TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
197º y 148º

Los Teques, doce (12) de febrero de dos mil ocho (2008)

PARTE ACTORA: GREISMAR YCARA LEON ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 9.485.542.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAIZA VALLERA LEON, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.140.
PARTE DEMANDADA: ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 10.350.572.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ SIMANCAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.289.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-(APELACION).
EXPEDIENTE N° 17.595
Subieron a esta alzada las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ SIMANCAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.289 contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en San Antonio de Los Altos, en fecha 03 de octubre de 2007 que declaró Con Lugar la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana GREISMAR YCARA LEON ABREU contra la ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ.-
CAPITULO I
SINTESIS DE LA LITIS
Se inició el presente procedimiento por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en San Antonio de Los Altos, mediante libelo de demanda, presentado por la abogada RAIZA VALLERA LEON, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana GREISMAR YCARA LEON ABREU contra la ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual basó en los siguientes hechos: “que su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad N° V.- 10.350.572, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias, del Estado Miranda, en fecha 07 de julio de 2006, anotado bajo el N° 19, tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado su uso a vivienda, distinguido con el N° 123, en el Edificio ALBA SIERRA, Torre B, piso 12, ubicado en la calle principal de la Urbanización El Picacho, Sector Don Blas, Municipio Los Salias del Estado Miranda. En la CLAUSULA SEGUNDA del referido contrato de arrendamiento, se estableció que el tiempo de duración del mismo, era por el plazo de UN (1) año FIJO E IMPRORROGABLE, contados a partir del 09 DE JUNIO DE 2006 HASTA EL 08 DE JUNIO DE 2007. En la CLAUSULA TERCERA del referido contrato de arrendamiento por la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,00) mensuales, y se acordó EL PAGO DEL ARRENDAMIENTO POR MENSUALIDADES ADELANTADAS, dentro de los cinco (5) días siguientes, vale decir, a contar desde el día nueve (9) hasta el día trece (13) de cada mes, depositado en la cuenta de ahorros N° 01050031120031329055, del Banco Mercantil, a nombre de mi representada. Ahora bien ciudadana Juez, es importante resaltar, EL INCUMPLIMIENMTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR PARTE DE LA ARRENDATARIA, EL CUAL HA SIDO DE FORMA REITERADA, desde su comienzo, el pago de cada mes de canon de arrendamiento NUNCA LO PAGO CONFORME AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, vale decir, por mensualidades anticipadas, dentro del periodo del nueve (09) al trece (13) de cada mes, conforme a los términos convenidos en la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento. Así tenemos que los pagos mensuales de canon de arrendamiento, lo realizo siempre tardíamente, de forma extemporánea en la siguiente forma:
1) Periodo 09 de junio al 08 de julio de 2006= pago el 14 de junio de 2006, con un (1) día de retardo del momento convenido;
2) Periodo 09 de julio al 08 de agosto de 2006= Deposito del 31-07-2006, en Banco Mercantil, mediante planilla N° 410726533, el cheque # 35212975, Cta. 01340282532823007135, de Banesco, por la cantidad de Bs. 940.000,00= EL CHEQUE FUE DEVUELTO el 01-08-2007. Luego reintegró el PAGO POR EL CHEQUE DEVUELTO EN FECHA 09-08-2006, vale decir, con veintisiete (27) días de retardo del momento convenido;
3) Periodo 09 de agosto al 08 de septiembre de 2006= Pagó el 15 de agosto de 2006 con dos (2) días retardo del momento convenido;
4) Periodo 09 de septiembre al 08 de octubre de 2006= Pagó el 04 de octubre de 2006, con veintiún (21) días de retardo del momento convenido;
5) Periodo 09 de octubre al 08 de noviembre de 2006= Pagó el 31 de octubre de 2006, con dieciocho (18) días de retardo del momento convenido;
6) Periodo 09 de noviembre al 08 de diciembre de 2006= Pagó el 27 de noviembre de 2006, con catorce (14) días de retardo del momento convenido;
7) Periodo 09 de diciembre de 2006 al 08 de enero de 2007= Pagó el 14 de diciembre de 2006, con un (1) día de retardo del momento convenido;
8) Periodo 09 de enero al 08 de febrero de 2007= Pagó el 25 de enero de 2007, con doce (12) días de retardo del momento convenido;
9) Periodo 09 de febrero al 08 de marzo de 2007= Pagó el 23 de abril de 2007, con sesenta y nueve (69) días de retardo del momento convenido;
10) Periodo 09 de marzo al 08 de abril de 2007= Pago el 16 de mayo de 2007, con sesenta y cuatro (64) días de retardo del momento convenido;
11) Periodo 09 de abril al 08 de mayo de 2007= Pagó el 22 de mayo de 2007, con treinta y nueve días de retardo del momento convenido;
12) Periodo 09 de mayo al 08 de junio de 2007= NO PAGO HASTA LA FECHA.
