TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 078135

PARTE ACTORA: CESAR AUGUSTO ALAMO TORRES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°. 6.842.577.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: No tiene constituido Apoderado Judicial.

PARTE DEMANDADA: OMAR JOSÉ PÉREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-11.195.572 y V-11.183.839.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene constituido Apoderado Judicial.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
En fecha 23 de Octubre de 2007, mediante el sistema de distribución se recibió escrito libelar presentado por el ciudadano CESAR AUGUSTO ALAMO TORRES, asistido por la abogada MADELEIN CENTENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 125.400, interponiendo demanda por DESALOJO en contra de los ciudadanos OMAR JOSÉ PÉREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA, alegando que: 1) En fecha 03 de Noviembre de 2005, celebró contrato de arrendamiento con los codemandados sobre un inmueble el cual esta ubicado en Lagunetica, sector Alcabala, Callejón Alamo, casa N° 2, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, 2) El referido contrato en su cláusula segunda establece la no renovación, por lo que finalizó el 03 de Noviembre de 2006, operando potestativamente a favor de los arrendatarios la prórroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento, la cual culminó en fecha 04 de Mayo de 2007. 3) Los demandados continuaron ocupando el inmueble sin pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007 a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), totalizando la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00). Fundamentando su acción en los artículo 33 y 34 Literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Solicita en su libelo lo siguiente: Primero: En que desaloje el inmueble arrendado. Segundo: Que el inmueble le sea entregado totalmente desocupado libre de bienes y personas, y en las buenas condiciones en que lo recibieron. 3°) Que le cancelen la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por no haberle entregado el inmueble arrendado en la fecha prevista, cantidad correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007 a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), y 4°) Que se condene en costa a los demandados y consecuentemente al pago de los honorarios profesionales. Estimando la demanda en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00).
En fecha 24 de Octubre de 2007, se recibió diligencia presentada por el ciudadano CESAR AUGUSTO ALAMO TORRES, asistido por la abogada MADELEIN CENTENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 125.400, con el fin de consignar los recaudos necesarios para la continuación del presente juicio.
En fecha 25 de Octubre de 2007, se admite la demanda y se emplaza a la parte demandada al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones debidamente practicadas, faltando los Fotostatos para librar las respectivas compulsas. Abriéndose por auto de esa misma fecha el cuaderno de medida, en el cual se niega la medida de secuestro solicitada.
En fecha 05 de Noviembre de 2007, se recibió escrito de reforma de la demanda presentado por el ciudadano CESAR AUGUSTO ALAMO TORRES, asistido por la abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 99.939, reformando la demanda, a fin de demandar a los ciudadanos OMAR JOSÉ PÉREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, alegándose en la reforma: 1) Que en fecha 03 de Noviembre de 2005, celebró contrato de arrendamiento con los codemandados sobre un inmueble identificado Casa N° 2, la cual esta ubicada en Lagunetica en la Antigua Hacienda “El Guamito”, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, 2) Que el plazo de duración del referido contrato estipulado en su cláusula segunda hasta el 03 de Noviembre de 2006. 3) Que en la cláusula Tercera se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00). 4) Que la cláusula Séptima, establece que la falta de cumplimiento de una cualquiera de la estipulaciones del contrato por parte de los arrendatarios, da derecho al arrendador a ejercer las acciones a que hubiere lugar. 5) Que en la cláusula Octava, se acordó que los gastos de los servicios públicos serían por única cuenta de los arrendatarios y se estableció que la no entrega oportuna del inmueble al arrendador, ocasionaría por concepto de daños y perjuicios la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) diarios, a partir del vencimiento del plazo, incluyendo los gastos de abogados. 6) Que el fecha 28 de Octubre de 2006, se reunió con la parte demandada ante la Dirección de Jueces de Paz, de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en la que los demandados se comprometieron en entregar el inmueble en el tiempo establecido y que con esta actuación quedaban notificados que debían entregar el inmueble pasados seis (06) meses, es decir el 28 de abril de 2007, lo que fue incumplido por los demandados, concediéndole por ante el referido Organismo Público, un nuevo plazo de dos (02) meses contados a partir del 30 de Julio de 2007, plazo vencido el 30 de Septiembre de 2007 y a la presente fecha los demandados han incumplido las obligaciones asumidas en el contrato. 7) Que los demandados también han incumplido con el pago puntual de los cánones de arrendamiento correspondiente los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007 totalizando un total de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00). Fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 ordinal 2° del Código Civil, y Artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitando en su Petitorio: 1°) La Resolución del contrato de arrendamiento por vencimiento de la Prórroga legal. 2°) Adicionalmente para que paguen la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, más las pensiones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. 3°) Pagar los daños y perjuicios ocasionados, conforme a los dispuesto en la cláusula Octava del contrato, a razón de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble, los cuales deberán contarse desde el día 01 de Octubre de 2007, inclusive, hasta la total y efectiva entrega del mismo, y 4°) Las costas y costos del juicio, hasta su definitiva terminación.
