TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 078020

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil denominada “CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES C.A. (CONTECA), originalmente inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y del Estado Miranda, en fecha 18 de Septiembre de 1964, bajo el N° 82, Tomo 30-A, reconstituida por documento inscrito en el mismo Registro, en fecha 18 de Junio de 1982, bajo el N° 47, Tomo 76-A, segundo, representada por el ciudadano ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.419.731, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.904, en su carácter de Director.

PARTE DEMANDADA: JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, de nacionalidad Uruguaya, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N°. 81.211.982.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: Definitiva.

I

En fecha 06 de febrero de 2007, mediante el sistema de distribución se recibió escrito libelar presentado por el abogado ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES C.A. (CONTECA), mediante el cual demanda, con fundamento en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 y Ordinal 2° del Artículo 1.592 del Código Civil, al ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, alegando que: 1) Su representada en su condición de arrendadora en fecha 1° de septiembre de 2005, celebró un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, sobre un inmueble identificado como apartamento N° 6, ubicado en la planta baja de la Casa S/N constituida sobre un terreno identificado con el número y letra 14-A en el Parcelamiento de la zona “BUENA VISTA” del Parcelamiento rural Los Lagos, en la ciudad de Los Teques. 2) El lapso estipulado en la Cláusula Cuarta de dicho contrato fue de un (1) año fijo contado a partir del 1° de septiembre de 2005 hasta el 31 de agosto de 2006, por lo que el contrato se encuentra en la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 3) El canon de arrendamiento mensual convenido en la Cláusula Quinta fue la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), el cual se mantiene hasta la presente fecha en el mismo monto, debiendo pagar las pensiones de arrendamiento, en la dirección de la arrendadora, que declaró formalmente conocer, al vencimiento de cada mes. 4) En la Cláusula Decimosexta del contrato se establece que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del mismo por parte de EL ARRENDATARIO dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir sin mas aviso la desocupación inmediata del inmueble sin perjuicio de las demás acciones a que hubiere lugar. 5) El ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, ha incumplido las obligaciones asumidas en dicho Contrato de Arrendamiento por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y al mes de enero de 2007, que a razón de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000,,o) dan un total de Un Millón Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.020.000,oo) 6) Formalmente demanda al ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, para que convenga o en su defecto a ello sea obligado a: Primero: A la Resolución del Contrato de Arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y en la mismas condiciones en que fue recibido al momento de la celebración del contrato. Segundo: Pagar la cantidad de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.020.000,oo) por concepto de daños y perjuicios causados por la falta de pago oportuno de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre, diciembre de 2006 y enero de 2007, a razón de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) cada una. Igualmente, el pago por concepto de daños y perjuicios de las sumas de dinero que dicho inmueble produciría por alquileres al canon de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000,oo) mensuales desde el 1° de febrero de 2007 hasta la fecha en que el Tribunal dicte sentencia. Tercero: Pagar por concepto de Cláusula Penal, establecida en la Cláusula Decimoquinta del contrato de arrendamiento, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), por cada día que transcurra desde la fecha que este Tribunal dicte la sentencia que resuelva el contrato de arrendamiento hasta la fecha en que sea devuelto el inmueble totalmente desocupado. Cuarto: Demanda las costas y costos del presente proceso hasta su definitiva terminación. Estimando la demanda en la cantidad de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLIVARES (1.020.000,00).
En fecha 21 de febrero de 2007, comparece por ante este Tribunal el abogado ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, en su carácter de representante de la parte actora, con el fin de consignar los recaudos necesarios para la continuación del presente juicio.
En fecha 22 de febrero de 2007, se admite la demanda y se emplaza al demandado para que comparezca el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, debidamente practicada, a los fines de que tenga lugar la contestación.
En fecha 27 de febrero de 2007, comparece por ante este Tribunal el abogado ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, en su carácter de representante de la parte actora, y consigna los fotostatos a objeto de que se libre la respectiva compulsa, la cual se libró en fecha 28 de febrero de 2007.
En fecha 12 de marzo de 2007, el alguacil de este Tribunal, ciudadano HECTOR I. SERRANO C., consignó el recibo de citación librado al ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, el cual fue firmado por el referido ciudadano.
En fecha 14 de marzo de 2007, comparece por ante este Tribunal el ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, parte demandada en el presente juicio, a fin de dar contestación a la demanda, y asistido por la abogada MARÍA DEL PILAR OSORIO CHIRINOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.745, opone las Cuestiones Previas, contenidas en los Ordinales 4° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y a todo evento, procede a dar contestación a la demanda.
En fecha 22 de marzo de 2007, comparece por ante este Tribunal el abogado ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, en su carácter de representante de la parte actora, con el fin de consignar mediante diligencia, escrito donde rechaza y contradice las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Abierto el procedimiento a pruebas, solo la parte actora hizo uso de este derecho. Y en fecha 27 de marzo de 2007, consigna mediante diligencia, escrito en el cual promueve las que consideró necesarias, pronunciándose este Triunal sobre las mismas por auto de fecha 28 de marzo de 2007.
En fecha 16 de abril de 2007, el Tribunal dicta auto donde se difiere por una sola vez, el pronunciamiento de la sentencia en el presente asunto, para dentro de los cinco días de despacho siguientes.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal observa.

