REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMADANTE: NAYIBE MARIA ZAMBRANO DE FUENTES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.863.988. PARTE DEMANDADA: SORCELINA DURÁN DE ISEA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.587.192, hábil y de este domicilio. APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL GUILLERMO ROZO CACUA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.445; según poder apud acta de fecha 02/10/2006 (f. 55). MOTIVO: Desalojo de inmueble. EXPEDIENTE: Nº 5012. II PARTE NARRATIVA PRIMERO: La ciudadana NAYIBE MARÍA ZAMBRANO DE FUENTES asistida por el Abogado FRANKLIN DANIEL ALVIAREZ ALVIAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 111.995; ocurrió ante este Juzgado para demandar a la ciudadana SORCELINA DURÁN DE ISEA. Fundamentó la acción en los hechos siguientes: -Que era propietaria de unas mejoras construidas en terreno ejido, ubicado en la calle 13, Nº catastral anterior 7 actualmente 01-38, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, alinderado así: NORTE: Con calle 13, mide seis metros (06 mts.); SUR: Con mejoras que son o fueron de EFIGENIA TORRES, mide seis metros (06 mts.); ESTE: Con mejoras que son o fueron de FLOR CASANOVA, mide trece metros con veinte centímetros (13,20 mts.); OESTE: Con mejoras que son o fueron de MARÍA DE RAMÍREZ, mide trece metros con veinte centímetros (13,20 mts.). -Que el 19/07/1996 la ciudadana HERMELINDA CHACÓN COLMENARES, antigua propietaria, arrendó el inmueble mencionado a la ciudadana SORCELINA DURÁN DE ISEA, según contrato de arrendamiento de fecha 19/07/1996 autenticado por ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal; pero que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado. -Que el 08/09/1998 la ciudadana HERMELINDA CHACÓN COLMENARES le vendió a la ciudadana BLANCA AURORA CHACÓN DE PALMA el inmueble cuestionado, y que para esa fecha seguía habitándolo como inquilina la ciudadana SORCELINA DURÁN DE ISEA. Que BLANCA CHACÓN demandó a la inquilina, pero la demanda la declaró sin lugar el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. -Que como actualmente ella era la propietaria del inmueble, demandó a la inquilina por desalojo, pero fue declarada sin lugar por el Tribunal 1º de Municipios Urbanos. -Que la inquilina demandó por ante el Tribunal 3º de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Táchira, la nulidad del documento de venta, siendo declarada perimida la instancia. -Que actualmente mantiene un contrato verbal a tiempo indeterminado con la ciudadana SORCELINA DURÁN DE ISEA. -Que el canon se fijó en CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) mensuales, los cuales eran depositados por la arrendataria por ante el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, expediente de consignación Nº 177. -Que necesitaba la desocupación del inmueble, pues su hermana MARISOL ELENA ZAMBRANO CHACÓN, vive arrimada con dos (2) hijos; y ella debía ayudarla dejándole el inmueble objeto de controversia. -Solicitó del Tribunal que se le otorgara a la arrendataria el plazo indicado en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. -Que la arrendataria ha efectuado mejoras al inmueble sin su autorización. -Que la arrendataria cambió el uso del inmueble de vivienda unifamiliar, para instalar un programa de alimentación allí. -Que por lo anterior era que demandaba a la ciudadana SORCELINA DURÁN DE ISEA, para que conviniera o fuese condenada por el Tribunal: 1. En el desalojo del inmueble descrito, completamente libre de bienes y personas, y en el buen estado de uso y condiciones tal como fue recibido. 2. En pagar las costas y costos del proceso. Estimó la demanda en CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) y la fundamentó en los artículos 33 y 34 literal b, 35, 36 y 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículo 340 y 883 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 26, 49 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (fs. 1 al 46). SEGUNDO: El 05/06/2006 se admitió la demanda (f. 47). Mediante escrito del 27/09/2006 la ciudadana SORCELINA DURÁN DE ISEA asistida por los Abogados MANUEL GUILLERMO ROZO CACUA y MANUEL GUILLERMO BORRERO RODRÍGUEZ, procedió a contestar la demanda en los términos siguientes: -Rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. -Que la demanda era infundada, pues no era cierto que la actora necesitara el inmueble para satisfacer la necesidad de su hermana. Que lo necesita para vender, en virtud de la carta que se le envió donde se le informaba sobre dicha venta y el precio. -Que con la perención de la instancia referida por la demandante, no pereció el derecho de preferencia que tenía. -Que ella vivía en el inmueble y que en el atendía el programa social de la Misión Alimentación. Que daba comida a los pobres que la buscaban en los recipientes respectivos. -Que las mejoras eran reparaciones mayores y eran por cuenta del arrendador según el Derecho Inquilinario. -Solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, con la condenatoria en costas y se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la actora para garantizar las resultas del proceso (fs. 50 al 54). TERCERO: a) El 04/10/2006 el apoderado judicial de la parte demandada Abogado MANUEL ROZO, promovió: -El mérito favorable de los autos. -Documental: La carta que dirigió la ciudadana NAYIBE ZAMBRANO DE FUENTES a su mandante de fecha 15/08/2006 (fs. 56 al58). b) El 10/10/2006 la ciudadana