La antes identificada ARRENDATARIA ha incumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, que le impone tanto la Ley, como el indicado contrato de arrendamiento, se debe observar que para finalizar el contrato, tampoco CUMPLIO CONFORME A LOS TERMINOS CONVENIDOS, CON EL PAGO ANTICIPADO DEL MES CORRESPONDIENTE AL ULTIMO PERIODO, COMPRENDIDO DESDE EL 09 DE MAYO HASTA EL O8 DE JUNIO DE 2007, en consecuencia por el constante incumplimiento en la obligación del pago del canon de arrendamiento mensual NO TIENE DERECHO A LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, por cuyo efecto debía y no lo hizo, ENTREGAR EL INMUEBLE en referencia (…); por cuya razón es procedente la aplicación de la cláusula penal, establecida en la Cláusula Décima Segunda del indicado contrato de arrendamiento, relativo al pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado en su debida oportunidad, vale decir, que se ha generado por ese concepto la siguiente cantidad: 1) En el mes de JUNIO 2007, a partir del nueve (09) de junio de 2007, han transcurrido veinticinco (25) días x Bs. 120.000,00, lo cual da como resultado la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), considerado hasta la fecha de interposición de la demanda, por concepto de daños y perjuicios. En razón del constante incumplimiento contractual, antes señalado mi representada se vio forzada a notificarle a la ARRENDATARIA en fecha 18 de febrero de 2007, la NO PRORROGA DEL CONTRATO, a su vencimiento el 08 de junio de 2007. Asimismo en fecha 17 de mayo de 2007, en vista del sostenido incumplimiento del contrato de arrendamiento mi representada, se vio igualmente, en la obligación de remitirle un TELEGRAMA URGENTE CON ACUSE DE RECIBO, comunicándole la falta de pago oportuna de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2007, que ello conlleva el efecto legal de la perdida del derecho a la prorroga legal, conforme al contenido del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuya razón solicito la entrega del inmueble (…)”.
Admitida dicha demanda en fecha 09 de julio de 2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda el Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación.- Agotados los trámites para lograr la citación personal de la ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ, el Alguacil del Tribunal de la causa manifestó en fecha 16 de julio de 2007, que ello no fue posible, por cuanto que la referida ciudadana se negó a firmar la respectiva compulsa, no obstante, la representación judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose dicho tramite.-
En fecha 01 de agosto de 2007, el abogado JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ SIMANCAS, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual señaló:
• A tenor de lo establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5 del artículo 340 ejusdem, promuevo la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que allí se indica. En efecto, el libelo de demanda deberá expresar la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones; y de la lectura del libelo de demanda puede advertirse con suma facilidad la incoherencia de lo que en definitiva pretende la parte actora con la acción propuesta. Alega la apoderada judicial de la parte actora, que su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con mi representada, ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad N° V.- 10.350.572, por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Miranda. Asimismo, hace referencia a la cláusula segunda del citado contrato de arrendamiento, a lo cual dice estableció que el tiempo de duración del mismo era por el plazo de un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del 09 de junio de 2006 hasta el 08 de junio de 2007. Hace mención a la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento, aduciendo que se estipuló un canon de arrendamiento por la cantidad de novecientos cuarenta mil bolívares exactos (Bs. 940.000,oo) mensuales, acordándose dicho pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días siguientes, vale decir, a contar desde el día nueve (9) hasta el día trece (13) de cada mes, depositando en la cuenta de ahorros N° 01050031120031329055 del Banco Mercantil. Alega el supuesto incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de mi representada y que dichos pagos nunca los hizo conforme el contrato de arrendamiento, es decir, por mensualidades anticipadas dentro del periodo del nueve (9) al trece (13) de cada mes. Aduciendo que mi representada, los pago mensuales por cánones de arrendamiento “los realizó siempre tardíamente”, de forma extemporánea, haciendo posteriormente una relación detallada de la fecha en que, mi representada realizó los pagos locativos. Que la arrendataria, mi representada ha incumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, que le impone tanto la ley como el citado contrato de arrendamiento. Diciendo que para la finalización del contrato de arrendamiento tampoco cumplió con los términos convenidos, con el pago anticipado del mes de junio de 2007, correspondiente al último periodo, comprendido desde el 09 de mayo hasta el 08 de junio de 2007, por la suma de novecientos cuarenta mil bolívares exactos (Bs. 940.000,00), el cual debió pagar y no lo hizo, entre el 09 y el 13 de mayo de 2007, en consecuencia por el constante incumplimiento en la obligación del pago del canon de arrendamiento mensual no tiene derecho a la prorroga legal arrendaticia, por cuyo efecto debía y no lo hizo, entregar el inmueble en referencia, por cuya razón es procedente la aplicación de la cláusula penal establecida en la Cláusula Décima Segunda del indicado contrato de arrendamiento, relativo al pago de la cantidad de ciento veinte mil bolívares (bs. 120.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado en su debida oportunidad, vale decir que, se ha generado por ese concepto la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000.00), producto de multiplicar ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) por 25 días. De las argumentaciones facticas y disposiciones legales antes descritas se evidencia, fuera de toda duda, su incoherencia y contradicción con el petitorio. No se sabe que es lo que pretende la actora dn su libelo de demanda; ni se sabe que es lo que en definitiva ha demandado, esto es, si el cumplimiento de contrato, lo que acarrearía la ejecución de un acto por parte del arrendatario devenido de una obligación contractual, el cual podría ser el pago de las pensiones no canceladas, en el supuesto negado que no hubiera cancelado alguna. O si es la resolución de contrato en virtud del incumplimiento de una obligación. O será que lo que pretende demandar la actora es la prorroga legal, la acción de dalos y perjuicios o alguna otra acción diferente a las anteriores. (…). Véase que la actora hace mención a circunstancias devenidas de, por lo menos, cuatro acciones legales diferentes, las cuales son opuestas las una de las otras, verbigracia, la resolución del contrato junto con el incumplimiento del mismo, y más aun cuando del petitorio, se observa: (…).
• De la inepta acumulación. A tenor de lo establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promuevo la cuestión previa de inepta acumulación por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem. En efecto, no podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. La misma dificultad de saber cual es la acción ejercida nos obliga a defendernos de todas en conjunto. Así, de la simple lectura del libelo de demanda se evidencia que el actor demanda el cumplimiento del contrato, la resolución del contrato, la prorroga legal y la acción por daños y perjuicios, así como se refleja en el petitorio de acumulación de acciones distintas. Por eso es necesario precisar que la acción de resolución de un contrato y la acción de cumplimiento de contrato se excluyen entre si en tanto que sus consecuencias jurídicas y demás efectos jurídicos son distintos en uno y otro caso.
