TSJ Regiones - Decisión

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte Demandante: INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN, inscrita en el Registro mercantil del Estado Táchira bajo el N° 34, tomo 6 – A, de fecha 25 de mayo de 1.978.

Apoderado Judicial de la Parte Demandante: Abogado JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 80.004, representación que consta en instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal bajo el N° 37, tomo 07, de fecha 17 de enero de 2.001.

Domicilio Procesal: Carrera 10, entre calles 6 y 7, Edificio “Mis Tías”, Planta Baja, San Cristóbal, Estado Táchira.

Parte Demandada: RUBEN DARIO CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V - 9.737.012, domiciliado procesalmente en la calle 3 N° 3 – 38, Edificio ABP, Apartamento N° 4, urbanización Sucre, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y subsidiariamente a su fiador JOSÉ RAMON RODRIGUEZ VEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 5.650.577, domiciliado en San Cristóbal - Estado Táchira.

Co-Apoderado Judicial de la Parte Demandada JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ VEGA: Abogado IRAIMA ALARCÓN venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V-9.461.860, y, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 38.888 GISELA COROMOTO SÁNCHEZ PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V-9.230.580, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 125.850, según Poder Apud Acta de fecha 26 de Abril de 2007, corriente al folio 91.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Expediente Civil N° 6973/2006.

II
DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda recibido por distribución e intentado por el abogado JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 80.004, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN, inscrita en el Registro mercantil del Estado Táchira bajo el N° 34, tomo 6 – A, de fecha 25 de mayo de 1.978, contra los ciudadanos RUBEN DARIO CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V - 9.737.012, domiciliado en la calle 3 N° 3 – 38, Edificio ABO, Apartamento N° 4, urbanización Sucre, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y subsidiariamente a su fiador JOSÉ RAMON RODRIGUEZ VEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 5.650.577, domiciliado en San Cristóbal - Estado Táchira, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Alegando entre otras cosas:

Que el día 15 de Julio de 2.003, el ciudadano Rubén Darío Castro, firmó contrato de arrendamiento por un año, contado a partir del día 01 de Abril de 2.003, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de san Cristóbal, bajo el N° 52, tomo 28 de fecha 11 de Abril de 2.003 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con la inmobiliaria San Sebastian sobre un inmueble ubicado en la ciudad de San Cristóbal, consistente en un apartamento ubicado en el edificio ABP, signado con el N° 4, en la calle 3, N° 3 – 38, Urbanización Sucre, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

Que el día 01 de Abril del año 2.004, dicho contrato fue prorrogado por un año mas por convenio entre las partes, el día 29 de Marzo de 2.006, mediante solicitud N° 14 – 2.005, se le efectúo Oferta Real de venta del inmueble incoada ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

Que finalizo la vigencia del contrato comenzando a correr la prorroga legal de 6 meses, a favor del arrendatario, la cual opera de pleno derecho y de la cual el ciudadano Rubén Darío Castro tenia conocimiento de conformidad con lo estipulado en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.

Que dada la renuncia del arrendatario a hacer entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y cosas una vez finalizada la prorroga el día 147 de Mayo de 2.005, se procedió a la notificación judicial e la prorroga legal según solicitud N° 25 – 2005, que curso por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

Que por cuanto ya ha transcurrido íntegramente la finalización de la prorroga legal del contrato, la cual fue notificada judicialmente según se desprende solicitud N° 25 – 2005, sin que el ciudadano Rubén Darío Castro haya hecho entrega del inmueble arrendado, a pesar de haberle solicitado verbalmente que proceda a la desocupación del mismo es por lo que ocurre a su competente autoridad para demandar como en efecto lo hace al ciudadano Rubén Darío Castro y subsidiariamente a su fiador ciudadano José Ramón Rodríguez, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a entregar el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario desocupado de personas, animales y cosas y que pague las mensualidades vencidas y las que se sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble arrendado, los servicios públicos según lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 18.250.000,oo) en aplicación de lo dispuesto en la cláusula décima quinta del presente contrato por estar en mora en la entrega del citado inmueble durante 365 días a razón de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) diarios o de lo contrario a ello sea condenado por este Tribunal.

