TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil CORPORACION INMOBILIARIA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado miranda, bajo el No. 12, Tomo 18, de fecha 30 de Noviembre de 1.988.
ABOGADO ASISTENTE
PARTE ACTORA: LEONARDO ALFREDO HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 50.115.

PARTE DEMANDADA: NOE SAÚL NAVA CORDOBA y ADRIANA MATOS DE MAVA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.324.323 y 6.653.917, respectivamente.
APODERADA DE LA
PARTE DEMANDADA: MARIA ADELAIDA GUILLEN DE TORRES, inscritas en el Inpreabogado bajo el No. 63.322.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

EXPEDIENTE N° 17372

CAPITULO I
SINTESIS DEL PROCESO
Conoce esta alzada las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Los Salias de esta Circunscripción Judicial, en fecha 06 de agosto de 2007, que declaró con lugar la demanda de DESALOJO interpuesta por la Sociedad Mercantil N. M. CORPORACIÓN INMOBILIARIA C.A., contra los ciudadanos NOE SAUL NAVA CORDOBA y ADRIANA MATOS DE NAVA.
Admitida la demanda, se ordenó emplazar a la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación.
Cumplidos los trámites de la citación, comparecieron los codemandados en fecha 03 de julio de 2007, y consignaron escrito mediante el cual oponen cuestión previa y contestan al fondo la demanda.
Abierto el juicio a prueba, solamente la parte actora promovió pruebas, siendo agregadas y admitidas oportunamente.
Vencido el lapso probatorio, el Tribunal de la causa procedió en fecha 06 de agosto de 2007, a dictar sentencia, declarando parcialmente con lugar la demanda. De dicha sentencia apeló la parte demandada en fecha 09 de agosto de 2007, la cual fue oída por auto de fecha 13 de agosto de 2007, ordenándose remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de conocer de la misma.
Por auto de fecha 25 de septiembre de 2005, este Juzgado, a quien le correspondió conocer según distribución de causas, le da entrada al expediente, se aboca al conocimiento de la misma y fija oportunidad para dictar sentencia.
CAPITULO II
THEMA DECIDEMDUM
El Tribunal a los fines de decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:
Alegatos del Actor.
Señalo la representante de la parte actora en su escrito libelar, que suscribió contrato de arrendamiento privado en nombre de su representada, por un (1) año, con los ciudadanos NOE SAUL NAVA CORDOBA y ADRIANA MATOS DE NAVA, un (1) inmueble ubicado en el Edificio Centro Marzi. San Antonio de Los Altos, Distrito Guaicaipuro (hoy Municipio Los Salias) del Estado Miranda,distinguido con el No. 9-C, del piso noveno.
Que según la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, se estipuló un canon de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), hoy 600,00 Bs.F., mensuales, más el pago mensual de las cuotas de condominio, el cual se comprometieron a cancelar al momento de su vencimiento.
Que los mencionados arrendatarios solo han cancelado una (1) sola cuota de canon de arrendamiento y lo hicieron con un (1) mes de atraso, y nunca más, hasta la presente fecha han vuelto a cancelar el arrendamiento acordado y mucho menos han cancelado los recibos de condominio.
Que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido desde el 30 de agosto de 2006, y los Arrendatarios se niegan a abandonar el inmueble arrendado
Que la falta de pago del canon de arrendamiento por parte de los arrendatarios, le ha causado daños y perjuicios a su representada, cuyas acciones se reserva el derecho de intentar contra los demandados. Que igualmente se han negado a cancelar los recibos de Condominio, los cuales su representada ha tenido que cancelar desde septiembre de 2005 hasta julio de 2006, para que ellos sigan viviendo gratis en el inmueble y evitarse una demanda por cobro de Condominio.
Por tales razones, demanda a los ciudadanos NOE SAUL NAVA CORDOBA y ADRIANA MATOS DE NAVA, para que convengan en PRIMERO: Desalojar el inmueble objeto de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a), haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que la recibieron, o en su defecto que así lo declare el Tribunal de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. SEGUNDO: La cancelación de todos los recibos de condominio vencidos y los que se han seguido venciendo hasta la definitiva conclusión de este juicio, los cuales hacen un monto de UN MILLON OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.008.985,76), hoy 1.008,98 Bs.F.