En fecha 06 de Noviembre de 2007, se admite la reforma y se emplaza a la parte demandada a que comparezca al segundo día de despacho siguiente a la constancia en auto de la última citación debidamente practicada, faltando los fotostatos para librar las respectivas compulsas.
En fecha 09 de Noviembre de 2007, compareció el ciudadano CESAR AUGUSTO ALAMO TORRES, asistido por la abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, con el fin de consignar por diligencia, los fotostatos a fin de que se elabore la respectiva compulsa, la cual fue librada en fecha 12 de Noviembre de 2007.
En fecha 21 de Noviembre de 2007, el alguacil temporal de este Tribunal, consignó los recibos de citaciones librados a los ciudadanos OMAR JOSÉ PÉREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA, los cuales fueron firmados por los referidos ciudadanos.
En fecha 23 de Noviembre de 2007, comparece los ciudadanos OMAR JOSÉ PÉREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA, asistidos por el abogado ARNELL QUIJADA CORASPE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.611, para consignar escrito de contestación de la demanda, oponiendo la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de Noviembre de 2007, compareció el ciudadano CESAR AUGUSTO ALAMO TORRES, asistido por la abogada OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, para consignar escrito de alegatos y escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 29 de Noviembre de 2007, librándose oficio a la Dirección de Jueces de Paz de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda y al Sindico Procurador del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, dejando constancia de la entrega de los mismos, por parte el alguacil temporal en fecha 10 de Diciembre de 2007.
En fecha 12 de Diciembre de 2007, por medio de auto se agregan oficios provenientes de la Dirección de Jueces de Paz y la Sindicatura Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
En fecha 18 de Diciembre de 2007, comparece los ciudadanos OMAR JOSÉ PÉREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA, asistidos por el abogado ARNELL QUIJADA CORASPE, para consignar mediante diligencia escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha.
En fecha 19 de Diciembre de 2007, comparece la parte demandada, asistidos por el abogado ARNELL QUIJADA CORASPE, para consignar escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha.
En fecha 25 de Enero de 2008, se publicó y registró sentencia, mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem.
En fecha 31 de Enero de 2008, se recibió escrito presentado por la parte actora, mediante el cual subsana la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 15 de febrero de 2.008, este Tribunal declara subsanada la Cuestión previa relativa a la regularidad formal de la demanda, y pasa la causa al estado de sentencia.
Este Tribunal para decidir observa:

II
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Documentales: El Accionante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Contrato de Arrendamiento original de fecha 03 de Noviembre de 2005, suscrito entre los ciudadanos CESAR ALAMO y OMAR PÉREZ y SONIA PEÑALVER, anteriormente identificados, con un plazo de duración de un (1) año fijo contado a partir del 03 de noviembre de 2.005 hasta el 3 de noviembre de 2.006, por el inmueble ubicado en Lagunetica, sector Alcabala, Callejón Alamo, casa N° 2, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual no fue objeto de impugnación ni desconocimiento por parte de los adversarios. En consecuencia, este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con la disposición contenida en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “(…) La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento…”.
Durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la parte actora promovió las siguientes pruebas:
1) Informe sobre el acuerdo conciliatorio celebrado en fecha 28 de octubre de 2006, entre los ciudadanos CESAR ALAMO, OMAR PÉREZ y SONIA PEÑALVER, por ante la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro, Dirección General de Jueces de Paz, Los Teques, Estado Miranda. Este Tribunal le atribuye eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no fue impugnada ni tachada por la contraparte. 2) Informe emanado de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro, Dirección General de Jueces de Paz, Los Teques, Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 2007, suscrito por el Lic Elias Arturo Henriquez, del cual se desprende que los ciudadanos OMAR PÉREZ y SONIA PEÑALVER, no cumplieron con el acuerdo suscrito con el ciudadano César Álamo, suscrito en fecha 28 de octubre de 2006. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3) Copia de la comunicación de fecha 06 de marzo de 2007, dirigida a los ciudadanos OMAR PÉREZ y SONIA PEÑALVER por el Licenciado ELÍAS ARTURO HENRIQUEZ, Director General de Jueces de Paz de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro, Dirección General de Jueces de Paz, Los Teques, Estado Miranda, recordándole que en vista del acuerdo conciliatorio suscrito en fecha 28 de octubre de 2006 ante esa Dirección, y en el cual constaba su compromiso de desalojar el inmueble que ocupan los inquilinos, el plazo vencía el día 28 de abril de 2007. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4) Acta de fecha 30 de julio de 2007, suscrita por ante la Sindicatura Municipal de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, celebrada con el fin de lograr un acuerdo conciliatorio con los arrendatarios, en la cual el ciudadano CÉSAR ÁLAMO, le concedió un nuevo plazo de dos (2) meses contados a partir del día 30 de julio de 2007, el cual venció el 30 de septiembre de 2007. Este Tribunal, aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE INFORMES:
La parte actora en la oportunidad de promover pruebas en el presente juicio, solicitó se oficiara a los siguientes organismos: A) Dirección General de Jueces de Paz, de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, siendo librado el oficio respectivo, requiriéndose la siguiente información: “proporcione a este Tribunal información acerca de si en ese Organismo se firmaron acuerdos conciliatorios entre los ciudadanos CESAR ALAMO, OMAR PÉREZ y SONIA PEÑALVER, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.842.577, 11.195.572 y 11.183.839, respectivamente, relacionados con el arrendamiento de un inmueble constituido por una vivienda, identificada como casa N° 2, ubicada en Lagunetica, antigua Hacienda El Guamito, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, y en caso afirmativo sírvase remitir a este Tribunal copias certificadas del mismo, (…) De esta misma forma, se le solicita que informe a este Tribunal, si en fecha 06 de marzo de 2007, libró comunicación suscrita por el Licenciado ELIAS ARTURO HENRIQUEZ, Director General de Jueces de Paz, de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, recordándole a los demandados ciudadanos OMAR PÉREZ y SONIA PEÑALVER, anteriormente identificados, que en vista del acuerdo conciliatorio suscrito en fecha 28 de octubre de 2006 ante esa Dirección, y en el cual constaba su compromiso de desalojar el inmueble que ocupan como inquilinos, dicho plazo vencía el 28 de abril de 2007…” En fecha 10 de diciembre de 2007, se recibió procedente de la Dirección de Justicia de Paz de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, oficio mediante el cual informa dicha dirección lo siguiente: “(…) En tal sentido le informo: 1. El día 16 de octubre de 2006 el ciudadano César Álamo acudió a esta Dirección en función de Centro de Mediación, a fin de interponer denuncia en contra de la ciudadana Darielys Castillo por asunto relacionado con bienes inmuebles que fueron de uso común y ocupación de uno de ellos por parte de una pareja, sin contrato de arrendamiento. 2. El día 28 de octubre de 2006 los ciudadanos Álamo, Castillo, Pérez Peñalver suscribieron un Acuerdo Conciliatorio, el cual señala entre otras cosas que el señor César Álamo concedería seis (06) meses a los inquilinos Pérez y Peñalver para desocupar la vivienda. 