REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA


EXPEDIENTE Nº 2007-8109

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil denominada “Administradora Centro Miranda, C.A.”, debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 1986, anotado bajo el N° 13, Tomo 38-A, reformada en fecha 25 de julio de 2006, según acta inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, bajo el N° 77, Tomo 18-A-Tro, representada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-622.072.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: No tiene apoderado judicial constituido.
PARTE DEMANDADA: SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.384.000.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN ALEJANDRO INFANTE y ALEJANDRO EDUARDO INFANTE ADAM, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.586.947 y V-14.216.968, respectivamente, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.558 y 107.391, también respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (PRÓRROGA LEGAL).
SENTENCIA: Definitiva
I

En fecha 08 de agosto de 2007, el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, antes identificado, actuando en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil “Administrador Centro Miranda, C.A.”, y asistido por el abogado JESÚS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.929, presentó por ante el Tribunal Distribuidor de turno, demanda contra la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, también identificada, la cual por orden de sorteo le correspondió conocer a este Juzgado, en la cual alega que: 1) En fecha 01 de agosto de 2005, su representada “Administradora Centro Miranda C.A.”, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, versando dicho contrato sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 22, que forma parte del Edificio Residencias “Ayacucho”, situado en la Calle Ayacucho de esta ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. 2) El canon de arrendamiento, según la Cláusula Segunda, se fijó en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) por mes vencido, pagaderos por el arrendatario, dentro de los primeros cinco días siguientes al vencimiento inmediato anterior. 3) En Cláusula Tercera del mismo contrato se acordó que la duración del mismo era de un (1) año como plazo fijo improrrogable, contado a partir del día 01 de agosto de 2005, finalizando el día 31 de julio de 2006, y conforme a la Cláusula Quinta, se estableció que correrán por cuenta de El Arrendatario de su representada, los gastos por concepto de servicio de Luz Eléctrica, Teléfono, Aseo Urbano domiciliario, agua y condominio. 4) En fecha 31 de julio de 2006, tal como lo dispone la Cláusula Tercera, venció el lapso fijo e improrrogable acordado por las partes en la convención locativa, vencimiento este que operó de manera automática y sin necesidad de desahucio, por cuanto en el mismo texto del contrato consta de manera expresa y adelantada la intención de su representada de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, lo cual implica un desahucio por adelantado. 5) Una vez vencido dicho contrato, a tenor de lo pautado en el artículo 38 letra “b”, y teniendo en cuenta que la relación arrendaticia tenía una duración mayor de un año y menor de cinco años, tal como se evidencia del primer contrato de arrendamiento suscrito entre la arrendataria y su representada, contrato de arrendamiento éste que es de fecha 01 de septiembre de 2004, se inició de manera automática la prórroga legal obligatoria para su representada, que en este caso es de un año en virtud de que tal como se indicó la relación arrendaticia es menor de cinco años, prórroga esta que a su vez venció el día 31 de julio de 2007, fecha en la cual la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, debió hacer formal entrega a su representada del referido inmueble libre de personas, de bienes y cosas y totalmente solvente. 6) Es el caso que hasta la presente fecha y muy a pesar de los múltiples intentos fallidos realizados por su representada y de su manifestación expresa de no querer seguir con la relación contractual, el arrendatario de este no ha entregado el referido inmueble incumpliendo de esa manera con la obligación final de todo arrendatario constituida por la entrega del inmueble arrendado vencido el término de su duración y de la respectiva prórroga legal. 7) Por todo lo antes expuesto, en nombre y representación de la “Administradora Centro Miranda, C.A.”, demanda a la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este tribunal, en lo siguiente: Primero: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 2005, mediante el cual su representada le cedió en arrendamiento a su arrendatario un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número 22, que forma parte del Edificio Residencias “Ayacucho”, situado en la calle Ayacucho de esta ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, por vencimiento del lapso de tiempo estipulado en el referido contrato de arrendamiento, así como de la prórroga legal obligatoria. Solicita la entrega material del inmueble objeto del contrato objeto de demanda, totalmente desocupado, libre de personas, bienes y cosas, en el mismo buen estado en que fue entregado y totalmente solvente por lo que respecta al pago de los servicios públicos a que estaba obligada la accionada. Segundo: En cancelar la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), por cada mes de arrendamiento que perdure la demandada en el inmueble, a partir del día 31 de julio de 2007, y los que sigan venciendo durante la tramitación procesal del presente juicio y hasta la total entrega del inmueble a mi representada, todo en calidad de daños y perjuicios causados por la no entrega oportuna y por la ocupación ilegal del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por parte de la demandada. Tercero: Las costas y costos que se causen en el presente juicio incluyendo honorarios de abogados. Fundamenta su acción en los Artículos 1.159, 1.167, 1.269, 1.264, 1.259, 1.270 del Código Civil, y, 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, estima la demanda en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo)
En fecha 20 de septiembre de 2007, comparece la parte actora y asistido de abogado, consigna los recaudos que menciona en la presente demanda.
Admitida dicha demanda en fecha 21 de septiembre de 2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, para que compareciera por ante este Tribunal el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de que diera contestación a la demanda.
En fecha 25 de septiembre de 2007, comparece la parte actora, y asistido de abogado, consigna copias fotostáticas del libelo de la demanda y del auto de admisión, a fin de que se libre la compulsa respectiva.