Alegatos del Demandado.
En el Capítulo I del escrito de contestación, la parte demandada, asistida de abogado, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda.
En el Capítulo II, contesta al fondo la demanda, rechazando formalmente en todas sus partes la demanda propuesta en su contra, en los términos expuestos en el libelo, por no ajustarse a derecho.
Por último solicita que se declare con lugar la cuestión previa, y sin lugar la improcedente demanda.
CUESTION PREVIA
La parte demandada en su escrito de contestación, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 ya que la parte actora en el libelo no señala en ninguna parte, cual fue la única pensión arrendaticia satisfecha en pago por ellos, como tampoco se determina cuáles son las pensiones arrendaticias que han dejado de pagar a su arrendadora, así como también existe indeterminación omisiva en cuanto a la negativa de cancelar los recibos de condominio, lo cual afecta gravemente el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso, puesto que ello resulta indispensable para establecer el ema decidemdum, por lo que piden a la ciudadana Juez se pronuncie verbalmente sobre la referida cuestión previa, por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión y haberse aportado los datos y explicaciones necesarios por tratarse en este caso de cobro de derechos (cobro de pensiones arrendaticias), requisitos estos que indica como de necesario cumplimiento el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem. No obstante vuelven a proponer tal cuestión previa bajo los mismos y ya señalados argumentos.
La parte actora mediante escrito consignado en fecha 06 de julio de 2007, procedió a subsanar dicha cuestión previa, de conformidad con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, este sentenciador observa:
El procedimiento breve que ordena la ley para dilucidar los pleitos derivados de los contratos de alquiler, es el mismo señalado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con ciertas modificaciones y simplificaciones. Como el caso de las cuestiones previas que deben ser opuestas junto con la contestación de la demanda, y decididas en el acto de la sentencia, salvo que se refieran da falta de jurisdicción o competencia en cuyo caso, el Tribunal resolverá inmediatamente, tal y como lo establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, no es aplicable en este trámite la disposición contenida en el artículo 884 ejusdem, como es que el demandado puede pedir en el acto de la contestación, verbalmente al juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código Procesal Civil..
En cuanto a la cuestión previa opuesta, observa quien aquí sentencia que de la revisión exhaustiva del libelo de la demanda y del escrito de subsanación, que efectivamente el libelo llena los requisitos del artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, relativo al objeto de la pretensión, que es el desalojo del inmueble arrendado y la cancelación de los recibos de condominio que se agregaron al escrito libelar. En consecuencia no prospera la cuestión previa opuesta, por lo que se debe declararse sin lugar en la parte dispositiva de este fallo.
Resuelta como ha sido la cuestión previa opuesta por la parte demandada, pasa este Juzgador de seguidas a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, de la siguiente manera:
CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
ºLa carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”,por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en el Desalojo del inmueble, por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento, y en las cuotas de Condominio, por parte de los codemandados arrendatarios, y por la otra, la defensa del demandado, que consiste en el rechazo de la demanda por no ajustarse a derecho. por lo que pasa este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se han producido en el juicio, en los siguientes términos:
Con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó las siguientes documentales:
1) Original de Contrato de Arrendamiento del inmueble cuyo Desalojo se demanda, donde se evidencia tanto la relación arrendaticia, como las obligaciones asumidas por las partes contratantes. En tal sentido, al encontrarnos en presencia de un documento privado que no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, debe tenerse como reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, por lo que se atribuye a la documental referida pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.
2) Originales de diez (10) Recibos de Condominio, correspondientes al Inmueble objeto de este juicio, emitidos por el Administrador Gilberto Sira, los cuales tienen fuerza ejecutiva de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, otorgándoles este Tribunal, todo el valor probatorio que de emana de ellos. Apreciándose igualmente de dichos recibos que las cutas de condominio se encuentran vencidas e insolutas, es decir, queda demostrado que los codemandados Arrendatarios, ciudadanos NOE SAUL NAVA CORDOBA y ADRIANA MATOS DE NAVA, han incumplido con su obligación de pagar los gastos comunes del apartamento arrendado, tal y como quedó establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento.
3) Recibo de fecha 22 de Mayo de 2006, emitido por el ciudadano EDIBERTO BARROSO, el cual se desecha del proceso, por cuanto se trata de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, por lo que debió ser ratificado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
4) Copia Certificada de Documento Constitutivo de la Compañía Anónima “N M CORPORACIÓN INMOBILIARIA, C.A., registrado ante el Registro Mercantil, sin relación alguna con respecto a los hechos controvertidos.
