TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: LEONARDO PUENTES LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad No 23.626.957.

APODERADOS JUDICIALES:
INTA NARINESINGH y MERCEDES BELISARIO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.434 y 65.739 respectivamente

PARTE DEMANDADA:

ABOGADO ASISTENTE: ALFONZO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 10.279.565.

MILENA PÉREZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 82.043.

MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE No E- 2007-052
SENTENCIA DEFINITIVA. I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio por libelo de demanda presentado en fecha 1º de octubre de 2007, por el ciudadano LEONARDO PUENTES LEAL, debidamente asistido por la abogada INTA NARINESINGH, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 40.434, contra el ciudadano ALFONZO PÉREZ.
En fecha 2 de octubre de 2007 el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación del demandado, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación
En fecha 9 de octubre de 2007 el Alguacil del Tribunal presentó diligencia dando constancia de haber entregado la compulsa a la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo correspondiente.
En fecha 10 de octubre de 2007 compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó que de conformidad con el artículo 218 del Código de
Procedimiento Civil se libre boleta de notificación al demandado sobre la declaración del Alguacil.
En fecha 11 de octubre de 2007 compareció la parte accionada y consignó escrito de contestación a la demanda.
Abierto el lapso probatorio solo la parte actora hizo uso de este derecho.
En fecha 24 de octubre de 2007, comparecieron las partes y presentaron un pretendido escrito de transacción judicial.
En fecha 29 de octubre el Tribunal se pronunció sobre el referido escrito otorgando a las partes cinco (5) días de despacho para que subsanen los defectos de la transacción presentada.
En fecha 14 de diciembre de 2007 el Secretario del Tribunal efectuó de oficio cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 29 de octubre de 2007(exclusive) al 14 de diciembre de 2007 (inclusive), arrojando un total de veintisiete (27) días de despacho.
En la misma fecha se dictó auto mediante el cual se dejó constancia que en virtud de que las partes no subsanaron dentro del plazo señalado el escrito de transacción celebrado, el Tribunal procedería a dictar sentencia dentro de los cinco días de despacho siguientes.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa:
Fundamentó la parte actora la demanda de la manera siguiente:
Consta de documento privado el cual acompaño en su original marcado con la letra “A”, constante de dos folios útiles, el cual opongo formalmente al demandado en este acto, que en fecha Primero (01) de Abril de 2005 suscribí un contrato de arrendamiento por un lapso de tiempo (Sic) de un (1) año, con el ciudadano ALFONZO PEREZ, quien es, mayor de edad, venezolano, de éste (Sic) domicilio, docente y titular de la Cédula de Identidad Nro V-10.279.565, por un inmueble representado por una vivienda, ubicado en la Calle El Mirador, Urbanización La Esperanza I”, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías (Sic), del Estado Bolivariano Miranda, (…) En la Cláusula Segunda del aludido, se estableció que el término de duración del contrato de arrendamiento, era de Un (1) año contado a partir de la fecha primero (01) de Abril de 2005 (01-04-05), venciéndose el mismo el día 01 de Abril de 2006, y dado el vencimiento del mismo y en virtud de que el arrendatario me manifestó su reiterada negativa a celebrar un nuevo contrato, lo cual no fue posible, ya que éste se negaba a ello, quedó en posesión del inmueble el inquilino, produciéndose la reconducción del contrato de arrendamiento, el cual se ha de entender como celebrado a tiempo indeterminado, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.600 del Código Civil (…) en la Cláusula Tercera del referido Contrato de arrendamiento se fijo (Sic) el canon de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 400.000,00), por mesadas vencidas, cánones estos que no han sido cancelados por El Arrendamiento, desde el mes de octubre de 2006, es decir, desde hace un año El arrendatario no cancela el canon de arrendamiento por el inmueble arrendado, lo que demuestra que el mismo está incurriendo en el incumplimiento de los deberes asumidos por él en el contrato de arrendamiento. Es el caso, Ciudadano Juez, en reiteradas oportunidades, he demostrado mi buena fe y de manera extrajudicial , suscribí con el arrendatario en dos (2) oportunidades prorrogas (Sic) para que desocupe el inmueble, una a partir del 14 de Marzo de 2006, con un lapso de duración de seis (6) meses, y luego se firmo otra prórroga en fecha 01 de Octubre de 2006, por un lapso de dos (2) meses, y el inquilino debía desocupar el inmueble para el 30 de noviembre de 2006, cosa que no hizo, negándose reiteradamente a ello, y alegaba que se encontraba en búsqueda de una vivienda para mudarse, y de hecho me entregó las llaves del inmueble y me permitió ingresar y ocupar parte del mismo junto a mí (Sic) familia, por cuanto no poseo vivienda (…) Es de hacer notar, que en el inmueble se encontraban objetos y bienes muebles de mi propiedad, algunos de estos le permití usar al inquilino, pero mi sorpresa es que el inmueble y estos bienes se encuentran sumamente deteriorados y en pésimas condiciones, al vencerse las dos prórrogas otorgadas al inquilino, éste encerró dentro de las habitaciones de la vivienda algunos de sus objetos personales y únicamente ha regresado haciéndose acompañar por supuestos abogados u autoridades policiales para amenazar a mi familia, le he solicitado al arrendatario el inmueble por las razones expuestas, recordándole su incumplimiento a todo lo cual ha hecho caso omiso el arrendatario, se ha negado igualmente a hacer entrega de dicho inmueble y no cancela los montos por concepto de canon de arrendamiento…”
Que por tales razones demanda al ciudadano ALFONZO PEREZ, para que desaloje el inmueble arrendado, fundamentando su pretensión en el artículo 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos1592, 1159, 1160, 1167 y 1615 del Código Civil.

