TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE N° 07-8125

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil denominada “INVERSIONES VIAGO, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Federal (ahora Distrito Capital) Y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 1.986, bajo el N° 19, Tomo 35-A Primero, representada por la ciudadana ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA DE GONCALVES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.844.788, en su carácter de Presidenta.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUELA PUENTE GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.956.162, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 53.826.

PARTE DEMANDADA: MARJORIE MORENO PIÑANGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.514.411.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, ALEJANDRO EDUARDO INFANTE ADAM, YASMIN ZAMBRANO FUENTES Y MARÍA MILAGROS PACHECO MORILLO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.558, 107.391, 32.861 y 66.271, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prórroga Legal.

SENTENCIA: Definitiva.

I

El presente juicio se inicia por demanda presentada en fecha veinticinco (25) de septiembre de 2007, por la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, antes identificada, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil denominada “INVERSIONES VIAGO C.A.”, igualmente identificada, con fundamento en los Artículos 1.579 y 1167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 38 literal “b”, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, ampliamente identificada, en la cual alega que: 1) Su representada es propietaria de un inmueble denominado “Residencias Ayacucho”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, del cual forma parte el Apartamento N° 11, piso 1, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble a la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, según documento privado de fecha primero (1ro) de septiembre de 2005. 2) En el citado contrato de arrendamiento las partes convienen que la duración del mismo será de un (1) año como plazo fijo e improrrogable, el cual comenzaba a regir a partir del día primero (1ro) de septiembre de 2005, y finalizaba el 31 de agosto de 2006, salvo la prórroga legal establecida en el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 3) En fecha 05 de febrero de 2007, la Administradora del inmueble, entrega carta a La Arrendataria del apartamento 11, piso 1, ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, en la se le recuerda el vencimiento de su contrato de arrendamiento en fecha 31 de agosto de 2006, y que en consecuencia, en dicha fecha comenzó la prórroga legal que le corresponde. 4) Siendo que la relación arrendaticia, se inició en fecha 01 de septiembre de 2003, es decir, que es mayor de un año y menor de cinco años, por lo cual le correspondía de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga legal de un lapso máximo de un (1) año, la cual venció el día 31 de agosto de 2007. 5) Vencida la prórroga legal, La Arrendataria, tiene la obligación de devolver el inmueble libre de personas y bienes, sin embargo se ha negado a hacer entrega del inmueble, incumpliendo con las normas legales que rigen la materia. 6) Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, y por cuanto la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, antes identificada, concluida la prórroga legal el día 31 de agosto de 2007, no ha entregado el inmueble objeto de la presente demanda, es por lo que en nombre de su mandante se ve precisada en acudir ante este Tribunal para demandar a la prenombrada ciudadana, para que convenga o en su defecto a ello, sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: Primero: La extinción de la prórroga legal, por vencimiento del plazo concedido por la Ley. Segundo: Como consecuencia de lo anterior, entregue el inmueble dado en arrendamiento, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Tercero: Pagar la suma Once Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. 11.666.66) diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble, computados a partir del 01 de septiembre de 2007, lo cual se corresponde con el valor diario del canon de arrendamiento fijado por las partes, de conformidad con la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, como indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble. Cuarto: Pagar las costas y costos que ocasione el presente procedimiento. Estima la demanda en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo).
Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó los recaudos correspondientes, a los fines de la admisión de la demanda.
En fecha 01 de octubre de 2007, este Tribunal admitió la presente demanda mediante el procedimiento breve y consecuentemente, se emplazó a la demandada para que diera contestación a la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, debidamente practicada y se pronunció sobre las medidas solicitadas negándose las mismas.
En fecha 04 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó los recaudos para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 09 de octubre de 2007.
Cumplidas las formalidades a fin de lograr la citación personal de la parte demandada, esta no se pudo lograr, tal como lo manifiesta el Alguacil del Tribunal, mediante diligencia fechada 22 de octubre de 2007, ordenándose en fecha 25 de octubre de 2007, previa solicitud de la parte actora, citar a la demandada por medio de Carteles.
En fecha 29 de noviembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, consigna los Carteles debidamente publicados en los Diarios “El Nacional” y “La Región”, de fechas 19 y 23 de noviembre de 2007, respectivamente.
Posteriormente, en fecha 10 de diciembre de 2007, la Secretaria de este Juzgado, en cumplimiento a las formalidades del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, deja constancia de haber fijado el Cartel de Citación en la morada de la demandada.
En fecha 08 de febrero de 2008, previa solicitud de la parte actora, se designó a la Abogada en ejercicio OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, Defensor Judicial de la parte demandada, quien notificada de su designación, comparece en fecha 19 de febrero de 2008, acepta el cargo y presta el juramento de Ley. En la misma fecha, la apoderada judicial de la parte actora, solicita se libre la Boleta de Citación a la Defensora Judicial designada, para que comparezca a la contestación de la demanda, lo cual se acordó por auto fechado 20 de febrero de 2008.
