edificio; SUR: Oficina 10-1; ESTE: Fachada Este del edificio; OESTE: Oficina 10-4; por ARRRIBA: Oficina 11-5; por ABAJO: Oficina 9-5.
-Que se fijó una duración del contrato de un (1) año, desde el 01/02/002 y hasta la fecha se ha renovado en forma periódica.
-Que fijaron el canon en CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) pagaderos al vencimiento de cada mes. Que el canon se fue incrementado, siendo el actual CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).
-Que el arrendatario no ha cancelado los cánones de marzo y abril de 2005, para un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00).
-Que el inmueble solo estaba destinado para oficina.
-Que por lo expuesto ocurría para demandar al ciudadano FRANCISCO ALBERTO UZCATEGUI ARAQUE, para que conviniera o sea condenado por el Tribunal:
a) Que son ciertos los hechos narrados.
b) A desalojar completamente de bienes y personas, la oficina Nº 10-5, ubicada en el piso 10, del Edificio Torre F, de la Avenida General ISAÍAS MEDINA ANGARITA o Séptima Avenida, entre calles 10 y 11, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; que ocupa como habitación y no como oficina de manera arbitraria y sin autorización de su representado.
c) Que por efecto del desalojo se entregue la oficina en las mismas condiciones de pintura y reparaciones menores como fue recibido, así como los recibos de solvencias actualizadas de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y condominio.
d) En pagar la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) correspondientes a los meses de marzo y abril de 2005; así como los que se sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble.
e) En pagar intereses moratorios por las mensualidades vencidas y no pagadas, pasados los cinco (5) días según la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento con la aplicación del artículo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y los que se sigan venciendo hasta la sentencia.
f) En mostrar los comprobantes de pago de los meses de marzo y abril de 2005.
g) Las costas y costos procesales.
Estimó la demanda en TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) (fs. 1 al 10).
SEGUNDO: El 09/05/2005 se admitió la demanda (f. 11).
En escrito del 09/11/2005 el ciudadano FRANCISCO ALBERTO UZCÁTEGUI ARAQUE representado por el Abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
-Negó y rechazó que su mandante adeude los cánones de marzo y abril de 2005. Negó que su mandante haya incumplido en pagar el canon durante los quince (15) años de la relación arrendaticia.
-Negó, rechazó y contradijo aplicar el 34 ordinal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el contrato era a tiempo determinado.
-Rechazó y contradijo que haya cambiado el destino del inmueble arrendado. Que desde la culminación del edificio Torre F, estuvo ocupado por familias que establecieron su domicilio habitacional. Que los apartamentos tenían un área especial para instalar la cocina con sus puntos de agua, gas y electricidad, acordes con el funcionamiento de un apartamento para habitación y no de una oficina.
-Que su mandante ha ocupado el inmueble por quince (15) años para su casa de habitación.
-Negó la aplicación del artículo 1.614 del Código Civil.
-Solicitó se declare sin lugar la demanda (fs. 38 y 39).
TERCERO: Promoción de pruebas:
a) Parte actora:
-El mérito favorable de los autos, especialmente el contrato de arrendamiento de fecha 01/11/1990, el auto de admisión de la demanda y el poder dado al Abogado HORST FERRER.
-Instrumentales: El expediente de consignación Nº 405-05 que cursa ante el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial; carta de fecha 15/06/2006 dirigida a la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A.; constancia de fecha 08/11/2005 expedida por la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A.; los recibos de cancelación de condominio expedidos por la Administradora del Condominio del Edificio Torre F, INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A.
-La exhibición de la constancia de los recibos de cancelación de condominio del Edificio Torre F, de fecha marzo de 2005; así como los asientos contables de dichos depósitos.
-Inspección judicial en el inmueble cuestionado.
-Solicitó información del Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (fs. 40 al 73).
Dichas pruebas fueron admitidas el 15/11/2005 (fs. 74 y 75).
b) Parte demandada:
-Documentales: el contrato de arrendamiento reconocido el 14/11/1986 ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal.
-La cláusula 4ª del contrato privado producido por el demandante.
-El valor y mérito probatorio de los sellos húmedos estampados al final del libelo de la demanda.
-Inspección judicial en algunos apartamentos ubicado en el Edificio Torre F (fs. 77 al 80).
CUARTO: En diligencia del 17/11/2005 el Abogado JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ, se opuso al escrito de pruebas de la contraparte, por considerar impertinente el contrato de arrendamiento inserto al folio 78; así como también se opuso a la inspección judicial solicitada por la demandada (fs. 81 y 82).
Las pruebas de la parte demandada fueron admitidas el 18/12/2005 (f. 83).
