TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente N° 078144

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil “INVERSIONES VIAGO C.A.”, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 24 de febrero de 1986, bajo el N° 19, Tomo 35-A Primero.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUELA PUENTE GOMEZ, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad N° 12.956.162, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 53.826.

PARTE DEMANDADA: GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de identidad Nos. V-6.855.656 y 6.870.231, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, ALEJANDRO EDUARDO INFANTE ADAM, YASMINI ZAMBRANO FUENTES y MARÍA MILAGROS PACHECO MORILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 20.558, 107.391, 32.861 y 66.271, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (PRÓRROGA LEGAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

En fecha 05 de noviembre del año 2007, este Tribunal recibió mediante el sistema de distribución, escrito libelar presentado por la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES VIAGO C.A.”, parte actora en el proceso que se ventila en el presente expediente, para demandar a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ por ARRENDAMIENTO. La accionante, en el mencionado escrito libelar, señala que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, piso 3, Apartamento N° 31, Los Teques, Estado Miranda, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (ahora Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 1986, bajo el N° 13, tomo 38-A, quien en tal carácter cedió en arrendamiento mediante un contrato privado de fecha 01 de noviembre de 2005, dicho inmueble a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, el cual corre inserto en los folios 17 al 18 con sus respectivos vueltos del presente expediente. El plazo de duración de dicho contrato fue estipulado por ambas partes en su cláusula tercera, siendo de un (1) año, como plazo fijo e improrrogable, lapso que es contado a partir del día 1 de noviembre de 2005 y finalizaba el 31 de octubre de 2006, salvo la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La apoderada judicial de la parte actora, además manifiesta que siendo que la arrendataria decidió hacer uso de la prórroga legal y en virtud de que la relación arrendaticia se encuentra vigente por un período mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, por lo cual le correspondía de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga legal de un lapso máximo de un (1) año, la cual se venció el día 31 de octubre de 2007, por lo que vencida la prórroga legal la arrendataria tiene la obligación de devolver el inmueble libre de bienes y personas, sin embargo, se ha negado a hacer entrega del inmueble, incumpliendo con las normas que rigen la materia. Por todo lo antes narrado, es que comparece la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, en representación de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES VIAGO C.A.”, para demandar a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, el cumplimiento del contrato por vencimiento de la Prórroga Legal, para lo cual textualmente hace los siguientes pedimentos: PRIMERO: Para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en la extinción de la Prórroga Legal, por vencimiento del plazo concebido por la Ley. SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, entregue el inmueble dado en arrendamiento, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal. TERCERO: Que convenga en pagar o a ello sea condenada por este Tribunal en cancelar la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 10.226,33) diarios, que a la reconversión es la cantidad de DIEZ BOLÍVARES FUERTES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. F. 10,27), por cada día de mora en la entrega del inmueble, computados a partir del día 01 de noviembre de 2007, lo cual se corresponde con el valor diario del canon de arrendamiento fijado por las partes, de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, como indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble. CUARTO: En pagar las costas y costos que ocasione el presente procedimiento. La demanda fue estimada en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.000.000,00), que a la reconversión es la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,00).

En fecha 12 de noviembre de 2007, comparece por ante este Despacho la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, en su carácter acreditado en autos, con el objeto de consignar los recaudos necesarios para la continuación del presente juicio.
La demanda fue admitida en fecha 13 de noviembre de 2007, y se ordenó emplazar a la parte demandada, ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, para que compareciera por ante este Tribunal el segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación debidamente practicada, con el objeto de llevar a cabo la contestación de la demanda.
En fecha 29 de noviembre de 2007, comparece por ante este Juzgado la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, en su carácter acreditado en autos y suficientemente identificada, con el fin de exponer textualmente lo siguiente: “…Consigno copia del libelo de demanda y del auto de admisión a los fines que se libre la correspondiente boleta de citación, así mismo solicito que a los fines de la practica de la citación del demandado se habilite el día Domingo de 8:00am a 2:00pm, siendo acordado por este Juzgado lo solicitado en fecha 04 de diciembre de 2007, dejándose constancia además, que se libro la respectiva compulsa.
En fecha 10 de diciembre de 2007, el ciudadano JESUS ALBERTO VALDERRAMA ALAYON, en su carácter de Alguacil Accidental de este Tribunal, consigno en autos Recibos de citaciones sin firmar, librados a la parte demandada, ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, con quienes se entrevisto el día 09/12/2007, negándose ambos a firmar su respectivo recibo de citación.
En fecha 29 de noviembre de 2007, comparece por ante este Juzgado la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, para solicitar a los fines de complementar la citación, libre Boleta de Notificación a la parte demandada, lo que fue acordado por auto de fecha 17 de Diciembre de 2007.
En fecha 10 de Enero de 2008, comparecen los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, asistidos por el abogado RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.558, a los fines de darse por citados en la presente causa. En la misma fecha los referidos ciudadanos le otorgan poder Apud-Acta, a los abogados RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, ALEJANDRO EDUARDO INFANTE ADAM, YASMINI ZAMBRANO FUENTES y MARÍA MILAGROS PACHECO MORILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 20.558, 107.391, 32.861 y 66.271, respectivamente.
En fecha 14 de Enero de 2008, comparece el abogado RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.558, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a objeto de dar contestación a la demanda, oponiendo las cuestiones previas contentivas en los ordinales 2 y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361, primer aparte ejudem.
En fecha 14 de Enero de 2008, comparece por ante este Juzgado la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, a fin de presentar alegatos contra lo expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda y promueve la prueba de cotejo. Dictando el Tribunal auto al respecto, en el que insta a la referida abogada a que clarifique su pedimento.
En fecha 22 de Enero de 2008, comparece el abogado RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, para consignar escrito de pruebas, pronunciándose el Tribunal sobre el mismo, en auto de fecha 23 de Enero de 2008.
En fecha 25 de Enero de 2008, comparece por ante este Juzgado la abogada MANUELA PUENTE GOMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitando se nombre experto grafotécnico. Fijando por auto de fecha 29 de Enero de 2008, oportunidad para el acto de nombramiento de expertos.
En fecha 30 de Enero de 2008, oportunidad fijada por el Tribunal para evacuación de las testimoniales promovidas por la parte demandada, se declaró desierta el acto del ciudadano LEOBALDO ALBARRAN, para quien el apoderado de la parte demandada mediante diligencia solicito nueva oportunidad y acordada por Auto de fecha 31 de Enero de 2008, siendo evacuadas la declaración del ciudadano ALBERTO JOSÉ CALVAHO ZAMBRANO.
En fecha 31 de Enero de 2008, oportunidad fijada por el Tribunal para el acto de nombramiento de expertos, compareciendo la apoderada judicial de la parte actora realizando su postulación, el Tribunal dejo constancia que no compareció la parte demandada y procedió a nombrar a dos expertos grafotécnicos, librándose las respectivas boletas de Notificación.
En fecha 06 de Febrero de 2008, comparece el abogado RAMÓN ALEJANDRO INFANTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, para consignar escrito de pruebas, pronunciándose el Tribunal sobre el mismo, en auto de fecha 07 de Febrero de 2008.
