REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE:
FRANCISCO ORTEGA y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la Cédulas de Identidad Nos 9.486.850 y 1.884.242, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL:
MIGUEL ÁNGEL LOIS MORA, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 33.120.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ARTURO MARCIE BELLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No 4.879.565.
APODERADO JUDICIAL: No tiene apoderado judicial constituido.
EXPEDIENTE No E-2007-066
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se dio inicio a la presente causa mediante demanda de desalojo, presentada en fecha 12 de noviembre de 2007, por el abogado MIGUEL ÁNGEL LOIS MORA con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO ORTEGA y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, contra el ciudadano JOSÉ ARTURO MARCIE BELLO.
Acompañó al escrito libelar: 1) Original de contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 1º de noviembre de 1986 entre las partes. 2) Original de Instrumento poder otorgado por la parte actora al abogado MIGUEL ÁNGEL LOIS MORA, autenticado en fecha 16 de agosto de 2006 ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del estado Miranda bajo el Nro. 65, Tomo 91 de los Libros de Autenticación.
Por auto de fecha 20 de noviembre de 2007 se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve y se emplazó al demandado para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación.
Mediante diligencia de fecha 18 de diciembre de 2007 el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de haber logrado la citación personal del demandado.
En fecha 8 de enero de 2008 compareció la parte accionada debidamente asistida de abogado y presentó escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas ninguna de las partes hizo uso de este derecho.
En fecha 31 de enero de 2008 se dictó auto mediante el cual, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se acordó diferir el acto de dictar sentencia dentro de los dos (2) días de despacho siguientes.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa:
Demandó la parte actora al ciudadano JOSÉ ARTURO MARCIE BELLO el desalojo de un inmueble constituido por un galpón para taller mecánico y venta de repuestos usados, situado dentro del Estacionamiento y Depósito Las Tres F.F.F, S.R.L, ubicado en el kilómetro Nueve (9) de la Carretera Panamericana Caracas Los Teques, entrada del Motel Colonial. Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual le fue dado en arrendamiento según contrato privado suscrito el 1º de noviembre de 1986 con dicho ciudadano.
Alegan los demandantes lo siguiente: “En dicho contrato se pactó inicialmente en la remota fecha, entre otras modalidades, un canon de arrendamiento de TRECE MIL BOLÍVARES (Bs 13.000), mensuales, los cuales se obligaron a pagar dentro de los primeros cinco días (5) (Sic) de cada mes, con aumento (Sic) anuales de Un Mil Bolívares hasta el cuarto y último año del contrato; posteriormente al convertirse el contrato a tiempo indeterminado sufrió incrementos convencionales, siendo su último ajuste a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a partir del mes de enero de Dos Mil Cuatro (2.004). Ahora bien, a la presente fecha ha transcurrido VEINTE y UN (21) años de arrendamiento sobre el inmueble objeto del contrato, tiempo este que supera los quince (15) años a que se refiere nuestro Código Civil Venezolano en su artículo 1580, razón por la cual la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado y su tratamiento legal se encuentra previsto dentro de los extremos legales establecidos en el Título IV, Capítulo i, del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (…) No obstante haberse firmado un contrato de arrendamiento en la citada fecha del año 86, esto no se realizó mediante acto auténtico y de fecha cierta ante funcionario público, y de el ha quedado en poder de mis representados un (1) ejemplar, que a (Sic) luz de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le opongo a la parte demandada, por lo que la naturaleza del contrato en cuanto a los efectos de su duración, es la de los contratos a tiempo indeterminado y así lo dejo alegado en la presente acción para todos los efectos del proceso. Es el caso, ciudadano Juez, que a la presente fecha existen diez y seis (16) MENSUALIDADES CONSECUTIVAS, insolutas, las referentes a los meses de JULIO de 2.006, hasta OCTUBRE de 2007. Esta situación, lo cual constituye un evidente estado de mora, legitima activamente a mis representados a solicitar el DESALOJO del inmueble objeto del contrato, por la reiterada y consecutiva falta de pago, todo de conformidad con lo establecido en el literal “A” del artículo 34 del novísimo DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS...” Que por tales razones demanda al ciudadano JOSÉ ARTURO MARCIE BELLO para que convenga o sea condenado al desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al pago de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.800.000,00) correspondientes al pago de dieciséis (16) mensualidades consecutivas insolutas concernientes a los meses de julio de 2006 a octubre de 2007, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) cada una y de las que se continuaren venciendo hasta la real y efectiva entrega del inmueble y a la cancelación de las ostas procesales, incluidos honorarios de abogados.
Al dar contestación a la demanda la parte accionada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por el demandante, reconociendo tácitamente el hecho de que es arrendatario del inmueble descrito en el párrafo anterior desde la fecha indicada por el actor en el libelo al afirmar: “…es totalmente falso que haya dejado de pagar en momento alguno a las (Sic) obligaciones contractuales mensuales; cumpliendo de mi parte cabalmente por cuanto se trata de mi lugar de trabajo, sustento de mi familia, al trabajar también mi señora conmigo, y sustento de mis empleados y asociados. Igualmente mantengo el inmueble en perfecto estado de friso, pintura, instalaciones. A tal efecto, me fue retirado el servicio eléctrico, al parecer por el arrendador causándome graves perjuicios a mi sustento, mis derechos y los derechos de mis empleados y usuarios del servicio que presto actuandose (Sic) en infragante (Sic) mala fe; por cuanto es falso que se incrementó el alquiler a partir de enero de 2004; siendo el actual Bs. 15.000,00, lo cual he cancelado religiosamente, tal como efectivamente lo hago en efectivo (Sic) lo cual cancelé desde la celebración del contrato, 01 de noviembre de 1986 hasta junio de 2006, de la misma manera y modalidad, tal como lo reconoce el actor al libelo. Asimismo cumplí desde julio 2006 a octubre 2007. En cambio el arrendador ha incumplido al no haber regulado el inmueble pretendiendo aumentos prohibidos legalmente, a su libre arbitrio como lo expone en la demanda. Por ello pido se deseche por improcedente la demanda…”.
