TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
RUBIO, 14 DE Abril DE 2008.
197° Y 148°

DEMANDANTE: JULIA GRICELDINA ROA DE SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad No. V-2.124.845, de este domicilio.
ABOGADAS APODERADAS DE LAS PARTES DEMANDANTES: CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.217.478, Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 90.878; LAURA TERESITA DE JESUS VIVAS MENDOZA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-16.231.821, Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 84.510.
DEMANDADO: DANIEL ANTONIO LÓPEZ ECHEVERRIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.823.532, domiciliado en el local comercial, ubicado en la avenida 3 Nº 1-15 del Barrio la Victoria parte baja de esta ciudad de Rubio Municipio Junín del Estado Táchira.
ABOGADO APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ YOVANY SANCHEZ BELLO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.141.227, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.422.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE Nº 2946-08.-

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presenta causa según libelo de demanda presentado por la actora, asistida de la Abogada Julia Griceldina Roa Sánchez, en los siguientes términos expone: Que en fecha 26 de i Diciembre del año 2001, suscribió contrato de arrendamiento autenticado ante la oficina de la notaria publica cuarta de San Cristóbal, bajo el Nº 54, tomo 179, que anexo marcada con la letra A con el demandado Daniel Antonio López Echeverría, de un local apartamento para la instalación de un fondo de comercio ubicado en la Avenida 3 N°1-15 del Barrio la victoria parte baja, de la ciudad de rubio, Municipio Junín del Estado Táchira que se estableció en dicho contrato en la cláusula Décima Tercera; “Como fecha de inicio del contrato el 01de Diciembre de Dos Mil Uno, así mismo se especifica que se podrá prorrogar por un periodo igual sucesivamente, a menos que unas de las partes manifestare su voluntad de no continuar con la relación arrendataria, tal como el caso en fecha 24 de Noviembre de 2003; se realizo una actuación de notificación por parte del Juzgado del municipio Junín y Rafael urdaneta, que le dejo por sentado la no renovación del contrato. Que no realizaran mas actuaciones si no hasta el 10 de Octubre de 2006, se notifica al demandado dentro del lapso que se consigna marcado con la letra “B” , que en vista de haberse cumplido el 01 de Diciembre de 2007 el año de la prorroga legal se ve en la necesidad de demandar el cumplimiento de contrato al arrendatario para que convenga o se condenara por el Tribunal, a que se declare la terminación del contrato y a la entrega del inmueble totalmente desocupado, fundamento su acción en los artículos 1133,1159,1160 y 1167 de código civil y el articulo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Admitida la demanda por auto de fecha 23 de Enero del 2008, se ordeno la citación del demandado y seguir el procedimiento breve del artículo 881 y siguiente del código de procedimiento civil.
En la oportunidad para la contestación de la demanda el, ciudadano Daniel Antonio López Echeverría, asistido del Abogado José Yovany Sánchez bello, Cedula de Identidad N° 9.141.227, INPRE ABOGADO Nº 58.422, lo hace en los términos siguientes; niega rechaza y contradice que no haya querido desocupar el inmueble a pesar de la notificación hecha por la arrendadora el 10 de Septiembre de 2006 que lo cierto es que la misma le viola sus derechos porque ella es procedente cuando se trata de contrato a tiempo determinado y en este caso no es aplicable ya que el mismo se convirtió o tiempo indeterminado por cuanto el mismo se ha renovado automáticamente y esta no es la figura jurídica no siendo procedente a la acción. Que conviene en que celebro el contrato de arrendamiento el día 26 de Diciembre de 2001, e igualmente conviene porque es cierto que en el mismo se especifica que se podrá prorrogar por un periodo igual sucesivamente a menos que unas de las partes manifestasen su voluntad de no continuar con la relación arrendataria. Alego a su favor que el tiene ocupando el inmueble que hoy solicitan desde Enero 1988 por contrato verbal con el esposo hoy (Difunto) de la demandante que a los 3 años suscribió un contrato de arrendamiento reconocido por este mismo tribunal que anexa marcado con la letra “D” con una duración de un año contados a partir del 04 de Octubre 1991 prorrogable por periodo iguales según la cláusula cuarta. Que en fecha 25 de Noviembre de 1998 firmo el tercer contrato autenticado por la oficina de registro inmobiliario de este Municipio que anexa con la letra “F” con una duración de un año fijo. Que después de tres años la demandante me llamo para firmar otro contrato y así lo hice y se firmo por vía de autenticación el día 26 de Diciembre de 2001, por ante la notaria cuarta de San Cristóbal bajo el Nº 54, tomo 179 el mismo se ha renovado automáticamente. Que se encuentra ocupando el inmueble por mas de 20 años en su condición de arrendatario. Que el caso que no ocupa no esta frente a un contrato a tiempo determinado. Que dicho contrato que constituye el fundamento de esta acción se ha prorrogado por periodo sucesivamente por 7 años, que esta no es la vía para solicitar el derecho porque el contrato se ha renovado automático y esta fue la volunta de los contratantes.
