TSJ Regiones - Decisión

REPÚLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: MARÍA FELIPA SANCHEZ PERNIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 1.795.158.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado REINALDO ROMERO URBINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.756 (f. 33).
DEMANDADA: PIETRO PIROLO DE CALO, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-695.140.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA ALEJANDRA DÍAZ MANRIQUE, Abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.062 (f. 31).
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: Nº 5234.
-II-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el 05-02-2007, contentivo de la presente acción resolutoria.
Admitida la demanda por auto del catorce (14) de febrero de 2007, se ordenó la citación de la demandada, acto que se verificó el día viernes dieciséis (16) de febrero del mismo año.
En fecha veintidós (22) de febrero de 2007, tuvo lugar la contestación de la demanda.
Abierta a pruebas la causa, ambas partes hicieron uso de ese derecho, promoviendo las que consideraron pertinentes, las cuales serán valoradas en la parte motiva del presente fallo.
No existiendo contra quien juzga ninguna causal de incompetencia subjetiva, cumplidos los lapsos procesales sin que haya incidencias previas por resolver y siendo ahora la oportunidad para decidir, procede el Tribunal en consecuencia, y al respecto observa:
PRIMERO: Aduce la parte demandante, en términos generales, lo siguiente:
1.- Que es propietaria de un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la segunda planta, sin número, que forma parte, pero de manera independiente del inmueble donde habita, esto es, en la prolongación de la Unidad Vecinal, vereda 8, Nº 40, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; el cual dio en calidad de arrendamiento, bajo la forma de un contrato privado al ciudadano PIETRO PIROLO DE CALO.
2.- Que es el caso que su arrendatario se encuentra insolvente en el pago de tres (3) cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre, octubre del 2006 y enero del 2007, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) cada uno, para un total de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00).
3.- Que por cuanto es el arrendatario el que hace los recibos, al momento de reclamársele los meses de septiembre y octubre, éste le indicó que los tomara del depósito, a lo que se le respondió que de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento privado que mantenían, el objeto del depósito era garantizar el fiel y exacto cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas.
4.- Que consigna como soporte de esta acción solamente la copia del contrato, por cuanto no ha sido posible que el arrendatario entregue el original, ya que el mismo fue el que se encargó de buscar a la persona que lo redactaría y que en el lapso probatorio solicitaría la prueba de exhibición de tal documento.
5.- Fundamenta su acción en los artículos 1167, 1159 y 1160 del Código Civil, para peticionar la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble y la cancelación de la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) por concepto de daños y perjuicios equivalentes a las mensualidades adeudadas.
Solicitó finalmente la indexación a la cantidad demandada, las costas procesales y medidas precautelares de secuestro y embargo.
SEGUNDO: Por su parte, el demandado, en descargo a lo afirmado por su contraparte, adujo lo que a continuación se indica:
a) Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, expresando que la demandante sabe y es conocedora de que no le dio los recibos de septiembre y octubre, que sin embargo tiene los de noviembre y diciembre que le firmó por estar consciente de que está al día.
b) Que nadie da un recibo adelantado si debe el anterior y que presentará el depósito por el mes de enero de 2007, por lo que no ha incumplido en ninguna de sus partes el contrato que firmaron.
c) Que no es cierto que adeude NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) y que tampoco es cierto que haya sido quien buscó al Abogado para realizar el contrato, que lo pagó y solo le dieron una copia, por lo que no se le puede obligar a mostrar algo que no posee.
d) Que conforme al artículo 1167 del Código Civil, ha cumplido con su parte, pero la arrendadora no, demostrando su descontento sin dejarlo vivir tranquilo en el inmueble del que paga alquiler, solicitando se acuerde un lapso prudente para desocupar el inmueble con fundamento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
e) Que en razón de lo dispuesto por el artículo 1159 del Código Civil, la arrendadora debe respetar su privacidad y no quitarle el agua.
f) Que se opone a la medida de secuestro, ya que no debe absolutamente nada, para ello muestra para su vista y devolución, los recibos originales dejando en su lugar copia simple; anexa copia del contrato y los recibos de luz y opone la absoluta ausencia de la relación de hechos y su concordancia con las normas jurídicas para configurar la causa que sustenta el petitorio para verse obligado a suspender el efecto del contrato firmado, fin inmediato del ejercicio de la presente acción.
-III-
PARTE MOTIVA
DE LA DELIMITACIÓN DEL HECHO CONTROVERTIDO
En los términos anteriores quedó trabada la litis en el caso que nos ocupa. Quedando establecido que la presente litis se circunscribe a una demanda por resolución de contrato, en razón del incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que ambas partes convienen haber firmado privadamente; no obstante a que el mismo sólo se agregó en copia simple.
