TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 07-8018

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 1986, bajo el N° 13, Tomo 38-A, y posteriormente reformada según acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 25 de julio de 2006, bajo el N° 77, Tomo 18 A-Tro, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción Judicial, representada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad N° V-622.072.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: JESÚS RAFAEL ACOSTA ESPÍNOZA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.929.

PARTE DEMANDADA: ANA AUXILIADORA CHÁVEZ MOLINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.024.031.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JHONNY BLANCO MENDOZA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.102.

MOTIVO: Arrendamiento.

SENTENCIA: Definitiva.

I

En fecha 02 de febrero de 2007, fue presentada para su distribución demanda incoada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, antes identificados, asistido por el abogado en ejercicio JESÚS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA, también identificado, contra la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, ampliamente identificada, cuyo conocimiento fue atribuido a este Juzgado. En dicha demanda el referido ciudadano, en representación de la sociedad mercantil alega que: 1) En fecha 01 de septiembre de 2003, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, sobre un inmueble constituido por un apartamento de uso familiar, distinguido con el número 7, que forma parte del Edificio “Mallorca”, situado en la Avenida Roscio, de esta ciudad de Los Teques. 2) Según la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento se fijo de mutuo acuerdo en la cantidad de Ciento Cinco Mil Trescientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 105.357,oo), por mes vencido, pagaderos por el arrendatario de su representada dentro de los primeros cinco días siguientes al vencimiento inmediato anterior. 3) Según la Cláusula Tercera, se acordó que la duración del mismo era por un año como plazo fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre que una cualquiera de las partes, no notificare a la otra por lo menos con una mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo por mas tiempo, y entraría en vigencia el día 01 de septiembre de 2003. De conformidad con la Cláusula Quinta que se correrá por cuenta del arrendatario, los gastos por concepto de servicio de Luz eléctrica, teléfono, Aseo Urbano domiciliario, agua y condominio. 4) En fecha 25 de enero de 2005, su representada cumpliendo instrucciones del propietario del inmueble objeto de arrendamiento, le notificó a la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, que el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento ocurriría en fecha 31 de agosto de 2005, no le sería prorrogado. En virtud de la notificación antes mencionada, y por cuanto la relación arrendaticia tenía una duración de dos años, a partir del 01 de septiembre de 2005, empezaría a transcurrir el lapso de prorroga legal establecido. 5) En fecha 31 de agosto de 2005, venció el lapso fijo de un año acordado por las partes en el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, y en atención a la notificación de no prorroga del contrato realizada por su representada y aceptada por la demandada, y tomando en cuenta que la relación arrendaticia tenía una duración de dos años, a partir del día 01 de septiembre de 2005, empezó a computarse la prórroga legal obligatoria para su representada y facultativa para el arrendatario, prorroga esta que tenía una duración de un año y que venció el 31 de agosto de 2006, fecha esta en la cual el arrendatario de su representada debió entregar libre de personas bienes y cosas y totalmente solvente el inmueble objeto de arrendamiento. 