TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA. JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO. SAN JUAN DE COLON 18 de ABRIL DEL AÑO MIL OCHO-
197° Y 148°

EXPEDIENTE Nº 1415-08

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

A.- PARTE ACTORA: , CARMEN GRACIELA GARCIA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.095. 798

A.1.-ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDANTE: KARINA LISSET CACIQUE ALVIAREZ, Inpreabogado Nº 74.552.

B:_ PARTE DEMANDADA: WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 8.095.635, de éste domicilio.
B.1 ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO AGUISTIN RUEDA GIL, In-Inpreabogado Nº 39.326

C.-MOTIVO: DESALOJO.-

PARTE NARRATIVA

Se inicia el presente juicio con ocasión de escrito libelar presentado en fecha 28 de febrero del año 2.008, ante la secretaría del despacho, constante de cinco (05) folios utilizados y sus anexos consistentes en: documento de propiedad de inmueble, representada por su abogado KARINA CACIQUE ALVIAREZ, quien interpone la demanda contra el ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES en su carácter de arrendatario, y en cuyo auto de admisión se ordenó el emplazamiento de la demandada de autos con copia certificada del libelo de la demanda y su auto correspondiente, y en cuyo escrito libelar, la parte actora esgrimió:
En fecha 29 de mayo del 2002, se inició una relación contractual de carácter inquilinario escrito a tiempo determinado entre mi persona y el ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES (identificado), según consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la notaría pública de colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira bajo el Nº 16, tomo 13 de fecha 29 de mayo de 2.002 el cual anexo a la presente demanda marcado “A”, el cual ha sido renovado cada seis meses.
Nuestra relación arrendaticia versa sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la planta baja con entrada independiente ubicado en la calle 7 entre carreras 12 y 13, San Juan de Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira, consistente en sala-comedor, tres habitaciones, cocina comedor, tres habitaciones, cocina solar, área de servicio, un baño, dicho inmueble esta alinderado así y medido así: por el Sur o Frente: Con la calle 7, mide seis (6 mts) metros, al Oriente: Con propiedad que es o fue de JOSE BENITO GUERRERO, mide treinta y tres ( 33 mts) metros, Norte Con propiedad que es o fue EUCLIDES GARCIA, mide treinta y tres metros, divide 13,30, con pared medianera y con el resto de pared propia del inmueble y por el lindero oriente y Norte las paredes que separan son propias del inmueble. Dicho inmueble me pertenece en copropiedad, según consta en documento debidamente protocolizado por ante la hoy oficina de Registro Inmobiliario del municipio ayacucho del Estado Táchira, inserto bajo el Nº 33 Tomo III, Protocolo primero de fecha 01 de noviembre de 1.993, el cual presento anexo a la presente, marcado con la letra “A”, en copia simple con su original para su vista certificación y devolución por la secretaria del tribunal. Acordamos durante todo el tiempo de duración del contrato de arrendamiento un canon que se incrementó en virtud de la situación económica del país ha cambiado, estableciéndose el último en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES, (Bs.F 250) mensuales, dicho pago se haría efectivo a la copropietaria- arrendadora o a la persona indicada por mí los días 10 al vencimiento de cada mes. Pero es el caso ciudadana juez, que el ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES no ha cumplido con la obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble o sea el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2.007 que venció el día 10 de noviembre de 2.007, noviembre venció el día 10 de diciembre de 2.007 y diciembre venció el 10 de enero de 2.008, enero que venció el día 10 de febrero, febrero que está en curso que vence el día 10 de marzo de 2.008 por lo que el monto adeudado vencido a la fecha de hoy asciende a la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.00) (Bs. 1.000) y de conformidad con lo previsto en el artículo 34 literal “ A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esta situación produce inmediatamente el derecho para el arrendador de pedir el desalojo del inmueble arrendado por la sola falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas verificándose en este contrato la falta de cuatro mensualidades consecutivas y en virtud de que he llevado a cabo las gestiones pacíficas, para lograr la cancelación de todas las mensualidades vencidas y que me sea entregado el inmueble objeto de la presente negociación de carácter inquilinario, pero estas gestiones han resultado infructuosas para que el ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES en su calidad de inquilino desocupe el inmueble arrendado por falta de pago de pensiones correspondientes y cancele la totalidad del monto adeudado.