En fecha 07 de Febrero de 2008, oportunidad fijada por el Tribunal, se evacuó la testimonial del ciudadano LEOBALDO ALBARRAN. En la misma fecha la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de prueba, las cuales fueron admitidas ese mismo día.
En fecha 08 de Febrero de 2008, oportunidad fijada por el Tribunal, presto juramento el experto designado por la parte actora, ciudadano ANTONIO PALMA DE CONCILIIS RUSCITO. En esa misma fecha se realizó cómputo por secretaria.
En fecha 11 de Febrero de 2008, el alguacil de este Tribunal, ciudadano JESÚS ALBERTO VALDERRAMA ALAYÓN, consigna las Boletad de Notificación de la ciudadanos MARÍA SÁNCHEZ MALDONADO y JOSÉ RAFAEL CALATAYUD P. expertos grafotécnicos designados por el Tribunal; diligenciando en la misma fecha el último de los nombrados, para renunciar al lapso de comparecencia, aceptar el cargo, juramentarse y solicitar al Tribunal que les fueran entregados los documento sobre los cuales versa la prueba y se les concedieran diez (10) días de despacho para consignar los resultados, lo cual fue acordado por auto de fecha 12 de febrero de 2008.
En fecha 14 de Febrero de 2008, prestó juramento la experta grafotécnica, ciudadana MARÍA SÁNCHEZ MALDONADO, quien se les concedieran diez (10) días de despacho, a partir de la fecha de entrega de los documentos, para consignar el dictamen pericial respectivo. En la misma fecha mediante diligencia, la referida ciudadana deja constancia de los documentos que le fueron entregados por el Tribunal.
En fecha 27 de Febrero de 2008, comparecen ante este Tribunal los ciudadanos MARÍA SÁNCHEZ MALDONADO, JOSÉ RAFAEL CALATAYUD PEREIRA y ANTONIO PALMA DE CONCLILIS, con el objeto de consignar el informe de la prueba pericial y devuelven los documentos suministrados para la realización de la referida prueba.
En fecha 04 de Marzo de 2008, el Tribunal dicta auto a fin de corregir la foliatura al presente expediente.
En fecha 05 de Marzo de 2008, comparece la apoderada judicial de la parte actora, para solicitar la devolución cursantes a los folios 66 al 77, lo que fue acordado por auto de fecha 06 de Marzo de 2008.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, seguidamente se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso:
II
PUNTO PREVIO
En la oportunidad para que la demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió la cuestión previa contenida en los Ordinales 2° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, respectivamente, así como la falta de cualidad o interés en el actor para intentar o sostener el juicio, contenida en el Artículo 361, eiusdem, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de las defensas previas opuestas por la accionada, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 2º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA ILEGITMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO.

La parte demandada promueve la cuestión previa antes referida en los términos siguientes: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir la potestad de de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el (sic) ordinales 2 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte (sic) del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…”. Al respecto esta Juzgadora encuentra que, la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, prevista en el Ordinal Segundo del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la falta de capacidad procesal de una de las partes para actuar en juicio, esto es, la que pertenece a toda persona natural o jurídica que tenga el libre ejercicio de sus derechos, concierne a la ilegitimidad al proceso del demandante, siendo la norma que regula sobre su procedencia el Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tenga el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley”. La capacidad para comparecer al proceso o capacidad procesal, es la necesaria para poder intervenir por sí mismo en un proceso. En la doctrina se hace distinción entre la “capacidad para ser parte” y la “capacidad jurídica”. Aquélla no es sinónimo de ésta. Tiene capacidad para ser parte quien tiene capacidad jurídica. De igual modo, una persona puede ser sujeto de derechos y, sin embargo, no tener el ejercicio de éstos o tenerlos limitados. La diferencia para ser parte y la capacidad procesal es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones, no pueden adquirir aquéllos y contraer estas por actos propios. Ahora bien, en Derecho Civil, las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos son aquéllas que pueden crear, modificar o extinguir por sí mismas relaciones jurídicas, constituyendo esta capacidad la regla general y la incapacidad la excepción. Tal regla de capacidad se encuentra formulada en el Artículo 1.143 del Código Civil, el cual dispone: “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”. En consecuencia, la incapacidad para ejercer derechos debe estar contemplada expresamente en la Ley, y es por ello que el propio legislador, en el Artículo 1.144 del Código Civil, señala: “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley: Los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos. (…)”. Establecido lo anterior, esta Juzgadora observa que la parte accionada si bien opone la cuestión previa de ilegitimidad de la accionante, también es cierto que no indica las circunstancias por las cuales considera que la parte actora no tiene capacidad procesal para actuar en este juicio, y en su lugar alega, que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, y que por lo tanto, el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima Inversiones Viago, en virtud de que la relación contractual es con la Administradora Centro Miranda, argumento este que no se corresponde con la capacidad para obrar en juicio. De lo expuesto esta Sentenciadora concluye que el supuesto de hecho alegado por la parte accionada no se subsume en el supuesto previsto en la cuestión previa que opone, y tampoco expresa en que supuesto del Artículo 1.144 euisdem, se halla la accionante para afirmar que ésta carece de capacidad necesaria para comparecer en juicio, por lo que necesariamente debe desestimarse la defensa previa opuesta por la accionada, y así se establece.

EXCEPCIÓN PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA ACCIONANTE PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA.

La demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda propone la defensa de fondo mencionada en el epígrafe en los términos siguientes: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir, la potestad de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el ordinales 2 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…” Planteada así dicha defensa de fondo, este Tribunal encuentra que, la legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam”, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva) por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido declarado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de Julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectitas en la exposición de motivos de nuestra Ley Adjetiva, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…”. Establecido lo anterior, se observa que la falta de cualidad o legitimación es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular de derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que, efectivamente, el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante, porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En este sentido, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, sostiene que: “(...) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito. En el caso sub-iúdice, la apoderada judicial de la parte actora, afirma que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 3, apartamento N° 31, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PEREZ CORTEZ, según documento privado de fecha 1° de noviembre de 2005, es decir, la parte actora se atribuye la propiedad del inmueble, cuya administración, supuestamente fue delegada a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien a su vez lo cedió en arrendamiento a los hoy demandados, afirmación esta que resulta suficiente, en criterio de quien suscribe el presente fallo, para desestimar la defensa de fondo propuesta por la parte accionada, toda vez que la determinación de si existe o no una relación contractual entre las partes o si la demandante es o no propietario del inmueble, forman parte del examen que debe hacer el sentenciador para decidir, con miras a las pruebas aportadas por las partes, acerca de la procedencia o no de la demanda interpuesta por la accionante, es decir, constituyen materia de fondo del litigio, que no deben ser objeto de revisión para constatar la legitimación de las partes para intentar o sostener el juicio, tal y como se señaló cuando se hizo la referencia doctrinaria y jurisprudencial respecto de la excepción perentoria de falta de cualidad de las partes, aunado al hecho, que las razones, circunstancias, y hechos que expone la parte demandada no se subsumen en lo previsto en el artículo 361 eiusdem. En consecuencia, este Tribunal declara improcedente la defensa de fondo opuesta, y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.

