TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALÍAS DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:
MARÍA FRANCISCA REY DE GONZÁLEZ y MARÍA ARLETE DÍAS DE FERREIRA, española la primera y venezolana la segunda, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos E 708.611 y V-12.158.958, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL:
INTA NARINESINGH, venezolana, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.434.

PARTE DEMANDADA: FUNDICIONES DRAGO C.A, Sociedad Mercantil registrada en fecha 5 de mayo de 2000 ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 24, Tomo 101-A VII.

APODERADO JUDICIAL: No tiene apoderado judicial constituido.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE Nro: E-2008-016
SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Se inició al presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por cumplimiento de contrato de prórroga legal presentado ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 26 de marzo de 2008, por las ciudadanas MARÍA FRANCISCA REY DE GONZÁLEZ y MARÍA ARLETE DÍAS DE FERREIRA, asistidas de abogado, contra la Sociedad Mercantil FUNDICIONES DRAGO C.A..

En fecha 28 de marzo de 2008, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada en la persona de su Director Gerente, ciudadano JOSÉ RAMÓN RUFES CARON, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación, se abrió Cuaderno de Medidas.

En fecha 31 de marzo de 2008 compareció, la parte actora y confirieron poder Apud-acta a la abogada INTA NARINESINGH.

En fecha 3 de abril de 2008 compareció el Alguacil del Tribunal y dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.

En fecha 08 de abril de 2008 compareció la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda.

Abierto el lapso de pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.

En fecha 5 de Mayo de 2008 el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del código de Procedimiento Civil dictó acordando diferir el acto de dictar dentro de los cuatro (4) días de despacho siguientes.

II

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa lo siguiente:

Demandó la parte actora el cumplimiento del contrato de prórroga legal, suscrito el 26 de abril de 2007 entre las ciudadanas MARÍA FRANCISCA REY DE GONZÁLEZ, y MARÍA ARLETE DÍAS DE FERREIRA antes identificadas y el ciudadano JOSÉ RAMÓN RUFES CARON actuando con el carácter de Director General de la empresa FUNDICIONES DRAGO C.A, arrendatario de un inmueble constituido, según alega por la parte alta de un galpón, ubicado en el final de la Calle Carabobo, Zona Industrial Las Minas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda. Aduce que en el referido contrato se le otorgó la prórroga legal de un año, a la cual tenía derecho de conformidad con el literal b del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Más adelante expresa que la relación arrendaticia con el demandado se había venido celebrando a través de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, fijo y sin prórroga por el lapso de un (1) año, celebrándose así cuatro (4) contratos de arrendamiento. Que finalizado el último de estos contratos el arrendatario le solicitó que en el próximo contrato de arrendamiento se estableciera un plazo de seis (6) meses fijos y no de un (1) año, por cuanto tenía intenciones de entregar el inmueble arrendado para construir su propio galpón en una parcela que había adquirido, por lo que suscribieron un contrato con este lapso, el cual fue el último suscrito. Que la relación contractual se desarrolló en completa normalidad, manifestando el arrendatario su deseo de disfrutar su derecho a la prórroga legal, conviniéndose en suscribir un contrato para salvaguardar los derechos de las partes, dando cumplimiento a lo dispuesto en el dispositivo legal señalado en el párrafo anterior, transcribiéndose sus cláusulas, con excepción del canon que sufrió un incremento en la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) mensuales, los cuales serían cancelados los primeros cinco (5) días de cada mes. Que de manera extrajudicial le solicitó al arrendatario la desocupación del inmueble y, llegado el día 5 de marzo de 2008, fecha pautada para la entrega no desocupó el inmueble, negándose reiteradamente a ello. Que por tales razones demanda a la empresa mercantil FUNDICIÓN DRAGO C.A., para que convenga o ello sea condenada por el Tribunal en la veracidad de los hechos narrados en el libelo, en desocupar el inmueble arrendado y hacer la entrega del inmueble libre de personas y bienes, en las mismas condiciones que lo recibió, en el pago de las costas y costos del juicio y en cancelar las pensiones arrendaticias pendientes hasta la culminación de la causa.