II

PUNTO PREVIO

En la oportunidad para que el demandado diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 4° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de las defensas previas opuestas por el accionado, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, REFERENTE A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA CITADA COMO REPRESENTANTE DEL DEMANDADO, POR NO TENER EL CARÁCTER QUE SE LE ATRIBUYE.
El accionado promovió la defensa previa indicada alegando “(...) por cuanto soy de estado civil casado, tal como se evidencia de copia de mi cédula de identidad … en este sentido, la parte actora debió haber demandado también a mi cónyuge, lo cual no efectuó, por lo que solicito respetuosamente, declare Con Lugar la presente cuestión previa (…)”. Planteada dicha defensa previa por la parte accionada, este Juzgado encuentra que el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus Ordinales 2°, 3°, 4° y 5°, contempla las cuestiones previas atinentes a los sujetos procesales, y a las condiciones que deben llenar para actuar legítimamente en el proceso, las cuales se pueden sintetizar diciendo, que requiere la legitimidad de las partes y de sus apoderados, y la necesidad de la caución o fianza que exige la ley en determinados casos para proceder al juicio. La cuestión previa invocada por el accionado tiene lugar cuando la persona citada como representante del demandado no tiene el carácter que se le atribuye. El supuesto de la norma se presenta cuando se trata de citación de personas jurídicas, realizadas en personas sin facultad legal para representarlas en juicio. Ahora bien, resulta necesario distinguir respecto a la legitimidad de las partes o denominada también “legitimatio ad processum” de la legitimación o cualidad “legitimatio ad causam”, la primera se refiere a la falta de capacidad procesal mientras que la segunda atiende a la relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido acogido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectistas en la exposición de motivos de nuestro Código de Procedimiento Civil, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Art. 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…”. Establecido lo anterior, se observa que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concebida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En este sentido, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(...) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito. Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal concluye que en el presente caso el accionante, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES C.A. (CONTECA), afirma haber suscrito con el accionado un contrato de arrendamiento por un inmueble identificado como apartamento N° 6, ubicado en la planta baja de la Casa S/N constituida sobre un terreno identificado con el número y letra 14-A en el Parcelamiento de la zona “BUENA VISTA” del Parcelamiento rural Los Lagos, en la ciudad de Los Teques, que acompañó a su escrito libelar, y que dicho contrato fue supuestamente, incumplido por la parte accionada, por lo que procede a demandarla, como en efecto lo hace, por resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil entre otros, y así se establece. En relación a lo alegado por el demandado respecto a que debió demandar a su cónyuge por cuanto es de estado civil casado, y no solamente al accionado, a su decir existe un legitimación conjunta o litisconsorcio pasivo, tal alegato constituye una cuestión de mérito de que debe ser resuelta al decidir el fondo de lo controvertido, previo análisis de las probanzas que sobre el particular sean aportadas al proceso. El hecho invocado por la parte accionada entendido en el sentido de que el accionado no tiene él solo, el carácter que se le atribuye, que el actor debió demandar también a su cónyuge, para lo cual promueve la cuestión previa del Ordinal 4° del Artículo 346 eiusdem, que se refiere a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, este Tribunal encuentra por un lado que el citado, es, la persona demandada, no se le demanda en representación de otra persona sino en su propio nombre, es decir, es la persona a quien el actor le atribuye tal carácter, es contra quien afirma el actor la existencia de la relación e interés en la presente causa, con fundamento en esa afirmación del actor, resulta procedente la legitimación pasiva del demandado para que en su propio nombre como sujeto pasivo sostenga el presente juicio, de allí que resulte improcedente la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, que guarda relación con la legitimación o cualidad pasiva “legitimatio ad causam”, en este caso, pues señala en su exposición “… por cuanto soy de estado civil casado…”, que como se indico, es la persona contra quien afirma el accionante existe ese interés, en nombre propio, y de tal señalamiento se desprende que tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, es un problema de afirmación del derecho, estando sometida la legitimación pasiva del aquí demandado a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho, no siendo procedente en esta fase de la decisión revisar si efectivamente el accionado es él solo o no, el obligado, porque esto es materia de fondo, simplemente se observa si el demandado es la persona contra la cual es concebida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, por lo que resulta improcedente la cuestión previa opuesta, y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SÓLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA.