6) Hasta la presente fecha y a pesar de los múltiples intentos fallidos realizados por su representada y de su manifestación expresa de no querer seguir con la relación contractual, el arrendatario no ha entregado el referido inmueble incumpliendo de esta manera con la obligación final de todo arrendatario constituida por la entrega del inmueble arrendado vencido el término de su duración y de la respectiva prorroga legal. Adicionalmente, manifiesta que: Hasta la presente fecha su representada nunca recibió cantidad alguna de dinero por concepto de canon de arrendamiento, es decir la permanencia del arrendatario en el inmueble una vez vencida la prórroga legal, nunca fue autorizada o consentida en forma alguna por Administradora Centro Miranda, C.A., quien en todo momento ha exigido la entrega del citado inmueble totalmente solvente y desocupado todo lo cual motiva la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del lapso de duración y de la prorroga legal. 8) Por lo antes expuesto, actuando en nombre y representación de Administradora Centro Miranda, C.A., ocurre ante esta autoridad, para demandar a la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: Primero: El cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de septiembre de 2003, mediante el cual su representada le cedió en arrendamiento a su arrendatario un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 7, que forma parte del Edificio “Mallorca”, situado en la Calle Roscio de esta ciudad de Los Teques, por vencimiento del lapso de tiempo estipulado en el referido contrato de arrendamiento, así como la prorroga legal obligatoria, y consecuentemente, se ordene la entrega material del inmueble objeto del contrato objeto de la demanda, totalmente desocupado, libre de personas, bienes y cosas, en el mismo buen estado en que fue entregado y totalmente solvente por lo que respecta al pago de los servicios públicos a que estaba obligada la accionada. Segundo: Pagar la cantidad de Cuatrocientos Veintiún Mil Cuatrocientos Veintiocho Bolívares (Bs. 421.428,oo), equivalente a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, y enero de 2007, así como los que se sigan venciendo durante la tramitación procesal del presente juicio y hasta la total entrega del inmueble a mi representada, todo en calidad de daños y perjuicios causados a mi mandante por la no entrega oportuna y por la ocupación ilegal del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por parte de la demandada. Tercero: La indexación o corrección monetaria que determine la experticia complementaria del fallo que se realizará una vez que sea definitivamente firme la sentencia que se dicte en el presente juicio. Cuarto. Las costas y costos que se causen en el presente juicio incluyendo honorarios e abogados. Estima la demanda en la cantidad de Cuatrocientos Veintiún Mil Cuatrocientos Veintiocho Bolívares (Bs. 421.428,oo).
En fecha 07 de febrero de 2007, comparece por ante este Tribunal el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, representante legal de la parte actora, y asistido de abogado, consigna los recaudos necesarios para la continuación del presente juicio.
En fecha 12 de febrero de 2007, este Juzgado admite la demanda, y ordena emplazar a la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, para que comparezca por ante este Tribunal el segundo día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la citación debidamente practicada, a objeto de que tenga lugar la contestación a la demanda. En esa misma fecha, se dejó constancia de la falta de los fotostatos necesarios para proveer lo ordenado.
En fecha 27 de febrero de 2007, comparece por ante este Tribunal el representante legal de la parte actora, y asistido de abogado, consigna los fotostato necesarios, a los fines de que se libre la correspondiente compulsa.
En fecha 02 de marzo de 2007, se libró la correspondiente compulsa.
En fecha 11 de marzo de 2007, el Alguacil de este Tribunal, diligenció informando que logró practicar la citación de la parte demandada, a cuyos efectos consigna el correspondiente recibo de citación.
En la oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de contestación de la demanda, compare la parte demandada y asistida por el abogado, consigna en dos (2) folios útiles, y seis (6) anexos, escrito de contestación.
Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho, promoviendo la parte demandada y actora, en fechas 22 de marzo de 2007, y 28 de marzo de 2007, respectivamente, las pruebas que consideraron necesarias, las cuales fueron admitidas por autos de la misma fecha
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

