TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTE: RUTH IRIARTE DE ESTEFANILE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.416.073.

APODERADOS DE LA DEMANDANTE: JOSE DANIEL DE ABREU PEREIRA y FRANCIS CAROLINA NUÑES SUAREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 101.952 y 105.354, respectivamente.

DEMANDADA: EGLYS ALBANIS CERRADA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.963.038.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: No constituyó representación judicial.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: 2324-06.

-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el 25 de septiembre de 2006 por la representación judicial de la demandante, mediante el cual, por las razones de hecho y derecho explanados en el mismo, se demanda el Cumplimiento, por parte de la arrendataria, de la obligación contractual de entregar el inmueble arrendado luego de la finalización del término contractual, y la entrega del inmueble arrendado desocupado de bienes y personas; también se reclama el pago de las costas procesales.
Por auto de fecha 05 de octubre de 2006 se admitió la acción ordenándose el emplazamiento de la demandada para el acto de contestación de la demanda.
En fecha 23 de octubre del mismo año se practicó la citación personal de la demandada, lo cual hizo constar el Alguacil del Tribunal por diligencia suscrita al efecto el día 24 del mismo mes y año.
El 26 de octubre de 2006, oportunidad para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda, compareció la demandada sin asistencia de abogado, por lo que – a tenor de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Abogados - el Tribunal procedió a designarle una abogada para que la asistiera y difirió el acto para el quinto día siguiente.
El 06 de noviembre de 2006, oportunidad en la que correspondió el acto de contestación de la demanda de acuerdo al diferimiento hecho, el Tribunal dejó expresa constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial a dicho acto.
Abierta a pruebas la causa, sólo la parte actora hizo uso de ese derecho, promoviendo en fecha 17 de noviembre de 2006 la ratificación de las documentales cursantes en autos.
Llegada como ha sido la oportunidad prevista en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia, y no existiendo impedimento subjetivo en el Juez para ello, pasa a hacerlo y en efecto OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
PRIMERO: La litis quedó trabada de la forma siguiente:
En su libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora expresa, en términos generales, lo siguiente:
1) Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por el apartamento Nº A-93, Torre A, piso 9, del Conjunto Parque Residencial Guatire, ubicado en el lugar denominado Barrio Abajo, hoy día Calle Bolívar de la Ciudad de Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
2) Que su mandante, en fecha 25 de febrero de 2005, autorizó por escrito a la empresa CONDOMINIOS BIENES RAICES DELCAR S. R. L. para realizar los trámites necesarios para arrendar dicho inmueble.
3) Que el inmueble en cuestión fue dado en arrendamiento a la demandada, el 1º de marzo de 2005, estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, según contrato notariado que sirve de fundamento a la demanda.
4) Que el 1º de febrero del año en curso se le envió a la demandada una comunicación por medio de la cual se le informaba el deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, cumpliendo lo establecido en la cláusula segunda, comunicación que – según sus dichos – se negó a firmar la demandada y que acompañan a la demanda.
5) Que en diversas oportunidades la administradora le comunicó a la demandada, en forma verbal y escrita, que el contrato no sería renovado.
6) Que igualmente la arrendataria manifestó su deseo de devolver el inmueble al finalizar el contrato, ya que - según lo que manifiestan son los dichos de ésta – no se adaptaba al ritmo de vida de la ciudad de Guatire, al igual que su menor hijo, por lo que le solicitó a la demandante le otorgara un tiempo para que su hijo finalizara las labores escolares y de esta manera poder mudarse.
7) Que su mandante le otorgó el tiempo solicitado, y que es el que le correspondía como prórroga legal para que hiciera las diligencias pertinentes a fin de conseguir un lugar donde mudarse, según lo expresado en comunicación que acompañan, y que aducen tampoco quiso firmar.
8) Que los apoderados también trataron de conciliar en nombre de su representada, buscando la mejor forma de resolver el problema, de manera que hiciera entrega del inmueble, pero ésta se negó alegando que no tenía donde mudarse y que para ello debían cancelarle la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo).
9) Que el 31 de agosto de 2006, se le envió otra comunicación que a su decir se negó a recibir, en la que se le notificaba sobre la finalización de la relación comercial entre la administradora y su poderdante, y que no debía realizar ningún depósito de dinero en la cuenta de la misma, y que de hacerlo sería deducida de la deuda de condominio que debía pagar durante la ocupación del inmueble.
10) Que por tales razones ocurren a la vía jurisdiccional a demandar para que la demandada DEVUELVA el inmueble a su representada sin plazo alguno, en las mismas condiciones en que lo recibió, totalmente desocupado de bienes y de personas, además del pago de las costas, costos y honorarios de abogados.
SEGUNDO: La citación de la demandada se verificó, como se dijo antes, el día 23 de octubre de 2006, en forma personal por intermedio del Alguacil de este Tribunal.
Tal y como quedó plasmado en la parte narrativa, en la oportunidad prevista para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda, no compareció la demandada ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, y habida cuenta de ello, no habiéndose trabado la litis, para decidir se hacen necesarias las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACIÓN: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, contiene la figura procesal denominada CONFESIÓN FICTA, que no es más que la sanción impuesta por el Legislador al demandado renuente y que consiste en una especie de ficción legal mediante la cual los hechos narrados por el actor en su libelo quedan admitidos, y se reputan como ciertos, trayendo como lógica e inmediata consecuencia que el Juez deba conceder a éste último todo cuanto haya pedido; ésta se describe en el mismo texto de la norma comentada, en los términos siguientes:
“... Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, ni nada probare que le favorezca...”

