TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTE: ISABEL PAULINA HUAYANAY DE WONG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Número V- 16.556.456.

APODERADOS DE LA DEMANDANTE: BETTY PEREZ AGUIRRE, GLIZET CASTILLO CHAVEZ y ANTONIO CASTILLO CHAVEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 19.980, 37.570 y 45.021, respectivamente.

DEMANDADA: CECILIA ROJAS DE BERMÚDEZ, peruana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 81.840.979.

APODERADO DE LA DEMANDADA: No constituyó representación judicial y ha estado asistida por MIGUEL OMAR CEVEDO MARÍN, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 11.204.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE Nº 2452-07.

-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el día 22 de octubre de 2007 por la demandante debidamente asistida por quien luego instituiría como su apoderado judicial, mediante el cual, por las razones de hecho y fundamentos de derecho explanados en el mismo, demanda el cumplimiento forzado de la obligación de la demandada de restituirle el inmueble que le fuere arrendado, con motivo del vencimiento del plazo de arrendamiento así como la correspondiente prórroga legal.
Consignados los instrumentos fundamentales de la demanda, por auto de fecha 23 de octubre de 2007 se admitió la acción, ordenándose al efecto el emplazamiento de la demandada para el acto de contestación de la demanda, por los trámites del juicio breve en razón de la naturaleza de la misma.
En fecha 10 de diciembre de 2007, mediante diligencia estampada por el Alguacil del Tribunal, se hizo constar que la demandada fue citada en fecha 07 del mismo mes y año, negándose a firmar el recibo de la compulsa de citación.
Por auto de fecha 13 de diciembre del mismo año, se ordenó el complemento de la citación conforme las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose por secretaría la correspondiente boleta en la que se le comunicaba a la demandada la declaración rendida por el Alguacil referente a su citación.
En fecha 17 de diciembre de 2007 se hizo constar el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil para la práctica de la citación de la demandada.
El día 19 de diciembre de 2007 tuvo lugar el acto de contestación de la demanda que se verificó con la sola presencia de la demandada, quien debidamente asistida de abogado, acompañó escrito contentivo de sus alegatos y defensas, las cuales serán objeto de análisis en capítulo posterior.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que consideraron pertinentes para la defensa de sus distintas posiciones, las cuales fueron providenciadas conforme a derecho, y serán analizadas en orden a la motivación del fallo.
Llegada como ha sido la oportunidad para decidir la presente causa, y no existiendo impedimento subjetivo en el Juez para ello, pasa a hacerlo y en efecto OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
PRIMERO: La demandante, debidamente asistida por quien luego instituyó como su apoderado judicial, en el libelo de demanda, en términos generales, aduce lo siguiente:
1) Que por documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Distrito Capital, el 28 de septiembre de 2000, suscribió con la demandada contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el inmueble de su propiedad constituido por la casa distinguida con el Nº B3-4-03-16, ubicada en el Conjunto Residencial El Pórtico, Urbanización Castillejo, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
2) Que en dicho contrato se pactó, como canon de arrendamiento, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes.
3) Que la duración del contrato fue fijada en un año (12 meses) contados a partir del 1º de octubre de 2000, prorrogable por períodos iguales de tiempo.
4) Que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas contractuales daría derecho a la arrendadora de rescindirlo y de solicitar la desocupación judicial del inmueble arrendado.
5) Que conforme documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 12 de mayo de 2006, suscribió con la arrendataria un acuerdo en atención a: 1) el contrato de arrendamiento que habían celebrado, y 2) la participación que la propietaria le hizo a la arrendataria en el mes de septiembre de 2005 de que, a partir de ese mes, empezaría a correr la prórroga legal, acuerdo en el que se estableció lo siguiente:
a. Concederle a la arrendataria el tiempo que faltaba para completar la prórroga legal, que es de dos años, hasta el mes de septiembre de 2007, fecha en que la arrendataria debería entregarle el inmueble libre de bienes y personas y en el mismo buen estado cómo lo recibió.
b. Durante ese tiempo, pagaría mensualmente la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,oo).
c. Que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de ese convenio daría oportunidad a la PROPIETARIA de considerarlo resuelto de pleno derecho, debiendo la arrendataria desocupar inmediatamente el inmueble.
d. La propietaria declaró recibir de la arrendataria la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,oo) en calidad de depósito para responder por las obligaciones asumidas en dicho convenio.
