REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS BRION Y EULALIA
BUROZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO MIRANDA
DEMANDANTE: INVERSIONES ADMYSER, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18-11-1988, bajo el No. 02, tomo 53-A-Pro y de este domicilio.
DEMANDADO: LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.356.405 y V-3.728.959 respectivamente, de este domicilio.
APODERADOS
DEMANDANTE: JHOANNA JANETH MORA LINARES, ENRIQUE MIGUEL CARLOS HERRERA SILLA, JOSE ARMANDO VELAZCO RAMIREZ y ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 104.535, 27.390, 15.563 y 110.120 respectivamente, y de este domicilio
APODERADOS
DEMANDADOS: ZAIRA ROSALES PARRA y PEDRO LUIS MALAVÈ VELÀZQUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.575 y 58.458 respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES
EXPEDIENTE: 2005-4589.
CON INFORMES
Comienza el presente Juicio por libelo de demanda presentado en fecha 09-03-2005, ante este Juzgado de los Municipios Brión y Eulalia Buróz de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual se reclama el pago de la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.828.810,85), por Cobro de Bolívares Gastos de Condominio.
Por auto de fecha 18 de mayo de 2005, este Tribunal, admitió la demanda y ordenó emplazar a los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, para que comparecieran ante este Despacho a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación. En lo atinente a la medida peticionada no abrió el cuaderno de medida ni se libro la compulsa por cuanto no fueron consignados los fotostatos correspondientes.
En fecha 09 de junio de 2005, la secretaria deja constancia que se libraron Compulsas a los demandados, las cuales fueron entregadas al Alguacil de este Despacho, a los fines de practicar las referidas citaciones.
Por auto de fecha 13 de junio de 2005, este Tribunal acordó decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble identificado en el Libelo de demanda, y se oficio al Registro Inmobiliario de los Municipios Brión y Eulalia Buróz, con sede en Higuerote, participándole la medida decretada.
En fecha 21 de junio de 2005, compareció por ante este Tribunal, el Alguacil SONY RAFAEL HUICE, y consignó las compulsas libradas a los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, manifestando la imposibilidad de la citación.
En fecha 30 de junio de 2005, compareció por ante este Tribunal, el Dr. ENRIQUE HERRERA S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicita se libre carteles de citación a la parte demandada, de conformidad con el 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de junio de 2005, compareció por ante Tribunal, el Dr. ENRIQUE HERRERA SILLA, quien con el carácter acreditado en autos consignó recibos de gastos de Condominio.
Por auto de fecha 06 de julio de 2005, este Tribunal, ordenó librar Carteles de Citación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de julio de 2005, compareció por ante este Tribunal, el Dr. ENRIQUE HERRERA S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, manifestando recibir de manos de la Secretaria de este Juzgado Cartel de Citación relacionado con el presente juicio.
En fecha 02 de agosto de 2005, compareció por ante este Tribunal, la Dra. MICHELLE CONTRERAS G., en su carácter de apoderada de la parte actora, consignó publicaciones debidamente efectuadas de los Carteles librados, los cuales fueron respectivamente agregados a los autos.
En fecha 19 de octubre de 2005, compareció por ante Tribunal, el Dr. ENRIQUE HERRERA SILLA, quien con el carácter acreditado en autos consignó recibos de gastos de Condominio.
En fecha 24 de octubre de 2005, compareció por ante este Tribunal, la Secretaria ABG. MILAGROS TERESA ALTUVE, deja constancia que en fecha 21-10-2005, fijó el Cartel de Citación en la dirección señalada al efecto.
En fecha 24 de octubre de 2005, compareció por ante este Tribunal, la suscrita Secretaria ABG. MILAGROS TERESA ALTUVE y hace constar que en el presente expediente se han cumplido con las formalidades relativa a la citación.
En fecha 17 de noviembre de 2005, comparecieron ante este Tribunal los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, asistidos por el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 58.458, se dan por citados en el presente juicio y confieren Poder Especial a los ciudadanos ZAIRA ROSALES PARRA y PEDRO LUIS MALAVÈ VELÀZQUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.575 y 58.458 respectivamente.