La indicación del incumplimiento en el pago resultó negada por la demandante, por lo que conforme a la distribución de la carga probatoria indicada en el artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, se procede a la delimitación de los medios de prueba que servirán de base a este Sentenciador para decidir la presente controversia, teniendo como base que no es hecho controvertido y por tanto excepcionado de prueba, la existencia entre las partes de una relación arrendaticia a tiempo determinado sobre el inmueble objeto de la controversia.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
PRIMERO: La accionante trajo a los autos –acompañados con el libelo de demanda- los siguientes medios de prueba:
A) DOCUMENTAL: Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la controversia, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 05 de abril de 1990, registrado bajo el Nº 39, Tomo I, Protocolo Primero. Esta documental es perfectamente admisible en juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento civil, y al no resultar de manera alguna impugnada, es valorada plenamente conforme a la disposición del artículo 1359 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble objeto de la controversia y consecuencialmente, la cualidad del propietario para intentar la presente acción.
B) DOCUMENTAL: Copia simple de documento privado, contentivo del contrato de arrendamiento cuya resolución se pidió, documento que si bien es cierto no puede ser valorado como plena prueba, ya que no es susceptible de ser producido en copia simple, es valorado como indicio, para ello ser concatenado con lo alegado por la accionada de que ciertamente ambas partes firmaron un contrato sobre el inmueble objeto de la controversia.
Durante el debate probatorio la accionante promovió:
a) Mérito y valor favorable de las actas procesales. Esta alegación tiene que ver con los principios de comunidad y exhaustividad de la prueba y el referido a la obligación del Juzgador de atenerse a lo alegado y probado en autos, lo cual se examinará suficientemente en atención a tal deber del Juez.
b) Valor probatorio del documento de propiedad del inmueble, traído a los autos en copia simple. Se establece que esta prueba ya fue valorada.
c) Prueba de exhibición del original del contrato de arrendamiento. Se establece que esta prueba ya no resultó evacuada.
d) Solicita que el demandado consigne los recibos de pago de los meses septiembre y octubre del 2.006. Se establece que más adelante se valorarán, por cuanto se observa que los mismos fueron promovidos por la parte accionada.
SEGUNDO: Por su parte, la demandada desplegó la siguiente actividad probatoria:
Adjuntó a su escrito de contestación los siguientes medios:
A) Copia simple de recibos identificados del 1 al 9, así especificados:
-Nº 1, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 21-02-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler casa prolongación Unidad Vecinal, del 21-01-2006 al 21-02-06.
-Nº 2, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 21-03-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler casa prolongación Unidad Vecinal, del 21-02-2006 al 21-03-06.
-Nº 3, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 26-04-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler casa prolongación Unidad Vecinal, del 21-03-2006 al 21-04-06.
-Nº 4, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 22-05-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler Avenida Rotaria, casa Nº 40, del 21-04-2006 al 21-05-06.
-Nº 5, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 21-06-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler, del 20-05-2006 al 20-06-06.
-Nº 06, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 21-07-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler, del 21-06-2006 al 21-07-06.
-Nº 7, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 25-08-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler casa prolongación Unidad Vecinal, del 21-07-2006 al 21-08-06.
-Nº 8, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 21-11-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler del 21-10-2006 al 21-11-06.
-Nº 9, recibido de PIETRO PIROLO, de fecha 21-12-06, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de alquiler casa prolongación Unidad Vecinal, del 21-11-2006 al 21-12-06. Los anteriores recibidos fueron confrontados con su original, tal y como lo indicó la accionada en su escrito de promoción, de manera que al no ser impugnados por la actora, se valoran como documentos privados tenidos como reconocidos conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1363 del Código civil, tanto en la firma como en el contenido de los mismos.
- Copia de depósitos bancarios realizados ante BANFOANDES, en fechas 21 de febrero de 2007 y 02 de febrero de 2007, con ocasión de procedimiento de consignación efectuado por la parte demandada ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente Nº 436-07. Esta probanza se refiere a copias de documento emitido por Funcionarios Públicos en el ejercicio de sus funciones, por lo que se valoran conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1359 del Código Civil, para demostrar el contenido de tales documentos, esto es, de los depósitos efectuados en la fecha, por la cantidad y por el concepto expresado.
B) Del folio 21 al 30 copias de documentos de cancelación de factura de electricidad realizado a CADELA. Se establece que esta prueba responde a copia de documentos administrativos, los cuales pueden ser producidos en copia simple, por aplicación analógica a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en tal razón se valoran los mismos, por tener una presunción de veracidad y legitimidad conferida por el artículo 7 de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar el pago de ese servicio desde el mes de marzo de 2006 a diciembre del mismo año. Empero, esta prueba no se relaciona con el hecho controvertido.
Durante el debate probatorio no promovió la accionada otras probanzas.
Valoradas como han sido las probanzas aportadas por las partes, pasa quien juzga a dictar el fallo correspondiente y para ello hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, que también señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso subjudice, la accionante persigue la declaratoria de resolución de un contrato de arrendamiento que dice haber suscrito con el demandado.