Punto Previo
El tribunal antes de decidir observa que es necesario como punto previo analizar y resolver los siguientes puntos:
TIEMPO DEL CONTRATO
El tiempo de contrato. En atención a lo dispuesto en el articulo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario;
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1° de este Decreto de Ley, celebrado a tiempo determinados, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas……omissis. (El subrayado es nuestro)
Lo que indica que para intentar la acción de cumplimiento de contrato por su termino y vencimiento de la prorroga legal el contrato debe ser a tiempo determinado.
Según la Jurisprudencia de la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de Junio de 2005 señala:
“Al respeto es necesario precisar que el cumplimiento de contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se esta solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador del solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i)El termino convenido ha expirado así como la subsiguiente prorroga, si el inquilino tiene derecho a ella y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales”
La doctrina y la Jurisprudencia han clasificado y definido el contrato del la siguiente manera; contratos a tiempo determinado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo fijo o determinado no renovable o improrrogable.
Tomando en cuenta que el tiempo de los contratos es punto relevante para determinar la acción incoada en tal virtud, su admisibilidad; de conformidad al artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, para quien aquí juzga pasa a revisar previamente el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y los alegatos de las partes en sus oportunidades.
El contrato en cuestión cursa en auto en el folio 6,7 y 8 de expediente 2946-08.y promovido en su original consta de su escritura que la ciudadana Julia Griselda Roa Sánchez, celebro un contrato de arrendamiento con el señor Daniel Antonio López Echeverría; sobre un local comercial ubicado en la avenida 3 Nº 1-15 del barrio la Victoria parte baja de la Ciudad de Rubio Municipio Junín Estado Táchira, que en la Cláusula Décima Tercera se dejo establecido el tiempo(duración del mismo en los siguientes términos “ la duración del presente contrato será de 01 año contados a partir del 01 de Diciembre de 2001, prorrogable por un periodo igual sucesivamente, siempre y cuando cualquiera de las partes manifiestan por escrito y por lo menos con 30 días de anticipación al vencimiento del presente lapso o de las prorrogas, su voluntad de hacerlo o no...”
De la revisión de las actas procesales que sustancian la litis, se evidencia que el demandado en el escrito de contestación de la demanda en el punto Primero B, declara que conviene porque es cierto que celebró el contrato de arrendamiento el 26 de Diciembre de 2001 autenticado …. C. Convengo porque es cierto que en dicho contrato se estableció en la cláusula Décima Tercera, que se podra prorrogar por un periodo igual sucesivamente, a menos que una de las partes manifestare su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia …().
La doctrina, al respecto a la cláusula de prórroga sucesiva, en el libro Homenaje a José Luís Aguilar Gorrondona, estudio del derecho civil, colección N° 5 del Tribunal Supremo de Justicia, en su pagina 665 establece:
“La materia de la cual debemos ocuparnos respecto al contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada cláusula de prorroga sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de la prorrogas, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por determinado el contrato. Supóngase que el contrato se celebro el 2 de Mayo de 1999 y que se estableció que tendría una duración de un año, pero también se convino que se tendría prorrogado por periodos iguales y sucesivos, si con treinta dia de anticipación al vencimiento del plazo original o de las prorrogas que hubiere, una de las partes no avisa a la otra su decisión de ponerle fin al contrato. Como quiera que en el ejemplo propuesto el plazo de un año vencía el 2 de Mayo de 2000, a mas tardar el 2 de Abril de 2000, una de las partes debe manifestar a la otra su deseo de terminar el contrato, por que de lo contrario se entenderá prorrogado automáticamente por un año, mas es decir hasta el dos de mayo de 2001 y así sucesivamente, mientras una de las partes no de oportuno aviso a la otra parte de su decisión de no prorroga mas el contrato. Mientras funcione la cláusula de prorroga sucesiva el contrato seguirá siendo un contrato por tiempo determinado.
La cláusula de prorroga sucesiva es valida porque obedece a la voluntad de las partes, no es contraria de la Ley, al orden publico ni a las buenas costumbres y porque resulta beneficiosa para ambas partes.”

