TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: NELSON ELI OLAYA CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.019.086.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 15.298, según poder autenticado ante la Notaría Pública de Coro, Estado Falcón, en fecha 10/01/2008, anotado bajo el N° 53, Tomo 4 de los Libros de Autenticaciones respectivos (fs. 4 y 5).
PARTE DEMANDADA: ALEXANDER FERRER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.346.554.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado CARLOS ALBERTO GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 111.102, según poder apud-acta de fecha 10/03/2008 (f. 28).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº: 5434.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano NELSON ELI OLAYA CASTRO representado por la Abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano ALEXANDER FERRER.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que consta en documento autenticado ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 29/03/2004, anotado bajo el N° 30, Tomo 37, que su mandante celebró contrato de arrendamiento con ALEXANDER FERRER, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la 5ta. Avenida, calle 3, local N° 02, el cual es parte integrante del Centro Comercial La Esquina del Niño, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
-Que el canon actual es por la suma de CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 410,00).
-Que la duración del contrato era por un (1) año fijo, desde el 12/12/2003 hasta el 12/12/2004.
-Que luego de la expiración del término del contrato, se le dio al arrendatario un (1) año adicional como prórroga legal.
-Que el 27/10/2006 se notificó para la entrega del inmueble arrendado.
-Que por cuanto el arrendatario no ha entregado el inmueble, era por lo que demandaba a ALEXANDER FERRER, para que conviniera o fuese condenado por el Tribunal:
• A cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de personas y bienes, y en el mismo buen estado de conservación y limpieza en que lo recibió.
• A cancelar los cánones arrendaticios que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
• A cancelar las costas y costos del juicio.
Estimó la demanda en CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 4.920,00) y la fundamentó en los artículos 1167, 1159 y 1160 del Código Civil (fs. 1 al 15).
SEGUNDO: El 01/02/2008 se admitió la demanda (f. 16).
El 06/03/2008 el demandado ALEXANDER FERRER asistido por el Abogado CARLOS ALBERTO GÓMEZ, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, y la condenatoria de costas y costos.
-Que en el año 1999 celebró contrato de arrendamiento con NELSON ELI OLAYA CASTRO, sobre un local comercial para servicio de restaurant, según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 30/12/1999, anotado bajo el N° 6, Tomo 276.
-Que el contrato se renovó con otros, siendo el último de fecha 29/03/2004, firmado ante la Notaría Pública Segunda, anotado bajo el N° 30, Tomo 37.
-Que el último contrato quedó renovado automáticamente.
-Que el canon de julio de 2005 por DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) no fue recibido por el arrendador por lo que lo depositó en el Tribunal 1° de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 417.
-Que en virtud del acoso verbal del arrendador respecto a un canon superior o a la desocupación del inmueble, propuso denuncia ante el INDECU, en fecha 30/08/2005, expediente N° 8099.
-Que por cuanto el arrendador le impidió el acceso al local interpuso amparo ante el Tribunal 2° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 18295, donde se le ordenó abrir el local.
-Que el contrato se inició en 1999; que el inmueble no es un apartamento sino un local comercial destinado a restaurante; que en ningún momento firmó notificación.
-Que en el contrato de 1999 también figuraba como arrendataria MARÍA ELISA CHACÓN DÍAZ.
-Que desconocía la notificación supuestamente hecha el 27/10/2006.
-Que la demanda era falsa e infundada (fs. 24 al 27).
TERCERO:
El 24/03/2008 la parte actora promovió:
-El mérito favorable de los autos.
-El mérito del contrato de arrendamiento.
-El mérito de la notificación de prórroga legal, inserta a los folios 9 al 15 (f. 29).
El 25/03/2008 la parte demandada promovió:
-Copia certificada del expediente de consignación N° 417, del Juzgado 1° de Municipios.
-Copia certificada del expediente de amparo emitido por el Tribunal 2° de Primera Instancia Civil, signado con el N° 18295.
-El mérito favorable de las actas procesales (fs. 31 al 209).