Su pretensión la fundamenta en lo establecido en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.592, 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Al dar contestación a la demanda la parte accionada reconoció haber suscrito con la parte accionante los cuatro (4) contratos de arrendamiento señalados en el escrito libelar; sin embargo aduce que el contrato celebrado el 1º de marzo de 2006 se convirtió en uno a tiempo indeterminado por cuanto después de vencida su duración -el 1º de septiembre de 2006- el arrendatario se mantuvo en posesión del inmueble arrendado en forma pacífica, sin perturbación, presión, apremio ni coacción de los arrendadores por un lapso de seis (6) meses y cuatro (4) días adicionales, la cual, aduce, no puede atribuirse a una prórroga del contrato sino a la intención de las partes de obligarse por tiempo indeterminado, dadas las características de la vigencia inicial del contrato de arrendamiento. Que el denominado contrato de prórroga legal cuyo cumplimiento se demanda representa la ocupación arrendaticia de manera continua, sucesiva e ininterrumpida del inmueble arrendado por parte de la empresa arrendataria por un período de seis (6) años y cuatro (4) días. Que no es cierto que haya solicitado a las arrendadoras que el quinto contrato se celebrara por el lapso de seis (6) meses, pues ésta fue una imposición de las arrendadoras, con el objeto de evitar que cumpliera los cinco (5) años de relación arrendaticia y, en consecuencia evitar que la arrendataria disfrutara la prórroga legal de dos (2) años. Aduce que la situación real es que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 5 de mayo de 2006, pactado con una vigencia inicial de un (1) año, a partir del 1º de marzo de 2006 hasta el 1º de septiembre de 2006, se prolongó su vigencia hasta el 4 de marzo de 2007, sin resistencia de la arrendadora, ya que a partir del 5 de marzo de 2007 se suscribió un contrato de prórroga legal arrendaticia, con una vigencia de un año, retomándose las vigencias iniciales de los primeros cuatro (4) contratos locativos. Que este supuesto contrato de prórroga legal es “una simple y vulgar simulación de otro contrato de arrendamiento…” pues durante el lapso que la arrendataria permaneció en el inmueble canceló los cánones de arrendamiento, convirtiéndose en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, dada la ausencia de actividad de las arrendadoras de notificar a la arrendataria que no habría la suscripción de un nuevo contrato a partir del primero (1º) de septiembre de 2006, con lo cual empezaría a correr la prórroga legal de un año que prevé la norma legal arrendaticia, pero no fue así por cuanto la arrendataria continuó ocupando el inmueble, con lo que las partes quisieron manifestar su voluntad inequívoca de obligarse en lo adelante bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con lo cual el supuesto contrato de prórroga legal arrendaticia suscrito entre las partes el 26 de abril de 2007, cuya vigencia se pactó en un año, representa el sexto contrato de arrendamiento.

En el mismo orden agrega que en el supuesto negado de que se considerase el contrato de arrendamiento suscrito el 5 de mayo de 2006 cuya vigencia inicial fue de seis (6) meses, bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, desde el 1º de marzo de 2006 al 1º de septiembre de 2006, con una extensión de su vigencia de seis meses y cuatro días adicionales, y por ende se quisiera interpretar la permanencia de la arrendataria en el inmueble arrendado como una prórroga de la vigencia del contrato, entonces la totalidad del tiempo sucesivo e ininterrumpido de la arrendataria en el inmueble es de cinco (5) años y cuatro (4) días, sin sumar el año del presunto contrato de prórroga legal arrendaticia, cuya simulación denuncia, con lo cual integrado todo el tiempo arrendado es de seis (6) años y cuatro (4) días. Que en cualquiera de los dos casos le corresponde una prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con el literal c) del artículo de la ley arrendaticia.

Que por las razones expuestas, niega, rechaza y contradice los argumentos de hecho y de derecho expuestos en el libelo de la demanda, en especial lo relacionado con el supuesto contrato de prórroga legal arrendaticia, por ser un contrato írrito que desnaturaliza la razón y propósito del legislador en la materia que es de estricto orden público, de evitar que a través de sucesivos contratos se vulneren los derechos que les provee a los arrendatarios la ley arrendaticia.

Planteada en esta forma la litis este Tribunal, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas aportadas por las partes en el presente expediente.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

De las pruebas presentadas con el escrito libelar:
1. Original de contrato de prórroga legal arrendaticia suscrito entre las partes, autenticado en fecha 26 de abril de 2007 ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 27, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil.