En la oportunidad de dar contestación a la litis la parte accionada opuso la falta de cualidad del demandado fundamentándola en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por lo que este Tribunal pasa de inmediato a emitir pronunciamiento sobre esta de fondo.
DE LA FALTA DE CUALIDAD OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA.
Fundamento esta defensa la parte accionada del modo siguiente: “De conformidad con el artículo 346, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, alego la falta de cualidad del demandado (Sic) de ciudadano (Sic) LEONARDO PUENTES LEAL, plenamente identificado en autos, ya que el mismo actúa en nombre propio y no como debería ser en su carácter de Presidente de la Asociación Civil, sin fines de lucro, llamada “URBANIZACIÓN LA ESPERANZA” A.C”, la cual fue debidamente Registrada en la Oficina Subalterna de Registro Subalterno Los Salías (Sic) del Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 1996 (Sic), quedando registrada bajo el Nro. 43, protocolo 1º, tomo 3 del tercer trimestre de ese año (Sic), cuya acta constitutiva y estatutos reposan en (Sic) presente expediente al folio 13 (Sic) y siguientes, la cual (Sic) pertenece el inmueble objeto de la presente acción y en sus estatutos en la cláusula sexta se desprende: (…) Asi mismo (Sic) el Código de Procedimiento Civil establece: (…) De lo anteriormente expuesto se puede evidenciar la falta de cualidad que tiene el demandado (Sic) para establecer la presente demanda y por consiguiente, como para otorgar poder a ninguna otra persona previa la autorización según lo estable (Sic) sus estatutos…”

Ahora bien, en relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se observa que esta defensa es relativa al problema de capacidad procesal del actor que se presenta al proceso o legitimatio ad causam, ya sea persona natural o jurídica, que tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en el, por sí o mediante apoderados judiciales debidamente constituidos; y siendo que el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”, se desprende que tal como lo ha señalado la doctrina la capacidad procesal está referida a la capacidad procesal de comparecer a juicio por sí mismo o mediante apoderado judicial. En este sentido se observa que no consta en autos que la parte actora no tenga capacidad procesal o legitimatio ad causam, para obrar en el juicio, por lo que deberá declararse en el dispositivo del fallo la improcedencia de la cuestión previa opuesta. Y así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En el escrito de contestación la parte demandada reconoció que suscribió contrato de arrendamiento con la parte actora, el cual se convirtió en uno a tiempo indeterminado por voluntad de las partes y que el canon de arrendamiento fijado es el mencionado por el demandante; sin embargo alega que no hubo negativa de su parte a suscribir un nuevo contrato pues fue el arrendador quien se negó a ello, realizando nuevas prórrogas del mismo, y vencida la última de ellas el 30 de noviembre de 2006, le manifestó al arrendador su voluntad de seguir ocupando el inmueble, quien la respondió que se diera su tiempo, que él no estaba apurado. Asimismo agrega que canceló en efectivo los cánones de arrendamiento fijados, pero que el arrendador no expedía los recibos de pago, alegando que no era necesario pues no existía contrato y por ser personas de honor, Que es falso que haya entregado las llaves del inmueble al arrendatario y le permitiera el ingreso, pues éste se aprovechó de que su esposa estaba enferma y no estaba allí. Que es falso igualmente que en el inmueble arrendado se encontraban objetos del arrendador, pues éstos fueron introducidos por el demandante durante su ausencia de dos días por la operación a que fue sometida su esposa, ocasionando daños a sus bienes muebles y obligándolo a cerrar las puertas de las habitaciones, las cuales fueron forzadas y el teléfono arrancado del cuarto que ocupaban, lo que los obligó a pasar toda el día en la calle, pues temen hasta por su integridad física. Que no es cierto que sólo haya regresado acompañado de abogados y autoridades policiales pues sólo ha querido hacer valer sus derechos a través de las autoridades competentes, como son la Policía de Los Salias, organismo ante el cual efectuó una denuncia y el Alguacil del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, el cual está sustanciando un recurso de amparo que presentó contra el ciudadano LEONARDO PUENTES LEAL, para lo cual consigna copia del mentado recurso y de su admisión.
Trabada en esta forma la litis, corresponde a esta sentenciadora proceder a examinar los instrumentos y demás pruebas objeto de la presente acción de desalojo, de conformidad con el artículo 509 del texto adjetivo civil.

