TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente: Nº 078156

PARTE DEMANDANTE: Empresa Mercantil “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de abril de 1987, anotado bajo el N° 45, tomo 8-A Segundo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado PEDRO RONDON PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.452.815, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.261 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.416.164.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ROBERTO E. LATOZEFSKY P., ALBA E. TOLEDO C., JESUS ALEXIS LATOZEFSKY P. y VIVECA A. LATOZEFSKY P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.314, 75.523, 119.792 y 123.097 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: Definitiva

I

En fecha 07 de diciembre del año 2007, fue recibido por este Tribunal mediante el sistema de distribución, un escrito libelar presentado por el abogado PEDRO RONDON PEREZ, en su carácter de apoderado judicial de la Empresa Mercantil “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, según consta de instrumento poder notariado cursante en los folios 22 al 25 del presente expediente, en donde manifiesta que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un edificio de apartamentos y locales comerciales denominado “Don Felipe”, situado en la Calle Ribas, N° 35, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Que en fecha 01 de marzo de 1986, la anterior copropietaria del referido edificio, ciudadana BERTA EMILIA CAMPAGNA ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad N° V-608.903, actuando con el carácter de arrendadora, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, suficientemente identificado en autos, actuando en su carácter de arrendatario, sobre el apartamento distinguido con el N° 2, piso 2, que forma parte integrante del referido edificio “Don Felipe”. Posteriormente, en el año 1987, su representada adquiere en forma global la propiedad del referido Edificio “Don Felipe”, permaneciendo en las mismas condiciones la relación arrendaticia con el arrendatario ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, hasta que en el año 1999, dicho arrendatario acuerda de mutuo consenso con el Director Gerente de la Empresa Mercantil “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, ciudadano JESUS HERNÁN ALMENAR, titular de la cédula de identidad N° V-6.463.041, establecer o actualizar el canon mensual de arrendamiento para el anteriormente señalado inmueble, en la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, vigente hasta los actuales momentos. Cantidad ésta, que venía pagando el arrendatario a la referida Empresa propietaria “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, a través de su Director Gerente ciudadano JESUS HERNÁN ALMENAR, hasta el mes de marzo del año 2005, ya que de forma inesperada e inconsulta el arrendatario cesó en los pagos subsiguientes de la pensión mensual de arrendamiento, manteniéndose tal situación de incertidumbre, hasta el 12 de julio de 2006, fecha en la cual, el Alguacil de este Tribunal, le presenta boleta de notificación al Director Gerente de la referida Empresa, suficientemente identificado, donde se le hace saber con el supuesto negado carácter de representante de la sucesión Campagna Álvarez, la consignación realizada a su favor y en forma conjunta, en fecha 10 de julio de 2006, por el ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, por concepto de canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio. Ahora bien, en vista de la supuesta desinformación del arrendatario, sobre el carácter del ciudadano JESUS HERNÁN ALMENAR, de representante de la empresa propietaria del Edificio Don Felipe, donde esta ubicado el apartamento dado en arrendamiento; procedió mediante solicitud de fecha 16 de enero del año 2007, a través de este Juzgado, a notificar formalmente al arrendatario, de la adquisición en forma global por parte de la Empresa Mercantil “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, del Edificio “DON FELIPE”, del cual forma parte el apartamento N° 2, que el arrendatario ocupa en el referido edificio; y de igual forma, se le notificó al arrendatario que todo lo relacionado con el contrato arrendamiento de fecha 01 de marzo de 1986, deberá tratarlo con el Director Gerente de la referida Empresa Mercantil, en la dirección que se señala en autos. Sin embargo, el arrendatario continúa realizando las consignaciones a favor de la Sucesión Campagna Álvarez, ignorando la transferencia del inmueble arrendado, que implica un traspaso ipso facto del derecho del adquiriente (arrendador), de recibir los frutos civiles que el inmueble arrendado produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, en beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Por consiguiente, si el adquiriente se ha convertido en arrendador y está en la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos. El caso es, que el arrendatario ha