TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana CEN QIAOMEI, extranjera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 82.256.255.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado RAUL ARMANDO LIRA OCANDO, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 9.695.521, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 76.458; según poder conferido por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de enero de 2006, bajo el N° 11, Tomo 191, inserto a los folios 8 y 9, en copia fotostática previamente confrontada con su original.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 182.845.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados MANUEL ALFONSO ORDOÑEZ RINCÓN y LEYEIRA CAROL USECHE GÓMEZ, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros 3.783.488 y 6.446.126, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.557 y 31.094, respectivamente, según consta en Poder Apud Acta, otorgado en fecha 04 de abril de 2006, inserto al folio 36.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: N° 11.030-06.
i
NARRATIVA:
Se inicia la presente litis por libelo de demanda recibido por distribución, presentado por el abogado en ejercicio RAÚL ARMANDO LIRA OCANDO, ya identificado, quien actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana CEN QIAOMEI, ya identificada, expone:
* Que su representada según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 081, adquirió un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 7, entre Séptima Avenida y carrera 6, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; sobre el cual la antigua propietaria, Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 10 de enero de 2000, bajo el N° 12, Tomo 1-A, celebró contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, ya identificada, quien a su decir, se obligó a pagar un canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, a la Administradora del inmueble antes referido, Inmobiliaria INESCA.
* Asimismo explana, que la arrendataria fue notificada de la compra del inmueble arrendado por parte de su representada, según solicitud N° 12-2006, evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
* Prosigue su exposición afirmando, que la arrendataria, ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, ya identificada, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, a razón de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) cada uno, por lo que a su decir, se encuentra insolvente, adeudando por tal concepto la suma de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00); en razón de lo cual, procede a demandarla para que convenga o sea condenada en lo siguiente:
Primero: Desalojar el inmueble arrendado y en consecuencia entregarlo totalmente desocupado de personas y bienes en el mismo estado de conservación y limpieza como lo recibió.
Segundo: Pagar la suma de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios equivalente a las mensualidades adeudadas de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, por el uso y disfrute del inmueble arrendado.
Tercero: Pagar la correspondiente indexación monetaria.
Cuarto: Pagar los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.
Quinto: Pagar los honorarios profesionales y costas procesales.
Finalmente solicitó medidas de secuestro sobre el inmueble arrendado y de embargo.
Fundamentó su acción en los artículos: 1594, 1592 y siguientes del Código Civil, al igual que los artículos 1133, 1159, 1560, 1579 y 1264 ejusdem; 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00). (Folios 1 al 7).
Acompañó el escrito libelar con: Poder que acredita su representación, Documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 081; Acta de Cesación de Administración del inmueble de fecha 07 de enero de 2006, suscrita entre la Inmobiliaria INESCA Y el representante judicial de la demandante; Notificación Judicial de la venta del inmueble, evacuada bajo el N° 12-2006, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; Documento de cesión de derechos efectuada por la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A, autenticada por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 18 de enero de 2006, bajo el N° 65, Tomo 09; y Documento de cesión de créditos efectuada por la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A, a su representada. (Folios 8 al 32).
En fecha 08 de marzo de 2006, se admitió la presente acción, ordenándose la citación de la ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquel en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. (Folios 34).
En fecha 04 de abril de 2006, la demandada, ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, ya identificada, asistida de abogada, se dio por citada para todos y cada uno de los actos del proceso. (Folio 36).
En fecha 05 de abril de 2006, conforme a lo acordado por las partes se acordó la suspensión del curso de la acción hasta al día 10 de abril de 2006, la cual se prorrogó, hasta el día 20 de abril de 2006, por solicitud de las partes. (Folios 37 al 40).