En fecha 17 de noviembre de 2005, comparecieron ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia expone: “Dejó constancia que la abogado Dra. MICHELLE CONTRERAS G., no presento poder para actuar en el presente juicio, por lo tanto solicitó no se tomará en cuenta la consignación de los carteles de citación publicados en fecha 02-08-2006.
En fecha 15 de diciembre de 2005, compareció ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter acreditado en autos y consignó escrito de Promoción de Cuestiones Previas constante de cinco (5) folios útiles.
En fecha 13 de enero de 2006, compareció por ante este Tribunal, el DR. ENRIQUE HERRERA SILLA, sustituye poder que le fuera conferido en la persona de la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE.
En fecha 18 de enero de 2006, compareció por ante este Tribunal, la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, en su carácter acreditado en autos, consignó Escrito de Contradicción de Cuestiones Previas y Libros de Actas del Conjunto Residencial Villas del Río.
En fecha 24 de enero de 2006, compareció por ante este Tribunal, la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, en su carácter acreditado en autos, consignó Escrito de Pruebas de las Cuestiones Previas interpuestas por la parte demandada.
En fecha 24 de enero de 2006, compareció ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter acreditado en autos y consignó escrito de Promoción de Pruebas constante de cuatro (4) folios útiles y un (1) anexo.
Por auto de fecha 30 de enero de 2006, este Tribunal admitió los Escritos de Pruebas promovidos por los apoderados judiciales de las partes actora y demandada, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes se admitieron.
En fecha 01 de febrero de 2006, compareció por ante este Tribunal, la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, en su carácter de autos, consignó Escrito relacionado a las Cuestiones Previas.
En fecha 09 de febrero de 2006, compareció ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter de autos y consignó escrito de Incidencias de las Cuestiones Previas constante de seis (6) folios útiles y un (1) anexo.
En fecha 09 de febrero de 2006, compareció ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter acreditado en autos y mediante diligencia expuso: Visto los libros en físico de Actas consignados por la parte actora según escrito de fecha 18-01-2006,
evidenciándose mi error al considerar que lo que se había consignado
en esa oportunidad eran fotocopias de tales libros, solicito al Tribunal no considere en la sentencia que se dictara con relación a las Cuestiones Previas, la impugnación de tales actas alegadas en fecha 24-01-2006 y ratificada dicha impugnación en fecha 09-02-2006.
En fecha 13 de febrero de 2006, compareció por ante este Tribunal, la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, quien con el carácter acreditado en autos, consignó recibos de gastos de Condominio.
Por auto de fecha 17 de febrero de 2006, este Tribunal declaró Sin Lugar las Cuestiones Previas opuestas.
En fecha 23 de febrero de 2006, compareció ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter acreditado en autos, consignó constante de once (11) folios Escrito de Contestación al fondo de la demanda.
En fecha 09 de marzo de 2006, compareció ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de Promoción de Pruebas.
En fecha 22 de marzo de 2006, compareció por ante este Tribunal, la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, quien con el carácter acreditado en autos, consignó Escrito de Pruebas relacionado con el presente juicio.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2006, este Tribunal por cuanto el presente expediente se encuentra muy voluminoso, siendo por ello difícil su manejo, se acuerda la apertura de una nueva pieza, la cual se denominará segunda pieza, destinándose la misma a la sustanciación del presente juicio.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2006, este Tribunal tal como fue ordenado al folio doscientos trece de la primera pieza de este expediente, se abre la presente pieza la cual se denominara Segunda pieza, y mantendrá la numeración 2004-4589, continuándose en ella el juicio por Cobro de Bolívares, que incoara la Entidad Mercantil INVERSIONES ADMYSER, C.A., contra los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO e ISABEL CRISTINA DE ZAMBRANO.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2006, siendo la oportunidad correspondiente para la exhibición de los Escrito Promoción de
Pruebas promovidas por las partes Demandada y Actora, se agregaron las mismas a los autos.
Por auto de fecha 03 de abril de 2006, este Tribunal, admitió las pruebas promovidas por las partes Demandada y Actora, y por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes se admitieron cuanto a lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva. En lo concerniente al Capítulo I de la Prueba Instrumental, parte infine del mencionado capitulo, presentada por la parte demandada, se acuerdo agregar el mencionado documento. En lo referente al Capítulo II de la Prueba Testimonial, de la parte actora, se fijó el tercer día de despacho para la evacuación testimonial de los testigos.