Alega la parte demandada que: “(…) por haber señalado en la demanda hechos ilegales. En este sentido, la parte actora en el numeral “Segundo” de su “Petitorio”, señala que debo pagar la cantidad de Bs. 1.020.000,oo, como indemnización de los daños y perjuicios causados por falta de pago oportuno del canon de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2006 y Enero de 2007. Además, demanda por concepto de indemnización por concepto de daños y perjuicios, las sumas que el inmueble produciría por alquileres desde el mes de febrero de 2007 hasta la sentencia del Tribunal. Ello ciudadana Juez, no se corresponde con la leyes venezolanas, conformando lo que se conoce como “ultra Petita”, motivo por el cual solicito que la presente cuestión previa sea declarada “Con Lugar” y en consecuencia, se declare Inadmisible la presente demanda (…)”. En relación a esta cuestión previa promovida por la parte demandada, la parte actora señala: “(…) Nuestra misma jurisprudencia patria así como nuestra doctrina, han sido pacíficas y contestes en establecer que sólo procederá la cuestión previa in comento, cuando exista prohibición expresa, en alguna norma legal, de admitir la acción, puesto que dicha prohibición equivaldría a declarar la inexistencia de la acción, negando formalmente, desde el inicio el derecho de ejercer la acción propuesta; en consecuencia, por cuanto la acción propuesta no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, este Tribunal procediendo ajustado a derecho declaró admitida la demanda interpuesta por mi representada en contra del ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGEUEZ (…)”. Al respecto este Tribunal observa que, la acción como elemento fundamental del Proceso Civil, que conforma la denominada – por el jurista Alcalá Zamora- Trilogía del Proceso Civil (Acción, jurisdicción y proceso) puede definirse como el poder jurídico que la Ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales, quienes tienen interés de solucionar o resolver los conflictos que surgen entre los particulares, respecto de la pretensión que el demandante hace valer en su demanda. En consecuencia, podemos decir que la acción tiene un doble contenido, pues mediante ella se persigue la satisfacción del interés colectivo en la composición de la litis así como de un interés particular o privado del accionante, que hace valer en su demanda (pretensión). Respecto al interés en la composición de la litis, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(…) el interés público en la solución jurisdiccional de los conflictos; y difícilmente puede concebirse que falte ese interés, si con la acción se está solicitando al juez la composición del conflicto descrito como objeto de la controversia. En los elementos de la acción –sostiene Devis Echandia- no se encuentra el llamado interés para obrar, y la obligación del Estado de proveer surge sin que sea necesario examinar si el actor tiene o no este interés para obrar. Desde el momento en que una persona crea tener conflicto jurídico con otra o un derecho para cuyo ejercicio o eficacia se requiera una declaración judicial, tiene el derecho de acción a fin de que mediante el proceso jurisdiccional se resuelva ese conflicto. En igual sentido, Invrea considera que la ley, la jurisprudencia y la doctrina ganarían mucho en precisión si cesaran de considerar el interés para obrar como una condición o requisito específico de la acción…” Establecido lo anterior, es necesario precisar cuando estamos en presencia de lo que doctrinalmente se ha denominado “carencia de acción”. En este sentido, quien suscribe el presente fallo sigue la posición objetiva que ha asumido el Tribunal Supremo de Justicia, cuando ha señalado respecto de la defensa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción”. En otros términos, existirá carencia de acción cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta. En el caso sub-iúdice, en el cual el demandado afirma, por haber el actor señalado en la demanda, supuestamente, hechos ilegales, como lo es el pago de los daños y perjuicios causados por la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, y el pago por concepto de indemnización de los daños y perjuicios, las sumas que el inmueble produciría desde el mes de febrero de 2007 hasta la sentencia del Tribunal, por conformar todo ello lo que se conoce como “Ultra Petita”. En consecuencia, este Juzgado, considera que el argumento esgrimido por el accionado no hace procedente la Cuestión Previa opuesta, pues quien alega el incumplimiento de un contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, sin que sea necesario determinar a priori si tiene o no interés para obrar, siempre podrá acudir a los órganos jurisdiccionales, a los fines de la composición de la litis y hacer valer su pretensión, toda vez que siendo una de las obligaciones del arrendatario, precisamente, pagar la pensión de arrendamiento, conforme lo prevé el Artículo 1.592 del Código Civil, el legislador también reconoce al arrendador el derecho a la jurisdicción, bien para obtener el cumplimiento de la obligación o para la resolución del contrato, constituyendo esto último el contenido de su pretensión. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 4 de abril de 2003, sostiene lo siguiente: “(…) para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio…”. Por los razonamientos anteriormente expuestos, se declara improcedente la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada. Y así se decide.