En fecha 20 de abril de 2006, la representación de la parte demandada, mediante escrito dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
* Como punto previo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron la falta de cualidad y la falta de intereses de la actora para intentar y sostener el presente juicio, basando la misma, en el hecho, que a su decir, el actor demanda el pago de los cánones de alquiler de los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, sustentando la acción en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero que sin embargo, es a partir del año 2006 en adelante, que la empresa vendedora del inmueble arrendado, Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A, cede a la ciudadana CEN QIAOMEI, ya identificada, representada por el demandante, la totalidad de los derechos y obligaciones que le corresponden de los contratos de alquiler que mantenían con la Inmobiliaria INESCA, según consta, a su decir en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 18 de enero de 2006, bajo el N° 65, Tomo 09.
Que en virtud de lo antes expuesto, a criterio suyo, la demandante, no tiene cualidad para intentar la presente acción por desalojo sobre la base de la presunta deuda por concepto de alquiler del mes de diciembre de 2005, y que no obstante de ello, fue hasta el día 26 de enero de 2006, que su representada fue notificada de la cesión del crédito, y que por lo tanto la demandante no goza de la idoneidad activa para solicitar la suma de dinero que corresponde al canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2005. Aseveran de igual manera, que además de lo antes narrado le fue vulnerado a su mandante, el derecho de preferencia ofertiva.
* Como contestación al fondo, procedieron a rechazar, negar y contradecir lo siguiente:
- La existencia de un contrato verbal y que la Inmobiliaria INESCA administró el inmueble arrendado hasta el día 07 de enero de 2006; pues a su decir, la relación arrendaticia entre su mandante y los vendedores, se inició hace aproximadamente cuarenta (40) años, y que el contrato de arrendamiento celebrado consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de septiembre de 1986, inserto bajo el N° 53, folios 73 vto al 78, Tomo 75, de los libros respectivos.
Asimismo afirman, que es falso que el inmueble hubiera sido administrado por la Inmobiliaria INESCA hasta el día 07 de enero de 2006, en virtud de que la obligación de hacer conlleva el contrato de compra venta, esto es, la entrega efectiva del bien, que a su parecer, se efectuó con la cesión de los derechos y obligaciones derivadas de los contratos de arrendamiento que del mismo disfrutaban los propietarios por intermedio de la mencionada Inmobiliaria, ya que a su decir, para los vendedores era imposible poner en posesión del inmueble a la compradora pues la posesión del mismo la detentan los arrendatarios de los locales, siendo por tanto, a criterio suyo, la única forma de cumplir con dicha obligación ceder el derecho al cobro de los cánones de arrendamiento o esperar la desocupación de los mismos por procedimiento judicial, lo cual, a su decir, no ocurrió.
- Que su mandante haya sido debidamente notificada de la venta del inmueble, según expediente N° 12-2006, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
- Que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, a razón de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) cada uno, pues a su decir, la actora carece de cualidad e interés para solicitar el pago del canon del mes de diciembre de 2005, tal y como ya lo alegó al oponer la falta de cualidad, y que en todo caso a tenor de lo contemplado en el artículo 1550 del Código Civil, el cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión haya sido notificada al deudor, o que éste la ha aceptado, y que por lo tanto es a partir del 26 de enero de 2006, fecha en que fue notificada su representada de la cesión, es que comienza para la demandante el derecho de invocar la falta de pago de cánones de alquiler; y que con respecto al pago de los meses de enero y febrero de 2006, el mismo consta en el expediente signado con el N° 429-2006, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, realizado a su decir, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
* Finalmente rechazaron, negaron y contradijeron en nombre de su representada el petitorio del escrito libelar, puntos primero, segundo, tercero, cuarto y quinto; e impugnaron la estimación de la acción en la suma de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00) alegando al respecto que al haber sido vendido el inmueble en la suma de MIL QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.550.000.000,00) la estimación debió hacerse por el monto de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00). (Folios 41 al 53).
Acompañaron su escrito con: Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 429 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de septiembre de 1986, bajo el N° 53, folios 73 vto al 78, Tomo 75. (Folios 54 al 91).
