REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA


PARTE DEMANDANTE: ELENA FRANCISCA CHAFFARDET RUIZ, venezolana, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad N° 3.969.920.




APODERADA JUDICIAL:
THAIS RANGEL DE PICOTT, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el N° 1.137.


PARTE DEMANDADA:
JOSÉ CARLOS RAMIREZ TELLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 14.983.377.


APODERADOS JUDICIALES: LEYDA TRINIDAD YANES DE DELGADO, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 122.246.


MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE NRO E- 2008-020
SENTENCIA DEFINITIVA

I
Se inició el presente procedimiento judicial mediante demanda por resolución de contrato de arrendamiento, presentada en fecha dieciséis (16) de abril de 2008, por la abogada THAIS RANGEL DE PICOTT, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante. Basó su pretensión en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil Venezolano.
En fecha 21 de abril de 2008, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 23 de abril de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, presento escrito de reforma de demanda.
En fecha 28 de abril de 2008, este Tribunal admite la reforma a la demanda, y acuerda librar compulsa del libelo de demanda con su auto de comparecencia al pie.
En fecha 11 de junio de 2008, el Alguacil Titular de este Tribunal consignó a las actas del presente expediente diligencia mediante la cual manifestó que se trasladó al domicilio del demandado, quien le recibió la compulsa y firmo el recibo correspondiente.
En fecha 16 de junio de 2008, compareció el demandado, asistido de abogado, presento escrito contentivo de contestación a la demanda, oposición de cuestiones previas, y reconvención dirigida contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA URBANA 2004 C.A. y la ciudadana ELENA FRANCISCA CHAFFARDET RUIZ.
En fecha 16 de junio de 2008, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y fijó el segundo día de despacho siguiente para que tenga lugar la contestación de la reconvención.
En fecha 19 de junio de 2008, la apoderada judicial de la parte accionante, mediante diligencia consigna escrito de contestación a la cuestión previa opuesta y a la reconvención.
En fecha 25 de junio de 2008 comparece el demandado, y asistido de abogado confiere Poder Apud Acta a la abogada LEYDA TRINIDAD YANES DE DELGADO, identificada en autos.
En fecha 26 de junio de 2008, por auto motivado, este Juzgado revocó por contrario imperio el auto de fecha 16 de junio de 2008, en esa misma fecha ordenó hacer un cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos desde la citación del demandado a la presente fecha, y se repuso la causa al estado del lapso probatorio prescrito en el artículo 889 del texto adjetivo civil.
En fecha 30 de junio de 2008 la apoderada judicial de la parte demandada mediante diligencia promovió pruebas, en esa misma fecha se acordó agregarlas a los autos, y se admitieron, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 18 de julio de 2008, siendo la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 251 de la Ley Adjetiva Civil, difiere el acto de dictar sentencia dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes.
II
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo, y con arreglo a lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, analizará como punto previo la cuestión previa opuesta por la parte accionada.
De la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

Fundamenta esta defensa la parte accionada del modo siguiente: “Opongo la Cuestión Previa establecida en el artículo 346, ordinal 2°, en concordancia con el artículo 340, ordinal 2° y 6°, referido a la ilegitimidad de la persona del actor; en virtud de que los datos aportados acerca de la presunta cesión de derechos a la demandante del contrato de Arrendamiento suscrito entre la PROMOTORA URBANA 2004 C.A., y mi persona, no aparecen en forma clara y expresa, ya que en el libelo solo señala que el contrato fue cedido en fecha 19 de febrero de 2008…”.

En tal sentido se advierte en primer término quien aquí decide que la mencionada cuestión previa fue interpuesta en forma errónea pues se invocó la legitimatio ad processum prevista como cuestión previa en el señalado artículo procesal, cuando lo que correspondía invocar era la legitimatio ad causam consagrada como defensa perentoria de fondo.

Así, se aprecia que la demandante en el presente procedimiento es la ciudadana ELENA FRANCISCA CHAFFADET RUIZ, a quien la parte demandada le niega la titularidad de la acción, es decir, la legitimación en la causa, la cual no está prevista como cuestión previa, pues el ordinal invocado se refiere a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, por lo que, al no haber sido opuesta de la forma prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil deberá declararse Sin Lugar en el dispositivo del fallo la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 2° ejusdem.

No obstante, es importante dejar aquí sentado, que tal como lo señala Ricardo Enríquez La Roche en el Código de Procedimiento Civil, Tomo III., “…la legitimación a la causa deviniente de la titularidad, es un problema material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante. Por tanto si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que él es el titular del derecho deducido y que si antagonista es titular de la obligación correlativa.” En consecuencia, se estudiara este aspecto en el análisis del fondo de la controversia.