3. El día 06 de marzo de 2007 se cursó comunicación a los ciudadanos Omar Pérez y Sonia Peñalver, recordándole lo establecido en el Acuerdo Conciliatorio, con especial atención en lo referido a la desocupación de la vivienda, lo cual debió cumplirse para el 28 de abril de 2007. 4. El ciudadano Omar Pérez solicito dos (02) prorrogas para la desocupación de la vivienda una el 23 de abril de 2007 y otra el 15 de junio de 2007, ambas fueron concedidas. 5. El 11 de junio de 2007, el ciudadano Cesar Álamo informó a esta Dirección que la vivienda permanece ocupada. 6. Los acuerdos Conciliatorios suscrito en este Centro de Mediación, obedecen a la voluntad de las partes y a las opciones de solución que las mismas aporten, lo cual lleva implícito el compromiso de cumplimiento…”. Este Tribunal aprecia dicha probanza por el sistema de la sana crítica. B) Sindicatura Municipal del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda. De igual forma, se libró oficio solicitando la siguiente información: “…proporcione a este Tribunal información acerca de si en fecha 30 de julio de 2007, fue celebrado un acto conciliatorio que cursa en Acta de la misma fecha, con el fin de lograr acuerdo conciliatorio con los arrendatarios, estando presentes en esta acto el ciudadano CESAR AUGUSTO ALAMO TORRES, los ciudadanos OMAR JOSÉ PÉREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA, el Dr. GERMAN FIGUEROA, abogado asesor de ese Despacho, debidamente autorizado por el Dr. CARLOS ARMANDO ROCHA MALDONADO, Síndico Procurados Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda…”. Este Tribunal recibió la respuesta a dicha comunicación, en fecha 10 de diciembre de 2007, en los términos siguientes: “… Me dirijo a usted en la oportunidad de dar contestación al oficio N° 522 de fecha 29 de Noviembre de 2007, a tal efecto le remito copia certificada del acta celebrada por las partes por ante este despacho en fecha 30 de Julio del 2007, la cual se explica por si sola…”. Este Tribunal aprecia dicha probanza por el sistema de la sana crítica, establecida en el artículo 507 en concordancia con el artículo 509 eiusdem, atribuyéndole valor de plena prueba.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió las siguientes pruebas: 1) Dieciséis (16) recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero y marzo de 2007. Este Tribunal no aprecia dichas documentales ni le atribuye eficacia probatoria alguna, toda vez que las mismas no guardan relación con lo hechos controvertidos. 2) Copia certificada del expediente de consignaciones signado con el N° 073035, llevado por ante este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Este tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la parte actora en su escrito de reforma del libelo de la demanda afirma que: “(…) Consta en el contrato de arrendamiento suscrito por mi persona … en fecha 03 de noviembre de 2005, (…) en mi condición de ARRENDADOR y propietario, celebré un contrato de arrendamiento con los ciudadanos OMAR JOSE PEREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA,… sobre el siguiente inmueble: Una (01) vivienda, identicada como CASA N° 2, ubicada en Lagunetica en la Antigua Hacienda “El Guamito”, en jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Los Teques. El plazo de duración de dicho contrato estipulado en la CLAÚSU2 (sic) hasta El 03 de noviembre de 2006, pudiendo ser prorrogable previo acuerdo de las partes. En la CLAUSULA TERCERA se estableció el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), el cual deben pagar los arrendatarios por mensualidades vencidas. La CLAUSULA SEPTIMA, establece que la falta de cumplimiento de una cualquiera de las estipulaciones del contrato por parte de los arrendatarios, da derecho al arrendador a ejercer las acciones a que hubiere lugar, y como consecuencia de su incumplimiento los arrendatarios se comprometieron a pagar los daños y perjuicios que se ocasionaren, así como los gastos judiciales y extrajudiciales que resultaren debiendo entregar el inmueble de manera inmediata. En la CLAUSULA OCTAVA, se acordó que los gastos por servicios públicos, serían por la única cuenta de los arrendatarios, hasta la terminación del contrato, obligándose a devolver el inmueble arrendado en perfectas condiciones de mantenimiento y conservación. De igual manera se estableció que la