TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
EN SU NOMBRE,

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
196° y 148°

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA INMOBILIARIA LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA), empresa mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 26, Tomo 9-A Sgdo, de fecha 29 de Abril d 1.975.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ALBA BEATRIZ RANGEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14518.
PARTE DEMANDADA: YOLANDA MOLINA DE ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-3.627.368. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HAIDEE LORENZO DE QUINTERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 12.599. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)
EXPEDIENTE N° 12939.

CAPITULO I
NARRATIVA
Subieron a esta alzada las presentes actuaciones contentivas de la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 18 de Junio de 2002, que declaró con lugar la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Se inicia el presente procedimiento, mediante demanda que interpusiera la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA), en contra de la ciudadana YOLANDA MOLINA DE ROJAS, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Admitida la demanda se ordenó emplazar a la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación. Por cuaderno separado se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio.
Cumplidas las formalidades relativas a la citación de la demandada, a través de la Defensora Judicial que le fue designada, la misma compareció en fecha 12 de Junio de 2000, y consignó escrito de contestación.
En la misma fecha, comparece la parte demandada, asistida de abogado, y se da por citada, y en fecha 14 de Junio de 2000, consigna escrito donde opone cuestiones previas, contesta la demanda y formula oposición a la medida decretada.
En fecha 14 de Junio de 2000, la apoderada actora solicita que previo cómputo se declare extemporáneo el escrito de contestación presentado por la parte demandada.
En fecha 20 de Junio de 2000, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido en fecha 26 de Junio de 2000.
La parte actora en fecha 28 de Junio de 2000, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18 de Junio de 2002, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando con lugar la demanda, la cual fue aclarada en fecha 29 de Julio de 2002, a solicitud de la parte demandada.
Con la misma fecha, se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada y se ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial y sede.
Por auto de fecha 25 de Septiembre de 2002, se dio por recibido el expediente en este Juzgado, fijándose oportunidad para dictar sentencia.
En fecha 13 de Febrero de 2006, la Dra. MARIELA FUENMAYOR TROCONIS, a solicitud de la parte actora, se avoca al conocimiento de la causa, y ordena notificar a la parte demandada.
CAPITULO II
MOTIVA
El Tribunal a los fines de decidir sobre la apelación interpuesta por la parte demandada, hace previamente las siguientes consideraciones:
RESUMEN DE ALEGATOS
LIBELO DE DEMANDA
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, que consta de documento privado, que su representada Administradora La Principal, C.A. (ADINPRICA), en fecha 22 de Diciembre de 1.988, celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana YOLANDA MOLINA DE ROJAS, por la Planta Baja de la Quinta Mocosita, situada en la Avenida El Mirador de Colinas de Carrizal, Estado Miranda, donde según la Cláusula Segunda del mencionado Contrato, convinieron en fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) mensuales, que la arrendataria aceptó y venía cancelando regularmente.
Que posteriormente se le notificó a la Arrendataria del vencimiento del Contrato de Arrendamiento, por lo que la misma solicitó una prórroga de Tres meses con renovación de tres nuevos meses, que le fue concedida por la Arrendadora, conviniendo en esa oportunidad en la cancelación de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mensuales durante el plazo concedido. Vencido dicho plazo y su prórroga La Arrendataria solicitó una nueva prórroga de Tres meses, la cual su representada se la concedió, con tres meses de prórroga. y vencida la Arrendataria solicitó una nueva prórroga para entregar el inmueble en fecha 22 de Diciembre de 1994.
Pero es el caso que desde la fecha de culminación del último convenio, o sea en fecha 22 de Diciembre de 1.995, la Arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento que regularmente venía haciendo por ante la firma que representa, siendo el caso que para la presente fecha, adeuda a su representada la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1.995; los cánones mensuales correspondientes de Enero a Diciembre de 1.996; los cánones mensuales correspondientes de Enero a Diciembre de 1.997; los cánones mensuales correspondientes de Enero a Diciembre de 1.998; y los cánones mensuales correspondientes a Enero, Febrero y Marzo de 1.999.
Por tales razones demanda a la Arrendataria, ciudadana YOLANDA MOLINA DE ROJAS, para que convenga en la Resolución del Contrato de Arrendamiento y las prórrogas existentes, por haber incumplido con la Cláusula Segunda, en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha, que alcanza la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00); a la entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; igualmente demanda de manera subsidiaria el pago de los daños y perjuicios representados por la falta oportuna de pago de los cánones de arrendamiento hasta la final culminación del juicio, así como las costas y costos del juicio, inclusive honorarios de abogado.