Desechadas todas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, este Tribunal procede al examen de las pruebas promovidas por la parte actora por cuanto la parte demandada no hizo uso del derecho de promover y evacuar pruebas, en los términos siguientes:

III

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Documentales: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Copia simple de Publicación de Registro Mercantil, correspondiente a la Sociedad Mercantil “Constructora y Administradora Los Teques, C.A.” (CONTECA C.A.), inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y del Estado Miranda, en fecha 18 de Septiembre de 1964, bajo el N° 82, Tomo 30-A, reconstituida por documento inscrito en la misma Oficina Registro, en fecha 18 de Junio de 1982, bajo el N° 47, Tomo 76-A, segundo, representada por el ciudadano ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LOPEZ, en su condición de Director. En relación a esta documental, la parte accionada no impugnó la misma ni objetó el carácter que se atribuye la Sociedad Mercantil “Constructora y Administradora Los Teques C.A. (CONTECA C.A.)”, representada por el ciudadano ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ, por lo que debe este Tribunal considerar legítima la representación que se atribuye la referida sociedad mercantil, y quien la representa, en consecuencia, este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en concordancia con el artículo 432 ambos Código de Procedimiento Civil. 2) Contrato de Arrendamiento (original de Documento privado) celebrado en fecha 01 de septiembre de 2005, entre la Constructora y Administradora Los Teques, (CONTECA C.A.). y el ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, sobre el inmueble identificado con el N° 6, ubicado en la Planta Baja de la casa S/N°, construida sobre el terreno identificado con el número y letra 14-A, en el Parcelamiento de la Zona “Buena Vista”, del Parcelamiento Rural Los Lagos, Los Teques, Estado Miranda. Dicha documental no fue desconocida ni negada por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En consecuencia, debe tenerse por reconocida dicha documental, por tanto este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, según el cual: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, y así se decide. 3) Original de documento privado suscrito firma ilegible sobre la indicación de “JUAN MIGUEL RODRIGUEZ”, en su encabezamiento se lee “REGLAMENTO DE CONVIVENCIA” entre otros señalamiento. Dicha documental no fue desconocida ni negada por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En consecuencia, debe tenerse por reconocida dicha documental, por tanto este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

