REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
PARTE DEMANDANTE:
APODERADO JUDICIAL: ODILO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 1.876.348.
DARÍO SALAZAR GARCÍA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 48.542.
PARTE DEMANDADA:
APODERADO JUDICIAL:
ALEJANDRO RAIMUNDO VILLEGAS RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.818.655.
JOSÉ GREGORIO DIBE MAHLUS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 43.656.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE No 2007-074
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se dio inicio a la presente causa mediante libelo de demanda introducida en fecha 17 de diciembre de 2007 por el ciudadano ODILO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, en su condición de arrendador de un inmueble dado en arrendamiento al ciudadano ALEJANDRO RAIMUNDO VILLEGAS RIVAS.
En fecha 9 de enero de 2008 compareció la parte actora y otorgó poder apud acta al abogado DARÍO SALAZAR GARCÍA.
En fecha 21 de enero de 2008 el alguacil del Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada.
En fecha 24 de enero de 2008 compareció la parte accionada y presentó escrito de contestación a la demanda.
En la misma fecha compareció la parte demandada y otorgó poder apud acta al abogado JOSÉ GREGORIO DIBE MAHLUS.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora hizo uso de este derecho.
En fecha 19 de febrero de 2008, el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió por cinco (5) días de despacho el acto de dictar sentencia
II
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto observa:
Demandó la parte actora la resolución de contrato de arrendamiento privado suscrito el 15 de febrero de 2006 con el ciudadano ALEJANDRO RAIMUNDO VILLEGAS RIVAS, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta alta de la Quinta “TEROJOPE”, situada en la Calle Aragua, Urbanización Las Minas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda. Alega que en la cláusula segunda del contrato de marras el arrendatario se comprometió a pagar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 900.000,00), la cual se cancelaría el primer día siguiente de cada mes vencido de arrendamiento y que el atraso en el pago de cualquiera de las pensiones de arrendamiento daría derecho al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato y a solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado, sin perjuicio de su derecho de cobrar los intereses. Que en la cláusula tercera las partes convinieron que el lapso de duración del contrato es de un (1) año, contado a partir de su suscripción, prorrogable automáticamente por períodos de tres (3) meses, siempre y cuando una de las partes manifestare a la otra su deseo de no prorrogarlo. Que en la cláusula décima primera se dispuso que el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las cláusulas u obligaciones establecidas en el contrato daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato. Asimismo aduce que la parte demandada ha incumplido con lo establecido en la cláusula segunda del contrato pues ha dejado de cancelar los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007. Que por tal razón demanda por vía judicial al ciudadano ALEJANDRO RAIMUNDO VILLEGAS RIVAS para que convenga o sea condenado por el Tribunal a la resolución del contrato de arrendamiento, con la consecuente devolución del inmueble y el pago de las cinco (5) mensualidades demandadas, las cuales ascienden a la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) y las que se continuaren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, los intereses de mora generados calculados a la tasa promedio de los seis (6) principales bancos del país y las costas y costos del procedimiento, incluidos honorarios de abogado.