Adjuntó al libelo de demanda:

1.- Contrato de Arrendamiento celebrado entre Inmobiliaria San Sebastian C.A., con el ciudadano Rubén Darío Castro, en el cual se lee que la arrendadora cede al arrendatario en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Edificio ABP, signado con el N° 4, calle 3 N° 3 – 38 Urbanización Sucre, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. También en la cláusula segunda del mencionado contrato se estableció que el canon de arrendamiento sería la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000, oo). Contrato que quedo inserto bajo el N° 52, tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Primera de San Cristóbal.

2.- Comisión de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

En escrito de fecha 30 de Marzo de 2007, los ciudadanos Rubén Darío Castro y José Ramón Rodríguez asistidos por la abogada en ejercicio Iraima Alarcón, dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que niegan, rechazan y contradice por no ser ciertos los siguientes hechos contenidos en el libelo de demanda:

Que es falso que el Arrendatario suscribiera con el arrendador contrato de arrendamiento el día 15 de Julio de 2.003. Pero que si es cierto que las partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta demanda, bajo las cláusulas que señala el contrato autenticado por ante la Notaria Pública Primera bajo el N° 52, tomo 28, de fecha 11 de Abril de 2.003.

Que es falso que el día 17 de mayo de 2.005, se le notifico al ciudadano Rubén Darío Castro de la prorroga legal obligatoria, pues la mismo no se realizo en mi persona ni en alguna que viviera en su domicilio. Que desconoce formalmente quien la recibió y suscribió.

Que niegan, rechazan y contradice que se adeude la suma de DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 18.250.000, oo) por concepto de mora, de conformidad con la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento

Oponen las cuestiones previas establecidas en:

- El ordinal 2 del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
- Alegan también la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, por cuanto el poder a él otorgado es insuficiente por cuanto los datos de registro de la poderdante no están completos.
- Alegan la cuestión previa del numeral 6to del artículo 346, porque la demanda tiene defectos de forma, al no llenarse los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código Procesal Civil.

Que por las razones de hecho y de derecho expuse RECONVIENE formalmente a la parte actora por cumplimiento de contrato pues el mismo se encuentra vigente, ya que ha cumplido fielmente con las obligaciones contractuales, pide que se respete su condición de inquilino y continuar en la posesión del inmueble arrendado bajos las mismas condiciones que se pactaron a excepción del termino que debe entenderse en a tiempo indeterminado.

Estiman la reconvención en la suma de VEINTIDOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 22.000.000.oo)

En diligencia de fecha 30 de marzo de 2.007, los ciudadanos Rubén Darío Castro y José Ramón Rodríguez Vega, debidamente asistidos por la abogada Iraima Alarcon, señalan:

Que estando dentro del lapso de contestación hacen escrito complementario de la misma señalando en Primer Lugar que oponen a la excepción perentoria de falta de cualidad del demandante, de conformidad con lo establecido en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues la arrendadora Inmobiliaria San Sebastian C. A. , no acredita estar facultado por el dueño del inmueble para actuar en juicio, siendo este un acto que excede la simple administración para lo que debe estar clara y fehacientemente autorizado.

En segundo lugar que el en folio 11 del expediente consta notificación realizada en fecha 29 de marzo de 2.005, en donde la parte demandante confiesa que el contrato de arrendamiento se prorrogo automáticamente, es decir que opero la tacita reconducción. Efectivamente el contrato se renovó automáticamente convirtiendo el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado.

En escrito de fecha 16 de Abril de 2.007, la parte demandada ciudadanos Rubén Darío Castro y José Ramón Rodríguez solicitan la confesión ficta de la parte demandante y reconvenida, por cuanto no dieron contestación a la reconvención en el lapso indicado.

En diligencia de fecha 26 de Abril de 2.007, el ciudadano José Ramón Rodríguez confiere poder apud acta a las abogadas Gisela Coromoto Sánchez Prieto e Iraima Alarcon.