III
PARTE MOTIVA
DE LA DELIMITACIÓN DEL HECHO CONTROVERTIDO
La causa que aquí se decide, versa sobre la acción que por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble alquilado, es incoada por la abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN como apoderada judicial del ciudadano NELSON ELI OLAYA CASTRO, en razón de que con el arrendatario celebró un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, en fecha 29 de marzo de 2.004, con una duración desde el 12-12-2.003 hasta el 12-12-2.004, el cual se obligó a entregar finalizado su plazo, y que por cuanto su duración fue de un (1) año, se le concedió una prórroga legal de un (1) año, según notificación hecha el 27 de octubre de 2.006, razón con base a la cual demanda la entrega inmediata del mismo conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La demandada de autos pretende resistir la pretensión con la indicación de que, es falso que la relación arrendaticia se haya iniciado en el 2.004, por cuanto esta se inició en diciembre de 1.999, según contrato autenticado ante la Notaría Segunda de San Cristóbal. Que desconoce la notificación que le fue realizada, en razón de que la misma viola la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A su vez, indica estar solvente en el pago de los cánones de alquiler y ser beneficiaria de un amparo constitucional otorgado por el Tribunal 2° de Primera Instancia Civil y Mercantil del Estado Táchira, de fecha 13/02/2006, donde se ordenó al accionante abrir el local.
Con base a lo anterior, para quien juzga la controversia en la presente causa, queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble arrendado, por haber disfrutado el arrendatario del lapso convencional y de la prórroga legal -según alega la demandante-; circunstancia negada por la parte accionada con la indicación de que, su relación arrendaticia se inició en fecha anterior, por lo que la notificación que se le realizó viola la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, regida por contratos de arrendamiento, suscritos por las partes de manera auténtica; debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada, para así determinar la procedencia o su negativa a la entrega del inmueble por parte de la arrendataria.
Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgado a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
CON SU ESCRITO LIBELAR:
.- Copia certificada de poder otorgado de manera auténtica por el ciudadano NELSON ELI OLAYA CASTRO, a la Abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN. Esta documental traída a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora conforme a la disposición del artículo 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter conferido a la Abogada que en el mismo se refiere y su cualidad para actuar en la presente causa.
.- Copia certificada del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, de fecha 29 de marzo de 2.004, inserto bajo el N° 30, Tomo 37. Esta documental se encuentra referida a un documento dotado ante Funcionario Público (Notario) en el ejercicio de sus funciones, que de ninguna manera fue tachado de falso, en consecuencia, debe ser valorado conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el 1.360 eiusdem, para demostrar con ello la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis, sobre un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la Quinta Avenida, calle 3, local N° 02, parte integrante del Centro Comercial La Esquina del Niño, Municipio San Sebastián, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; con las demás particularidades que las partes establecieron a objeto de regular convencionalmente su relación locaticia.
.- Notificación Judicial realizada por este Juzgado, signada con el N° 3350; la misma se refiere a documental emanada de Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, por lo que se aprecia la misma en su contenido, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
.- Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables; el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.
.- Mérito y valor probatorio de contrato de arrendamiento cursante a los folios 6 al 8 del expediente. Se indica que esta documental, ya fue objeto de valoración.
.-Mérito y valor probatorio de la notificación de prórroga legal, cursante a los folios 9 al 15. Se indica que esta documental, ya fue objeto de valoración.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
.- Copia certificada de expediente de consignaciones, signado con el N° 417, que cursa ante el Tribunal 1° de Municipios de esta Circunscripción Judicial. Se aprecia en todo su valor por tratarse de documento público, emanado de un Funcionario Público, en el ejercicio de sus funciones (Juez). El cual no fue tachado, por lo que se aprecia la misma en su contenido, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, demostrándose de la misma la existencia de una relación arrendaticia desde el 01 de diciembre de 1.999.
.- Copia certificada del expediente de amparo constitucional, emitido por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Estado Táchira. Se aprecia en todo su valor por tratarse de documento público, emanado de un Funcionario Público, en el ejercicio de sus funciones (Juez). El cual no fue tachado, por lo que se aprecia el mismo en su contenido, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Demostrándose del mismo la existencia de una relación arrendaticia desde el 01 de diciembre de 1.999.