En fecha 06 de abril de 2006, oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de la declaración testimonial de los ciudadanos: JUAN RAMÒN MORALES CEIJAS y JOEL ANTONIO TRUJILLO, donde se declaró desierto el acto por cuanto no se encontraban los testigos, dejando constancia que se hizo presente el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ VELASQUEZ, apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 06 de abril de 2006, compareció ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter de autos, solicito que no se le concediera una nueva oportunidad a parte actora de evacuar las testimoniales de los ciudadanos JUAN RAMÒN MORALES CEIJAS y JOEL ANTONIO TRUJILLO, por la inasistencia de la parte actora.
En fecha 06 de abril de 2006, oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de la declaración testimonial de los ciudadanos: JUAN CARLOS MEZA MUÑOZ y VICTOR JULIO VELASQUEZ MARTÌNEZ, donde se declaró desierto el acto por cuanto no se encontraban los testigos, se declaro desierto el acto, dejando constancia que se hizo presente el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ VELASQUEZ, apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 06 de abril de 2006, compareció ante este Tribunal el abogado PEDRO LUIS MALAVÈ V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicito que no se le concediera una nueva oportunidad a parte actora de evacuar las testimoniales de los ciudadanos JUAN CARLOS MEZA MUÑOZ y VICTOR JULIO VELASQUEZ MARTÌNEZ, por la inasistencia de la parte actora.
En fecha 18 de abril de 2006, compareció la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, en su carácter de autos, mediante el cual solicita se le fije una nueva oportunidad para deposición de los testigos.
Por auto de fecha 25 de abril de 2006, este Tribunal vista la solicitud de la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, fija el Tercer día de Despacho, para la evacuación testimonial de los ciudadanos JUAN RAMÒN MORALES CEIJAS, JOEL ANTONIO TRUJILLO, JUAN CARLOS MEZA MUÑOZ y VICTOR JULIO VELASQUEZ MARTÌNEZ.
En fecha 02 de mayo de 2006, oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de la declaración testimonial de los ciudadanos: JUAN RAMÒN MORALES CEIJAS y JOEL ANTONIO TRUJILLO, donde se declaró desierto el acto por cuanto no se encontraban los testigos, dejando constancia que se hizo presente la profesional de derecho ZEUDI URBINA CANACHE, apoderado judicial de la parte actora, quien seguidamente, se reservo el derecho de solicitar una nueva oportunidad.
En fecha 02 de mayo de 2006, oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de la declaración testimonial del ciudadano: JUAN CARLOS MEZA MUÑOZ y VICTOR JULIO VELASQUEZ MARTÌNEZ, se llevó acabo el acto y prestaron la declaración correspondientes. Así mismo se deja constancia que se encontraban presentes los apoderados de la parte actora y el apoderado de la parte demandada.
En fecha 03 de mayo de 2006, compareció la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, en su carácter de autos, mediante el cual solicita se le fije una nueva oportunidad para deposición de los testigos JUAN RAMÒN MORALES CEIJAS y JOEL ANTONIO TRUJILLO.
En fecha 05 de mayo de 2006, compareció por ante este Tribunal, la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, quien con el carácter acreditado en autos, consignó recibos de gastos de Condominio.
Por auto de fecha 08 de mayo de 2006, este Tribunal vista la solicitud de la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, fija el Tercer día de Despacho, para la evacuación testimonial de los ciudadanos JUAN RAMÒN MORALES CEIJAS y JOEL ANTONIO TRUJILLO.
En fecha 10 de mayo de 2006, compareció por ante este Tribunal, la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, quien con el carácter acreditado en autos, consignó recibo de gastos de Condominio.
En fecha 11 de mayo de 2006, oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de la declaración testimonial del ciudadano: JUAN RAMÒN MORALES CEIJAS y JOEL ANTONIO TRUJILLO, se llevo a cabo el acto donde y prestaron la declaración correspondiente. Así mismo se deja constancia que se encontraban presentes los apoderados de la parte actora.
En fecha 25 de mayo de 2006, compareció por ante este Tribunal, la DRA. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, quien con el carácter de autos, consignó recibo de gastos de Condominio.