Durante el lapso probatorio la parte actora promovió el mérito favorable de los autos. Al respecto este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

IV

Analizadas como han sido las pruebas aportada por la parte demandante, este Tribunal para decidir observa que el presente juicio se origina por demanda presentada por la Sociedad Mercantil “Constructora y Administradora Los Teques, C.A. (CONTECA CA), representada por el ciudadano ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ, antes identificados, en contra del ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, mediante la cual alega el incumplimiento, por parte del demandado, de las obligaciones asumidas en el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el día 01 de septiembre de 2005, sobre un inmueble identificado como apartamento N° 6, ubicado en la Planta Baja de la casa S/N°, construida sobre el terreno identificado con el número y letra 14-A, en el Parcelamiento de la Zona “Buena Vista”, del Parcelamiento Rural Los Lagos, Los Teques, Estado Miranda, el cual acompañó a su demanda en original, siendo apreciado en este mismo fallo, por no haber sido objeto de impugnación alguna por parte de la accionada. Quedando establecido que el referido contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, involucra un acto de administración y no de disposición, por lo que no requiere del consentimiento de su cónyuge, y los actos relativos a la misma corresponde en el presente caso al accionando ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, y así se establece. Del contenido del referido contrato se desprende que el lapso estipulado en la Cláusula Cuarta de dicho contrato fue de un (1) año fijo contando a partir del 1° de septiembre de 2005 hasta el 31 de agosto de 2006, es decir, es un contrato a tiempo determinado fijo, por lo que al momento de la interposición de la presente acción en fecha 2 de febrero de 2007, el accionado se encontraba en la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual vencía el 28 de febrero de 2007. Que el canon de arrendamiento mensual convenido en la Cláusula Quinta fue la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), debiendo pagar las pensiones de arrendamiento, en la dirección de la arrendadora, que declaró formalmente conocer, al vencimiento de cada mes. En la Cláusula Decimosexta del contrato se establece que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del mismo por parte de EL ARRENDATARIO dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir sin mas aviso la desocupación inmediata del inmueble sin perjuicio de las demás acciones a que hubiere lugar, y así se establece. Por otra parte, la demandante afirma en su demanda que la accionada incumplió la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y la correspondiente al mes de enero de 2007, que a razón de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000,oo) cada una, dan un total de Un Millón Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.020.000,oo). Tales afirmaciones de hecho fueron negadas, rechazadas y contradichas por el demandado, por considerar que no estaban sustentadas en normativa legal alguna, siendo criterio de quien decide contradictoria tal contestación, pues si bien niega, rechaza y contradice de manera genérica los hechos constitutivos de la pretensión de la accionante, entre las cuales se encuentra la existencia de un Contrato de Arrendamiento, luego afirma que no estaban sustentadas en normativa legal alguna, afirmación ésta que constituye un reconocimiento de la existencia de la relación contractual arrendaticia entre las partes, y así se establece. Ahora bien, planteada así la litis este Juzgado encuentra que de conformidad con lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.354 del Código Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y consecuentemente, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Se transcriben a continuación las disposiciones antes mencionadas: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Subrayado por el Tribunal). Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte.
Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y la demandada, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Este Tribunal encuentra que no habiendo sido impugnado de forma alguna el contrato de arrendamiento, cuyo incumplimiento atribuye la accionante a la parte demandada, debe tenerse por cierta la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes, a tiempo determinado. En el acto de la contestación de la demanda el accionado se excepciono en los siguientes términos: “(…) Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, todas y cada uno de los argumentos esgrimidos por la parte accionante en su libelo de demanda, por no ser cierto tales hechos ni estar formalmente sustentados en normativa legal alguna…”. En este sentido corresponde a este Tribunal verificar si lo alegado por el accionante se encuentra dentro de los términos pactados en el referido contrato de arrendamiento, y en la normativa que regula la materia arrendaticia, cuando manifiesta que el accionado ha incumplido las obligaciones asumidas en el Contrato de Arrendamiento por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del 2006 y al mes de enero de 2007, resultando de la cláusula QUINTA que: “(…) El canon de arrendamiento mensual ha sido fijado de mutuo acuerdo en la cantidad de BOLÍVARES TRESCIENTOS CUARENTA MIL (Bs. 340.000,oo), cantidad esta que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente en la dirección de LA ARRENDADORA, la cual declara formalmente conocer, al vencimiento de cada mes. Igualmente y así formalmente lo declara y acepta EL ARRENDATARIO, que la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento derecho a LA ARRENDADORA a demandar por ante el órgano jurisdiccional competente la Resolución del presente contrato…”, siendo esos los términos en que se pacto la relación contractual arrendaticia, lo cual es concordante con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil según el cual, entre las obligaciones del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y así se declara. Establecido lo anterior este Tribunal observa que entre los alegatos del accionado esta: “(…) El plazo estipulado según