DE LAS PRUEBAS ACOMPAÑADAS POR LA PARTE ACTORA AL ESCRITO LIBELAR
La parte actora presentó los siguientes instrumentos junto con la demanda y ratificó el mérito probatorio en el lapso probatorio.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito el 12 de marzo de 2005 entre las partes (folios 8 y 9), es cual no fue desconocido dentro del lapso establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil.
• Original de comunicación de fecha 14 de marzo de 2006 dirigida por los ciudadanos LEONARDO FUENTES y FÉLIX PERDOMO a la parte demandada notificándole que le conceden la prórroga legal tipificada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (folio 10), el cual no fue desconocido dentro del lapso establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil.
• Original de comunicación de fecha 1º de octubre de 2006 presuntamente dirigida por los ciudadanos LEONARDO FUENTES y FÉLIX PERDOMO a la parte demandada notificándole que le conceden la dos (2) meses más de prórroga, por lo que debe entregar el inmueble el 30 de noviembre de 2006. el cual no fue desconocido dentro del lapso establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil.
• Doce (12) recibos de canon de arrendamiento y de reintegro de depósito sin firma carecen de valor probatorio.
• Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis, (folios 13 al 15), protocolizado en fecha 24 de septiembre de 1996 ante la Oficina Subalterna de Registro Los Salias del Estado Miranda, bajo el Nro. 43, Protocolo Primero, Tomo I, Tercer Trimestre, se valora de conformidad con el artículo1359 del Código Civil.
• Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la asociación “Urbanización La Esperanza I A.C”, Folios 16 al 19), protocolizado en fecha 6 de marzo de 1996 ante la Oficina Subalterna de Registro Los Salias del Estado Miranda, bajo el Nro. 29, Protocolo primero, Tomo 10, Primer Trimestre, se valora de conformidad con el artículo1359 del Código Civil

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN EL LAPSO PROBATORIO
• Inspección Judicial practicada en el Libro de Consignaciones de este Tribunal en fecha 19 de octubre de 2007, donde se dejó constancia que no aparece asentada ninguna consignación efectuada por el ciudadano ALFONZO PÉREZ a nombre de LEONARDO PUENTES LEAL, se le otorga valos probatorio al ser una prueba efectuada en el proceso garantizando el derecho al contradictorio.

DE LAS PRUEBAS ACOMPAÑADAS POR LA PARTE DEMANDADA AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
• Copia simple de comprobante de cobro presuntamente emitido Administradora SERDECO, C.A, carece de valor probatorio por cuanto no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de dos (2) recibos presuntamente emitido por concepto de pago de agua y servicio eléctrico, sin determinarse quienes son el emisor y el beneficiario de los mismos no constituye elemento probatorio alguno.
• Copia simple de recaudos cursantes al expediente No 17.374 instruido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de acción de amparo constitucional interpuesta por el ciudadano ALFONZO PÉREZ contra el ciudadano LEONARDO PUENTES LEAL, las cuales no fueron impugnada por la parte contra quien se produjeron, se valoran como fidedignas de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, y constituyen prueba de la existencia de este procedimiento en virtud del auto de admisión proferido por el mencionado Juzgado.

