BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR CASTILLO ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 7.300.725.
APODERADO JUDICIAL:
ORLANDO ÁLVAREZ, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 65.961.
PARTE DEMANDADA: VICTOR POCHANO y CHELESKA IZQUIERDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros 6.812.032 y 6.287.541, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE: VIVECA LATOZEFSKY y YOANETH ZORRILLA, venezolanas, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 123.097 y 123.095, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS
EXPEDIENTE: E-2007-001
SENTENCIA DEFINITIVA
Se dio inicio al presente procedimiento judicial arrendaticio por libelo de demanda de desalojo presentada en fecha 22 de enero de 2007, por el ciudadano JULIO CESAR CASTILLO ÁLVAREZ, debidamente asistido de abogado, contra los ciudadanos VÍCTOR PACHANO y CHELESKA IZQUIERDO.
Acompañó a la demanda:
1. Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en la Oficina Notarial del Municipio Los Salias en fecha 11 de marzo de 2003, anotado bajo el No 68, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones.
2. Tres (3) recibos de pago de cánones de arrendamiento por los meses de abril, mayo y junio de 2006, suscritos por el ciudadano JULIO CÉSAR CASTILLO como arrendador y VÍCTOR PACHANO como arrendatario.
3. Original de contrato de arrendamiento (documento privado) sin fecha suscrito por la parte actora y por la ciudadana EUSTORGIA ALICIA ÁLVAREZ DE CASTILLO,
En fecha 25 de enero de 2007 el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente.
En fecha 30 de enero de 2007 compareció la parte actora y otorgó poder apud acta al abogado ORLANDO ÁLVAREZ.
En fecha 09 de febrero de 2007, compareció la parte actora y consignó escrito de reforma de demanda.
En fecha 14 de febrero de 2007 el Tribunal admitió la reforma de demanda y ordenó la citación de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente.
En fecha 27 de febrero de 2007 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber entregado compulsa a la parte demandada, quien la recibe y firma el recibo correspondiente.
En fecha 28 de febrero de 2007 compareció la parte demandada y presentó escrito de contestación y reconvención a la demanda, acompañando los instrumentos siguientes:
1. Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en la Oficina Notarial del Municipio Los Salias en fecha 11 de marzo de 2003, anotado bajo el No 68, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones, presentado en copia simple por el actor con el libelo de la demanda.
2. Ocho (8) originales de recibos de condominio cancelados emitidos por ADMINISTRADORA DANUBIO C,A a nombre de JULIO CASTILLO, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2006.
3. Dos (2) Constancias expedidas por el Secretario de este Tribunal en el Expediente de Consignaciones No 2006-063 referente a la consignación de las planillas de depósito presentadas para cancelar los meses de diciembre de 2006 y enero de 2007 por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 355.000,00) cada una.
En fecha 8 de marzo de 2007 compareció la parte actora y presentó escrito de contestación a la reconvención en forma extemporánea por anticipada pues aun no se había admitido la misma.
En fecha 13 de marzo de 2007 se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada fijándose para que tenga lugar el acto de contestación a la contrademanda “el segundo día de despacho siguiente que de la parte demandante reconvenida se practique y conste en autos”
En fecha 15 de marzo de 2007 compareció el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida y se dio expresamente por notificado.
En fecha 22 de marzo de 2007 compareció la parte actora y contestó en forma extemporánea por tardía escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 2 de abril de 2006 compareció la parte actora y presentó escrito manifestando desconocer el comienzo del lapso probatorio y promoviendo “a todo evento” cuatro testimoniales y solicita prórroga del lapso probatorio
En fecha 2 de abril de 2007 el tribunal dictó auto negando la prórroga solicitada.