En fecha 04 de abril de 2006, el demandante mediante escrito promovió las siguientes pruebas: 1. Solicitud N° 12-2006, evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. 2. Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 429, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. 3. Alegatos respecto a la contestación de la demanda en lo referente al pago de daños y perjuicios y al tipo de contrato. (Folios 92 al 132). Siendo agregadas y admitidas en fecha 05 de mayo de 2006. (Folio 133).
En fecha 05 de mayo de 2006, la representación de la parte demandada, a través de escrito, promovió las pruebas siguientes: 1. Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de septiembre de 1986, bajo el N° 53, folios 73 vto al 78, Tomo 75 de los libros respectivos. 2. En comunidad de la prueba: Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 18 de enero de 2006, bajo el N° 65, Tomo 09 de los libros respectivos. 3. Copia certificada del expediente N° 429-2006, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 137).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:
ii
MOTIVA:
Se inicia la presente controversia por demanda de DESALOJO, fundamentada en los artículos: 1594, 1592 y siguientes del Código Civil, al igual que los artículos 1133, 1159, 1560, 1579 y 1264 ejusdem; 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el abogado RAÚL ARMANDO LIRA OCANDO, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana CEN QIAOMEI, demanda a la ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, por incumplir con el pago de los cánones de alquiler correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, cada uno a razón de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), del inmueble adquirido por la ciudadana CEN QIAOMEL, según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 081, consistente en un local comercial ubicado en la calle 7, entre Séptima Avenida y carrera 6, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en virtud del contrato de arrendamiento verbal celebrado entre la antigua propietaria del inmueble Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A, y la mencionada ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, inmueble éste que era administrado por la INMOBILIARIA INESCA; en razón de lo cual solicitó que la arrendataria sea condenada en lo siguiente:
1. Desalojar el inmueble arrendado y en consecuencia entregarlo totalmente desocupado de personas y bienes en el mismo estado de conservación y limpieza como lo recibió. 2. Pagar la suma de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios equivalente a las mensualidades adeudadas de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, por el uso y disfrute del inmueble arrendado. 3. Pagar la correspondiente indexación monetaria. 4. Pagar los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento. 5. Pagar los honorarios profesionales y costas procesales.
En la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada a través de apoderados judiciales, procedió a dar contestación a la demanda en los términos siguientes:
Opusieron conforme al 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad y de interés de la actora para intentar y sostener el presente juicio, alegando al respecto, que el actor demanda el pago de los cánones de alquiler de los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, sustentando la acción en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero que sin embargo, es a partir del año 2006 en adelante, que la empresa vendedora del inmueble arrendado, Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A, cede a la ciudadana CEN QIAOMEI, ya identificada, representada por el demandante, la totalidad de los derechos y obligaciones que le corresponden de los contratos de alquiler que mantenían con la Inmobiliaria INESCA, según consta, a su decir en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 18 de enero de 2006, bajo el N° 65, Tomo 09.
Que en virtud de lo antes expuesto, a criterio suyo, la demandante, no tiene cualidad para intentar la presente acción por desalojo sobre la base de la presunta deuda por concepto de alquiler del mes de diciembre de 2005, y que no obstante de ello, fue hasta el día 26 de enero de 2006, que su representada fue notificada de la cesión del crédito, y que por lo tanto la demandante no goza de la idoneidad activa para solicitar la suma de dinero que corresponde al canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2005. Aseveran de igual manera, que además de lo antes narrado le fue vulnerado a su mandante, el derecho de preferencia ofertiva.
Seguidamente esta Juzgadora, procede a resolver como punto previo la excepción de la falta de cualidad opuesta por la representación de la demandada, en virtud de ser el tema de la cualidad uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse, al respecto esta Juzgadora considera:
Que es de vital importancia a los fines de emitir pronunciamiento, analizar la legitimación de la causa, la cual se refiere a cuales son las personas a quienes la Ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y sí el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, señalándose igualmente que la legitimación forma parte integrante de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciadora pueda resolver la controversia que le ha sido sometida y que la falta de legitimación acarrea una sentencia inhibitoria.