PROMOCION DE PRUEBAS (PARTE DEMANDANTE)

PARA EL JUICIO PRINCIPAL:

1.- Que promueve el merito favorable de los autos, en especial, la convalidación del poder presentado por el demandante, por cuanto la parte demandada en la primera oportunidad en que compareció en Juicio a darse por citados no opuso la pretendida ilegitimidad de la persona del actor.

2.- Que promueve el contrato firmado entre la Inmobiliaria San Sebastian y los demandados, especialmente la cláusula sexta del mismo, que determina la duración del contrato y su respectiva prorroga legal de 6 meses.

PARA LA RECONVENCIÓN:

1.- Promueve el incumplimiento por parte de los demandados de contrato de arrendamiento, en especial la cláusula décima quinta del citado contrato.

2.- Que en cuanto a los alegatos de Daños y Perjuicios y daño Moral, promueve los artículos 218 y 223 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que jamás se manejo maliciosamente la citación, simplemente se siguió el procedimiento establecido en la ley para la practica de la citación.

3.- Que promueve la norma rectora referente a la reconvención, el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ejusdem por cuanto los demandados reconvinientes no llenaron ninguno de los requisitos establecidos en dichos artículos.

4.- Que promueve el artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el juicio por Daños y Perjuicios y Daño Moral deben ser propuestos por vía principal.

En sentencia de fecha 25 de Septiembre de 2007, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaró:

“PRIMERO: DECLARA CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante en fecha 01 de Junio de 2007.

SEGUNDO: DECLARA INADMISIBLE la reconvención propuesta por la parte demandada, mediante el escrito de fecha 30 de Marzo de 2007. En consecuencia queda revocado el auto apelado inserto al folio 72, por el cual el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira admitió dicha reconvención.

TERCERO: Se ordena la continuación del juicio a partir de la contestación de la demanda efectuada en la misma fecha, 30 de Marzo de 2007.”

PROMOCION DE PRUEBAS (PARTE DEMANDANTE)

En escrito de fecha 23 de Octubre de 2007, el abogado Juan Alfonso Peña, presente escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

1.- Que promueve el merito favorable de los autos, en especial, la convalidación del poder presentado por el demandante, por cuanto la parte demandada en la primera oportunidad en que compareció en Juicio a darse por citados no opuso la pretendida ilegitimidad de la persona del actor.

2.- Que promueve el contrato firmado entre la Inmobiliaria San Sebastian y los demandados, especialmente la cláusula sexta del mismo, que determina la duración del contrato y su respectiva prorroga legal de 6 meses.