En fecha 25 de febrero de 2008, comparece la parte demandada ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, y confiere poder en la forma Apud Acta, a los abogados que se identifican en el encabezamiento de esta sentencia.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, esto es, el día 29 de febrero de 2008, comparece el abogado RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de Contestación a la demanda, donde opone la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 2° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta de conformidad con el Artículo 341 eiusdem, respectivamente, así como también, propone reconvención o mutua petición a la parte demandada, y promueve la falta de cualidad o la falta de interés en el actor para intentar o sostener el juicio, conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha, este Tribunal admite la Reconvención propuesta por la parte demandada, y fija el segundo día de despacho siguiente a la fecha para que la parte demandante reconvenida diera contestación a la reconvención.
En fecha 05 de marzo de 2008, la parte actora reconvenida, mediante diligencia, contradice las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada reconviniente, asimismo, procede a dar contestación a la reconvención, y en consecuencia, niega, rechaza y contradice que haya cobrado sobrealquileres.
Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso del derecho de promover y evacuar pruebas, promoviendo la parte actora reconvenida y demandada reconviniente en fechas 14 de marzo de 2008 y 24 de marzo de 2008, las pruebas que consideraron necesarias, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 25 de marzo de 2008,
Por auto fechado 10 de abril de 2008, se difiere el acto de dictar sentencia.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a hacerlo, previa las consideraciones siguientes:
II
PUNTO PREVIO
En la oportunidad para que la demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió la cuestión previa contenida en los Ordinales 2° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, respectivamente, así como la falta de cualidad o interés en el actor para intentar o sostener el juicio, contenida en el Artículo 361, eiusdem, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de las defensas previas opuestas por la accionada, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 2º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA ILEGITMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO.

La parte demandada promueve la cuestión previa antes referida en los términos siguientes: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir la potestad de de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el (sic) ordinales 2 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte (sic) del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…”. En relación a dicha defensa previa, la apoderada judicial de la parte demandante, expresó mediante el escrito presentado en fecha 05 de marzo de 2008, lo que se transcribe parcialmente a continuación: “(…) contradigo las mismas en virtud de que el ordinal 2 del citado Código se refiere a la ilegitimidad del actor lo cual nada tiene que ver con la defensa de fondo de la falta de cualidad prevista en el artículo 361 ejusdem. Con relación al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que se refiere a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta…” me opongo y la contradigo por cuanto no existe ninguna prohibición en la ley para admitir la acción de Cumplimiento de Contrato objeto del presente procedimiento…”. Al respecto esta Juzgadora encuentra que, la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, prevista en el Ordinal Segundo del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la falta de capacidad procesal de una de las partes para actuar en juicio, esto es, la que pertenece a toda persona natural o jurídica que tenga el libre ejercicio de sus derechos, concierne a la ilegitimidad al proceso del demandante, siendo la norma que regula sobre su procedencia el Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tenga el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley”. La capacidad para comparecer al proceso o capacidad procesal, es la necesaria para poder intervenir por sí mismo en un proceso. En la doctrina se hace distinción entre la “capacidad para ser parte” y la “capacidad jurídica”. Aquélla no es sinónimo de ésta. Tiene capacidad para ser parte quien tiene capacidad jurídica. De igual modo, una persona puede ser sujeto de derechos y, sin embargo, no tener el ejercicio de éstos o tenerlos limitados. La diferencia para ser parte y la capacidad procesal es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones, no pueden adquirir aquéllos y contraer estas por actos propios. Ahora bien, en Derecho Civil, las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos son aquéllas que pueden crear, modificar o extinguir por sí mismas relaciones jurídicas, constituyendo esta capacidad la regla general y la incapacidad la excepción. Tal regla de capacidad se encuentra formulada en el Artículo 1.143 del Código Civil, el cual dispone: “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”. En consecuencia, la incapacidad para ejercer derechos debe estar contemplada expresamente en la Ley, y es por ello que el propio legislador, en el Artículo 1.144 del Código Civil, señala: “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley: Los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos. (…)”. Establecido lo anterior, esta Juzgadora observa que la parte accionada si bien opone la cuestión previa de ilegitimidad de la accionante, también es cierto que no indica las circunstancias por las cuales considera que la parte actora no tiene capacidad procesal para actuar en este juicio, y en su lugar alega, que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, y que por lo tanto, el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima Inversiones Viago, en virtud de que la relación contractual es con la Administradora Centro Miranda, argumento este que no se corresponde con la capacidad para obrar en juicio. De lo expuesto esta Sentenciadora concluye que el supuesto de hecho alegado por la parte accionada no se subsume en el supuesto previsto en la cuestión previa que opone, y tampoco expresa en que supuesto del Artículo 1.144 euisdem, se halla la accionante para afirmar que ésta carece de capacidad necesaria para comparecer en juicio, por lo que necesariamente debe desestimarse la defensa previa opuesta por la accionada, y así se establece.

EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA ACCIONANTE PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA.

La demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda propone la defensa de fondo mencionada en el epígrafe en los términos siguientes: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir, la potestad de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el ordinales 2 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…” Planteada así dicha defensa de fondo, este Tribunal encuentra que, la legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam”, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva) por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido declarado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de Julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectitas en la exposición de motivos de nuestra Ley Adjetiva, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…”. Establecido lo anterior, se observa que la falta de cualidad o legitimación es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular de derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que, efectivamente, el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante, porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En este sentido, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, sostiene que: “(...) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito. En el caso sub-iúdice, la apoderada judicial de la parte actora, afirma que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 1, apartamento N° 11, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble a la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, según documento privado de fecha 1ro de septiembre de 2005, es decir, la parte actora se atribuye la propiedad del inmueble, cuya administración, supuestamente fue delegada a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien a su vez lo cedió en arrendamiento a la hoy demandada, afirmación esta que resulta suficiente, en criterio de quien suscribe el presente fallo, para desestimar la defensa de fondo propuesta por la accionada, toda vez que la determinación de si existe o no una relación contractual entre las partes o si la demandante es o no propietario del inmueble, forman parte del examen que debe hacer el sentenciador para decidir, con miras a las pruebas aportadas por las partes, acerca de la procedencia o no de la demanda interpuesta por la accionante, es decir, constituyen materia de fondo del litigio, que no deben ser objeto de revisión para constatar la legitimación de las partes para intentar o sostener el juicio, tal y como se señaló cuando se hizo la referencia doctrinaria y jurisprudencial respecto de la excepción perentoria de falta de cualidad de las partes, aunado al hecho, que las razones, circunstancias, y hechos que expone la parte demandada no se subsumen en lo previsto en el artículo 361 eiusdem. En consecuencia, este Tribunal declara improcedente la defensa de fondo opuesta, y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.

Alega la representación judicial de la parte demandada que: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir, la potestad de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el ordinales 2 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINSTRADROA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…” Al respecto este Tribunal observa que, la acción como elemento fundamental del Proceso Civil, que conforma la denominada – por el jurista Alcalá Zamora- Trilogía del Proceso Civil (Acción, jurisdicción y proceso) puede definirse como el poder jurídico que la Ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales, quienes tienen interés de solucionar o resolver los conflictos que surgen entre los particulares, respecto de la pretensión que el demandante hace valer en su demanda. En consecuencia, podemos decir que la acción tiene un doble contenido, pues mediante ella se persigue la satisfacción del interés colectivo en la composición de la litis así como de un interés particular o privado del accionante, que hace valer en su demanda (pretensión). Respecto al interés en la composición de la litis, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(…) el interés público en la solución jurisdiccional de los conflictos; y difícilmente puede concebirse que falte ese interés, si con la acción se está solicitando al juez la composición del conflicto descrito como objeto de la controversia. En los elementos de la acción –sostiene Devis Echandia- no se encuentra el llamado interés para obrar, y la obligación del Estado de proveer surge sin que sea necesario examinar si el actor tiene o no este interés para obrar. Desde el momento en que una persona crea tener conflicto jurídico con otra o un derecho para cuyo ejercicio o eficacia se requiera una declaración judicial, tiene el derecho de acción a fin de que mediante el proceso jurisdiccional se resuelva ese conflicto. En igual sentido, Invrea considera que la ley, la jurisprudencia y la doctrina ganarían mucho en precisión si cesaran de considerar el interés para obrar como una condición o requisito específico de la acción…”. Establecido lo anterior, es necesario precisar cuando estamos en presencia de lo que doctrinalmente se ha denominado “carencia de acción”. En este sentido, quien suscribe el presente fallo sigue la posición objetiva que ha asumido el Tribunal Supremo de Justicia, cuando ha señalado respecto de la defensa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción”. En otros términos, existirá carencia de acción cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta, no siendo esto extensible a los casos en los cuales se denuncia que no es posible subsumir el hecho concreto en la norma invocada por la accionante. En el caso sub-iúdice, la demandada opone dicha cuestión previa sin suministrar las razones ni los hechos, ni las circunstancias que justifican su promoción y por las cuales considera que existe una Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta por la demandante, afirmando únicamente, que la parte demandante no tiene cualidad para sostener la acción, hecho que no se subsume en la norma legal invocada, y en base a ello solicitar que se declare terminado el presente procedimiento porque esa falta de cualidad pone fin al presente procedimiento. La accionada no toma en cuenta que dicha cuestión esta referida a la acción en su doble contenido, como poder jurídico que la ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales para la solución de un conflicto, y respecto a la pretensión que hace valer en su demanda, en la que no se entra a determinar si tiene o no razón, o si los hechos se subsumen en la acción ejercida, exigiendo únicamente para ello, que tal acción no este prohibida expresa y claramente por la ley. En consecuencia, este Juzgado, considera que el argumento esgrimido por la accionada no hace procedente la Cuestión Previa opuesta, pues quien alega el cumplimiento de una obligación, sin que sea necesario determinar a priori la eficacia probatoria de los instrumentos acompañados con el escrito libelar, por ser materia de mérito de la causa, siempre podrá acudir a los órganos jurisdiccionales, a los fines de la composición de la litis y hacer valer su pretensión. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 4 de abril de 2003, sostiene lo siguiente: “(…) para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio…”. Por los razonamientos anteriormente expuestos, se declara improcedente la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada. Y así se decide.