CONTESTACION DE DEMANDA
En el escrito de contestación de demanda presentada por la Dra. JOSEFA EMILIA CHAYA, actuando con el carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda en cuestión. Niega que su defendida haya solicitado prórroga por tres (3) meses, con renovación de tres (3) nuevos meses, para proceder a la desocupación del inmueble, y que tampoco es cierto que se hubiese convenido en esa oportunidad en la cancelación de Diez mil bolívares mensuales (Bs. 10.000,00). Niega que la ciudadana YOLANDA MEDINA DE ROJAS, haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1.995, por un monto de Cuatrocientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 440.000,00); tampoco es cierto que se adeuden los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 1.996, de enero a diciembre de 1.998, de enero a diciembre de 1.999.
PUNTO PREVIO
CONTESTACION EXTEMPORANEA
La parte actora solicita que se declare extemporánea la contestación presentada en fecha 14 de Junio de 2000. por la apoderada judicial de la demandada BETSY TIBISAY ESCOBAR.
El Tribunal al respecto observa:
Que en el presente caso, el Tribunal de la causa, a solicitud de la parte actora, procedió a designarle Defensor Judicial a la parte demandada, en virtud de la imposibilidad de citarla personalmente. Igualmente se observa, que la referida Defensora Judicial quedó citada en fecha 08 de Junio de 2000, según se desprende de la boleta librada a tal efecto y la consignación de ella realizada por el Alguacil, que cursan a los folios 85 y 86 del expediente, por lo que desde esa fecha exclusive, comenzaba a correr el término que de acuerdo al auto de admisión de la demanda, tenía la parte demandada para contestar la demanda, y que según cómputo practicado por Secretaría (folio 181), correspondía al día 12 de Junio de 2000, fecha cuando la Defensora Judicial contestó la demanda en representación de la ciudadana YOLANDA MOLINA DE ROJAS, por lo que el escrito de contestación de demanda presentado en fecha 14 de Junio de 2000, por la abogada BETSY TIBISAY ESCOBAR, actuando como apoderada judicial de la demandada, resulta extemporáneo por tardío. En consecuencia, se tiene como válido el escrito de contestación de demanda presentado por la Defensora Judicial designada en este juicio, y así se decide.
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
1) Con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó el Contrato de Arrendamiento cuya resolución se pide, donde se evidencia tanto la relación arrendaticia, como las obligaciones asumidas por las partes contratantes. En tal sentido, al encontrarnos en presencia de un documento privado que no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, debe tenerse como reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, por lo que se atribuye a la documental referida pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.
2) Tres (3) documentos privados donde las partes convienen en prorrogar el arrendamiento por tres (3) meses cada una, con renovación de tres (3) nuevos meses, del Inmueble objeto del presente juicio. Por cuanto se trata de documentos privados que no fueron impugnados por la parte contra quien se opusieron, deben tenerse como reconocidos conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, por lo que se atribuye a las documentales referidas pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.
3) Cuarenta y cuatro (44) recibos de cancelación de alquileres insolutos, emitidos por Administradora Inmobiliaria La Principal C.A., a nombre de YOLANDA MOLINA, correspondiente a los meses de Agosto a Diciembre de 1995; de Enero a Diciembre de 1996; Enero a Diciembre de 1997; Enero a Diciembre de 1998; Enero a Marzo de 1999, los cuales no aprecia este Tribunal, toda vez que carecen de firma de la obligada, conforme a lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, para que pueda atribuírsele eficacia. No es dable oponer, para que surta los efectos señalados en las leyes sustantivas y adjetivas, un instrumento privado que no lleve la firma de la persona contra quien se produce. En cuanto a la eficacia probatoria de las documentales en referencia, este Tribunal encuentra que por tratarse de un medio constituido por la propia actora a su favor, dirigido a la prueba de un hecho negativo, y que además conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, no constituye su carga probatoria, forzosamente tiene que desechar tales documentales promovidas, y así se decide..
4) Durante el lapso probatorio, la parte actora promovió los recibos de alquiler no cancelados anexos a la demanda y sobre los cuales ya hizo pronunciamiento este Tribunal.