II

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Documentales: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Copias simples de Publicaciones de Registro Mercantil, correspondiente a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 1986, bajo el N° 13, Tomo 38-A, y posteriormente reformada según acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 25 de julio de 2006, bajo el N° 77, Tomo 18 A-Tro, inscrita por ante el Registro Mercantil tercero de esta Circunscripción Judicial, representada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YANES, en su condición de Gerente. En relación a esta documental, la parte accionada no impugnó las mismas ni objetó el carácter que se atribuye la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, representada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YANES, por lo que debe este Tribunal considerar legítima la representación que se atribuye la referida sociedad mercantil, y quien la representa, en consecuencia, este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en concordancia con el artículo 432 ambos Código de Procedimiento Civil. 2) Contrato de Arrendamiento (original de Documento privado) celebrado en fecha 01 de septiembre de 2003, entre la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A. y la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, sobre el inmueble ubicado en la Calle Roscio, Edificio “Mallorca”, apartamento N° 7, Los Teques, Estado Miranda. En relación a esta documental, la parte accionada en la oportunidad de dar contestación reconoció la existencia del Contrato de Arrendamiento, entre la accionante y su persona, en consecuencia, debe tenerse por reconocida dicha documental, por tanto este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, según el cual: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, y así se decide. 3) Original de comunicación de fecha 25 de enero de 2005, dirigida a la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, que en su texto dice: “(…) En virtud de que el contrato de arrendamiento que tiene suscrito con esta administradora se vence el día Primero SEPTIEMBRE del 2005, hacemos de su conocimiento que su contrato no será renovado, en consecuencia, a partir de dicha fecha comenzará a operar la prórroga que establece el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (…)”, al pie del texto aparece una firma autógrafa en tinta negra, debajo del sello húmedo que se lee “Administradora Centro Miranda C.A.”, y otra firma autógrafa ilegible en tinta azul. Este Tribunal encuentra que se trata de un documento privado que guarda relación con los hechos controvertidos, constituido por una comunicación dirigida por ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., a la señora ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, debidamente suscrita por quienes se les atribuye, por ser consignada por la parte remitente y promovente de la prueba, y de acuerdo al reconocimiento de haberla recibido, que manifestó la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda, por lo que este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.374 del Código Civil, cuya fuerza probatoria se determina por las reglas previstas en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363 y 1.364, del Código Civil.
Durante el lapso probatorio la parte actora promovió el mérito favorable de los autos. Al respecto este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Documentales: Consignadas en la oportunidad en que da contestación a la demanda: 1) Copias fotostáticas simples de actuaciones relativas al procedimiento consignatorio (comprobantes de Consignación), correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero y febrero del año 2007, a razón de Ciento Veinticinco Mil Trescientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 125.357,oo), cada uno, consignados por ante este Juzgado, bajo expediente signado con el N° 06-2985, nomenclatura interna de este Tribunal. Este Tribunal aprecia las copias fotostáticas promovidas por la parte demandada, toda vez, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constituyen una reproducción admisible como medio de prueba, por tratarse de copias simples de documentos públicos autorizados por un juez, con facultad para darle fe pública a dicho acto, y los mismos no fueron objeto de impugnación, y así se decide.
Durante el lapso probatorio la parte accionada en su escrito de promoción de pruebas: 1) Promueve y hace valer los recibos de consignaciones antes analizados y apreciados por este Tribunal, al cual remite y da por reproducido. 2) Promueve y hace valer la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, especialmente, lo siguiente: “…se acordó que la duración del mismo será de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por periodos iguales siempre que una cualquiera de las partes, no notificare a la otra por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o cualquiera de sus prorrogas…” (negrillas y subrayado por el promovente), aduciendo que la parte demandante ejerció dicho derecho extemporáneamente por prematuro al enviarle la comunicación con el deseo de no querer prorrogar el contrato en el mes de enero, específicamente el 25 de enero de ese mes. En este sentido, este Tribunal encuentra que dicho alegato constituye un medio de ataque y no un medio de prueba, en consecuencia, al no constituir el mismo medio probatorio alguno, resulta improcedente para este Tribunal emitir pronunciamiento al respecto en esta etapa procesal, toda vez que la oportunidad para que la parte demandada esgrimiera dicho alegato ya había concluido, esto es, el acto de contestación a la demandada. Al respecto, el procesalista A. Rengel-Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano sostiene lo siguiente: “(…) Las excepciones que se fundan en hechos, no pueden ser objeto de reserva dentro de una táctica defensiva, como podrían serlo los razonamientos y excepciones de derecho, y es necesario que ellas se dejen comprendidas expresamente entre las cuestiones del problema judicial por resolver. Sería una deslealtad de parte del demandado –ha decidido la Corte- si no declarase en el momento de la contestación, para conocimiento del actor, los hechos fundamentales de su defensa, con la mira de sorprenderle con ellos cuando no pudiera redargüirlos, ni hacer las contrapruebas de que hubiere podido valerse si tales hechos hubieren sido conocidos(…)”. Y así se decide.