III
PUNTO PREVIO.
De la revisión exhaustiva que hace esta operadora de Justicia de todas y cada una de las actas procesales que rielan en el presente expediente, se colige que planteada la litis en los términos antes expuestos ut supra quien juzga considera prudente pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato suscrito por las partes contendientes en este proceso, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 11 de abril de 2.003, anotado bajo el Nº 52, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual es el documento fundamental de la pretensión propuesta, y que riela a los folios 08 al 10 de este expediente.
Por tanto, corresponde a este Tribunal en aplicación del artículo 12, aparte único, del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato, para confrontarlas con la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es menester señalar, que la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:
a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.
b) Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos.
c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.
Podemos decir, siguiendo a MADURO LUYANDO, que toda manifestación de voluntad expresada por los individuos y que tienen como fin producir efectos jurídicos, se pueden encuadrar dentro de los denominados actos jurídicos. Esta manifestación de voluntad puede ser de distinta naturaleza y perseguir fines distintos, encontrando dentro de las mismas, aquella destinada a producir efectos jurídicos considerados por el legislador como emanados de manera directa de la voluntad del sujeto, que están destinados a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica, siendo estos los denominados negocios jurídicos, entendiendo por tales, el acto en virtud del cual un sujeto de derecho, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para normar sus efectos típicos, regula sus intereses propios en las relaciones con otros (en Curso de Obligaciones, 1.983, p: 373 y 374).
Si se presenta dudas sobre si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en la que las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como señaló MESSINEO, citado por GUERRERO QUINTERO, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una, y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1.990, p: 35).
De modo que previamente este Tribunal le corresponde determinar a los fines de la procedencia o no de la pretensión –CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO– con vista a los alegatos hechos por la parte demandante en su litiscontestación, si efectivamente el contrato suscrito entre las partes se transformó en uno de tiempo indefinido, para lo cual debe interpretarse el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente la cláusula “SEXTA”, y cuyo tenor es el siguiente: “El término de duración de este contrato es de Un (1) Año, contado a partir del 1º de Abril de 2.003. Al finalizar el contrato EL ARRENDATARIO tendrá derecho a la prórroga legal de seis (6) meses prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comprometiéndose a entregar el inmueble al finalizar la misma”.
En su libelo la parte actora alega que el contrato “fue prorrogado por una año más por convenio entre las partes”. Ahora bien, del escudriñamiento que esta Operadora de Justicia hace de todas y cada una de las actas que conforman el presente expediente, se percata que no existe prueba alguna que evidencie la certeza de esa supuesta prorroga convenida entre La Arrendataria y El Arrendatario; en consecuencia, no se toma en cuenta el referido alegato por no haber sido oportunamente probado o demostrado por la parte actora. Y ASI SE ESTABLECE.
Efectivamente, las partes contratantes señalaron expresamente la duración que tendría el contrato de arrendamiento suscrito, esto es, un plazo de 01 año, el cual transcurriría desde el día 01 de abril de 2.003 hasta el día 01 de abril de 2.004.
Indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que, "En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses".
De la interpretación del artículo anterior, en concatenación con la cláusula sexta del contrato supra transcrita, correspondió a favor de la arrendataria, a partir del día 02 de abril de 2.004 hasta el día 02 de octubre de 2.004, una prórroga legal de 06 meses en el contrato de arrendamiento.
Por otra parte, el artículo 39 eiusdem señala que “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.
De las actas procesales se evidencia que:
1) La vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en principio fue a término determinado, cuya vigencia transcurrió desde el 01 de abril de 2.003, hasta el 01 de abril de 2.004 (Cláusula sexta).
2) Conforme a la referida cláusula, el arrendatario tendría derecho (irrenunciable por ser materia de orden público) a la prórroga legal de seis (6) meses, la cual transcurrió desde el 02 de abril de 2.004, hasta el 02 de octubre de 2.004.
3) Riela a los folios 11 al 15, Notificación Judicial hecha por la demandante Inmobiliaria San Sebastián C.A., por intermedio del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se le notificara al aquí demandado Rubén Darío Castro. Dicha notificación fue efectuada irregularmente pues fue hecha a una persona distinta al arrendatario Ruben Dario Castro, tal y como se evidencia de diligencia del alguacil de ese Juzgado, de fecha 31 de marzo de 2.005 (f. 15) De manera que fue hecha casi siete (07) meses después del vencimiento de la prórroga legal.
4) Posteriormente, la arrendadora, la Inmobiliaria San Sebastián C.A., acciona mediante libelo de demanda cuya pretensión es el “cumplimiento de contrato”, la cual fue admitida por este Juzgado el día 21 de noviembre de 2.006. Es decir, transcurridos más de dos años y dos meses del vencimiento de la prórroga legal.
Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos que de acuerdo a la interpretación dada a la cláusula "SEXTA" del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes contratantes, fijó como tiempo de duración del mismo, el lapso de 01 año, contado este a partir del 01 de ABRIL de 2.003 hasta el día 01 de ABRIL de 2.004, por tanto, tal "término contractual”, fijó el momento de la extinción de la obligación como lo previene el artículo 1.211 del Código Civil; así nos encontramos que, en principio, el vencimiento de tal “lapso” de arrendamiento ocurrió en la oportunidad de haber transcurrido el lapso de 01 año previsto por las partes, y por aplicación del artículo 12 del Código Civil, que prevé "Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso” (SIC) “Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa".
Por tanto, el contrato de arrendamiento, cuya fecha de vencimiento operó el día 01 de ABRIL de 2004, y tomando en cuenta la prórroga legal señalada en el artículo 38.a) de la Ley de arrendamiento, la misma venció el día 02 de OCTUBRE de 2.004. Y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, habiendo vencido el contrato de arrendamiento el día 01 de ABRIL de 2.004, y transcurrido el lapso de la prorroga legal señalada en literal A del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A. de conformidad con el artículo 39 eiusdem, debió haber exigido la entrega del inmueble arrendado en la oportunidad del vencimiento de dicha prorroga, y no previendo las partes que pasaría una vez vencido dicho plazo, es claro aquí que como Sentenciador, el tribunal, se encuentra con que la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y debe ser desarrollada e integrada por el Juez (O. Pierre Tapia, ob. Cit., vol. 12, pág. 394, año 95).