FUNDAMENTO DE DERECHO

Fundamenta la presente demanda en los Artículos 1.133, 1.160, 1.167, 1.579. 1.592 del Código Civil. Y artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

PETITORIO
Ciudadana juez, en base a los fundamentos de derecho y señalados en los dos capítulos procedentes, es por ello, que acudo ante su alta investidura para demandar como en efecto formalmente lo hago al ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES ya identificado para que convenga en ello o sea condenado por este tribunal.
PRIMERO: AL DESALOJO total del inmueble objeto de la presente demanda libre de personas y cosas.
SEGUNDO: El pago total de los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.007 y enero del 2.008 que asciende a la fecha de hoy a UN MIL BOLIVARES (Bs. F 1.000) y de los cánones de arrendamiento que venzan durante el presente juicio, así como las costas y costos del presente juicio y honorarios profesionales de abogado.
TERCERO: Cancelación de todos los servicios públicos que posee el inmueble hasta el día en que se verifique la desocupación total del mismo de personas y cosas.-

Solicita la medida preventiva de Secuestro de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.
La cuantía fue establecida en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES. (Bs.F 2.000)

CONTESTACION DE LA DEMANDA

Siendo la oportunidad legal para dar contestación de la presente demanda, el ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES, dio contestación, quien estuvo representado del abogado PEDRO AGUSTIN RUEDA GIL, y lo hizo en los siguientes términos:

CUESTIONES PREVIAS
De una revisión minuciosa efectuada al escrito libelar en referencia, no aparece en el mismo, o no se desprende de él ubicación precisa del inmueble objeto de la controversia, ya que lo indica ubicado en la carrera 12 y 13, de San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, por lo cual a tenor de lo establecido en el artículo 346 ordinal 6° en concordancia con el numeral 4° del artículo 340 ambos del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opongo dicha cuestión previa es decir el defecto de forma del libelo de demanda.

CONTESTACION AL FONDO

A todo evento y conforme a la norma supra citada paso a dar contestación al fondo de la demanda en los términos siguientes:
Rechazo, Niego y Contradigo lo alegado por la parte actora en el sentido a que me haya insolventado en el pago de los cánones de arrendamiento arriba señalados en el libelo de demanda, ya que el ciudadano encargado del cobro de los mismos, es decir el cónyuge de la ciudadana arrendadora, en oportunidades se presentaba cuando se le han debido hasta tres (3) meses vencidos de cánones de arrendamiento y se los ha hecho efectivo, no creí conveniente haberle hecho la oferta de pago por el tribunal, ya que no he considerado como que se hayan estado negando a recibirme el canon de arrendamiento respectivo y es más por la confianza que siempre ha existido entre nosotros, jamás y n8unca la arrendadora me ha expedido recibos de pago respectivo, y menos aún como se desprende de la misma relación arrendaticia en casi seis (6) años que llevamos en dicha relación,. Jamás me he atrasado en el pago, falta folio dieciséis

DE LAS PRUEBAS
El demandado siendo la oportunidad legal presento escrito de promoción en base a lo siguiente:
1.- Invoco el principio del merito favorable de los autos, en todo en cuanto me favorezca.
.- Documentales
.- Ratifico escrito del libelo de demanda incoado en mi contra por la ciudadana CARMEN GRACIELA GARCIA SANCHEZ, con lo cual pretendo demostrar a este ilustre órgano jurisdiccional, que la acciónate supra citada, si bien es cierto demandó el desalojo alegando la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento conforme a la norma sustantiva establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no menos cierto es el hecho que de la confianza entre nosotros, en ningún momento me hizo el cobro por tales cánones, los cuales en todo momento lo he tenido guardados para cuando la misma así los requiera por intermedio de su esposo, quien era la persona autorizada para realizar dichos cobros.
.- Ratifico en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda, en especial la cuestión previa opuesta, la cual debe ser declarada con lugar o sin lugar en la sentencia de fondo.