6) Que la arrendataria no cumplió oportunamente las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, ni con el acuerdo referente al período de prórroga legal, toda vez que, a pesar de haberle sido notificado el 05 de septiembre de 2007 el vencimiento de la correspondiente prórroga legal, no cumplió con la entrega del inmueble después de haber vencido el contrato de arrendamiento y de haber ejercido su derecho de prórroga legal.
7) Por lo expuesto demanda el cumplimiento forzoso de la obligación contractual de desocupar el inmueble arrendado, y en consecuencia hacerle entrega material del mismo y pagar las costas y costos del proceso.
SEGUNDO: En su escrito de contestación de la demanda, la demandada, asistida de abogado, plantea, en términos generales, lo siguiente:
1. Admite como cierto el hecho de haber suscrito el contrato de arrendamiento autenticado que sirve de fundamento a la demanda, por lo que reconoce expresamente la existencia de la relación contractual arrendaticia, el objeto del contrato, el monto del canon de arrendamiento, la duración de éste y la condición según la cual en el caso de que las partes no desearen prorrogar el contrato, la arrendataria debería hacer entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas.
2. Señala que esa condición sine qua non, exigida en el caso que las partes no desearan prorrogar el contrato, fue violada por la propietaria, según el instrumento marcado “B”, de fecha 12 de mayo de 2006, en el que se señaló que la propietaria de manera unilateral – y no las partes de manera consensual – determinó la terminación del contrato al participar en septiembre de 2005 que a partir de ese mes comenzaría a correr la prórroga legal.
3. Que además, pretendió mediante una participación hecha ante una Notaría Pública, exigir el reconocimiento de ello de manera retroactiva, es decir, que la arrendataria en fecha 12 de mayo de 2006, reconozca una prórroga legal unilateral dada en el mes de septiembre de 2005, sin determinarse cual de los treinta días de septiembre ocurrió.
4. Reconoce que pudo haber recibido esa participación unilateral por parte de la propietaria, dentro de esa indeterminada fecha, tal y como lo reconoció en el documento suscrito en la Notaría el 12 de mayo de 2006, pero también es cierto que nunca ha convenido – como lo expresa la cláusula tercera del contrato – su disposición de dar por terminado el mismo.
5. Que el argumento según el cual las partes acordaron concederle el tiempo que falta para completar la prórroga legal, que es de dos años, viene después de la expresión acerca de la participación hecha por la propietaria a la arrendataria, lo cual determina que la redacción está hecha en base a una idea de manifestación unilateral y no consensual, por lo que no llena las condiciones pactadas previamente en el contrato por las partes del mismo.
6. Que el contrato celebrado el 28 de septiembre de 2000 venció el 27 de septiembre de 2001, y desde entonces, nunca la propietaria dio prórroga del mismo, pero siguió recibiendo el pago de los arrendamientos de manera pacífica y continua, por lo que – conforme lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil – el contrato es uno por tiempo indeterminado, convirtiéndose la demanda incoada en un acto ilegal toda vez que no se adecúa a lo previsto en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
7. Que el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere a contratos por tiempo determinado, por lo que rechaza su aplicación en este caso.
8. Que la parte actora estima su demanda conforme las previsiones del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, referido a demandas sobre la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, y a contratos por tiempo indeterminado, lo cual considera es la aceptación hecha por error de la naturaleza indeterminada del contrato accionado.
TERCERO: Las partes aportaron al proceso el siguiente material probatorio:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1. Original del contrato de arrendamiento accionado, suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Distrito Capital en fecha 28 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nº 16, Tomo 36, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento auténtico no fue tachado ni desvirtuado en modo alguno, por lo que debe valorarse conforme las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECLARA.
2. Original del instrumento suscrito por las partes ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 12 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 59, Tomo 63, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento auténtico no fue tachado ni desvirtuado en modo alguno, por lo que debe valorarse conforme las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECLARA.
3. Instrumento privado denominado NOTIFICACION DE VENCIMIENTO DE PRÓRROGA, suscrito por ambas partes en fecha 5 de septiembre de 2007, el cual no fue desconocido conforme las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como reconocido y emerge de autos con toda la fuerza y valor probatorio respecto de su contenido. ASI SE DECLARA.
