TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

PARTE ACTORA: MARIA ALEJANDRINA COLMENARES DE YANEZ, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad No. V-3.427.363.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: MAIGUALIDA SOLÁ RODRIGUEZ y AKIN FRAGOZA HON, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, portadores de las cédulas de identidad Nos. 6.460.518 y 9.416.806, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.460 y 65.725, también respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CLAUDIO ANTONIO ALCALÁ MARTINEZ, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad No. V-11.557.399.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROSALBA VISO FAJARDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad No. 6.877.525 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 65.621.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente procedimiento por demanda interpuesta por la ciudadana MARIA ALEJANDRINA COLMENARES DE YANEZ, en su carácter de propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. A-93, ubicado en el Conjunto Residencial Comercial Guaicaipuro, piso 9,Torre A, de la ciudad de Los Teques, del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, contra el ciudadano CLAUDIO ANTONIO ALCALA MARTINEZ, para que conviniera o en su defecto fuese condenado a: PRIMERO: La entrega material y formal del inmueble objeto del contrato; SEGUNDO: Al pago de cánones de arrendamiento durante el juicio, y los intereses moratorios que se deriven de su incumplimiento, TERCERO: Las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio; y CUARTO: Los honorarios Profesionales de los Abogados.
Alega la parte actora que en fecha 07 de mayo de 2004, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano CLAUDIO ANONIO ALCALÀ MARTINEZ, identificado en autos; el demandado se comprometió a cancelar la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,oo), por mes adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes; que no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 y según su decir, sin recurrir a un acuerdo o conciliación con la arrendadora procedió a consignar el pago ante el Juzgado Segundo de Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial; que dichos pagos fueron consignados de forma extemporánea pues para el momento en que efectúa la consignación adeudaba tres meses; que le otorgó al arrendatario el derecho preferente para adquirir el inmueble y al mismo tiempo se le informó del vencimiento del contrato en fecha 04 de octubre de 2005; que el arrendatario manifestó su intención de adquirir el inmueble en fecha 20 de abril del mismo año; que al vencerse el lapso otorgado de seis meses manifestó su desistimiento en comprar.
Como fundamento jurídico de su acción la parte actora invocó los artículos, 34 literal “a”, 38 literal “b” y el artículo 39 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con las disposiciones referidas al Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil.
Acompañó a su libelo de demanda como documentos fundamentales, copia simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. A-93, ubicado en el Conjunto Residencial Comercial Guaicaipuro, piso 9, Torre A, de la ciudad de Los Teques, del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; copia simple del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 7 de Mayo de 2004, anotado bajo el No. 46, Tomo 52 Copia simple de la Boleta de notificación librada a la sociedad mercantil de este domicilio denominada GRUPO SAMAN, C.A. de fecha 18 de Diciembre de 2006; copia simple de las comunicaciones de fecha 4 de octubre de 2005, 12, 22 de noviembre de 2005 y 17 de Abril de 2006.
En fecha 06 de Febrero de 2007, fue admitida la demanda por el trámite del Procedimiento Breve contenido en el Libro Cuarto, Título XII del Código de Procedimiento Civil y se emplazó a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de Despacho siguiente a que constará en autos su citación para que diera contestación a la demanda y se solicitaron los correspondientes fotostatos para la elaboración de la compulsa.
Posteriormente, en fecha 08 de Marzo de 2007, compareció la parte actora debidamente asistida de abogado, mediante diligencia consignó los fotostatos para librar la correspondiente compulsa en la misma fecha se libró la compulsa.
Mediante diligencia de fecha 19 de Marzo de 2007, el Alguacil Titular dejó constancia de haber citado a la parte demandada, ciudadano CLAUDIO ANTONIO ALCALÁ MARTINEZ
En fecha 22 de Marzo de 2007, compareció la parte demandada debidamente asistido por su Abogado, y consignó escrito de contestación de la demanda a través del cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la existencia de una condición o plazo pendiente, debido a que el contrato de arrendamiento nació determinado, se convirtió en indeterminado, razón por lo cual existe un plazo indefinido para la entrega del inmueble arrendado; opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 ejusdem relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, pues según su decir no se puede demandar el cumplimiento de un contrato que es en la actualidad a tiempo indeterminado. De seguidas procedió a dar contestación a la demanda y negó, rechazó y contradijo en todas y cada de sus partes tanto el hecho como el derecho y calificó de injusta la demanda, opuso como defensa previa el hecho de que continuaba ocupando el inmueble; negó, rechazó y contradijo que se haya negado a pagar los cánones de arrendamiento que ante la aptitud tomada por la administradora procedió a efectuar las consignaciones arrendaticias ante los Tribunales; negó, rechazó y contradijo que se le hubiese notificado del vencimiento del contrato.