• Sobre el inmueble objeto de este procedimiento, mi representada ya había celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano PEDRO PABLO LEON, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 1.705.637. Dicho contrato se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha diez (10) de junio de dos mil cinco (2005), bajo el N° 8, Tomo 51, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, para regular la relación arrendaticia para el periodo desde el nueve (9) de junio de dos mil cinco (2005) hasta el ocho (8) de junio de dos mil seis. Tal como se desprende de la cláusula tercera del mencionado el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) mensuales, por lo que mi representada se comprometió a cancelar mediante depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente N° 01340533106377 del Banco Banesco, de la cual era titular el arrendador. Así las cosas, luego que mi mandante realizará los depósitos correspondientes a las pensiones de arrendamiento de los primeros seis (6) meses, es decir, los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del dos mil cinco (2005), el arrendatario le comunica a mi representada que los pagos subsiguientes hasta la finalización del contrato de arrendamiento debía continuar haciéndolos a la persona de su hija, ciudadana GREISMAR LEON ABREU, identificada en autos, y quien es la parte actora en el presente juicio, ya que a fin de cuentas era ella la beneficiaria del producto del arrendamiento; lo cual hizo cabal y fielmente mi mandante hasta la terminación del contrato; por lo que mi representada accedió a cancelar los montos correspondientes a las pensiones locativas consecuentemente, correspondiente a los meses restantes, es decir, los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil seis (2006). Dichos depósitos los efectuó mi representada en la cuenta de ahorros N° 01050031120031329055, en el Banco Mercantil, de la cual es titular la ciudadana GREISMAR LEON ABREU, identificada en autos y parte actora en el presente juicio.(…)
• Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya incumplido de manera reiterada con su obligación del pago de las pensiones de arrendamiento desde su comienzo, siendo lo cierto que durante la existencia del contrato de arrendamiento siempre se ha mantenido solvente hasta la fecha, toda vez que por aceptación de la arrendataria ha efectuado los depósitos bancarios referidos a dichas pensiones, en la cuenta de ahorros N° 01050031120031329055, del Banco Mercantil, de la cual es titular la ciudadana GREISMAR LEON ABREU, hasta el día en que la arrendataria se negó a recibir el dinero correspondiente al mes de junio del presente año, por lo que se vio en la imperiosa necesidad de consignarlo ante el Tribunal del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.
• Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya cancelado fuera del periodo establecido entre el nueve (9) y trece (13) de cada mes, siento lo cierto que la aceptación del pago por parte de la arrendataria hace presumir su conformidad, toda vez que el contrato es ley entre las parte y son las partes las que tacita o expresamente pueden relajar las condiciones del mismo, y en el caso de marras la actitud permisiva de la arrendadora convalida el acto de la cancelación, quedando liberado el arrendatario de la obligación y por ende de las acciones derivadas de su eventual o posible incumplimiento, siendo además el pago, por excelencia, la principal causa de liberación y extinción de las obligaciones.
• Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya realizado siempre los pagos mensuales por cánones de arrendamiento de forma extemporánea y tardíamente, siendo lo cierto que mi representada durante la vigencia del contrato hasta la fecha, se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones contractuales en virtud de las cancelaciones realizadas a la arrendataria y aceptada por ella en su oportunidad.
• Niego, rechazo y contradigo que mi representada no haya cancelado hasta la fecha la pensión de arrendamiento correspondiente al periodo desde el nueve (9) de mayo de los corrientes, al ocho (8) de junio del presente año, siendo lo correcto que dicho periodo fue cancelado mediante deposito en la cuenta de ahorros N° 01050031120031329055, del Banco Mercantil, de la cual es titular la ciudadana GREISMAR LEON ABREU, quien es la parte actora y la arrendataria.
• Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya perdido el derecho de prorroga legal contemplado en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que en virtud de los pagos realizados a la cuenta bancaria de la arrendataria hasta el mes de mayo de dos mil siete (2007); por parte de mi representada, aunado al pago consignado por ante este mismo Tribunal tempestivamente, correspondiente al mes de junio de dos mil siete (2007), mi representada se encuentra en total estado de solvencia para con la arrendataria. En tal virtud goza plenamente de los derechos derivados de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Niego, rechazo y contradigo que mi representada deba cancelar la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) por concepto de la supuesta indemnización por daños y perjuicios a la actora por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, correspondiente a veinticinco (25) días de retraso en la entrega del inmueble arrendado, lo cual hace un monto de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), siendo lo cierto que mi representada no adeuda monto alguno por este concepto a la actora, en virtud de no haberse configurado, jamás, los supuestos derivados fe la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, siendo que el contrato de arrendamiento no ha fenecido en virtud de operar la prorroga legal arrendaticia que a todas luces le asiste a mi representada.
• Si bien es cierto que el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción se estipuló para el periodo desde el nueve (9) de junio de 2006, hasta el ocho (8) de junio de 2007, no es menos cierto, que a mi representada le asiste el derecho de prorroga establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así pido sea declarado por este Tribunal.
• En este sentido quiero señalar a este Tribunal que mi representada ha cancelado los montos de las pensiones de arrendamientos de todos y cada uno de los meses comprendidos desde el inicio del contrato hasta la fecha.
• Ahora bien, para el vencimiento del termino contractual, es decir, para el día ocho (8) de junio de 2007, mi representada se encontraba totalmente solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, como en efecto siempre lo estuvo ya que tal como se refiere la actora en su escrito libelar mi representada efectuó los pagos relativos al arrendamiento mediante depósitos bancarios en todas y cada una de las fechas que menciona desde el punto 1 hasta el punto 11, pero incurrió en error, la actora, al no darse cuenta que en la fecha referida en el punto 11, es decir, el día 22 de mayo de 2007, canceló, no solamente el monto correspondiente al periodo nueve (9) de abril al ocho (8) de mayo del presente año, sino que ese mismo día, tal como consta en recibo N° 000000469065337 del deposito realizado al Banco Mercantil en la cuenta de ahorros N° 01050031120031329055, de la cual es titular la ciudadana GRISMAR LEON ABREU, plenamente identificada en autos, efectuó el pago correspondiente al mes de mayo de 2007.