III
Sentado lo anterior, corresponde examinar de seguidas el fondo de la controversia y al efecto se advierte:

La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar señala: Que en el mes de octubre de 2006, la Sociedad Mercantil PROMOTORA URBANA 2004 C.A., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ CARLOS RAMIREZ TELLE, sobre el anexo “B” que forma parte de la quinta “EMMA” situada en la Urbanización Picott, Km. 13 de la carretera panamericana, San Antonio de los Altos, para ser destinado a vivienda, y con un canon mensual de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 250.000,°°), y que el mencionado contrato fue cedido a su mandante por la mencionada Sociedad Mercantil en fecha 19 de febrero de 2008. Alega además que el arrendatario JOSÉ CARLOS RAMIREZ TELLE, a pesar de las innumerables gestiones de cobro realizadas por su mandante, está insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2007, y ENERO, FEBRERO Y MARZO de 2008, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,°°) cada uno.

Así mismo agrega que el demandado ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, y que habiendo ya agotado la vía amistosa es por procede a demandar al ciudadano JOSÉ CARLOS RAMIREZ TELLE, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento anexo al libelo de la demanda de fecha 15 de octubre de 2006; en devolver el inmueble arrendado sin plazo alguno, libre de bienes y personas y en pagar por concepto de cánones de arrendamiento MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2007, y ENERO, FEBRERO Y MARZO de 2008, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,°°) cada uno, para un total de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.250,°°), mas por concepto de indemnización y hasta tanto de produzca la entrega material del inmueble la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,°°) mensuales y por último pagar las costas y costos del procedimiento.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada opuso la cuestión Previa del ordinal 2° del artículo 346, y además manifiesta que llegado y vencido el lapso para la entrega material del inmueble no compareció la arrendadora a solicitar la mencionada entrega material.

Igualmente manifiesta que suscribió contrato privado con la PROMOTORA URBANA 2004 C.A., así mismo negó, rechazó y contradijo haber incurrido en los supuestos de hechos contenidos en los artículo 1.159 y 1.167 del Código Civil, y alega que visitó en varias oportunidades el establecimiento donde opera la Sociedad Mercantil PROMOTORA URBANA 2004 C.A., y el mismo se encontraba cerrado, por lo que le pregunto a la ciudadana ELENA FRANCISCA CHAFFARDET RUIZ, por la ciudadana MARÍA TERESA ROSAS de CHARFFARDET, quien le manifestó que estaba de viaje; que consecuencia de todo esto, procedió a cancelar el canon de arrendamiento así como la cuota de condominio acordada en el contrato por ante este Tribunal desde el mes de junio de 2007. Que no puede la demandante calcular cánones que no se han incumplido y que por esto rechaza por exagerada la estimación de la presente demanda.

En esa misma oportunidad reconvino a la PROMOTORA URBANA 2004 C.A., y a la ciudadana ELENA FRANCISCA CHAFFADET RUIZ, por cuanto nunca fue notificado de la cesión del contrato de arrendamiento, y que por lo tanto las personas antes mencionadas están obrando de mala fe, además demanda a PROMOTORA URBANA 2004 C.A., y a la ciudadana ELENA FRANCISCA CHAFFADET RUIZ, por incumplimiento de la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento, al negarse a la cancelación de la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 3.770,°°) por concepto de reparaciones mayores realizadas a la vivienda arrendada, las cuales ascienden a la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 4.520,°°).

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Acompañó la parte actora junto a su escrito libelar:
• Original de Poder autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 08 de abril de 2008, anotado bajo el N° 56, Tomo 37 de los libro llevado por esa notaría, otorgado por la ciudadana ELENA FRANCISCA CHAFFARDET RUIZ a la abogada THAIS RANGEL DE PICOTT, el cual no fue tachado en la oportunidad procesal correspondiente, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil constituye prueba del poder otorgado a que se refiere dicho documento.
• Original de Documento privado de Cesión de contrato de arrendamiento, la cual fue atacada por la parte contra quien se propuso alegando: “…no aparecen en forma clara y expresa, ya que en el libelo solo señala que el contrato fue cedido en fecha 19 de febrero de 2008…”, no siendo atacado su contenido, ni el carácter de los suscribientes, se aprecia que cursa al folio 7 del expediente dicha instrumental y que, aun cuando no fue atacado su contenido, este tribunal la examinará más adelante a nivel de detalle, por ser la titularidad del derecho deducido una condición que debe demostrar el actor.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil PROMOTORA URBANA 2004, C.A. y JOSÉ CARLOS RAMIREZ TELLE, el cual fue reconocido por el demandado en su escrito de contestación, surte efectos según el artículo 1.363 del Código Civil en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia entre los suscribientes.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Produjo con su escrito de contestación de demanda:
• Catorce (14) facturas en original que supuestamente especifican la deuda por reparaciones mayores que realizó el arrendador en el inmueble objeto del presente juicio, presentado como instrumento fundamental de la reconvención propuesta no las valora esta juzgadora por resultar absolutamente impertinente por no ser un hecho alegado en la contestación para rechazar la demanda.