4. Copia fotostática del instrumento protocolizado ante la otrora Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 02 de enero de 1997, bajo el Nº 24, Protocolo Primero, Tomo 1º, contentivo de la extinción de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble de autos. Dicha copia no fue impugnada por la parte demandada y conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna de su original, valorándose por tanto conforme lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
La parte demandada promovió el valor probatorio de los documentos fundamentales de la demanda, cuya valoración se realizó con anterioridad; por tanto resulta inoficioso pronunciarse respecto de éstos. ASI SE DECLARA.
CUARTO: Vista la forma como quedó trabada, la litis se circunscribe a establecer la naturaleza del contrato accionado, respecto de su cláusula temporal, y si el mismo finalizó o, por el contrario, en él operó la tácita reconducción, lo cual va a determinar si la demandada se encuentra en mora o no en el cumplimiento de la obligación contractual de restituir el inmueble arrendado. En tal sentido resultan necesarias las siguientes CONSIDERACIONES:
PRIMERA CONSIDERACION: Para establecer la naturaleza del contrato accionado, respecto de su duración, resulta imprescindible analizar el contenido de la disposición temporal del mismo, contenida en la cláusula “TERCERA”, que copiada a la letra es del tenor siguiente:
“…El tiempo de duración de este contrato es por un año (12 meses), contados a partir del día primero (01) de Octubre del año 2000, prorrogable por períodos iguales. Llegado el término del presente contrato y para el caso de que las partes no deseen prorrogar el mismo, LA ARRENDATARIA deberá hacer entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que hoy lo recibe…”
De la cláusula en comento se pueden colegir las siguientes generalidades:
1. Aún cuando el contrato tiene un término fijo (12 meses), dicho término es prorrogable por períodos iguales en forma sucesiva.
2. Se establece que la voluntad de las partes de no prorrogar el contrato, dará por concluido el mismo, es decir, pondría fin al término fijo, y extensivamente a cualquiera de sus prórrogas sucesivas.
3. Llegado el fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas en los términos expresados, la arrendataria debería hacer entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado.
El contrato de arrendamiento bajo estudio, es uno por tiempo determinado, en el que se incluyó la cláusula según la cual, el plazo se prorroga convencionalmente por períodos iguales al originario, con el propósito de que éste siempre tenga término fijo y no ocurra la tácita reconducción a la que se refiere el artículo 1600 del Código Civil, lo cual ha venido ocurriendo desde la finalización de su término fijo inicial de doce (12) meses que ocurrió el día 1º de octubre de 2001.
No obstante, su cláusula temporal no contiene expresamente una condición que haga poner fin a las prórrogas sucesivas, es decir, el modo por el cual, una cualquiera de las partes pueda hacer cesar las prórrogas continuas, produciéndose por tanto la extinción del término contractual. Tal situación debe conseguir necesariamente solución al aplicar en contrario el dispositivo del artículo 1599 del Código Civil, que literalmente es del tenor siguiente:
“…Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio…”
En el caso que nos ocupa, el arrendamiento se hizo por un año fijo contado a partir del 1º de octubre de 2000, prorrogable automática y sucesivamente por períodos de igual duración, es decir, con vencimiento los días 1º de octubre. Sin embargo, habida cuenta de la posibilidad de prórrogas inmediatas, a cada vencimiento le sigue una renovación, en una cadena cuya terminación debería producirse necesariamente luego de que uno cualquiera de los contratantes manifestare al otro, antes del vencimiento de la prórroga respectiva, su deseo de no continuar con el arrendamiento, o lo que es lo mismo, luego de hacerse el desahucio de ley.
Admitir lo contrario, sería desnaturalizar la esencia misma de la relación contractual que nació, conforme su propio contenido, para ser considerada por tiempo determinado, salvo que ocurriere alguna circunstancia ajena que hiciera se produjese la tácita reconducción del mismo. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: Establecido lo anterior, es preciso señalar que el contrato de arrendamiento accionado se ha venido prorrogando por períodos fijos de un año, desde el 1º de octubre de 2000.