En fecha 26 de septiembre de 2007, se libró la correspondiente compulsa.
En fecha 10 de octubre de 2007, comparece el Alguacil de este Juzgado, y consigna recibo de citación sin firmar, librado a la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, por cuanto no la localizó en su domicilio procesal.
En fecha 16 de octubre de 2007, previa solicitud de la parte actora, se ordenó citar a la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, por medio de carteles, librándose el respectivo Cartel.
En fecha 22 de octubre de 2007, la parte actora retira el Cartel de Citación para su publicación, y en fecha 05 de noviembre del mismo año, consigna el Cartel de Citación debidamente publicado en los Diarios “La Región” y “El Nacional”.
En fecha 15 de noviembre de 2007, la Secretaria dejó constancia de haber cumplido con la formalidad de la fijación del Cartel en el domicilio de la demandada.
En fecha 17 de enero de 2008, previa solicitud de la parte actora, se le designo a la parte demandada defensora judicial, cargo que recayó en la persona de la abogada OMAIRA DEL VALLE DÍAZ DE SOLARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 99.939, a quien se ordenó notificar para que compareciera a dar su aceptación o excusa.
En fecha 29 de enero de 2008, ya notificada la Defensora Judicial, comparece acepta el cargo y presta el juramento de Ley.
En fecha 31 de enero de 2008, comparece la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, parte demandada en el presente juicio, quien se da por citada, y otorga poder en la forma Apud Acta a los abogados RAMÓN ALEJANDRO INFANTE y ALEJANDRO EDUARDO INFANTE ADAM, antes identificados.
En fecha 07 de febrero de 2008, comparece el abogado RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consigna constante de dos (2) folios útiles y un (1) anexo, escrito de contestación a la demanda, y entre otras cosas, reconviene a la parte actora. En la misma fecha, este Tribunal admite la Reconvención propuesta por la parte demandada, y fija el segundo día de despacho siguiente a la fecha para que la parte demandante reconvenida diera contestación a la reconvención.
En fecha 11 de febrero de 2008, la parte actora reconvenida, consigna escrito de alegatos, relacionado con lo expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación. Asimismo, procede a dar contestación a la reconvención, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como en el derecho invocado por la parte demandada reconviniente.
Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho, promoviendo la parte actora reconvenida en fecha 18 de febrero de 2008, las pruebas que consideró pertinentes, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 19 de febrero del mismo año, y la parte demandada promovió las pruebas que consideró pertinentes en fecha 20 de febrero de 2008, las cuales fueron admitidas en fecha 22 de febrero de 2008.
En fecha 29 de febrero de 2008, este Tribunal declaró desierto el acto de las testimoniales promovidas por la parte demandada reconviniente, oportunidad en que la misma promueve pruebas documentales, las cuales fueron admitidas en la misma fecha.
Por auto fechado 12 de marzo de 2008, se difiere el acto de dictar sentencia.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, seguidamente se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso:
II

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

Documentales: La parte actora reconvenida acompaña a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Copia simple de Publicación de Registro Mercantil, correspondiente a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 1.986, bajo el N° 13, Tomo 38-A, reconstituida por documento inscrito por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 25 de Julio de 2006, bajo el N° 77, Tomo 18-A-Tro, representada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, en su condición de Gerente. En relación a esta documental, la parte accionada reconviniente no impugnó la misma ni objetó el carácter que se atribuye la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda S.R.L.”, representada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, por lo que debe este Tribunal considerar legítima la representación que se atribuye la referida sociedad mercantil, y quien la representa, en consecuencia, este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en concordancia con el artículo 432 ambos Código de Procedimiento Civil. 2) Original de Contrato de Arrendamiento (documento privado), suscrito entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A”, y la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, en fecha 01 de agosto de 2005. En relación a esta documental, este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue objeto de impugnación ni de tacha de falsedad en la oportunidad respectiva, por lo que se aprecia conforme a lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora reconvenida en el lapso probatorio promovió las siguientes probanzas:
MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal considera que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

a) Documentales: Acompañadas al escrito de contestación de la demanda-reconvención: a.1) Original de comunicación o carta, fechada 14 de noviembre de 2007, suscrita por la demandada reconviniente, dirigida a la Sindicatura Municipal, en la que expone “(…) acudo ante Ustedes con la finalidad de solicitar la regulación del precio de arrendamiento del inmueble ubicado en la CALLE AYACUCHO, RESIDENCIAS AYACUCHO, PISO 2 APARTAMENTO 22, el cual ocupo desde hace cinco años y en dicho tiempo se me ha cobrado un costo excesivo por el canon de arrendamiento (…)”, en la cual se observa en la parte inferior derecho, un sello húmedo correspondiente a la Sindicatura Municipal, Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, con una nota que dice y se lee: “consignado en fecha 14 de noviembre de 2007, firma ilegible. La Secretaria”. Este Tribunal encuentra que por tratarse de documentos que constan en archivos o expedientes que se hallan en la Administración Pública, a los fines de su apreciación, la parte promovente debió solicitar la prueba de informe conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de una revisión exhaustiva de los documentos cursantes en autos, en los mismos no consta haberse promovido la referida prueba, por lo que este Tribunal no puede apreciarlo como documento administrativo, sino como un documento producido por la propia parte promovente, a quien el ordenamiento jurídico le prohíbe constituirse su propia prueba. Respecto a esta probanza, la parte accionante presento escrito en fecha 11 de febrero de 2008, en el que señaló: “(…) la contradicción demostrada por la demandada, ya que por una parte indica que la duración de la relación de arrendamiento es de un año, y por otra parte consigna carta dirigida al la (sic) Sindicatura Municipal de Guaicaipuro; en la cual confiesa que la duración de su relación arrendaticia es de cinco años (…)”. Este Tribunal encuentra que la confesión alegada, como medio probatorio, por la parte accionante, esta fundamentada en un hecho que forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de valorar o no dicha confesión.
