TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:
MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ VILLADIEGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nos 21.618.623.

APODERADO JUDICIAL:
BEATRIZ DELGADO SILVA y JOSÉ FRANCISCO CORRO, venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 32.431 y 117.441, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: HÉCTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No 15.367.881.

APODERADOS JUDICIALES: HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 41.077.

EXPEDIENTE No E-2008-019
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inicia el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda, presentado por la ciudadana MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ VILLADIEGO, mediante el cual procede a demandar al ciudadano HÉCTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA, por desalojo; en virtud de la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado, constituido por la parte alta de una vivienda ubicada en el sector El Cují, (lugar denominado La Peña), Avenida Mara, Casa Sin Número, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.

Fundamentó la presente acción en las disposiciones contractuales y en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 14 de abril de 2008 se admitió la demanda, y se ordenó la citación de la parte demandada, para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin de que diera contestación a la demanda.

En fecha 29 de abril de 2008 el Alguacil del Tribunal presentó informe dejando constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.

En la oportunidad procesal correspondiente, compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y presentó escrito contentivo de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda.

En fecha 12 de mayo de 2008 compareció la parte actora y consignó escrito de rechazo a la cuestión previa presentada por su oponente.

Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho; dichas probanzas fueron agregadas y providenciadas por el Tribunal en la oportunidad correspondiente.

En fecha 06 de junio de 2008, el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió por tres (03) días de despacho el acto de dictar sentencia.

II

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa:

Demandó la parte actora al ciudadano HÉCTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA el desalojo de un inmueble constituido por la planta alta de una vivienda ubicada en el sector El Cují, (lugar denominado La Peña), Avenida Mara, Casa Sin Número, Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda, el cual le fue dado en arrendamiento según consta en contrato suscrito el 21 de diciembre de 1999 con dicho ciudadano. Expone que en la indicada fecha celebró contrato de arrendamiento por seis (6) meses con la parte demandada sobre el inmueble antes descrito, según consta de documento autenticado en esa fecha ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual comenzó a regir desde el día 01 de diciembre de 1999 hasta el 1º de mayo de 2000. Que llegada la fecha de vencimiento del mentado contrato informó al arrendatario que el mismo no sería renovado por cuanto tenía necesidad de ocupar el inmueble, solicitándole el arrendatario que le concediera tiempo para buscar otra vivienda, a lo cual accedió. Que en vista de que transcurría el tiempo y el inmueble no era desocupado por el arrendatario, manteniéndose la relación arrendaticia sin contrato, llegaron al acuerdo de suscribir un nuevo contrato por el término de seis (6) meses fijos, contados desde el 1º de abril de 2005 al 1º de octubre del mismo año, durante el cual buscaría donde mudarse y proceder a desocupar el inmueble.

Más adelante agrega la representación judicial de la parte actora: “Luego al vencimiento del contrato, nuestra representada le informa al Arrendatario, señor HECTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA, que el inmueble no sería objeto de arrendamiento por necesidades sociales de la familia por cuanto viven en estado de hacinamiento, ya que conforman un grupo familiar compuesto, además de la Arrendadora, señora María de Los Ángeles Hernández Villadiego, por sus cinco (5) hijos de nombres: Germán Antonio, César Emilio, Pablo Enrique, Pedro José, Francisco Alberto y su concubina Glenys Giselle Cuzzolino Da Silva, estos últimos a quienes se les ha hecho imposible arrendar un inmueble para establecer su hogar, ya que sus ingresos no les permiten asumir el pago de un arrendamiento (…) lo que hace un total de siete (07) personas ocupando la Planta baja del inmueble, que solo (Sic) cuenta con dos (2) habitaciones y un (01) baño, viviendo nuestra representada y su familia una grave situación de hacinamiento, haciéndose necesario que el Arrendatario le desocupe la planta alta del inmueble arrendado,(...) lo que le permitirá solventar el grave problema social que viene padeciendo conjuntamente con su grupo familiar. Ante tal situación y luego de infructuosas diligencias hechas ante el Arrendatario HECTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA para que desocupe el inmueble, en fecha 14 de junio de 2007, nuestra representada acude ante la Sindicatura Municipal del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, solicitando su intervención con el fin de tratar de llegar (...) a un acuerdo para la desocupación del inmueble, procediendo este organismo administrativo a citar al señor HECTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA quien acudió a la misma, donde fue informado entre otras cosas, que el objeto de la reunión era la (Sic) de tratar de conciliar para que las partes llegaran a un acuerdo, y se estableciera una fecha cierta para desocupar el inmueble, ya que por ser actualmente un contrato de tiempo indeterminado el inmueble arrendado por él no goza de prórroga legal, quien al respecto manifestó : “que hasta que a él no le den respuesta de un asunto de negocios que tiene pendiente, él no puede determinar cuando (Sic) desocupará el inmueble y que él como arrendatario, será protegido por una nueva ley que está en el Congreso próxima aprobarse (Sic), por lo tanto no vino a conciliar ni firmará acta al respecto” (…) Tal afirmación se evidencia de ACTA, levantada por la Sindicatura Municipal, cuyo acto que agotó la vía administrativa (…)..”