• En vista que la arrendataria se rehusó a recibirle el pago del arrendamiento correspondiente al mes de junio de dos mil siete (2007), mi representada hubo de consignarlo en este Tribunal, todo lo cual consta de expediente de consignaciones signado con el N° D-2007-033, nomenclatura de este despacho, todo lo cual hizo en acatamiento al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dice (…).
• Estando solvente mi representada en el pago de las pensiones de arrendamiento, en virtud de los depósitos bancarios realizados en la cuenta de ahorros de la arrendataria antes que esta última dispusiera al cierre de dicha cuenta por ante la institución bancaria Banco Mercantil, para procurar el estado de insolvencia por parte de mi representada, supongo, no puede por ningún concepto perder el derecho de prorroga que le asiste.
• Impugno la estimación de la presente demanda, lo cual estimó la actora en la cantidad de tres millones de bolívares exactos (Bs. 3.000.000,00), ya que los hechos que motivaran la aberrante estimación son totalmente infundados y provienen de el calculo de unos supuestos daños y perjuicios que no existen.”
Abierto a pruebas por imperio de Ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, y consignaron escritos que las contienen, los cuales fueron agregados por el a quo mediante autos de fechas 7 de agosto de 2007 y 17 de septiembre de 2007
Por auto de fecha 25 de septiembre de 2007, el Tribunal de la causa difirió la oportunidad de dictar sentencia para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de octubre de 2007, el Tribunal a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa.
En fecha 04 de octubre de 2007, la representación judicial de la parte demandada, abogado JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ SIMANCAS, apeló de la decisión dictada por el a quo en fecha 03 de octubre de 2007.
En fecha 04 de octubre de 2007, la abogada RAIZA VALERA LEON, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora solicitó al Tribunal de la causa aclaratoria del fallo emitido en fecha 03 de octubre de 2007. Aclaratoria que fuere dictada en fecha 10 de octubre de 2007.-
Por auto de fecha 15 de octubre de 2007, el Tribunal a quo, oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, abogado JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ SIMANCAS, remitiendo las presentes actuaciones al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 06 de noviembre de 2007 este Juzgado le dio entrada a la causa y fijó el décimo (10°) día de despacho para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en el presente procedimiento pasa este Tribunal a resolver como primer punto previo a la sentencia definitiva los alegatos esgrimidos por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda relativo la impugnación de la cuantía propuesta por la parte actora por aberrante.-

PUNTO PREVIO N° 1.-
DE LA IMPUGNACION A LA CUANTIA
Corresponde a este Tribunal analizar tal impugnación, y en tal sentido observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo a la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez, en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”
Conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, con relación a la norma transcrita, se observa que cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, la accionante deberá estimarla en el libelo de la demanda, en caso de falta de estimación, sólo el sufrirá las consecuencias adversas de la falta de estimación, como lo podrá ser el no acceso a la Casación, la no determinación del treinta por ciento de las costas procesales entre otras. En todo caso, a falta de estimación de la demanda por la parte accionante, el demandado en la contestación podrá estimar el valor de la misma. Por otro lado, en caso de que el accionante estime la demanda en el libelo, el demandado tiene la posibilidad de impugnar la misma en la contestación de la demanda, bien por insuficiente o por exagerada.
Sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2000, dictada en el expediente N° 99-1033, dejó sentado lo siguiente:
“…En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tacita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio; b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación; c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, deberá probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.

De la revisión efectuada a los autos se evidencia, que al momento de contestar la demanda, la parte demandada solo se limitó a impugnar de manera pura y simple el valor de la cuantía propuesta por la parte actora en su texto libelar, es decir, que tal impugnación conforme al criterio jurisprudencial antes citado, el cual es aplicable para el caso bajo estudio, se configura dentro del supuesto identificado con la letra b), y siendo que la actora en modo alguno probó la estimación de la demanda, resulta forzoso para que aquí decide, considerar como estimada la presente demanda y así se decide.-

PUNTO PREVIO N° 2..-
DE LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTICULO 346 EN CONCORDANCIA CON EL ORDINAL 5° DEL ARTICULO 340 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
En fecha 01 de agosto de 2007, la representación judicial de la parte demandada estando dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, opuso la cuestión previa contenidas en el Ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem; entiéndase:”La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”.