Del descrito material probatorio, específicamente del contrato de arrendamiento presentado por el actor como instrumento fundamental de la demanda cursante a los folios 8 y 9 quedó comprobada, en primer término, la relación arrendaticia entre las partes, la cual fue legalmente extendida en un inicio por aplicación del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, posteriormente por acuerdo entre las partes, finalizando la última el 30 de noviembre de 2006; de suerte que llegado este día el arrendatario debió entregar el inmueble y al no hacerlo operó la reconducción del contrato a que contrae el artículo 1600 del Código Civil, convirtiéndose el contrato en uno de carácter indeterminado, por lo que se tiene por cumplido el supuesto contenido en artículo 34 de la citada ley arrendaticia, para accionar por desalojo “a los contratos de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado””
Ahora bien, este contrato de arrendamiento, crea obligaciones tanto al arrendatario, como al arrendador, y una de las principales para el primero de los mencionados es el pago de manera oportuna de los cánones de arrendamiento pactados en la cláusula tercera, la cual dispone: “El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) MENSUALES. El canon de arrendamiento lo pagará el arrendatario por mensualidades ADELANTADAS, el día primero (1) de cada mes…”, circunstancias éstas de modo y tiempo que según aduce el accionante fueron desacatadas por el locatario por lo que solicita la desocupación del inmueble por insolvencia del arrendatario; siendo así las cosas, en este procedimiento inquilinario se impone el principio de las cargas probatorias, según la cual las “partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, tal como se prevé en el artículo 506 del código procedimental, en concordancia con lo establecido en el articulo 1.354 del Código Civil vigente. Estas normas están en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de que “los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio”, decidiendo con lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos; lo que debe entenderse que, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, y con ello invertir la carga de la prueba a la parte contraria, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar sino se demuestra de manera fehaciente y contundente lo que se pretende sea reconocido por el derecho; En materia arrendaticia, la carga de la prueba de solvencia en el juicio, que tenga como causa petendi, la morosidad del arrendatario pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, ya que como hecho negativo que es, no corresponde al demandante probar la insolvencia.
En este sentido es oportuno citar al especialista Edgar Núñez Alcántara en su obra El Nuevo Derecho Inquilinarío (Aspectos Sustantivos y Procesales), donde expresa: “…corresponde la carga de probar un hecho, a la parte cuya petición lo tienen como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable…” y como en el presente caso el accionante alega el hecho negativo de que el arrendatario se encuentra en estado de insolvencia, y en el acto de la contestación de la demanda el sujeto pasivo de la relación procesal alegó en su descargo que el arrendador no le emitía los recibos correspondientes a pesar de haber cancelado oportunamente las pensiones arrendaticias, estima esta juzgadora en aplicación al principio nemo auditur torpitudem nemo alegans”, es decir que nadie puede alegar su propia torpeza; que tal alegato resulta inadmisible, pues una conducta tan imprevisivo no puede tomarse como justificación del hecho de no poseer la prueba de pago.
Así las cosas estima quien aquí decide que la parte actora demostró fehacientemente la existencia de la obligación, por lo que no habiendo demostrado el accionado el pago como lo exigen los dispositivos legales arriba citados, se materializó el fundamento de la presente pretensión de desalojo de la manera expresada en la referida ley especial, cuando enseña en la letra “a” del articulo 34:… “que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas” y la doctrina ha manifestado que se verificará la insolvencia durante los primeros 15 días del segundo mes correspondiente en el que se ha de verificar la insolvencia. En consecuencia ha quedado demostrado que existe el motivo del desalojo por la insolvencia denunciada por el actor en el escrito libelar. Así se declara.

DISPOSITIVA
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguiente;
Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil
Se declara CON LUGAR la demanda que por desalojo interpuso el ciudadano LEONARDO PUENTES LEAL contra el ciudadano ALFONZO PÉREZ, suficientemente identificados en autos.
Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble arrendado, constituido por un vivienda ubicada en la Calle El Mirador, Urbanización La Esperanza I”, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano Miranda, en el mismo estado de mantenimiento y conservación que lo recibió.
Se condena a la parte demanda a pagar a la parte actora la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 1.200,00) por concepto de cláusula penal según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la presente litis.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los nueve (9) días del mes de enero de dos mil ocho (2008). Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR EL SECRETARIO

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ MAX J. SALAS

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 3:20 pm.
EL SECRETARIO

LCH/lch
Expediente Nro. E-2007-052