no entrega oportuna del inmueble al arrendador, ocasionaría por concepto de daños y perjuicios la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) diarios, por cada día que transcurra a partir del vencimiento del plazo, incluyendo los gastos de abogados. (…) que habiéndose suscrito el contrato de arrendamiento entre las partes, en fecha 03 de noviembre de 2005, por un (01) año fijo; es decir, que dicho contrato vencía el 03 de noviembre de 2006, fecha en la cual comenzó a correr la prórroga legal establecida en el Artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y siendo mi deseo no prorrogar dicho contrato, fue por lo que acudí por ante la Dirección General de Jueces de Paz, de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a los fines de llegar a un acuerdo conciliatorio con los arrendatarios, y a los fines de hacerles saber que el contrato no les sería prorrogado. Fue así como en fecha 28 de octubre de 2006, comparecimos los arrendatarios y mi persona por ante ésa Dirección actuando como Mediador el Lic. Elías Henríquez, en su condición de Director de Jueces de Paz a los fines de resolver entre otras cosas, y de manera amistosa y sin conflictos de ninguna naturaleza el vencimiento del contrato de arrendamiento de los ciudadanos OMAR PEREZ y SONIA PEÑALVER, y mi decisión de no prorrogar dicho contrato. (…) Con esta actuación queda plenamente establecido y sin lugar a dudas, que los arrendatarios quedaron notificados de manera cierta de que su contrato de arrendamiento vencía el 03 de noviembre de 2006, y que habiendo sido notificados de esa circunstancia, debían hacer entrega del inmueble pasados seis (6) meses contados a partir del 28 de octubre de 2006; es decir, que el lapso vencía el 28 de abril de 2007…”. De igual manera señala que: “(…) En vista de que transcurría el lapso de la prórroga legal, y siendo que los arrendatarios no habían dado cumplimiento al acuerdo suscrito en fecha 28 de octubre de 2006, en el sentido de desocupar el inmueble en fecha 23 de abril de 2007, fecha en la cual el co-arrendatario manifestó que la había sido imposible encontrar casa para mudarse, y en vista de que nunca ha sido mi intención sacarlos a la calle y desalojarlos injustamente; fue por que (sic) a solicitud del ciudadano OMAR PEREZ, acordé extenderles la prorroga hasta el 10 de mayo de 2007, siendo esta la fecha tope para la desocupación del inmueble arrendado. Posteriormente, y en vista del nuevo incumplimiento de los arrendatarios, es por lo que previa invitación del Director General de Jueces de Paz, en fecha 15 de junio de 2007, compareció por ante esa Oficina, el ciudadano OMAR PEREZ, alegando nuevamente que no había conseguido para donde mudarse, y es por ello que en fecha 21 de junio de 2007, la Dirección General de Jueces de Paz, de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, levantó un informe en relación con el asunto, y en el cual determinó que en vista de que yo no les concedería otro plazo más, quedaba en libertad de resolver la controversia por ante los órganos jurisdiccionales. (…) Posteriormente en fecha 30 de junio de 2007, en vista de la denuncia que formulé por ante la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con el fin de lograr un arreglo amistoso con los arrendatarios, nos reunimos los ciudadanos OMAR JOSE PEREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER VALLENILLA, con el DR. GERMAN FIGUEROA, Abogado Asesor de éste Despacho debidamente autorizado por el DR. GR. CARLOS ARMANDO ROCHA MALDONADO, Síndico Procurador Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.- (…) yo confiado nuevamente en la buena fe y creyendo en la palabra empeñada por los ciudadanos OMAR JOSE PEREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER, por ante ese organismo público, acepté concederles un nuevo plazo de dos (02) meses contados a partir del día 30 de julio de 2007, el cual venció en fecha 30 de septiembre de 2007. (…) y siendo que para la presente fecha, los arrendatarios ciudadanos OMAR JOSE PEREZ MEJIAS y SONIA JACKELINE PEÑALVER, han incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, y de igual manera han violado los acuerdos amistosos realizados tanto en la Dirección de Paz como en la Sindicatura Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