Que por las razones expuestas demanda al ciudadano HECTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA para que convenga o sea condenado al desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de un plazo razonable de seis (6) meses para su entrega, contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme y a la cancelación de las costas que genere el juicio.

Al dar contestación a la demanda la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º y contestó al fondo de la controversia alegando lo siguiente: “Sin que nuestros argumentos, convaliden, la alega (Sic) invalidez del libelo de la demanda, así como, de todas las actuaciones verificadas en el proceso, esto, derivado de la errada demanda intentada, especialmente en los Hechos del escrito libelar cuando señala lo siguiente: “…las partes llegan a un acuerdo para firmar un nuevo contrato por seis (6) meses fijos contados a partir del Primero (1) de abril del 2005 con fecha de vencimiento del Primero (1) de octubre del 2005, quedando anotado dicho documento bajo el Nro 78, Tomo 28,…”Luego señala el demandante en los Hechos en su escrito libelar así: “..y se estableciera una fecha cierta para desocupar el inmueble, ya que por ser actualmente un contrato de tiempo indeterminado, el inmueble arrendado por el (Sic) no goza de prorroga (Sic) legal , lo cual es incierto ciudadana Jueza, por la siguiente interpretación: Ciudadana Jueza, el contrato de arrendamiento antes señalado, bien claro lo establece en su cláusula (Sic) la cual establece: CUARTA: PLAZO de manera expresa se estable, (Sic) y así lo acepta el arrendatario, que el plazo de duración del presente contrato será de seis (6) meses, no prorrogables y comenzará el 01 de abril de 2005 y terminará el 01 de octubre de 2005. Todas las cláusula (Sic) que integran este contrato serán aplicables su prorroga (Sic). Una vez transcurrido el contrato de arrendamiento EL ARRENDATARIO podrá rescindir el presente contrato notificando por escrito a la Arrendadora su deseo de dar por terminado o renovar el presente contrato con un mes de anticipación. Es el caso ciudadana Juez, que estamos en presencia de un contrato a Tiempo Determinado, como bien lo señala la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, antes señalado, si bien es cierto, ciudadana Jueza, que la Cláusula Cuarta establece no prorrogable, no es menos cierto, que mi asistido debió participar a la arrendadora la no prorroga (Sic) del mismo con un mes de anticipación, cosa que mi asistido no hizo, (...) y de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal c) goza de una prorroga (Sic) legal de dos (02) años. Igualmente, ciudadana Jueza, si los demandantes tenían la intención de ocupar el apartamento, lo lógico era participar a mi asistido la no prorroga (Sic) del contrato de arrendamiento, es decir, debió participar el primero (1) de septiembre de 2005, lo cual no hizo, que es desde este momento donde (Sic) nacería la prorroga (Sic) legal, y la cual debió haber culminado el primero de octubre de 2007, lo cual no ocurrió, es por ello, ciudadana Jueza, que la prorroga (Sic) legal para mí (Sic) asistido, si es participada en su oportunidad por la arrendadora comenzará el primero de octubre de 2008.

Trabada en esta forma la litis, quien aquí decide, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa de seguidas a emitir pronunciamiento sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
III
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º
DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sobre el particular, quien aquí decide precisa hacer las consideraciones siguientes:

Opone el demandado la cuestión previa referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, alegando a este respecto: “…En efecto, esta acción no debió admitirse por este ilustre Juzgado, por cuanto la demanda intentada fue por Desalojo, lo cual no procede en este caso por ser un contrato a Tiempo Determinado, y el mismo goza de prorroga legal, que es de dos (2) años…”

En tal sentido, se observa que el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:… Omissis… La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda… Omissis…”. La unánime interpretación que le ha dado a esta norma la doctrina y jurisprudencia, indica que debe desprenderse de la Ley la voluntad clara de no permitir el ejercicio de la acción; es decir, que la misma sea antijurídica, ilegitima e ilegal de conformidad con una disposición expresa de la Ley. Ahora, no entra dentro del alcance de la disposición comentada aquellos motivos que pueda el demandado atribuir a la improcedencia de la acción de la pretensión, pues estos atacan esta última; y como es sabido, el mérito de la pretensión se resuelve en el fondo de la controversia.