En fecha 26 de junio de 2006, compareció por ante este Tribunal, la Dra. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, quien con el carácter acreditado en autos, consignó Escrito de Informes.
Emplazada la parte para la litis contestación, en fecha 23 de febrero de 2006, consignó el Dr. PEDRO LUIS MALAVÈ V., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.458, titular de la cédula de identidad Nº V-8.438.821, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada en el presente Juicio, constante de once (11) folio útil, Escrito contentivo de la Contestación al fondo de la demanda, todo lo cual fue debidamente agregado a los autos.
Abierto el lapso para la promoción de pruebas, las partes Demanda y Actora hicieron uso de su derecho, consignando al efecto en Tres (3) folio útil Escrito contentivo de las Pruebas y en Dos (2) folios Escrito contentivo de las Pruebas y Un (1) anexo respectivamente, los cuales fueron debidamente agregados a los autos en fecha 24 de marzo de 2006.
Siendo la oportunidad procesal para que las partes presenten sus Informes, solo compareció la parte actora, representada por la Dra. ZEUDI JOSEFINA URBINA CANACHE, y consignó, constante de Diez (10) folios útiles, Escrito de Informes.
En la oportunidad de dictarse Sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y al efecto, observa:
Manifiesta la apoderada judicial de la parte demandante en su escrito libelar.
“…procediendo en este acto en mi carácter de Apoderada Judicial de la Entidad Mercantil denominada INVERSIONES ADMYSER, C.A. la cual se encuentra debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18-11-88. bajo el Nº 02, tomo 53-A-Pro, domiciliada en la intersección de la carretera Higuerote-Curiepe, Centro Comercial Flamingo’s, oficina PA-51, Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda y quien procede a su vez como Compañía Administradora del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL RIO, ubicado en la Hacienda La Busca, sector Mesa Linda, Municipio Brión del Estado Miranda(...) función que ejerce según se desprende de Acta de Junta de Propietarios del referido Conjunto Residencial de fecha 18 de septiembre de 2004 (...) los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, son propietarios del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda construida sobre ella concebido bajo el Régimen de la Ley de Ventas de Parcelas, distinguidas con el Nº 96, que forma parte de la Segunda etapa del Conjunto Residencial Villas del Río, según consta de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Brión del Estado Miranda, bajo el N° 13, folios 78 al 85, Tomo 4, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2003 y Certificación de Gravámenes… (Sic)…Es el caso, ciudadano Juez, que los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, antes identificados, han dejado de cumplir con sus obligaciones que como propietarios de la parcela de terreno antes descrita del CONJUNO RESIDENCIAL VILLAS DEL RIO tienen de pagar los gastos de sostenimientos, uso, control, y cuidado de las áreas comunes del conjunto que comprende los meses de Marzo de 2001, Abril/2.001, así mismo desde el mes de Julio del año 2.001; hasta el mes de Marzo de 2004, ambos inclusive, lo cual arroja a la fecha una cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.828.810,85), tal y como se evidencia de los recibos de gastos de condominio, no pagados, que en original acompaño al presente libelo de demanda, marcados con la letra “F” y se discriminan a continuación:
Marzo 2001 Bs. 367.571,10; Abril 2001 Bs.82.677,00; Julio 2001 Bs. 58.226,85; Agosto 2001 Bs. 72.198,60; Septiembre 2001 Bs. 84.724,35; Octubre 2001 Bs. 80.640,25; Noviembre 2001 Bs. 73.960,35; Diciembre 2001 Bs. 83.200,55; Enero 2002 Bs. 80.780,35; Febrero 2002 Bs. 74.393,40; Marzo 2002 Bs. 86.644,95; Abril 2002 Bs. 70.853,60; Mayo 2002 Bs. 96.185,45; Junio 2002 Bs. 108.012,55; Julio 2002 Bs. 113.188,05; Agosto 2002 Bs. 115.704,90; Septiembre 2002 Bs. 100.936,80; Octubre 2002 Bs. 108.863,50; Noviembre 2002 Bs. 102.387,20; Diciembre 2002 Bs. 115.602,60; Enero 2003 Bs. 108.631,45; Febrero 2003 Bs. 95.302,95; Marzo 2003 Bs. 103.241,75; Abril 2003 Bs. 120.823,55; Mayo 2003 Bs. 110.082,95; Junio 2003 Bs. 112.722,65; Julio 2003 Bs. 104.535,85; Agosto 2003 Bs.115.039,60; Septiembre 2003 Bs. 113.198,05; Octubre 2003 Bs. 131.921,95; Noviembre 2003 Bs. 116.568,40; Diciembre 2003 Bs. 114.187,05; Enero 2004 Bs. 120.836,10; Febrero 2004 Bs. 130.726,05; Marzo 2004 Bs. 154.240,10. TOTAL Bs. 3.828.810,85.