La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no trata el tema de la Tácita Reconducción, por lo que acudimos a las normas generales establecidas en el Código Civil en sus artículos 1.600 y 1.614, bajo el supuesto de que los mismos no quedaron derogados por la ley señalada.
En efecto, vencido el lapso inicial de 01 año acordado como de vigencia del contrato de arrendamiento, así como la prórroga legal señalada en el artículo 38 a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, encuentra esta Juzgadora que la arrendadora INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A. permitió que el inquilino o arrendatario RUBEN DARIO CASTRO quedara en posesión de la cosa arrendada, con posterioridad a la fecha de vencimiento de la prorroga legal, por lo que, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (en aplicación del artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil). Y ASÍ SE DECLARA.
Habiendo quedado el arrendatario demandado RUBEN DARIO CASTRO en el uso y goce del inmueble arrendado con posterioridad al día 02 de OCTUBRE de 2.004, marca el momento en que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en uno a tiempo indeterminado, en tal sentido, la doctrina mayoritaria es conteste en señalar que, corre a cargo del Juez calificar el contrato; sin embargo, algunos supuestos de hecho pueden contribuir en ese sentido:
a) Las partes por lo general al celebrar el contrato fijan el tiempo de su duración; lo que no significa que de modo excepcional (la tácita reconducción), así como la imprevisión de los contratantes, coadyuve a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa desde el mismo inicio, que la misma es de duración indeterminada, todo bajo la presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por tanto, se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción surgida por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; así como el propio hecho de la naciente relación verbis. b) Cabria señalar la destinación que tiene el inmueble objeto de la relación arrendaticia, dado que, no tiene la misma importancia o connotación arrendar un inmueble para establecimiento comercial o industrial, que un terreno o un inmueble como vivienda. El arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse que la intención por parte del arrendatario se encamina hacia la permanencia, dado que mientras más dure en el mismo, eleva en es medida su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que, la habitación, no tiene en la mayoría de los casos tal trascendencia en el tiempo debido también a razones de naturaleza económica. c) Podemos señalar que en el contrato por tiempo indeterminado no existe en principio plazo fijo, concreto, establecido y limitado, para la duración de la relación arrendaticia. Aún cuando es cierto que del propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, sin embargo, la indeterminación se encuentra en su duración, no saben con precisión el momento de su finalización. d) En los contratos (a tiempo indeterminado) la voluntad unilateral del arrendador, y ahora bajo la vigilancia de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le es dado ponerle fin, sino en razón de alguna de las causales contempladas en su artículo 34, dado que las mismas presentan el carácter taxativo, cuando señala que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. Por su parte, el arrendatario no se encuentra vinculado, en principio, a cumplir con ninguna especial formalidad o requisito, toda vez que los supuestos allí contemplados, han de ser alegados por el arrendador, y se encuentran contemplados en beneficio o protección hacia el arrendatario, quien goza de la facultad de ponerle fin en la oportunidad que mejor le parezca. La protección es para el locatario, a quien no se puede desalojar cuando el arrendador quiera, sino de acuerdo con los requisitos establecidos en la ley, mas no para el locador en ese tipo de relación indefinida. e) En el caso de un contrato a tiempo indeterminado no es viable la resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el nuevo Estado Social de Derecho y de Justicia, el Juzgador debe velar por la integridad del texto constitucional y hacer efectiva la preeminencia de los Derechos Humanos y las garantías que los respaldan (artículos 24, 25, 333 y 334 de la Constitución) fomentando que las Leyes de Orden Público no sean letra muerta, y respaldando la posición de los sujetos reconocidos como “débiles jurídicos” por los textos legales, tal es el caso de los “arrendatarios” a quiénes dicha condición le ha sido otorgada no solo por la nueva legislación inquilinaria (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sino por los textos que le precedieron (artículo 18 de la derogada Ley de Alquileres).
Nos indica el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que "Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos"; por tanto, partiendo de que las normas de la legislación inquilinaria son de eminente Orden Público, mal podría este tribunal declarar con lugar una demanda cuya pretensión se basa en disposiciones no aplicables a los supuestos de hecho previstos en las normas invocadas, criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nro. 834, de fecha 24 de abril de 2.002, en los términos que ha continuación se señalan:
"…esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales…”
Cabe traer a colación un extracto de la sentencia No. 769 de fecha 11-12-2003, dictada por la Sala Civil de nuestro máximo Tribunal, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, expediente No. 00-2055, donde se estableció el siguiente criterio:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente lo prohíbe,…
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan…
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas…. Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes,…
4) Dentro de la clasificación anterior…, puede aislarse otra categoría más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres…. “
En el caso de marras, de lo expuesto el fundamento legal a la vía procesal escogida, no le es aplicable a esta relación arrendaticia existente entre la demandante Inmobiliaria San Sebastián C.A. y los demandados Rubén Darío Castro (arrendatario) y José Ramón Rodríguez Vega (fiador), por cuanto sólo siendo el contrato a tiempo determinado, puede la parte demandante solicitar el cumplimiento o la resolucion del contrato de arrendamiento según la naturaleza de la acción. En el caso que nos ocupa la parte actora indica en su petitorio lo siguiente: “ahora bien, por cuanto ya han transcurrido integramente la finalización de la prórroga legal del contrato, la cual fue notificada judicialmente según se desprende de la solicitud Nº 25-2.005, y el citado ciudadano no ha hecho entrega del inmueble arrendado, a pesar de habersele solicitado verbalmente que proceda a la desocupación del mismo, es por lo que ocurro a su competente autoridad para demandar como en efecto demando por cumplimiento de obligación contractual al ciudadano RUBEN DARIO CASTRO …(sic) ….y subsidiariamente a su fiador JOSE RAMON RODRIGUEZ VEGA … (sic)….para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, a entregar desocupado el inmueble de personas, animales y cosas el citado inmueble, el cual ocupa en calidad de arrendatario de conformidad con la cláusula segunda, y pague las mensualidades vencidas …(sic)(subrayado del tribunal)
Planteada en estos términos la demanda propuesta por el accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido arraigada constitucionalmente como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.