De allí que, es indudable que la legitimación para demandar el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, la tienen quienes son parte del contrato de arrendamiento.
En el caso que nos ocupa, se presenta como demandante la ciudadana CEN QIAOMEI, a través de Apoderado Judicial, y como demandada la ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, habiendo sido celebrado el contrato de arrendamiento a decir de las partes, entre la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A, y la ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, siendo administradora del inmueble arrendado, INMOBILIARIA INESCA, la encargada de recibir el pago de los cánones de alquiler.
Ahora bien, el inmueble objeto del contrato consiste en un local comercial, ubicado en la calle 7, entre Séptima Avenida y carrera 6, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, adquirido por la demandante según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero, folios 1/3; el cual al haber sido presentado en copia fotostática y habiendo sido confrontada con su original, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público. Considerando quien aquí decide, que la venta del inmueble no produce una cesión de los derechos y obligaciones que tenía la arrendadora en virtud del contrato de arrendamiento, conforme lo ha establecido la Doctrina al indicar:
“la venta del inmueble arrendado no produce ipso iure la sustitución de la cualidad de arrendador, como ocurre por ej. En el derecho italiano (art. 1602 CC). No hay una cesión ex lege del contrato de arrendamiento, subyacente en toda compraventa. La definición legal del arrendamiento no presupone entre nosotros la propiedad del objeto por parte del arrendador: … (omissis). Aunque el arrendador pierde la potestad jurídica para hacer gozar al arrendatario del inmueble que ha vendido, la Ley supone tal potestad al expresar el artículo 20 que el adquiriente respetará la relación arrendaticia en los términos que ha sido pactada. En efecto, el vendedor seguirá siendo arrendador y el nuevo propietario un tercero ajeno a la relación arrendaticia sobre el inmueble del cual es dueño. En cierta forma, el Artículo 1962 de nuestro Código Civil presupone no la cesión tácita del arrendamiento a favor del comprador, cuando expresa que “pueden prescribir aquéllos a quienes han cedido la cosa a título de propiedad los arrendatarios, depositarios y otras personas que la tenían a titulo de depositarios y otras personas que la tenían a título precario”. Si el propietario-arrendador ha cedido la cosa a título de propiedad, el arrendatario puede prescribirla adquisitivamente frente al nuevo propietario, quien por ende no es su arrendador. Ello se debe a que el título precario del arrendatario no se le puede oponer el adquiriente, ya que éste es un tercero en la relación arrendaticia.
Cuando el propietario-arrendador enajena la cosa arrendada, el arrendatario queda poseyendo el inmueble en virtud de un título cuya vigencia actual la sustenta la Ley, sin que pueda considerársele poseedor precario frente al arrendador, que ya nada tiene que ver con la cosa; ni frente al comprador o adquiriente que ninguna relación contractual tiene con él, al punto de que, según hemos visto, podría el arrendatario oponerle la prescripción adquisitiva la cual presupone el animus domini.” (negrillas y subrayado de la Juzgadora). (Ricardo Henríquez La Roche/Jorge C. Kiriakidis Lonhi: Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas, 2000, pág 63).

Por lo tanto, en criterio de esta Sentenciadora aún cuando el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento controvertido, fue adquirido el día 13 de diciembre de 2005, tal y como se desprende del documento de venta antes valorado, no consta que para la fecha en que fue realizada la venta, la sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A, haya cedido a la ciudadana CEN QIAOMEI, los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada-arrendataria, ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, tal y como ya lo expresó esta operadora de justicia; no obstante de correr en el expediente al folio 32 copia fotostática simple de documento privado de cesión de crédito del mes de diciembre de 2005, a la misma no se le puede conferir valor probatorio alguno, por no tratarse de documento de los autorizados por la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para ser producidos en juicio en reproducción fotostática, y así se decide; careciendo por ende la actora de legitimación activa para demandar el pago de alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2005, y así se decide.