Durante el lapso probatorio la parte demandada reconviniente, promovió las siguientes probanzas.
MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal considera que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.
b) Documentales: La parte demandada promovió las siguientes pruebas: b.1) Original de Contrato de Arrendamiento (documento privado), suscrito entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A”, y la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, en fecha 01 de agosto de 2005. En relación a esta documental, este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue objeto de desconocimiento, ni de impugnación ni de tacha de falsedad en la oportunidad respectiva, por lo que se aprecia conforme a lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. b.2) Original de comunicación s/n°, fechada 05 de abril de 2006, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible en tinta negra, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida a la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) Tenemos el agrado de dirigirnos a ud., en ocasión de hacer de su conocimiento, que el inmueble que ocupa en su condición de arrendataria, en el Edificio “Residencias Ayacucho”, distinguido con el N° 22, será objeto de enajenación por el sistema de Propiedad Horizontal por parte de su propietario “Inversiones Viago, C.A.”, en consecuencia y teniendo Ud., la prioridad para su adquisición, se le hace forma (sic) Oferta de Venta… En virtud de que Ud., nos manifestó su intención de adquirir el inmueble, le estimamos se sirva indicarnos por escrito su interés en la misma, una vez recibida ésta, le indicaremos las condiciones para la venta. Sin otro particular nos suscribimos de Ud.,…” se observa en la parte inferior derecha, una firma ilegible en tinta azul, supuestamente de la persona a quien va dirigida. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem. b.3) Copia de Comunicación s/n°, fechada 04 de abril de 2006, elaborada en papel químico transferible, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible transferida de la comunicación original, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida a la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) En nombre y representación de la ciudadana Alice Vieira de Martins, propietaria del Edificio “Residencias Ayacucho”, hacemos de su conocimiento que el apartamento que Ud., ocupa con carácter de arrendatario, podrá ser objeto de enajenación de acuerdo al resultado de un sondeo de intención de compra, tanto por Ud., como por el resto de los arrendatarios del edificio, en consecuencia, le agradecemos se sirva indicarnos y ratificarnos con su firma si está interesado en la compra del inmueble que ocupa. Sin otro particular nos suscribimos de Ud…”, se observa en la parte inferior derecha, una firma ilegible transferida de la carta original, en el renglón que dice: “Si estoy interesado”, supuestamente de la persona a quien va dirigida. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem. b.4) Copia de Comunicación s/n°, fechada 05 de febrero de 2007, elaborada en papel químico transferible, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible transferida de la comunicación original, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida a la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) Por la presente nos permitimos recordarle que en fecha 30 de JULIO del año 2006, venció el plazo fijo del contrato de arrendamiento que mantiene Ud., suscrito con esta Administradora, en consecuencia a partir de la fecha indicada comienza la vigencia de la prórroga legal que le corresponde, todo de conformidad a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento y de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin otro particular nos suscribimos de Ud.,..”, se observa en la parte inferior derecha, una firma ilegible transferida de la carta original, supuestamente de la persona a quien va dirigida. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem.
c) TESTIMONIALES: En cuanto a las testimoniales promovidas, de los ciudadanos NOHEMI MEDINA y JOSÉ CASTRO, no comparecieron a rendir declaración.
De igual forma, este Tribunal observa que mediante escrito presentado en fecha 29 de febrero de 2008, la parte demandada consigna las siguientes documentales: 1) Copia de Partida de nacimiento de JOSÉ DAVID AZÓCAR ÁVILA, expedida por Registro Principal del Estado Miranda, de la que se evidencia que nació el 03 de noviembre de 2000, que es hijo del ciudadano ALEXANDER JOSÉ AZÓCAR y SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, parte demandada en este juicio, de la cual se establece el parentesco entre el presentado y la demandada. Este Tribunal no aprecia dicha copia fotostática por cuanto no guarda relación con los hechos que se ventilan en la presente causa. 2) Copia de Partida de nacimiento de ALEX EDUARDO AZÓCAR ÁVILA, expedida por Registro Principal del Estado Miranda, de la que se evidencia que nació el 29 de agosto de 1998, que es hijo del ciudadano ALEXANDER JOSÉ AZÓCAR y SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, parte demandada en este juicio, de la cual se establece el parentesco entre el presentado y la demandada. Este Tribunal no aprecia dicha copia fotostática por cuanto no guarda relación con los hechos que se ventilan en la presente causa, y así se decide.
