TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO ANTONIO COLMENARES LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.892.633.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado SIMON ZAIDMAN KRENTER, inscrito en el Colegio de Abogados y en el Inpreabogado bajo los Nros. 224 y 8.268 respectivamente; según poder apud-acta de fecha 16/10/2007 (f. 25).
PARTE DEMANDADA: FRANCIA IDANIS SARMIENTO JAIMES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.216.983.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ANGEL JOSÉ ILUMINADO PETIT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.685; según nombramiento de Defensor Ad-Litem de fecha 24/01/2008 (f. 45).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº: 5367.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano FRANCISCO ANTONIO COLMENARES LÓPEZ asistido por el Abogado SIMON ZAIDMAN KRENTER; ocurrió ante este Juzgado para demandar a la ciudadana FRANCIA IDANIS SARMIENTO JAIMES.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que el inmueble objeto del contrato era un apartamento para habitación ubicado en la Unidad Vecinal, Edificio San Sebastián, N° 12, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; con un área de construcción aproximada de setenta metros cuadrados (70 mts.2); que consta de sala-comedor, tres (3) habitaciones, un baño, pasillo, cocina-lavandería y estacionamiento de libre asignación.
-Que celebró contrato de arrendamiento autenticado el 25/10/2004, ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, inscrito bajo el N° 07.
-Que el Alguacil del Juzgado 1° de Municipios, notificó que la prórroga legal vencía el 02/10/2007.
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba a la ciudadana FRANCIA IDANIS SARMIENTO JAIMES, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por terminación del mismo:
• Para que se extinga el contrato de arrendamiento y el vínculo contractual entre su persona y la arrendataria.
• Se ordene a la arrendataria la entrega del inmueble, libre de personas y cosas, y en buenas condiciones como lo recibió.
• Se condene a la demandada al pago de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) diarios como cláusula penal, por mora en la entrega del inmueble arrendado a partir del 02/10/2007 hasta la entrega del apartamento.
• Solicitó las costas y costos del juicio.
Estimó la demanda en DOS MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.640.000,00), y la fundamentó en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las cláusulas 2da, 4ta y 5ta del contrato de arrendamiento (fs. 1 al 23).
SEGUNDO: El 16/10/2007 se admitió la demanda (f. 24).
Por auto del 05/11/2007 se acordó la citación por carteles de la parte demandada; se le designó como Defensor Ad-Litem al Abogado ANGEL JOSÉ ILUMINADO PETIT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.685, quien aceptó el cargo, fue juramentado, se le discernieron sus facultades y fue citado del juicio (fs. 33, 40, 43, 45 y 46).
El 31/01/2008 el Abogado ANGEL JOSÉ ILUMINADO PETIT procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Negó, rechazó y contradijo la acción propuesta contra su representada, pues se describen hechos que no corresponden a la realidad.
-Solicitó se declare sin lugar la demanda (f. 47).
TERCERO:
El 11/02/2008 la parte actora promovió:
-El mérito favorable de las actas procesales.
-Los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (f. 48).
El 12/02/2008 la parte demandada promovió:
-El mérito favorable de autos.
-El principio de la sana administración de justicia y equidad.
-El principio de unidad y comunidad de la prueba (f. 49).
III
PARTE MOTIVA
DE LA DELIMITACIÓN DEL HECHO CONTROVERTIDO
La causa que aquí se decide versa sobre la acción que por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble alquilado es incoada por FRANCISCO ANTONIO COLMENAREZ LOPEZ, en razón –a su decir- que su arrendataria fue debidamente notificada de la no prórroga del contrato por ambos suscritos y que en consecuencia, finalizado el lapso establecido en el mismo, debía producirse la entrega del inmueble.
La legitimada pasiva FRANCIA IDANIS SARMIENTO JAIMES representada por el Defensor Ad-Litem, Abogado ANGEL JOSÉ ILUMINADO PETIT, en la litis contestación: Negó, rechazó y contradijo la acción propuesta contra su representada, pues se describen hechos que no corresponden a la realidad. Y solicitó se declare sin lugar la demanda.
Con base a lo anterior, quien juzga considera, que la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble arrendado, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y haber sido notificada de ello; así como el pago de lo establecido en la cláusula penal del contrato de arrendamiento; circunstancia negada de manera genérica por la parte accionada.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia regida por un contrato de arrendamiento, suscrito por las partes de manera auténtica; debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada, para así determinar la procedencia o su negativa a la entrega del inmueble por parte de la arrendataria.
Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgado a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
CON SU ESCRITO LIBELAR:
• Copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, de fecha 25 de junio de 2.004, inserto bajo el N° 07, Tomo 79. Quien juzga observa, que esta documental se encuentra referida a un documento otorgado ante Funcionario Público (notario) en el ejercicio de sus funciones, que de ninguna manera fue tachado de falso, en consecuencia, debe ser valorado conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el 1.360 eiusdem, para demostrar con ello la existencia de una relación arrendaticia entre FRANCISCO ANTONIO COLMENAREZ LOPEZ con FRANCIA IDANIS SARMIENTO JAIMES, sobre el inmueble objeto de la controversia, con las demás particularidades que las partes establecieron a objeto de regular convencionalmente su relación locaticia.
• Solicitud (Notificación), realizada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signada con el N° 6234 de la nomenclatura utilizada por ese Tribunal. La presente documental promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no resultó de manera alguna tachada de falsa, y tratándose de un documento público al ser emanado de un Funcionario Público (Juez) debe ser valorado conforme a las disposiciones de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar lo establecido en su contenido, en especial la notificación hecha por el arrendador a la arrendataria de la culminación de la prórroga legal, la cual culminaría en fecha 01-10-2.007.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
• Mérito favorable de las actas procesales. Esta aseveración de promover el mérito en lo favorable de las actas procesales de manera genérica, sin indicación de qué circunstancia pretende así demostrar, no se valora ni se aprecia.
• Mérito favorable por cumplimiento de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se establece, que ateniéndose a lo preceptuado en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil y el principio iuris novit curia, este Juzgador deberá subsumir las alegaciones y hechos demostrados a objeto de aplicar la norma jurídica concerniente al presente caso.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
EN EL LAPSO PROBATORIO:
• Mérito favorable de las actas procesales. Esta aseveración de promover el mérito en lo favorable de las actas procesales de manera genérica, sin indicación de qué circunstancia pretende así demostrar, no se valora ni se aprecia.
• Apreciación de los autos, tomando en consideración el principio de la sana administración de justicia y equidad. Esta consideración de decisión conforme a la equidad, es aplicable cuando ambas partes así lo solicitan, conforme a lo establecido en el artículo 13 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia que no consta en el presente caso; sin embargo, este Juzgador, se atiene en su decisión a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.
• Alega a su favor el principio de unidad y comunidad de la prueba. Dichos principios resultan de aplicación obligatoria para este Juzgador, en consecuencia, deberán ser aplicados en la decisión de fondo.
Del acervo probatorio cursante en autos, queda comprobada en primer término, la relación arrendaticia entre las partes a través del contrato de arrendamiento cursante a los folios 03, 04 y 06 del expediente, por lo que toca entonces examinar, si está demostrado el hecho del vencimiento de la prórroga legal, para la consecuencial procedencia de solicitud de entrega del inmueble.
Al respecto este Juzgador observa:
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, que también señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso sub lite, el accionante persigue la declaratoria del cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, por parte de la demandada, en razón de haberle notificado que el contrato no se prorrogaría, por lo que comenzó a gozar de la prórroga legal, la cual -expresa- igualmente feneció.
Tal circunstancia -la existencia del contrato- aparece probada de la declaración de la partes. ASI SE DECLARA.
Ahora bien, para poder demandarse una acción de cumplimiento de entrega de inmueble arrendado, debe quedar plenamente comprobado: 1.- La existencia de una relación arrendaticia; 2.- El término de duración del contrato, esto es la cláusula temporal, a objeto de que las partes tengan pleno conocimiento de cuando inicia y cuando termina su relación contractual; 3.- Expresa manifestación de alguna de las partes de la no continuación del término convencional inicialmente suscrito; 4.- Inicio y fin (disfrute) de la prórroga legal por parte del arrendatario, a la que por imperio de la ley tiene derecho, por mandato expreso de los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el presente caso, se alegó por la actora el incumplimiento de la accionada en la entrega del inmueble arrendado, por haber sido notificada de la voluntad de la primera, de no prorrogarse el término inicial del contrato y consecuencialmente, el comienzo del disfrute de la prórroga legal.
Así las cosas, conforme a lo anterior y a la aplicación del principio de la carga de la prueba, concatenado a la pretensión deducida, a la demandante le competía la prueba de lo denunciado, vale decir, que efectivamente la arrendataria fue notificada de la no prórroga del término del contrato y el disfrute de la prórroga legal.