La representación judicial de la parte demandada la propone con fundamento en los siguientes alegatos: A tenor de lo establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5 del artículo 340 ejusdem, promuevo la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que allí se indica. En efecto, el libelo de demanda deberá expresar la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones; y de la lectura del libelo de demanda puede advertirse con suma facilidad la incoherencia de lo que en definitiva pretende la parte actora con la acción propuesta. Alega la apoderada judicial de la parte actora, que su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con mi representada, ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad N° V.- 10.350.572, por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Miranda. Asimismo, hace referencia a la cláusula segunda del citado contrato de arrendamiento, a lo cual dice estableció que el tiempo de duración del mismo era por el plazo de un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del 09 de junio de 2006 hasta el 08 de junio de 2007. Hace mención a la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento, aduciendo que se estipuló un canon de arrendamiento por la cantidad de novecientos cuarenta mil bolívares exactos (Bs. 940.000,oo) mensuales, acordándose dicho pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días siguientes, vale decir, a contar desde el día nueve (9) hasta el día trece (13) de cada mes, depositando en la cuenta de ahorros N° 01050031120031329055 del Banco Mercantil. Alega el supuesto incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de mi representada y que dichos pagos nunca los hizo conforme el contrato de arrendamiento, es decir, por mensualidades anticipadas dentro del periodo del nueve (9) al trece (13) de cada mes. Aduciendo que mi representada, los pago mensuales por cánones de arrendamiento “los realizó siempre tardíamente”, de forma extemporánea, haciendo posteriormente una relación detallada de la fecha en que, mi representada realizó los pagos locativos. Que la arrendataria, mi representada ha incumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, que le impone tanto la ley como el citado contrato de arrendamiento. Diciendo que para la finalización del contrato de arrendamiento tampoco cumplió con los términos convenidos, con el pago anticipado del mes de junio de 2007, correspondiente al último periodo, comprendido desde el 09 de mayo hasta el 08 de junio de 2007, por la suma de novecientos cuarenta mil bolívares exactos (Bs. 940.000,00), el cual debió pagar y no lo hizo, entre el 09 y el 13 de mayo de 2007, en consecuencia por el constante incumplimiento en la obligación del pago del canon de arrendamiento mensual no tiene derecho a la prorroga legal arrendaticia, por cuyo efecto debía y no lo hizo, entregar el inmueble en referencia, por cuya razón es procedente la aplicación de la cláusula penal establecida en la Cláusula Décima Segunda del indicado contrato de arrendamiento, relativo al pago de la cantidad de ciento veinte mil bolívares (bs. 120.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado en su debida oportunidad, vale decir que, se ha generado por ese concepto la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000.00), producto de multiplicar ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) por 25 días. De las argumentaciones facticas y disposiciones legales antes descritas se evidencia, fuera de toda duda, su incoherencia y contradicción con el petitorio. No se sabe que es lo que pretende la actora en su libelo de demanda; ni se sabe que es lo que en definitiva ha demandado, esto es, si el cumplimiento de contrato, lo que acarrearía la ejecución de un acto por parte del arrendatario devenido de una obligación contractual, el cual podría ser el pago de las pensiones no canceladas, en el supuesto negado que no hubiera cancelado alguna. O si es la resolución de contrato en virtud del incumplimiento de una obligación. O será que lo que pretende demandar la actora es la prorroga legal, la acción de daños y perjuicios o alguna otra acción diferente a las anteriores. (…). Véase que la actora hace mención a circunstancias devenidas de, por lo menos, cuatro acciones legales diferentes, las cuales son opuestas las una de las otras, verbigracia, la resolución del contrato junto con el incumplimiento del mismo, y más aun cuando del petitorio, se observa: (…
No obstante la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 02 de agosto de 2007, alegó sobre esta cuestión previa lo siguiente:
“A todo evento rechazo, niego y contradigo la cuestión previa opuesta por la parte demandada referida al ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, por defecto de forma que se advierte (según su dicho) de la lectura del libelo de la demanda, y la ausencia de conclusiones que precise la pretensión del actor de forma clara y lacónica, todo ello según el dicho del apoderado de la parte actora, que rechazo en su totalidad, toda vez que no es difícil advertir que demando el cumplimiento de contrato de arrendamiento que conlleva la entrega del inmueble por vencimiento del término en fecha 08 de junio de 2007, habida consideración que la ARRENDATARIA PERDIO EL DERECHO A LA PRORROGA LEGAL por su constante incumplimiento de los términos convenidos, conforme a la relación de los hechos contenidos en el libelo de demanda que ratifico y reproduzco íntegramente. Conforme al contenido del artículo 1167 del Código Civil la acción de cumplimiento de contrato, admite resarcimiento por daños y perjuicios y este especifico caso no son (Sic) objeto de pruebas por la sencilla razón que fueron pactados y están contenido (Sic) en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda (…)”
Al respecto el Tribunal observa:
Es de destacar que cuando el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; establece que el libelo de la demanda deberá expresar: “La relación de los hechos y los fundamentos de derechos en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones”, se debe entender como ha sido desarrollado por la doctrina y ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia , que este ordinal exige a quien intente la demanda el señalamiento de los supuestos facticos y casamiento jurídico en los que fundamenta su pretensión. En consecuencia el actor deberá dar sus razones de hecho y de derecho, sólo que con respecto a este último no es necesario que indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, dado que el Juez aplica o desaplica el derecho ex officio.
Finalmente en cuanto a esta cuestión previa, este Juzgador acoge el criterio emanado del Máximo Tribunal, de su Sala Político Administrativa, en fecha 16 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, en la cual estableció:
“Es de abundar que este requisito está vinculado con el principio de lealtad procesal y con el principio del contradictorio; en tal orden, la obligación contenida en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no puede estar referida a una detallada y enjuiciosa relación de los hechos y el derecho aplicable, sino a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión, y los elementos jurídicos de trascendencia que se requieren para explicar suficientemente la pretensión, de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos; pero ello no significa forzosamente que se tenga que pormenorizar al detalle cada hecho y cada elemento de iure, ya que es suficiente con que se haga una descripción más o menos concreta de éstos para una adecuada defensa”.
Por lo tanto, en atención al criterio anteriormente expuesto, y de lo evidenciado en actas, la cuestión previa in comento, no es procedente en derecho, por cuanto que de la lectura efectuada al texto libelar se puede evidenciar claramente la relación de los hechos sobre los cuales la parte accionante fundamenta la pretensión, motivo por el cual este Juzgador deberá declarar Sin Lugar la cuestión previa propuesta y así se decide.