En virtud de lo antes dicho, esta Juzgadora considera que forzosamente debe declarar CON LUGAR, la falta de cualidad e interés de la ciudadana CEN QIAOMEI para demandar el pago de alquiler del mes de diciembre de 2005, y así se dictamina.
De seguidas esta Juzgadora pasa a pronunciarse sobre la impugnación realizada por la parte demandada a la estimación de la acción en la suma de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00), basando la misma, en el argumento al haber sido adquirido el bien inmueble en la suma de MIL QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.550.000.000,00) la estimación debió haberse hecho por el monto de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00).
Al respecto observa:
Prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

"(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva..."

En este orden de ideas es oportuno traer a colación el criterio de nuestro Máximo Tribunal acerca de lo que debe hacer el demandado que rechaza la estimación de la demanda hecha por el actor:

“(…) la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000, la Sala de Casación Civil, (expediente N° 99-417), para el caso de que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo lo que sigue:
“(…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación aplicando lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.
Por cuanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, es este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Destacado de la Sala).
Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio por exagerada, (…) lo cierto es que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en relación al referido argumento. (…)
Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…” (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, Oscar Pierre Tapia, N° 7, año 2003, página 553 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De acuerdo con los anteriores criterios legales y jurisprudenciales, si bien es cierto que en el caso de autos la parte accionada expuso las razones que la asistían para impugnar y rechazar la estimación de la demanda a su juicio por “irrisoria”, también es cierto que no ejerció ninguna actividad probatoria para demostrar sus argumentos; en tal virtud, concluye esta administradora de justicia que se trata de un rechazo considerado como puro y simple y que debe declararse firme la estimación hecha por el actor en la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00); aunado a lo anterior, esta Juzgadora destaca que la presente acción versa sobre desalojo por falta de pago de alquiler, y por ende el valor se determina acumulando el monto de las pensiones sobre las cuales se litigue, y así se decide. (Negrillas de la Sentenciadora).
Resuelto como ha sido lo anterior, pasa pues esta Juzgadora a resolver el fondo de la controversia, la cual quedó circunscrita a la verificación o no de los argumentos siguientes:
La existencia de un contrato verbal y que la Inmobiliaria INESCA administró el inmueble arrendado hasta el día 07 de enero de 2006; pues a su decir, la relación arrendaticia entre su mandante y los vendedores, se inició hace aproximadamente cuarenta (40) años, y que el contrato de arrendamiento celebrado consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de septiembre de 1986, inserto bajo el N° 53, folios 73 vto al 78, Tomo 75, de los libros respectivos.
Que la demandada haya sido debidamente notificada de la venta del inmueble, según expediente N° 12-2006, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Que la demandada-arrendataria haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2006, a razón de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) cada uno, pues según el alegato de la representación de la parte demanda, el referido pago consta en el expediente signado con el N° 429-2006, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, realizado a su decir, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
Esta Juzgadora procede a su valoración conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, en tal virtud tenemos:
PARTE DEMANDANTE:
- Solicitud N° 12-2006, evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, por ser un documento público presentado en original.
Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 429, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público.
Alegatos respecto a la contestación de la demanda en lo referente al pago de daños y perjuicios y al tipo de contrato, considera esta Juzgadora que al analizar el fondo de la litis se estudiará con detalle todo lo controvertido, no siendo objeto de valoración simples alegatos presentados como pruebas.
PARTE DEMANDADA
Copia fotostática de: documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de septiembre de 1986, bajo el N° 53, folios 73 vto al 78, Tomo 75 de los libros respectivos; y de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 18 de enero de 2006, bajo el N° 65, Tomo 09 de los libros respectivos, inserto a los folios 13 y 14, las cuales son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia certificada del expediente N° 429-2006, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual ya ha sido objeto de valoración.