En fecha 29 de Marzo de 2007, la parte actora consignó escrito mediante el cual procede a rechazar las Cuestiones previas opuesta por el demandado.
Abierta la causa a pruebas ambas partes consignaron sendos escritos de promoción de pruebas y fueron admitidas en fecha 10 de Abril del año en curso.
II
ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS
PRIMERO: Las pruebas acompañadas al libelo de la demanda.
A) Copia simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. A-93, ubicado en el Conjunto Residencial Comercial Guaicaipuro, piso 9, Torre A, de la ciudad de Los Teques, del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, (folios 7 al 14). Documento que no fue impugnado, tachado o desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto tiene pleno valor probatorio a tenor de lo consagrado en el artículo 1.359 del Código civil. Y así se decide.-
B) Copia Simple del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 7 de Mayo de 2004, quedando anotado bajo el No. 46, Tomo 52 del Libro de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Documento que al igual que el anterior no fue impugnado, tachado o desconocido de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Y asì se establece.-
C) Copia Simple de la Boleta de Notificación de fecha 18 de Diciembre de 2006, (folio 21) que no puede atribuírsele ningún valor probatorio y que resulta impertinente con respecto a los hechos controvertidos en la presente causa. Y así se decide.-
D) Copia simple de las comunicaciones de fecha 4 de Octubre de 2005 (folio 22), 12 de Noviembre de 2005 (folio 23 y 24) y copia simple de fecha 17 de abril de 2006 (folio 25) Documentos de carácter privado que no se le puede otorgar valor probatorio alguno, pues sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición de los originales de conformidad con lo establecido en el artículo 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil, exhibición que no fue solicitada, por otro lado a tenor de lo establecido en el artículo 429 ejusdem sólo pueden tenerse como fidedignas las copias fotostáticas de los documentos públicos y de los documentos privados reconocidos y autenticados, razones por las cuales deben ser desechadas. Y así se decide.-
SEGUNDO: De las pruebas promovidas durante el lapso probatorio por la parte actora:
E) Copia Simple del contrato de arrendamiento. Documento que fue analizado en el literal B del presente capítulo.
TERCERO: La parte demandada en la oportunidad del lapso probatorio promovió y fueron admitidas las siguientes pruebas:
F) Copia simple del contrato de arrendamiento, documental que fue analizada en el literal B del presente capítulo.
G) Recibos de Pago de los gastos de Notaría y del Gas y de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo a Diciembre de 2004, Julio a octubre de 2006 y los de Enero a octubre de 2005, documentos que resultan a todas luces impertinentes con respecto a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por lo cual deben ser desechados. Y así se decide.-
H) Los recibos emitidos con motivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias que se sustancia en éste Tribunal. Documentos que al encontrarse el original en los archivos de este Juzgado, no se requiere que sea consignado en copia certificada, debido a lo que la jurisprudencia ha definido como hecho notorio judicial, y de acuerdo a la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 28 de Julio de 2000, son:
“…hechos provenientes del ejercicio de la judicatura, se incorporan a la cultura de quien administra justicia, ya que de ellos son los que permiten o ayudan al funcionamiento del órgano, por lo que a ellos tienen acceso los usuarios del sistema judicial. Ellos no forman parte de su saber privado sobre los hechos litigiosos, incontrolables por las partes al sólo conocerlos el juez, ya que se trata de hechos de fácil acceso por cualquiera, por constar en el tribunal, por lo general en instrumentos públicos, muchos de los cuales cursan en los registros o libros que el tribunal legalmente lleva; o por estar a la vista del público usuario de la administración de justicia en el local sede del órgano jurisdiccional.
Tradicionalmente el juez hace uso de esos conocimientos judiciales, cuando sin dejar prueba de ellos en autos, afirma en actas la hora de un acto, o se remite a la tablilla que expuesta en la puerta principal del tribunal señala el día de despacho, o deja constancia que el tribunal lleva determinados libros, etc. Todos estos elementos forman parte de una infraestructura judicial que permite la marcha y concreción del proceso, sin los cuales no pudiera administrarse justicia y que no forman –ni pueden serlo- parte del mundo del expediente…”
III
De conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal pasa a pronunciarse como punto previo sobre la oposición de las cuestiones previas:
PRIMERO: La existencia de una condición o plazo pendiente, Cuestión Previa contenida en el Ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada fundamento dicha Cuestión Previa en el hecho de que el contrato de arrendamiento “…nació a tiempo determinado, pasó a ser a tiempo indeterminado, existiendo un plazo indefinidido para la entrega del inmueble arrendado…”.
Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia, ha establecido de forma precisa que la cuestión previa alegada se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. En este mismo orden de ideas el Código Civil, en el artículo 1.198, señala que es suspensiva la condición cuando la obligación se hace depender de un acontecimiento futuro e incierto y es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído.
Establecido lo anterior y en vista al alegato esgrimido por la parte demandada es obvio que éste, no se subsume en las causales que hacen procedente la Cuestión Previa opuesta, pues el Contrato de Arrendamiento que cursa en autos no está sometido a ninguna condición o plazo, pues de ser valedero el argumento esgrimido por la parte demandada, debería entenderse que en los contratos de arrendamiento de tiempo indeterminado, el arrendatario no tiene la obligación de entregar el inmueble nunca, pues existe un plazo indefinido, plazo que no existe en el mundo jurídico, ni en el cotidiano; en consecuencia no procede la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
SEGUNDO: Cuestión Previa, ordinal 11 del artículo 346 ibidem, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. La jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal de forma constante y reiterada ha establecido:
“…Cuando el ordinal 11 dispone que el demandado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, a lo que hace referencia es que la ley en ciertos casos priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional porque el ordenamiento jurídico le niega la tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiran proteger o defender.
…el acceso a la jurisdicción goza de primaria constitucional respecto de las demás normas legales del ordenamiento jurídico … debe hacerse una interpretación amplia de éste ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al cual resulta acorde con el mejor ejercicio del derecho de acceso de toda persona a la administración de justicia a fin de hacer valer sus derechos e intereses para entender, que solo hay prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar o cuando se desprenda de los textos normativos la clara intención de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales…” (Sentencia No. 0075 de la Sala Política Administrativa del 23 de enero de 2003, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa).
En el caso de marras, se evidencia del escrito de demanda, que la ciudadana MARÍA ALEJANDRINA COLMENARES DE YÁNEZ, acudió al órgano jurisdiccional para solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con el ciudadano CLAUDIO ANTONIO ALCALÁ MARTINEZ, ampliamente identificados en autos, de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que evidencia que la pretensión está referida a la entrega del inmueble que al no haberse satisfecho extrajudicialmente dicha obligación, hay un interés para accionar en sede jurisdiccional.
La legislación venezolana no prohíbe el ejercicio de está acción, cuya pretensión es la tutela del derecho alegado por la actora como insatisfecho, vale decir la entrega del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. A-93, ubicado en el Conjunto Residencial Comercial Guaicaipuro, piso 9, Torre A, de la ciudad de Los Teques, del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
Por todo lo anteriormente expuesto, quien aquí decide considera que la cuestión previa opuesta del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar. Y así se declara.-
IV
Uno de los puntos controvertidos entre las partes se refiere a la temporalidad del contrato de arrendamiento, pues la parte actora en su escrito libelar manifiesta que el contrato es a tiempo determinado, y la parte demandada en su escrito de contestación alega que el contrato es a tiempo indeterminado debido a que una vez vencida la prórroga legal continuó ocupando el inmueble de forma pacífica y cancelando el canon de arrendamiento.
La tácita reconducción es la prórroga implícita del contrato de arrendamiento. la cual se produce a la finalización del plazo previsto y el arrendatario se mantiene en el inmueble arrendado y el arrendador no le pide su desocupación, y se encuentra consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, en los siguientes términos:
“Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.
En el libelo de demanda la parte actora, alegó que en fecha 15 de octubre se le notificó al arrendatario entre otras cosas el vencimiento del contrato de arrendamiento, así mismo alega que le otorgó la prórroga legal consagrada en el artículo 38. Por su parte la demandada alega que le correspondía una prórroga legal de seis meses y que la misma se venció el día 07 de Noviembre de 2005 y que una vez vencida continuó ocupando el inmueble.