LA PARTE DEMANDANTE Promovió lo siguiente:

. —Ratifico en todas y cada una de sus partes el Contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado
Con dicha prueba pretendo demostrar la existencia del contrato y mi cualidad de propietaria del referido inmueble.
.-Promovió y ratificó el Documento de propiedad.
.- Promovió el mérito favorable de los autos contenido en el libelo de demanda donde se demuestra, dando una relación sucinta tanto de los fundamentos de hecho y de derecho de la presente demanda de desalojo por falta de pago de 6 mensualidades consecutivas de cánones de arrendamiento, siendo la obligación principal del arrendatario enmarcada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
.- Promovió el mérito favorable de los autos en el escrito de contestación de demanda, donde el demandado reconoce que debe todos los cánones de arrendamientos demandados y que su incumplimiento se debió a que por el tiempo que viene ocupando, el inmueble no se consideró necesarios depositarlos al tribunal oportunamente, ni siquiera ir a la casa de la copropietaria a cancelarlos en la debida oportunidad. Jamás intentó una consignación inquilinaria ni nada que procurara demostrar lo contrario a lo alegado al tribunal.
Por último, alegar que el demandado de autos admite la deuda lo que hace que opere de pleno derecho el desalojo aquí demandado.

PUNTO PREVIO

En Cuanto a la presente solicitud de conformidad con lo establecido en el. Artículo 340 ordinal 4°
Para decidir en cuanto a la cuestión opuesta por el demandado en los siguientes términos:
“De una revisión minuciosa efectuada al escrito libelar en referencia, no se desprende de él, la ubicación precisa del inmueble objeto de la controversia, ya que lo indica ubicado en la carrera 12 y 13 de San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, por lo cual y a tenor de lo establecido en el artículo 346 ordinal 6° en concordancia con lo establecido en el artículo 340 ambos del Código de procedimiento Civil , concatenado con el artículo 35 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.”
Por la parte demandante, en escrito corriente al folio dieciocho (18) expresa que “ Nuestra relación arrendaticia versa sobre un inmueble ubicado en la calle 7 entre carreras 12 y 13 de San Juan de Colon, Municipio ayacucho del Estado Táchira, aunado que se describió que compone el referido inmueble, así como los linderos y medidas (subrayado lo nuestro) los cuales doy por reproducidos, como aparece en la cláusula primera del contrato de arrendamiento autenticado ante la notaría pública de colón, así como aparece descrito en el documento de propiedad …omissis…
En Cuanto a este hecho el Tribunal Observa, que de la revisión del libelo de demanda lo describe así: “ apartamento ubicado en la planta baja con entrada independiente, ubicado en la calle 7 entre carreras 12 y 13 de San Juan de Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira, consistente en sala-comedor, tres habitaciones, cocina, solar, área de servicio, un baño. Alinderado y medido Por el Sur: o Frente: Con calle 7, mide 6 metros , al Oriente: Con propiedad que es o de José Benito guerrero mide 33 metros; Norte: :con propiedad que es o fue de Amelia Moreno, mide 6 metros y Occidente: con propiedad que es o fue de Euclides García, mide 33 metros, divide 13,30 metros, con pared medianera y en el resto pared propia del inmueble y por el lindero Oriente y Norte paredes que separan son propias del inmueble.
En el Contrato de Arrendamiento se evidencia descrito así:
En la cláusula primera “La arrendadora da en arrendamiento un apartamento de su propiedad con entrada independiente ubicado en la calle 7 entre carreras 12 y 13 San Juan de Colon, Estado Táchira, consistente en sala de comedor, tres habitaciones, cocina, solar, área de servicio, un baño”
En el Documento de Propiedad se evidencia así:
Una casa sobre terreno propio, ubicada en el barrio la esperanza de esta ciudad de Colon, construida de paredes de bloque, techos de zinc, pisos de cemento, garaje. Recibo, tres piezas habitables, techo de platabanda en parte, cocina, tanque aéreo para el agua, servicio sanitario y baño” en el que no se evidencia número catastral.
Para decidir observa:
La jurisprudencia venezolana de manera reiterada y pacífica ha dejado sentado, que en cuanto al requisito establecido en el ordinal 6° del artículo 346, cuando no existe determinación precisa deberá declararse sin lugar, en el caso bajo análisis , se evidencia diferentes inmuebles, el documento de propiedad se trata de una casa, con características distintas, es decir que no se trata del mismo bien, objeto de arrendamiento y de la presente causa, en la que solo coinciden sus linderos, lo que conlleva a inferir , que estamos en presencia de incertidumbre sobre la cualidad de propietaria sobre el bien objeto de litigio, por falta de identidad, de determinación objetiva, ya que ha dejado sentado el máximo tribunal de la Republica que la falta de determinación precisa, debe existir identidad entre lo que se reclama y lo que el juez debe declarar en sentencia, aquí los supuestos de hechos aún cuando pudiéramos estar en presencia del mismo objeto, no se ciñe a los supuestos enmarcados a lo pautado en el artículo 340 ordinal 4°, es decir que jurídicamente se trata de distintos bienes inmuebles, por lo que dicha excepción debe declararse con lugar. En consecuencia se desestima la presente demanda. Así se decide.