incumplido contractualmente y legalmente con su obligación, por lo que comparece el apoderado judicial de la parte actora, para demandar al ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: A la Resolución del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 01 de marzo de 1986, entre la ciudadana BERTA EMILIA CAMPAGNA ÁLVAREZ y el ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, cuyo objeto esta especificado en el contrato de arrendamiento antes enunciado. SEGUNDO: Se condene a entregar en forma inmediata el inmueble objeto del contrato, del cual se solicita su resolución, libre de bienes y personas. TERCERO: Se condene a pagar por concepto de daños y perjuicios, la suma de DOS MILLONES CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.170.000,00), que a la reconversión corresponden DOS MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.170,00), como consecuencia del incumplimiento de la obligación contenida en las cláusulas segunda y séptima del contrato de arrendamiento y, que es el equivalente a la pensión de arrendamiento que debió pagar el demandado en los términos convenidos, durante los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005. Los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006. Los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) mensuales, monto actual de la pensión de arrendamiento. De igual forma, se condene por el mismo concepto de daños y perjuicios, al pago de las demás mensualidades que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del apartamento objeto de la presente acción, por la indebida y abusiva permanencia del demandado en el inmueble. CUARTO: Se condene a pagar las costas y costos que se generen en el juicio que se ventila en el presente expediente. Por último, la demanda fue estimada en la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.170.000,00) que a la reconversión resultan DOS MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.170,00).
En fecha 17 de diciembre de 2007, comparece por ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte actora en el proceso que se ventila en el presente expediente, con el fin de consignar en autos, los recaudos necesarios para proceder a la admisión de la demanda incoada en el presente juicio.
En fecha 18 de diciembre de 2007, este Tribunal mediante auto admitió la demanda incoada por la parte accionante, y ordenó el emplazamiento del ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, para que comparezca por ante este Tribunal el segundo (02) día de despacho siguiente a la consignación en autos de su citación debidamente practicada por el Alguacil, a fin de que dé contestación a la demanda dentro de las horas destinadas para despachar, siendo librada la respectiva compulsa a la parte demandada, previa consignación en autos de los requisitos necesarios para su elaboración, en fecha 08 de enero de 2008.
En fecha 25 de enero de 2007, comparece por ante este Tribunal el ciudadano JESUS ALBERTO VALDERRAMA ALAYON, en su carácter de Alguacil Accidental del mismo, con el fin de exponer textualmente lo siguiente: “…Consigno a objeto de que sea agregado a los autos, recibo de Citación sin firmar, librado al ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, toda vez que me traslade para practicar su citación el día 24/01/2008., siendo las 11:30 am., entrevistándome con el referido ciudadano, quien se negó a firmar el recibo alegando que debía hablar con su abogado, todo ello en la siguiente dirección: Calle Miquilén, Zapatería “BOULEVAR PIE…”.
En fecha 29 de enero de 2008, comparece por ante este Tribunal, el apoderado judicial de la parte actora, con el fin de solicitar se libre boleta de notificación, de acuerdo a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de enero de 2008, este Tribunal acordó lo solicitado por el apoderado judicial de la parte actora, librándose en esa misma fecha lo conducente.
En fecha 06 de febrero del año 2008, el Secretario Accidental de este Tribunal ciudadano HECTOR IVAN SERRANO, hace saber que le hizo entrega a la parte demandada de la boleta de notificación librada en fecha 30 de enero de 2008, de acuerdo a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Corre inserto a los folios 105 al 109, escrito presentado en fecha 08 de febrero de 2008, por la parte demandada, con el fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Corre inserto a los folios 114 al 115, escrito presentado en fecha 14 de febrero de 2008, por la parte demandada, con el fin de promover pruebas en el juicio que se ventila en el presente expediente, cuyo pronunciamiento del Tribunal acerca de su admisión se realizó en fecha 15 de febrero de 2008.
Corre inserto a los folios 118 al 122, escrito presentado en fecha 25 de febrero de 2008, por la parte demandante, con el fin de promover pruebas en el juicio que se ventila en el presente expediente, cuyo pronunciamiento del Tribunal acerca de su admisión se realizó en fecha 27 de febrero de 2008.
