TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: JORGE JOSÉ LOSSADA ARAUJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.689.555.
APODERADO PARTE
ACTORA: PEDRO ANTONIO VALERA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 70.096.

PARTE DEMANDADA: BASILIO ELISEO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.761.939.

APODERADO PARTE
DEMANDADA: OSMAR JESÚS FIGUEROA MAGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 95.079.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA VENTA.

EXPEDIENTE N° 15582
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

CAPITULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 24 de octubre de 2005, la cual según distribución de causas le correspondió conocer a este Tribunal, quien en fecha 31 de enero de 2005, procedió a admitir la misma y su aclaratoria, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que en el segundo (2°) día de despacho, más un (1) día de término de distancia siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación, contestara la demanda.
Cumplidos los trámites de la citación, la cual se verificó en forma personal, en fecha 03 de julio de 2006, la parte demandada presentó escrito de contestación.
CAPITULO II
MOTIVA
El Tribunal a los fines de decidir pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA
La representación judicial de la parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:
Que su representado es arrendatario con opción a compra de un inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en la urbanización Las Islas, Villa Panamericana, Edificio Cayo Pirata, Piso 3, apartamento 03-03, en la ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda.
Que el ciudadano BASILIO ELISEO HIDALGO, en fecha 15 de octubre de 1995, le arrendó con opción a compra el apartamento antes identificado, para lo cual se estableció un canon de arrendamiento mensual de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), hoy 30,00 Bs.F., y que igualmente le entregó su mandante a su arrendador por concepto de depósito, compatible al pago del precio de venta convenido, la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00), hoy 560,00 Bs.F.
Que el precio que se estipuló y fue convenido en la operación de arrendamiento con opción a compra fue de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.600.000,00), hoy 4.600,00 Bs.F., y que en la cláusula Séptima de dicho contrato se estableció como Cláusula Penal, que si alguna de las partes desistiera de lo allí pactado sin causa legal que lo justifique, deberá pagar a la otra parte la cantidad del valor del inmueble para ese momento, de inmediato sin plazo alguno la cantidad que originare para responder por esos daños, gastos y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato, y que en la cláusula Octava del señalado Contrato, su mandante le entregó al Arrendador la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00), hoy 560,00 Bs.F., por concepto de Depósito, los cuales serán reconocidos como parte de pago de dicho inmueble.
Que por tales razones, y no encontrando otra vía para que el ciudadano BASILIO ELISEO HIDALGO, en su carácter de arrendador le cumpla a su representado en venderle dicho inmueble, es por lo que lo demanda, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, para que convenga en cumplirle a su representado lo estipulado en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento con opción de venta, que no es otro sino la venta del apartamento. Que los fundamentos de hechos y derechos invocados son ciertos y plenamente probado, y en pagar las costas procesales que ocasione el juicio.
Por último estima la demanda en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00), hoy 35.000,00 Bs.F.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
Por su lado, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:
Niega, rechaza y contradice, en todos los términos, tanto en los hechos afirmados, así como respecto del derecho que se pretende deducir, la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentara el demandado JORGE JOSE LOSSADA ARAUJO contra su representada.
Específicamente, niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en su libelo, por ser falso, de la existencia de un contrato de opción a compra, respecto del inmueble objeto de este juicio, ya que e ningún momento se ha celebrado documento alguno, con tal objeto.
Niega, rechaza y contradice, la condición de arrendatario que el ciudadano JORGE JOSÉ LOSSADA ARAUJO, dice ostentar en el inmueble que forma parte del edificio “Cayo Pirata”, situado en la Urbanización Las Islas, Villa Panamericana en la ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda.
Niega, rechaza y contradice, lo alegado por la parte actora en su libelo, específicamente, el hecho de que mi representado haya dado en arrendamiento con Opción a Compra el antes mencionado inmueble, tal como pretende hacerlo ver la parte actora, en el punto segundo de su escrito libelar.
Niega, rechaza y contradice, lo alegado por la parte actora, específicamente, el hecho de que su representado estuviera obligado en su carácter de arrendador, a dar en venta el inmueble del cual es propietario, en comunidad con la ciudadana DALILIA JOSEFINA FERNANDEZ.