Analizadas como han sido las probanzas aportadas por las partes al proceso, este Tribunal encuentra que la parte demandante afirma, en su escrito libelar, que en fecha 01 de septiembre de 2003, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, sobre un inmueble constituido por un apartamento de uso familiar, distinguido con el número 7, que forma parte del Edificio “Mallorca”, situado en la Avenida Roscio, de esta ciudad de Los Teques. Según la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento se fijo de mutuo acuerdo en la cantidad de Ciento Cinco Mil Trescientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 105.357,oo), por mes vencido, pagaderos por el arrendatario de su representada dentro de los primeros cinco días siguientes al vencimiento inmediato anterior. Asimismo, y según la Cláusula Tercera, se acordó que la duración del mismo era por un año como plazo fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre que una cualquiera de las partes, no notificare a la otra por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo por mas tiempo. Según la Cláusula Cuarta el contrato entraría en vigencia el día 01 de septiembre de 2003. De la Cláusula Quinta correrá por cuenta del arrendatario, los gastos por concepto de servicio de Luz eléctrica, teléfono, Aseo Urbano domiciliario, agua y condominio. Alegó igualmente, que en fecha 25 de enero de 2005, su representada cumpliendo instrucciones del propietario del inmueble objeto de arrendamiento, le notificó a la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, que el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento ocurriría en fecha 31 de agosto de 2005, no le sería prorrogado. En virtud de la notificación antes mencionada, y por cuanto la relación arrendaticia tenía una duración de dos años, a partir del 01 de septiembre de 2005, empezaría a transcurrir el lapso de prorroga legal. En fecha 31 de agosto de 2005, venció el lapso fijo de un año acordado por las partes en el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, y en atención a la notificación de no prorroga del contrato realizada por su representada y aceptada por la demandada, y tomando en cuenta que la relación arrendaticia tenía una duración de dos años, a partir del día 01 de septiembre de 2005, empezó a computarse la prórroga legal obligatoria para su representada y facultativa para el arrendatario, prorroga esta que tenía una duración de un año y que venció el 31 de agosto de 2006, fecha esta en la cual el arrendatario de su representada debió entregar libre de personas bienes y cosas y totalmente solvente el inmueble objeto de arrendamiento, pero sin embargo, hasta la presente fecha y a pesar de los múltiples intentos fallidos realizados por su representada y de su manifestación expresa de no querer seguir con la relación contractual, el arrendatario no ha entregado el referido inmueble incumpliendo de esta manera con la obligación final de todo arrendatario constituida por la entrega del inmueble arrendado vencido el término de su duración y de la respectiva prorroga legal. Adicionalmente, manifiesta: que múltiples intentos fallidos y de su manifestación expresa de no querer seguir con la relación contractual, el arrendatario no ha entregado el inmueble incumpliendo de esa manera con la obligación de la entrega del inmueble arrendado vencido el termino de su duración y de la respectiva prórroga legal, que desde el vencimiento de la prorroga legal (31 de agosto de 2006) hasta la presente fecha su representada nunca recibió cantidad alguna de dinero por concepto de canon de arrendamiento, es decir, la permanencia del arrendatario en el inmueble una vez vencida la prórroga legal, nunca fue autorizada o consentida en forma alguna, que en todo momento ha exigido la entrega del citado inmueble totalmente solvente y desocupado todo lo cual motiva la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del lapso de duración y de la prorroga legal.
En relación a tales afirmaciones de hecho la demandada en el acto de la contestación de la demanda manifestó: “(…) Reconozco evidentemente la existencia del contrato de arrendamiento entre mi persona y la Administradora Centro Miranda, C.A., así como que el mismo culminó efectivamente en fecha 31 de agosto de 2005, con una duración de dos (2) años, por lo cual hizo uso de la prórroga legal de un (1) año, la cual venció efectivamente el 31 de agosto de 2.006 (….)”