Todos los recibos anteriormente descritos contienen los gastos inherentes del Condominio del Conjunto Residencial Villas del Río, correspondientes a la parcela de terreno y la vivienda distinguido con el Nº 96, pormenorizados anteriormente y en cada uno de ellos se detallan los conceptos que conforman cada mes de los cuales doy aquí por reproducidos en su totalidad.
El Apoderado Judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la Contestación de la Demanda, negó, rechazó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado.
Planteada de esta manera la controversia, es necesario hacer mención al artículo el artículo 1 de la Ley de Ventas de Parcelas establece: “La enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta pública, se rige por las disposiciones de la presente Ley.
Se entiende como oferta pública a los fines de esta Ley, la que se haga por cualesquiera de los medios usuales de propaganda comercial”
El artículo 2 de la Ley de Ventas de Parcela establece “Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el propietario o los propietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la Ubicación del inmueble, un documento que se denominará “Documento de Urbanización o Parcelamiento”, en el cual harán constar:
a) La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;
b) La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes;
d) El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del articulo 13 de esta Ley:
e) El numero de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o Parcelamiento con indicación a su vez del numeró de parcelas destinada a un mismo uso y con igual zonificación
f) Las condiciones generales de urbanización o Parcelamiento y especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes (…).
Articulo 7 de la Ley de Venta de Parcela establece “Las regulaciones del Documento de Urbanización o Parcelamiento, se considerarán incluidas en los contratos entre el Propietario o los copropietarios del inmueble y los adquirientes de las parcelas y producirán efectos también para los causahabientes de las partes por cualquier título”.
En este mismo orden de ideas el articulo 759 del Codigo de Procedimiento Civil establece “Cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a que contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la conservación de la caso común, salvo a éstos la facultad de libertarse de tal deber con el abandono de la cosa común”.
Artículo 1.264 del Código Civil “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas...(Omissis...)”
Con fundamento la acción deducida, la parte demandante consignó adjunto a su escrito de demanda, entre otros, los siguientes recaudos:
Marcado con la letra “A”, a los 52 al 53, vuelto folios copia a efectum videndi de instrumento poder, este documento no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en su oportunidad legal, en consecuencia hace plena fe en todo su valor probatorio del contenido que de el emana de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se establece.
A los folios 54 al 56, copia simple del Acta de Asamblea Ordinaria de copropietarios de fecha 18 de septiembre de 2004, para tenga lugar
una reunión en el Conjunto Residencial Villas del Rió, mediante la cual se ratifica a la Administradora Admyser, para ejercer juicios en contra los propietarios morosos, este documento no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad procesal en consecuencia hace plena fe de su contenido, todo de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se establece.
Marcado con la letra “B”, copia simple de documento de Parcelamiento, del Sector Mesa Linda, Municipio Autónomo Brión, Estado Miranda el cual corre inserto a los folios 67 al 81, este documento no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad procesal en consecuencia hace plena fe de su contenido, todo de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se establece.
Marcado con la letra “C”, copia simple de documento de reparcelamiento, del Sector Mesa Linda, Municipio Autónomo Brión, Estado Miranda el cual corre inserto a los folios 57 al 66 vuelto, este documento no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad procesal en consecuencia hace plena fe de su contenido, todo de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se establece.
Marcado con la letra “D” copia simple de documento de compra venta a nombre de los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA y ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, de una parcela de terreno distinguida con el N° 96, ubicada en la SEGUNDA ETAPA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL RIO, este documento no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad procesal en consecuencia hace plena fe de su contenido, todo de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se establece.