Analizadas como han sido las defensas previas promovidas por la parte accionada, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:
III
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
a) Documentales: La parte demandante reconvenida acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: a.1) Original documento privado del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de septiembre de 2005, entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 11, del edificio “Residencias Ayacucho”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, Los Teques Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil. 2) Original de Comunicación s/n°, fechada 05 de febrero de 2007, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible en tinta negra, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida a la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) Por la presente nos permitimos recordarle que en fecha 30 de AGOSTO del año 2006, venció el plazo fijo del contrato de arrendamiento que mantiene Ud., suscrito con esta Administradora, en consecuencia a partir de la fecha indicada comienza la vigencia de la prórroga legal que le corresponde, todo de conformidad a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento y de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin otro particular nos suscribimos de Ud.,..”. Se observa en la parte inferior derecha, una firma en tinta azul, legible que se lee “Marjorie Moreno Piñango”, supuestamente de la persona a quien va dirigida. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue impugnada por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem.
Durante el lapso probatorio, la accionante promovió las siguientes:
b) Documentales: b.1) Documento de Propiedad, en copia simple, mediante el cual los ciudadanos AGOSTINHO VIEIRA ALVES y ALICIA NATIVIDAD VIEIRA DE VIEIRA, ésta última también conocida como ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA DE VIEIRA, ceden y traspasan, a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES VIAGO, C.A.” con reserva del usufructo de por vida a su favor en forma conjunta e individualmente para cada uno de ellos, los derechos que le corresponden de un inmueble de su propiedad denominado Residencias Ayacucho, ubicado en la intersección de las calles Ribas y Ayacucho de los Teques, Estado Miranda, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro, en fecha 14 de noviembre de 1.986, bajo el N° 15, Protocolo Primero, Tomo 1°, del trimestre en curso. Este Tribunal aprecia dicha documental por cuanto reproduce un documento público, aunado ello al hecho de que no fue impugnada por la accionada en la oportunidad respectiva. En tal virtud, debe tenerse como fidedigna, conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, atribuyéndosele plena eficacia probatoria. 2) Original documento privado del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de septiembre de 2004, entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 11, del edificio “Residencias Ayacucho”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, Los Teques Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
c) Documentales: Acompañadas al escrito de contestación de la demanda-reconvención: c.1) Original de comunicación o carta, fechada 14 de noviembre de 2007, suscrita por la demandada reconviniente, dirigida a la Sindicatura Municipal, en la que expone “(…) acudo ante ustedes con la finalidad de solicitar la regulación del precio de arrendamiento del inmueble ubicado en la CALLE AYACUCHO, RESIDENCIAS AYACUCHO, PISO 1 APARTAMENTO 11, el cual ocupo desde hace cinco años y en dicho tiempo se me ha cobrado un costo excesivo por el canon de arrendamiento (…)”, en la cual se observa en la parte inferior central, un sello húmedo correspondiente a la Sindicatura Municipal, Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, con una nota que dice y se lee: “consignado en fecha 19 de noviembre de 2007, firma ilegible. La Secretaria”. Este Tribunal encuentra que por tratarse de documentos que constan en archivos o expedientes que se hallan en la Administración Pública, a los fines de su apreciación, la parte promovente debió solicitar la prueba de informe conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de una revisión exhaustiva de los documentos cursantes en autos, en los mismos no consta haberse promovido la referida prueba, por lo que este Tribunal no puede apreciarlo, y siendo así se tiene como un documento producido por la propia parte promovente, a quien el ordenamiento jurídico le prohíbe constituirse su propia prueba, y así se declara.
Durante el lapso probatorio, la accionada promovió las siguientes:
Mérito favorable de los autos: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.