Se infiere del extracto de la norma citada, que son tres (3) los supuestos para la procedencia de la Confesión Ficta, a saber:
1. Que el demandado, no dé contestación a la demanda: La falta de contestación a la demanda, en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de la confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, ello admite prueba en contrario y se caracteriza, por lo tanto, como una presunción iuris tantum.
2. Que la petición del actor no sea contraria a derecho; lo contrario a derecho es lo prohibido por la Ley, no lo simplemente improcedente, es decir, la petición del accionante debe estar tutelada o amparada por la Ley.
3. Que el demandado nada probare que le favorezca: lo que quiere decir, que durante el lapso probatorio el demandado que se encuentra investido dentro de una presunción iuris tantum por la confesión, no aporte ningún medio de prueba o instrumento probatorio suficiente que sirva para enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, y ASÍ SE ESTABLECE.
SEGUNDA CONSIDERACION: Subsumiendo lo anterior al caso que nos ocupa y en relación al primer supuesto, es decir, la inasistencia de la demandada al acto de la contestación de la demanda, este Juzgado de una revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, observa lo siguiente:
La citación de la demandada se verificó el 23 de octubre de 2006, lo cual constó en el expediente al día inmediato siguiente, es decir el 24 de octubre de 2006, dando inicio al término para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda.
Tal y como quedó expresamente señalado en el acta levantada por este Tribunal en fecha 06 de noviembre de 2006, oportunidad fijada luego del diferimiento del acto por imperio de la Ley de Abogados en razón de la falta de designación de abogado por parte de la demandada, ésta no compareció al acto de contestación de la demanda ni por si, ni a través de apoderado judicial.
Por ello, indudablemente, a criterio de quien aquí decide, se encuentra configurado el primer extremo exigido por la Ley, y ASÍ SE DECLARA.
TERCERA CONSIDERACION: En lo atinente al segundo supuesto previsto en el Artículo 362 del Texto Adjetivo, es decir, que la petición de la demandante no sea contraria a derecho, este Sentenciador, previo análisis del contenido o petitorio del libelo de la demanda, y tras analizar el contrato cuyo cumplimiento se solicita, OBSERVA:
La cláusula temporal del contrato, “CLASULA SEGUNDA”, establece de un modo enrevesado lo siguiente:
“…La duración del presente contrato de arrendamiento es por Un (01) año fijo. Quedando incluida la prorroga contenida en el Artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que una o cualquiera de las partes expresare su deseo de no continuar con el presente contrato durante la vigencia del mismo lo comunicará a la otra parte por lo menos con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, antes del vencimiento del plazo fijo…”