En relación a los Treinta y Cinco (35) recibos insolutos por cuotas de condominio, marcados con la letra “F” los cuales corren insertos a los folios 07 al 41, ambos inclusive, agregados conjuntamente con el libelo de demanda, son los que originan la presente litis, de los denominados con carácter de fuerza ejecutiva, el valor probatorio de estos recibos serán analizados mas adelante. Así se declara.
Durante la etapa probatoria, las partes ejercieron sus respectivos derechos y al efecto la parte demandada promovió a saber las siguientes pruebas:
Capitulo I.
Invoca el merito favorable de sus representados en merito favorable de los autos, este capitulo no constituyo probanza que tenga que ser analizada por este Tribunal. Así se decide.
Capitulo II.
Prueba documental, copia certificada de la Asociación Civil denominada “Asociación Civil Villas del Río” registrado en la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Autónomo Brión y Buroz del estado Miranda. Este instrumento no fue impugnado ni tachado en su oportunidad procesal, en consecuencia se tiene como fidedigno en todo su contenido de conformidad con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Así se decide.
Capitulo III.
Solicita que las pruebas sean admitidas de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte el actor promovió a saber las siguientes pruebas;
Capitulo I.
Reproduce el merito favorable que de los autos se desprende a favor de su representada INVERSIONES ADMISER C.A., y muy especialmente el valor probatorio de todos y cada uno de los documentos e instrumentos acompañados conjuntamente con la demanda, el contenido de este numeral, ya fue analizado anteriormente. Así se declara.
En este mismo capitulo promueve como elemento nuevo documento privado de administración suscrito entre la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial Villas del Río, este instrumento no fue impugnado ni tachado en su oportunidad procesal, en consecuencia se tiene como fidedigno en todo su contenido de conformidad con el articulo 429 de Codigo de Procedimiento Civil. Así se decide.
Capitulo II.
Promueve las testimoniales de los ciudadanos JUAN RAMON MORALES CEJAS, JOEL ANTONIO TRUJILLO, JUAN CARLOS MEZA MUÑOZ y VICTOR JULIO VELÁSQUEZ MARTINEZ, titulares de las cedulas de identidad Nos V-9.486.198,10.182.228, 14.275.792 y 12.711.449, respectivamente.
Analizadas como fueron minuciosamente las testimoniales de los ciudadanos JUAN CARLOS MEZA MUÑOZ y VICTOR JULIO VELÁSQUEZ MARTINEZ, observa este Tribunal que los mencionados ciudadanos de sus propias palabras dicen ser empleados de la Administradora Admyser, lo que encuadra dentro de la imposibilidad Absoluta, contemplada en el articulo 479 del Codigo de Procedimiento Civil, en consecuencia se desechan estas testimoniales. Así se decide.
En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos JUAN RAMON MORALES CEJAS, JOEL ANTONIO TRUJILLO, este Tribunal las aprecia en todo su contenido, ya que las mismas coinciden con las demás pruebas en el presente juicio .Así se decide.
Con vista a lo anterior, corresponde a esta Juzgadora de Instancia, proceder a realizar una minuciosa revisión y examen de las actas procesales a los fines de verificar si los demandados, ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, suficientemente identificados en autos demostraron por medio de su apoderado judicial, haber dado cumplimiento a su obligación, o si por el contrario demostraron el hecho de que se hubiera extinguido tal obligación, de estar solvente en los pagos de las cuotas por los gatos comunes del Conjunto Residencial Villas del Río, conforme al contenido en los artículos 1.354 del Código Civil concordado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
De un estudio minucioso al escrito de contestación al fondo de la demanda esta Juzgadora observa que el apoderado judicial de los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA de ZAMBRANO, en su capitulo I, narro parte de las actuaciones que cursan a la presente controversia, en su capitulo II, argumentó sobre la cualidad del actor para sostener el presente juicio y de la medida cautelar decretada por este Tribunal, en relación al capitulo III, se pronunció este Tribunal anteriormente, igualmente trajo a los autos criterios de otros Tribunales, los cuales no esta obligado este Tribunal a compartir, ya que los mismos no sientan jurisprudencia, en su capitulo IV, niega y rechaza los montos en los supuestos recibos de condominio por la alícuota aplicada por la administradora, en el capitulo V, alega sobre los gastos denominados “Gastos no Distribuidos” que no están debidamente discriminados ni aprobados por los comuneros, y en el capitulo VI, esta en desacuerdo a los intereses moratorios, así mismo trae a colación criterios de otros Tribunales, los cuales no esta obligado a compartir este Tribunal.
