TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTE: GUSTAVO JOSÉ MARÍN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 10.357.277.

APODERADOS DEL DEMANDANTE: CESAR DASILVA MAITA y ODALY MARIA URBINA SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 37.093 y 118.761, respectivamente.

DEMANDADO: RAUL ALFREDO CETINA FORERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.409.274.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: No constituyó representación judicial.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 2487-08.

-I-
PARTE NARRATIVA

Por libelo presentado el diecinueve (19) de febrero de 2008, correspondió a este Tribunal conocer de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a que se contraen las presentes actuaciones.
Acompañados los recaudos respectivos se procedió a admitir la demanda por auto del día 21 de febrero de 2008, por los trámites del juicio breve en razón de la naturaleza de la acción, ordenándose al efecto el emplazamiento del demandado para el acto de contestación a la demanda.
La citación de la parte demandada se verificó, en forma personal, el día 26 de febrero de 2008, tal y como consta de la diligencia estampada el Alguacil del Tribunal el día 27 del mismo mes y año.
En la oportunidad fijada para ello, el demandado no compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda, de lo cual se dejó expresa constancia en el expediente en fecha 03 de marzo de 2008.
Abierta a pruebas la causa, sólo la parte actora, por medio de su representación judicial, hizo uso de ese derecho.
Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa:

-II-
PARTE MOTIVA

PRIMERO: La litis quedó trabada de la siguiente manera:
Plantea la representación judicial del demandante en su libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:
1) Que su representado actúa como apoderado general de la ciudadana YILIA PEREZ, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.482.504, quien es copropietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas L-3C, ubicado en la Planta Alta de la Quinta a su vez distinguida con las siglas L-3 del Lote Etapa V de la Urbanización Palo Alto, construida sobre la parcela Nº R-5 de la Urbanización Palo Alto, Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
2) Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento por tiempo determinado, por su representado, en nombre y representación de la mencionada ciudadana, al demandado, según contrato celebrado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 28 de enero de 2004, anotado bajo el Nº 8, Tomo 9 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
3) Que se estipuló como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 350,oo) y una duración de doce (12) meses prorrogables por períodos iguales, a menos que una de las partes manifestare a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato su voluntad de no prorrogarlo.
4) Que llegado el día de su vencimiento, ninguna de las partes manifestó a la otra la intención de no renovarlo, y el inquilino continuó ocupando la vivienda, renovándose el contrato automáticamente por un período igual.
5) Que el 20 de diciembre de 2004, su representado notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, notificación escrita que el demandado se negó a firmar.
6) Que ante esa situación, y a pesar de haberle manifestado al inquilino verbalmente que debía desocupar el inmueble, su representado decide agotar la vía amistosa y es por ello que recurrió administrativamente compareciendo ante la Oficina Municipal de Inquilinato correspondiente, quien envió cuatro citaciones al demandado a las que el éste hizo caso omiso.
7) Que a pesar de insistir en su decisión de no desocupar el inmueble, y visto el deterioro que viene dándole a éste, su mandante decide en reiteradas oportunidades a recurrir a la vía pacífica y amistosa para obtener la desocupación del mismo, obteniendo como respuesta del demandado agresiones y amenazas, debiendo ocurrir a la Prefectura del Municipio, en donde, luego de tres citaciones el demandado compareció comprometiéndose mediante acta a entregar el inmueble en febrero de 2007, lo cual incumplió.
8) Que siendo infructuosa la entrega del inmueble y agotados lo medios posibles para hacer legal y efectiva la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, su mandante, en fecha 28 de diciembre de 2006, por intermedio de la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, notificación que el demandado se negó a firmar.
9) Que ante la conducta del demandado, su representado acude al Centro de Justicia de Paz, Circunscripción Casco Central Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, a cuya tercera citación acudió el inquilino, comprometiéndose a desocupar y hacer entrega material del inmueble el 30 de abril de 2007, compromiso que también incumplió.
10) Que no obstante lo anteriormente expuesto, el inquilino, alegando que la persona encargada de recibir el pago de los cánones de arrendamiento se negó a recibirlos en su oportunidad, procedió a consignar ante este Tribunal de Municipio, los meses de febrero, marzo y abril de 2007, en fecha 16 de abril de 2007, los cuales considera extemporáneos y por tanto aduce que ha operado la falta de pago de los tres meses en cuestión.
11) Que la prórroga legal se encuentra vencida, amén que no le correspondía por haber incumplido su obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento. En tal sentido considera que tales causales son suficientes para solicitar el desalojo correspondiente, además que su mandante necesita urgentemente el inmueble objeto de la demanda, por cuanto su hijo mayor está próximo a contraer nupcias y requiere en consecuencia del inmueble.
12) Por las razones expresadas ocurre al órgano jurisdiccional para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, el desalojo del inmueble, y el pago de las costas procesales.
SEGUNDO: Acompañan al libelo los siguientes instrumentos:
1) Original del instrumento poder que acredita la representación de los abogados del demandante, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 15 de enero de 2008, anotado bajo el Nº 71, Tomo 4, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
2) Copia certificada del instrumento poder otorgado por YILIA PEREZ al demandante, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 27 de mayo de 2004, anotado bajo el Nº 35, Tomo 54, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
3) Copia fotostática del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 17 de agosto de 2005, bajo el Nº 59, Tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se reestructuró el crédito otorgado por BANESCO BANCO UNIVERSAL, C. A. a YILIA PEREZ y LUIS ALFREDO MEDINA AVARIANO, para la adquisición del inmueble de autos.
4) Copia certificada del contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 28 de enero de 2004 ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 8, tomo 9 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
5) Constancia expedida por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 1º de agosto de 2006.
6) Copia certificada del expediente Nº 747 del año 2006, contentivo de la denuncia Nº 3, formulada por el demandante contra el demandado, que se sustanció ante la Prefectura del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.
7) Copia certificada de la notificación practicada al arrendatario por la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 28 de diciembre de 2006.
8) Copias fotostáticas de tres (03) avisos de notificación enviados al demandado por el Centro de Justicia de Paz de la Circunscripción del Casco Central de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
9) Copia certificada de las actuaciones cursantes al expediente de consignaciones Nº 581-2007 de la nomenclatura de este Tribunal, contentivo del procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento abierto por RAUL ALFREDO CETINA FORERO a favor de GUSTAVO MARÍN.
TERCERO: La citación del demandado, como se dijo antes, se verificó en forma personal el día 26 de febrero de 2008, comenzando a transcurrir el lapso de emplazamiento el 27 de ese mismo mes y año, exclusive, fecha de la diligencia del Alguacil en la que rinde cuentas de su gestión de citación.
Ahora bien, el demandado – pese a que quedó tácitamente citado - no concurrió ni por sí, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda, razón por la cual, no habiéndose trabado la litis, para decidir se hacen necesarias las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, contiene la figura procesal denominada CONFESIÓN FICTA, que no es más que la sanción impuesta por el Legislador al demandado renuente y que consiste en una especie de ficción legal mediante la cual los hechos narrados por el actor en su libelo quedan admitidos, y se reputan como ciertos, trayendo como lógica e inmediata consecuencia que el Juez deba conceder a éste último todo cuanto haya pedido; ésta se describe en el mismo texto de la norma comentada, en los términos siguientes:
“... Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, ni nada probare que le favorezca...”