la CLAUSULA CUARTA de dicho contrato fue de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del día primero (1°) de Septiembre del año dos mil cinco (2005) hasta el día treinta y uno (31) de Agosto del año dos mil seis (2006), en consecuencia, dicho contrato se encuentra en la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario…”. Este Tribunal encuentra que tal alegato del accionado resulta procedente analizar a los fines de determinar la normativa jurídica a aplicar a la situación planteada, y efectivamente según se desprende de la Cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia que vincula a las partes de la presente litis, es a tiempo determinado o termino fijo, y conforme a lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios resulta procedente la admisión de las demandas por incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, que en la presente causa son alegadas por el accionante. De lo antes analizado se evidencia que los hechos alegados por el actor se subsumen en la normativa que regula la materia arrendaticia en los términos expuestos, y así se establece. Seguidamente este Tribunal observa que le correspondía probar a la parte demandada, si cumplió o no con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y durante el lapso probatorio, no promovió prueba alguna para desvirtuar lo dicho por el demandante, y probar que ha cumplido con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento en su oportunidad. Resultando procedente que el accionante de acuerdo al contrato bilateral que lo vincula con el accionado, ante el alegado incumplimiento, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil, en consecuencia, yerra la parte accionada al sustentar su contradicción o excepción, alegando que las afirmaciones del demandante no están sustentados en normativa legal alguna, cuando lo previsto en la referida norma es a los fines del ejercicio del derecho a exigir el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Este Tribunal encuentra que el asunto es, que el accionado demuestre que pago los cánones de arrendamiento que alega el accionante no haber recibido, conforme a lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, que establece: la falta de pago de una pensión de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA a demandar la resolución del contrato, en concordancia con el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, de que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos y del artículo 1.167 eiusdem, da derecho al accionante a demandar la resolución del contrato, ya que de los autos no se evidencia que el accionado haya demostrado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2006 y la correspondiente al mes de enero de 2007, a razón de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000,oo) cada uno, en conclusión resulta procedente la presente demanda, y así se decide.
Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la presente acción debe prosperar con fundamento en la disposición contenida en el Artículo 1.167 del Código Civil, que señala: “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” (Negrilla del Tribunal) y los Artículos 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”. Y así se declara.
En relación al pedimento de la parta actora de que sea condena la parte accionada a pagar por concepto de Cláusula Penal, establecida en la Cláusula Decimoquinta del contrato de arrendamiento, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), por cada día que trascurra desde la fecha que este Tribunal dicte la sentencia que resuelve el contrato de arrendamiento hasta la fecha en que sea devuelto el inmueble totalmente desocupado. Este Tribunal encuentra que la referida Cláusula Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento, establece: “(…) Al vencimiento, del término natural, sea del término de la prórroga legal si la hubiere, sea por rescisión, resolución, o expiración del presente contrato de Arrendamiento por causa o motivo o circunstancia que fuere, EL ARRENDATARIO entregará lo arrendado con todas sus instalaciones y pertenencias y a satisfacción de LA ARRENDADORA, totalmente desocupado de bienes y personas y solvente por pensiones de arrendamiento y por cualquier otro concepto, y de incumplir esta obligación EL ARRENDATARIO cancelará a LA ARRENDADORA la cantidad de de BOLÍVARES TREINTA MIL (Bs. 30.000,oo) en dinero efectivo a satisfacción por cada día de retardo en la entrega del inmueble arrendado por concepto Cláusula Penal…”.
La Ley que regula la materia arrendaticia en el literal c) del artículo 8 y artículo 28, contemplan la Cláusula Penal, en sentido general para el caso del incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato; y una específica que se refiere únicamente a el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo. Siendo el caso que de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.258 del Código Civil, tal Cláusula Penal es compensatoria o sustitutiva, pues se concibe como compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación principal, lo que permite afirmar que es accesoria o depende de la obligación principal. De una revisión del contrato de arrendamiento cursante en autos concordante a establecido en la propia Ley, la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento, por lo que este Tribunal no encuentra que la obligación principal del arrendatario en el presente caso sea la entrega del inmueble, y así se establece. Por otra parte, debido al carácter condicional, pues para que proceda la cláusula penal se requiere de un incumplimiento culposo o de retardo culposo, ya que si el incumplimiento no es culposo o el retardo no es culposo; o si el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable, en estos últimos casos resultaría improcedente la exigibilidad de la cláusula penal, situación condicional que constituye un acontecimiento futuro e incierto, por lo que este Tribunal niega dicho pedimento, pues acordar dicho pedimento, conllevaría a una sentencia condicional, y por tanto viciada de nulidad, y así se decide. A mayor ilustración se transcribe a continuación el Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el Artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”, y así se establece.