Criterio compartido por esta juzgadora quien además, observa que el contrato en discusión; tiene un plazo estipulado o duración de un año desde el 1 de diciembre de 2001, al 1 de diciembre de 2002; de igual forma los contratantes manifestaron y así se estableció en la cláusula tercera, que el mismo sería prorrogable por un período igual sucesivamente, por lo que el contrato se ha prorrogado automáticamente hasta el 01 de diciembre de 2006, ahora bien la demandante notifica de la no renovación del contrato, el 10 de octubre de 2006, es decir en el lapso de los 5 años. En consecuencia, analizado lo expuesto y revisado el contrato de arrendamiento del inmueble, para quien aquí juzga resulta forzoso concluir que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente por períodos iguales. Y así se decide.

DEL DERECHO DEL ARRENDATARIO
En cuanto a la ocupación de los veinte años que alega el demandado de estar ocupando en calidad de arrendataria el inmueble y del supuesto de violación del derecho, en virtud de los sucesivos contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, se observa del análisis y estudio del escrito de la contestación de la demanda, como del análisis de los documentos que respaldan sus argumentos, que con el fin de desvirtuar la relación arrendaticia a tiempo determinado. Anexa a los folios 40 al 55 de la presente causa, se evidencia; que el demandado de autos, comienza su relación arrendaticia por contrato verbal con el difunto esposo de la hoy demandante en el año 1988; Que esta relación duró 3 años. Que cambiaron la modalidad de un contrato indeterminado a contrato determinado cuando “suscribieron el contrato reconocido por ante este mismo juzgado de fecha 18 de noviembre de 1992, bajo el N° 170, folios 151 vuelto al 152, del Libro de Reconocimiento, con una duración de un año a partir del 04 de octubre de 1991, prorrogable por períodos iguales según cláusula cuarta que anexó con letra “D”; Se evidencia que esta relación duró siete años, bajo contrato a tiempo determinado por contener la prórroga automática y sucesiva, que en fecha 25 de noviembre de 1998, suscribió un segundo contrato con la hoy demandante notariado que anexo marcado con la letra “E” a tiempo de un año fijo y empezó a regir el 04 de octubre de 1998. Se evidencia que hasta la fecha del 04 de octubre de 1999 los contratantes tenían una relación arrendaticia de ocho años, por lo que opero la prorroga legal del 04 de Octubre de 1999 al 04 de Octubre del 2001 de conformidad al Articulo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de tres años, y al vencimiento de ésta, se suscribió el último contrato que fue notariado el 26 de diciembre de 2001, pero comenzó a regir el 01 de diciembre de 2001, por un año prorrogable por períodos iguales sucesivamente. Siendo éste último contrato, el instrumento por el cual la parte actora fundamenta su acción de cumplimiento de contrato, ya que éste se ha renovado automáticamente de año a año. Quien analiza Observa que la última relación arrendaticia tuvo un tiempo determinado de 5 años. De este examen se advierte que este último contrato; el que esta vigente y regula las obligaciones contractuales de las partes en la relación arrendaticia por la convención expresa entre ellas; el mismo es a tiempo determinado por un año renovable por periodos iguales y sucesivos; es decir el 01 de Diciembre de 2001 al 01 de Diciembre de 2002, venció el plazo estipulado por las partes. De ahí en adelante operaron las siguientes prorrogas sucesivas anuales: La Primera del 01 de Diciembre de 2002 al 01 de Diciembre de 2003. La segunda del 01 de Diciembre de 2003 al 01 de Diciembre de 2004. La Tercera del 01 de Diciembre de 2004 al 01 de Diciembre de 2005. La Cuarta 01 de Diciembre de 2005 al 01 de Diciembre de 2006. Siendo esta cuarta la última prorroga sucesiva. En virtud de la Notificación realizada el día 10 de Octubre de 2006, de todo esto queda evidenciado que la última relación arrendaticia vigente a tenido una duración determinada de cinco años es decir de 01 de Diciembre de 2001 al 01 de diciembre de 2006.
Por lo que, ajustado a derecho opero a partir del 01 de diciembre de 2006 la prorroga legal obligatoria para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de dos años de conformidad al Articulo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:
“Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años o más, pero menor de diez años, se prorrogará por un lapso máximo de dos años”. Y así se decide. -------------------------------------