En el caso de marras el artículo 34, literal b del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios habilita al arrendador propietario para ejercer en contra de los arrendatarios la acción de desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, cuando mediare su necesidad de ocupar el inmueble y no existe en el ordenamiento jurídico, una disposición que califique la acción propuesta como ilegal. En consecuencia, resulta forzoso declarar en el dispositivo del fallo la improcedencia la cuestión previa planteada y así se declara.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Trabada en los términos expuestos la litis, esta sentenciadora, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a valorar las pruebas producidas por las partes en conflicto.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
• Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 21 de diciembre de 1999, anotado bajo el No 102, tomo 77 de los Libros de Autenticaciones suscrito entre las partes, se valora de conformidad con el artículo 1360 del Código de Procedimiento Civil, como prueba del hecho jurídico a que éste se contrae.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 1 de abril de 2005, anotado bajo el No 78, tomo 28 de los Libros de Autenticaciones suscrito entre las partes, se valora de conformidad con el artículo 1360 del Código de Procedimiento Civil, como prueba del hecho jurídico a que éste se contrae.
• Acta de fecha 14 de junio de 2007 levantada ante el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, suscrita por la parte actora y por la abogada de la Sindicatura Municipal ANNA V. RONDÓN NAVAS, donde se deja constancia de que el ciudadano HÉCTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA, manifestó ante esa instancia administrativa no tener intenciones de conciliar sobre la problemática planteada en la relación arrendaticia que sostiene con la primera de las nombradas, y de su corrección del error material allí contenido, se valora en toda su autenticidad como documento administrativo que es.
• Original de cinco (5) Actas de Nacimiento emitidas por la Jefatura Civil de la Parroquia San Juan de Prefectura del Municipio Libertador de los ciudadanos GERMÁN ANTONIO, CÉSAR EMILIO, PABLO ENRIQUE, PEDRO JOSÉ y FRANCISCO ALBERTO VILLARROEL HERNÁNDEZ, se valora de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, como prueba del vínculo de consaguinidad entre dichos ciudadanos y la parte actora, ciudadana MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ VILLADIEGO.
• Justificativo de testigos de unión concubinaria entre el ciudadano FRANCISCO ALBERTO VILLARROEL HERNÁNDEZ y la ciudadana GLENYS GISELLE CUZZOLINO DA SILVA evacuado en fecha 28 de septiembre de 2007 ante la Notaría pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, se valora de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, como prueba de dicha unión concubinaria.
• Original de siete (7) Cartas de Residencias emitidas por la Secretaria del Consejo Municipal del Municipio Los Salias de los ciudadanos MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ VILLADIEGO, GERMÁN ANTONIO VILLARROEL HERNÁNDEZ, CÉSAR EMILIO VILLARROEL HERNÁNDEZ, PABLO ENRIQUE VILLARROEL HERNÁNDEZ, PEDRO JOSÉ VILLARROEL HERNÁNDEZ, FRANCISCO ALBERTO VILLARROEL HERNÁNDEZ y GLENYS GISELLE CUZZOLINO DA SILVA, se valora de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, como prueba del lugar de residencia.
• Original de supuesta notificación emitida por el Consejo Comunal La Peña donde se pretende dejar constancia de que el ciudadano FRANCISCO ALBERTO VILLARROEL HERNÁNDEZ no es poseedor de vivienda propia, por carece de valor probatorio por no ser ratificados mediante la prueba testimonial como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y no constar en autos el carácter de los firmantes en dicha notificación.

DEL ESCRITO DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Siendo que la parte demandada en su escrito de pruebas se limitó a exponer argumentaciones que en su criterio logran determinar la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, sin promover probanza alguna, este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Así se declara.