d) La parte demandada reconviniente promovió las siguientes pruebas: d.1) Copia fotostática simple de documento de Promesa Bilateral de Compra Venta no suscrito por sus otorgantes, Sociedad Mercantil “Inversiones VIAGO, C.A.” y la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 11, que forma parte del edificio denominado “Edificio Ayacucho”, ubicado en el cruce de la Calles Ayacucho y Ribas, Los Teques Estado Miranda. Este Tribunal no aprecia la copia fotostática en referencia, toda vez que la misma es una fotocopia y sin entrar a examinar si reproduce o no un documento privado simple, en el primer caso no es un medio de prueba admisible conforme a lo previsto por el legislador en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, nuestro máximo Tribunal de la República en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 10 de Octubre de 2003, que se transcribe parcialmente a continuación sostuvo lo siguiente: “(...) Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429 .- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple- como es el caso de autos- ésta carece de valor...” (Subrayado por el Tribunal); y para el caso de ser alegado como documento por la parte que lo promueve es de señalar que la firma es una formalidad necesaria para considerar legítimamente manifestada la voluntad expresada por escrito, tal y como lo expresa Ricardo Henríquez La Roche en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, cuando señala: “(…) Un documento no firmado por quien aparece como exponente no es siquiera instrumento privado, a tenor del Artículo 1.368 del Código Civil. … no es considerado jurídicamente como instrumento, en el sentido técnico jurídico de la Palabra. (…)”. Por lo antes expuesto este Tribunal no aprecia dicha copia, y así se declara. d2) Copia de Comunicación s/n°, fechada 05 de febrero de 2007, elaborada en papel químico transferible, cuya original fue analizada anteriormente en las pruebas de la parte actora, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible transferida de la original, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida a la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) Por la presente nos permitimos recordarle que en fecha 30 de AGOSTO del año 2006, venció el plazo fijo del contrato de arrendamiento que mantiene Ud., suscrito con esta Administradora, en consecuencia a partir de la fecha indicada comienza la vigencia de la prórroga legal que le corresponde, todo de conformidad a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento y de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin otro particular nos suscribimos de Ud.,..”. Se observa en la parte inferior derecha, una firma transferida del original, legible que se lee “Marjorie Moreno Piñango”, supuestamente de la persona a quien va dirigida. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem. d.3) Copia de Solicitud de Notificación Judicial, mediante la cual la Sociedad Mercantil “Inversiones VIAGO, C.A”, le ofrece en venta el inmueble objeto del presente proceso, a la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, al reverso de dicha solicitud se encuentra estampada una certificación del texto siguiente: “NOHELIA RAMIREZ ABELLO, Secretaria del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: La copia que antecede es traslado fiel y exacto de su original, el cual cursa en el presente expediente de solicitud signado con el N° 07-4595, contentiva de la Notificación Judicial solicitada por la ciudadana ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA GONCALVES, Certificación que se hace de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, Los Teques, 16 de Marzo de 2007…” Este Tribunal aprecia la copia fotostática en referencia, toda vez que la misma reproduce un documento público, siendo por tanto un medio de prueba admisible conforme a lo previsto por el legislador en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. d.4) Copia simple de documento privado del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de septiembre de 2005, entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 11, del edificio “Residencias Ayacucho”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, Los Teques Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de la copia fiel y exacta de su original producido por la parte demandante durante el lapso probatorio.
IV

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la apoderada judicial de la parte actora en el escrito libelar afirma que: “(…) Mi representada es propietaria de un inmueble “Edificio Ayacucho”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, del cual forma parte el apartamento N° 11, piso 1Los Teques, Estado Miranda, según consta en documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, tomo 17, Protocolo Primero. Delegando su administración a la sociedad mercantil Administradora Centro Miranda, C.A.,… quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble a la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO,… según contrato privado de fecha 1ro de septiembre de 2005…. En la Cláusula TERCERA del citado contrato de arrendamiento las partes convienen que la duración del mismo será de UN (1) AÑO como plazo fijo e improrrogable, el cual comenzaba a regir a partir del día primero (1ro) de septiembre de 2005, y finalizaba el 31 de agosto de 2006, salvo la prórroga legal establecida en el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 05 de febrero de 2007, la Administradora del inmueble, entrega carta a la arrendataria del apartamento 11, piso 1, - ciudadana Marjorie Moreno Piñango- en la cual se le recuerda el vencimiento de su contrato de arrendamiento en fecha 31 de agosto de 2006 y que en consecuencia en dicha fecha comenzó la prorroga legal que le corresponde. En consecuencia, y siendo que la relación arrendaticia, se inició en fecha 1° de septiembre de 2003, es decir, que es mayor de un año y menor de cinco años, por lo cual le correspondía de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga legal de un lapso máximo de un (1) año, la cual se venció el día 31 de agosto de 2007. Ahora bien, vencida la prórroga legal, la Arrendataria, tiene la obligación de devolver el inmueble libre de personas y bienes, sin embargo se ha negado a hacer entrega del inmueble, incumpliendo con las normas legales que rigen la materia. Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, y por cuanto la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO,… concluida la prórroga legal el día 31 de agosto de 2007, no ha entregado el inmueble objeto de la presente demanda, es por lo que en nombre de mi mandante “INVERSIONES VIAGO, C.A.” me veo precisada a acudir ante su competente autoridad para demandar, como en efecto formalmente lo hago a la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO,… el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, para lo cual hago los siguientes pedimentos: Primero: La extinción de la prorroga legal, por vencimiento del plazo concedido por la Ley. Segundo: Como consecuencia de lo anterior, entregue el inmueble dado en arrendamiento, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Tercero: Pagar la suma de Once Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. 11.666,66) diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble, computados a partir del 01 de septiembre de 2007, lo cual se corresponde con el valor diario del canon de arrendamiento fijado por las partes, de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, como indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble…” Ante tales afirmaciones de hecho, la parte demandada en su escrito de contestación, reconoció la existencia del Contrato de Arrendamiento, además alegó que: “(…) Niego rechazo y contradigo lo alegado por la Abogada supra identificada en su carácter de Apoderada Judicial de inversiones Viago es propietaria de inmueble identificado como edificio Ayacucho ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, el cual forma parte del Apartamento N11, ubicado en el piso 1 del Edificio Supra identificado… por cuanto tal hecho del cual dice que es propietaria del dicho inmueble lo cual no consta en los autos, sino que simplemente se le ocurrió, proponer este hecho y el Tribunal le dio curso de esta manera, por otro lado dice la demandante que la firma Mercantil VIAGO es propietaria del edificio entre ellos del apartamento identificado con el N° 11 el cual actualmente ocupa mi mandante como Arrendataria. Esta aseveración tiene su fundamento por cuanto en fecha reciente la pretendida INVERSIONES VIAGO a través de un tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial le hizo una oferta de venta del apartamento, por una suma desproporcionada del valor del inmueble que implicaba entre otras cosas el presunto deseo de la presunta dueña INVERSIONES VIAGO de venderle el apartamento identificado con el N° 11 del piso 1, cuando le dio contestación a la pretendida oferta, de que si tenía la intención de comprar el inmueble solamente le pidieron señalara o les diera una copia del documento del condominio del Edificio a los fines de tramitar el crédito Hipotecario el cual no les fue entregado, por cuanto la respuesta a la compra de dicho inmueble tampoco les (sic) lo que se infiere que la prórroga legal a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogara por un lapso de seis (6) meses lo que quiere decir e una sana interpretación que el Arrendatario los dejo en posesión durante un año, lo que se infiere que este último contrato se indeterminada, tomando el dicho de la accionante en el sentido de que la prórroga legal es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, se infiere pues decir opero de pleno derecho la tacita reconducción, y por lo tanto no procede la pretendida prórroga legal de un año, ni mucho menos la acción de cumplimiento de contrato a que hace alusión la accionante…”. Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, el primer (1er) día del mes de septiembre de 2005, el cual fue acompañado al escrito libelar, que es del mismo contenido, de la copia promovida por la parte accionada, los cuales son apreciados por este Tribunal en este mismo fallo, y así se declara.
Por otra parte, también debe tenerse como probada la existencia de una relación arrendaticia que se inicia el Primer (1er) día del mes de septiembre de 2004, y no como lo afirma la parte accionante en su escrito libelar, que data del primero (1ro) de septiembre de 2003, según consta de contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, en fecha Primero (1ro) de septiembre de 2004, promovido por la parte demandante y apreciado por este Tribunal, y así se declara.
De lo alegado por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda “(…) Niego rechazo y contradigo lo alegado por la Abogada supra identificada en su carácter de Apoderada Judicial de inversiones Viago es propietaria de inmueble identificado como edificio Ayacucho ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, el cual forma parte del Apartamento N11, ubicado en el piso 1 del Edificio Supra identificado… por cuanto tal hecho del cual dice que es propietaria del (sic) dicho inmueble lo cual no consta en los autos, sino que simplemente se le ocurrió, proponer este hecho y el Tribunal le dio curso de esta manera,…”. En el caso sub-iúdice, la apoderada judicial de la parte actora, afirma que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 1, apartamento N° 11, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble a la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, según documento privado de fecha 1ro de septiembre de 2005, es decir, la parte actora se atribuye la propiedad del inmueble, cuya administración, supuestamente fue delegada a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien a su vez lo cedió en arrendamiento a la hoy demandada. Dicho lo anterior, este Tribunal del documento de propiedad promovido por la parte actora y apreciado por este Tribunal como documento público, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, cuya última normativa regula la oponibilidad del documento público a los terceros, y en virtud de no haber sido impugnado en forma alguna, se tiene por demostrado el carácter que de propietaria, invoca la parte actora sociedad mercantil Inversiones Viago, C.A, de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 1, apartamento N° 11, Los Teques, Estado Miranda, concordante con los indicados contratos de arrendamiento que suscribió la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.” con la parte aquí accionada. Y de las pruebas promovidas y apreciadas por este Tribunal, se observa que la parte actora con fundamento en los referidos contratos de arrendamientos suscritos entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.” y la parte accionada ciudadana MARJORIE MORENO PIÑNAGO, alega que delego en la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, la administración del inmueble de su propiedad. Este Tribunal encuentra que nuestro Legislador en la norma sustantiva a establecido la naturaleza del mandato, donde este puede ser gratuito u oneroso, y dicha representación puede ser ejercida en forma tácita o expresa, entre otros aspecto, y en este sentido el Artículo 1.169 del Código Civil señala: “Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último.” Resultando procedente que la parte actora ejerza las acciones que derivan de los contratos de arrendamientos así suscritos, en su condición de propietaria del inmueble arrendado.