QUINTO: El 21/11/2005 se trasladó y constituyó este Juzgado, previa habilitación del tiempo necesario, en el inmueble ubicado en el Edificio Torre F, piso 10, Nº 10-5, Avenida 7ª entre calles 10 y 11, de esta ciudad de San Cristóbal, junto con el Abogado JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ. El Tribunal notificó de su misión a la ciudadana MARÍA EUGENIA GONZÁLEZ ARELLANO, y dejó constancia de lo siguiente: Que el inmueble estaba constituido por un apartamento de dos (2) habitaciones, un (1) baño, sala-comedor y cocina, en buenas condiciones. Que el uso del inmueble es para habitación. Que no se apreció actividad comercial alguna (84 al 87).
El 24/11/2005 el Abogado RAMIRO CHACÓN MENDEZ, en su carácter de Presidente de la Inmobiliaria SAN ANTONIO C.A., Administrador del Condominio del Edificio Torre F, reconoció el contenido y firma de los instrumentos insertos a los folios 58 y 59. Así mismo, el referido Abogado exhibió facturas de condominio expedidas al ciudadano FRANCISCO UZCÁTEGUI (fs. 92 y 93).
Mediante escrito del 28/11/2005 el Abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, hizo alegatos y solicitó se declarara sin lugar la demanda (fs. 94 al 96).
El 29/11/2005 el Abogado HORST FERRERO, alegó que la prueba testimonial y la de informes eran extemporáneas, que con esas pruebas se pretendían probar hechos no alegados en el libelo (f. 97).
En fecha 30/11/2005 se recibió oficio Nº 3190- 857 de fecha 23/11/2005 procedente del Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, donde informó: Que en el expediente de consignación Nº 405-05, la consignante era MARÍA EUGENIA GONZÁLEZ ARELLANO en nombre y representación de FRANCISCO ALBERTO UZCÁTEGUI; y como beneficiario JOSÉ JAMER DÍAZ MARTÍNEZ. Que los cánones de marzo y abril de 2005 fueron consignados el 02/06/2005; que el canon de mayo de 2005 fue consignado el 06/07/2005; que los cánones de junio, julio, agosto y septiembre, fueron consignados el 01/11/2005; y que el canon de octubre fue depositado el 16/11/2005 (f. 98).
III
PARTE MOTIVA
El Tribunal para decidir observa:
La presente causa se inicia mediante demanda que por desalojo y con fundamento en el artículo 34, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoara el Abogado JOSE JANER DÍAZ MARTÍNEZ como apoderado judicial del ciudadano MICHELE FAZZOLARI FARACO, contra el ciudadano FRANCISCO ALBERTO UZCÁTEGUI ARAQUE como arrendatario de un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 10-5, piso Nº 10, del Edificio Torre F, Séptima Avenida, entre calles 10 y 11, de esta de ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; con un área aproximada de sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y ocho decímetros cuadrados (64,48 mts.2); y un balcón de dos metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (2,42 mts.2).
En tal sentido, alega el actor que con fecha 01 de noviembre de 1990 celebró un contrato de arrendamiento con el demandado en el que en principio se fijó la duración del contrato por un (1) año, contado a partir de tal fecha; no obstante y hasta la fecha se ha venido renovando de forma periódica en los mismos términos y condiciones señalados en el contrato original, según la cláusula 4ª del mencionado contrato, que establece:
“El término de duración del presente Contrato será de UN (1) (AÑO) contado (s) a partir de la fecha indicada en la Cláusula anterior; mas si al vencimiento del término fijo, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por concluido este Contrato, vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que puede sufrir este Contrato, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. …”
Continua expresando el actor, que de igual manera fijaron un canon inicial que se ha venido incrementando hasta el actual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y que el arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento a los meses de marzo y abril del año 2005, por lo que ha incumplido la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento de los mencionados meses, lo que le faculta para solicitar el desalojo de conformidad con el artículo 34, literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alega igualmente el actor que el contrato descrito establece, que el inmueble dado en arrendamiento sólo será destinado por el arrendatario para oficina, sin cambiar su destino sin el consentimiento del arrendador, conforme a la cláusula 6ª del contrato suscrito por las partes; y que por cuanto el arrendatario le está dando el uso de vivienda, está violando el artículo 34 literal d) de la Ley de Alquileres.
Fundamenta su acción en el artículo 34, causales a) y d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicita en su petitorio el desalojo del inmueble identificado y consecuencialmente, la entrega de la oficina Nº 10-5, en las mismas condiciones de pintura y reparaciones menores en que la recibió; el pago de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) equivalente a los cánones de arrendamientos insolutos; los intereses moratorios causados por mensualidades vencidas y no pagadas; al pago de costas y costos procesales. Solicitó el secuestro del inmueble.
Ahora bien, la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes; negó y rechazó que adeude al demandante los cánones correspondientes a los meses de marzo y abril de 2005; negó y rechazó que se le pueda aplicar a su representado lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el mencionado artículo se refiere a los arrendamientos a tiempo indeterminado. Rechazó y contradijo la pretensión del demandante y que haya cambiado el destino del inmueble arrendado y que por ello, niega que le sea aplicable el artículo 34 ordinal d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicita que la demanda sea declarada sin lugar.