PUNTO PREVIO N° 3.-
DE LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
La representación judicial de la parte demandada estando dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, opuso la cuestión previa contenidas en el Ordinal 6° del artículo 346; entiéndase:”(…) o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.-
La representación judicial de la parte demandada la propone con fundamento en los siguientes alegatos: De la inepta acumulación. A tenor de lo establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promuevo la cuestión previa de inepta acumulación por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem. En efecto, no podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. La misma dificultad de saber cual es la acción ejercida nos obliga a defendernos de todas en conjunto. Así, de la simple lectura del libelo de demanda se evidencia que el actor demanda el cumplimiento del contrato, la resolución del contrato, la prorroga legal y la acción por daños y perjuicios, así como se refleja en el petitorio de acumulación de acciones distintas. Por eso es necesario precisar que la acción de resolución de un contrato y la acción de cumplimiento de contrato se excluyen entre si en tanto que sus consecuencias jurídicas y demás efectos jurídicos son distintos en uno y otro caso.
Al respecto el Tribunal observa:
El mismo ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dispone que esta cuestión previa procede, cuando el demandante ha ejercido más de una pretensión contra el demandado incurriendo en las prohibiciones expresas del artículo 78 eiusdem. Sin embargo, el referido artículo 78, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre si, b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas la pretensiones; c) que los procedimientos no sean incompatibles y d) que aun siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, se evidencia que el factor que vincula a ambas pretensiones es la existencia de un contrato de arrendamiento, mediante el cual en virtud de su incumplimiento por parte de la demandada, se produce la indemnización acordada por ambas partes al momento de la suscripción del mismo, es decir, las establecidas en las Cláusulas cuarta, décima primera y décima segunda, en el entendido que las pretensiones de la parte actora fueron pactadas en el referido contrato, razón por la cual este Tribunal deberá declarar Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada y así se decide.-
Resueltos como han sido los puntos previos pasa de seguidas este Tribunal a emitir pronunciamiento de fondo.
CAPITULO III
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
SECCION I
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte actora en la oportunidad legal reprodujo el mérito favorable de los autos en tanto y cuanto favorezca a su representada, al respecto el Tribunal observa: La expresión que frecuentemente utilizan los abogados de “reproduzco el mérito favorable de los autos”, es un estereotipo que la costumbre ha mantenido como “forma” de señalarle y recordarle al Juzgador la existencia de pruebas existentes a los autos con anterioridad al escrito de promoción de pruebas, las cuales han sido oportunamente llevadas a los autos, como instrumentos fundamentales de la acción u otra forma permitida. Tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario, el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final, sean analizadas, si a renglón seguido de la expresión “reproduzco el mérito probatorio” que corre a los autos, el promovente especifica a cuales pruebas se refiere, ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas, y, de la aspiración abstracta de que aquello que ésta en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca sus pretensiones; es decir, que dicha formula no vulnera el principio de Adquisición Procesal, ni lesiona el principio de la Comunidad de las Pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de acordar, recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso. En consecuencia conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.-
En cuanto a la comunidad de las pruebas que emerge de aquellos documentales que conforman el pago extemporáneo de los pagos de los cánones de arrendamiento, para lo cual el Tribunal se pronuncia de la siguiente manera:
El principio de la comunidad de la prueba sirve para determinar el elemento que de universal tiene la prueba cuando es promovida, significando que ella beneficia y favorece a todas las partes de una controversia por igual. Es el principio según el cual la prueba evacuada o producida a los autos pertenece al proceso, con independencia de quien la promovió o produjo, por lo cual sus efectos favorecen o desfavorecen a ambas partes por igual, sin que su aportante o promovente pueda desistir de ella, una vez evacuada o producida. La Casación venezolana en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1969 señaló que dicho principio tenía su “justificación jurídica en que, como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado” (Ramírez y Garay, página 333, Tomo XXIII).
El principio de comunidad de la prueba posee tres características: a) Toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para dicho proceso, sin que importe quien la haya promovido; b) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promoverte, es, siempre y en todo caso el proceso y c) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ellas, pues el mérito y la convicción que de ella dimana es independiente del propósito del promoverte, sólo subordinado a la soberanía del juzgador.
En consecuencia este Tribunal le confiere a dichos documentales todo el valor probatorio que de ellas emanan tal y como fueron analizadas con anterioridad y así se decide.-
En cuanto al contrato de arrendamiento marcado con la letra “B” cursante a los folios ocho (08) al trece (13) del expediente, celebrado por las partes sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 123, ubicado en el doceavo piso, de la Torre “B” del Edificio “ALBA SIERRA”, calle principal de la Urbanización El Picacho, ubicado en el Sector Don Blas, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nro. 19, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, se evidencia que nos encontramos en presencia de un documento privado autenticado que no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto, razón por la cual el mismo tiene la misma fuerza del documento público que hace plena fe entre las partes litigantes por las declaraciones formuladas en el mismo por ellos, acerca de la realización del hecho jurídico a que tal documento se contrae, esto es, acerca de la existencia de la relación arrendaticia y sus modalidades, todo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para demostrar las obligaciones asumidas por las partes contratantes y la relación arrendaticia, el cual fue suscrito ente la ciudadana GREISMAR LEON ABREU y la ciudadana ANA MARVELIS REYES RODRIGUEZ, en cuyo contrato ambas partes y de común acuerdo acordaron el pago del canon de arrendamiento por la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,oo), que el plazo de arrendamiento del bien inmueble seria de un (1) año fijo e improrrogable contado a partir del día 09 de junio de 2006 al 08 de junio de 2007, que en la cláusula cuarta, ambas partes convinieron que el incumplimiento de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento, daría lugar a que se considerara resuelto de pleno derecho el referido contrato. Así se establece.
En cuanto a la Carta Misiva cursante al folio catorce (14) del expediente, marcada con la letra “C”, fechada 18 de febrero de 2007, dirigida a la ciudadana ANA MARVELIS REYES RODRIGUEZ por parte de la ciudadana GREISMAR LEON ABREU, el Tribunal al respecto observa: Las reglas establecidas respecto de los instrumentos privados y el principio de prueba por escrito, determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas, según lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil cuyo texto es del siguiente tenor: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por las personas a quienes se atribuyen, salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino (…)”.