Ante tales afirmaciones de hecho, los accionados en su escrito de contestación, reconocieron la existencia del Contrato de Arrendamiento de fecha 03 de Noviembre de 2005 y que el mismo se pactó por un año fijo. Además alegó: “(…) hay jurisprudencia reiterada que cuando los inquilinos después del vencimiento del contrato y su prórroga legal, (el cual es a tiempo determinado) continúan ocupando o posesión del inmueble y pagando el canon de arrendamiento al arrendador este se entenderá que quiso obligarse a tiempo indeterminado por lo tanto mal podría el demandante solicitar demanda por cumplimiento de contrato si fuere el caso, como quiera que este solicitó resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, la cual viene hacer (sic) una modalidad nueva que trae el demandante y que no esta sustentado en la ley, finalmente por todo lo antes expuesto solicito se desestime la demanda, en virtud que los supuestos de hecho no concuerdan con los supuestos de derecho…” Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de la relación arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de Noviembre de 2005, y así se declara. En el caso sub iudice la parte actora pretende la desocupación o entrega del inmueble dado en arrendamiento alegando el vencimiento de la prórroga legal, y ante la cual esta Juzgadora debe hacer abstracción de los alegados pagos de cánones de arrendamiento que realiza la parte accionada, pues, lo que realmente se debe verificar, conforme lo ordena el artículo 1264 del Código Civil concatenado con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es si efectivamente el contrato de marras era un contrato de arrendamiento a tiempo fijo determinado e improrrogable, y en ese caso, al operar la prórroga legal, determinar si la misma se encontraba vencida. Partiendo del contrato de arrendamiento, como prueba instrumentada que se basta a sí misma, este Tribunal encuentra que las partes estipularon en la Cláusula Segunda que el contrato tendría una duración de un (1) año como plazo fijo, contado a partir del día 03 de Noviembre de 2005 hasta el 03 de Noviembre de 2006. Asimismo, se estipuló que dicho plazo sería prorrogable previo acuerdo de las partes contratantes a no ser que una de ellas manifestare a la otra su voluntad de no prorrogarlo más, lo cual debería hacerlo por lo menos con un (01) mes de anticipación como mínimo, al vencimiento del mismo. Al respecto este Tribunal encuentra que del contenido de la cláusula Segunda, se desprende que las partes acordaron que el contrato tuviese una duración de un (1) año fijo el cual comenzaría a correr a partir del día 03 de Noviembre de 2005, prorrogable previo acuerdo de las partes contratantes a no ser que una de ellas manifestare a la otra su voluntad de no prorrogarlo más. Ahora bien, de las pruebas aportadas por la parte actora, se evidencia que en fecha 28 de octubre de 2006, mediante acuerdo conciliatorio celebrado entre las partes por ante la Dirección General de Jueces de Paz de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro, el arrendador, ciudadano CÉSAR ÁLAMO, se comprometió a respetar lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la prorroga de seis (06) meses para los inquilinos que habitan la vivienda ubicada en Lagunetica, cumpliendo con los servicios de agua, luz, etc. De igual forma, los arrendatarios, ciudadanos SONIA PEÑALVER y OMAR PÉREZ, se comprometieron a desalojar el inmueble en el plazo establecido en dicha Ley. Este Tribunal encuentra que, conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para los arrendatarios, tenemos entonces que a partir del día 3 de noviembre de 2006 comenzó a correr la prórroga legal de seis (06) meses, y no a partir del 28 de octubre de 2006, como lo señala en la notificación practicada a los arrendatarios, por el Director General de Jueces de Paz de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 06 de Marzo de 2007, con fecha de recepción 08 de Marzo de 2007, apreciada por este Tribunal en este mismo fallo, toda vez que quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia por un (01) año la cual expiró el día 03 de Noviembre de 2006, por lo que de una simple operación matemática la prórroga legal culminó el día 3 de Mayo de 2007, fecha en la cual los arrendatarios debieron entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda los arrendatarios se encontraban aún en posesión del inmueble.