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Las apoderadas judiciales de la demandante Abg. Cristal Yusmary Mendoza Pinto, identificada en autos, en la oportunidad legal promovió las siguientes:
Documentales:
Contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 26 de diciembre de 2001, que corre en el expediente. Con el objeto de demostrar que el demandado Daniel Antonio López Echeverría mantiene una relación a tiempo determinado, del examen de la misma se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, por ser un documento autenticado y el artículo 1359 y 1360 ejusdem, donde quedó demostrado que la relación arrendaticia es a tiempo determinado por un año a partir del 01 de diciembre de 2001, prorrogable por un período igual sucesivamente. Y así se decide.
La notificación del ciudadano Daniel Antonio López Echeverría de fecha 10 de Octubre de 2006 hecha a través del juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de Estado Táchira, que corre al expediente con el fin de demostrar la voluntad de la demandante de no renovar más el contrato de arrendamiento de fecha 26 de Diciembre de 2001, tantas veces mencionado. Se le da pleno valor probatorio por un documento autentico de conformidad al articulo 1357,1363 y1360 del Código de Procedimiento Civil, donde se demuestra la voluntad de no renovar mas el contrato, por parte de la arrendadora. Observa quien aquí decide que a la fecha de la realización de la Notificación ya tenían una relación arrendaticia de tiempo determinado de 4 años, 10 meses y diez días, por lo que estaba en curso el 5 año, que finalizó por la cuarta renovación automática del contrato el 01 de diciembre de 2006; esto en virtud a que el contrato que rige la presente, es un contrato a tiempo determinado renovable automáticamente. Y así se decide.
Promueve el reconocimiento del documento autenticado que corre inserto a los folios 46, 47, 48, 49, y 50 contratos de arrendamiento a tiempo determinado con el fin de demostrar que la voluntad de las partes ha sido siempre mantener una relación arrendaticia a tiempo determinado, por cuanto en estos autos trae consigo la confesión del demandado. De la valoración de la misma se determina que los hechos explanados en las referidas documentales no ofrecen elemento alguno que sea útil para resolver la controversia aquí planteada como es el cumplimiento de contrato de arrendamiento.
Las pruebas promovidas por el demandado, en su oportunidad debidamente asistido por el Abogado JOSE YOVANI SANCHEZ BELLO.
Documentales:
Promueve el merito y valor probatorio de las inspecciones del cuerpo de bombero contrato de luz que corre inserto en original en el expediente 8410, con las letras A-B-C, con el objeto de probar que es arrendatario del inmueble por mas de 20 años. Estos documentos a pesar de ser emanados de entes públicos. Al ser analizados se desechan por no tener relación ni aportes elemento alguno con la controversia, del cumplimiento de contrato de arrendamiento en la presente causa.
Promueve el merito y valor probatorio del documento contrato de arrendamiento que se celebro el 25 de Noviembre de 1998, con la demandante el cual es notariado y riela en el mismo expediente al folio 48 y 49 marcados letra “E” con el objeto de demostrar que ha sido arrendatario por mas de 20 años en el inmueble objeto del presente juicio y el mismo se convirtió a tiempo indeterminado debido a que se permitió seguir ocupando el inmueble después de su vencimiento, fundamento la probanza con la copia fotostáticas Jurisprudencia sala civil Nº 127, 24 de Abril de 2002. En cuanto a lo pretendido con esta prueba quien, aquí juzga aclara que en el punto previo de las consideraciones pertinentes del derecho del arrendatario se analizó y decidió el punto; pero se desechan las mismas por cuanto no aportan ni ofrecen elemento de interés para resolver el fondo de la actual controversia planteada, no siendo estos documentos de contrato a tiempo determinados los instrumentos en que se fundamenta la acción de cumplimiento de contrato y no son estas documentales las que decidan el derecho deducido.
El merito y valor probatorio del documento autenticado, contrato de arrendamiento de fecha 26 de Diciembre de 2001, inserto al folio 6, 7, y 8 en su original promovido, con el objeto de demostrar que el demandado sigue ocupando el inmueble y que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado; del valor probatorio, se deduce que lo pretendido por el demandado en que se haya convertido en tiempo indeterminado esta suficientemente claro por cuanto la misma fue valorada anteriormente lo que se demuestra. Y así se decide es que un contrato a tiempo determinado y del contenido de la cláusula Décima Tercera ya transcrita queda demostrado que la misma es una cláusula de prorroga sucesiva, que es valida porque obedece a la voluntad de las partes, no es contraria la ley al orden publico ni a las buenas costumbres y resulta beneficiaria para ambas partes.