2. Copia de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa demandada y los ciudadanos MANUEL GONZÁLEZ CAAMAÑO, BENIGNO FREIRE FIGUEROA y ADOLFO FERREIRA OLIVEIRA, autenticado en fecha 5 de febrero de 2002 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda anotado bajo el Nro. 58, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil.

3. Copia de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa demandada y los ciudadanos MANUEL GONZÁLEZ CAAMAÑO, BENIGNO FREIRE FIGUEROA y ADOLFO FERREIRA OLIVEIRA, autenticado en fecha 8 de abril de 2003 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda anotado bajo el Nro. 71, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil.

4. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa demandada y los ciudadanos MANUEL GONZÁLEZ CAAMAÑO, BENIGNO FREIRE FIGUEROA y ADOLFO FERREIRA OLIVEIRA, autenticado en fecha 17 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda anotado bajo el Nro. 31, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil.

5. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa demandada y los ciudadanos MANUEL GONZÁLEZ CAAMAÑO, BENIGNO FREIRE FIGUEROA y ADOLFO FERREIRA OLIVEIRA, autenticado en fecha 21 de marzo de 2005 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda anotado bajo el Nro. 1, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil.

6. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 5 de mayo de 2006 ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Miranda anotado bajo el Nro. 10, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil.

7. Original de comunicación de fecha 5 de enero de 2008, dirigida por la parte actora a la parte demandada mediante la cual le informa que debe entregar el inmueble arrendado en fecha 3 de marzo de 2008.

8. Título supletorio expedido en fecha 10 de septiembre de 1993 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, no lo valora esta juzgadora por no ser materia controvertida en este juicio la propiedad del inmueble.

De las pruebas promovidas en el lapso probatorio:

1. Copia simple de documento de adquisición de terreno de fecha 9 de agosto de 2006, por parte de la empresa INDUSTRIAS LEXU INDULEX, SOCIEDAD ANÓNIMA, en el cual se menciona como su Director el ciudadano JOSÉ RAMÓN RUFES CARON, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo la matrícula 06P01T05No49, constituye un elemento probatorio de la veracidad de los hechos narrados por el actor en el libelo.

2. Copia simple de documento constitutivo y estatutos de la empresa mencionada en el párrafo anterior, protocolizada en fecha 30 de junio de 2004 ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, la cual no fue impugnada por la parte contra quien se produjo, se valora como prueba de que el ciudadano JOSÉ RAMÓN RUFES CARON es socio de dicha sociedad mercantil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Copia simple de los seis (6) contratos producidos en original por la parte actora con el escrito libelar, valorados precedentemente, este Tribunal tomando en cuenta que fueron presentados por el demandado con el objeto de demostrar que la naturaleza de la relación arrendaticia entre las partes tiene un carácter indeterminado, este Tribunal pasará a analizar de seguidas el contrato cuyo cumplimiento se demanda, haciendo uso de la facultad otorgada a los jueces en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE PRÓRROGA LEGAL

De la revisión de las actas procesales se advierte que el contrato cuyo cumplimiento se demanda es el suscrito por los partes en fecha 26 de abril de 2007 ante la Notaría del Municipio Los Salias del Estado Miranda, donde los contrayentes acordaron denominarlo “contrato de prórroga legal por un año”. En este sentido resulta conveniente indicar que de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil los contratos fuere cual fuere su denominación tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que esta juzgadora pasa a decidir sobre el mismo en la forma siguiente:

Del examen del referido contrato se evidencia que su naturaleza es subsidiaria del contrato de arrendamiento que lo precedió, al cual las partes de mutuo acuerdo dan por terminado, y convienen en establecer el lapso de un año para que la arrendataria haga entrega de la cosa arrendada a la arrendadora, fundando este consenso en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que concierne al derecho que la citada disposición concede al arrendatario para que continúe ocupando el inmueble después de vencido el contrato.