Niega, rechaza y contradice, lo alegado por la parte actora en su libelo, específicamente, lo solicitado en el Punto IV identificado como EL PETITORIO, en el cual solicita se de en venta el inmueble en cuestión, ya que tal solicitud es totalmente improcedente, por cuanto no existe contrato en el cual se haya comprometido la venta del inmueble por parte de su representado y la co-propietaria del inmueble.
Niega, rechaza y contradice, lo alegado por la parte actora en su libelo, respecto de que se haya dado prueba alguna de que los hechos o derechos invocados por la parte actora, sean ciertos o se encuentren probados de manera alguna.
Niega, rechazo y contradigo, lo alegado por la parte actora en su libelo, específicamente, de la solicitud de medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el Inmueble ya identificado, por ser improcedente, y por no encontrarse llenos los extremos establecidos por la ley para tal efecto.
Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en su libelo, específicamente, la estimación de la demanda, por considerarla totalmente irreal, exagerada y desproporcionada.
Finalmente solicita se declare sin lugar la demanda en la definitiva.
CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”,por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En el caso bajo estudio, la pretensión de la parte actora consiste en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra , por cuanto le ha sido imposible lograr que el demandado, ciudadano BASILIO ELISEO HIDALGO, le de fiel y estricto cumplimiento al aludido contrato, que no es otra cosa sino la VENTA DEL INMUEBLE, y la defensa del demandado, consiste en la negación de los hechos alegados por la parte demandante, por ser falso la existencia de un contrato de opción a compra respecto del inmueble, ya que en ningún momento se ha celebrado documento alguno con tal objeto, por lo que este Juzgador pasa de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se han producido en el juicio, en los siguientes términos:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
1) Con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó copia fotostática documento privado, que contiene el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra celebrado entre los ciudadanos: BASILIO ELISEO HIDALGO, como Arrendador, y JORGE JOSE LOSSADA ARAUJO, como Arrendatario, sobre el inmueble objeto del presente juicio de Cumplimiento.
Dicho instrumento al no haber sido impugnado ni desconocido por la parte contra quien se opuso, este Tribunal lo valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado en autos con dicho contrato el negocio jurídico celebrado entre las partes, así como sus principales obligaciones. Así se decide.
2) Mediante diligencia de fecha 13 de Noviembre de 2007, la parte actora consignó unas documentales que el Tribunal desecha del proceso como pruebas, por cuanto se trata de documentos privados, que no fueron promovidos dentro del lapso legal correspondiente, tal y como lo establece el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada no acompañó ningún medio probatorio a su escrito de contestación, ni tampoco promovió pruebas durante el lapso probatorio.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La parte actora demanda el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento con Opción Compra, celebrado en forma privada entre los ciudadanos: BASILIO ELISEO HIDALGO como Arrendador y JORGE JOSE LOSSADA ARAUJO, como Arrendatario, en fecha 15 de octubre de 1995, mediante el cual el demandado da en arrendamiento con Opción a Compra a el Arrendatario (actor en este juicio), un inmueble ubicado en la Urbanización Las Islas, Villa Panamericana, Edificio Cayo Pirata, Piso 3, apartamento 03, en la ciudad de Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, por un canon de arrendamiento de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), hoy 30,00 Bs.F., mensuales, y donde el Arrendatario entregó al Arrendador la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (560.000,00), hoy 560,00 Bs.F., por concepto de depósito, los cuales serían reconocidos como parte de pago de dicho inmueble, donde además convinieron ambas partes en que el precio de venta del inmueble quedaba estipulado y fijo en la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.600.000,00), hoy 4.600,00 Bs.F., en virtud de que la parte demandada no ha dado fiel y estricto cumplimiento al aludido contrato, en cuanto a la VENTA DEL INMUEBLE.
La acción cuyo estudio nos ocupa es por “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta, por lo que, con la finalidad de sentenciar sobre el caso subjudice, este Juzgador hace referencia a una Jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de noviembre de 2005, expediente No. 04610, Sentencia No. 1590., en cuanto al concepto de “Contrato” en nuestra legislación venezolana vigente, dejando establecido lo siguiente:
“…A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:
“Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre 2 o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
(…Omissis…)”.
Así pues, y vista la transcripción de la norma que antecede, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1) Consentimiento de las partes;
2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3) Causa lícita…”