PARTE DISPOSITIVA
De las dos probanzas se infiere: Que como quiera que fue notificado el arrendatario en el lapso de los cinco años de relación arrendaticia y en dicha notificación se evidenció la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, es decir, se renuncia a renovarlo posteriormente a la fecha del 01 de Diciembre de 2.006, al 01 de Diciembre de 2.007. En tal virtud de los hechos analizados y probados el arrendatario se hace acreedor de una prorroga legal de dos años de conformidad al artículo 38 Literal C de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que comenzó a operar a partir del 01-12-2006 al 01-12-2008 Y no obstante el contenido del artículo 41 ejusdem, la causa se tramitó y dados los razonamientos anteriores en beneficio de una justicia efectiva se impone declarar sin lugar la acción incoada y así se decide.
Razón por la cual ESTE JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNIN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA:
Primero: Sin Lugar la Demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento formulada por la Ciudadana JULIA GRISELDINA ROA Viuda de SANCHEZ asistida por las Abogada CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO Y LAURA TERESITA DE JESUS VIVAS MENDOZA en contra del Ciudadano: DANIEL ANTONIO LÓPEZ ECHEVERRÍA, asistido por el Abogado JOSE YOVANY SANCHEZ BELLO.
Segundo: Se condena en consta a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido.
Tercero: Notifíquese a las partes en la presente causa.
Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; en Rubio, a los catorce (14) días del mes de Abril de Dos Mil Ocho.- Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Jueza Provisoria

Abg. Ana Ramona Acuña
El Secretario Titular.

Abg. Julio César Colmenares González

En esta misma fecha, siendo las 10:00 p.m, se publicó y registro la anterior