De esta manea quedó trabada la litis.
Para decidir, quien juzga observa:
En primer término se considera pertinente, previamente, dilucidar la admisibilidad de la acción propuesta, sin entrar a examinar otros elementos de autos, en virtud de que la admisibilidad, siendo de eminente Orden Público, debe ser examinada y decidida aún de oficio y determinar la procedencia o improcedencia de la demanda incoada.
Con relación a la procedencia de las acciones arrendaticias, el Tribunal Supremo de Justicia ha tocado y decidido sobre el tema, en diversas oportunidades, así la Sala Constitucional en fecha 24 de abril de 2002, sentencia Nº 834, bajo la ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dejó establecido:
“Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo encajada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador.
En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado”.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer la notificación efectuada por el ciudadano RICARDO GADALY, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de enero de 1990, la cual cursa en autos marcada “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la demanda, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a su representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era a tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, esta alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
Recientemente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1391, de fecha 28 de junio de 2005, señala:
“En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem. Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la inmobiliaria INBLASA, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 01 de noviembre de 1995 (folio Nº 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
… Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA BARRETO, interpuso su demanda, por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haber notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento a la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) El tiempo convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga, si el inquilino tiene derecho a ella. II) Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) Por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) Por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformación de uso concedida por las Autoridades Municipales respectiva o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que pare el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble y; g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece, “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”
La doctrina ha señalado que las acciones que puedan intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la resolución del contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo; ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.””
En este orden de ideas, quien juzga, a la luz de estos nuevos criterios jurisprudenciales procede a analizar la admisibilidad de la acción propuesta.
Así tenemos que la parte demandante alega en el capítulo I: Relación de los hechos: “… En principio se fijó la duración del contrato por un (1) año, contados a partir de la fecha arriba indicada, es decir, 01/02/2002, no obstante y hasta la fecha se han venido renovando de forma periódica en los mismo términos y condiciones señalados en el contrato original, según la cláusula CUARTA del mencionado contrato el cual establecía lo siguiente: “… CUARTA: El termino de duración del presente será de UN (1) (AÑO) contado (s) a partir de la fecha indicada en la cláusula anterior; más si al vencimiento del término fijo, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por concluido este Contrato, se considera prorrogable automáticamente y de pleno derecho, por un término igual al que se estable…”.”; con base a tal normativa, la demandante alega ejercer una acción de desalojo, fundamentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La doctrina respecto de la cláusula de prórroga sucesiva en el libro Homenaje a JOSÉ LUIS AGUILAR GORRONDONA, Estudio de Derecho Civil, colección Nº 5 del Tribunal Supremo de Justicia, en su página 665, establece: “La materia de la cual debemos ocuparnos respecto al contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada cláusula de prórroga sucesiva conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de las prórrogas, si la hubiere una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por terminado el contrato.”
La cláusula de prórroga sucesiva es válida, porque obedece a la voluntad de las partes, no es contraria a la Ley, al Orden Público ni a las buenas costumbres y porque resulta beneficiosa para ambas partes.
En el caso de autos se evidencia, que en fecha 01/11/1990, las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en el piso Nº 10, del Edificio Torre F, Nº 10-5, Séptima Avenida, entre calles 10 y 11, de esta de ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; cuya duración era de un año, pero con la condicionante de que, si al vencimiento del término fijo una de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su deseo de dar por concluido el contrato, se considera prorrogado automáticamente y de pleno derecho, por un término igual al que se estableció como plazo inicial; de manera tal que en el caso subjudice, quien juzga considera, que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por efecto de las prórrogas sucesivas que el mismo ha venido sufriendo. En razón de lo anterior se deduce, que el demandante debió solicitar la resolución del contrato por el incumplimiento de las obligaciones contractuales a las que supuestamente el inquilino inobservó; de allí que de conformidad con lo establecido en la norma, jurisprudencia y doctrina antes transcrita, forzoso es declarar, que por cuanto la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, dicha acción es contraria a Derecho, en consecuencia, la demanda debe ser declarada sin lugar, y así se decide.
En virtud de lo anterior, este Juzgador considera innecesario analizar los demás alegatos y planteamientos formulados por las partes.
III
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la acción de DESALOJO de inmueble, interpuesta por el ciudadano MICHELE FAZZOLARI FARACO representado por el Abogado JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ, contra el ciudadano FRANCISCO ALBERTO UZCÁTEGUI ARAQUE representado por el Abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF; por ser contraria a Derecho la pretensión del demandante.
SEGUNDO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los nueve días del mes de marzo de dos mil seis. AÑOS: 195º de la Independencia y 147º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria Temporal,

Abog. Erika Natacha Mojica Sánchez
En la misma fecha siendo las 02:25 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Enms/nj. Exp. Nº 4421.