En fecha 12 de abril el tribunal dictó auto mediante el cual acordó de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, diferir el acto de dictar sentencia por el lapso de dos días de despacho
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa lo siguiente:
Alega el actor en su escrito libelar lo siguiente: “En fecha 04 de febrero del año 2002, suscribí un contrato de arrendamiento con los ciudadanos: VÍCTOR PACHANO Y CHELESKA IZQUIERDO, venezolanos, mayores de edad e identificados con las cédulas de identidad nros 6.812.032 y 6.287.541 respectivamente, con un tiempo de duración de un (1) año fijo, posteriormente en fecha 11 de marzo del año 2003 suscribí otro contrato de arrendamiento con ellos con un tiempo de duración de seis (6) meses fijo, tal como consta en la copia certificada del contrato de arrendamiento marcado “A”, al vencerse este último contrato, no se suscribió otro, pero continué aceptando el pago de los cánones de arrendamiento, tal como consta en los últimos tres (3) recibos de pago en originales marcados “B”, “C” y “D” respectivamente, tornándose de esta manera la relación arrendaticia por tiempo indeterminado y quedando insolventes en los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006. Es el caso ciudadano juez, que cuando les solicito la cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos, el ciudadano VÍCTOR PACHANO responde con una conducta hostil e irrespetuosa contra mi persona. Actualmente vivo con mi familia arrendado en la casa de mi madre, tal como consta en el original del contrato de arrendamiento, marcado “E”, motivo este por el cual solicito el desalojo de mi apartamento por las causales “a” y “b” del artículo 34 del decreto ley de arrendamientos inmobiliarios. ..”
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte accionada afirmó lo siguiente: “Negamos, rechazamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes lo alegado por el ciudadano JULIO CÉSAR CASTILLO ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. V.-7.300.725 en su libelo de demanda, por cuanto no es cierto que por propia voluntad dejamos de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006), como señala el actor. En el caso ciudadana juez, que desde el año 2002, hemos venido habitando una vivienda que nos fuese arrendada por el demandante ciudadano Julio Cesar Castillo Álvarez, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento que nos fuere renovado en fecha 11/03/2003, y que anexamos a la presente marcado con letra “A”. De hecho siempre cancelamos un mes por adelantado tal como lo establece el supra señalado contrato de arrendamiento en su Cláusula Segunda, hecho este que contraviene lo establecido en el ordenamiento jurídico vigente que establece que las pensiones de arrendamiento deben cancelarse por mensualidades vencidas, lo que demuestra una vez mas que siempre hemos cancelado antes de la fecha que nos correspondía. Ahora bien ciudadana juez, en la práctica de nuestra relación arrendaticia, el pago del condominio que es obligación del propietario del inmueble, lo hemos cancelado nosotros y posteriormente el propietario nos lo descontaba del canon de arrendamiento y nosotros le entregábamos el original de las facturas de condominios canceladas por nosotros a la administradora del edificio. En vista de los hechos anteriormente narrados, procedimos a consignar dentro de los términos legales pagados de los arrendamientos y los correspondientes a los meses siguientes, hasta la fecha. Anexamos marcados “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” y “I”, originales de las facturas de condominios canceladas. Igualmente anexamos marcado “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, constancias de consignaciones y depósitos bancarios realizados.
Trabada en esta forma la litis este Tribunal observa en primer término que la relación arrendaticia fue expresamente reconocida por la parte demandada en el escrito de contestación, motivo por el cual está excluida del debate probatorio. Igualmente se aprecia que frente a los hechos imputados en el escrito libelar, vale decir, la insolvencia en sus obligaciones contractuales arrendaticias el demandado esgrime como defensa un hecho que según aduce lo eximió de pagar las mensualidades locativas demandadas, el cual radica en haber pagado las deudas condominiales del apartamento arrendado (obligación no establecida en el contrato), y que cuando el arrendador se negó a recibirle el pago del arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2006, incoó el procedimiento consignatario previsto en la ley arrendaticia.
Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se observa que esta defensa no fue demostrada en la presente causa en virtud de que los recibos de condominio cancelados que acompañó la parte demandada al escrito de contestación carecen de valor probatorio, por ser documentos emanados de terceros que debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Expuesto lo anterior, es menester señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la prueba, por lo que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil establece:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.
Conforme al artículo del código sustantivo parcialmente transcrito, se evidencia palmariamente, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios.
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado ya que la relación locativa no ha sido un hecho controvertido en el presente juicio.
Se tiene entonces que el canon de arrendamiento estipulado de mutuo acuerdo por las partes, en atención al principio de autonomía de voluntad que rige en materia contractual, asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.355.000,00) mensuales. En tal sentido, probada como fue la relación arrendaticia, y que el canon que debía soportar el arrendatario alcanzaba esa cantidad correspondía a la demandada probar el hecho extintivo de la obligación, conforme los principios de la carga de la prueba anteriormente expuestos.
Así las cosas, la parte demandada promovió comprobantes de recibos de las consignaciones efectuadas ante este Tribunal, correspondiente a los meses de diciembre de 2006 y enero de 2007, al cual este Juzgado les otorga todo el valor probatorio previsto en el artículo 1360 del Código Civil. Ahora bien de los mismos sólo se desprende que la parte demandada canceló los cánones de arrendamiento de los citados meses, sin demostrar su solvencia en los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006.