Alega la representación judicial de la parte demandada que: “(…) Ahora bien siendo que la cualidad es una condición de ser dueño de la acción, o del derecho por ser el único que puede ejercerlo, es decir, la potestad de (sic) ejercitar determinada acción, es según Arminio Borjas es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato. En consecuencia estimo proponer como medio de defensa de fondo la cuestión previa contenida en el ordinales 2 y 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil referida a la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de lo que se expuso anteriormente el dueño de la pretendida acción es la Administradora Centro Miranda, y no la Compañía Anónima INVERSIONES VIAGO, en virtud de que la relación locativa arrendaticia contractual es con la ADMINSTRADROA CENTRO MIRANDA, tal como consta en el pretendido documento fundamental que para los efectos de este juicio, trajo a los autos la parte demandante como es el contrato de Arrendamiento…” Al respecto este Tribunal observa que, la acción como elemento fundamental del Proceso Civil, que conforma la denominada – por el jurista Alcalá Zamora- Trilogía del Proceso Civil (Acción, jurisdicción y proceso) puede definirse como el poder jurídico que la Ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales, quienes tienen interés de solucionar o resolver los conflictos que surgen entre los particulares, respecto de la pretensión que el demandante hace valer en su demanda. En consecuencia, podemos decir que la acción tiene un doble contenido, pues mediante ella se persigue la satisfacción del interés colectivo en la composición de la litis así como de un interés particular o privado del accionante, que hace valer en su demanda (pretensión). Respecto al interés en la composición de la litis, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(…) el interés público en la solución jurisdiccional de los conflictos; y difícilmente puede concebirse que falte ese interés, si con la acción se está solicitando al juez la composición del conflicto descrito como objeto de la controversia. En los elementos de la acción –sostiene Devis Echandia- no se encuentra el llamado interés para obrar, y la obligación del Estado de proveer surge sin que sea necesario examinar si el actor tiene o no este interés para obrar. Desde el momento en que una persona crea tener conflicto jurídico con otra o un derecho para cuyo ejercicio o eficacia se requiera una declaración judicial, tiene el derecho de acción a fin de que mediante el proceso jurisdiccional se resuelva ese conflicto. En igual sentido, Invrea considera que la ley, la jurisprudencia y la doctrina ganarían mucho en precisión si cesaran de considerar el interés para obrar como una condición o requisito específico de la acción…”. Establecido lo anterior, es necesario precisar cuando estamos en presencia de lo que doctrinalmente se ha denominado “carencia de acción”. En este sentido, quien suscribe el presente fallo sigue la posición objetiva que ha asumido el Tribunal Supremo de Justicia, cuando ha señalado respecto de la defensa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción”. En otros términos, existirá carencia de acción cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta, no siendo esto extensible a los casos en los cuales se denuncia que no es posible subsumir el hecho concreto en la norma invocada por la accionante. En el caso sub-iúdice, el apoderado judicial de la parte demandada opone dicha cuestión previa sin suministrar las razones ni los hechos, ni las circunstancias que justifican su promoción y por las cuales considera que existe una Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta por la demandante, afirmando únicamente, que la parte demandante no tiene cualidad para sostener la acción, hecho que no se subsume en la norma legal invocada, y en base a ello solicitar que se declare terminado el presente procedimiento porque esa falta de cualidad pone fin al presente procedimiento. La parte accionada no toma en cuenta que dicha cuestión esta referida a la acción en su doble contenido, como poder jurídico que la ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales para la solución de un conflicto, y respecto a la pretensión que hace valer en su demanda, en la que no se entra a determinar si tiene o no razón, o si los hechos se subsumen en la acción ejercida, exigiendo únicamente para ello, que tal acción no este prohibida expresa y claramente por la ley. En consecuencia, este Juzgado, considera que el argumento esgrimido por la parte accionada no hace procedente la Cuestión Previa opuesta, pues quien alega el cumplimiento de una obligación, sin que sea necesario determinar a priori la eficacia probatoria de los instrumentos acompañados con el escrito libelar, por ser materia de mérito de la causa, siempre podrá acudir a los órganos jurisdiccionales, a los fines de la composición de la litis y hacer valer su pretensión. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 4 de abril de 2003, sostiene lo siguiente: “(…) para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio…”. Por los razonamientos anteriormente expuestos, se declara improcedente la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada. Y así se decide.
Analizadas como han sido las defensas previas promovidas por la parte accionada, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:

III

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Documentales: 1) Copia fotostática del Documento de Propiedad suscrito por los ciudadanos AGOSTINHO VIEIRA ALVES y ALICIA NATIVIDAD VIEIRA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.147.233 y V-4.844.788, respectivamente a favor de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES VIAGO, C.A.”, sobre un inmueble denominado “RESIDENCIAS AYACUCHO”, integrado por un lote de terreno con una superficie aproximada de cuatrocientos cuarenta y siete metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (M2. 447,30) y el Edificio construido en su área, ubicado en la intersección de la Calle Ribas y Ayacucho de esta ciudad de Los Teques, Capital del Estado Miranda. Dicha documental no fue impugnada ni tachada por el adversario, en tal virtud, este Tribunal aprecia el instrumento en referencia conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 2) Original del Contrato de Arrendamiento (Documento Privado Simple) celebrado entre la “ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A.” y los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, en fecha 1° de noviembre de 2005, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 31 del Edificio “RESIDENCIAS AYACUCHO”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Dicha documental fue desconocida por el accionado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en ejercicio del derecho que le confiere el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, la parte actora en tiempo útil promovió prueba de cotejo, solicitando conforme a lo establecido en el artículo 448 del Código de Procedimiento Civil. Este Tribunal en fecha 29 de enero de 2008, admitió dicha prueba fijando oportunidad para el nombramiento de expertos, el cual tuvo lugar en fecha 31 de Enero de 2008, procediendo a designar como expertos grafotécnicos a los ciudadanos ANTONIO PALMA DE CONCILIS, JOSÉ RAFAEL CALATAYUD y MARÍA SÁNCHEZ MALDONADOS, dicho expertos una vez juramentados y cumplidas todas y cada una de las formalidades de Ley, consignaron el respectivo informe, en el cual señalan los siguiente: “(…) La firmas de Carácter Cuestionado, que como de: “GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM” y como de: “LUIS PÉREZ CORTEZ”, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-6.855.656 y V-6.870.231 respectivamente, aparecen suscritas con el carácter de “EL ARRENDATARIO”, en los dos (02) Contratos de Arrendamiento. En fechas: “…Los Teques al primer día del mes de NOVIEMBRE del año dos mil cinco” y “Los Teques, al primer día del mes de NOVIEMBRE del año dos mil cuatro”. , marcados “C” “D”, insertos a los folios 17-18 y 19-20 respectivamente, del Expediente N° 07-8144; fueron ejecutadas por las mismas personas que identificándose como “GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM” y como “LUIS PÉREZ CORTEZ”, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-6.855.656 y V-6.870.231 respectivamente, suscribieron la diligencia de fecha: “…10 de Enero del año 2008” y el Poder Apud Acta de la misma fecha, insertos a los folios 31 y 32 respectivamente, del expediente N° 07-8144 que cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Es decir que existe identidad de producción con respectos a los grupos de firmas examinadas respectivamente. En definitiva concluimos que las firmas cuestionadas corresponden a las firmas auténticas de las mismas personas que identificándose como “GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM” y como “LUIS PÉREZ CORTEZ”, como suscribieron los documentos indubitados…”. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que el único aparte del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, establece:“(…) Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a los dispuesto en el Artículo 276”. En virtud de lo anteriormente expuesto, este Tribunal de conformidad con la norma anteriormente transcrita, declara reconocido el contrato de arrendamiento que en original cursa a los folios 17 y 18 del presente expediente, y así se establece. En consecuencia, se le atribuye eficacia probatoria a dicha documental conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. 3) Original del Contrato de Arrendamiento (Documento Privado) celebrado entre la “ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A.” y los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, en fecha 1° de noviembre de 2004, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 31 del Edificio “RESIDENCIAS AYACUCHO”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Dicha documental fue desconocida por el accionado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en ejercicio del derecho que le confiere el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, la parte actora en tiempo útil promovió prueba de cotejo, solicitando conforme a lo establecido en el artículo 448 del Código de Procedimiento Civil. Este Tribunal en fecha 29 de enero de 2008, admitió dicha prueba fijando oportunidad para el nombramiento de expertos, el cual tuvo lugar en fecha 31 de Enero de 2008, procediendo a designar como expertos grafotécnicos a los ciudadanos ANTONIO PALMA DE CONCILIS, JOSÉ RAFAEL CALATAYUD y MARÍA SÁNCHEZ MALDONADOS, dicho expertos una vez juramentados y cumplidas todas y cada una de las formalidades de Ley, consignaron el respectivo informe, en el cual señalan los siguiente: “(…) La firmas de Carácter Cuestionado, que como de: “GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM” y como de: “LUIS PÉREZ CORTEZ”, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-6.855.656 y V-6.870.231 respectivamente, aparecen suscritas con el carácter de “EL ARRENDATARIO”, en los dos (02) Contratos de Arrendamiento. En fechas: “…Los Teques al primer día del mes de NOVIEMBRE del año dos mil cinco” y “Los Teques, al primer día del mes de NOVIEMBRE del año dos mil cuatro”. , marcados “C” “D”, insertos a los folios 17-18 y 19-20 respectivamente, del Expediente N° 07-8144; fueron ejecutadas por las mismas personas que identificándose como “GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM” y como “LUIS PÉREZ CORTEZ”, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-6.855.656 y V-6.870.231 respectivamente, suscribieron la diligencia de fecha: “…10 de Enero del año 2008” y el Poder Apud Acta de la misma fecha, insertos a los folios 31 y 32 respectivamente, del expediente N° 07-8144 que cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Es decir que existe identidad de producción con respectos a los grupos de firmas examinadas respectivamente. En definitiva concluimos que las firmas cuestionadas corresponden a las firmas auténticas de las mismas personas que identificándose como “GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM” y como “LUIS PÉREZ CORTEZ”, como suscribieron los documentos indubitados…”. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que el único aparte del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, establece: “(…) Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a los dispuesto en el Artículo 276”. En virtud de lo anteriormente expuesto, este Tribunal de conformidad con la norma anteriormente transcrita, declara reconocido el contrato de arrendamiento que en original cursa a los folios 19 y 20 del presente expediente, y así se establece. En consecuencia, se le atribuye eficacia probatoria a dicha documental conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal considera que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.
DOCUMENTALES: 1) Original del Contrato de Arrendamiento (Documento Privado) celebrado entre la “ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A.” y los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, en fecha 1° de noviembre de 2005, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 31 del Edificio “RESIDENCIAS AYACUCHO”, ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Dicha documental fue promovida por la parte actora y apreciada por este Tribunal en el renglón pruebas de la parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 2) Copia de Solicitud de Notificación Judicial, mediante la cual la Sociedad Mercantil “Inversiones VIAGO, C.A”, le ofrece en venta el inmueble objeto del presente proceso, a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, al reverso de dicha solicitud se encuentra estampada una certificación del texto siguiente: “NOHELIA RAMIREZ ABELLO, Secretaria del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: La copia que antecede es traslado fiel y exacto de su original, el cual cursa en el presente expediente de solicitud signado con el N° 07-4597, contentiva de la Notificación Judicial solicitada por la ciudadana ALICE NATIVIDAD DE VIEIRA GONCALVES, Certificación que se hace de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, Los Teques, 16 de Marzo de 2007…”. Este Tribunal aprecia la copia fotostática en referencia, toda vez que la misma reproduce un documento público, siendo por tanto un medio de prueba admisible conforme a lo previsto por el legislador en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este Tribunal aprecia la copia fotostática en referencia, toda vez que la misma reproduce un documento público, siendo por tanto un medio de prueba admisible conforme con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3) Original de Carta o Comunicación de fecha 16 de abril de 2007, dirigida por los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, en la que le comunican su aceptación a la oferta de venta que le efectuaran a través de la Notificación Judicial (antes analizada), haciéndole saber también sus reservas al respecto, y al folio dos (2) de dicha comunicación se observan dos firmas ilegibles sobre los nombres de GLADYS A. VIVAS S. de PEREZ y LUIS R. PÉREZ CORTEZ. Este Tribunal aprecia dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. 4) Original de comunicación s/n°, fechada 25 de abril de 2006, elaborada en papel químico transferible, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible transferida de la comunicación original, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) Tenemos el agrado de dirigirnos a ud., en ocasión de hacer de su conocimiento, que el inmueble que ocupa en su condición de arrendatario, en el Edificio “Residencias Ayacucho”, distinguido con el N° 31, será objeto de enajenación por el sistema de Propiedad Horizontal por parte de su propietario “Inversiones Viago, C.A.”, en consecuencia y teniendo Ud., la prioridad para su adquisición, se le hace forma (sic) Oferta de Venta… En virtud de que Ud., nos manifestó su intención de adquirir el inmueble, le estimamos se sirva indicarnos por escrito su interés en la misma, una vez recibida ésta, le indicaremos las condiciones para la venta. Sin otro particular nos suscribimos de Ud.,…” . Respecto a esta documental este Tribunal observa que la misma es promovida por sus receptores. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem. 5) Copia de Comunicación s/n°, fechada 04 de abril de 2006, elaborada en papel químico transferible, con logotipo en la parte superior izquierda que dice y se lee: “Administradora Centro Miranda C.A.”, en la cual aparece en la parte inferior central, una firma ilegible transferida de la comunicación original, sobre la denominación “Administradora Centro Miranda, C.A.”, dirigida a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, cuyo texto se transcribe parcialmente: “(…) En nombre y representación de la ciudadana Alice Vieira de Martins, propietaria del Edificio “Residencias Ayacucho”, hacemos de su conocimiento que el apartamento que Ud., ocupa con carácter de arrendatario, podrá ser objeto de enajenación de acuerdo al resultado de un sondeo de intención de compra, tanto por Ud., como por el resto de los arrendatarios del edificio, en consecuencia, le agradecemos se sirva indicarnos y ratificarnos con su firma si está interesado en la compra del inmueble que ocupa. Sin otro particular nos suscribimos de Ud…”, se observa en la parte inferior derecha, dos (02) firmas ilegibles transferida de la carta original, en el renglón que dice: “Si estoy interesado”, supuestamente por las persona a quien va dirigida. Este Tribunal le da pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien se le atribuyó su autoría, de conformidad con el Artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.363, eiusdem.