. Igualmente manifestó, “(…) Niego, … que la administradora haya realizado varios intentos de no querer seguir con la relación arrendaticia, ya que al termino de la prórroga legal, sostuve conversación con el ciudadano Miguel Angel Martínez, representante legal de la administradora, manifestándole que me concediera un plazo prudencial para conseguir un inmueble y desocuparle el apartamento, recibiendo una respuesta afirmativa de su parte, donde se me concedíamos (2) meses para que consiguiera otro sitio y pudiera mudarme. … niego … que se le adeude a la administradora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero y febrero de 2007, por cuanto una vez sostenida la conversación señalada … durante el mes de agosto, al transcurrir el mes de septiembre de 2006, hice el intento de cancelarle la mensualidad durante los primeros días del mes de octubre de 2.006 al representante de la administradora, a lo que este … se negó a recibir dicho pago, por lo que debí acudir por ante este … juzgado y consignar las mensualidades (…)”. No obstante ello, este Juzgador considera que ante las afirmaciones de hecho del accionante y el rechazo y excepción, por parte de la demandada, de la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta al cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Planteada así la controversia, este Tribunal encuentra que la parte actora acompañó a su escrito libelar un documento privado constitutivo de un contrato de arrendamiento, el cual fue reconocido por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda, siendo en tal sentido apreciado en este mismo fallo, por lo que este Tribunal encuentra que habiendo quedado reconocido el contrato de arrendamiento, se tiene por probada la existencia de la relación contractual arrendaticia a tiempo determinado que vinculaba a las partes, y consecuentemente debe tenerse por demostrada la afirmación de hecho que sobre el particular se halla contenida en el escrito libelar, y así se establece.
Es de destacar que en el acto de la contestación de la demanda la accionada reconoce la existencia del contrato de arrendamiento que el mismo culminó efectivamente en fecha 31 de agosto de 2005, con una duración de dos (2) años, por lo cual hizo uso de la prórroga legal de un (1) año, la cual venció efectivamente el 31 de agosto de 2.006. Al respecto ---Devis Echandía--- citado de la obra del procesalista A. Rengel-Romberg Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV, página 36, señala que las declaraciones efectuadas en el acto de la contestación de la demanda no tienen por finalidad suministrarle al contrario una prueba, ni creársela ella misma, sino darle al juez la información de los hechos en los cuales se fundamenta la excepción. Lo mismo puede decirse de las declaraciones contenidas en los informes para la vista de la causa; y no tienen por tanto el carácter de confesiones. Este tipo de declaraciones tienen más bien la finalidad de delimitar los términos de la controversia, y por tanto el thema probandum, y no expresan el animus confitendi, que solo pueden encontrarse en las declaraciones confesorias, pasando este Tribunal a analizar la cuestión litigiosa en los términos en que han quedado reducida los hechos de la controversia.
En este sentido, esta Juzgadora observa que el representante legal de la parte actora afirma en su escrito libelar que: “(…) Que en fecha 25 de enero de 2005, su representada cumpliendo instrucciones del propietario del inmueble objeto de arrendamiento, notificó a la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, que el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento ocurría en fecha 31 de agosto de 2005, no le sería prorrogado… y a partir del 01 de septiembre de 2005, empezaría a transcurrir el lapso de prorroga legal … que en fecha treinta y uno de agosto de 2.005 venció el lapso fijo de un año acordado por las partes en el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, todo a tenor de la Cláusula Tercera … y en atención a la notificación de no prorroga del contrato realizada … y aceptada por la demandada … a partir del día Primero de Septiembre de 2.005, empezó a computarse la prorroga legal …que tenía una duración de Un año y que venció el día 31 de agosto de 2006, fecha en la cual el arrendatario debió entregar libre de personas bienes y cosas y totalmente solvente el inmueble objeto de arrendamiento (…)”, afirmaciones de hecho que si bien la demandada no desmintió, se excepcionó cuando aduce que: “(…) Niego, … que la administradora haya realizado varios intentos de no querer seguir con la relación arrendaticia, ya que al termino de la prorroga legal, … al transcurrir el mes de septiembre de 2006, hice el intento de cancelarle la mensualidad durante los primeros días del mes de octubre de 2.006 … a lo que este … se negó a recibir dicho pago, por lo que debí acudir por ante este … juzgado y consignar las mensualidades (…)”. Este Tribunal encuentra que durante el lapso probatorio la parte accionada promovió unos comprobantes de consignaciones por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero y febrero de 2007, a razón de Ciento Veinticinco Mil Trescientos Cincuenta y Siete Bolívares (Bs. 125.357,oo), cada uno, igualmente de los mismos se observa que consigna el mes de enero 2007, el día 2 de febrero 2007; el mes de diciembre 2006 el día 8 de enero 2007; el mes de noviembre 2006 el día 01 de diciembre de 2006; el mes de octubre 2006 el día 02 de noviembre 2007; y el mes de septiembre de 2006 el día 10 de octubre de 2006, los cuales cursan en el procedimiento consignatorio, signado bajo el N° 06-2985, nomenclatura de este Tribunal, los cuales fueron apreciados en este mismo fallo por este Tribunal. De un análisis concatenado de esta prueba con lo cursante en autos, este Tribunal debe determinar como influye este hecho alegado y probado en autos por el accionado frente a la pretensión del actor, encontrando este Tribunal que después de concluido el lapso prefijado ex artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como duración del contrato, por efecto de la prórroga, la arrendataria aquí accionada realizó consignación en beneficio del arrendador con actitud de pagar, consignando dentro de los quince días, continuos siguientes al mes