Analizadas como han sido las pruebas acompañadas y promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la parte actora en su escrito libelar afirma que: “(…) En fecha 01 de agosto de 2005, su representada “Administradora Centro Miranda C.A.”, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, versando dicho contrato sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 22, que forma parte del Edificio Residencias “Ayacucho”, situado en el Calle Ayacucho de esta ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Afirma asimismo, que, el canon de arrendamiento, según la Cláusula Segunda, se fijó en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) por mes vencido, pagaderos por el arrendatario de su representada, dentro de los primeros cinco días siguientes al vencimiento inmediato anterior. Manifiesta también, que en Cláusula Tercera del mismo contrato se acordó que la duración del mismo era de un (1) año como plazo fijo improrrogable, contado a partir del día 01 de agosto de 2005, finalizando el día 31 de julio de 2006, y conforme a la Cláusula Quinta, se estableció que correrán por cuenta de El Arrendatario de su representada, los gastos por concepto de servicio de Luz Eléctrica, Teléfono, Aseo Urbano domiciliario, agua y condominio. Igualmente, alega, que en fecha 31 de julio de 2006, tal como lo dispone la Cláusula Tercera, venció el lapso fijo e improrrogable acordado por las partes en la convención locativa, vencimiento este que operó de manera automática y sin necesidad de desahucio, por cuanto en el mismo texto del contrato consta de manera expresa y adelantada la intención de su representada de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, lo cual implica un desahucio por adelantado. Por otro lado, dice: que una vez vencido dicho contrato, a tenor de lo pautado en el artículo 38 letra “b”, y teniendo en cuenta que la relación arrendaticia tenía una duración mayor de una año y menor de cinco años, tal como se evidencia del primer contrato de arrendamiento suscrito entre la arrendataria y su representada, contrato de arrendamiento éste que es de fecha 01 de septiembre de 2004, se inició de manera automática la prórroga legal obligatoria para su representada, que en este caso es de un año en virtud de que tal como se indicó la relación arrendaticia es menor de cinco años, prórroga esta que a su vez venció el día 31 de julio de 2007, fecha en la cual la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, debió hacer formal entrega a su representada del referido inmueble libre de personas, de bienes y cosas y totalmente solvente. Para finalizar, manifiesta que, es el caso que hasta la presente fecha y muy a pesar de los múltiples intentos fallidos realizados por su representada y de su manifestación expresa de no querer seguir con la relación contractual, el arrendatario de este no ha entregado el referido inmueble incumpliendo de esa manera con la obligación final de todo arrendatario constituida por la entrega del inmueble arrendado vencido el término de su duración y de la respectiva prórroga legal, y que por todo lo antes expuesto, en nombre y representación de la “Administradora Centro Miranda, C.A.”, demanda a la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este tribunal, en lo siguiente: Primero: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 2005, mediante el cual su representada le cedió en arrendamiento a su arrendatario un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número 22, que forma parte del Edificio Residencias “Ayacucho”, situado en la calle Ayacucho de esta ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; por vencimiento del lapso de tiempo estipulado en el referido contrato de arrendamiento, así como de la prórroga legal obligatoria. Solicita la entrega material del inmueble objeto del contrato objeto de demanda, totalmente desocupado, libre de personas, bienes y cosas, en el mismo buen estado en que fue entregado y totalmente solvente por lo que respecta al pago de los servicios públicos a que estaba obligada la accionada. Segundo: En cancelar la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), por cada mes de arrendamiento que perdure la demandada en el inmueble, a partir del día 31 de julio de 2007, y los que sigan venciendo durante la tramitación procesal del presente juicio y hasta la total entrega del inmueble a mi representada, todo en calidad de daños y perjuicios causados por la no entrega oportuna y por la ocupación ilegal del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por parte de la demandada…”
Ante tales afirmaciones de hecho, la parte demandada en su escrito de contestación, reconoció la existencia del Contrato de Arrendamiento, además alegó que: “(…) mediante comunicación de fecha 25 de abril de 2006 la Administradora Centro de Miranda también le ofreció en ventas el referido apartamento cuando le die (sic) contestación a la pretendida oferta, de que mi representada SOLMAYA AVILA DAVILA, si tenía la intención de comprar el inmueble solamente le pidieron que señalara o les diera una copia del documento del condominio del Edificio a los fines de tramitar el crédito Hipotecario el cual no les fue entregado, ni por la administradora ni por la pretendida dueña del apartamento INVERSIONES VIAGO. Lo que a criterio de quien esto escribe se instauro un nuevo contrato de opción de Compara (sic) venta que en cierta forma desnaturaliza en esencia el primero, y no puede operar por este hecho la tan pretendida prorroga (sic) legal. Lo que se infiere que existe un animo revanchista, y un avieso prepósito de a través de esta demanda en fundamentar una pretendida demanda por cumplimiento de contrato (prorroga legal) en