TESTIMONIALES:
En fecha 30 de enero de 2008, rindió declaración el ciudadano: ALBERTO JOSÉ CARVALHO ZAMBRANO, de nacionalidad venezolana, de treinta y un (31) años de edad, de estado civil soltero, de profesión u oficio corredor de bienes raíces, Residenciado en las Residencias El Yati, Piso 12, apartamento 122, Los Teques, Estado Miranda, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.674.099, quien contestó las preguntas y repreguntas que le fueron formuladas por las partes en los siguientes términos: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ? El testigo respondió: Sí los conozco. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe que los ciudadanos antes nombrados habitan en calidad de arrendatarios en el apartamento ubicado en el Edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho, cruce con calle Ribas, piso 3, apartamento 31, Los Teques, Estado Miranda? El testigo respondió: Sí. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que a los señores GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ le hicieron una formal promesa de venta del apartamento objeto de este litigio y posteriormente cuando los arrendatarios y futuros compradores GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ dieron contestación afirmativa de que iban a comprar el apartamento la administradora CENTRO MIRANDA no le quizo recibir la aceptación, y por lo tanto tampoco la administradora CENTRO MIRANDA lo proveyó de la documentación necesaria para la compra de dicho inmueble? El testigo respondió: En realidad hasta donde yo sé no era una promesa, fue una oferta de compra que le hicieron a ellos, ellos se dirigieron a la Administradora nuevamente con la respuesta en el tiempo requerido, en el momento no le dieron ninguna respuesta y hasta la fecha no han tenido ninguna respuesta de la Administradora con respecto a eso, a pesar de que ellos aceptaron los parámetros que puso la administradora. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ, tienen una relación arrendaticia con la Administradora CENTRO MIRANDA, y son ellos quienes pagan el canon de arrendamiento de acuerdo con el contrato a la Administradora CENTRO MIRANDA, ubicada en la torre Chocolate de Los Teques y no tiene que ver desde el punto de vista de arrendamiento con ninguna otra persona? El testigo respondió: En realidad hasta donde yo conozco, incluso yo los ayude con la mudanza, la Administradora responsable del contrato de ellos es CENTRO MIRANDA, ellos siempre le han entregado cuentas a la Administradora, lo único que yo si sé, a cuenta personal por que trabajo en el medio, y por boca de ellos mismos (de la Administradora), es que para la venta del inmueble en ese edificio, hay que dirigirse directamente a la dueña o al dueño, eso sí que no tengo idea de quien es. (…). En este estado, la apoderada judicial de la parte actora, procede a formular repreguntas al testigo promovido de la forma siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo de que conoce a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ? El testigo respondió: En un principio si los conozco, ahora si me dice de donde o como los conozco no sé, ya eso es otra pregunta. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo de donde, de que manera y desde cuando conoce a los señores GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ? En este estado, el apoderado judicial de la parte demandada expone lo siguiente: “En este estado, la distinguida colega en su repregunta, utiliza tres adverbios para formular una sola pregunta, la regla general en materia Adjetiva en cuanto a testigos se refiere es que las preguntas tienen que ser directas, concretas y especificas, en consecuencia, estimo que de ser posible utilice un solo adverbio bien sea de modo, de tiempo o lugar, es todo”. En este estado, la apoderada judicial de la parte actora, expone lo siguiente: “insisto en que la repregunta le sea formulada al testigo en los términos planteados, es todo”. En este estado, el Tribunal encuentra que la segunda repregunta debe basarse en un solo hecho, en consecuencia, debe reformular la misma. En este estado, la apoderada judicial de la parte actora, procede a reformular la segunda repregunta de la forma siguiente: ¿Diga el testigo como conoce a los señores GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ? El testigo respondió: Yo, a ARELYS la conocí hace más de catorce años, en una conversación sobre política, y al señor LUÍS PÉREZ, desde el momento que se relaciona con la señora ARELYS VIVAS, ya hace unos cuantos años también. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo como sabe y le consta que los señores GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ, se dirigieron a la Administradora con la respuesta en el tiempo requerido para la aceptación de la oferta de venta que se le había formulado? El testigo respondió: El 15 de abril de 2006, nace mi hijo menor días después lo lleve para el apartamento donde vive la señora ARELYS VIVAS, para que viera el niño, ese día llega la notificación de la oferta de venta, ellos tenían que firmar si estaban de acuerdo con la notificación, el cual al momento ellos pidieron el documento que estaba siendo entregado, y quedaron en conversar sobre el costo del apartamento, días después me preguntaron a mí como estoy en el ramo de bienes raíces, que de que manera se podía hacer el pago del inmueble, hablamos sobre el asunto se dirigieron a la Administradora con el documento ya firmado, y la respuesta fue de que ellos no podían recibirlo en ese momento y que ellos le hacían llegar una respuesta, el cual aprovecharon el tiempo y se dirigieron al banco para saber cual eran los requisitos para solicitar un crédito hipotecario. CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo quien le solicito que viniera a rendir declaración en el presente expediente que cursa ante este Tribunal? El testigo respondió: En calidad de testigo, vine a este Tribunal por solicitud hecha por ARELYS VIVAS y LUÍS PEREZ. QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si usted acostumbra a visitar o frecuentar el inmueble en donde viven los señores GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUÍS PÉREZ CORTEZ? El testigo respondió: El último año no muy frecuentemente, al principio sí, ya que le ayude a hacer la remodelación del inmueble por el mal estado en que se encontraba, eso es todo. SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene interés en los resultados de este procedimiento? El testigo respondió: No, por que no me va quedar el inmueble a mí…”. Este Tribunal aprecia dicha testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de febrero de 2008, rindió declaración el ciudadano: JOSÉ LEOBARDO ALBARRAN NOGUERA, de nacionalidad Venezolana, de 49 años de edad, de estado civil soltero, de profesión Locutor y gerente Administrador de Empresas, Residenciado en Urbanización Simón Bolívar, Bloque 11, Edificio Francisco de Miranda, Planta bajo, apto 00-04, Los Teques Estado Miranda, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.846.304, quien contestó las preguntas y repreguntas que le fueron formuladas en los siguientes términos: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a los ciudadanos GLADYS ARELIS VIVAS SUESCO y LUIS PEREZ CORTEZ Contestó: Si los conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe que los ciudadanos antes nombrados habitan en calidad de arrendatarios en el edificio residencias Ayacucho, calle ayacucho, cruce con Rivas, Piso 3, apto, 31 Los Teques del Estado Miranda. Contestó: Si. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que a los señores GLADYS ARELIS VIVAS SUESCO Y LUIS PEREZ CORTEZ le hicieron una oferta de venta del apartamento distinguido con el N° 31 ubicado en el piso 3, del edificio ayacucho, y posteriormente cuando éstos es decir ARELYS VIVAS SUESCO y LUIS PEREZ CORTEZ dieron contestación afirmativa, de que iban a comprar el apartamento, la administradora Centro Miranda no les quiso recibir la aceptación, así como tampoco la Administradora Centro Miranda no los proveyó de la documentación necesaria para tramitar el crédito ante una entidad Financiera. Contestó: Si me consta. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCO y LUIS PEREZ CORTEZ, tienen una relación arrendaticia por el inmueble identificado como apto 31, del edificio Residencias Ayacucho, y son ellos quienes pagan el canon de arrendamiento, de acuerdo con dicho contrato a la Administradora Centro Miranda ubicado en la Torre Chocolate Los Teques, y no tienen nada que ver desde el punto de vista de la relación arrendaticia con otra persona que no sea la administradora Centro Miranda. Contestó: Yo tengo conocimiento que ellos le pagan a la Administradora Centro Miranda y se que son personas responsables en este pago porque en varias ocasiones le hecho diligencias al señor LUIS RAMON PEREZ de sacar dinero del banco y el me ha informado que es para pagar el canon de arrendamiento a la Administradora Centro Miranda. Cesaron. Seguidamente la apoderada judicial de la parte actora, pasa a repreguntar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo desde cuando conoce a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCO y LUIS PEREZ CORTEZ. Contestó: Al señor Luís Pérez lo conozco antes que la señora Arelis Vivas, del sector el Vigía donde anteriormente residía y de esto hace ya bastante tiempo, y la señora Arelis Vivas la conozco de aproximadamente 10 años 14 años no me recuerdo bien, donde residía en la urbanización el encanto y la cual también yo residía en la residencias Caracas, piso 4, apto, 4-B en el primer sector, y ella residía en el último sector, no recuerdo el edificio. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo, como le consta que los señores ARELYS VIVAS SUESCO y LUIS PEREZ CORTEZ aceptaron la oferta de venta del inmueble que ocupan en el edificio residencias Ayacucho en calidad de arrendatarios Contestó: Me consta por la siguiente razón, hace aproximadamente dos años que esta por cumplirse a mediados del mes de abril el señor LUIS PEREZ me llama y me pide asesoramiento referente a una comunicación que fue emanada por la Administradora Centro Miranda, la cual era de un papel verdoso y que daba en compra dicho inmueble y que debía recurrir a la administradora y firmar si estaba de acuerdo en la venta del inmueble, yo lo asesoro y le digo que mande una correspondencia a la administradora Centro Miranda, donde aceptaba la venta y que se le fuese entregado copia de los documentos de propiedad para que realizase los trámites correspondientes pata un crédito bancario o de Entidad. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo quien le solicitó que viniera a rendir declaración ante este Tribunal, y en esta causa, Contestó: Me llaman los señores ARELYS VIVAS SUESCO y LUIS PEREZ CORTEZ, y me informan del problema y que si recordaba el asesoramiento dado en años anteriores y que si recordaba que había acompañado al señor LUIS PÉREZ, en la ocasión de depositar comunicación a la administradora Centro Miranda en la aceptación de la venta y petitorio de la comunicación necesaria para el trámite legal del préstamo para la venta y le contesté a éstos que si recordaba y me pidieron que si podía declarar en calidad de testigo ante este Despacho la cual mi contesta fue afirmativa…”. Este Tribunal aprecia dicha testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido las pruebas acompañadas y promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la parte actora en su escrito libelar afirma que: “(…) Mi representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, Piso 3, Apartamento N° 31, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento Registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, tomo 17, Protocolo Primero, (…) Delegando su administración a la sociedad mercantil Administradora Centro Miranda, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (ahora Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 4 de agosto de 1986, bajo el N° 13, Tomo 38-A, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, (…) según contrato privado de fecha 1° de noviembre de 2005, (…) En la cláusula TERCERA del citado contrato de arrendamiento las partes convienen que la duración del mismo será de UN (1) año como plazo fijo e improrrogable, el cual comenzaba a regir a partir del día primero (1ro.) de noviembre de 2005 y finalizaba el 31 de octubre de 2006, salvo la prórroga legal establecida en el Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de lo cual, y como quiera que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé que la prórroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y al permanecer en el inmueble y cancelar el canon de arrendamiento, la arrendataria tácitamente demuestra su interés en utilizar la prórroga legal. En consecuencia, y siendo que los arrendatarios, decidieron hacer uso de la prórroga legal y en virtud de que la relación arrendaticia se encuentra vigente por un periodo mayor de un año y menor de cinco años, ya que el (sic) relación arrendaticia se inició en fecha 1° de noviembre de 2004, según contrato de arrendamiento, (…) por lo cual les correspondía de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, una prórroga legal de un lapso máximo de un (1) año, la cual venció el día 31 de octubre de 2007. (…) vencida la prórroga legal, los arrendatarios, tiene (sic) la obligación de devolver el inmueble libre de personas y bienes, sin embargo, se ha negado a hacer entrega del inmueble, incumpliendo con las normas legales que rigen la materia…”.
Ante tales afirmaciones de hecho, la parte demandada en su escrito de contestación, alegó que: “(…) Niego, rechazo y contradigo lo alegado por la abogada supra identificada en su carácter de Apoderada Judicial de inversiones Viago es propietaria de inmueble identificado como Edificio Ayacucho ubicado en la calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, el cual forma parte del Apartamento N° 31, ubicado en el piso 3 del Edificio Supra identificado, y que según consta de documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, y que según consta de documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17 protocolo primero por cuanto tal hecho del cual dice que es propietaria del (sic) dicho inmueble lo cual no consta en los autos, le dio curso de esta manera, por otro lado dice la demandante que la firma Mercantil VIAGO es propietaria del edificio entre ellos del apartamento identificado con el N° 31 el cual actualmente estamos ocupando como Arrendatarios. Esta aseveración tienen su fundamento por cuanto en fecha reciente la pretendida INVERSIONES VIAGO a través de un tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial les hizo una oferta de venta del apartamento, por una suma desproporcionada del valor del inmueble que implicaba entre otras cosas el presunto deseo de la presunta dueña INVERSIONES VIAGO de venderles el apartamento identificado con el N° 31 del piso 3, cuando le dieron contestación a la pretendida oferta, de que si tenían la intención de comprar el inmueble solamente le pidieron que señalara o les diera una copia del documento del condominio del Edificio a los fines de tramitar el crédito Hipotecario el cual no le fue entregado, por cuanto la respuesta a la compra de dicho inmueble tampoco les quiso recibir a la persona que para tal fin estaba supuestamente facultada para ello, es decir la Administradora Centro Miranda, lo que quiere decir , que existe un animo revanchista, y un avieso propósito de a través de esta demanda fundamentar una pretendida demanda por cumplimiento de contrato (prórroga legal) en cuanto a la culminación de la prórroga legal. Todo en atención es que niego rechazo contradigo y desconozco el contrato de arrendamiento cursante a los folios 17, 18, 19 y 20 y sus vueltos, (…) Y como consecuencia de ello la prórroga legal a la que se refiere la demanda según contrato privado de fecha 1° de Noviembre del año 2005 el cual consigna en dos folios útiles. Lo que se infiere que la prórroga legal a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogara por un lapso de seis (6) meses lo que quiere decir en una sana interpretación que el Arrendatario los dejó en posesión durante un año, lo que se infiere que este último contrato se indeterminada, (sic) tomando el dicho de la accionante en el sentido de que la prorroga legal es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, se infiere pues decir opero de pleno derecho la tacita reconducción, y por lo tanto no procede la pretendida prórroga legal de un año, ni mucho menos la acción de cumplimiento de contrato a que hace alusión la accionante…”.