Cabe destacar que la presente controversia esta concebida bajo el régimen de Ley de Venta de Parcelas, tal y como se evidencia del documento de propiedad a nombre de los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, emanado del de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Brión, de fecha 28 de octubre del año 2.003, bajo el N° 13, folios 78 al 85, Tomo 4, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2.003, marcado con la letra “D”, el cual corre inserto a los folios 42
al 47, es oportuno señalar que los inmuebles sujetos a la Ley de Venta de Parcela, no goza de una Ley especial como lo es la Ley de Propiedad Horizontal, para todo lo relacionado a los gastos comunes, no siendo menos cierto que el documento de reparcelamiento, se estableció en su cláusula Tercera el porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación el valor fijado para la totalidad de la venta en área de terreno así como los derechos y obligaciones derivados de la comunidad que debe tener cada copropietario, y que para el caso en marras le fue atribuida a la parcela 96, un porcentaje de 0,57%, y el mismo representa los gastos para la conservación y mantenimiento en el uso de las áreas comunes, y de obligatorio cumplimiento que es inherente al inmueble, tal y como se aplica para los inmuebles adquiridos en propiedad horizontal, más así cuando la propia Ley de Venta de Parcela en su articulo 7 establece “Las Regulaciones del Documento de Urbanización o Parcelamiento, se considerarán incluidas en los contratos entre los propietarios o los copropietarios del inmueble y los adquirientes de las parcelas y producirán efectos también en los causahabientes de las partes por cualquier titulo”, siendo aplicable en el caso en marra un mecanismo que asegure el mantenimiento y conservación de las cosas comunes en beneficios de todos los copropietarios, se evidencia a los folios 54 al 56, acta de Asamblea Ordinaria de copropietarios de fecha 18 de septiembre de 2.004, mediante la cual se ratifica y faculta a la empresa Inversiones Admyser, como administradora del Conjunto Residencial Villas del Río, en este mismo orden de ideas se observa que corre inserto al folio 8 al 11, contrato de administración entre la empresa Inversiones Admyser y la Asociación Civil Villas del Río, lo que conlleva sin lugar a dudas la obligación asumida por ambas partes en el estricto cumplimiento de las cláusulas contractuales contenidas en dicho contrato de administración, siendo importante hacer mención con lo que establece el artículo 1.159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizados por la Ley”, en consecuencia de todo lo anterior y a criterio de esta Juzgadora considera ajustada a derecho la gestión de administración asumida entre la empresa Inversiones Admyser y el Conjunto residencial Villas del Río. Así se establece.
Ahora bien en lo concerniente a los alegatos del demandado sobre el porcentaje aplicado como alícuota en los recibos de los gastos comunes, que los mismos superan lo establecido en el documento de reparcelamiento, esta Juzgadora observa que después de revisadas minuciosamente las actas que integran la presente, no existe una formula matemática por parte del actor, que pudiera desvirtuar lo
alegado por el demandado, en lo relacionado al porcentaje aplicado y sumado a la alícuota de los gastos comunes como lo son, las áreas, verde, social, vialidad, ubicación, construcción, rentable, independientemente al porcentaje convenido en el contrato de administración suscrito entre, igualmente sucede con los gastos denominados gastos no distribuidos, los cuales incrementen de una manera grotesca la gestión de administración de dicha empresa, siendo forzoso para esta sentenciadora tomar como base para el cobro de los gastos comunes, los montos reflejados en los recibos insolutos consignados por el actor, conjuntamente con el libelo de demanda, así como lo que fueron consignados con posterioridad, existiendo una disparidad considerable de las alícuotas aplicadas, aunado que no se observa ningún documento de reparcelamiento de reforma en lo relacionado a la alícuota y que pueda justificar el cambio en el porcentaje de la alícuota. Así se decide