En fecha 04 de marzo de 2008, comparece el abogado PEDRO RONDÓN PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, formulando alegatos referentes al escrito de pruebas promovido por la parte demandada.
Siendo la oportunidad de decidir, este Tribunal procede al examen de las pruebas promovidas por las partes en los términos siguientes:

II
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
DOCUMENTALES: La parte accionante acompaña a su demanda las documentales que a continuación se identifican: 1) Copia certificada del Registro Mercantil de la empresa “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, expedida en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, del Acta Constitutiva y del Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 7 de abril y 22 de mayo de 1.987, respectivamente. Este Tribunal aprecia dicha documental conforme a lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no fue impugnada ni tachada por el adversario en la oportunidad legal correspondiente. 2) Copia del documento de venta protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro, de fecha 05 de mayo de 1987, suscrito por la ciudadana BERTA EMILIA DEL ROSARIO CAMPAGNA ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada general de la ciudadana CARMEN TERESA CAMPAGNA ÁLVAREZ, a favor de la empresa “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, de los derechos y acciones y que posee su representada sobre el inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Calle Ribas, Sur N° 3-5 de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones se encuentran establecidas en dicho documento. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3) Copia del documento de venta protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro, de fecha 19 de mayo de 1987, suscrito por la ciudadana BERTA EMILIA DEL ROSARIO CAMPAGNA ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada general de la ciudadana MARÍA DE LOURDES CAMPAGNA ÁLVAREZ, a favor de la empresa “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, de los derechos y acciones que posee su representada sobre el inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Calle Ribas, Sur N° 3-5 de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones se encuentran establecidas en dicho documento. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4) Copia del documento de venta protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro, de fecha 20 de julio de 1987, suscrito por la ciudadana BERTA EMILIA DEL ROSARIO CAMPAGNA ÁLVAREZ, actuando en su propio nombre y representación, a favor de la empresa “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, de los derechos y acciones que posee sobre el inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Calle Ribas, Sur N° 3-5 de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones se encuentran establecidas en dicho documento. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 5) Contrato de Arrendamiento (documento privado simple) de fecha 01 de marzo de 1.986, suscrito entre la ciudadana BERTA EMILIA CAMPAGNA ÁLVAREZ y el ciudadano YOUSAIF FAIM DIB ELIA, ampliamente identificados, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 2, ubicado en el piso 2, del Edificio “Don Felipe”, situado en la Calle Ribas N° 3-5 de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue objeto de desconocimiento por parte del accionado en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil. En consecuencia, se atribuye a la documental referida pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el Artículo 1.363 del Código Civil. 6) Copia Certificada solicitud de Notificación de fecha 16 de enero de 2007, evacuada por este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue tachado por el accionado en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse como fidedigno conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se atribuye a la documental referida pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el Artículo 1.360 del Código Civil. 7) Copia certificada de actuaciones correspondientes al expediente de consignaciones inquilinarias efectuadas por el ciudadano YOUSSAFF FAIM DIB ELIA, a favor de la ciudadana BERTA CAMPAGNA ÁLVBAREZ, llevado por ante este Juzgado, signado con el N° 062966. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.
Durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas el apoderado judicial de la parte actora promovió las siguientes probanzas: 1) Reprodujo el Documento Constitutivo y estatutario de la empresa mercantil “Inversiones Disfelipe S.R.L.”, el Instrumento Poder, los Documentos de Compra Venta, el Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de marzo de 1986, copia certificada del expediente N° 074573, contentivo de la Notificación Judicial, el escrito y auto de ingreso de consignación, contentivos del expediente de consignación N° 062966, el comprobante de ingreso de consignación de los meses de junio, septiembre, octubre de 2006 y enero de 2007, lo que a juicio de este sentenciador constituye una reproducción del mérito favorable de los autos, lo cual no es un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada a su escrito de contestación acompañó las siguientes documentales: 1) Copia fotostática de tres recibos de tres (3) recibos por concepto de alquiler del apartamento N° 2 en el Edificio Don Felipe fechados 10/01/2005, 15/02/2005 y 19/03/2005, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, respectivamente. Este Tribunal no aprecia la copia fotostática en referencia, toda vez que la misma reproduce un documento privado simple, no siendo por tanto un medio de prueba admisible conforme a lo previsto por el legislador en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, nuestro máximo Tribunal de la República en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 10 de Octubre de 2003, que se transcribe parcialmente a continuación sostuvo lo siguiente: “(...) Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429 .- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple- como es el caso de autos- ésta carece de valor...” (Subrayado por el Tribunal), y así se establece. 2) Copia fotostática del escrito de consignaciones y boleta de notificación, correspondientes al expediente signado con el N° 2006-2966 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Este Tribunal aprecia dichas documentales de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Mérito Favorables de los Autos: A juicio de este sentenciador constituye una reproducción del mérito favorable de los autos, lo cual no es un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. 2) Copia fotostática de actuaciones cursantes en el expediente de consignaciones llevado por ante este Juzgado, signado con el N° 20006-2966. Este Tribunal no atribuye valor probatorio a dichas documentales, toda vez que las mismas no guardan relación con los hechos controvertidos por referirse a comprobantes de consignaciones de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre 2007.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio, este Tribunal observa que, la parte accionante, abogado PEDRO RONDÓN PÉREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la empresa mercantil “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, alegó en su demanda que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un Edificio de apartamentos y locales comerciales denominado “Don Felipe”, situado en la Calle Ribas N° 3-5 de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. De igual forma manifiesta que en fecha 01 de marzo de 1986, la anterior propietaria del referido Edificio, Sra. BERTA EMILIA CAMPAGNA ÁLVAREZ, actuando en su carácter de arrendadora, suscribió contrato de arrendamiento con el Sr. YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, actuando en su carácter de arrendatario sobre el apartamento distinguido con el N° 2, piso 2, que forma parte integrante del referido edificio. Posteriormente, en el año 1987 su representada adquiere en forma global la propiedad del referido edificio “Don Felipe”, permaneciendo en las mismas condiciones la relación arrendaticia con el arrendatario YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, hasta que en el año 1999, dicho arrendatario acuerda de mutuo consenso con el Director Gerente de la empresa mercantil “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L”, Sr. JESÚS HERNAN ALMENAR, establecer o actualizar el canon mensual de arrendamiento para el referido apartamento en la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) mensuales, vigente hasta los actuales momentos, cantidad ésta que venía pagando el arrendatario a la referida empresa propietaria “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, a través de su Director Gerente Sr. JESÚS HERNAN ALMENAR, hasta el mes de marzo de 2005. En relación a tales afirmaciones de hecho la parte demandada presenta una contestación a la demanda, en forma contradictoria, por un lado niega, rechaza y contradice en todas sus partes lo alegado por el actor y a su vez reconoce el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de marzo de 1986, consignado por la parte actora a su escrito libelar y apreciado por este Tribunal en este mismo fallo, por lo que deben considerarse como ciertas las afirmaciones de hecho del accionante respecto de la existencia de la relación arrendaticia que invoca, y así se establece. Por otro lado, niega la extemporaneidad de los pagos, y a su vez se excepciona, ante