Por lo tanto, el derecho de acción es conferido por la Constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que esa reclamación sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión deducida por cada una de las partes la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita el derecho de acción.

De modo que, la demanda puede ser definida como “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996).

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el accionante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos procesales idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas acciones que el Legislador proveyó para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
De lo cual concluye forzosamente esta Operadora de Justicia, en base a las anteriores consideraciones que quedaron establecidas up supra, que la vía escogida: el cumplimiento de este contrato, no es la idónea, pues se trata de un contrato de arrendamiento que por tácita reconducción pasó a ser a tiempo indeterminado y se deduce del petitorio del accionante que lo que pretende es la desocupación (desalojo) del inmueble arrendado por parte del demandado (arrendatario), por lo que debió encuadrar su pretensión en algunas de las causales que hacer surgir la pretensión de desalojo prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia de ello, este Tribunal advierte que es inoficioso entrar al fondo, a considerar las probanzas y el resto de los alegatos expuestos. Y ASÍ SE DECLARA.

IV
DISPOSITIVA

En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, éste Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la acción que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A. (identificada en el encabezamiento del presente fallo) en contra del ciudadano RUBEN DARIO CASTRO en su condición de arrendatario, y subsidiariamente en contra del ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ VEGA, en su condición de fiador, (ambos identificados en el encabezamiento del presente fallo).
SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.
TERCERO: Notifíquese la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ejusdem.
Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en la ciudad de San Cristóbal, a los VEINTISIETE (27) días del mes junio de 2.008. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZ

Abg. YITTZA Y. CONTRERAS BARRUETA

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

Abg. CARMEN ROSA SIERRA.