De lo demostrado en este proceso se desprende lo siguiente:
Del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 04 de septiembre de 1986, inserto bajo el N° 53, folios 73 vto al 78, Tomo 75, de los libros respectivos, que cursa a los folios 89, 90 y 91, ya valorado por esta Juzgadora, se evidencia que las partes contratantes fueron: MARIO E. SOSA MÁRQUEZ, como arrendador, actuando como Apoderado Especial de los ciudadanos “MARIO E. SOSA PUCCINI y JOSEFINA MÁRQUEZ DE SOSA”, y como arrendador el ciudadano ALFONSO ORDOÑEZ ANGEL; en razón de lo cual, considera esta Juzgadora que las partes no tienen relación alguna con el contrato de arrendamiento verbal que afirma el actor haber sido celebrado entre la antigua propietaria del inmueble, Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A, y la ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, concluyendo que se trata de contratos de arrendamiento diferentes, no siendo viable por ende el argumento propuesto por la parte demandada, referido a que el inicio de la relación arrendaticia consta en contrato de escrito, y así se decide.
Con respecto a la CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, tenemos que:
Por tratarse de un contrato verbal, la parte actora escogió la vía idónea, para accionar este órgano jurisdiccional como lo es la acción de Desalojo prevista en el articulo 34 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; quedando circunscrita la causa a la verificación o no de la solvencia de la parte demandada, toda vez que la parte actora basó su demanda en el literal a) del mencionado artículo.
Al respecto tenemos, que:
De la copia fotostática del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 18 de enero de 2006, bajo el N° 65, Tomo 09 de los libros respectivos, inserto a los folios 13 y 14, ya valorada, se desprende clara y ciertamente que la antigua propietaria del inmueble arrendado, Sociedad Mercantil “AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI, C.A.”, le cedió a la ciudadana CEN QIAOMEI “a partir del año 2006 en adelante, la totalidad de los derechos y obligaciones que nos corresponden derivados de los contratos de alquileres que mantenemos por medio de la inmobiliaria INESCA con los ciudadanos Alicia de Ordoñez…”. Por ende procede el cobro de cánones de alquiler por parte de la ciudadana CEN QIAOMEI a la arrendataria demandada, ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, como así se verifica.
De las actuaciones practicadas por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Solicitud N° 12-2006, ya valorada, se desprende que la arrendataria demandada, ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, en fecha 26 de enero de 2006, fue notificada de la venta del inmueble que ocupa como arrendataria, anexándose a la boleta de notificación copia certificada del documento presentado por el abogado RAUL LIRA, en representación de la ciudadana CEN QIAOMEI, relativo a la cesión de los derechos y obligaciones que le correspondían a la antigua propietaria sobre el contrato de alquiler aquí controvertido, ampliamente descrito en el párrafo que antecede, el cual para ese momento fue marcado con la letra “C”, tal y como se desprende de la solicitud comentada y de la boleta aquí referida, inserta al folio 30; por lo tanto se considera válida la notificación de la demandada, quedando demostrado que la arrendataria tenía conocimiento tanto de la venta como de la cesión de derechos realizada, sabiendo por ende a quien debía pagarle los cánones de arrendamiento, y así se decide.
En tal virtud se desecha el alegato de la parte demandada, donde niega, rechaza y contradice que haya sido debidamente notificada de la venta del inmueble, según expediente N° 12-2006, del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; y así se decide.
Dicho lo anterior, procede esta Juzgadora a verificar la solvencia o no de la arrendataria-demandada, en el pago de las cuotas de alquiler correspondientes a los meses de enero y febrero de 2006.
En ese orden de ideas tenemos que, el demandante en su escrito libelar, específicamente en la “RELACION DE LOS HECHOS”, inserta al folio 2, expresa que la aquí demandada, se obligó a pagar “un canon de arrendamiento por mensualidades vencidas…”, tomando como cierto esta Juzgadora tal alegato, dado que la parte demandada, nada aseveró ni probó en contra de lo expresado en tal sentido por el actor; debiendo por ende considerarse que el pago de alquiler debía realizarse al primer día del mes siguiente, y así se decide.