esta situación así planteada, este Tribunal encuentra no ser posible resolver a la luz de los textos legales que prevén el mérito probatorio de la confesión, pues ante las disposiciones previstas en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, el hecho en que fundamenta su excepción debe probarla. Por otra parte, en su demanda la actora afirma, repito, que el demandado ha incumplido con la obligación contraída en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de fecha 1° de marzo de 1986. En primer lugar por haber realizado en forma extemporánea la consignación de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005. En segundo lugar, por haber realizado en forma extemporánea la consignación de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2006. En tercer lugar por haber realizado el arrendatario en forma extemporánea el pago de la pensión mensual de arrendamiento del mes de Enero de 2007, afirmación ésta que fue negada por la parte accionada en la contestación al fondo de la demanda, todo lo cual generaba para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En consecuencia, a la actora le correspondía probar la existencia de la relación contractual que lo vincula con la parte demandada, y al demandado probar que ha cumplido con su obligación de pagar el canon o pensión de arrendamiento mensual. De lo alegado y probado por las partes tenemos que quedo plenamente demostrado con los documentos públicos producidos a los autos por la parte actora, su alegato, respecto a que adquirió el inmueble que ocupa la parte accionada, es decir, que es la nueva propietaria del inmueble arrendado a la parte accionada, y al no haber sido impugnado en forma alguna el contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento atribuye la accionante a la parte demandada, debe tenerse por cierta la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes, cuando en el acto de la contestación de la demanda la parte accionada manifestó, que efectivamente suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana BERTA EMILIA CAMPAGNA ALVAREZ, hecho este que concatenado al documento de propiedad antes indicado, se evidencia, que esta era, la anterior propietaria del inmueble arrendado. Todos estos son elementos convincentes para este Tribunal dar por demostrada la relación arrendaticia entre la parte accionante y accionada, como consecuencia de la adquisición por parte de la accionante del inmueble arrendado. Esta situación se subsume en lo previsto en el Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regulada en el Título II referente a la Relación Arrendaticia, Capítulo I De las Condiciones de la Relación Arrendaticia, que establece: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.” En este sentido el nuevo propietario esta obligado a respetar los términos de la relación arrendaticia, que en este caso sería la parte actora la sociedad mercantil INVERSIONES DISFELIPE S.R.L, representada por el ciudadano Jesús Hernan Almenar, resultando estar sometidas las acciones relativas a la terminación, a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.604 del Código Civil en determinados casos, y 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 eiusdem, como normativa que regula la subrogación o transmisión de los derechos y deberes del arrendador en el nuevo propietario. En consecuencia, por efecto de la Ley, con la adquisición del inmueble arrendado se produce la transmisión de los derechos y deberes al nuevo propietario que sustituye, a la anterior arrendadora BERTA CAMPAGNA ALVAREZ, estando obligada la nueva propietaria a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, puesto que del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario el derecho de oponibilidad del mismo a los terceros y a la nueva propietaria, en este caso la accionante en este juicio. Al respecto este Tribunal encuentra que la parte actora alega el incumplimiento de los términos pactados en el referido contrato de arrendamiento, debiendo el demandado probar que cumplió con las estipulaciones contenidas en la Cláusula Segunda del referido contrato, la cual regula lo concerniente al pago de los cánones de arrendamiento, y desvirtuar de esta forma la afirmación de hecho de la demandante, contenida en los folios 1 vuelto y 2 vuelto del escrito libelar, referente a una supuesta deuda, por concepto de pensiones de arrendamiento, presuntamente, insolutas, por haber sido consignadas en forma extemporáneas, correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005; Enero, febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, y Octubre de 2006 y Enero de 2007. A tales efectos, en el acto de la contestación de la demanda la parte accionada alego entre otros hechos que el “(…) ciudadano JESUS HERNAN ALMENAR colaboraba con mi arrendadora encargándose de cobrar los arrendamientos (…)” y durante el debate probatorio, no logro demostrar que tales actuaciones la efectuó el referido ciudadano con un carácter distinto al acreditado en autos, como Director de la sociedad mercantil INVERSIONES DISFELIPE, S.R.L. Además, ante la alegada extemporaneidad en los pagos por parte del actor, se excepciono