Se infiere del extracto de la norma citada, que son tres (3) los supuestos para la procedencia de la Confesión Ficta, a saber:
1. Que el demandado, no dé contestación a la demanda: La falta de contestación a la demanda, en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de la confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, ello admite prueba en contrario y se caracteriza, por lo tanto, como una presunción iuris tantum.
2. Que la petición del actor no sea contraria a derecho; lo contrario a derecho es lo prohibido por la Ley, no lo simplemente improcedente, es decir, la petición del accionante debe estar tutelada o amparada por la Ley.
3. Que el demandado nada probare que le favorezca: lo que quiere decir, que durante el lapso probatorio el demandado, que se encuentra investido dentro de una presunción iuris tantum por la confesión, no aporte ningún medio de prueba o instrumento probatorio suficiente que sirva para enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derechos, y ASÍ SE ESTABLECE.
SEGUNDA CONSIDERACION: Subsumiendo lo anterior al caso que nos ocupa y con relación al primer supuesto, es decir, la inasistencia de la parte demandada al acto de la contestación de la demanda, este Juzgado de una revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, observa que la citación de éste se verificó, como ya se indicó, en forma personal el día 26 de febrero de 2008, comenzando a transcurrir el lapso de emplazamiento el 27 de ese mismo mes y año, exclusive, fecha de la diligencia del Alguacil en la que rinde cuentas de su gestión de citación.
Conforme se expresó al comienzo de este fallo, y según se evidencia del acta levantada al efecto el 03 de marzo de 2008, el demandado no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno a contestar la demanda, por ello, indudablemente, a criterio de quien aquí decide, se encuentra configurado el primer extremo exigido por la Ley, y ASÍ SE DECLARA.
TERCERA CONSIDERACION: En lo atinente al segundo supuesto previsto en el Artículo 362 del Texto Adjetivo, es decir, que la petición del demandante no sea contraria a derecho, este Sentenciador, previo análisis del contenido o petitorio del libelo de la demanda, y tras analizar el contrato cuyo cumplimiento se solicita, OBSERVA:
La cláusula temporal del contrato, “CLASULA TERCERA”, establece lo siguiente:
“…El presente contrato comenzará a regir a partir de la fecha del presente contrato y su duración es de doce (12) Meses, prorrogable en partes iguales a menos que una de las partes manifestare a la otra por escrito , con treinta 30 días de anticipación al vencimiento de este contrato, su voluntad de no prorrogarlo…”