Con apoyo en esta configuración que le da la Ley, las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ellas se haya realizado.
Ahora bien, como se dejó expuesto anteriormente, se requieren ciertos requisitos para darle valor probatorio a las cartas misivas; de modo que sólo producirán el efecto de una plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecidos en la Ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte.
El único aparte del artículo 1.374 eiusdem confiere facultad al Juez para desestimar las cartas que se hayan presentado en contravención con la ley, y por cuanto en el caso bajo estudio se observa que la carta misiva consignada a los autos por la parte actora, se encuentra suscrita por la parte demandada quien en su oportunidad legal correspondiente no la impugno, este Tribunal le confiere a la misma todo el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
Dicha documental sirve para demostrar que la ciudadana GREISMAR LEON ABREU, en su condición de arrendadora del bien inmueble objeto del presente litigio, notificó a la parte demandada, que decidió no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito cuyo vencimiento seria el día 08 de junio de 2007, tal como lo establecieron las partes en la Cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento y así se establece.
En cuanto a la documental marcada “D”, cursante a los folios 15 y 16 del expediente, contentiva de telegrama dirigido a la ciudadana ANA MARVELIS REYES RODRIGUEZ en fecha 17 de mayo de 2007 por la ciudadana GREISMAR LEON ABREU, titular de la cedula de identidad N° V-9.485.542, el Tribunal al respecto observa: El telegrama constituirá prueba admisible y valorable cuando es firmado por la persona que lo envía o cuya firma aparezca depositada en la oficina telegráfica y se estimará que el lugar de emisión, la fecha y el texto son verdaderos cuando conste que proviene de una transmisión efectuada por la Oficina Telegráfica autorizada para ello de acuerdo a la Ley.
La parte que promueva el telegrama como medio de prueba tendrá la carga de demostrar tanto la procedencia del telegrama como la fehaciencia del mismo y para ello podrá valerse de todos los medios de prueba que le ayuden a esa comprobación, tal como que la firma del original es autógrafa del remitente o que fue consignado el telegrama en la Oficina de Telegrama por el remitente.
Ahora bien, de la revisión efectuada a la referida documental, evidencia quien aquí sentencia que el telegrama se encuentra firmado en original por la parte accionante, con el debido sello húmedo que se lee. Republica Bolivariana de Venezuela. Instituto Postal Telegráfico. IPOSTEL. 17 de mayo de 2007; asimismo se evidencia que el referido telegrama fue consignado por la parte que lo promueve tal como loo dispone la doctrina antes citada, motivo por el cual este Tribunal el confiere a dicho instrumental todo el valor probatorio que de el emana y así se decide.
Dicha documental sirve para demostrar la notificación efectuada por parte de la accionante, ciudadana GREISMAR LEON ABREU a la ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ, el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, lo que conlleva a la perdida de prorroga legal arrendaticia establecida en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicitó la entrega del bien inmueble objeto del presente litigio para el día 08 de junio de 2007. Así se establece.-
SECCION II
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En cuanto a las documentales, insertas a los folios cincuenta y cinco (55) al sesenta y cinco (65) y setenta y tres (73) al setenta y siete (77) del expediente, este Tribunal estima oportuno traer a colación el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala Civil en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, la cual nos indica:
“Se entiende por deposito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido”
Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.
En este sentido si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…).
En su formación participan el depositante y el banco quien recibe el dinero en nombre de su mandante, el titular de la cuenta y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y el depositante el accionado”.-
Así pues nos encontramos que los depósitos bancarios encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capitulo V. Sección I del Código Civil en su artículo 1.383 encuadran en el género de prueba documental. Así se establece.
En el caso bajo estudio figura como titular de la cuenta de ahorros N° 01050031120031329055, la ciudadana ABREU GREISMAR YCARA, y como depositante la ciudadana ANA REYES, titular de la cédula de identidad Nro. 10.350.572. Así se establece.
Ahora bien de la revisión efectuada a las referidas documentales, observa este Sentenciador que los ya aludidos depósitos bancarios ratifican los alegatos esgrimidos por la accionante sobre las oportunidades en las cuales la parte demandada efectuó los pagos de los cánones de arrendamiento, es decir de manera extemporánea por tardía, toda vez que las partes establecieron de mutuo y común acuerdo en la CLAUSULA TERCERA del Contrato de Arrendamiento que las pensiones debían ser canceladas por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días siguientes, es decir en el periodo comprendido entre el día 09 al trece (13) de cada mes. Así se establece
En cuanto a la copia simple del expediente de consignaciones cursante en el Tribunal de la causa, marcado con la letra “L” cursante a los folios 66 al 72, realizada por la parte accionada, ciudadana ANAMARVELYS REYES RODRIGUEZ, en fecha 21 de junio de 2007 por la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,oo), mediante depósito en el Banco Banfoandes en la Cuenta Corriente N° 0121-11-0000000238, correspondiente al mes de junio de 2007, quien aquí decide observa que la consignación efectuada corresponde con la mensualidad correspondiente al periodo 09 de mayo de 2007 al 08 de junio de 2007.
Igualmente observa quien aquí decide que dichas consignaciones tampoco las realizó la parte demandada dentro del lapso de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual debe tenerse las mismas como no efectuada y así se establece.
En cuanto a la copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ y el ciudadano PEDRO PABLO LEON, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 10 de junio de 2005, el cual quedó anotado bajo el Nro. 8, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, este Tribunal le confiere a dicha copia todo el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Adjetivo, y lo valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil por estar autorizado con las solemnidades legales por un Notario que da fe pública del acto. Dicha documental sirve para demostrar que el antiguo propietario del bien inmueble objeto del presente litigio dio en calidad de arrendamiento el bien inmueble adquirido por la actual compradora, ciudadana GREISMAR YCARA LEON ABREU y así se establece.