la parte accionada manifestando “(…) este no me enviaba los recibos correspondientes (…)”, hecho o circunstancia que el accionado no logro demostrar. En relación a las consideraciones explanadas por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda respecto a la Notificación Judicial que alega el actor haber efectuado, notificándole sobre la adquisición del inmueble arrendado, y la no prórroga contractual, entre otras, este Tribunal encuentra que la fecha cierta que se desprende de la Notificación Judicial efectuada por un Juez, no fue desvirtuada en forma alguna produciendo plenos efectos probatorios, que aunado a lo alegado por la parte accionada en el escrito de la contestación de la demandada, cuando señala: que en el año 1.987 la parte actora adquirió el inmueble y en enero del pasado año solicito la práctica de una notificación a su persona., se destaca lo expuesto en el escrito libelar por la parte actora cuando señala lo siguiente: “(…) en vista de la supuesta desinformación del arrendatario, sobre el carácter del Sr. Jesús Hernán Almenar, de representante de la empresa propietaria del edificio Don Felipe, donde esta ubicado el apartamento dado en arrendamiento; procedí con el carácter antes enunciado, mediante solicitud de fecha 16 de enero de 2007, a través del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a notificar formalmente al arrendatario YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, de la adquisición en forma global por parte de la empresa mercantil “INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.”, del edificio “DON FELIPE”, del cual forma parte el apartamento N° 2, que el arrendatario ocupa en el referido Edificio; y de igual forma, se le notificó al arrendatario que todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento de fecha 01 de marzo de 1986, deberá tratarlo con el Director Gerente de la referida empresa mercantil, Sr. Jesús Hernán almenar (…) sin embargo el arrendatario continúa realizando las consignaciones a favor de la sucesión Campagna Álvarez, ignorando la transferencia del inmueble arrendado, que implica un traspaso de ipso facto del derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que el inmueble arrendado produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, en beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Por consiguiente, si el adquirente (INVERSIONES DISFELIPE S.R.L.) se ha convertido en arrendador y está en la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, también es cierto que el arrendatario (YOUSSAIF FAIM DIB ELIA) está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos términos…”. Ante tales afirmaciones, el accionado en su escrito de contestación a la demanda señaló: (…) A finales del mes de enero de 2007, al regresar a mi hogar después del trabajo, encontré en el baño del apartamento, una copia de un documento donde mi arrendadora Berta Campagna vendía el Edificio donde resido a una empresa denominada INVERSIONES DISFELIPE, S.R.L.. Al día siguiente encuentro en la cocina de mi casa, otro documento de contenido similar. Le atribuí esto al hecho de que mi esposa sufría la enfermedad de alzheimer, de la cual murió meses después y que probablemente alguien había introducido dichos documentos por debajo de la puerta. Considero importante destacar ciudadana Juez, el contenido de esos documentos para obtener una visión clara de los hechos que aquí se ventilan y que llaman mucho la atención, como lo son: 1. Que la empresa Inversiones Disfelipe, C.A, es representada por su Director Gerente y dueño, ciudadano JESUS HERNAN ALMENAR, quien es el hijo de la conserje del edificio y que fungía como presunto representante de la sucesión de la señora Berta Campagna, mi arrendadora. 2. Que dichas ventas fueron realizadas en mayo de 1987, apenas un año después de firmar el contrato de arrendamiento con mi arrendadora, ciudadana Berta Campagna y que hasta su fallecimiento en el año 1999, nunca nos informó o notificó sobre tal venta, ni a mi persona ni a lña de los demás inquilinos del edificio. 3. Si el ciudadano Jesús Hernán Almenar a través de su empresa Inversiones Desfelipe, C.A., compró la totalidad del edificio “Don Felipe” en el año 1987, porque siguió recibiendo los cánones de arrendamiento como representante de la ciudadana Berta Campagna y posteriormente a su fallecimiento atribuyéndose la cualidad de representante de la referida ciudadana?...” Con toda extrañeza que me produjo la existencia de las referidas ventas, no fue sino hasta ahora, con la citación realizada por este tribunal sobre la presente demanda, que me entero que el ciudadano Jesús Hernán Almenar solicitó la práctica de una notificación a mi persona en enero del pasado año, la cual fue practicada por el mismo Tribunal que usted dignamente dirige ciudadana Juez, y que temo que el referido ciudadano haya utilizado para violentar y vulnerar una vez mas el debido proceso y el derecho a la defensa que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela me concede. (…) Dicha notificación no fue practicada en mi persona como arrendatario del inmueble, puesto que por ser una notificación de cambio de propietario y a