Del descrito material probatorio cursante en autos queda comprobada, en primer término, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes. Por lo que concierne entonces examinar si está demostrado el hecho del vencimiento del término contractual y el de la prórroga legal, para la consecuencial procedencia de solicitud de entrega del inmueble.
Al respecto este Juzgador observa:
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, que también señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso sub lite, la accionante persigue la declaratoria del cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado por parte del demandado, en razón de considerar, que el mismo fue notificado, por su arrendador de que no prorrogaría más el contrato de arrendamiento a su vencimiento, en fecha 12 de diciembre de 2.006. Indicando en la notificación judicial -documento fundamental de la acción-, que por cuanto el término de la relación arrendaticia fue de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le concedía una prórroga legal de un (1) año, contado a partir del 12 de diciembre de 2.006.
Ahora bien, quien juzga observa, que de autos quedó demostrado que la relación arrendaticia que nos ocupa, se inició en fecha 01 de diciembre de 1.999, en consecuencia, dicha relación se contabiliza, a la fecha de la notificación en siete (7) años.
Como consecuencia de lo anterior y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal opera de pleno derecho y por cuanto según el literal “c)” del artículo 38 eiusdem, a la arrendataria le correspondía el disfrute de dos (2) años por concepto de prórroga legal, a tal efecto, para el día 12 de diciembre de 2.008, finalizaba la misma, siendo a partir de tal fecha cuando nace para el arrendador su derecho a peticionar la entrega del inmueble.
Ahora bien, para poder demandarse una acción de cumplimiento de entrega de inmueble arrendado, debe quedar plenamente comprobado:
1.- La existencia de una relación arrendaticia;
2.- El término de duración del contrato, esto es la cláusula temporal, a objeto de que las partes tengan pleno conocimiento de cuando inicia y cuando termina su relación contractual;
3.- Expresa manifestación de alguna de las partes de la no continuación del término convencional inicialmente suscrito;
4.- Inicio y fin (disfrute) de la prórroga legal por parte del arrendatario, a la que por imperio de la ley tiene derecho, por mandato expreso de los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el presente caso, alegó la actora, el incumplimiento de la accionada en la entrega del inmueble arrendado, con fundamento en la notificación realizada; no obstante, la misma se encuentra viciada en cuanto al tiempo otorgado por la arrendadora a su arrendatario como prórroga legal, ya que el disfrute a que la misma tenía derecho por tal concepto es de dos (2) años y no uno (1), y por cuanto el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”
Es concluyente, que con tal notificación se está conculcando el derecho al disfrute de dos (2) años de prórroga al arrendatario, que por mandato del artículo 38 literal “c)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene derecho. Con lo que se tiene, la acción intentada no puede prosperar; ello aunado, que conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, ya que conforme a la aplicación del principio de la carga de la prueba, concatenado a la pretensión deducida, a la demandante le competía la prueba de lo denunciado, vale decir, que efectivamente el arrendatario fue notificado debidamente de la no prórroga del término del contrato, del disfrute de la prórroga legal y la no continuidad de la relación arrendaticia. No cumpliéndose debidamente con el segundo supuesto, ya que como se indicó, el arrendatario debe gozar de dos (2) años de prórroga legal, con base a la relación arrendaticia que mantiene con su arrendador y no un (1) año, como erróneamente le notificó su arrendador.
Así pues, ante la ausencia de un medio de prueba idóneo para la demostración de lo alegado por el actor, resulta forzoso para quien decide declarar, como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, sin lugar la acción de cumplimiento de entrega del inmueble arrendado. Así establece.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de entrega de inmueble alquilado, es incoada por el ciudadano NELSON ELI OLAYA CASTRO, a través de su apoderada judicial Abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN, contra el ciudadano ALEXANDER FERRER representado por el Abogado CARLOS ALBERTO GÓMEZ.
SEGUNDO: SE CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:45 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5434.