Tal circunstancia –la existencia del contrato- aparece probada de la declaración de la parte demandante, así como de la propia confesión espontánea del demandado –artículo 1401 del Código Civil– que así lo reconoce en el escrito de contestación. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA: Ahora bien, la resolución del contrato la solicita la parte actora, aduciendo que el demandado incumplió la cláusula cuarta del contrato objeto de la presente acción.
Tal cláusula señala:
“El cánon de arrendamiento es por cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales los cuales serán pagados en mensualidades vencidas en casa de la arrendadora y la falta de pago de dos mensualidades o la violación de algunas de estas cláusulas dará lugar a la resolución de este contrato y a la desocupación y desalojo inmediato del inmueble.”
En el presente caso, alegó la actora el incumplimiento a lo establecido en la anterior cláusula por lo que conforme a la aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, a la demandada le competía la contraprueba de lo denunciado, vale decir, que efectivamente la arrendataria canceló los cánones de arrendamiento de la manera establecida.
Ante tal circunstancia, la accionada trajo al expediente recibos de pagos; no obstante, no aparece de autos prueba alguna del pago correspondientes a los meses septiembre y octubre de 2006, y en cuanto al pago del mes de enero se entiende que este fue realizado mediante el procedimiento de consignaciones en fecha 02 de febrero de 2007, esto es, de manera tempestiva conforme a lo indicado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que se le tiene como solvente con respecto al pago de ese mes, no así en cuanto al pago de los meses de septiembre y octubre de 2006, no existiendo en el expediente, prueba alguna que demuestre que la accionada logró enervar totalmente la pretensión del demandante, en cuanto al hecho de la violación a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
Así pues, ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar el hecho impeditivo alegado, resulta forzoso para quien decide declarar parcialmente, como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción resolutoria propuesta y, así se establece.
TERCERA: En relación a los daños y perjuicios estimados en la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), se indica que la doctrina y la Jurisprudencia Patria han venido estableciendo que los daños y perjuicios en los juicios de relaciones arrendaticias vienen estimados en los cánones dejados de percibir; por lo que los mismos deben ser declarados procedentes. Ahora bien, en razón de que quedó demostrado que la accionada comprobó el pago del mes de enero de 2007, debe ser descontado de la estimación de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) el monto de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), cancelado por el demandado mediante la consignación ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Así se establece.
CUARTO: Indexación monetaria:
En cuanto a la corrección monetaria, estima quien juzga, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que el accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la corrección monetaria debe ser declarada con lugar, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, la experticia complementaria del fallo deberá realizarse sobre la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), y será calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 14/02/2007, hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se declara.
IV
DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la ciudadana MARÍA FELIPA SÁNCHEZ PERNÍA representada por el Abogado REINALDO ROMERO URBINA, contra el ciudadano PIETRO PIROLO DE CARO representado por la Abogada MARÍA ALEJANDRA DÍAZ MANRIQUE; y en consecuencia, SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de manera privada en fecha 21/01/2006.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada PIETRO PIROLO DE CARO, a la entrega de inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, ubicado en la segunda planta, sin número, formando parte, pero de manera independiente de la casa Nº 40, de la vereda 8, prolongación de la Unidad Vecinal de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; en el mismo buen estado de conservación y limpieza como lo recibió, con sus instalaciones de electricidad, cerraduras, pinturas y demás accesorios en perfecto estado, y solvente en los servicios públicos de electricidad, agua y aseo urbano.
TERCERO: SE CONDENA al demandado PIETRO PIROLO DE CARO, pagarle a la actora MARÍA FELIPA SÁNCHEZ PERNÍA, los daños y perjuicios reclamados por la parte demandante estimados en la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, sin haberse pagado los cánones correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2006, y enero de 2007; a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) cada uno.
Ahora bien, por cuanto consta de la copia del depósito bancario Nº 8219992, de fecha 02/02/2007, del Banco de Fomento Regional Los Andes (BANFOANDES), inserto al folio 20; que corresponde al expediente de consignación Nº 436-07, cursante en el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial; que uno de los meses reclamados al pago fue consignado, o sea, el mes de enero de 2007 (en tiempo hábil), este debe ser DESCONTADO de la indemnización antes acordada.
CUARTO: SE DECLARA CON LUGAR la indexación monetaria. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo del ajuste monetario que deberá hacerse sobre la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), desde la admisión de la demanda ocurrida el 14/02/2007 hasta la ejecución de esta sentencia.
Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de la indexación mediante una experticia complementaria a esta sentencia.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el Derecho a la Defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se EXONERA del pago de las costas procesales a la parte demandada, por no haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dado, firmado, sellado y refrendado por el Secretario Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de abril de dos mil siete (2007). AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADO:
El Secretario Temporal,

Abog. Juan Luis Homsi Navarro
En la misma fecha siendo las 11:45 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Jun/nj.
Exp. Nº 5234.