sabiendas que existe un expediente de consignaciones de la cual fue validamente notificado el solicitante, la misma no puede hacerse en una persona distinta al a la del arrendatario, tal como lo ha reiterado la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal (TSJ). La notificación fue practicada en la persona de mi difunta esposa, Ana José Faim de Dib, quien para el momento sufría de la enfermedad de Alzheimer y que meses después murió a consecuencia de la misma. A demás, establece la referida acta de notificación, que le fue leída la solicitud de notificación, cuando ella apenas entendía con dificultad el idioma español. Tampoco consta en dicha acta, la identificación debida de mi difunta esposa con la carencia de su cédula de identidad, lo cual no garantiza que la persona que fue notificada haya sido realmente mi difunta esposa, (…) Por otra parte no consta en la misma acta de notificación, que se haya entregado copia debidamente certificada de la solicitud y del auto que la acuerda, sino que establece que solo se entregaron copias certificadas de los documentos de compraventa.(…) Por último consta en la misma notificación original, consignada en el presente expediente, que dicha solicitud carece de sello alguno del tribunal, lo cual vulnera totalmente la seguridad jurídica en tanto a que pudiese ser modificado su contenido por el solicitante, no teniendo el Tribunal copia alguna de dicha notificación, por tratarse de un acto de jurisdicción graciosa…”. Este Tribunal encuentra, que los alegatos formulados por el demandado en su escrito de contestación respecto a la notificación Judicial practicada en fecha 16 de enero de 2007 por el apoderado judicial de la parte actora, los mismos no desvirtúan ni la falta de pago, ni los efectos probatorios valorados por este Tribunal a la indicada Notificación Judicial, pues conforme a la pretensión de la parte accionante, que fundamenta la falta de pago del arrendatario en los pagos extemporáneos consignados a favor de HERNAN ALMENAR en representación de la sucesión CAMPAGNA ÁLVAREZ, este Tribunal encuentra que en el presente caso, al arrendatario bastaba con probar el pago efectuado al anterior, o bien al nuevo propietario, tal como lo planteó la parte actora, y a lo alegado y probado por las partes, en este sentido este Tribunal procede a analizar las pruebas promovidas por la parte accionada.
Al escrito de contestación de la demanda el accionado acompañó copia fotostática del escrito de consignación y boleta de notificación, de las cuales se evidencia que el ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, consigna en fecha 10 de julio de 2006, a favor de HERNAN ALMENAR en representación de la sucesión CAMPAGNA ÁLVAREZ, pensiones de arrendamiento mensuales equivalentes a SETENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 70.000,oo), cada una de ellas, es decir, consigna en fecha 10 de julio de 2006, cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006. Ahora bien, corresponde a este Tribunal determinar, conforme a lo establecido en el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas. En este sentido, se observa que los artículos 51 y 53 eiusdem prevén una pluralidad de requisitos rigurosos y formalistas orientados al estado de solvencia del arrendatario, unos que calificamos como esenciales y otros como meramente formales. Los primeros son aquellos que deben cumplirse con la finalidad de considerar la consignación como legítimamente efectuada y, por tanto, se tenga al arrendatario en estado de solvencia; y los segundos son aquellas actuaciones a cargo del consignante y también del Tribunal, pero que su no cumplimiento de ninguna manera afecta la consignación, toda vez que no influyen para considerar que la consignación ha sido legítimamente efectuada. Establecido lo anterior, corresponde ahora verificar si se cumple uno de los requisitos esenciales de la consignación judicial, esto es, el tiempo para la consignación, con específica referencia a los efectos que se derivan de las consignaciones extemporáneas bien por anticipadas o bien por retardo, y de esta manera establecer si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas o no. Al respecto, el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que la consignación podrá hacerla el arrendatario dentro del lapso de quince días continuos siguientes a la fecha que debe hacerse el pago al accipiens, a los fines de que el arrendatario pueda liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida. En tal sentido, este Tribunal observa que el ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, realizó las consignaciones correspondientes a los meses del mes de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006, en fecha 10 de julio de 2006, de lo cual se evidencia que dichas pensiones de arrendamiento fueron realizadas extemporáneamente por retardo, toda vez que conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento las pensiones debían ser canceladas dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido de arrendamiento, esto es, la mensualidad de abril de 2005 por ejemplo debía ser cancelada los primeros cinco días del mes de mayo de 2005, y