No obstante ello, este Juzgador considera que ante las afirmaciones de hecho de la accionante y el rechazo, por parte del apoderado judicial de los demandados, de la pretensión contenida en la demanda, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de una contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A.”, y los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, en fecha 1° de noviembre de 2005, así como la existencia de una relación arrendaticia que se inicia el día 1° de Noviembre de 2004, todo ello, según contratos de arrendamientos acompañados por la parte actora a su escrito libelar, los cuales fueron desconocido por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación, lo que trajo como consecuencia que la parte actora promoviera la prueba de cotejo la cual fue debidamente evacuada, arrojando como resultado que las firmas que reposan en dichos contratos de arrendamiento corresponden a los demandados (arrendatarios) siendo en consecuencia apreciados por este Tribunal en este mismo fallo, conforme a lo estipulado en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
De lo alegado por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda “(…) Niego rechazo y contradigo lo alegado por la Abogada supra identificada en su carácter de Apoderada Judicial de inversiones Viago es propietaria de inmueble identificado como edificio Ayacucho ubicado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Ribas, el cual forma parte del Apartamento N° 31, ubicado en el piso 3 del Edificio Supra identificado… por cuanto tal hecho del cual dice que es propietaria del (sic) dicho inmueble lo cual no consta en los autos, sino que simplemente se le ocurrió, proponer este hecho y el Tribunal le dio curso de esta manera, por otro lado dice la demandante que la firma Mercantil Viago es propietaria del edificio entre ellos del apartamento identificado con el N°31 el cual actualmente estamos ocupando como arrendatarios…”. En el caso sub-iúdice, la apoderada judicial de la parte actora, afirma que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 3, apartamento N° 31, Los Teques, Estado Miranda, según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1986, bajo el N° 15, Tomo 17, Protocolo Primero, delegando su administración a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien en tal carácter cedió en arrendamiento dicho inmueble a los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, según documento privado de fecha 1° de noviembre de 2005, es decir, la parte actora se atribuye la propiedad del inmueble, cuya administración, supuestamente fue delegada a la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, quien a su vez lo cedió en arrendamiento a los hoy demandados. Dicho lo anterior, este Tribunal del documento de propiedad promovido por la parte actora y apreciado por este Tribunal como documento público, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, cuya última normativa regula la oponibilidad del documento público a los terceros, y en virtud de no haber sido impugnado ni tachado en forma alguna, se tiene por demostrado el carácter que de propietaria, invoca la parte actora sociedad mercantil Inversiones Viago, C.A, de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio Residencias Ayacucho, Calle Ayacucho cruce Calle Ribas, piso 3, apartamento N° 31, Los Teques, Estado Miranda, concordante con los indicados contratos de arrendamiento que suscribió la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.” con la parte aquí accionada. Y de las pruebas promovidas y apreciadas por este Tribunal, se observa que la parte actora con fundamento en los referidos contratos de arrendamientos suscritos entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.” y la parte accionada ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, alega que delegó en la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, la administración del inmueble de su propiedad. Este Tribunal encuentra que nuestro Legislador en la norma sustantiva a establecido la naturaleza del mandato, donde este puede ser gratuito u oneroso, y dicha representación puede ser ejercida en forma tácita o expresa, entre otros aspecto, y en este sentido el Artículo 1.169 del Código Civil señala: “Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último.” Resultando procedente que la parte actora ejerza las acciones que derivan de los contratos de arrendamientos así suscritos, en su condición de propietaria del inmueble arrendado.
En el contrato de fecha primero (1°) de noviembre de 2005, en la Cláusula Tercera las partes estipularon que el contrato tendría una duración de un (1) año como plazo fijo, improrrogable contado a partir de primero (1) de noviembre de 2005, y finalizando dicho contrato el 31 de octubre de 2006, salvo por la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
De lo expuesto este Tribunal observa que en el caso sub iudice la parte actora pretende la entrega del inmueble dado en arrendamiento alegando el vencimiento de la prórroga legal, y ante la cual esta Juzgadora debe verificar, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si efectivamente el último contrato de arrendamiento que fija dicho termino, de fecha primero (1°) de noviembre de 2005, es un contrato de arrendamiento a tiempo fijo determinado e improrrogable, y siendo así, la prórroga legal que corresponda, y si la misma se encontraba vencida. Partiendo del contrato de arrendamiento, valorado por este Tribunal, el cual suscribieron las partes en fecha primero (1°) de noviembre de 2005, como prueba instrumentada que se basta a sí misma, este Tribunal encuentra que las partes estipularon en la Cláusula Tercera: “La duración de este contrato será de UN (1) AÑO como plazo fijo, improrrogable contado a partir del día Primero de NOVIEMBRE de 2005 y finalizado dicho contrato el último día calendario del mes de OCTUBRE de 2006 salvo la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.” En este sentido las partes previeron un término fijo de duración del contrato, es decir, por período determinado, por lo que debe considerarse el referido Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, por lo que este Tribunal encuentra que en relación a dicho contrato de arrendamiento suscrito el primero (1°) de noviembre de 2005, se cumple uno de los extremos exigidos por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
De los contratos de arrendamientos suscritos por las partes, en fecha Primero (1°) de noviembre de 2004, y Primero (1°) de noviembre de 2005, siendo este último donde acordaron las partes, el término fijo de su duración, hasta el día 31 de octubre de 2006, este Tribunal encuentra que con dichas probanzas queda demostrada que la relación arrendaticia que une a las partes contendientes tiene una duración de dos (2) años, y que la misma se inició con el primer contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1°) de noviembre de 2004, hasta el día 31 de octubre de 2006, en consecuencia a Los Arrendatarios le corresponde una prórroga legal de un (1) año, al subsumirse tal supuesto en lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “(…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…)”, operando de pleno derecho por ministerio de la Ley, al vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, y de una revisión exhaustiva de las actas cursantes en autos y de las pruebas promovidas por las partes se evidencia que desde el 31 de noviembre de 2006 hasta el 31 de octubre de 2007, es la prórroga legal que le corresponde a Los Arrendatarios, por lo que tal supuesto se subsume en el literal b) del artículo 38 eiusdem, y así se decide.