NAYIBE ZAMBANO DE FUENTES asistida por el Abogado PILAR ANTONIO RINCÓN SÁNCHEZ, promovió: -El mérito favorable en autos que beneficie a su representada, especialmente los anexos que cursan en el expediente relacionados con la propiedad del inmueble. El hecho de que las consignaciones no se hicieron a su nombre, siendo la legítima propietaria del inmueble, por lo que no podría retirarlas. -Los hechos relevados de prueba invocados por el demandado: Como el hecho de que la demandada admite, el cambio de uso del inmueble; que no existía elemento de prueba de ofertar la casa. -Que no era su intención vender el inmueble. -Documentales: Todos los insertos junto con el libelo de demanda. -Testimoniales: JOSÉ ANTONIO CASANOVA ZAMBRANO y GLENYS ISBELIA ALVIAREZ COLMENARES (fs. 60 al 63). Por auto del 13/10/2006 se admitió el escrito de pruebas, pero se negó la prueba de testigos (f. 64). III PARTE MOTIVA PRIMERO: THEMA DECIDENDUM: En su escrito libelar la parte actora NAYIBE MARIA ZAMBRANO DE FUENTES, demanda por desalojo a la ciudadana SORCELINA DURÁN DE ISEA, por mantenerse entre ambos, a su decir, un contrato verbal a tiempo indeterminado con un canon de arrendamiento de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) los cuales la arrendataria deposita en el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial; demanda que incoa por cuanto su hermana MARISOL ELENA ZAMBRANO CHACÓN, domiciliada en el Municipio Andrés Bello del Estado Táchira, se encuentra atravesando una situación económica sumamente difícil, por lo que, sintiéndose en el deber moral de ayudarla, plantea dejarle para que ocupe el inmueble objeto de la presente acción. Indica que así mismo, la arrendataria ha efectuado mejoras al inmueble no autorizadas, cambiando además el uso y destino del inmueble que originalmente era para vivienda unifamiliar, instalando en el mismo un programa de alimentación. Por su parte la demandada de autos, rechaza y contradice la demanda por no ser cierto el hecho fundamental de la misma, por ser tal demanda la continuación de un fraude procesal y porque no hay prohibición de cambio en el destino por tratarse de un contrato verbal. A su vez aduce, que ella habita el inmueble en el que atendía a los pobres a quienes daba comida en recipientes. Queda en consecuencia establecido, que en la presente causa se demanda el desalojo por la necesidad de un pariente consanguíneo dentro del segundo (2º) grado de la propietaria para ocupar el inmueble; por haber realizado en el inmueble mejoras sin autorización de la arrendadora, y por cambiar esta el destino o uso del inmueble. En razón del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos, con tal afirmación, pasa quien juzga, al análisis del material probatorio traído a los autos por las partes. SEGUNDO: DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. A) CON EL LIBELO DE DEMANDA: - Copia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 09 de agosto de 2002, registrado bajo el Nº 35, Tomo 009, Protocolo 01, folios 1-2. La documental en referencia es copia de los documentos que como señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil pueden ser producidos en juicio, teniéndose como fidedignos sino fueren impugnados por el adversario, en la oportunidad indicada en la norma; en consecuencia, se valora el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter de propietaria de la demandante y por ende su cualidad como demandante en la presente causa. - Copia simple de la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 20 de diciembre del año 2001, referida a la demanda por desalojo incoada por Blanca Aurora Chacón de Palma, contra Sorcelina Durán de Isea, con fundamento en el artículo 34, literales a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta prueba, a pesar de poder ser traída a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, nada prueba en relación al hecho controvertido, por lo que se desecha, en tal razón ni se aprecia ni se valora. - Copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la demanda incoada por la ciudadana Nayibe María Zambrano de Fuentes, contra Sorcelina Durán de Isea, por desalojo con fundamento en los literales b y c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual fue declarada inadmisible. Esta prueba, a pesar de ser traída a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil nada demuestra en relación al hecho controvertido, por lo que se desecha, en tal razón ni se aprecia ni se valora. - Copia certificada de expediente civil Nº 14720-2003, en la que Sorcelina Durán de Isea demanda a Blanca Aurora Chacón de Palma, Rafael José Palma y Nayibe María Zambrano de Fuentes, por nulidad de documento, en la cual se declaró la perención de la instancia. En relación a esta prueba, a pesar de ser traída a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil nada prueba en relación al hecho controvertido, por lo que se desecha, en tal razón ni se aprecia ni se valora. B) EN EL LAPSO DE PROMOCION DE PRUEBAS: - Merito favorable de autos. En relación a este punto el Tribunal considera conveniente aclarar que, conforme a la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, nacida primeramente de la decisión N° 460 de la Sala de Casación Social, de fecha 10 de julio de 2003, acogida luego por la Sala Político-Administrativa en su decisión N° 481 del 16 de septiembre de 2003, en el expediente N° 2002-702, y posteriormente adoptado el criterio en forma unánime por todas