5) Asimismo promovió copia certificada de la primera consignación que da inicio al expediente de consignaciones signado con el No. 1278-95, realizada por la demandada ante el Tribunal de la causa, cuyo expediente cursa en autos en copia certificada, y el cual también promueve la parte actora en su escrito. El Tribunal le confiere todo el valor probatorio que emana de dichas copias certificadas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
1) Promueve y hace valer en todos y cada una de sus partes, el mérito favorable que arrojan las actas procesales que favorezca a su representada. Considera esta sentenciadora que el mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba legal o libre que pueda ser apreciado como tal, sino que constituye el conjunto de pruebas y razones que resultan del proceso y que sirven al Juez para dictar el fallo. De existir algún mérito favorable a alguno de los litigantes, éste debe ser apreciado por el Juez sin necesidad expresa de las partes.
2) Reproduce el valor probatorio de las copias certificadas de las consignaciones realizadas por la parte demandada a favor de la parte actora. El Tribunal aprecia dicha documental y le otorga todo el valor probatorio que emana de la misma, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3) Recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio y Julio de 1995, por un monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), aceptados por la parte actora en fechas 07 de Julio de 1.995 y 15 de Agosto de 1.995, respectivamente. El Tribunal con respecto a estos recibos, observa lo siguiente: Con relación al recibo correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Junio, lo desecha como prueba, en virtud de que no ha sido objeto de controversia; y en cuanto al recibo del mes de Julio, le otorga el carácter de documento privado reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia el mismo conforme al artículo 429 ejusdem, quedando comprobado en autos el pago oportuno por parte de la Arrendataria de la pensión arrendaticia correspondiente a dicho mes.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso, la parte actora demanda a la ciudadana YOLANDA MOLINA DE ROJAS por la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1.995; los cánones correspondientes de Enero a Diciembre de 1.996; los correspondientes de Enero a Diciembre de 1.997, los correspondientes de Enero a Diciembre de 1.998, y los cánones de arrendamiento correspondientes a Enero, Febrero y Marzo de 1.999, de un inmueble constituido por la Planta Baja de la Quinta Mocosita, situada en la Avenida El Mirador de Colinas de Carrizal, Estado Miranda, según contrato de arrendamiento celebrado en fecha 22 de Diciembre de 1.988, incumpliendo la Arrendataria con la Cláusula Segunda del Contrato, donde se estableció un canon de arrendamiento de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000.00), luego de existir de mutuo acuerdo varios convenios, a los fines de que se efectuara la entrega del inmueble, en los cuales se estableció que el nuevo canon de arrendamiento era la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mensual, por lo que pide la Resolución del Contrato de Arrendamiento y de las prórrogas existentes, por incumplimiento en los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses especificados, y que alcanza la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 440.000,00); la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y de manera subsidiaria el pago de los daños y perjuicios. Del contenido del referido contrato y los posteriores convenios celebrados entre las partes, los cuales fueron apreciados por este Tribunal, se desprende que el demandado se obliga a pagar la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mensuales por concepto de pensión de arrendamiento, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido en las oficinas de EL ARRENDADOR que conoce perfectamente, las cuales venía cancelando de manera regular hasta que se produjo la mora. Ahora bien, la parte demandada, a través del Defensor Judicial, en el momento de contestar la demanda, negó que le adeude a la parte actora los cánones de arrendamiento demandados, hecho que le correspondía probarlo, por lo que este Tribunal pasa de seguidas a determinar conforme a lo previsto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si las consignaciones efectuadas por la parte demandada, YOLANDA MOLINA DE ROJAS, han sido legítimamente efectuadas en el tiempo correspondiente, para lo cual considera prudente transcribir lo preceptuado en los artículos 51 y 53 ejusdem, los cuales establecen:
Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación…”