En el contrato de fecha primero (1) de septiembre de 2005, en la Cláusula Tercera las partes estipularon que el contrato tendría una duración de un (1) año como plazo fijo, improrrogable contado a partir de primero (1) de septiembre de 2005, y finalizando dicho contrato el 31 de agosto de 2006, salvo por la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
De lo expuesto este Tribunal observa que en el caso sub iudice la parte actora pretende la entrega del inmueble dado en arrendamiento alegando el vencimiento de la prórroga legal, y ante la cual esta Juzgadora debe verificar, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si efectivamente el último contrato de arrendamiento que fija dicho termino, de fecha primero (1) de septiembre de 2.005, es un contrato de arrendamiento a tiempo fijo determinado e improrrogable, y siendo así, la prórroga legal que corresponda, y si la misma se encontraba vencida. Partiendo del contrato de arrendamiento, valorado por este Tribunal, el cual suscribieron las partes en fecha primero (1) de septiembre de 2005, como prueba instrumentada que se basta a sí misma, este Tribunal encuentra que las partes estipularon en la Cláusula Tercera: “La duración de este contrato será de UN (1) AÑO como plazo fijo, improrrogable contado a partir del día Primero de SEPTIEMBRE de 2005 y finalizado dicho contrato el último día calendario del mes de AGOSTO de 2006 salvo la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.” En este sentido las partes previeron un término fijo de duración del contrato, es decir, por período determinado, por lo que debe considerarse el referido Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, por lo que este Tribunal encuentra que en relación a dicho contrato de arrendamiento suscrito el primero (1) de septiembre de 2005, se cumple uno de los extremos exigidos por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
De los contratos de arrendamientos suscritos por las partes, en fecha Primero (1) de septiembre de 2004, y Primero (1) de septiembre de 2005, siendo este último donde acordaron las partes, el término fijo de su duración, hasta el día 31 de agosto de 2.006, este Tribunal encuentra que con dichas probanzas queda demostrada que la relación arrendaticia que une a las partes contendientes tiene una duración de dos (2) años, y que la misma se inició con el primer contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1) de septiembre de 2004, hasta el día 31 de agosto de 2.006, en consecuencia a La Arrendataria le corresponde una prórroga legal de un (1) año, al subsumirse tal supuesto en lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “(…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…)”, operando de pleno derecho por ministerio de la Ley, al vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, y de una revisión exhaustiva de las actas cursantes en autos y de las pruebas promovidas por las partes se evidencia que desde el 31 de agosto de 2006 hasta el 31 de agosto de 2007, es la prórroga legal que le corresponde a La Arrendataria, por lo que tal supuesto se subsume en el literal b) del artículo 38 eiusdem, y así se decide.
En consecuencia, conforme a lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tenemos entonces que la prórroga legal de un (1) año, vencía el día 31 de agosto de 2007, sin embargo, la parte demandada, al dar contestación a la demanda, que se transcribe parcialmente, niega, rechaza y contradice la misma, y afirma “(…) Lo que se infiere que la prórroga legal a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogará por un lapso seis (6) meses lo que quiere decir en una sana interpretación que el Arrendatario los dejo en posesión durante un año, lo que se infiere que este último contrato se indeterminada, tomando el dicho de la accionante en el sentido de que la prórroga legal es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, se infiere pues decir opero de pleno derecho la tacita reconducción, y por lo tanto no procede la pretendida prórroga legal de un año, ni mucho menos la acción de cumplimiento de contrato a que hace alusión la accionante…”. Este hecho que no desvirtúa la afirmación de la demandante, ni las pruebas promovidas y apreciadas por este Tribunal, por cuanto quedó establecido que la relación arrendaticia data desde el 01 de septiembre de 2004, según se desprende del contrato que la parte demandante promovió durante el período de pruebas, y el cual fue analizado anteriormente, significando ello, que la relación arrendaticia viene dada desde la firma del primer contrato, lo cual ocurrió en fecha 01 de septiembre de 2004, quedando demostrado la existencia de una relación arrendaticia por dos (2) años y en virtud de la comunicación de fecha 05 de febrero de 2007, marcada con letra “C” inserta al folio doce (12) del presente expediente, mediante la cual La Arrendadora le notifica a La Arrendataria, del vencimiento del contrato en fecha 31 de agosto de 2006, y el comienzo de la prórroga legal, comunicación esta que también fue promovida por la parte demandada y apreciada por este Tribunal en este mismo fallo, cuya prórroga legal expiró el día 31 de agosto de 2007, fecha en la cual la arrendataria debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda la arrendataria se encontraba aún en posesión del inmueble. De lo expuesto este Tribunal concluye que la posesión que alega la parte accionada, de estar en el inmueble luego de vencido el plazo fijo del contrato, fue el lapso de duración de la prórroga legal, resultando improcedente la alegada indeterminación o tácita reconducción del contrato, y así se decide.