Ahora bien, del contenido de la cláusula primera del contrato bajo estudio se desprende la aceptación del arrendatario de que el mismo es una prórroga del contrato suscrito con inmediata anterioridad y siendo que el derecho a la prórroga legal es de carácter potestativo del arrendatario, quien lo puede ejercer o no, se observa que en el presente caso, el derecho en referencia fue pactado a través de un instrumento auténtico, el cual según la norma contemplada en el artículo 1.160 del Código Civil obliga a los contratantes a cumplir exactamente lo expresado en el pacto o contrato, no cabe dudas que el arrendatario aceptó en forma expresa su consentimiento de entregar el inmueble en la fecha y forma como quedó establecido en el instrumento bajo análisis, al no ser denunciada y comprobada la existencia de un vicio que pudiere invalidarlo. Refuerza este hecho que las partes establecieron expresamente la denominación “prorroga legal” en su encabezado y en las cláusulas primera, tercera, décima segunda, lo que no deja lugar a dudas sobre su naturaleza.

Ahondando sobre la figura de la prórroga legal cabe destacar que a la luz de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el 1º de enero de 2000, específicamente en sus artículos 38 y siguientes, nace el derecho para el arrendatario de un lapso adicional para continuar ocupando el inmueble en las mismas condiciones del contrato, proporcional a su duración, y se reitera, tiene carácter obligatorio para el locador y potestativo para el locatario, por tratarse de un beneficio de este último, el cual opera de pleno derecho.

Es así, que queda limitada la autonomía de la voluntad de las partes en la fijación de la prórroga contractual, por lo que el dispositivo del artículo 1599 del Código Civil debe entenderse en los términos del artículo 38 de la norma especial, es decir, que se tiene como parte integrante de los contratos de arrendamiento regidos por esa ley, la extensión temporal - prórroga legal- que como protección y dentro de ciertos parámetros le establece la Ley. Empero, en el caso sub iudice las arrendadoras respetaron este derecho, con la peculiaridad de que lo escrituraron a través de un contrato, con lo que no contraviene ninguna norma de orden público.

Aunado a lo anterior, en cuanto se refiere a la denunciada simulación del contrato alegada por la parte demandada es preciso destacar que ésta se verifica, cuando al menos dos sujetos de derecho se conciertan para hacer saber a terceros una voluntad distinta de aquella que efectivamente los vincula, por lo que, quien solicita la declaratoria de simulación de algún negocio jurídico, no puede haber participado como parte en el mismo; ello atendiendo al universal principio de derecho según el cual nadie puede alegar su propia torpeza, sino que por el contrario y en general, es contra quienes han consentido en la convención oculta que opera la acción de simulación. En consecuencia se desecha esta defensa. Así se declara.

Por lo anteriormente expuesto es forzoso para esta juzgadora declarar que el contrato de prórroga legal reviste de validez y eficacia, más aun cuando fue manifiesta la voluntad de las arrendadoras en que la arrendataria diera estricto cumplimiento, cuando mediante carta misiva le reiteraron la fecha en que debía entregar el inmueble, por lo que no ha lugar la interpretación que da el demandado al esgrimir que hubo una tácita reconducción, al no estar presentes los elementos constitutivos de ella.

Por las razones expuestas deberá declarase en el dispositivo del fallo la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de prórroga legal y así se decide, con el pago de las cantidades adeudadas por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula duodécima del contrato.

DISPOSITIVA

Con base en las anteriores consideraciones, este Tribunal del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. Con Lugar la demanda intentada por las ciudadanas MARÍA FRANCISCA REY DE GONZÁLEZ y MARÍA ARLETE DÍAS DE FERREIRA contra la Sociedad Mercantil FUNDICIONES DRAGO C.A., por Cumplimiento de contrato.

2. Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de esta litis, constituido por la parte alta de un galpón, ubicado en el final de la Calle Carabobo, Zona Industrial Las Minas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

3. Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora por concepto de cláusula penal, según la cláusula Décima Segunda del contrato de prórroga legal la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 200,00) diarios, desde el día 5 de marzo de 2008 hasta que se produzca la entrega del inmueble objeto de este demanda como indemnización por daños y perjuicios.

4. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a los demandados por resultar vencida en la presente litis.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del juzgado de Municipio del Municipio los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a los trece (13) días del mes de mayo de 2008. Años 198° y 149°.
LA JUEZ TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL

JASMÍN COLOMBINE
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior Sentencia, siendo las 3:00 p.m.

LA SECRETARIA TEMPORAL

LCH