cuanto a la culminación de la prorroga legal. En virtud de los siguientes hechos que guardan una relación vinculante con el contrato, en Primer lugar la dueña del apartamento le Ofrece en venta el inmueble… y en segundo lugar esta oferta también se la hace la Administradora Centro Miranda le comunica que ofrece en venta el inmueble objeto (sic), una del 25 de abril del año 2006 y la otra 04 de abril del año 2006, y mi representada SOLMAYA AVILA DAVILA acepto la oferta dando contestación con su firma en las dos comunicaciones, lo que quiere decir que en materia contractual hubo una modificación con respecto al contrato original, por que la intención de la dueña era vender y de mi representada era comprar el apartamento, luego no puede esta Persona Jurídica saltar los elementales conceptos de voluntada de las partes y utilizar los órganos jurisdiccionales para sus pretendidos intereses como el de intimidar, causar desasosiego, incertidumbre entendiendo esto por el hecho de que existe una constante presión Psicológica para que mi representada abandone el apartamento, y por supuesto no vendérselo… la prorroga legal a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando (sic) la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogará por un lapso seis (6) meses lo que quiere decir en una sana interpretación que el Arrendatario dejo en posesión durante un año, lo que se infiere que este último contrato se indeterminada, tomando el dicho de la accionante en el sentido de que la prórroga legal es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, esta interpretación de carácter extensiva, se da en el entendido, que tanto la Administradora Centro Miranda como Inversiones Viago formalizaran ante mi mandante SOLMAYA AVILA DAVILA su deseo de vender el Apartamento objeto del presente procedimiento, Y mi mandante en comprarle y como quiera que de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento esta materia es de orden público, esa manifestación de voluntada recíproca, no se puede soslayar, por convenio que alteren ese Orden Público o que usando el órgano Jurisdiccional en desmedro y menoscabo del derecho de mi representada SOLMAYA AVILA DAVILA… Por lo tanto no procede la pretendida prórroga legal de un año, ni mucho menos la acción de cumplimiento de contrato a que hace alusión la accionante…” Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Planteada así la controversia este Tribunal encuentra que debe tener como probada la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito el primer día del mes de agosto del año 2005, el cual fue acompañado al escrito libelar, que es del mismo contenido, del promovido por la parte accionada, los cuales son apreciados por este Tribunal en este mismo fallo conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
En el caso sub iudice la parte actora pretende “(…) el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 2005, … por vencimiento del lapso de tiempo estipulado en el referido contrato de arrendamiento, así como de la prórroga legal obligatoria. Solicita la entrega material del inmueble objeto del contrato objeto de demanda, (…)”, es decir, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, y consecuentemente la entrega del inmueble dado en arrendamiento alegando el vencimiento de la prórroga legal, y ante la cual esta Juzgadora debe verificar, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si efectivamente el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento exige, de fecha 01 de agosto de 2.005 y apreciado por este Tribunal, es un contrato de arrendamiento a tiempo fijo determinado e improrrogable, y en ese caso, el lapso que por prórroga legal corresponda, y si la misma se encontraba vencida. Partiendo del contrato de arrendamiento, valorado por este Tribunal, el cual suscribieron las partes en fecha 1° de agosto de 2005, como prueba instrumentada que se basta a sí misma, este Tribunal encuentra que las partes estipularon en la Cláusula Tercera: “La duración de este contrato será de UN (1) AÑO como plazo fijo, improrrogable contado a partir del día Primero de agosto de 2005 y finalizado dicho contrato el último día calendario del mes de JULIO de 2006 salvo la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.” En este sentido las partes previeron un término fijo de duración del contrato, es decir, por período determinado, por lo que debe considerarse el referido Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, por lo que este Tribunal encuentra que en relación a dicho contrato de arrendamiento suscrito el 1° de agosto de 2005, se cumple uno de los extremos exigidos por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que la parte actora en el escrito libelar alega “(…) y teniendo en cuenta que la relación arrendaticia tenía una duración mayor de un año y menor de cinco años, tal como se evidencia del primer contrato de arrendamiento suscrito entre la arrendataria… y mi representada, contrato de arrendamiento este que es de fecha Primero de septiembre del año 2004 y que anexo en original marcado “C”, se inició de manera automática la prórroga legal obligatoria para mi representada, que en este caso es de un año en virtud de que tal como se indicó la relación arrendaticia es menor de cinco años; prórroga esta que a su vez venció el día 31 de julio de 2007, fecha en la cual la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DÁVILA, debió hacer formal entrega a mi representada del referido inmueble (…)”. Ante esta afirmación del actor, la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda alega: “(…) la prórroga legal a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogara por un lapso de seis (6) meses (…)”.