Trabada en esta forma la litis, pasa este Tribunal al examen de las pruebas cursantes en autos, según las reglas que informan la distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 1354 del texto sustantivo civil y 506 del texto adjetivo; tomando en consideración que este estudio está constreñido al instrumento que el actor acompañó al libelo como fundamental de la demanda, pues las partes no aportaron probanza alguna en el lapso probatorio.
En tal sentido, observa quien aquí suscribe que en el contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 6 y 7, suscrito entre las partes que integran la presente causa, se lee textualmente en su cláusula segunda lo siguiente: “El tiempo de duración de este contrato es de cuatro (4) años como plazo fijo. Este se prorrogará automáticamente por un año, a menos que haya una comunicación escrito por parte de cualquiera de los contratantes, que se manifieste el deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento y siempre con un mes como mínimo de anticipación, al vencimiento del plazo fijo. Es condición convenida y aceptada por el “ARRENDATARIO”, que dentro del plazo de duración del presente contrato están incluidas todas las prórrogas que la Legislación Vigente sobre la materia concede sobe arrendamiento y desalojo”. Dicho contrato empezó a regir el 1º de noviembre de 1986, y tuvo una naturaleza de tiempo determinado. Ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir en la indicada fecha -el 1º de noviembre de 1986-, el 1º de noviembre de 2001 se cumplieron quince (15) años de duración del contrato de arrendamiento. Al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:
Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…”
La Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 14 de agosto de 1991, con ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sanso, asentó lo siguiente:
”…Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado…”
Con fundamento en la doctrina jurisprudencial expuesta debe tenerse que la relación arrendaticia entre las partes es de carácter indeterminado, por cuyo motivo se cumple el requisito establecido en el primer párrafo del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que limita las demandas de desalojo de los inmuebles arrendados “bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado”
Sentado lo anterior, aprecia quien aquí decide que la parte actora aduce que el demandado dejó de cancelar dieciséis mensualidades consecutivas, y que las mismas sufrieron incrementos convencionales siendo su último ajuste la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a partir del mes de enero 2004, argumento este rechazado por el demandado en el escrito de contestación. Ahora bien, del contrato de carácter privado cursante a los folios 6 y 7 del expediente, el cual se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia que en la Cláusula Tercera se dispuso lo siguiente: “Queda entendido por las partes que el canón (Sic) de arrendamiento es como se especifica a continuación: Primer año Bs 13.000,oo; Segundo año Bs 14.000,oo; Tercero y Cuarto año Bs 15.000,oo mensuales que el ARRENDATARIO, se obliga a pagar con toda puntualidad en dinero efectivo y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en el domicilio de el “ARRENDADOR”, hasta que entregue el inmueble arrendado…”, evidenciándose claramente de esta transcripción parcial el canon de arrendamiento fijado; por lo que carece de fundamento el alegato del accionante de que el canon locativo fue fijado convencionalmente en la indicada cantidad, pues no aportó elemento probatorio alguno de esta circunstancia.
Así las cosas y establecida como está la relación arrendaticia entre las partes, el monto del canon locativo fijado en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), y la oportunidad de pago establecida en los primeros cinco (5) días de cada mes, correspondía al demandado probar el cumplimiento de la obligación contractual en los términos fijados, lo cual no efectuó, y el alegato relativo a que el inmueble se encuentra en perfecto estado de conservación y que le fue retirado el servicio eléctrico “al parecer por el arrendador”, constituyen circunstancias no eximentes de su obligación de pago, aunado al hecho de que no trajo elemento probatorio alguno que sustente sus dichos. Por tales razones nace el derecho del accionante a solicitar el desalojo de conformidad con el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la entrega del inmueble conforme a lo previsto en el artículo. Así se decide.
En lo que trata a la petición de la actora relativo a que le sean canceladas las cantidades adeudadas por concepto de cánones locativos insolutos, es oportuno señalar que la acción de desalojo aquí ejercida no es una distinta a la de resolución de contrato dispuesta en el artículo 1167 del Código Civil; por lo tanto al optar por esta vía resulta incompatible solicitar a su vez el cumplimiento de contrato, aunado al hecho de que el actor no demostró que el canon de arrendamiento estuviera fijado en TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00); en consecuencia se niega dicho petitorio, Así se declara.
DISPOSITIVA
Con base en los argumentos de hecho y de Derecho precedentemente expuestos este JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por los ciudadanos FRANCISCO ORTEGA y FRANCISCO LUIS GONZÁLEZ, contra el ciudadano JOSÉ ARTURO MARCIE BELLO
Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble en el mismo estado de mantenimiento y conservación que lo recibió, el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un galpón para taller mecánico y venta de repuestos usados, situado dentro del Estacionamiento y Depósito Las Tres F.F.F, S.R.L, ubicado en el kilómetro Nueve (9) de la Carretera Panamericana Caracas Los Teques, entrada del Motel Colonial. Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en San Antonio de Los Altos, al primero (1º) de febrero de dos mil ocho (2008) Años: 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR
LEONORA CARRASCO HERNANDEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
JASMIN COLOMBINE
En la misma fecha se registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.
LA SECRETARIA
EXP. No E-2007-066
LCH/ev*
|
