TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ESPERANZA JOYA VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.235.766.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.907; según poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 03/04/2007, anotado bajo el N° 47, Tomo 73 (fs. 3 y 4).
PARTE DEMANDADA: RICARDO VLADIMIR BECERRA DURÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.889.417.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JESUS MANUEL CONTRERAS GARCÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 79.134; según poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 06/07/2007, anotado bajo el N° 74, Tomo 149 (fs. 26 y 27).
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 5276.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El Abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF actuando como apoderado judicial de la ciudadana ESPERANZA JOYA VASQUEZ; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano RICARDO VLADIMIR BECERRA DURÁN.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que su representada es propietaria de un apartamento ubicado en el Conjunto Residencias Quinimarí, Edificio 31, apartamento N° 3, Urbanización Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes de esta ciudad; según documento inserto en el Registro Inmobiliario del 1er. Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 06/12/2006, bajo la matrícula 2006-LRI, T101-47.
-Que el apartamento fue arrendado por el anterior dueño PEDRO PABLO JOYA RUEDA, al ciudadano RICARDO VLADIMIR BECERRA DURÁN, según contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, el 27/10/1999, bajo el N° 2, Tomo 250 de los Libros de Autenticaciones.
-Que por haberse operado la tácita reconducción, el contrato era a tiempo indeterminado.
-Que antes de la compra-venta del inmueble, este fue ofrecido al arrendatario, manifestando no tener interés en adquirirlo.
-Que su representada necesitaba ocupar la casa.
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba al ciudadano RICARDO VLADIMIR BECERRA DURÁN, por desalojo y sea entregado el inmueble desocupado.
Estimó la demanda en TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) y la fundamentó en la causal 2 del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 11).
SEGUNDO: El 13/04/2007 se admitió la demanda (f. 12).
El 18/09/2007 el apoderado judicial de la parte demandada Abogado JESÚS MANUEL CONTRERAS GARCÍA, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
-Que era cierto que a su mandante le fue dado en arrendamiento un inmueble por PEDRO JOYA. Que dicho contrato estaba vigente; que su representado ha consignado alquileres a favor de PEDRO JOYA. Que se le ofreció en venta el inmueble.
- Negó, rechazó y contradijo que la demandante requiera ocupar el inmueble. Que la accionante es hija del arrendador. Que las acciones entre comprador y vendedor no afectan al arrendatario. Que la nueva propietaria pasa a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador inicial. Que la presente demanda carece de fundamento. Que solicitaba la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
-Reconvino a la parte actora; la cual fue providenciada el 21/09/2007 (fs. 28 al 34).
TERCERO:
El 28/11/2007 la parte actora promovió:
-Documentales: Copia del documento de propiedad del inmueble cuestionado. Copia del documento donde su representada vendió a la ciudadana YRMA DEL CARMEN VEGA FERNÁNDEZ, un inmueble que le servía de vivienda; por lo que se cumplía con el supuesto de causal de necesidad de ocupar el inmueble cuestionado (fs. 40 al 46).
III
PARTE MOTIVA
PRIMERO: TEMA DECIDENDUM:
En su escrito libelar la parte actora a través de su apoderado judicial, demanda por desalojo al ciudadano Ricardo Vladimir Becerra Durán, ya que, según su dicho, tiene necesidad de ocupar el inmueble que éste ocupa como inquilino según contrato a tiempo indeterminado, el cual consta en documento autenticado.
En tal razón intentan la presente demanda conforme al artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte la demandada de autos en su escrito de contestación, niega y rechaza tal circunstancia, por lo que conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, para quién juzga, la presente litis se circunscribe al desalojo del inmueble arrendado por la necesidad que tiene la propietaria de ocuparlo, circunstancia que el demandado pretende enervar con el rechazo genérico de la demanda y con la solicitud de la aplicación de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: CARGA DE LA PRUEBA:
En el proceso civil rige el principio dispositivo, el cual se caracteriza por tres (3) aspectos fundamentales, a saber:
1.- El inicio del proceso se da con la demanda de una de las partes en la cual se precisa el objeto de la pretensión y la relación de los hechos en que se basa.
2.- Los poderes casi exclusivos que tienen las partes en las pruebas.
3.- La obligación del Juez de sentenciar conforme a lo probado en el juicio, lo que conlleva a la prohibición de tomar en cuenta los conocimientos personales, salvo aquellos que sean de notoriedad general.
De acuerdo con los anteriores aspectos, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la distribución de la carga de la prueba, establece en el artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte del demandante, surge a partir de la afirmación de la necesidad de ocuparlo, no siendo hecho controvertido en la presente causa, por haberlo así reconocido ambas partes: La existencia de una relación contractual a tiempo indeterminado, en consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.