No obstante, consta del documento suscrito entre las partes, en fecha 12 de mayo de 2006, cuyo contenido no fue desvirtuado por la parte demandada, que efectivamente la demandante ISABEL PAULINA HUAYANAY DE WONG, notificó a la arrendataria-demandada en septiembre de 2005, su deseo de poner fin al contrato, mediante el inicio del cómputo del beneficio de la PRORROGA LEGAL. Dicha manifestación voluntaria expresada en documento auténtico es suficiente para determinar que el 1º de octubre de ese año 2005, concluyó el término fijo de la relación contractual, que duró cinco (5) años, por lo que evidentemente le correspondía a la inquilina disfrutar de la prórroga legal durante un lapso de dos (02) años, conforme lo prevenido en el literal “c” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando vigentes todas las condiciones y obligaciones contenidas en el contrato originario, con una modificación consensual del canon de arrendamiento, contenida en el documento antes referido, la cual resulta ajustada a las previsiones de la parte in fine de la citada norma.
Dicha prórroga legal concluyó indefectiblemente el día 1º de octubre de 2007 y partir de esa fecha la demandada está en mora en su obligación de restituir el inmueble arrendado a la parte demandante, en los términos en que fue pactado en la cláusula Tercera del, tantas veces aludido, contrato de arrendamiento. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Resulta improcedente la defensa de la demandada mediante la que pretende se tenga como única forma para la terminación de la relación contractual el consenso de ambas partes, pues ello luce alejado de la realidad. No obstante, del tantas veces citado instrumento suscrito entrambos el 12 de mayo de 2006, se precisa con meridiana claridad el consentimiento legítimamente manifestado de ambos contratantes, y su voluntad de dar por concluida la relación contractual, dando inicio al cómputo de la prórroga legal, que es lo que realmente determina la fecha cierta de conclusión de la relación.
No es vinculante, como pretende la demandada, la falta de indicación de la fecha o el día exacto del mes de septiembre de 2005, en el que se produjo el desahucio, pues – tal como quedó establecido en consideración anterior – bastaba con que se realizara antes del vencimiento del plazo fijo, es decir antes del 1º de octubre, exigencia que se encuentra debidamente cumplida. ASI SE DECIDE.
Resulta contradictorio, admitir – tal y como lo hizo la demandada – que recibió la participación unilateral por parte de la propietaria, de no prorrogar el contrato de arrendamiento, de un lado, y a la vez pretender que no ha convenido en dicha circunstancia, pues su rúbrica estampada en el instrumento de fecha 12 de mayo de 2006, expresa su conformidad y su legítimo consentimiento en que la relación arrendaticia terminara de la forma como quedó plasmado en el mismo, incluso mediante el ajuste del canon de arrendamiento, pactado de mutuo.
También resulta improcedente pretender que la prórroga del contrato debía hacerse en forma expresa, pues del contenido mismo de la cláusula tercera se evidencia que dichas prórrogas operarían de pleno derecho, sin necesidad de participación alguna por parte de la arrendadora.
En consecuencia, el contrato accionado resulta un contrato por tiempo determinado, cuya finalización ocurrió el 1º de octubre de 2005, en razón del desahucio hecho por la arrendadora en septiembre de ese mismo año. Que a partir de ese momento comenzó a computarse la prórroga legal de dos años, cuyo vencimiento ocurrió el 1º de octubre de 2007, naciendo desde esa fecha la obligación de la inquilina de restituir la cosa arrendada completamente desocupada de bienes y en las mismas condiciones en que declaró recibirla, obligación de la cual se encontraba en mora al momento de ser interpuesta la presente acción.
No existe en autos elemento alguno que pueda dar al traste con la pretensión de la parte actora, y mucho menos que evidencie en forma alguna que luego del vencimiento de la prórroga legal se hubiere consentido la permanencia de la demandada en el inmueble de autos, operando la tácita reconducción. En razón de lo anterior, resulta forzoso para quien aquí decide declarar que necesariamente la acción incoada debe prosperar en derecho, tal y como será declarado en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE.
-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguió ISABEL PAULINA HUAYANAY DE WONG contra CECILIA ROJAS DE BERMUDEZ, todas plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, se condena a la demandada en lo siguiente:
PRIMERO: Se ordena a la demandada darle cumplimiento a la obligación contractual contenida en el contrato de arrendamiento celebrado con la demandante en fecha 28 de septiembre de 2000, ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Distrito Capital, y en consecuencia ENTREGAR de inmediato a la demandante el inmueble arrendado constituido por la casa distinguida con el Nº B3-4-03-16, ubicada en el Conjunto Residencial El Pórtico, Urbanización Castillejo, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, completamente desocupado.
SEGUNDO: Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire a los treinta y un (31) días del mes de enero de dos mil ocho. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 10:00 de la mañana.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
AJFD/RSM.
EXP. 2452-07.