En cuanto a la instrumental contentiva de la copia certificada del documento de compra-venta, mediante el cual el ciudadano PEDRO PABLO LEON dio en venta, pura simple e irrevocable el bien inmueble objeto del presente litigio a la ciudadana GREISMAR YACAR LEON ABREU, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Estado Miranda, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de el emanad de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
En cuanto a la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Mercantil, se evidencia que dicha institución bancaria, mediante oficio N° 38544, fechado 10 de agosto de 2007, informó al Tribunal de la causa que en la Cuenta de Ahorros signada bajo el N° 0031-32905-5, figura como titular de la misma la ciudadana GREISMAR LEON ABREU, la cual fue abierta por ante dicha institución en fecha 11/01/2001 y cancelada en fecha 13 de junio de 2007. Así se establece.-
CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO: En cuanto a la relación arrendaticia de las partes. La parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, alegó como defensa de fondo que la relación arrendaticia entre las partes se inició en fecha 18 de enero de 2006, por lo que este Tribunal al respecto observa: La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto es del siguiente tenor: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
Aunado a ello, dicha subrogación se produce por efecto de la ley, aun cuando arrendador y arrendatario no lo hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal sustitución o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero si la relación arrendaticia preexistente. Así se establece.
Ahora bien, por todo lo antes expuesto y vistas las actuaciones contentivas de la presente causa, evidencia este Juzgador que la compra del inmueble dado en arrendamiento, la parte accionante, ciudadana GREISMAR YCARA LEON ABREU, adquirió los derechos y deberes que corresponden al arrendador según los términos del convenio al cual se subrogó; por otra parte es de hacer notar que el contrato de arrendamiento fechado 07 de julio de 2006 tiene como efecto que el contrato celebrado con anterioridad sobre el referido bien inmueble se tenga como fenecido, naciendo por consiguiente nuevas estipulaciones sobre las cuales han de sujetarse las partes contratantes y así se establece.
SEGUNDO: En cuanto al derecho de prorroga legal, este Despacho juzga necesario hacer las siguientes consideraciones.
Dispone el Código Civil en los artículos 1.159, 1.167, lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Igualmente establece el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal”.
En este orden de ideas y en base a las normas antes transcritas este Juzgador considera, que la pretensión contenida en el escrito libelar, esta fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual a tenor de lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, goza del derecho de prorroga legal, pero como bien lo señala la parte actora en su escrito libelar que la arrendataria ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, que el arrendatario estaba incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y por consiguiente no tiene derecho a gozar de la prorroga legal, tal como lo dispone el ya citado artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la consiguiente entrega del inmueble dado en arrendamiento conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil y el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-
TERCERO: Como último punto considera este Juzgado traer a colación la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional, sentencia de fecha 22 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrado LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, en los juicios breves, cuyo texto parcialmente se transcribe a continuación:
“(…) de manera que, encuentra esta Sala viable que declarada con lugar alguna de las cuestiones previas antes citadas, el juez a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y actuando como director del proceso, haga el conocimiento de aquellas en la misma decisión, que vencido el lapso de cinco (5) días de despacho a que se refiere el artículo 890 eiusdem para decidir los procedimiento breves, la parte actora disponga de cinco (5) días de despacho para subsanarla, y que vencido dicho lapso proceda dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, en tales casos, darse dos situaciones: la primera de ellas que el Juez resuelva que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que trae como consecuencia, según lo establecido en el transcrito artículo 354 la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se declarase debidamente subsanada la cuestión previa, y al no haber contra esta decisión recurso alguno, deba el Tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia (…)”
Transcrito como ha sido el referido fallo, este Tribunal hace del conocimiento a la Juez del Tribunal a quo, que en lo sucesivo proceda a darle cumplimiento a la referida sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.
CAPITULO V
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Sin lugar la apelación propuesta por el abogado en ejercicio JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ SIMANCAS, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada; SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem; TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa : CUARTO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana GREISMAR YCARA LEON ABREU contra la ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ, ambas partes identificadas anteriormente; QUINTO: Se CONFIRMA con diferente motiva la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en San Antonio de Los Altos, en fecha 03 de octubre de 2007; SEXTO: Queda así resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 07 de julio de 2006, entre la ciudadana GREISMAR YCALA LEON ABREU y la ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ, el cual versa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 123, ubicado en el doceavo piso, de la Torre “B” del Edificio “ALBA SIERRA”, calle principal de la Urbanización El Picacho, ubicado en el Sector Don Blas, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda; SEPTIMO: Se condena a la demandada, ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ a entregar de manera inmediata a la parte actora el referido inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato; OCTAVO: Se condena a la parte demandada, ciudadana ANA MARVELYS REYES RODRIGUEZ a cancelar a la parte actora la cantidad de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000,oo) por concepto de indemnización por daños y perjuicios por efectos de la indebida ocupación desde el día siguiente al vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir desde el día 09 de junio de 2007 y NOVENO: Se ordena a la parte demandada a cancelar los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.
No hay condenatoria en costas en la presente causa.-
Déjese copia certificada de esta sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquense a las partes de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 251 eiusdem.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA, NOTIFIQUESE y REMITASE EL PRESENTE EXPEDIENTE A SU TRIBUNAL DE ORIGEN.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los doce (12) días del mes de febrero de dos mil ocho (2008), a los 197° años de la Independencia y 148° años de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

DR. HECTOR DEL V. CENTENO G.
LA SECRETARIA ACC.

ABG. ANA MILDRED GONZALEZ C.
NOTA: En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11: 00 a.m.), previa formalidades de Ley.
LA SECRETARIA ACC

HdVCG/Jenny.-
Exp. N° 17.595