en el caso que el arrendador se negara a recibir el pago, el arrendatario podía efectuarlo mediante una forma excepcional de pago judicial, es decir, a través de la consignación, dentro del lapso de quince días siguientes a su vencimiento conforme a lo que contempla el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, según el cual: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (Subrayado por el Tribunal). Ahora bien, en el contrato cuya resolución se solicita, como ya se expresó, la oportunidad de pago se extiende a “los cinco primeros días siguientes al vencimiento inmediato anterior”, entendiéndose por aplicación en el Artículo 1.214 del Código Civil, que esa prórroga ha sido establecida en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes, y por consiguiente no puede considerarse en mora al deudor mientras esté pendiente la mencionada prórroga, por ser al final del término de ésta cuando la obligación, además de líquida y cierta, es exigible. De acuerdo con este criterio, las consignaciones antes mencionadas que van desde abril a diciembre de 2005 y enero a mayo de 2006, las realizó el inquilino fuera del plazo de los quince (15) días siguientes al término de la prórroga convenida para el pago de los respectivos cánones, según se desprende de la copia fotostática del escrito de consignaciones acompañada por la parte demandada a su escrito de contestación a la demanda y apreciada en este mismo fallo. En consecuencia, tales pensiones de arrendamiento, fueron efectuadas extemporáneamente por retardo, -repito- vencido el lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la prórroga convenida para el pago de los respectivos cánones, por ende, deben entenderse ilegítimamente efectuadas. Igualmente de los comprobantes de ingreso de consignación producidos a los autos por la parte accionante, de la consignación del mes de junio 2006 efectuada en el mes de agosto 2006; el mes de septiembre 2006 consignado en el mes de noviembre 2006; el mes de octubre 2006 en el día 30 de noviembre de 2006; y enero 2007, en el mes de marzo del año 2007, de las que se evidencia conforme al mismo fundamento antes expuesto, que fueron consignadas extemporáneamente por retardo resultando ser ilegítimamente efectuadas, al ser consignadas luego vencido el lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la prórroga convenida para el pago de los respectivos cánones. Por lo antes expuesto, se le considera incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, siendo así procedente que la parte actora intente la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento a lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, que señala: “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”,(negritas por el Tribunal), en concordancia con los Artículos 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”.
Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, y no habiendo el demandado demostrado el pago de las obligaciones que asumió en el contrato referido, debe declarar procedente la demanda y así se decide, haciendo por supuesto, la salvedad de que condena al pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) cada uno de ello, por concepto de daños y perjuicios, y así se declara.

III
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, DECLARA de conformidad con lo establecido en los Artículos 12, 242, 254, 506, 890 del Código de Procedimiento Civil; 1.159, 1.160, 1.167, del Código Civil, CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sigue “INVERSIONES DISFELIPE, S.R.L.”, contra YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, ambos ampliamente identificados, y consecuentemente se declara: 1) Resuelto el contrato de arrendamiento, celebrado el 1° de marzo de 1.986, celebrado entre la ciudadana BERTA EMILIA CAMPAGNA ÁLVAREZ y el ciudadano YOUSSAIF FAIM DIB ELIA, el cual versa sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 2, piso 2, que forma parte integrante del Edificio “Don Felipe”, distinguido con el N° 3, situado en la Calle Ribas de esta ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 2) Se condena al demandado a: 2.1.) Entregar de manera inmediata a la parte actora el referido inmueble libre de bienes y personas. 2.2) Pagar a la actora, sin plazo alguno, la cantidad de DOS MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.170,00), por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento de la obligación contenida en la Cláusula Segunda y Séptima del Contrato de Arrendamiento y, que es equivalente a la pensión de arrendamiento que debió pagar el demandado en los términos convenidos, durante los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) mensuales y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.
Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
Notifíquese a las partes.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008), a los 197° años de la Independencia y 149° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA
LA SECRETARIA TEMPORAL,

LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m, previo el anuncio de ley.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

THA/LMP/mbm.
EXPTE. N° 078156.