las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia; el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte. Así, el mérito favorable de los autos o de las pruebas no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar y no sirve entonces tal expresión para probar nada, y que por ende no es más que eso, una expresión usada corrientemente por los Abogados en sus escritos de promoción de pruebas. - Hechos relevados de prueba. Considera que ello, en vez de promoción de prueba alguna, constituye más bien una alegación que el Juez está en la obligación de analizar, sin necesidad de solicitud de parte, en consecuencia, si de autos se deriva la existencia de hechos relevados de prueba, deben ser considerados y analizados suficientemente para la resolución de la causa en el fallo correspondiente. - Documentales que fueron agregados con el libelo de demanda. En relación a los mismos, se hace necesario destacar que tales documentos ya resultaron analizados, quedando en consecuencia establecido su valor. - TESTIMONIALES: Esta prueba no fue admitida pues el Tribunal consideró, que la parte promovente obvio el cumplimiento del requisito establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, referido al domicilio de los mismos. A) DE LA PARTE DEMANDADA: CON EL ESCRITO DE CONTESTACION: - Documento privado de fecha 15 de agosto de 2006, suscrito por las partes de la litis y referido a participación de que la propietaria arrendadora está dando en venta el inmueble objeto de la presente demanda a la arrendataria, ahora demandada. En relación a esta prueba el Tribunal ni la analiza ni la valora por no guardar pertinencia con la causa, ya que en la misma no se discute el derecho de preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio que eventualmente pudiera tener la arrendataria. EN EL LAPSO PROBATORIO: - Mérito favorable. De acuerdo al criterio imperante en la doctrina y Jurisprudencia Patria, que este Juzgador acoge, el mérito favorable de autos invocado no es sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte. Así, el mérito favorable de los autos o de las pruebas no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar y no sirve entonces tal expresión para probar nada, por ende no es más que eso, una expresión usada corrientemente por los Abogados en sus escritos de promoción de pruebas. - Documentales, carta emanada de la ciudadana Nayibe Zambrano de Fuentes, parte demandante en la presente causa, así como copia de su cédula de identidad y la de su esposo. Este documento privado fue igualmente suscrito por la demandada, pero nada aporta al proceso en la resolución del hecho controvertido, por lo que ni se aprecia ni se valora. - Derecho de repreguntar testigos, este derecho no fue ejercido por la demandada. TERCERO: Resulta importante destacar la interpretación que sobre el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizan los juristas venezolanos: GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en donde expresan: “…para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: 1.- la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatorias, otras). 2.- la cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o de pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. 3.- Así mismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no sólo de orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra circunstancia, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar el inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de otra manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o la circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra directamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no en otro particular.” En el caso bajo examen, se pudo evidenciar, con relación al criterio anteriormente trascrito, en primer lugar, la existencia de un contrato por tiempo indeterminado, en segundo lugar, la condición de propietario por parte de la demandante, no existiendo de autos, prueba fehaciente de la necesidad de la hermana del demandante para ocupar el inmueble. Razón por la cual, la presente demanda con fundamento en la causal del estado de necesidad previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser declarada sin lugar. Así se establece. En relación a las demás causales alegadas por el actor para intentar el desalojo y referidas a que el arrendatario ha realizado mejoras sin la autorización del arrendador, y que aquel cambio el destino del inmueble, para quien juzga, no logró demostrar el actor tales circunstancias, ya que no se deriva de manera alguna de las pruebas aportadas por el actor, circunstancias de hecho que puedan considerarse prueba fehaciente para la demostración fáctica de sus alegatos y fundamentos de su pretensión. IV PARTE DISPOSITIVA Por lo antes expuesto, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda por desalojo, propuesta por la ciudadana NAYIBE MARIA ZAMBRANO DE FUENTES, contra la ciudadana SORCELINA DURAN DE ISEA representada por el Abogado MANUEL GUILLERMO ROZO CACUA, sobre un inmueble ubicado en la calle trece (13), número catastral anterior siete (7) actualmente 01-38, de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Accidental del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta días del mes de noviembre de dos mil seis. AÑOS: 196º de la Independencia y 147º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria Accidental, Marilú Medina En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 5012.