La cláusula transcrita debe ser analizada por este Juzgador de manera meticulosa, toda vez que contiene una serie de incongruencias que deben ser despejadas, en especial la incorrecta utilización de los signos de puntuación por parte de su redactor, que pueden darle un sentido distinto al querido por las partes.
En ese sentido tenemos que la cláusula en cuestión puede ser dividida en dos claras situaciones fácticas, o estipulaciones contractuales, a saber:
1. El término de duración del contrato.
2. La forma de terminación anticipada del contrato.
No obstante, tales estipulaciones se encuentran construidas, como se dijo antes, de un modo anómalo, pues su redacción y sintaxis parecieran darle un sentido distinto a la voluntad de las partes.
Así, al referirse el redactor del contrato, al término de duración de la relación arrendaticia, establece que: “…La duración del presente contrato de arrendamiento es por Un (01) año fijo…” No obstante, luego del punto y seguido, expresa: “…Quedando incluida la prorroga (sic) contenida en el Artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...”
Estima quien aquí decide que esta última frase no se corresponde con el sentido que tiene el párrafo que fue plasmado a continuación, referido exclusivamente a la forma de terminación anticipada de la relación contractual y de la notificación necesaria para ello, toda vez que, en apariencia, condiciona la prórroga legal a la manifestación de cualquiera de los contratantes respecto de su voluntad de no querer continuar con la relación, lo cual resulta incongruente en razón que no es posible supeditar el disfrute de este beneficio legal, a una notificación hecha por cualquiera de las partes, y menos si el contrato había sido diseñado originalmente como uno por tiempo determinado y fijo, no sujeto a prórroga contractual. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
De allí, este Juzgador concluye que la frase en comento forma parte de la estipulación respecto de la duración de la relación contractual, y sobre esa base será analizado su contenido. ASI SE DECIDE.
CUARTA CONSIDERACION: Ahora bien, antes para determinar a ciencia cierta el tiempo de duración del contrato bajo análisis, es necesario advertir que en la redacción de la estipulación fue utilizado el término “INCLUIDA”, que proviene del verbo INCLUIR y que en castellano significa literalmente: “Encerrar, insertar, comprender una cosa en otra”.
Por consiguiente, las partes, al establecer el tiempo de duración del contrato, incluyeron o comprendieron en dicho término fijo, la prórroga legal contenida en el artículo 38, literal “a”, del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace concluir que el contrato tendría una duración de SEIS (6) meses fijos, mas los SEIS (6) meses que prevé la Ley como prórroga legal en contratos con duración menor de un año incluidos en el lapso previsto en la cláusula. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
De manera pues que, habiendo entrado en vigencia la relación contractual en fecha primero 1º de marzo de 2005, el término fijo de duración concluyó el 1º de septiembre de 2005, dando comienzo a la prórroga legal, la cual feneció el 1º de marzo de 2006.
Este análisis se hace en razón que la parte actora ha realizado una serie de afirmaciones que, vista la falta de contestación de la demanda, deben entenderse admitidas por la demandada.
En tal sentido, la parte actora manifiesta que, en primer lugar, notificó a la inquilina su deseo de no continuar con la relación arrendaticia en fecha 01 de febrero de 2006, asumiendo como fecha de finalización del contrato el 1º de marzo del mismo año, y bajo el supuesto contenido en la parte final de la cláusula segunda respecto de la notificación con 30 días de anticipación a la finalización del contrato.
Aún cuando la notificación, a criterio de quien aquí decide resulta innecesaria y carente de valor jurídico, toda vez que, habiendo sido un contrato a tiempo fijo, el mismo debería concluir sin necesidad de desahucio, conforme lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, la misma da certeza al sentenciador respecto de la fecha en que el arrendamiento debía concluir, en atención a lo expresado anteriormente. Empero, existe un hecho que llama poderosamente la atención al Juzgador que lo constituye la supuesta notificación que hiciera la administradora del inmueble arrendado - por cuenta de la parte actora tal y como ésta lo aduce - a la inquilina, en fecha 21 de julio de 2006, en la que le recuerda que solicitó hasta el mes de julio para desocupar el inmueble lo cual no ha hecho.
Dicho elemento fáctico, adminiculado a la tercera supuesta notificación, que aduce la actora realizó la administradora del inmueble por cuenta suya, en la que informa que a partir de esa fecha – 31 de agosto de 2006 – no podría la inquilina realizar pago de los cánones de arrendamiento mediante depósitos en la cuenta de ésta, hace presumir a este Juzgador que la inquilina pagó los cánones de arrendamiento hasta ese mes debido a que los pagos debían hacerse por mensualidades anticipadas, tal y como quedó pactado en la cláusula TERCERA del contrato. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Siendo ello así, y habiendo vencido la prórroga legal en fecha 1º de marzo de 2006, como quedó sentado en las consideraciones anteriores, indefectiblemente se produjo la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento, convirtiéndose en un contrato SIN DETERMINACION DE TIEMPO con las consecuencias jurídicas que ello acarrea. ASI SE DECLARA.
En tal virtud, la naturaleza de la relación contractual hace que irremediablemente la acción incoada sea contraria a derecho en atención a que ésta se encuentra fundamentada en la letra del artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable a contratos a tiempo determinado.
Así pues, siendo que la acción para obtener el desalojo de inmuebles arrendados mediante contratos escritos a tiempo indeterminado, como el que nos ocupa, sólo puede ser incoada con fundamento en una cualquiera de las causales contenidas en el artículo 34 eiusdem, lo cual no es el caso de marras, resulta forzoso declarar que en el presente caso no se ha configurado el segundo supuesto requerido por la norma contenida en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil para la declaratoria de la confesión ficta, y como consecuencia de lo antes expresado la acción debe sucumbir en derecho, tal y como será declarado en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECLARA.

-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por RUTH IRIARTE DE ESTEFANILE contra EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, ambas plenamente identificadas al comienzo de este fallo.
Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire a los veintidós (22) días del mes de noviembre de dos mil seis. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 03:15 de la tarde.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
AJFD/RSM.
EXP. 2324-06