5) Copia simple de recepción de denuncia presentada ante la Oficina Municipal para la defensa y la Educación del Consumidor y del Usuario (OMDECU), Municipio Los Salias, Denuncia No. 344 y Acta de Conciliación en Sitio, las cuales aún cuando se trata de documentos públicos administrativos, no guardan relación alguna con respecto a los hechos controvertidos, por lo cual se desechan del proceso
6) Oficio dirigido por el Tribunal de la causa a la Registradora Inmobiliaria del Municipio Los Salias, en fecha 23 de mayo de 2006, la cual se desecha del proceso, por cuanto no guarda relación alguna con la acción de desalojo que es objeto de examen.
7) Veinte (20) Recibos de arrendamiento emitidos a nombre de los Arrendatarios, y por cuanto los mismos emanan de la misma parte que los promueve, lo cual viola el principio de alteridad de la prueba, el Tribunal los desecha del proceso como prueba.
8) Documento Privado mediante el cual las partes celebran Contrato de Arrendamiento, en fecha 01 de septiembre de 2005, sobre el inmueble objeto de la controversia|
9) Copia fotostática de Documento de liberación de hipoteca del inmueble objeto del presente juicio, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 09 de Abril de 1997, bajo el No. 29, Tomo 11, el cual se desecha del proceso como prueba, ya que no guarda relación con los hechos controvertidos.
10) Copia Certificada expedida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de octubre de 2005, referida a actuaciones contenidas en el expediente No. 97-1182, las cuales igualmente se desechan del proceso, por cuanto no guardan relación con el presente juicio.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso, la parte actora demanda por DESALOJO, a los ciudadanos NOE SAÚL NAVA CORDOBA y ADRIANA MATOS DE NAVA, por la insolvencia en el pago de veinte (20) cuotas de canon de arrendamiento que van desde el mes de Octubre de 2.005 a Diciembre de 2.005, Enero de 2.006 a Diciembre de 2.006 y Enero de 2.007 a Junio de 2.007, a razón de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), hoy 600,00 Bs.F. mensuales, y de las cuotas de Condominio vencidas y las que se sigan venciendo hasta la definitiva conclusión del juicio, las cuales alcanzan un monto de UN MILLON OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.008.985,76), hoy 1.008,98 Bs.F, correspondiente a un Inmueble ubicado en el Edificio CENTRO MARZI, San Antonio de Los Altos, Distrito Guaicaipuro (hoy Municipio Los Salias) del Estado Miranda, distinguido con el No. 9-C, del piso noveno, sobre el cual existe contrato de arrendamiento, fundamentado su acción de Desalojo en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, afirmación ésta que fue negada por la parte demandada en la contestación, todo lo cual generaba para la accionada la carga de probar su afirmación de hecho, relativa al cumplimiento de la obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento mensual, tal y como lo prevén los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y desvirtuar de esa forma la afirmación de hecho de la demandante contenida en su escrito libelar, en lo que se refiere a la no cancelación de los cánones de arrendamientos desde el mes de Octubre de 2.005 a Junio de 2.007, y a la supuesta deuda de las cuotas de condominio de UN MILLON OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.008.985,76). lo cual no hizo la parte demandada, pues solo se limitó a rechazar en todas sus partes la demanda propuesta en los términos expuestos, por no ajustarse a Derecho, sin promover prueba de ello, por lo que este Tribunal considera a la parte demandada, incursa en el incumplimiento de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento ya referido, siendo así procedente que la actora intentara la acción de Desalojo, con fundamento en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, por lo que resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar, y ser declarada con lugar en la parte dispositiva de este fallo, condenándose a la parte demandada, hacerle entrega del inmueble a la parte actora, en las mismas condiciones en que lo recibió, así como al pago de UN MILLON OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.008.985,76), hoy 1.008,98 Bs.F., por concepto de cuotas de condominio vencidas, así como las que se sigan venciendo hasta la definitiva conclusión del juicio.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por N.M. CORPORACIÓN INMOBILIARIA, C.A., en la persona de su Gerente Administrador, ciudadana NUBIA MENDEZ RODRIGUEZ, contra los ciudadanos: NOE SAUL NAVA CORDOBA y ADRIANA MATOS DE NAVA, todos suficientemente identificados en esta sentencia, y en consecuencia, se ordena a la parte demandada, hacer entrega del inmueble a la parte actora, en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Igualmente se ordena a la parte demandada, cancelarle a la parte actora, la cantidad de UN MILLON OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.008.985,76), hoy 1.008,98 Bs.F., por concepto de cuotas de Condominio vencidas, así como las que se sigan venciendo hasta la definitiva conclusión del juicio. TERCERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 09 de agosto de 2.007, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así confirmada la recurrida.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem, déjese copia certificada de la presente decisión.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA Y REMITASE EL EXPEDIENTE A SU TRIBUNAL DE ORIGEN.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los dos (02) días del mes de Abril del año dos mil ocho ( 2008 ) Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.G
EL JUEZ PROVISORIO,

DR. HÉCTOR DEL V. CENTENO G.
LA SECRETARIA ACC.,

YENNY ZELISKO R.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo el anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).
HDVC/lcfa. LA SECRETARIA ACC.,
N°17372.