Así las cosas y de lo anteriormente esbozado esta Juzgadora después de un análisis de los alegatos de las partes considera que si bien el actor no desvirtuó lo alegado por el demandado, en lo referente a los montos establecidos en los recibos insolutos y de las alícuotas aplicadas, no es menos cierto que los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, a través de su apoderado judicial, expresaron en la contestación de la demanda, que en ningún caso sus representados han negado sus obligaciones de sufragar los gastos comunes que como propietario les corresponde esta declaración que pone en desventaja a los confesantes de su insolvencia en el pago de las cuotas en los gastos comunes y la obligación que asume los propietarios en el mantenimiento y conservación de los mismos, ahora bien este Tribunal después de un estudio minucioso al caso en marras, observa que con la declaración de demandados, es innegable la existencia de una deuda entre los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, y la empresa INVERSIONES ADMYSER, por falta de pago de cuotas en los gastos comunes, esta Juzgadora considera que en aras al principio de una economía procesal, una sana y recta administración de justicia, declara procedente y ajustado a derecho la presente demandada por cobro de bolívares por falta de pago en las cuotas en los gastos comunes de la parcela de la parcela N° 96 y la vivienda sobre ella distinguida igualmente con el N° 96, ubicadas en el Conjunto Residencial la Busca, en consecuencia declara parcialmente con lugar la presente controversia. Así se decide
En relación a los intereses moratorios, cabe recordarles a los demandados que existe un contrato de administración suscrito entre INVERSIONES ADMYSER y EL Conjunto Residencial VILLAS DEL RIO, mediante el cual las partes convinieron en lo referente a los intereses moratorios, cabe destacar que los intereses de mora son creados como penalización a la falta oportuno, siendo oportuno hacer mención lo que establece el artículo 1.159 del Código de Procedimiento Civil “ Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, así mismo establece el artículo 1.160 ejusdem establece “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley “. En consecuencia de lo anteriormente esbozado este sentenciador determina que es de obligatorio cumplimiento lo pactado por las partes. Así de decide.
En lo concerniente a los gastos no distribuidos se observa que el actor no suministro prueba alguna que pudiera desvirtuar los alegatos de los demandados en relación a los costos tan elevados, que según los mismos superan el 50% de los gastos reflejados en los recibos pago, en consecuencia esta juzgadora forzosamente excluye esta partida adicional de los recibos por gastos comunes. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por COBRO DE BOLIVARES incoada por la Entidad Mercantil INVERSIONES ADMYSER, C.A. en contra de los ciudadanos LUIS FRANCISCO ZAMBRANO BAUTISTA e ISABEL CRISTINA CALA DE ZAMBRANO, ampliamente identificados en el presente fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a pagar la cantidad que resulte del porcentaje establecido en el documento de reparcelamiento en su cláusula tercera correspondiente a la parcela N° 96, incluyéndose las cantidades que resulten de los porcentajes establecido en el mismo documento, denominados como áreas, verde, área social, área vial, lo que conformaría la alícuota total a pagar, exceptuando de cada uno de los recibos los gastos denominados gastos no distribuidos, dichos cálculos se harán mediante una experticia complementaria del fallo, por un solo experto designado por este Tribunal, de conformidad con el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil. referidos a los meses de marzo de 2001, hasta el mes de marzo de 2004, ambas inclusive SEGUNDO: Se condena al pago de los recibos insolutos con posterioridad a la admisión presente demanda, la suma de estos se realizará a través de una experticia complementaria aplicando el mismo método condenado en el numeral anterior, hasta la terminación del presente juicio: TERCERO: No hay especial condenatoria en costas.
Por cuanto la presente sentencia esta dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar a las partes conforme a lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, y 251 ejusdem, y una vez resulte en autos haberse dado cumplimiento a todas las formalidades de la notificación ordenada, comenzará a computarse el lapso para el ejercicio de los respectivos recursos.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y NOTIFIQUESE
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Brión y Eulalia Buróz de la Circunscripción Judicial el Estado Miranda, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre del año dos mil seis (2006).
Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. DUNIA YOLY SANDOVAL GELVIS
LA SECRETARIA ACC.,
ABG. GRELIN MIJARES
En esta misma fecha, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), previo cumplimiento de las formalidades de Ley, se notificó, publicó y registró la Decisión anterior, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 248 del Código e Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA ACC.,
ABG. GRELIN MIJARES
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