Conforme a jurisprudencia citada, y la disposición legal copiada en las líneas precedentes, que establece de forma expresa cuáles son las condiciones exigidas a los efectos de que se configure la existencia de un contrato, en el caso de autos se puede aseverar que en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se cumplieron las tres condiciones requeridas para su existencia.
Ahora bien, la parte demandada, sólo se limitó a negar los hechos alegados por la parte demandante, por ser falsa la existencia de un contrato de opción a compra respecto del inmueble, ya que en ningún momento se ha celebrado documento alguno con tal objeto, sin haber demostrado en autos sus afirmaciones de hecho, de acuerdo al principio consagrado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil., existiendo una presunción de carácter culposo en el incumplimiento por parte del demandado en sus obligaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil; es decir, que al acreedor en materia de prueba, en este caso, el Optante, le bastaría demostrar la no ejecución de la obligación, y una vez probada esta circunstancia, operará la presunción contra el deudor de que el incumplimiento es debido a su culpa. Entonces corresponderá al deudor, para desvirtuar esta presunción, la demostración que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable. En otras palabras, según una sana interpretación del artículo 1.271, el acreedor sólo tiene que demostrar el incumplimiento, y una vez probado éste, que a su vez se presume culposo por el legislador, corresponde al deudor desvirtuar la presunción probando la causa extraña no imputable.
Sin embargo, la interpretación expuesta es modificada en parte por el legislador en lo que respecta a la prueba del incumplimiento por parte del acreedor. Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo nuestro legislador exime de una manera general al acreedor la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido, lo cual no sucedió en el caso de autos, ya que la parte demandada, no aportó al proceso ningún tipo de prueba idónea con la finalidad de llevar a convicción, certeza o existencia de los hechos con los cuales pudiese haber desvirtuado la pretensión del actor, por lo que quien aquí sentencia considera procedente declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE VENTA, ha interpuesto el ciudadano JORGE JOSE LOSSADA ARAUJO, contra el ciudadano BASILIO ELISEO HIDALGO. En consecuencia, se condena al demandado a que le cumpla a la parte actora con lo estipulado en la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento con Opción de Venta, como es la venta del apartamento que forma parte del Edificio “Cayo Pirata” Piso 3, Apartamento 03-03, situado en la Urbanización Las Islas Villa Panamericana, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE VENTA, ha interpuesto el ciudadano JORGE JOSÉ LOSSADA ARAUJO, contra el ciudadano BASILIO ELISEO HIDALGO, ampliamente identificados en este fallo.
SEGUNDO: Se condena al demandado a que le cumpla a la parte actora con lo estipulado en la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento con Opción de Venta, como es la venta del apartamento que forma parte del Edificio “Cayo Pirata” Piso 3, Apartamento 03-03, situado en la Urbanización Las Islas Villa Panamericana, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ejusdem.
Déjese copia certificada de la presente sentencia conforme lo establece el artículo 248 ibidem.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los () días del mes de del año dos mil ocho (2008). AÑOS: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

DR. HECTOR DEL V. CENTENO G.

LA SECRETARIA ACC,

NOTA: En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 01:00 p.m.

LA SECRETARIA ACC,

HDVC7/lcfa.
Exp. No. 15582