Su pretensión la fundamenta en lo establecido en los artículos 1167, 1160, 1264, 1271 y el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al dar contestación a la demanda la parte demandada negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho los argumentos esgrimidos por el actor en el escrito libelar, reconociendo la existencia de la relación arrendaticia con el actor en los términos expresados en el libelo. Fundamentó su rechazo de la manera siguiente: “… Es el caso ciudadana Juez,. que en fecha 20 de Junio de 2007, le manifesté verbalmente a mi arrendador, ODILO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, mi voluntad de no prorrogar dicho contrato de arrendamiento, por lo cual acordamos en que el día 15 de Agosto de 2007, una vez recibido por mí el depósito de garantía, previsto en el contrato de arrendamiento, por la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 3.600.000,00), con sus respectivos intereses, pagaría a el Arrendador, el mes correspondiente entre el 15 de Julio de 2007 al 15 de Agosto de 2007, entregando inmediatamente el inmueble arrendado, pues dicho dinero debía utilizarlo para alquilar otro inmueble, que ya había visto. Es el caso, ciudadana Juez, que mi Arrendador llegada la fecha acordada, no me hizo entrega del dinero correspondiente al depósito en garantía, manifestándome que para ese momento no disponía del mismo, y que me quedara en el inmueble arrendado hasta tanto tuviera la disponibilidad de devolverlo. Lo cierto ciudadana Juez, es que la insolvencia alegada por la parte actora, fue originada de manera intencional por el mismo, aplicando tácticas dilatorias, ya que como se podrá evidenciar, hasta esa fecha nunca estuve insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento, tal y como consta en los recibos de pago que acompaño a la presente, marcados con las letras (Sic) “A”. Igualmente, el demandante, en el libelo de la demanda, alega que he dejado de pagar el canon correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007: con relación a los cuatro (4) primeros meses mencionados el arrendador me manifestó, que los iría descontando del depósito de garantía; con relación al mes de Diciembre es de acotar que para el momento de la introducción de la demanda aun no había vencido la oportunidad legal para efectuar el pago, lo que evidencia la mala fe de la parte demandante en exigir una obligación aún no vencida. DEL DERECHO. Fundamento la presente contestación en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece: (…) En efecto, ciudadana Juez, el artículo 1.167 del Código Civil deja a voluntad de las partes ejercer ante cualquier incumplimiento, bien la acción de cumplimiento de contrato como la acción resolutoria del mismo, las cuales deben ser ejercidas una con exclusión de la otra. En el caso que nos ocupa, la parte demandante solicita en su petitorio la resolución del contrato de arrendamiento, y al mismo tiempo pide el cumplimiento del contrato al pedir el pago de cinco (5) mensualidades del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, lo cual es totalmente improcedente e ilegal pues contraviene directamente lo previsto en el artículo 1167 antes citado.…”.
Trabada en esta forma la litis, corresponde examinar de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas aportadas por las partes en conflicto.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
• Original de contrato de arrendamiento (documento privado) suscrito entre las partes en fecha 15 de febrero de 2006, el cual al no ser desconocido en la oportunidad fijada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene por reconocido y constituye prueba de la relación arrendaticia en los términos fijados en el contrato de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil.
• Copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis, protocolizado en fecha 24 de mayo de 1977 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el Nro 42, Protocolo Primero, Tomo 6, este Tribunal desecha dicha prueba por impertinente, toda vez que la titularidad sobre el inmueble no es materia controvertida en el presente juicio, y así se decide.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Original de dos (2) recibos de arrendamiento de fechas 15 de mayo y 15 de julio de 2007, respectivamente, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 900.000,00) cada uno, emitidos por la parte actora a la parte demandada, los cuales no fueron desconocidos en la oportunidad fijada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocidos; constituyen prueba de la solvencia del arrendatario solo respecto de los meses de abril y mayo de 2007.
Valoradas como han las probanzas aportadas por las partes en el presente juicio, corresponde examinar los argumentos de defensa del demandado contenidos en la contestación, quien afirmó que había llegado a un supuesto acuerdo de pago con el arrendador, en el sentido de que como era su voluntad no prorrogar el contrato, cancelaría la mensualidad correspondiente entre el 15 de julio al 15 de agosto de 2007 una vez que recibiera la cantidad dada en depósito.
En tal sentido se observa, en primer término, que las partes establecieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que los vincula que la notificación del deseo de una de las partes de no prorrogar el contrato debía hacerse a través de: 1) Carta con acuse de recibo, 2) Notificación verificada en cualquier persona que se encuentre en el inmueble arrendado y/o 3) La publicación de un aviso en un diario de circulación local o nacional; por lo que al no constar en autos probanza alguna que demuestre haberse efectuado dicha notificación del modo estipulado en el contrato, se tiene por no demostrado este alegato.
En el mismo orden se observa que el artículo 25 del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.