Ante tal circunstancia la accionada trajo a los autos junto con su libelo de demanda, como instrumentos fundamentales de la acción, notificación judicial contentiva en la solicitud N° 6234 de la nomenclatura utilizada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que consta en el folio 13, notificación privada hecha a la demandada y recibida por la misma en fecha 22 de mayo de 2.006, contentiva de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento y su consecuencial finalización en fecha 01 de octubre de 2006; razón por lo cual, desde ese momento y por imperio del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria comenzaba después de esa fecha a gozar de la prórroga legal, la cual debió ser de un (1) año, en razón a que las partes les ligó una relación arrendaticia menor a cinco (5) años.
Ahora bien, igualmente consta en autos, que la arrendataria gozó del beneficio de la prórroga legal por el espacio de un (1) año, razón por la cual, a partir del 01 de octubre de 2.007, al arrendador le nace su derecho a solicitar el cumplimiento de la arrendataria en la entrega del inmueble, tal y como lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se concluye, que el presente caso se subsume perfectamente en la norma citada, razón por la cual, la presente causa debe ser declarada procedente. Así se decide.
Así pues, ante la demostración del actor de la finalización del término contractual y el cumplimiento por parte del arrendatario en el goce de la prórroga legal, sin que existiera un medio de prueba que lograra demostrar lo contrario a lo alegado y probado por el actor, resulta forzoso para quien decide declarar, como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción de cumplimiento de entrega del inmueble arrendado. Así se establece.
Cláusula penal:
En relación a la cláusula penal reclamada, se observa, que las partes pactaron en el contrato de arrendamiento en la cláusula cuarta:
“Por medio del presente documento LA ARRENDATARIA, acepta expresamente que si luego de que se de la notificación escrita de la no renovación automática del presente Contrato de arrendamiento, permanece ocupado el inmueble objeto del presente instrumento, o sin que se hubiere celebrado alguna prórroga, LA ARRENDATARIA, cancelará en dinero efectivo la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000) diarios a EL ARRENDADOR hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, …”
Al respecto, el artículo 1.276 del Código Civil, establece:
“Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.”
Así que, cuando el Legislador en la norma mencionada establece la limitación contractual de los daños y perjuicios, quedan comprendidos en dicha cláusula penal todos los daños y perjuicios que se pudieran ocasionar a alguna de las partes, sean estos materiales o morales, pues precisamente la voluntad de las partes es la de limitar contractualmente el monto de la indemnización por daños y perjuicios, sean del tipo que sean.
Y el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:
“Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”, quien juzga, comparte el criterio del Dr. JOSÉ LUIS VARELA PÉREZ, en su obra: Análisis a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en cuanto a que, para la aplicación de esta disposición se debe tener en cuenta lo siguiente:
“... para el caso de que el inmueble se encuentre dentro del ámbito de aplicación de la ley (artículo 1), para que la estipulación de una cláusula penal referida a la entrega del inmueble pueda hacerse efectiva no basta el mero vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento; pues será necesario que también se haya cumplido el plazo de prórroga legal estipulado en el artículo 38 ejusdem...”; aspectos éstos que se cumplen en la presente causa.
Así las cosas, y siendo aplicable al caso que nos ocupa, se acuerda el pago de la suma de VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 20,00) diarios, por concepto de cláusula penal desde el 02/10/2007 hasta la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo. Así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, éste Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en la entrega del inmueble, ha propuesto FRANCISCO ANTONIO COLMENARES LOPEZ representado por el Abogado SIMON ZAIDMAN KRENTER, contra la ciudadana FRANCIA IDANIS SARMIENTO JAIMES representada por el Defensor Ad-Litem Abogado ANGEL JOSÉ ILUMINADO PETIT.
SEGUNDO: SE CONDENA a la demandada FRANCIA IDANIS SARMIENTO JAIMES, a la entrega del inmueble que ocupa como arrendataria, consistente en un apartamento para habitación ubicado en la Unidad Vecinal, Edificio San Sebastián, N° 12, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; con un área de construcción aproximada de setenta metros cuadrados (70 mts.2); que consta de sala-comedor, tres (3) habitaciones, un baño, pasillo, cocina-lavandería y estacionamiento de libre asignación.
TERCERO: SE CONDENA a la demandada FRANCIA IDANIS SARMIENTO JAIMES pagar al accionante FRANCISCO ANTONIO COLMENARES LOPEZ, la suma de VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 20,00) diarios, por concepto de cláusula penal desde el 02/10/2007 hasta la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; la cual deberá ser calculada mediante una experticia complementaria a esta sentencia.
Y una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice la experticia.
CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.
QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los once (11) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 09:45 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 5367.