Tiene igualmente esta Juzgadora, como monto del canon de alquiler mensual la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) dado los alegatos coincidentes de las partes al respecto, y así se dictamina.
Del expediente de consignaciones N° 429-06, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ya valorado, se desprende que:
La demandada-arrendataria, ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ, en fecha 13 de febrero de 2006, presentó escrito de solicitud de consignación de alquileres, a la cual se le dio entrada en fecha 14 de febrero de 2006, aperturándose la correspondiente Cuenta de Ahorros, y procediendo la demandada, a consignar en fecha 15 de febrero de 2006, el depósito de alquiler correspondiente al mes de enero de 2006, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00). De igual manera consignó en fecha 08 de marzo de 2006, el canon de alquiler correspondiente al mes de febrero de 2006, por un monto de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00).
Respecto a la consignación arrendaticia el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que rige la forma en que deben realizarse las consignaciones arrendaticias, dispone:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Subrayado de esta Juzgadora)

Tomando como base el artículo trascrito nos encontramos que en el presente asunto, la parte demandada realizó el depósito del primer mes invocado por la actora en su escrito libelar, este es, el mes de enero de 2006, el día 15 de febrero de 2006, es decir, dentro del plazo establecido por la Ley, toda vez que, como ya se expresó en párrafos anteriores el alquiler debía ser pagado por mensualidades vencidas, es decir, a partir del primer día del mes siguiente, habiendo sido en este caso el día 01 de febrero de 2006, por lo tanto, al haberse realizado el depósito dentro de los quince días estipulados en el artículo transcrito se considera como válido; por lo que respecta al canon de alquiler del mes de febrero de 2006, se advierte de las actas que el mismo fue realizado en fecha 08 de marzo de 2006, es decir, dentro de los quince (15) días continuos después de vencido el mes, por lo tanto se considera válido; no obstante de observarse que también fue cumplido por la arrendataria las disposiciones previstas en el artículo 53 de la Ley in comento, el cual claramente dispone que:
“El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al Beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al Beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada”. (Negrillas y subrayado de la Sentenciadora).

Toda vez que la arrendataria informó en fecha 09 de marzo de 2006, la dirección del apoderado de la arrendadora, quien como se desprende de la copias fotostática del poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 06 de enero de 2006, bajo el N° 11, Tomo 191, de los libros respectivos, inserto a los folios 8 y 9, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tenía facultad para darse por notificado en representación de la arrendadora, ciudadana CEN QIAOMEI, por lo tanto cumplió con su deber de suministrar los datos pertinentes en apego al artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que sea imputable a ella la omisión del Tribunal de practicarla dentro de los treinta (30) días establecidos en el artículo ya trascrito, y así se decide.
En virtud de todo lo precedentemente analizado, esta Sentenciadora tiene a la parte demandada en estado de solvencia en el pago de las cuotas de alquiler demandadas de los meses de enero y febrero de 2006, considerando las consignaciones realizadas como válidas legítimamente, y la del mes de diciembre de 2005, como no procedente su cobro, por las razones explanadas al ser resuelta la falta de cualidad, y así se decide.
Concluye esta administradora de justicia, tomando como base lo analizado, que la arrendataria demandada, no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento de más de dos (2) mensualidades consecutivas, por ende la presente acción de Desalojo con fundamento en la causal a) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, debe ser declarada Sin Lugar, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR, la acción de DESALOJO, interpuesta por el abogado en ejercicio RAUL ARMANDO LIRA OCANDO, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana CEN QIAOMEI, contra la ciudadana ALICIA RINCÓN DE ORDOÑEZ; en consecuencia se condena a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los quince (15) días del mes de mayo de dos mil seis. AÑOS: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, quedando registrada bajo el N° “63”, en el “Libro de Registro de Sentencias” dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario