TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE N° 07-8145

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil denominada “INVERSIONES VIAGO, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Federal (ahora Distrito Capital) Y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 1.986, bajo el N° 19, Tomo 35-A Primero, representada por la ciudadana ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA DE GONCALVES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.844.788, en su carácter de Presidenta.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUELA PUENTE GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.956.162, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 53.826.

PARTE DEMANDADA: FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.638.553.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, ALEJANDRO EDUARDO INFANTE ADAM, YASMIN ZAMBRANO FUENTES Y MARÍA MILAGROS PACHECO MORILLO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.558, 107.391, 32.861 y 66.271, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prórroga Legal.

SENTENCIA: Definitiva.

I

El presente juicio se inicia por demanda presentada en fecha seis (06) de noviembre de 2007, por la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, antes identificada, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil denominada “INVERSIONES VIAGO C.A.”, igualmente identificada, con fundamento en los Artículos 1.579 y 1167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 38 literal “b”, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, ampliamente identificado, en la cual alega que: 1) Su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 7, apartamento N° 72, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble al ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, según documento privado de fecha 1ro de noviembre de 2005. 2) En la Cláusula Tercera del citado contrato de arrendamiento las partes convienen que la duración del mismo será de un (1) año como plazo fijo e improrrogable, el cual comenzaba a regir a partir del día primero (1ro) de noviembre de 2005, y finalizaba el 31 de octubre de 2006, salvo la prórroga legal establecida en el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como quiera que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé que la prórroga legal es obligatoria para El Arrendador y potestativa para El Arrendatario, y al permanecer en el inmueble y cancelar el canon de arrendamiento, El Arrendatario tácitamente demuestra su interés en utilizar la prórroga legal. 3) Siendo que El Arrendatario decidió hacer uso de la prórroga legal y en virtud de que la relación arrendaticia se encuentra vigente por un período mayor de un año y menor de cinco años, ya que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de noviembre de 2004, por lo cual le correspondía de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga legal de un lapso máximo de un (1) año, la cual venció el día 31 de octubre de 2007. 4) Vencida la prórroga legal, El Arrendatario tiene la obligación de devolver el inmueble libre de personas y bienes, sin embargo se ha negado a hacer entrega del inmueble, incumpliendo con las normas legales que rigen la materia. 5) Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, y por cuanto el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, concluida la prorroga legal el día 31 de octubre de 2007, no ha entregado el inmueble objeto de la presente demanda, es por lo que en nombre de su mandante se ve precisada en acudir ante este Tribunal para demandar al prenombrado ciudadano, para que convenga o en su defecto a ello, sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: Primero: La extinción de la prórroga legal, por vencimiento del plazo concedido por la Ley. Segundo: Como consecuencia de lo anterior, entregue el inmueble dado en arrendamiento, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Tercero: Pagar la suma de Nueve Mil Setecientos Tres Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. 9.703,oo) diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble, computados a partir del 01 de noviembre de 2007, lo cual se corresponde con el valor diario del canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador, como indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble. Cuarto: Pagar las costas y costos que ocasione el presente procedimiento. Estima la demanda en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo).
Mediante diligencia de fecha 12 de noviembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó los recaudos correspondientes, a los fines de la admisión de la demanda.
En fecha 13 de noviembre de 2007, este Tribunal admitió la presente demanda mediante el procedimiento breve y consecuentemente, se emplazó al demandado para que diera contestación a la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, debidamente practicada y se pronunció sobre las medidas solicitadas negándose las mismas.
En fecha 29 de noviembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó los recaudos para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 04 de diciembre de 2007.
Cumplidas las formalidades a fin de lograr la citación personal de la parte demandada, esta no se pudo, tal como lo manifiesta el Alguacil del Tribunal, mediante diligencias fechadas 12 y 19 de diciembre de 2007, ordenándose en fecha 10 de enero de 2008, previa solicitud de la parte actora, citar al demandado por medio de Carteles.
En fecha 15 de febrero de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, consigna los Carteles debidamente publicados en los Diarios “El Nacional” y “La Región”, de fechas 04 y 08 de febrero de 2008.
Posteriormente, en fecha 22 de febrero de 2008, la Secretaria de este Juzgado, en cumplimiento a las formalidades del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, deja constancia de haber fijado el Cartel de Citación en la morada del demandado.
En fecha 25 de febrero de 2008, comparece la parte demandada ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, y confiere poder en la forma Apud Acta, a los abogados que se identifican en el encabezamiento de esta sentencia.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, esto es, el día 29 de febrero de 2008, comparece el abogado RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de Contestación a la demanda, donde opone la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 2 y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento, relativa ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta de conformidad con el Artículo 341 eiusdem, respectivamente.
En fecha 05 de marzo de 2008, la abogada MANUELA PUENTE GÓMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, consigna escrito de alegatos contra las Cuestiones Previas promovidas por la parte demandada.
Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso del derecho de promover y evacuar pruebas, promoviendo la parte actora y demandada en fechas 14 de marzo de 2008 y 24 de marzo de 2008, las pruebas que consideraron necesarias, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 24 de marzo de 2008 y 25 de marzo de 2008, respectivamente.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a hacerlo, previa las consideraciones siguientes:

II

PUNTO PREVIO
En la oportunidad para que el demandado diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió la cuestión previa contenida en los Ordinales 2 y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, respectivamente, así como la falta de cualidad o interés en el acto para intentar o sostener el juicio, contenida en el Artículo 361, eiusdem, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de la defensa previa opuesta por el accionado, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 2º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA ILEGITMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO.

La parte demandada promueve la cuestión previa antes referida en los términos siguientes: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir, la potestad de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el ordinales 2 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINSTRADORA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…”. En relación a dicha defensa previa, la apoderada judicial de la parte demandante, expresó mediante el escrito presentado en fecha 05 de marzo de 2008, lo que se transcribe parcialmente a continuación: “(…) Como se observa Ciudadana Jueza, la demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 2 del artículo 346 ejusdem, la cual se refiere a la “ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” cuestión previa que se refiere a la capacidad procesal del actor, al cual regula el artículo 136 del citado Código, sic: “Son capaces de obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley”, de las normas antes citadas, se observa que el legislador se refiere a la incapacidad, por ejemplo del entredicho, menor, lo cual nada tiene que ver con la falta de cualidad o falta de interés a que se refiere el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto Nerio Pereira Planas y otros en Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, expresa lo siguiente “La cualidad como condición o requisito exigido para promover una demanda o sostener un proceso, no debe confundirse con la capacidad para estar en el proceso, señalable como falta de legitimidad de la persona”… En virtud de lo cual solicito a este Despacho se tenga como no opuesta la defensa prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y menos como defensa de fondo, ya que dicha cuestión previa no puede ser alegada como tal, sino como defensa previa, objeto de subsanación, tal y como lo prevé el artículo 350 ejusdem…”.
Al respecto esta Juzgadora encuentra que, la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, prevista en el Ordinal Segundo del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la falta de capacidad procesal de una de las partes para actuar en juicio, esto es, la que pertenece a toda persona natural o jurídica que tenga el libre ejercicio de sus derechos, concierne a la ilegitimidad al proceso del demandante, siendo la norma que regula sobre su procedencia el Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tenga el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley”. La capacidad para comparecer al proceso o capacidad procesal, es la necesaria para poder intervenir por sí mismo en un proceso. En la doctrina se hace distinción entre la “capacidad para ser parte” y la “capacidad jurídica”. Aquélla no es sinónimo de ésta. Tiene capacidad para ser parte quien tiene capacidad jurídica. De igual modo, una persona puede ser sujeto de derechos y, sin embargo, no tener el ejercicio de éstos o tenerlos limitados. La diferencia para ser parte y la capacidad procesal es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones no pueden adquirir aquéllos y contraer estas por actos propios. Ahora bien, en Derecho Civil, las personas que tiene el libre ejercicio de sus derechos son aquéllas que pueden crear, modificar o extinguir por sí mismas relaciones jurídicas, constituyendo esta capacidad la regla general y la incapacidad la excepción. Tal regla de capacidad se encuentra formulada en el Artículo 1.143 del Código Civil, el cual dispone: “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”. En consecuencia, la incapacidad para ejercer derechos debe estar contemplada expresamente en la Ley, y es por ello que el propio legislador, en el Artículo 1.144 del Código Civil, señala: “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley: Los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos. (…)”. Establecido lo anterior, esta Juzgadora observa que la parte accionada si bien opone la cuestión previa de ilegitimidad de la accionante, también es cierto que no indica las circunstancias por las cuales considera que la parte actora no tiene capacidad procesal para actuar en este juicio, y en su lugar alega, que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, y que por lo tanto, el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima Inversiones Viago, en virtud de que la relación contractual es con la Administradora Centro Miranda, argumento este que no se corresponde con la capacidad para obrar en juicio. De lo expuesto esta Sentenciadora concluye que el accionado no alegó razón ni promovió prueba alguna para sostener que la parte accionante no tiene capacidad procesal, y menos aún, no expresa en que supuesto del Artículo 1.144 antes citado se halla la accionante para afirmar que ésta carece de capacidad necesaria para comparecer en juicio, por lo que necesariamente debe desestimarse la defensa previa opuesta por el accionado, y así se establece.

EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DEL ACCIONANTE PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA.

La demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda propone la defensa de fondo mencionada en el epígrafe en los términos siguientes: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir, la potestad de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el ordinales 2 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINSTRADROA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…” Planteada así dicha defensa de fondo, este Tribunal encuentra que, la legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam”, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva) por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido declarado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de Julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectitas en la exposición de motivos de nuestra Ley Adjetiva, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…”. Establecido lo anterior, se observa que la falta de cualidad o legitimación es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular de derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que, efectivamente, el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante, porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En este sentido, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, sostiene que: “(...) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito. De igual forma, se pronuncia el Jurista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, cuando expresa que: “(…) El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial en la obtención de un bien. Este último es el aspecto medular del derecho subjetivo material, en cuanto se considera un interés protegido por la ley, es decir legítimo. El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional. (…) Cuando este artículo 16 requiere que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, no se refiere al interés sustancial, pues el precepto equivaldría a decir que para proponer la demanda hay que tener razón, lo cual se sobrentiende tanto que no ha menester prescribirlo en el ámbito del “deber ser” del Derecho (…) la carencia de interés o derecho sustancial no puede ser denunciada a través de las cuestiones previas de inadmisibilidad por falta de interés, pues en tales casos la defensa que se hace valer se refiere al mérito y no a la atendibilidad (admisibilidad) de la pretensión deducida”. En el caso sub-iúdice, la apoderada judicial de la parte actora, afirma que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 7, apartamento N° 72, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble al ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, según documento privado de fecha 1ro de noviembre de 2005, es decir, la parte actora se atribuye la propiedad del inmueble, cuya administración, supuestamente fue delegada a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien a su vez lo cedió en arrendamiento al hoy demandado, afirmación esta que resulta suficiente, en criterio de quien suscribe el presente fallo, para desestimar la defensa de fondo propuesta por el accionado, toda vez que la determinación de si existe o no una relación contractual entre las partes o si el demandante es o no propietario del inmueble, forman parte del examen que debe hacer el sentenciador para decidir, con miras a las pruebas aportadas por las partes, acerca de la procedencia o no de la demanda interpuesta por la accionante, es decir, constituyen materia de fondo del litigio, que no deben ser objeto de revisión para constatar la legitimación de las partes para intentar o sostener el juicio, tal y como se señaló cuando se hizo la referencia doctrinaria y jurisprudencial respecto de la excepción perentoria de falta de cualidad e interés de las partes, aunado al hecho, que la parte demandada opone dicha defensa de fondo, sin suministrar las razones ni los hechos que se subsumen en la norma indicada, ni las circunstancias que justifican su promoción y por las cuales considera que existe. En consecuencia, este Tribunal declara improcedente la defensa de fondo opuesta, y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.
Alega la representación judicial de la parte demandada que: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir, la potestad de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el ordinales 2 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINSTRADROA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…” Al respecto este Tribunal observa que, la acción como elemento fundamental del Proceso Civil, que conforma la denominada – por el jurista Alcalá Zamora- Trilogía del Proceso Civil (Acción, jurisdicción y proceso) puede definirse como el poder jurídico que la Ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales, quienes tienen interés de solucionar o resolver los conflictos que surgen entre los particulares, respecto de la pretensión que el demandante hace valer en su demanda. En consecuencia, podemos decir que la acción tiene un doble contenido, pues mediante ella se persigue la satisfacción del interés colectivo en la composición de la litis así como de un interés particular o privado del accionante, que hace valer en su demanda (pretensión). Respecto al interés en la composición de la litis, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(…) el interés público en la solución jurisdiccional de los conflictos; y difícilmente puede concebirse que falte ese interés, si con la acción se está solicitando al juez la composición del conflicto descrito como objeto de la controversia. En los elementos de la acción –sostiene Devis Echandia- no se encuentra el llamado interés para obrar, y la obligación del Estado de proveer surge sin que sea necesario examinar si el actor tiene o no este interés para obrar. Desde el momento en que una persona crea tener conflicto jurídico con otra o un derecho para cuyo ejercicio o eficacia se requiera una declaración judicial, tiene el derecho de acción a fin de que mediante el proceso jurisdiccional se resuelva ese conflicto. En igual sentido, Invrea considera que la ley, la jurisprudencia y la doctrina ganarían mucho en precisión si cesaran de considerar el interés para obrar como una condición o requisito específico de la acción…”. Establecido lo anterior, es necesario precisar cuando estamos en presencia de lo que doctrinalmente se ha denominado “carencia de acción”. En este sentido, quien suscribe el presente fallo sigue la posición objetiva que ha asumido el Tribunal Supremo de Justicia, cuando ha señalado respecto de la defensa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción”. En otros términos, existirá carencia de acción cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta, no siendo esto extensible a los casos en los cuales se denuncia que no es posible subsumir el hecho concreto en la norma invocada por el accionante. En el caso sub-iúdice, el demandado opone dicha cuestión previa sin suministrar las razones ni los hechos, ni las circunstancias que justifican su promoción y por las cuales considera que existe una Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta por la demandante, afirmando únicamente, que la parte demandante no tiene cualidad para sostener la acción, hecho que no se subsume en la norma legal invocada, y en base a ello solicitar que se declare terminado el presente procedimiento porque esa falta de cualidad pone fin al presente procedimiento. El accionado no toma en cuenta que dicha cuestión esta referida a la acción en su doble contenido, como poder jurídico que la ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales para la solución de un conflicto, y respecto a la pretensión que hace valer en su demanda, en la que no se entra a determinar si tiene o no razón, o si los hechos se subsumen en la acción ejercida, exigiendo únicamente para ello, que tal acción no este prohibida expresa y claramente por la ley. En consecuencia, este Juzgado, considera que el argumento esgrimido por el accionado no hace procedente la Cuestión Previa opuesta, pues quien alega el cumplimiento de una obligación, sin que sea necesario determinar a priori la eficacia probatoria de los instrumentos acompañados con el escrito libelar, por ser materia de mérito de la causa, siempre podrá acudir a los órganos jurisdiccionales, a los fines de la composición de la litis y hacer valer su pretensión. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 4 de abril de 2003, sostiene lo siguiente: “(…) para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio…”. Por los razonamientos anteriormente expuestos, se declara improcedente la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada. Y así se decide.
Analizadas como han sido las defensas previas promovidas por la parte accionada, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:

III

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
a) Documentales: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: a.1) Documento de Propiedad, en copia simple, mediante el cual los ciudadanos AGOSTINHO VIEIRA ALVES y ALICIA NATIVIDAD VIEIRA DE VIEIRA, ésta última también conocida como ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA DE VIEIRA, ceden y traspasan, a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES VIAGO, C.A.” con reserva del usufructo de por vida a su favor en forma conjunta e individualmente para cada uno de ellos, los derechos que le corresponden de un inmueble de su propiedad denominado Residencias Ayacucho, ubicado en la intersección de las calles Ribas y Ayacucho de los Teques, Estado Miranda, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro, en fecha 14 de noviembre de 1.986, bajo el N° 15, Protocolo Primero, Tomo 1°, del trimestre en curso. Este Tribunal aprecia dicha documental por cuanto reproduce un documento público, aunado ello al hecho de que no fue impugnada por el accionado en la oportunidad respectiva. En tal virtud, debe tenerse como fidedigna, conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, atribuyéndosele plena eficacia probatoria. a.2) Original documento privado del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de noviembre de 2005, entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 72, del edificio “Residencias Ayacucho”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, Los Teques Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil.
Durante el lapso probatorio, la accionante promovió las siguientes:
b) Documentales: b.1) Original documento privado del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de noviembre de 2004, entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 72, del edificio “Residencias Ayacucho”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, Los Teques Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA:
Mérito favorable de los autos: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.
La parte demandada promovió las siguientes pruebas: 1) Original documento privado del Contrato de Arrendamiento, ya antes analizado, celebrado en fecha 01 de noviembre de 2005, entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 72, del edificio “Residencias Ayacucho”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, Los Teques Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil. 2) Original de Constancia expedida en fecha 17 de abril de 2006, por la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, a favor del ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA, parte demandada en el presente juicio, mediante la cual La Arrendataria hace constar que El Arrendador reside desde hace dos (2) años, en el Edificio “Residencias Ayacucho” apartamento 72, piso 7, ubicado en la Calle Ayacucho con Calle Ribas, Los Teques. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem. 3) Copia de Comunicación s/n°, fechada 04 de abril de 2006, elaborada en papel químico transferible, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible transferida de la comunicación original, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida al ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTYERO, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) En nombre y representación de la ciudadana Alice Vieira de Martins, propietaria del Edificio “Residencias Ayacucho”, hacemos de su conocimiento que el apartamento que Ud., ocupa con carácter de arrendatario, podrá ser objeto de enajenación de acuerdo al resultado de un sondeo de intención de compra, tanto por Ud., como por el resto de los arrendatarios del edificio, en consecuencia, le agradecemos se sirva indicarnos y ratificarnos con su firma si está interesado en la compra del inmueble que ocupa. Sin otro particular nos suscribimos de Ud…”, se observa en la parte inferior derecha, una firma ilegible transferida de la carta original, en el renglón que dice: “Si estoy interesado”, supuestamente de la persona a quien va dirigida. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem. 4) Original de Comunicación s/n°, fechada 15 de junio de 2006, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible en tinta azul, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida al ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUNTERO, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) Por la presente nos permitimos recordarle que en fecha 31 de octubre del presente año, vence el plazo fijo del contrato de arrendamiento que mantiene Ud., suscrito con esta Administradora, en consecuencia a partir de la fecha indicada comienza la vigencia de la prórroga legal que le corresponde, todo de conformidad a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento y de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin otro particular nos suscribimos de Ud.,..”. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem. 5) Copia fotostática (simple) de Recibos, signados con los Nros. 05766 y 05523, por la cantidad de Doscientos Noventa y Dos Mil Ciento Diez Bolívares (Bs. 292.110,oo), supuestamente correspondiente al alquiler del mes de junio y mayo, respectivamente. Este Tribunal no aprecia dicha copia fotostática, por cuanto no reproduce un documento público ni documento privado reconocido o que deba tenerse como tal, por ende, no constituye una reproducción admisible como medio de prueba conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

IV

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la apoderada judicial de la parte actora en el escrito libelar afirma que: “(…) Mi representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 7, apartamento N° 72, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble al ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, según documento privado de fecha 1ro de noviembre de 2005. Igualmente, manifiesta, que en la Cláusula Tercera del citado contrato de arrendamiento las partes convienen que la duración del mismo será de un (1) año como plazo fijo e improrrogable, el cual comenzaba a regir a partir del día primero (1ro) de noviembre de 2005, y finalizaba el 31 de octubre de 2006, salvo la prórroga legal establecida en el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como quiera que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé que la prórroga legal es obligatoria para El Arrendador y potestativa para El Arrendatario, y al permanecer en el inmueble y cancelar el canon de arrendamiento, El Arrendatario tácitamente demuestra su interés en utilizar la prórroga legal. Asimismo, alega, que siendo que El Arrendatario decidió hacer uso de la prórroga legal y en virtud de que la relación arrendaticia se encuentra vigente por un período mayor de un año y menor de cinco años, ya que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de noviembre de 2004, por lo cual le correspondía de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga legal de un lapso máximo de un (1) año, la cual venció el día 31 de octubre de 2007. Por otro lado, aduce, que vencida la prórroga legal, El Arrendatario tiene la obligación de devolver el inmueble libre de personas y bienes, sin embargo se ha negado a hacer entrega del inmueble, incumpliendo con las normas legales que rigen la materia y que por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, y por cuanto el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, concluida la prórroga legal el día 31 de octubre de 2007, no ha entregado el inmueble objeto de la presente demanda, es por lo que en nombre de su mandante se ve precisada en acudir ante este Tribunal para demandar al prenombrado ciudadano, para que convenga o en su defecto a ello, sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: Primero: La extinción de la prorroga legal, por vencimiento del plazo concedido por la Ley. Segundo: Como consecuencia de lo anterior, entregue el inmueble dado en arrendamiento, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Tercero: Pagar la suma de Nueve Mil Setecientos Tres Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. 9.703,oo) diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble, computados a partir del 01 de noviembre de 2007, lo cual se corresponde con el valor diario del canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador, como indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble…” Ante tales afirmaciones de hecho, la parte demandada en su escrito de contestación, reconoció la existencia del Contrato de Arrendamiento, además alegó que: “(…) Niego rechazo y contradigo lo alegado por la Abogada supra identificada en su carácter de Apoderada Judicial de inversiones Viago es propietaria de inmueble identificado como edificio Ayacucho ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, el cual forma parte del Apartamento N72, ubicado en el piso 7 del Edificio Supra identificado… primero por cuanto tal hecho del cual dice que es propietaria del dicho inmueble lo cual no consta en los autos, sino que simplemente se le ocurrió, proponer este hecho y el Tribunal le dio curso de esta manera, por otro lado dice la demandante que la firma Mercantil VIAGO es propietaria del edificio entre ellos del apartamento identificado con el N° 72, Piso 7 el cual actualmente ocupa mi mandante en calidad de Arrendatarios (sic). Esta aseveración tiene su fundamento por cuanto en fecha reciente la pretendida INVERSIONES VIAGO a través de un tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial le hizo una oferta de venta del apartamento, Esta oferta se la hizo igualmente la ADMINSITRADORA CENTRO MIRANDA y en forma indubitable con su firma al pie de la misiva o comunicación mi representado le acepto la oferta del valor del inmueble que implicaba entre otras cosas el presunto deseo de la presunta dueña INVERSIONES VIAGO de venderles el apartamento identificado con el N° 72 del piso 7, cuando le dieron contestación a la pretendida oferta, de que si tenían la intención de comprar el inmueble solamente que mi representado les requirió o le pidió que le señalara o les diera una copia del documento del condominio del Edificio a los fines de tramitar el crédito Hipotecario el cual no les fue entregado, por cuanto la respuesta a la compra de dicho inmueble tampoco le dieron respuesta e intenta esta pretendida demanda por cumplimiento de contrato (prórroga legal) lo que es cierto es que en atención al contenido del artículo 44 Parágrafo Único de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, mi representado FREDDY BALZA en su condición de arrendatario, en primer lugar dio contestación al estampar su firma en dicho documento (comunicación) en forma indubitable de manera que el incumplimiento es por parte de la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA o INVERSIONES VIAGO… En otro orden de ideas a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogará por un lapso seis (6) meses lo que quiere decir en una sana interpretación que el Arrendatario los dejo en posesión durante un año, lo que se infiere que este último contrato se indeterminada, tomando el dicho de la accionante en el sentido de que la prórroga legal es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, se infiere pues decir opero de pleno derecho la tacita reconducción, y por lo tanto no procede la pretendida prórroga legal de un año, ni mucho menos la acción de cumplimiento de contrato a que hace alusión la accionante…”. Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA, el primer día del mes de noviembre de 2004, el cual fue acompañado al escrito libelar, que es del mismo contenido, del promovido por la parte accionada, los cuales son apreciados por este Tribunal en este mismo fallo, y así se declara.
Por otra parte, también debe tenerse como probada la existencia de una relación arrendaticia que se inicia el Primer día del mes de noviembre de 2004, según contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA, en esa misma fecha Primer día del mes de noviembre de 2004, promovido por la parte demandante y apreciado por este Tribunal, y así se declara.
De lo alegado por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda “(…) Niego rechazo y contradigo lo alegado por la Abogada supra identificada en su carácter de Apoderada Judicial de inversiones Viago es propietaria de inmueble identificado como edificio Ayacucho ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, el cual forma parte del Apartamento N72, ubicado en el piso 7 del Edificio Supra identificado… primero por cuanto tal hecho del cual dice que es propietaria del dicho inmueble lo cual no consta en los autos, sino que simplemente se le ocurrió, proponer este hecho y el Tribunal le dio curso de esta manera,…”. Al respecto este Tribunal encuentra del documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, promovido por la parte actora y apreciado por este Tribunal conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, cuya última normativa regula la oponibilidad del documento público a los terceros, y en virtud de no haber sido impugnado en forma alguna, se tiene por demostrado el carácter de propietaria que invoca la parte actora sociedad mercantil Inversiones Viago, C.A, de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 7, apartamento N° 72, Los Teques, Estado Miranda, concordante con los indicados contratos de arrendamiento que suscribió la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”. Y de las pruebas promovidas y apreciadas por este Tribunal, se observa que la parte actora con fundamento en los referidos contratos de arrendamientos suscritos entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.” y la parte accionada ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA, alega que delego en la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, la administración del inmueble de su propiedad. Este Tribunal encuentra que nuestro Legislador en la norma sustantiva a establecido la naturaleza del mandato, donde este puede ser gratuito u oneroso, y dicha representación puede ser ejercida en forma tácita o expresa, entre otros aspecto, y en este sentido el Artículo 1169 del Código Civil señala: “Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último.” Resultando procedente que la parte actora ejerza las acciones que derivan de los contratos de arrendamientos así suscritos, en su condición de propietario del inmueble arrendado.
En el contrato de fecha Primero de noviembre de 2.005, en la Cláusula Tercera las partes estipularon que tendría una duración de un (1) año como plazo fijo, improrrogable contado a partir de la citada fecha, y finalizando dicho contrato el 31 de octubre de 2005, salvo por la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
De lo expuesto este Tribunal observa que en el caso sub iudice la parte actora pretende la entrega del inmueble dado en arrendamiento alegando el vencimiento de la prórroga legal, y ante la cual esta Juzgadora debe verificar, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si efectivamente el último de contrato de arrendamiento que fija dicho termino, de fecha 01° de noviembre de 2.005, es un contrato de arrendamiento a tiempo fijo determinado e improrrogable, y siendo así, la prórroga legal que corresponda, y si la misma se encontraba vencida. Partiendo del contrato de arrendamiento, valorado por este Tribunal, el cual suscribieron las partes en fecha 1° de noviembre de 2005, como prueba instrumentada que se basta a sí misma, este Tribunal encuentra que las partes estipularon en la Cláusula Tercera: “La duración de este contrato será de UN (1) AÑO como plazo fijo, improrrogable contado a partir del día Primero de NOVIEMBRE de 2005 y finalizado dicho contrato el último día calendario del mes de OCTUBRE de 2006 salvo la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.” En este sentido las partes previeron un término fijo de duración del contrato, es decir, por período determinado, por lo que debe considerarse el referido Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, por lo que este Tribunal encuentra que en relación a dicho contrato de arrendamiento suscrito el 1° de NOVIEMBRE de 2005, se cumple uno de los extremos exigidos por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
De los contratos de arrendamientos suscritos en fecha 1° de noviembre de 2004, y 1° de noviembre de 2005, siendo este último donde acordaron las partes, el término fijo de su duración, el día 31 de octubre de 2.006, este Tribunal encuentra que con dichas probanzas queda demostrada que la relación arrendaticia que une a las partes contendientes tiene una duración de dos (2) años, y que la misma se inició con el primer contrato de fecha 1° de noviembre de 2004, hasta el día 31 de octubre de 2.006, en consecuencia al arrendatario le corresponde una prórroga legal de un (1) año, al subsumirse tal supuesto en lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “(…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…)”, operando de pleno derecho por ministerio de la Ley, al vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, y de una revisión exhaustiva de las actas cursantes en autos y de las pruebas promovidas por las partes se evidencia que desde el 31 de octubre de 2006 hasta el 31 de octubre de 2007, es la prórroga legal que le corresponde a la arrendataria, por lo que tal supuesto se subsume en el literal b) del artículo 38 eiusdem, y así se decide.
En consecuencia, conforme a lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tenemos entonces que la prórroga legal de un (1) año, vencía el día 31 de octubre de 2007, sin embargo, la parte demandada, al dar contestación a la demanda, que se transcribe parcialmente, niega, rechaza y contradice la misma, y afirma “(…) En otro orden de ideas a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogará por un lapso seis (6) meses lo que quiere decir en una sana interpretación que el Arrendatario los dejo en posesión durante un año, lo que se infiere que este último contrato se indeterminada, tomando el dicho de la accionante en el sentido de que la prórroga legal es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, se infiere pues decir opero de pleno derecho la tacita reconducción, y por lo tanto no procede la pretendida prórroga legal de un año, ni mucho menos la acción de cumplimiento de contrato a que hace alusión la accionante…”. Este hecho que no desvirtúa la afirmación de la demandante, por cuanto quedó establecido que la relación arrendaticia data desde el 01 de noviembre de 2004, como quedó demostrado con el contrato que la parte demandante promovió durante el período de pruebas, y el cual fue analizado anteriormente, significando ello, que la relación arrendaticia viene dada desde la firma del primer contrato, lo cual ocurrió en fecha 01 de noviembre de 2004, quedando demostrado la existencia de una relación arrendaticia por dos (2) años y en virtud de la comunicación de fecha 15 de junio de 2006, marcada con letra “D” inserta al folio cincuenta y dos (52) del presente expediente, mediante la cual el Arrendador le notifica a La Arrendataria, del vencimiento del contrato en fecha 31 de octubre de 2006, y el comienzo de la prórroga legal, que fue promovida por la parte demandada y apreciada por este Tribunal en este mismo fallo, cuya prórroga expiró el día 31 de octubre de 2007, fecha en la cual el arrendatario debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda el arrendatario se encontraba aún en posesión del inmueble. De lo expuesto este Tribunal concluye que la posesión que alega la parte accionada, de estar en el inmueble luego de vencido el plazo fijo del contrato, fue el lapso de duración de la prórroga legal, resultando improcedente la alegada indeterminación o tácita reconducción del contrato, y así se decide.
Por otro lado, respecto a lo alegado por la parte accionada, que: “(…) en fecha reciente la pretendida INVERSIONES VIAGO a través de un tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial le hizo una oferta de venta del apartamento, Esta oferta se la hizo igualmente la ADMINSITRADORA CENTRO MIRANDA y en forma indubitable con su firma al pie de la misiva o comunicación mi representado le acepto la oferta del valor del inmueble que implicaba entre otras cosas el presunto deseo de la presunta dueña INVERSIONES VIAGO de venderles el apartamento identificado con el N° 72 del piso 7, cuando le dieron contestación a la pretendida oferta, de que si tenían la intención de comprar el inmueble solamente que mi representado les requirió o le pidió que le señalara o les diera una copia del documento del condominio del Edificio a los fines de tramitar el crédito Hipotecario el cual no les fue entregado, por cuanto la respuesta a la compra de dicho inmueble tampoco le dieron respuesta e intenta esta pretendida demanda por cumplimiento de contrato (prorroga legal) lo que es cierto es que en atención al contenido del artículo 44 Parágrafo Único de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, mi representado FREDDY BALZA en su condición de arrendatario, en primer lugar dio contestación al estampar su firma en dicho documento (comunicación) en forma indubitable de manera que el incumplimiento es por parte de la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA o INVERSIONES VIAGO…”. Al respecto este Tribunal encuentra que no es objeto de este proceso determinar los efectos jurídicos de lo manifestado en dicha comunicación promovida por la parte accionada, pues conforme al artículo 1.367 del Código Civil quedan a la parte contra quien se produce el documento, ejercer las acciones que le correspondan, las cuales resultan impertinente decidir en esta causa, y del contenido de las mismas, este Tribunal encuentra que estas no modifican ni transforman el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, pues ello no obsta para que EL Arrendatario, no le de cumplimiento a las estipulaciones que ambas partes contrataron, no impidiendo que opere la prórroga legal, por cuanto en virtud de la Ley, la prórroga legal opera de pleno derecho, sujetándose a la obligatoriedad para El Arrendador y potestativa para La Arrendataria, del derecho a la prórroga legal, que siendo potestativo para el arrendatario ejercerla o no, es quien en todo caso lo determina.
En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que el demandado no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.

IV

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1.167 y 1579 del Código Civil; 38 en su literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRÓRROGA LEGAL) sigue la Sociedad Mercantil denominada “INVERSIONES VIAGO, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Federal (ahora Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 1.986, bajo el N° 19, Tomo 35-A Primero, representada por la ciudadana ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA DE GONCALVES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.844.788, en su carácter de Presidenta, contra el ciudadano FREDDY RAMIRO BALZA QUINTERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.638.553, y consecuentemente, se condena a la demandada a: 1) Entregar el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 7, apartamento N° 72, Los Teques, Estado Miranda, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. 2) Pagar la cantidad de NUEVE MIL SETENCIENTOS TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 9.703,66), diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble, computados a partir del primero (01) de noviembre de 2007, que corresponde con el valor diario del canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador, como indemnización de daños y perjuicios.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los QUINCE (15) días del mes de abril de dos mil ocho (2008), a los 197° Años de la Independencia y 149° Años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA

La Secretaria Temporal,

Abg. LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las ONCE de la mañana (11:00 a.m.).

La Secretaria temporal,

Abg. LESBIA MONCADA DE PICCA

THA/LMdeP/cae
Expte N° 07-8145