De lo expuesto por las partes respecto al lapso de la prórroga legal que corresponde, este Tribunal encuentra que correspondía a cada parte demostrar los hechos en que fundamentan sus alegatos. En este sentido la parte accionada alega: “(…) la prórroga legal a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogara por un lapso de seis (6) meses (…)”, y en base a este alegato, este Tribunal observa de las pruebas cursantes en autos y analizadas por este Tribunal ut supra, que la parte actora durante el lapso probatorio promueve y hace valer “(…) el mérito favorable que se desprende de los contratos de arrendamiento de fecha Primero de septiembre de 2004 y Primero de Agosto de 2005, que marcado “C y B”, rielan en autos. (…)”. Ahora bien, este Tribunal de una revisión del escrito libelar observa, que el actor alega, acompañar al escrito libelar marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento de fecha Primero de septiembre de 2004, y siendo un hecho notorio que en virtud de la distribución de las causas, la parte presenta sus recaudos, es en el Tribunal que le corresponde conocer, es así como mediante diligencia de fecha 20 de septiembre de 2007, a los fines de la admisión de la demanda, la parte actora expone textualmente “(…) Consigno en este acto los recaudos necesarios que se mencionan a continuación, para la admisión de la demanda… A- Registro Mercantil de mi representada y sus reformas que acreditan mi representación. B- Contrato de arrendamiento identificado en el libelo de la demanda. Es todo terminó. (…)”, y de una revisión de los anexos acompañados a la referida diligencia de fecha 20 de septiembre de 2007, este Tribunal encuentra que la parte actora acompañó a los autos el contrato de arrendamiento de fecha Primero de agosto de 2005, de lo que este Tribunal concluye que es, a ese contrato al que hace referencia la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda como traído a los autos por la parte accionante, el contrato de fecha Primero de Agosto de 2.005, sobre el cual este Tribunal emitió su pronunciamiento ut supra, y en contravención a lo alegado por el actor, promueve comunicaciones de fecha 04 y 25 de abril de 2006 remitidas por la Administradora Centro de Miranda, apreciadas por este Tribunal al no ser desconocida su autoría a quien se le atribuye, y ser promovidas por su receptor, en los siguientes términos: “(…) mediante comunicación de fecha 25 de abril de 2006 la Administradora Centro de Miranda también le ofreció en ventas el referido apartamento cuando le die (sic) contestación a la pretendida oferta, de que mi representada SOLMAYA AVILA DAVILA, si tenía la intención de comprar el inmueble solamente le pidieron que señalara o les diera una copia del documento del condominio del Edificio a los fines de tramitar el crédito Hipotecario el cual no les fue entregado, ni por la administradora ni por la pretendida dueña del apartamento INVERSIONES VIAGO. Lo que a criterio de quien esto escribe se instauro un nuevo contrato de opción de Compara (sic) venta que en cierta forma desnaturaliza en esencia el primero, y no puede operar por este hecho la tan pretendida prorroga legal (sic). (…)”. En base a estas comunicaciones la parte demandada alega que hubo una modificación con respecto al contrato original, por la intención de las partes, una, en vender, y ofrecerle en venta el inmueble arrendado, y la otra, en comprar el apartamento, que a su decir, existe la voluntad de las partes en trabar una negociación de compra venta. Argumento que es rebatido de falso por la parte actora en escrito presentado en fecha 11/02/08, en el que entre otros expone “(…) en ningún momento se suscribió contrato alguno en donde se le ofreciera a la demandada en venta el citado inmueble (…)”. Al respecto este Tribunal encuentra que no es objeto de este proceso determinar los efectos jurídicos de lo manifestado en dichas comunicaciones, pues conforme al artículo 1.367 del Código Civil quedan a la parte contra quien se produce, las acciones y excepciones que le correspondan, tal como argumento, en consecuencia resulta impertinente emitir pronunciamiento en la presente causa respecto a las obligaciones expresadas en dichas comunicaciones, encontrando este Tribunal que del contenido de las mismas, estas no modifican ni transforman el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, al no impedir que opere la prórroga legal, por cuanto en virtud de la Ley, la prórroga legal opera de pleno derecho, sujetándose a la obligatoriedad para El Arrendador y potestativa para La Arrendataria, del derecho a la prórroga legal, que siendo potestativo para el arrendatario ejercerla o no, es quien en todo caso lo determina.
En cuanto a duración de la relación arrendaticia, la parte actora en fecha 11 de febrero de 2008, presento escrito en el que señalo: “(…) la contradicción demostrada por la demandada, ya que por una parte indica que la duración de la relación de arrendamiento es de un año, y por otra parte consigna carta dirigida al la (sic) Sindicatura Municipal de Guaicaipuro; en la cual confiesa que la duración de su relación arrendaticia es de cinco años (…)”. Este Tribunal para la apreciación de la confesión alegada, como medio probatorio, encuentra que la carta a que hace referencia la parte actora, y donde consta dicha manifestación, fue analizada ut supra por este Tribunal, como medio probatorio acompañado al escrito de contestación de la demanda y reconvención de la parte accionada. Respecto a esta probanza, en sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente: "…es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.”…, lo cual es concordante con el principio de comunidad de la prueba, y en base a ello este Tribunal encuentra que la confesión como medio de prueba, requiere de una declaración expresa e inequívoca de una parte que es favorable a su contraparte y perjudicial para ella, y debe referirse sobre un hecho que haya alegado la parte actora. De una revisión de la referida comunicación o carta, la parte accionada manifiesta, al referirse al inmueble arrendado, que “(…) ocupo desde hace cinco años (…)”, hecho este, que no se corresponde con lo alegado por la parte actora, cuando señala: “(…) y teniendo en cuenta que la relación arrendaticia tenía una duración mayor de un año y menor de cinco años, … en virtud de que tal como se indicó la relación arrendaticia es menor de cinco años (…)”. Al respecto este Tribunal encuentra que en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 25 de febrero de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche G., exp. Nº 01-0464 quedó señalado: “…La confesión espontánea, como medio de prueba, sólo puede servir para establecer aquellos hechos controvertidos que formen parte del thema decidendum de la controversia. Quien tiene interés procesal en aprovecharse sobre una eventual confesión espontánea, es aquella parte que ha alegado un hecho que posiblemente puede ser demostrado, mediante esa confesión de su contraparte…” es inútil tratar de demostrar mediante una supuesta confesión espontánea, un hecho no alegado por la parte actora, y que en nada se relaciona con su pretensión procesal y menos con el interés procesal evidenciado en juicio”…, resultando improcedente dar por demostrado lo alegado por la parte actora, conforme a lo manifestado por la parte accionada en la referida comunicación, pues dicha manifestación hace referencia a un hecho distinto a lo alegado por la parte actora, y así se decide.
De las pruebas promovidas por las partes este Tribunal encuentra que quedo demostrado con el contrato de arrendamiento de fecha 1° de agosto de 2005, y apreciado por este Tribunal, en virtud de que el mismo no fue impugnado ni tachado, que la relación arrendaticia se inició el 1° de agosto de 2005, y del contenido de la Cláusula Tercera, las partes acordaron que el contrato tuviese una duración de un año fijo improrrogable, el cual comenzaría a correr a partir del día 1° de agosto de 2005, finalizando el último día calendario del mes de julio de 2.006, de lo que este Tribunal concluye que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de un (1) año, por lo que ciertamente al arrendatario le corresponde una prórroga legal de seis (6) meses, subsumiéndose tal supuesto en lo previsto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “(…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. (…)”, operando de pleno derecho por ministerio de la Ley, al vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, y de una revisión exhaustiva de las actas cursantes en autos y de las pruebas promovidas por las partes se evidencia que desde el 31 de julio de 2006 hasta el 31 de enero de 2007, es la prórroga legal que le corresponde a la arrendataria, por lo que tal supuesto se subsume en el literal a) del artículo 38 eiusdem, y así se decide.
Este Tribunal encuentra que, conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para la arrendataria, tenemos entonces que a partir del día 31 de julio de 2006 comenzó a correr la prórroga legal de seis (06) meses, toda vez que quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia de un (01) año, por lo que conforme a lo estipulado en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma expiró el día 31 de enero de 2007.
Determinado el vencimiento de la prórroga en fecha 31 de enero de 2007, en este sentido la parte accionada, alega: “(…) Así las cosas la prórroga legal a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogara por un lapso de seis (6) meses lo que quiere decir en una sana interpretación que el Arrendatario dejo en posesión durante un año, lo que se infiere que este último contrato se indeterminada, (sic) tomando el dicho de la accionante en el sentido de que la prórroga legal es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario (sic)…” . De lo alegado por la parte accionada este Tribunal encuentra que siendo el día 31 de enero de 2007, fecha en la cual la arrendataria debió entregar el inmueble, cuestión que no ocurrió, según se desprende de lo expuesto por la parte accionada, y que para la fecha de interposición de la demanda el arrendatario se encontraba aún en posesión del inmueble. Ante esta situación, la parte accionada alega que el contrato se indetermino, al respecto este Tribunal encuentra que correspondía al arrendatario probar que se verificó la alegada indeterminación del contrato, pues el aparecimiento de esa nueva relación contractual, debe ser demostrada, y de las pruebas promovidas, la parte accionada no demostró actuación alguna orientada a demostrar el aparecimiento de esa nueva relación obligatoria, únicamente quedo demostrada su ocupación en el inmueble, que por sí sola no determina una relación contractual indeterminada, de lo que este Tribunal concluye que la parte accionada no produjo medio de prueba alguno para demostrar que después de vencida la prórroga legal el 31 de enero de 2007, el contrato se haya indeterminado por el solo hecho de la ocupación del inmueble, sin demostrar ningún otro elemento constitutivo de esa nueva relación. Resultando improcedente la alegada indeterminación del contrato de arrendamiento en los términos planteados por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, y así se declara.
Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que la pretensión del actor es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha Primero de agosto de 2005, por vencimiento de la prórroga legal, y del referido contrato de arrendamiento producido a los autos por el actor se determinó que el mismo fue pactado por tiempo determinado, es decir, a plazo fijo e improrrogable de un (1) año, e invoca la aplicación del literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto a su decir la relación contractual arrendaticia tenía una duración mayor de un (1) año, alegato este último, que no logro demostrar, subsistiendo con toda su fuerza probatoria el contrato de arrendamiento de fecha 1° de agosto de 2.005, el cual no logro desvirtuar la parte accionada, y al subsumir la cuestión de hecho plenamente demostrada que se desprende del referido contrato de arrendamiento de fecha Primero de agosto de 2005, en la cuestión de derecho, resulta aplicable el literal “a” del Artículo 38 eiusdem, lo cual en definitiva no constituye labor de la parte actora, toda vez que si bien corresponde a esta parte indicar en su demanda los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, también es cierto que corresponde al Juez que conoce de la demanda, subsumir el hecho específico en la norma jurídica respectiva. En este sentido se pronunció Calamandrei, cuando estableció respecto de las etapas del proceso lógico de la formación de la sentencia, que las mismas son “(…) a) La apreciación y calificación de los hechos trascendentales. b) La declaración de la verdad y certeza de los hechos trascendentales. c) La declaración jurídica del hecho específico concreto. d) La aplicación del Derecho al hecho. e) la determinación del efecto jurídico. De igual forma, lo estableció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del nueve (09) de agosto de 2000, la cual se transcribe parcialmente a continuación:

"(...) La motivación de la sentencia por parte del Juez es un deber establecido en el Código de Procedimiento Civil que implica la expresión en la sentencia del enlace lógico entre una situación particular y una previsión abstracta contenida en la ley, para lo cual el Juez debe determinar los hechos y luego subsumirlos en las normas jurídicas que abstractamente lo prevén, lo que permite controlar la legalidad del dispositivo de la sentencia..."