V

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243, 346 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.354, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil SIN LUGAR CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, REFERENTE A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA CITADA COMO REPRESENTANTE DEL DEMANDADO, POR NO TENER EL CARÁCTER QUE SE LE ATRIBUYE. SIN LUGAR CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, O CUANDO SÓLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA, y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sigue la Sociedad Mercantil “Constructora y Administradora Los Teques C.A.” (CONTECA C.A.), contra el ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, ambos identificados en autos, y consecuentemente se declara: 1) Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de Septiembre de 2005, entre la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES, C.A.” (CONTECA C.A), representada por el ciudadano ARMANDO RAUL MARTÍNEZ LÓPEZ, y el ciudadano JUAN MIGUEL RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, el cual versa sobre el inmueble identificado como apartamento N° 6, ubicado en la Planta Baja de la casa S/N° construida sobre el terreno identificado con el número y letra 14-A, en el Parcelamiento de la Zona “Buena Vista”, del Parcelamiento Rural Los Lagos, Los Teques, Estado Miranda. 2) Se condena al demandado a: 2.1.) Entregar de manera inmediata a la parte actora el referido inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato. 2.2) Cancelar la cantidad UN MILLÓN VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.020.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2006, y enero de 2007, a razón de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,oo) cada uno, que corresponden al canon de arrendamiento que dejó de pagar, y los que se sigan venciendo, a partir del 01 de febrero de 2007, hasta la fecha en que el Tribunal dicte sentencia.
De conformidad con lo establecido en el artículo 275, del Código de Procedimiento Civil, ambas partes quedan obligadas al pago de costas de su contrario.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil siete (2007), a los 197° años de la Independencia y 148° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

La Secretaria,

Abg. NOHELIA RAMÍREZ ABELLO.

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

La Secretaria,

Abg. NOHELIA RAMÍREZ ABELLO

THA/NRA/cae
Exp. N° 07-8020