Las normas en comento prevén una serie de requisitos rigurosos y formalistas orientados al estado de solvencia del arrendatario, unos esenciales y otros meramente formales; así pues quien aquí sentencia observa que de la copia certificada de las actuaciones cursantes en el expediente de consignaciones traído a los autos, se evidencia que la ciudadana YOLANDA MOLINA DE ROJAS, consignó extemporáneamente a favor de la parte actora, las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto y Septiembre de 1.995; Octubre y Diciembre de 1.996; Mayo, Agosto y Octubre de 1997; Enero, Octubre y Noviembre de 1.998; Enero y Marzo de 1.999, ya que conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, las pensiones debían ser canceladas por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, y en el caso que el arrendador se negara a recibir el pago, el arrendatario podía efectuarlo a través de la consignación, dentro del lapso de quince días siguientes a su vencimiento, tal y como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya citado. En consecuencia, no pueden tenerse dichas consignaciones como legítimamente efectuadas.
Las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual y sucesiva, o satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento para que, a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura con su celebración, manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato.
Así se trate, pues, de una inejecución parcial o temporal, por retardo en el pago de alguno de los cánones de arrendamiento, si no se hubiere cumplido exactamente con lo pactado en cuanto a la cancelación puntual u oportuna en las fechas estipuladas, bien en forma directa o acudiendo, cuando es necesario, a la vía de la consignación, se verifica el supuesto establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, como causa de Resolución de Contrato.
Conforme a lo antes analizado y habiendo quedado demostrado en autos que la demandada YOLANDA MOLINA DE ROJAS, se encuentra incursa en el incumplimiento del contrato, por lo que debe prosperar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta, con fundamento en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Así se decide.
En cuanto a los daños y perjuicios reclamados por la parte actora en su libelo de demanda, este Tribunal observa lo siguiente:
Se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa, y por perjuicio, la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva que ha dejado de obtenerse.
El artículo 1.258 del Código Civil, establece: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…”
La doctrina señala como característica principal de la cláusula penal, la de ser una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación. Igualmente señala la doctrina como efecto principal de la cláusula penal, el que ésta excluye la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo del deudor, salvo pacto en contrario; es decir, cuando las partes acuerdan que la cláusula penal no excluye la indemnización de daños y perjuicios distintos a los compensados por la cláusula penal.
Ahora bien, del contenido del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, no se evidencia que las partes hayan pactado cláusula penal, ni mucho menos indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. En consecuencia, el Tribunal los niega por cuanto no fueron demostrados en autos. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 18 de Julio de 2002 por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Carrizal, en fecha 18 de Junio de 2002.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ha interpuesto la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA LA PRINCIPAL, C.A. (ADINPRICA), contra la ciudadana YOLANDA MOLINA DE ROJAS, ampliamente identificados.
TERCERO: Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado en fecha 22 de Diciembre de 1.988, así como los tres (3) convenios de prórrogas suscritos por las partes, sobre el inmueble objeto del presente juicio.
CUARTO: Se condena al demandado a entregarle a la parte actora, el referido inmueble en las mismas buenas condiciones de conservación en que lo recibió, desocupado de bienes y personas.
QUINTO: En cuanto a los daños y perjuicios reclamados, el Tribunal los niega, por cuanto no fueron demostrados en autos, tal y como quedó establecido en la motiva.
SEXTO: Se confirma con diferente motivación la sentencia apelada.
Se exonera de costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem, déjese copia certificada de la presente decisión.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los Once (11) días del mes de Abril del año dos mil siete ( 2007 ) Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL

DRA. MARIELA J. FUENMAYOR T.

LA SECRETARIA

ABG. ANA MILDRED GONZALEZ.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo el anuncio de Ley, siendo las once de la mañana (11:00 am.)
LA SECRETARIA

MJFT/lcfa
EXP N°12939