Por otro lado, respecto a lo alegado por la parte accionada, que: “(…) en fecha reciente la pretendida INVERSIONES VIAGO a través de un tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial le hizo una oferta de venta del apartamento, por una suma desproporcionada del valor del inmueble que implicada entre otras cosas el presunto deseo de la presunta dueña INVERSIONES VIAGO de venderle el apartamento identificado con el N° 11 del piso 1, cuando le dio contestación a la pretendida oferta, de que si tenían la intención de comprar el inmueble solamente le pidieron que señalara o les diera una copia del documento del condominio del Edificio a los fines de tramitar el crédito Hipotecario el cual no les fue entregado, por cuanto la respuesta a la compra de dicho inmueble tampoco (sic)…”. En relación a este alegato este Tribunal observa que en el lapso probatorio la parte demandada, promovió una copia de una supuesta Promesa Bilateral de Compra Venta, el cual no fue apreciado en este mismo fallo, y respecto a la Notificación Judicial promovida y apreciada por este Tribunal, se encuentra que no es objeto de este proceso determinar los efectos jurídicos de dicha Notificación Judicial, y al respecto resulta impertinente emitir pronunciamiento en esta causa, y del contenido de la misma, este Tribunal encuentra que el alegado o pretendido derecho que de la misma se pueda desprender no consta en autos que el mismo se haya concretado en documento oponible a terceros ni que haya sido judicialmente establecido, en consecuencia no modifica ni transforma el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, pues ello no obsta para que EL Arrendatario, no le de cumplimiento a las estipulaciones que ambas partes contrataron, no impidiendo que opere la prórroga legal, por cuanto en virtud de la Ley, la prórroga legal opera de pleno derecho, sujetándose a la obligatoriedad para El Arrendador y potestativa para La Arrendataria, del derecho a la prórroga legal, que siendo potestativo para La Arrendataria ejercerla o no, es quien en todo caso lo determina.
En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil) en este último caso, con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38.
Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.
V
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte accionada planteó reconvención o mutua petición contra la accionante, por Cobro de Sobrealquileres, aduciendo que: “(…) para que convengan o en su defecto sea condenado al pago de los cánones de arrendamiento cobrados demás, habida cuenta de la regulación de alquiler que cursa por ante la del (sic) Sindicatura Municipal de la Alcaldía de Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 14 de Noviembre del año 2007 el cual anexo en Original solicitando la Regulación del inmueble que ocupa mi representada por ante este ente del Estado…” Estima la Reconvención en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo). Tal reconvención fue admitida por este Juzgado en fecha 29 de febrero de 2008, fijando el segundo (2º) día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de que la parte actora reconvenida diera contestación a la misma, lo cual hizo oportunamente, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos esgrimidos por la parte demandada reconviniente, sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho alguna, lo cual debe entenderse como un rechazo de los hechos constitutivos afirmados por la accionada reconviniente en su demanda, surgiendo de esta forma en cabeza de la demandada reconviniente la carga de la prueba, por lo que correspondía a la aquí accionada reconviniente probar los hechos típicos en que fundamentó la pretensión de su reconvención, es decir, el hecho del supuesto típico en que fundamenta su pretensión explanada en la reconvención interpuesta, y de las pruebas aportadas la accionada reconviniente no probó que la accionante reconvenida haya incumplido con sus obligaciones contractuales, es decir, no demostró los hechos típicos en que fundamentó la pretensión de la reconvención interpuesta, que La Arrendadora haya cobrado sobrealquileres en la cantidad estipulada en el contrato de arrendamiento, habiendo promovido distintos medios de pruebas, entre los cuales se encuentra una comunicación de fecha 14 de noviembre de 2007, dirigida a la Sindicatura Municipal, mediante la cual solicita la regulación del precio de arrendamiento del inmueble, la cual no fue apreciada en este mismo fallo, por no constituir prueba del hecho que alega, ya que, tal medio probatorio, se tiene como un documento preconstituido por la parte accionada reconviniente, donde solicita Regulación de Alquileres, al no promover la prueba de informes del Órgano Administrativo en la que supuestamente curse, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Así mismo, conforme a lo establecido en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el importe o determinación de sobrealquileres requiere para su exigibilidad o compensación de una sentencia definitivamente firme, y en autos no consta, en consecuencia este Tribunal debe forzosamente declarar improcedente la reconvención o mutua petición planteada por la parte demandada, y así se decide.
VI
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1.167 y 1579 del Código Civil; 38 en su literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRÓRROGA LEGAL) sigue la Sociedad Mercantil denominada “INVERSIONES VIAGO, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Federal (ahora Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 1.986, bajo el N° 19, Tomo 35-A Primero, representada por la ciudadana ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA DE GONCALVES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.844.788, en su carácter de Presidenta, contra la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.514.411, y consecuentemente, se condena a la demandada a: 1) Entregar el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 1, apartamento N° 1, Los Teques, Estado Miranda, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. 2) Pagar la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 11.666,66), que a la reconversión resultan MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.166,66), diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble, computados a partir del primero (01) de septiembre de 2007, que corresponde con el valor diario del canon de arrendamiento fijado por las partes, como indemnización de daños y perjuicios. Y SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana MARJORIE MORENO PIÑANGO contra la Sociedad Mercantil denominada “INVERSIONES VIAGO, C.A.”, representada por la ciudadana ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA DE GONCALVES, antes identificadas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los dieciocho (18) días del mes de abril de dos mil ocho (2008), a los 197° Años de la Independencia y 149° Años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA

La Secretaria Temporal,

Abg. LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
La Secretaria temporal,

Abg. LESBIA MONCADA DE PICCA
THA/LMdeP/cae
Expte N° 07-8125