V

Efectuado el examen y valoración del material probatorio cursante en autos, se observa que la actora fundamenta su acción de desalojo en el literal b), del artículo 34, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, en la necesidad de ocupar el inmueble por lo que es necesario determinar, en primer lugar, si en el presente caso están dados los requisitos contenidos en dicho dispositivo legal, lo que determinaría el derecho de la ciudadana MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ a accionar contra el ciudadano HECTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA por desalojo con base en esa causal.

En este aspecto, se aprecia que el mencionado artículo exige los presupuestos siguientes: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble es arrendaticio. 2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser así carecerá de esa legitimidad necesaria para comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo, siendo esta necesidad de ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad la ocupación con preferencia al ocupante actual.

En relación al primero de los requisitos mencionados, vale decir el carácter de la relación arrendaticia debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, conforme a la determinación del tiempo y del espacio, a la duración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y para ello debemos enfocarlo desde el punto de vista de lo convenido en el contrato de arrendamiento suscrito el día 1º de abril de 2005 por la parte demandada y por la arrendadora del inmueble, y al efecto se observa que en la cláusula cuarta dispusieron lo siguiente: PLAZO.- De manera expresa se establece, y así lo acepta el arrendatario, que el plazo de duración del presente contrato será de seis (6) meses, no prorrogables y comenzará el 01 de abril de 2005 y terminará el 01 de octubre de 2005. Todas las cláusula (Sic) que integran este contrato serán aplicables su prorroga (Sic). Una vez transcurrido el contrato de arrendamiento EL ARRENDATARIO podrá rescindir el presente contrato notificando por escrito a la Arrendadora su deseo de dar por terminado o renovar el presente contrato con un mes de anticipación”.

Pues bien, se aprecia de esta cláusula que las partes fijaron un lapso de duración de seis (6) meses, no prorrogables, esto es, la cláusula se limita a establecer que se trata de una sola prorroga, y no deja abierta la posibilidad de interpretar que la intención fue estipular una sucesión de prórrogas Igualmente se observa que cuando dispone que seguirán vigentes las cláusulas del contrato durante la prórroga se singulariza el término “prórroga”, lo que lleva al Tribunal a estimar que la intención de las partes fue establecer una única prorroga. En el mismo orden se aprecia que se dejó en cabeza del arrendatario la posibilidad de rescindirlo notificando por escrito su deseo de darlo por terminado o renovarlo, de suerte que, al no notificar por escrito al arrendador cuál era su intención y por disponer el contrato que su plazo de duración de seis (6) meses era improrrogable, transcurrido el plazo de la prórroga legal el contrato se recondujo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil por su parte dispone, “…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. En consecuencia, se tiene que la relación arrendaticia entre las partes es a tiempo indeterminado, y por ende demostrado el primer requisito exigido por la ley especial arrendaticia.

En cuanto al segundo requisito, vale decir, la titularidad sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda, se aprecia que la parte actora en el escrito libelar no adujo ser propietario del inmueble, ni tampoco trajo a los autos elemento probatorio con tal propósito y siendo que es requisito indispensable esta condición como se indicó precedentemente, y conforme lo asentó la Corte Primera de lo Contencioso administrativo en sentencia 155 de fecha 30 de noviembre de 2000, donde dispuso: “…Ahora bien, sobre este requisito de la prueba de la necesidad de ocupar el inmueble, ha sido criterio pacífico y reiterado de esta Alzada, que basta con que el propietario del inmueble demuestre ser el titular del derecho que se reclama, y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado. Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Destacado añadido), la presente demanda no puede prosperar en derecho por falta de cualidad de la actora para intentar la presente demanda. Así se declara.

DISPOSITIVA

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los siguientes términos:
Se declara Sin Lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada en la incidencia de cuestiones previas.
Se declara Sin Lugar la demanda de desalojo, intentada por la ciudadana MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ VILLADIEGO, contra el ciudadano HÉCTOR ELADIO ARENAS DE LA PAVA, ambas partes identificadas anteriormente; sobre un inmueble constituido por la planta alta de una vivienda ubicada en el sector El Cují, (lugar denominado La Peña), Avenida Mara, Casa Sin Número, de conformidad con el artículo 34, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora en el juicio principal.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en San Antonio de Los Altos, a los once (11) días del mes de junio de dos mil ocho (2008). AÑOS 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ

EL SECRETARIO

MAIKEL MEZONES IBÁÑEZ
En esta misma fecha se público y registró la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m.
EL SECRETARIO

LCH/lch
Expediente N°: E-2008-019