de septiembre de 2006, que consigno el día 10 de octubre de 2006, y así sucesivamente, todo esto luego del vencimiento de la prorroga legal acaecida el día 31 de agosto de 2006. Alega además la accionada “(…) Niego, … que la administradora haya realizado varios intentos de no querer seguir con la relación arrendaticia, ya que al termino de la prorroga legal, sostuve conversación con el ciudadano Miguel Ángel Martínez, representante legal de la administradora, manifestándole que me concediera un plazo prudencial para conseguir un inmueble y desocuparle el apartamento, recibiendo una respuesta afirmativa de su parte, donde se me concedía dos (2) meses para que consiguiera otro sitio y pudiera mudarme (…)”, este hecho no lo demostró la accionada, sin embargo, de lo expuesto por el accionante en su libelo de la demanda, de que la arrendataria no ha entregado el referido inmueble: “(…) la permanencia del arrendatario en el inmueble una vez vencida la prórroga legal, nunca fue autorizada o consentida en forma alguna, que en todo momento ha exigido la entrega del citado inmueble (…)”, hecho que no demostró el accionante, este Tribunal encuentra que la parte accionada además de realizar consignación en beneficio del arrendador con actitud de pagar, continuó en ocupación del inmueble, luego de transcurridos los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero y febrero de 2007, es decir, después de transcurrido cinco (5) meses del vencimiento de la prórroga legal, el accionante interpone la presente demanda. De estas actuaciones del arrendatario por una parte y del arrendador por otra, este Tribunal encuentra que debe existir en ambas actuaciones una concordancia entre las normas que regulan dicha relación arrendaticia, pues ambas actuaciones están previstas en ley especial que regula la materia, donde el derecho que la ley confiere al arrendador sea concordante con el derecho que a su vez, se le confiere al arrendatario, esto en cuanto al lapso de tiempo que transcurrió desde el vencimiento de la prórroga legal y el momento en que el arrendador exige del arrendatario el cumplimiento de la entrega del inmueble. De allí la necesaria aplicación concordante del conjunto de norma que regulan las relaciones arrendaticias, en este sentido tenemos que el artículo 39 eiusdem, establece “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble”…, por lo que el lapso de tiempo de que dispone el arrendador para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, debe ser concordante con el lapso de tiempo que expresamente le otorga el artículo 51 eiusdem, al arrendatario para realizar la consignación, esto es, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, tomando en cuenta que es el lapso que le da la Ley al arrendatario para consignar, transcurrido que haya sido el mes a consignar, es decir, que los quince días se computarían siguientes a, un mes de vencida la prorroga legal, por aplicación concordante entre los artículos 39 y 51 eiusdem, que después de vencida la prorroga legal, el arrendador tendrá en cuenta para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble.
En este sentido este Tribunal sentencia dictada en fecha 16 de octubre de 2.006, expediente Nº 067943, ha sostenido este criterio, y al respecto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, página 341 a la 346, señala que: “(…) No obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede que aquella relación se renueve (arts. 1.600 y 1.614 CC) en beneficio del arrendador por varios motivos: a. la “conducta activa” del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal, … demostrativa del deseo que tiene para que aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y b. la “actitud pasiva u omisiva” del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para impedirle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa “conducta activa” del arrendatario y la “actitud pasiva” del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que sí, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia bajo un consentimiento tácito y la ley sanciona la negligencia o inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la “tácita reconducción”. En tal forma se manifiestan los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prórroga legal no es obligatoria para el arrendatario y por tanto puede renunciar la misma de la manera como hemos observado.” ... “el problema se presenta cuando el arrendador no solicita el cumplimiento del contrato, por vencimiento del término, luego de vencida la prorroga legal, que suponemos la gozó el arrendatario, y éste se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador.” … “Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prórroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que venía pagando por concepto del canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio” … “en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la “tácita reconducción”. … “En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacífica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI, como duración del contrato, por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador y la consignación que el inquilino realice en beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro de los quince días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal; constituyen elementos importantes de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 de LAI.” … “Esos elementos fácticos resultan de especial importancia para sostener que, en tal caso, se ha producido la tácita reconducción como conclusión a que puede llegar el juez obteniendo de esos elementos conocidos, para establecer el hecho desconocido, como lo constituiría la