Este Tribunal observa que las circunstancias establecidas anteriormente respecto al nacimiento y vencimiento de la prórroga legal no fueron desvirtuadas por la parte accionada la cual alega un hecho posterior a su vencimiento, que “(…) cuando los inquilinos después del vencimiento del contrato y su prórroga legal, (el cual es a tiempo determinado) continúan ocupando o posesión del inmueble y pagando el canon de arrendamiento al arrendador este se entenderá que quiso obligarse a tiempo indeterminado (…)”. Este Tribunal de las pruebas promovidas encuentra que la alegada ocupación o posesión en la que continuó la parte accionada del inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal, las partes aquí en litigio suscribieron una serie de acuerdos ante órganos de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el primero de ellos, en fecha 28 de octubre de 2006, es decir, antes de que operara la prórroga legal; otra, una comunicación en fecha 06 de marzo de 2007, es decir, durante el curso de la prórroga legal; y un último acuerdo, luego de vencido el lapso de prórroga legal en fecha 30 de julio de 2.007, acuerdos que fueron valorados por este Tribunal, y de un análisis de los mismos este Tribunal observa que en el acuerdo de fecha 28 de octubre de 2006 y en la comunicación de fecha 6 de marzo de 2007, se modifican los derechos o beneficios que otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se evidencia de los Informes, uno levantado en fecha 21 de Junio de 2007, por ante la Dirección General de Jueces de Paz de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda que según lo señalado en dicho informe, las partes en fecha 23 de abril de 2007, acuerdan que la entrega del inmueble se efectuaría el día 10 de Mayo de 2007; así mismo otro informe que cursa en autos al folio 46 al 47, de fecha 07 de noviembre de 2008, en la que se establece que se acuerda un prórroga de 6 meses; que el día 6 de marzo de 2007, se les curso comunicación a los accionados de que la desocupación es el 28 de abril de 2.007; que solicitaron una prórroga el 23 de abril de 2007 y otra el 15 de junio de 2007. De estas probanzas este Tribunal observa que para el acuerdo de fecha 23 de abril de 2007, los arrendatarios se encontraban disfrutando de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto no necesitaban el consentimiento expreso del arrendador para seguir en posesión del inmueble arrendado, y además, de los hechos establecidos por este Tribunal lo cierto es, que de acuerdo al contrato de arrendamiento, el plazo fijo de su duración vencía el 3 de noviembre de 2006, es decir, que a partir de esa fecha comenzaba a correr la prórroga legal, y no como se indico en el referido acuerdo (a partir de la fecha 28 de octubre de 2006), resultando entonces que la prórroga legal vencía el día 3 de mayo de 2007 y no como se indico en la comunicación del 6 de marzo de 2007, de que supuestamente era el 28 de abril de 2007. De lo expuesto este Tribunal observa que en dichos acuerdos se modificaron la fecha de vencimiento de la prórroga legal, acordando uno distinto, al que legalmente le correspondía. Sobre estas probanzas este Tribunal encuentra necesario emitir su pronunciamiento, ante el eminente orden público que tiene la prórroga legal, al constatarse hechos o circunstancias contradictorias de derechos o beneficios irrenunciables, debido a que todo acuerdo, aun cuando sea consentido por el arrendatario, que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos o beneficios que otorgan la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son nulos, tal como lo establece el artículo 7 de la referida Ley, en consecuencia los referidos acuerdos se encuentra viciado de nulidad al menoscabar los derechos del arrendatario.