En consecuencia, conforme a lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tenemos entonces que la prórroga legal de un (1) año, vencía el día 31 de octubre de 2007, sin embargo, la parte demandada, al dar contestación a la demanda, que se transcribe parcialmente, niega, rechaza y contradice la misma, y afirma “(…) Lo que se infiere que la prórroga legal a los efectos del contrato que la demandante trae a los autos es de un año y de conformidad con el artículo 38 numeral a) establece Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos se prorrogará por un lapso seis (6) meses lo que quiere decir en una sana interpretación que el Arrendatario los dejo en posesión durante un año, lo que se infiere que este último contrato se indeterminada, tomando el dicho de la accionante en el sentido de que la prórroga legal es obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, se infiere pues decir opero de pleno derecho la tacita reconducción, y por lo tanto no procede la pretendida prórroga legal de un año, ni mucho menos la acción de cumplimiento de contrato a que hace alusión la accionante…”. Este hecho que no desvirtúa la afirmación de la demandante, ni las pruebas promovidas y apreciadas por este Tribunal, por cuanto quedó establecido que la relación arrendaticia data desde el 01 de noviembre de 2004, según se desprende del contrato que la parte demandante acompaño al escrito libelar, y el cual fue analizado anteriormente, significando ello, que la relación arrendaticia viene dada desde la firma del primer contrato, lo cual ocurrió en fecha 01 de noviembre de 2004, quedando demostrado la existencia de una relación arrendaticia por dos (2) años, cuya prórroga legal expiró el día 31 de octubre de 2007, fecha en la cual los arrendatarios debieron entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda la arrendataria se encontraba aún en posesión del inmueble. De lo expuesto este Tribunal concluye que la posesión que alega la parte accionada, de estar en el inmueble luego de vencido el plazo fijo del contrato, fue el lapso de duración de la prórroga legal, resultando improcedente la alegada indeterminación o tácita reconducción del contrato, y así se decide.
Por otro lado, respecto a lo alegado por la parte accionada, que: “(…) en fecha reciente la pretendida INVERSIONES VIAGO a través de un tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial le hizo una oferta de venta del apartamento, por una suma desproporcionada del valor del inmueble que implicada entre otras cosas el presunto deseo de la presunta dueña INVERSIONES VIAGO de venderle el apartamento identificado con el N° 31 del piso 3, cuando le dio contestación a la pretendida oferta, de que si tenían la intención de comprar el inmueble solamente le pidieron que señalara o les diera una copia del documento del condominio del Edificio a los fines de tramitar el crédito Hipotecario el cual no les fue entregado, por cuanto la respuesta a la compra de dicho inmueble tampoco (sic)…”. En relación a este alegato este Tribunal observa que durante el lapso probatorio la parte demandada, promovió las siguientes probanzas: 1) copia de Notificación Judicial de oferta de venta del inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios; 2) dos (2) comunicaciones que le fueron remitidas por la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA de fecha 5 y 25 de abril de 2.006, respectivamente, mediante las cuales les solicitaban su intención o no en adquirir el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios; 3) comunicación de fecha 16 de abril de 2007, dirigida por ellos, a la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, en la que los arrendatarios, comunican su aceptación a la oferta de venta que le efectuaran a través de la Notificación Judicial (antes mencionada), haciéndole saber también sus reservas al respecto; y 4) las testimoniales de los ciudadanos ALBERTO JOSÉ CARVALHO ZAMBRANO y JOSÉ LEOBARDO ALBARRAN NOGUERA. Las anteriores probanzas fueron apreciadas por este Tribunal en el Capítulo de las pruebas, y de un análisis concatenado de las mismas, este Tribunal observa que respecto a la comunicación de fecha 16 de abril de 2.007, esta no cumple con los extremos de los artículos 1368, 1371 y 1374 todos del Código Civil, que establecen: 1368: “El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado”… 1371: “Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan.”… (subrayado El Tribunal). Artículo 1.374 “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y de principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por la persona a quien se atribuyan, salvo que hubieren sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino.”… (subrayado El Tribunal). De lo expuesto se evidencia que dicha documental o comunicación de fecha 16 de abril de 2007, al folio dos (2), aparecen unicamente (2) dos firmas ilegibles sobre los nombres de GLADYS A. VIVAS S. de PEREZ y LUIS R. PÉREZ CORTEZ, es decir, suscrita únicamente por estos últimos, no observándose en dicha comunicación la firma de su receptor, o supuesto obligado, no consta que la misma haya sido remitida o entregada a su destinatario. En la normativa indicada, exige que dichas comunicaciones para ser apreciadas deben estar suscritas por el obligado, en el presente caso, a la persona que se imputa haberla recibido (Administradora Centro Miranda), siendo el caso que tal circunstancia no se desprende de dicha comunicación; por otra parte, resulta impertinente, probar en esta litis, a través de las testimoniales de los ciudadanos ALBERTO JOSÉ CARVALHO ZAMBRANO y JOSÉ LEOBARDO ALBARRAN NOGUERA, la negativa por parte de la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA a recibir la indicada comunicación de fecha 16 de abril de 2007, por cuanto no es el objeto de lo controvertido en esta litis, por lo antes expuesto queda desecha la referida comunicación de fecha 16 de abril de 2007 de este proceso. En relación a las comunicaciones de fecha 4 y 25 de abril de 2.006, este Tribunal encuentra aplicable a las mismas, lo previsto en el artículo 1371 eiusdem, por cuanto no es objeto de este proceso determinar los efectos jurídicos de lo manifestado en dichas comunicaciones, aunado al hecho que conforme al artículo 1.367 eiusdem quedan a la parte contra quien se produce el documento, ejercer las acciones que le correspondan, las cuales resultan impertinente decidir en esta causa; y respecto a la Notificación Judicial antes mencionada este Tribunal encuentra que resulta impertinente emitir pronunciamiento en esta causa, sobre la existencia o no, del derecho u obligación que deriva de dicha Notificación, por cuanto no es objeto de esta litis, por lo que este Tribunal concluye que la Notificación Judicial y las comunicaciones de fecha 4 y 25 de abril de 2006, no impiden al EL Arrendatario, el cumplimiento a las estipulaciones que ambas partes contrataron, ni impide que opere la prórroga legal, ya que esta en virtud de la Ley, de pleno derecho, sujetándose a la obligatoriedad para El Arrendador y potestativa para Los Arrendatarios, del derecho a la prórroga legal, que siendo potestativo para Los Arrendatarios ejercerla o no, es quien en todo caso lo determina.
En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil) en este último caso, con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38.
Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.
IV

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1.354 del Código Civil; 38 en su literal a) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRÓRROGA LEGAL) sigue la Sociedad Mercantil “INVERSIONES VIAGO, C.A.”, contra los ciudadanos GLADYS ARELYS VIVAS SUESCUM y LUIS PÉREZ CORTEZ, anteriormente identificado, y consecuentemente, se condena a la demandada a: 1) Entregar de manera inmediata a la parte accionante, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 31, ubicado en el piso 3 del Edificio denominado “Residencias Ayacucho”, situado en la Calle Ayacucho, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, libre de personas y bienes en las misma buenas condiciones en que lo recibieron. 2) Pagar como indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS VEITIDOS BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 10.226,33) DIARIOS, que a la reconversión resultan DIEZ BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 10,27) DIARIOS por cada día de mora en la entrega del inmueble, computados a partir del 1° de noviembre de 2007.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
De conformidad con lo establecido en el Artículo 251, ibidem, se ordena notificar a las partes, por cuanto la presente sentencia, fue dictada fuera del lapso legal correspondiente.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil ocho (2008), a los 198° Años de la Independencia y 149° Años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

LA SECRETARIA TEMPORAL,

THA/LMdeP/mbm
Expte N° 078144