Promovió en el lapso probatorio:
• Diez (10) fotografías (cursantes a los folios 46 al 50) con las cuales se pretende demostrar el alegato de “el estado en que se encontraba el inmueble al momento de ser arrendado, el cual no estaba en condiciones de ser habitado”.
• Doce (12) fotografías (cursantes a los folios 51 al 56), con las que se pretende demostrar, supuestas reparaciones mayores hechas por el demandado y los gastos realizados en las mismas.

Con relación a estas documentales, este Tribunal advierte que las mismas son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el juez. Empero, debe afirmarse que, como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios. Cumplido este requisito, como documentos privados auténticos que son, pueden las fotografías llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas (vid. “Teoría general de la prueba judicial”, tomo II, quinta edición, Victor P. de Zavalía – Editor, Buenos Aires- Argentina, página 579).

De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas, debe esta sentenciadora determinar primero si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, y al efecto observa: No consta a los autos confesión alguna del actor respecto a las escenas captadas por las fotografías que se hacen valer, y tampoco, ni promovió la parte que las trajo a los autos, testigos que puedan declarar en este proceso sobre las mismas, por haber participado en el desarrollo posterior del negativo, así como tampoco ha promovido el examen de dichos negativos por peritos. Consecuencia de lo explicado es que quien en este acto decide desecha del proceso a las fotografías en referencia.

Estando en la oportunidad para decidir, este Tribunal para decidir precisa examinar titular del derecho deducido observa:

IV
DE LA LEGITIMACIÖN ACTIVA DE LA PARTE ACCIONANTE

Si bien la parte demandada no alego ni fundamento de manera efectiva la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, no es menos cierto que se debe analizar la cualidad (y no ilegitimidad), de la parte actora para ejercer la presente acción, toda vez que el derecho reclamado se desprende del presunto incumplimiento por parte del demandado con respecto al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de octubre de 2006, y que a consecuencia de ello quien debe intentar la acción debe ser la persona quien fungió como arrendador en el mencionado contrato, de lo que la parte actora alega la cesión de contrato de arrendamiento de fecha 19 de febrero de 2008.

Así se observa que la cualidad es el derecho para ejercitar determinada acción e interés; la utilidad o el provecho que ésta puede proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que es distinto al derecho mismo que se reclama.

En el caso de marras, se suscribió un contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil PROMOTORA URBANA 2004, C.A. y JOSÉ CARLOS RAMIREZ TELLE, representado en dicho acto a la mencionada sociedad mercantil la ciudadana MARÍA TERESA ROSAS DE CHAFFARDET, venezolana mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.979.222, siendo cedido dicho contrato de arrendamiento a la ciudadana ELENA FRANCISCA CHAFFARDET RUIZ, por el ciudadano IBRAHIM CHAFFARDET ROSAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 15.507.896; y quien no fue parte en dicho contrato. advirtiéndose una discrepancia entre la persona del arrendador con el cedente del antes mencionado contrato de arrendamiento, es decir, quien se constituye como arrendador en el contrato que da génesis a la presente acción es la Sociedad Mercantil PROMOTORA URBANA 2004, C.A. representada por MARÍA TERESA ROSAS DE CHAFFARDET, y no el ciudadano IBRAHIM CHAFFARDET ROSAS, debiendo la representación judicial de la parte accionante demostrar de manera inequívoca la titularidad del cedente del contrato de arrendamiento para tal cesión y así dejar sentado sin lugar a dudas la cualidad de su mandante para accionar el presente juicio.

Dicho lo anterior, y visto que no la parte actora no acreditó en autos probanza alguna que evidenciara la cualidad del cedente, dicha cesión no cumplió los extremos legales necesarios, siendo claro para esta sentenciadora que la ciudadana ELENA FRANCISCA CHAFFARDET RUIZ, carece de cualidad para intentar y sostener la presente acción, pues aun cuando el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, efectivamente faculta como sujeto activo para reclamar derechos relativos a arrendamientos inmobiliarios, al propietario del inmueble y/o su arrendador, cualidad como ya se dijo no consta en el presente expediente, ésta no demostró ser acreedora de dichos títulos, tal y como quedó demostrado anteriormente. En otras palabras, no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la ley efectivamente le concede la acción.

En tal sentido, y sentado todo lo anterior, quien aquí decide considera que la presente acción no debe prosperar, en vista de la falta de cualidad de la parte actora, y así se decide.


DECISIÓN

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. Sin Lugar la cuestión previa alegada del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
2. Se declara de oficio la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener la acción.
3. Como consecuencia del dispositivo anterior se declara Sin Lugar la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por ELENA FRANCISCA CHAFFARDET RUIZ, contra el ciudadano JOSÉ CARLOS RAMIREZ TELLEZ, ambas partes identificadas anteriormente.
4. Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintinueve (29) días del mes de julio de dos mil ocho 2008. AÑOS 198° y 149°.
LA JUEZA TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ EL SECRETARIO

MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO
LCH/mmi
Expediente N° E-2008-020