Motiva
Es necesario destacar la importancia del papel que juega en el orden publico en la especialidad de la materia de DERECHO ARRENDATICIO, en permisividad y inquisividad , medios o mecanismos, no contrapuestos para comprender la dinámica arrendaticia con ciertas limitaciones el modo como se desenvuelve la relación arrendaticia , nuestro legislador regula en evidente interés protector del inquilino, la relación inquilinaria especialmente en esos contenidos (cobro y pago del alquiler) regulación de canon máximo y el procedimiento consignatario) los derechos de preferencia etc.|
El Orden jurídico inquilinario, el orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión de equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. De allí no es de extrañar que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se someta a la protección de los derechos que la misma establece para proteger a los arrendatarios y los revista de irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción , acuerdo o estipulación que implique renuncia , disminución o menoscabo de esos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sin que gravite en ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones.
Del análisis exhaustivo, de todas y de cada una de las actas del presente caso que nos ocupa, se hace forzoso que en la presente causa, aún declarada como punto previo a la presente decisión, hacer un análisis del contenido de la demanda, hechos fundado en el desalojo del inmueble.
Pago total de los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2.007 y enero del 2.008, Al analizar el contrato de arrendamiento a los folios 6, 7 y 8 del expediente en la cláusula segunda que expresa” El precio mensual por concepto de arrendamiento es la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES que el arrendatario cancelará los diez de cada mes, hasta la fecha en que se devuelva el inmueble, arrendado, completamente desocupado, aseado y en las mismas condiciones de habitabilidad y buen funcionamiento tal como lo recibe”.(subrayado propio)
Se infiere de la cláusula en comento, que el monto o sea la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES, (Bs. F 80.) se tendría que mantener hasta la terminación del contrato, ahora bien conforme a lo establecido por la voluntad de las partes, el arrendatario.
Observa que corriente al folio dos (2) en escrito libelar la parte demandante hace confesión espontánea al expresa “Acordamos durante todo el tiempo de duración del contrato de arrendamiento un canon de arrendamiento que se incrementó en virtud de la situación económica del país ha cambiado, estableciéndose un último canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000) (Bs. F .250) mensuales…Omissis-…
Ahora bien, existe una expresa contradicción, con relación a lo pautado en el contrato de arrendamiento, y lo invocado en la demanda, aunado al hecho de la prohibición expresa que emitió el Ejecutivo Nacional en Resolución conjunta del Ministerio del Poder Popular para la Producción y Comercio y de Ministerio de Infraestructura. Resolución 036 de fecha 04 de abril del 2.003.Según gaceta oficia Nº 37.667, en la que establece mantener en todo el territorio Nacional los montos, de los cánones de arrendamiento, por haber sido declarado servicio de primera necesidad. Así las cosas resultan contradictorias y contrarias a derecho, ya que el principio de autonomía de la voluntad en materia contractual debería regir, por cuanto así lo han querido y manifestado legítimamente, como se puede evidenciar del contrato suscrito por las partes al cual se le da pleno valor jurídico. Así se decide.