TERCERO: ANÁLISIS PROBATORIO:
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE CON EL LIBELO DE DEMANDA:
a) Copia de documento poder otorgado de manera auténtica ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, por el ciudadano Adolfo Ramón Rodríguez Díaz, apoderado general de la demandante ESPERANZA JOYA SÁNCHEZ, al Abogado Horst Alejandro Ferrero Kellerhoff (fs. 3 y 4). Consignada en copia certificada, conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no ser de manera alguna tachada se valora conforme a la disposición del artículo 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter conferido al Abogado actor.
b) Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito de manera autentica ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 27 de octubre de 1.999, inserto bajo el No. 2, Tomo 250; entre el ciudadano Pedro Pablo Joya Rueda y la parte demandada de la presente litis (fs. 5 y 8). Consignado en copia simple, lo cual es perfectamente válido, por ser de los documentos que en tal forma pueden traerse a juicio, conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no resultar de manera alguna impugnado, se valora conforme a la disposición del artículo 1360 del Código Civil, para demostrar del contenido del mismo las particularidades que las partes establecieron para reglar su relación arrendaticia.
c) Copia del documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 06 de diciembre de 2006, matricula 2006-LRI-T101-47 (fs. 9 - 11), por el cual la accionante adquiere el inmueble objeto de la demanda de desalojo. Esta documental, traída a los autos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no resultar de manera alguna impugnado, se valora conforme a la previsión del artículo 1.360 del Código Civil, para demostrar la accionante su carácter de propietaria y por ende, su cualidad para accionar la presente causa.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO:
a) Copia simple del documento registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 06 de diciembre de 2006, matrícula 2006-LRI-T101-47, por el que la demandante adquiere el inmueble objeto de la controversia. Se establece que esta documental ya resultó valorada.
b) Copia simple de documento registrado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, el 19 de septiembre de 2.007, bajo el No. 03, Tomo 077, Protocolo 01, Folios 1-2; por el cual la demandante de autos da en venta un inmueble de su propiedad. Esta documental traída conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no ser de manera alguna impugnada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, para demostrar que en los términos indicados en tal documento la demandante de autos enajenó el inmueble que tal documento refiere.
En el caso de autos, resulta importante destacar la interpretación que sobre el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizan los destacados juristas venezolanos GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su valiosa obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en donde expresan:
“… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito) (…) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así se pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Así mismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de otra manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo, se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.”
En el presente caso y siguiendo el criterio doctrinario anteriormente señalado, que este Juzgador comparte, que quedó demostrada la relación arrendaticia por tiempo indefinido; que el vínculo arrendaticio entre el propietario y el ocupante del inmueble, es de origen arrendaticio demostrado del contrato promovido por las partes; la cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento; también quedó demostrada la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, lo cual no fue expresamente negado y enervado con prueba alguna del demandado; por otro lado, quedó demostrado, que el demandante vendió el inmueble donde habitaba o que le servía de vivienda principal, lo que permite deducir que la demandante solo contaría de acuerdo a sus alegatos con el inmueble objeto de la controversia para habitarlo con su familia.
Ahora bien, por cuanto conforme a los criterios antes expuestos y doctrinarios recogidos por nuestro ordenamiento jurídico, los medios de prueba de la necesidad de ocupar el bien arrendado de su propiedad, son, en todo caso, indirectos, quien juzga considera, que de autos se crea la convicción que la demandante tiene necesidad cierta de ocupar el inmueble de su propiedad. Razones por la cual la presente demanda por desalojo, interpuesta por la ciudadana ESPERANZA JOYA VASQUEZ, a través de su apoderado judicial, contra el ciudadano RICARDO VLADIMIR BECERRA DURAN, debe prosperar, y así debe decidirse en la parte dispositiva del presente fallo.
CUARTO: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34, LITERAL B) DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
IV
DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda por desalojo, propuesta por ESPERANZA JOYA VASQUEZ representada judicialmente por el Abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, contra el ciudadano RICARDO VLADIMIR BECERRA DURAN representada judicialmente por el Abogado JESUS MANUEL CONTRERAS GARCÍA.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada RICARDO VLADIMIR BECERRA DURAN, al desalojo del inmueble que ocupa como arrendatario, ubicado en el Conjunto Residencias Quinimarí, edificio 31, apartamento No. 3, Urbanización Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes de esta ciudad de San Cristóbal.
TERCERO: Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de enero de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:15 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5276.