Es decir, que la ley arrendaticia expresamente fija el lapso de que dispone el arrendador (SESENTA DÍAS), para hacer la devolución de la cantidad que hubiere dado en depósito el arrendatario, la cual comenzará a computarse a partir de la terminación de la relación arrendaticia; de donde se deduce que no podía pretender el arrendatario sujetar el pago de lo adeudado por concepto de pensión locativa a la devolución del depósito, pues esta obligación nace para el arrendador una vez finalizado el contrato, oportunidad en que podrá verificar que efectivamente el inquilino cumplió las obligaciones derivadas del contrato, pues es éste el objetivo del depósito y no otro.
Por su parte, el artículo 22 ejusdem establece:
Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto-¬Ley, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento. (Subrayado agregado)
De la letra de este dispositivo legal resulta evidente la existencia de una prohibición legal expresa de deducir de la suma dada en depósito los pagos de las pensiones inquilinarias, por lo que la defensa del demandado en este sentido resulta improcedente.
Sentado lo anterior, observa quien aquí suscribe que el sujeto pasivo de la relación procesal expresa la incompatibilidad de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y su cumplimiento, lo cual está expresamente prohibido en el artículo 1167 del Código Civil.
Ante este planteamiento tenemos que el artículo 78 de nuestro Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, establece que “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatible entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
Del análisis del artículo anterior, observamos claramente que la acumulación prohibida debe encontrarse la situación fáctica suscitada dentro de las causales establecidas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, vale decir, que las pretensiones exigidas en el libelo de demanda se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; ni aquellas pretensiones que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatible entre sí. En este estado se debe analizar lo explanado por el accionante en su libelo de demanda específicamente en la pretensión requerida.
Así las cosas observamos de manera clara e inequívoca que lo pretendido en estrados es la resolución de contrato de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 1167 del Código Civil Venezolano vigente, además pretende se le cancele al accionante o se le condene a la parte demandada al pago de los cánones dejados de percibir lo que resulta incompatible con arreglo al citado dispositivo del Código Civil, por lo que forzosamente deberá declarase en el dispositivo del fallo la improcedencia de este petitorio. Así se establece.
Sentado lo anterior, se deriva entonces que lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario en el contrato de arrendamiento, constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, pues todo lo convenido en los contratos tiene carácter obligatorio, tal y como lo señala el artículo 1.160 y 1.167 del Código Civil, lo cual significa que lo acordado en el contrato es ley entre las partes, el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no menoscaben el orden público; en este sentido, se puede concluir que el demandado de autos violó el contrato establecido por él y el arrendador, por no dar cumplimiento a lo expresamente estipulado en el mismo, en lo relativo al pago de las pensiones arrendaticias. El término resolución es empleado por el legislador para apuntar a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento de tal contrato, la cual consiste en el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad. A la luz de esta doctrina podemos observar que el demandante ajustó su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia, y como insolvente que ha quedado la parte accionada debe declararse su procedencia, negándose por las razones antes expuestas la condenatoria al pago de la cantidad adeuda según el contrato. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
Se declara Parcialmente Con Lugar la demanda intentada por el ciudadano ODILO MARTÍNEZ ÁLVAREZ contra el ciudadano ALEJANDRO RAIMUNDO VILLEGAS RIVAS por resolución de contrato de arrendamiento.
Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora en las mismas buenas condiciones que lo recibió, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un apartamento ubicado en la planta alta de la Quinta “TEROJOPE”, situada en la Calle Aragua, Urbanización Las Minas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.
Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 15 de febrero de 2006, el cual cursa a los folios del 14 al 16 del presente expediente.
Se declara improcedente el petitorio relativo al pago de las pensiones locativas dejadas de percibir.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la sentencia conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintisiete (27) días del mes de febrero de 2008. Años 197º y 149º.
LA JUEZ TITULAR
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
LA SECRETARIA
JASMÍN COLOMBINE
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 3:00 p.m.
LA SECRETARIA
LCH/JC
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