En tal sentido al haber pagado sólo una parte de la deuda demandada sin cancelar la totalidad de la misma, el arrendatario conforme con la anterior norma transcrita, incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento durante los meses, razón por la cual es evidente su condición de insolvencia, subsumiendo el caso de estudio en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo procedente en consecuencia la acción de desalojo propuesta en el presente juicio. Así se decide.
En cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble, se observa que la misma no está demostrada pues el documento presentado para hacer constar la condición de arrendaticio del actor no fue ratificado en juicio por el tercero que aparece como arrendador en dicho instrumento privado.
DE LA RECONVENCIÖN PROPUESTA
La parte demandada reconvino a la actora en los términos siguientes: “…A tenor del Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 361 in fine, proponemos la reconvención, y en efecto reconvenimos a la parte actora ciudadano JULIO CESAR CASTILLO ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N°. V.-7.300.725 a que convenga, o en su defecto sea condenado al pago equivalente a los recibos de condominio correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2006; los cuales, como señalamos anteriormente cancelamos en su totalidad para cumplir con el acuerdo establecido entre el actor y nosotros, en el cual se pactó que dichos pagos serian descontados de las cuotas de arrendamiento; pero dado que el arrendador no cumplido con este acuerdo y nos exige como en efecto lo realizamos, el pago integro de las mensualidades correspondientes a las cuotas de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006), quedando por tanto el ciudadano JULIO CESAR CASTILLO ÁLVAREZ obligado a devolverme el excedente correspondiente al pago del condominio correspondiente a los meses arriba señalados, ya que no nos puede cobrar en forma doble, así como los intereses devengados por los mismos, mas las costas y costos del proceso, calculados prudencialmente por este Tribunal.
Del estudio de las actas se observa que vencidos como han sido los lapsos de contestación de la demanda, en virtud del principio de preclusividad establecido en la norma procesal venezolana y a pesar de haber quedado notificada de la admisión de la contrademanda la parte actora reconvenida, no dio contestación a la demanda incurriendo así en uno de los supuestos de la confesión ficta pautados en el artículo 362 ejusdem, cuyo tenor expresa: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…”
En lo que respecta a que la pretensión no sea contraria a derecho, el Tribunal analiza la acción ejercida por la parte actora encuentra su fundamento legal en el artículo 1178 del Código Civil que consagra el pago de lo indebido del modo siguiente: “Todo pago supone una deuda: lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición…”, donde nuestro ordenamiento jurídico consagra expresamente la acción para repetir lo que se ha pagado de modo indebido.
En atención al ultimo requisito, es menester precisar que los términos de la litis quedaron fijados según los términos establecidos en el libelo, sobre los pagos de la deuda condominial del apartamento arrendado correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, y septiembre de 2006 efectuados por el reconviniente y que, según expresa en su escrito ascienden la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs 948.940,00), el monto este pagado indebidamente, por lo que, siendo que durante el lapso probatorio la parte reconvenida no probó ningún hecho que contradijera lo demandado, deben considerarse ciertos los alegatos de la parte reconviniente y procesalmente verdaderos, por lo que es procedente la acción ejercida debiendo pagar la parte actora reconvenida la citada cantidad y así se declarará en el dispositivo del fallo
DECISIÓN
Por las razones que anteceden este TRIBUNAL SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
1. Se declara Con Lugar la acción desalojo interpuesta por el ciudadano JULIO CESAR CASTILLO ÁLVAREZ contra los ciudadanos VICTOR POCHANO y CHELESKA IZQUIERDO.
2. Se condena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el número 14-B, ubicado en el piso 14 del Edificio “Guanipa”, urbanización La Rosaleda Sur, Municipio Los Salias del Estado Miranda, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones que lo recibió.
3. Se declara Con Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadanos VICTOR POCHANO y CHELESKA IZQUIERDO, contra el ciudadano JULIO CESAR CASTILLO ÁLVAREZ.
4. Se condena a la parte actora reconvenida a pagar a la parte demandada reconviniente la cantidad NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs 948.940,00), que le fueron pagada indebidamente.
5. Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los dieciséis (16) días del mes de abril de Dos mil siete (2007). Años 196º y 148º.
LA JUEZ TITULAR
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ EL SECRETARIO
CARLOS MORILLO
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 3:00 p.m.
EL SECRETARIO
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