Así las cosas, corresponde determinar cuando concluyó la prórroga legal para verificar si en el caso de autos tuvo lugar la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
Riela a los folios 15 al 19 contrato de arrendamiento, al que se le atribuyó valor probatorio, en la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato sería de un (1) año improrrogable, en dicha cláusula no se estipuló lapso de prorroga, por lo que al haberse firmado el contrato ante la Notaría Pública el 7 de Mayo de 2004, éste venció el día 7 de Mayo de 2005 y a partir de esta fecha comenzaba a computarse el lapso de la prórroga legal que a tenor de lo establecido en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de seis (6) meses, por lo tanto el lapso de prórroga efectivamente venció el día 7 de Noviembre de 2005, como lo indicó la parte demandada. Y así se decide.-
Una vez vencida la prórroga legal la parte demandada debió de haber solicitado la entrega del inmueble ante el incumplimiento por parte del Arrendatario, pues no ocurrió así, lo dejó en posesión del inmueble y continúo recibiendo el pago por cánones de arrendamiento, razón por la cual operó en el caso de marras la tácita reconducción y consecuencialmente el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. Y así se decide.-
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece de forma expresa que se podrá intentar la acción de desalojo solo en el caso de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado y los contratos de arrendamientos verbales, por las causales que en él se señalan y en especial por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, causal invocada por la parte actora.
En la oportunidad de la contestación de la demanda la apoderada judicial del ciudadano CLAUDIO ANTONIO ALCALA MARTÍNEZ, ampliamente identificado en autos, esgrimió que ante la negativa del propietario del inmueble de recibirle los cánones de arrendamiento, procedió a realizar las consignaciones arrendaticias ante éste Tribunal.
El 1º de Enero de 2000 entró en vigencia el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 51, consagra la figura de la consignación arrendaticia, y a tales efectos señala:
“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendador o cualquier persona…consignarla por ante el Tribunal de Municipio…dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”.
La partes pactaron a través del contrato de arrendamiento en la cláusula segunda que el arrendatario cancelaría puntualmente por mensualidades adelantadas el canon de arrendamiento, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por lo que debe entenderse que a partir del día seis (6) del mes hasta el día veinte (20) de cada mes, el arrendatario ciudadano CLAUDIO ANTONIO ALCALÁ MARTINEZ, podía proceder a consignar el monto del canon de arrendamiento. Y así se considera.-
Establecida la anterior premisa con respecto a la oportunidad en que debía tener lugar la consignación arrendaticia, y revisadas las actuaciones del expediente de consignaciones que reposa en el archivo de este Tribunal y signado con el No. 0035/1206, en especial aquellas que fueron efectuadas a partir del mes de octubre de 2006, hasta el mes de Diciembre del mismo año, por ser las mensualidades demandadas, y desde Diciembre de 2006 hasta el mes de Marzo de 2007, mes en el que se interpuso la demanda, se desprende que el ciudadano CLAUDIO ANTONIO ALCALA MARTINEZ, ampliamente identificado en autos, efectuó el día 15 de Diciembre de 2006, depósito en la Cuenta Corriente del Tribunal en la Institución Financiera Banfoandes, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.290.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, a razón de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 430.000,oo) mensuales.
La consignación del mes de Octubre no se valora debido a que el consignatario alego que el canon de arrendamiento correspondiente a este mes también se lo había cancelado a la Administradora EL Saman. Con respecto al pago del mes de Noviembre de 2006, es a toda luces extemporáneo por tardío, pues como se estableció dicho pago debía efectuarse a más tardar el día 20 de ese mismo mes y según la planilla de depósito se efectúo el día 15 de Diciembre; la consignación del mes de Diciembre fue realizada de forma correcta antes del vencimiento del término otorgado por la Ley y lo mismo ocurre con las consignaciones efectuadas en el mes de Enero, Febrero y Marzo de 2007; en consecuencia de lo anterior se observa que las consignaciones arrendaticias fueron efectuadas del forma correcta. Y así se decide,.
En vista de las anteriores consideraciones, se arriba a la conclusión que en el caso de marras no se encuentra plenamente demostrado el segundo supuesto necesario para la declaratoria con lugar de la acción de desalojo, que a saber, es la falta de pago de dos mensualidades consecutivas. Y así se declara.-
V
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR las Cuestiones Previas, ordinales 7 y 11 del artículo 346 del Código De Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada ciudadano CLAUDIO ANTONIO ALCALÁ MARTINEZ; y SIN LUGAR la demanda intentada por MARIA ALEJANDRINA COLMENARES DE YANEZ, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad No. V-3.427.363, en contra del ciudadano CLAUDIO ANTONIO ALCALÁ MARTINEZ, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad No. V-11.557.399.
Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los dieciocho (18) días de Abril de Dos Mil Siete (2007). Años 196º de la Independencia y 148º de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR

DRA. JACQUELINE VEGA ALVAREZ
EL SECRETARIO TITULAR

ABOG. JESÚS PÉREZ BARRETO
En esta misma fecha siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m) se publicó la presente decisión.-
EL SECRETARIO TITULAR

ABOG. JESÚS PÉREZ BARRETO

Exp. No. 536/2006
JVA