Por otra parte, en el Acta suscrita en fecha 30 de Julio de 2007, se incurrió erróneamente en la violación de las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a los derechos del Arrendatario los cuales son de carácter irrenunciables y que por tanto vicia de nulidad tal acuerdo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7 de la referida Ley que establece: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, toda vez que para la referida fecha había operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en este juicio, por ende, -repito- dicho acuerdo se encuentra viciado de nulidad al menoscabar los derechos de los arrendatarios, quienes habían continuado de manera ininterrumpida en posesión del inmueble, sin oposición del arrendador, desde el 03 de mayo de 2007, fecha en la cual expiró la prorroga legal, hasta el 30 de julio de 2007, en la cual se firma el referido acuerdo por ante la Sindicatura Municipal, operando a favor de los demandados la tácita reconducción del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, para los cuales la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha establecido para su beneficio y protección, las limitadas causales de desalojo del inmueble arrendado bajo relación a tiempo indeterminado como derecho irrenunciable de los arrendatarios previstas en el artículo 34 ibídem. Por ende se considera nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia , disminución o menoscabo de estos derechos, aún cuando sea consentida por el arrendatario, admitir lo contrario sería desconocer el derecho tutelado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto en virtud de que a través de cualesquiera de esos actos el arrendatario renuncia a un derecho que la Ley ha establecido en su beneficio, por lo que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en la presente litis sólo puede resolverse por las causas autorizadas en la Ley, que son las causales previstas en el artículo 34 ibídem.
De las consideraciones anteriores se concluye que el acuerdo suscrito ante la Sindicatura Municipal en fecha 30 de Julio de 2007, es nulo y por ende no surte efecto alguno por cuanto menoscaba el derecho previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como son las limitadas causales de desalojo como derecho irrenunciable del arrendatario para el desalojo del inmueble bajo relación a tiempo indeterminado al que se encuentra sometida dicha relación, por haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente juicio, para la fecha del referido acuerdo suscrito por ante la Sindicatura Municipal, y así se decide.
En este sentido la pretensión de la parte accionante como es la Resolución del Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal, no se subsume en ninguno de los supuestos o causales previstos en la indicada norma, resultando improcedente pretender la resolución por vencimiento del término, obviando y prescindiendo del procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los contratos a tiempo indeterminados, previstos específicamente en el artículo 34 eiusdem, que la Ley ha establecido en beneficio del arrendatario, resultando nula toda estipulación o acuerdo contrario al derecho tutelado, y así se decide.
Por todas las consideraciones expuestas este Tribunal concluye que las partes en litigio, están vinculadas por un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, y que la presente acción tal como fue calificada por la parte accionante, de Resolución de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, no debe prosperar, y así se decide.
III
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1354 y 1.159 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7, 38 en su literal a) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL sigue el ciudadano CÉSAR ÁLAMO, contra los ciudadanos OMAR PÉREZ y SONIA PEÑALVER, todos ampliamente identificados en autos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena la parte demandante al pago de las costas procesales.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
Notifíquese a las partes.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los VEINTINUEVE 29 días del mes de Febrero de dos mil siete (2007), a los 197° años de la Independencia y 149° años de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA,

NOHELIA RAMÍREZ ABELLO

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA,

THA/NRA/mbm
Exp. N° 078135