Tal y como consta de la cláusula transcrita, así como de los propios dichos de la representación judicial del demandante, el contrato de arrendamiento que inició en la fecha de su firma – 28 de enero de 2004 – se prorrogó automáticamente en razón de que el inquilino permaneció ocupando el inmueble arrendado. No obstante, y aún cuando los referidos apoderados han considerado que la prórroga legal ha transcurrido desde el 28 de enero de 2006, este Tribunal debe declarar que la notificación practicada por el Notario Público del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 28 de diciembre de 2006, es perfectamente válida, incluso sin haber sido suscrita el acta por el notificado, toda vez que el funcionario que la suscribe da fe pública de la práctica de la actuación. De manera pues que, el contrato que se había prorrogado desde el vencimiento de su período inicial, por efecto del desahucio realizado en tiempo hábil (30 días antes del vencimiento de la prórroga en curso) llegó a su término en fecha 28 de enero de 2007. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Así, llegada como fue la fecha de finalización de la relación arrendaticia, comenzó a transcurrir inmediatamente la prórroga legal, que, en atención a la previsión legal contenida en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tuvo una duración de un (1) año, el cual venció inexorablemente el 28 de enero de 2008. ASI SE DECIDE.
No obstante lo anterior, la representación judicial de la parte demandada, fundamenta la pretendida resolución del contrato en la supuesta falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2007, en razón que – a su decir – éstos fueron consignados en forma extemporánea por el inquilino.
Ahora bien, revisada con detenimiento la copia certificada del expediente de consignaciones abierto por el arrendatario ante este mismo Tribunal, especialmente lo referente a los cánones de arrendamiento cuya extemporaneidad se aduce, este Tribunal observa que en fecha 02 de mayo de 2007, el arrendador procedió a solicitar y aceptar dichos cánones de arrendamiento, que le fueron entregados en la misma fecha mediante cheque Nº 96350044, librado contra la cuenta corriente que este Tribunal posee en Banfoandes Banco Universal, con lo cual convalidó cualquier retardo o extemporaneidad en su consignación. De manera pues que resulta evidentemente contraria a derecho la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, por la improcedencia del alegato de falta de pago oportuno y porque éste se halla vencido desde el 28 de enero de 2008. ASI SE DECIDE.
No obstante lo anterior, este Sentenciador, analizado como ha sido el enrevesado contenido o petitorio del libelo de la demanda, colige que la acción deducida por el accionante no es precisamente la RESOLUCION DEL CONTRATO ni el DESALOJO, las cuales no tienen cabida en razón de la naturaleza de la relación cuya terminación se pretende, sino más bien el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO en razón del vencimiento del término de la prórroga legal ocurrido – tal y como se expresó con anterioridad – el 28 de enero de 2008, cuya mención fue hecha en el libelo por la parte demandante y tal como será calificada por este Tribunal. ASI SE DECLARA.
Dicha acción no está prohibida por la Ley, sino por el contrario amparada por ella, y responde a un interés o bien jurídico que nuestro ordenamiento tutela y ampara a través de una ley especial, como lo es el Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también por medio de las normas sustantivas contenidas en el Código Civil. Por consiguiente, en criterio de quien aquí decide, el segundo supuesto requerido por la norma contenida en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra plasmado en autos y ASÍ SE DECIDE.
CUARTA CONSIDERACION: Ahora bien, falta por determinar el cumplimiento del último requisito concurrente para la procedencia de la confesión ficta, vale decir, que la parte demandada nada probare que le favorezca.
El demandado no promovió, durante el lapso probatorio correspondiente, ninguna prueba que le favoreciera.
En consecuencia de lo anterior, por cuanto la parte demandada no trajo a los autos medios probatorios que desvirtuaran en forma alguna la pretensión de la demandante, ni que hicieran presumir la reconducción del contrato de arrendamiento, verificados todos y cada uno de los extremos legales exigidos por el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir, para quien aquí sentencia, que en el presente caso ha operado la Confesión Ficta del demandado y por consiguiente la acción intentada en su contra debe prosperar en derecho. ASÍ SE DECLARA.

-III-
PARTE DISPOSITIVA

Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por GUSTAVO JOSÉ MARÍN contra RAUL ALFREDO CETINA FORERO, plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, se condena al demandado en los siguientes pedimentos del demandante:
PRIMERO: Se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 28 de enero de 2004, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, según documento autenticado bajo el Nº 8, Tomo 9 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
SEGUNDO: Como consecuencia de la terminación del contrato antes descrito se ordena al demandado hacerle entrega real y efectiva, de manera inmediata, al demandante, del inmueble objeto de la relación arrendaticia constituido por la vivienda distinguida con las siglas L-3C, ubicada en la Planta Alta de la Quinta a su vez distinguida con las siglas L-3 del Lote Etapa V de la Urbanización Palo Alto, construida sobre la parcela Nº R-5 de la Urbanización Palo Alto, Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA EN COSTAS al demandado por haber resultado totalmente vencido en la presente litis.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEFINITIVAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los veintiséis (26) días del mes de marzo de dos mil ocho. Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.

AJFD/RSM.
EXP. 2487-08.