tácita reconducción (art. 1.394 C.C).” … “si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud del secuestro (art. 38, LAI); es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción.” … “¿tendrá valor una oposición posterior al acto consignatario arrendaticio? Mostramos parecer contrario, pues un mes después de concluida la prorroga legal, más los quince días a que se refiere el artículo 51 de LAI, son lo suficientemente amplios, como tiempo, para que el arrendador haya requerido al arrendatario la devolución del inmueble y si no lo exigió puede entenderse que su omisión no le beneficia, puesto que la conducta del arrendatario, en tal circunstancia, parece demostrar su intención de querer continuar ocupando el inmueble con tal carácter, bien por necesidad o simplemente porque no le interesa irse (ab initio voluntatis, ex post facto neccessitatis: lo voluntario al iniciarse, después del hecho es necesario), ante el desinterés o la negligencia del accipiens, la consecuencia no se hará esperar produciéndose la tácita reconducción.” ... “De modo, entonces, que en caso de controversia judicial, corresponde al arrendador probar que no se verificó la tácita reconducción luego de transcurrido el goce de la prórroga legal, pues el arrendatario nada corresponde probar para el aparecimiento de esa nueva relación contractual más que aquella consignación efectuada, dentro de los quince días continuos siguientes dentro de la concepción contenida en el artículo 51 de LAI, para llevar al ánimo del juzgador que su actitud diligente fue orientada precisamente al aparecimiento de esa nueva relación obligatoria. El juez tendrá que valorar las pruebas promovidas a modo de determinar o establecer si se produjo o no la misma, pues la presunción (art. 1.394 CC) es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia y carencia opositora del arrendador), para establecer uno desconocido (la tácita reconducción); presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 51 de LAI.”…
En relación a la inoportuna oposición del arrendador pues el tiempo se encargo de demostrar la extemporaneidad de la misma por retardada, al dejar transcurrir demasiado tiempo después del vencimiento de la prórroga legal, para luego pretender poner fin a una relación que ya se había convertido en indefinida, se cita Sentencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo de fecha 26 de noviembre de 1.996, estableció:
“(…) Ahora bien, en el presente caso, la arrendadora a pesar de haber realizado el correspondiente desahucio, y la arrendataria haberlo recibido, tal como consta de los instrumentos cursantes a los autos, en períodos posteriores al vencimiento del contrato que regía las relaciones de las partes, producido éste como consecuencia del indicado desahucio, otorgo prórrogas sucesivas en las cuales permitía a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencidas éstas no desplegó una actividad inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que a partir de esa fecha su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues no es sino hasta un año y nueve meses después aproximadamente cuando dirige nuevamente una comunicación a la demandada con el propósito de terminar con la relación arrendaticia existente, en virtud de lo cual, al no haber desplegado ninguna actividad el lapso que corrió al vencimiento de la última de las prórrogas otorgadas, dejando transcurrir más de un año y medio sin expresar en modo alguno su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia y por el contrario haber estado durante todo este plazo el arrendatario en el goce de la cosa arrendada, es por lo que el a quo realizó una correcta interpretación de la normas que regulan la materia, al afirmar que en el presente caso el contrato objeto de la acción se convirtió a tiempo indeterminado y en consecuencia era improcedente la acción propuesta y así se declara (Oscar Pierre Tapia Jurisprudencia de los Tribunales de la República, vol. II, pp. 184 y 185)(…)”
Por lo anteriormente expuesto, fundamentado en lo alegado y probado en autos, este Tribunal considera que la presente acción no debe prosperar conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al encontrar este Tribunal de la referida consignación arrendaticia, la ocupación del arrendatario, y exigir la entrega del inmueble por parte del arrendador después de cinco (5) meses de vencida la prorroga legal son elementos de convicción suficientes para que este Tribunal concluya que ante la regulación de esa situación de hecho surgida como consecuencia de la inercia del arrendador en exigir la entrega del inmueble en un lapso superior al establecido por la ley para que el arrendatario consignara, dieron inicio a una nueva relación contractual arrendaticia indeterminada, en el caso objeto de esta litis el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y en consecuencia resulta improcedente la presente acción de cumplimiento de prórroga legal, en consecuencia se declara sin lugar la presente demanda, y así se decide.

III

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243, 254, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 38, 39 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, SIN LUGAR la demanda que sigue la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, contra la ciudadana ANA AUXILIADORA CHAVEZ MOLINA, todos anteriormente identificados.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los veinticinco (25) días del mes de abril de dos mil siete (2007), a los 196° años de la Independencia y 148° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA,

NOHELIA RAMÍREZ ABELLO

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.

LA SECRETARIA,

THA/NRA/cae
Expte N° 07-8018