Llama poderosamente la atención de la conducta contractual, lo que ha establecido el legislador en su artículo 1.159 del Código Civil que establece: “ Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse si no por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley”
Las partes, después de suscribir un documento ante la autoridad competente para ello, cambian las reglas del mismo y a la hora de instaurar una demanda pretenden, que les sea reconocida la violación contractual, por lo que si analizamos que si bien es cierto que el arrendatario pagó la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES MENSUALES (Bs. F. 250), por cuanto la arrendadora, cada seis (6) meses le aumentaba, conforme se evidencia por confesión de la propia demandante manifiesta corriente al folio uno (1) de la demanda que se ha renovado cada seis (6) meses, ahora bien, tenemos que el último semestre de 2.007, veamos siguiente cuadro descriptivo en relación al monto a que esta obligado el arrendatario. Conforme a lo contratado y la prohibición legal de pagar aumento.
Comenzaría el semestre de 2.007 desde:
Julio……………………..pagó……Bs. 250.000
Agosto………………… “ …… “ 250.000
Septiembre………….. “ …….. “ 250.000
_____________________
Total 750.000,00
Pagó el mes correspondiente a julio del 2007. a razón de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), con dicha cantidad pagó legalmente los meses de Octubre, noviembre y diciembre del 2.007 y demandó los meses de Octubre, noviembre y diciembre del 2.007y tomando en cuenta la prohibición supra citada, tendríamos entonces que cada canon de arrendamiento debía pagar legalmente la cantidad de Ochenta mil Bolívares mensuales (Bs. 80.000) (Bs. F 80.) que fue la cantidad establecida en el Contrato de arrendamiento que dio origen a la presente causa, (cláusula segunda del contrato) teniendo entonces que el demandado de autos, pagó con la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES los meses supra indicados, cubriendo dicho monto lo equivalente a tres meses de canon de arrendamiento, arrojando la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES, (Bs. F. 240), cantidad que cubre tres meses , lo que venía siendo cobrada en una solo canon. En consecuencia se desestima la petición del hecho de insolvencia al pago de los cánones de los meses arriba indicados. Así se decide.
Cuando paga el mes de agosto del 2.007, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, se dan por pagados los meses de enero, febrero y marzo del 2.008 arrojando la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES, (Bs. F. 240), En consecuencia se desestima la petición del hecho de insolvencia al pago de los cánones de los meses arriba indicados. Así se decide.

Cuando paga el mes de septiembre 2.007, teniendo entonces que con el pago efectuado por el aumento ilegal , quedan pagos los meses de abril, mayo y junio, quedando un saldo de a favor del demandado por la cantidad de TREINTA BOLIVARES Fuertes; Por lo el demandado de autos conforme a derecho se encuentra en estado de solvencia arrendaticia. En consecuencia se desestima la petición del hecho al pago de los cánones que se venzan durante el presente juicio. Debido a que se encuentra solvente hasta el mes de junio del 2.008. Así se decide.