Por los razonamientos que anteceden este Juzgado encuentra que la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal es conforme a lo establecido en el literal “a” del artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
En consecuencia, conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y sin haber demostrado la parte accionada la indeterminación del contrato, este Tribunal encuentra que a partir del día 31 de julio de 2006 comenzó a correr la prórroga legal de seis (06) meses la cual expiró el día 31 de enero de 2007, fecha en la cual el arrendatario debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda el arrendatario se encontraba aún en posesión del inmueble.
En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Cuarta del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.
III

RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte accionada planteó reconvención o mutua petición contra la accionante, por Cobro de Sobrealquileres, aduciendo que: “(…) A que convenga o en su defecto sea condenado al pago de los cánones de arrendamiento cobrados demás, habida cuenta de la regulación de alquiler que cursa por ante la del (sic) Sindicatura Municipal de la Alcaldía de Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 14 de Noviembre del año 2007 el cual anexo en Original solicitando la Regulación del inmueble que ocupa mi representada por ante este ente del Estado…” Estima la Reconvención en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo). Tal reconvención fue admitida por este Juzgado en fecha 07 de febrero de 2008, fijando el segundo (2º) día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de que la parte actora reconvenida diera contestación a la misma, lo cual hizo oportunamente, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos esgrimidos por la parte demandada reconviniente, sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho alguna, lo cual debe entenderse como un rechazo de los hechos constitutivos afirmados por la accionada reconviniente en su demanda, surgiendo de esta forma en cabeza de la demandada reconviniente la carga de la prueba, por lo que correspondía a la aquí accionada reconviniente probar los hechos típicos en que fundamentó la pretensión de su reconvención, es decir, el hecho del supuesto típico en que fundamenta su pretensión explanada en la reconvención interpuesta, y de las pruebas aportadas la accionada reconviniente no probó que la accionante reconvenida haya incumplido con sus obligaciones contractuales, es decir, no demostró los hechos típicos en que fundamentó la pretensión de la reconvención interpuesta, que La Arrendadora haya cobrado sobrealquileres en la cantidad estipulada en contrato de arrendamiento, habiendo promovido distintos medios de pruebas, entre los cuales se encuentra una comunicación de fecha 14 de noviembre de 2007, dirigida a la Sindicatura Municipal, mediante la cual solicita la regulación del precio de arrendamiento del inmueble, la cual no fue apreciada en este mismo fallo, por no constituir prueba del hecho que alega, ya que, tal medio probatorio, se tiene como un documento preconstituido por la parte accionada reconviniente, donde solicita Regulación de Alquileres, al no promover la prueba de informes del Órgano Administrativo en la que supuestamente curse, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Así mismo, conforme a lo establecido en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el importe o determinación de sobrealquileres requiere para su exigibilidad o compensación de una sentencia definitivamente firme, y en autos no consta, en consecuencia este Tribunal debe forzosamente declarar improcedente la reconvención o mutua petición planteada por la parte demandada, y así se decide.
IV

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1.159, 1.167, 1.259, 1.264, 1.269, y 1.270 del Código Civil; 38 en su literal a) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRÓRROGA LEGAL) sigue la Sociedad Mercantil denominada “Administradora Centro Miranda, C.A.”, debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 1986, anotado bajo el N° 13, Tomo 38-A, reformada en fecha 25 de julio de 2006, según acta inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, bajo el N° 77, Tomo 18-A-Tro, representada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-622.072, contra la ciudadana SOLMAYA ÁVILA DAVILA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.384.000., y consecuentemente, se condena a la demandada a: 1) Entregar de manera inmediata a la parte accionante, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 22, que forma parte del Edificio Residencias “Ayacucho”, situado en la Calle Ayacucho, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda. 2) Pagar la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,), hoy día equivalentes a Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 350,oo), por cada mes de arrendamiento que perdure la demandada en el inmueble, a partir del 31 de julio de 2007, y los que sigan venciendo durante la tramitación procesal del presente juicio y hasta la total entrega del inmueble, en calidad de daños y perjuicios. Y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por la parte demandada ciudadana SOLMAYA ÁVILA DAVILA, antes identificada, en contra de la Sociedad Mercantil denominada “Administradora Centro Miranda, C.A.”, representada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ YÁNEZ, ambos identificados.
De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte es condena al pago de las costas procesales de la contraria.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
De conformidad con lo establecido en el Artículo 251, ibidem, se ordena notificar a las partes, por cuanto la presente sentencia, fue dictada fuera del lapso legal correspondiente.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los CATORCE (14) días del mes de abril de dos mil ocho (2008), a los 197° Años de la Independencia y 149° Años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA



La Secretaria Temporal,


Abg. LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).


La Secretaria temporal,


Abg. LESBIA MONCADA DE PICCA








THA/LMdeP/cae
Expte N° 07-8109