REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE:
FRANCISCO ELÍAS ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédulas de Identidad Nos 916.588.
APODERADO JUDICIAL:
ORENCIO GABRIEL BRICEÑO LEVERON, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 23.199
PARTE DEMANDADA: MARÍA PLAZA PETIT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No 1.724.725.
APODERADOS JUDICIALES: DIEGO ESPOSITO PERILLI y FIORIA DÍAZ CASTRO, venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 114.788 y 118.525.
EXPEDIENTE No E-2008-013
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se dio inicio a la presente causa mediante demanda de desalojo, presentada en fecha 14 de marzo de 2008, por el ciudadano FRANCISCO ELÍAS ROJAS contra la ciudadana MARÍA PLAZA PETIT.
Acompañó al escrito libelar: 1) Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de septiembre de 2003 entre las partes, autenticado en esa fecha ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 20, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones. 2) Original de seis (6) recibos emitidos a la parte demandada por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero y marzo de 2008.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2008 se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve y se emplazó a la demandada para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación.
En fecha 26 de marzo de 2008 el alguacil del Tribunal presentó informe dejando constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 28 de marzo de 2008 compareció la parte demandada, y confirió poder apud acta a los abogados DIEGO ESPOSITO PERILLA y FIORIA DÍAZ CASTRO.
En la misma fecha comparecieron los abogados nombrados con inmediata anterioridad y presentaron escrito de contestación a la demanda, consignando copias simples de instrumentos.
En fecha 31 de marzo de 2008 compareció la parte actora, y confirió poder apud acta al abogado ORENCIO GABRIEL BRICEÑO LEVERON
En la misma fecha el nombrado abogado, de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, impugnó las copias de las instrumentales producidas por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho
En fecha 3 de abril de 2008 el apoderado judicial del actor presentó diligencia solicitando al Tribunal que tenga por no presentado el escrito de contestación a la demanda por los motivos que allí expone.
En fecha 17 de abril de 2008 el apoderado actor presentó diligencia esgrimiendo: 1) La extemporaneidad de la evacuación de la prueba de informes promovida por su contraparte, 2) Que la parte demandada no demostró la totalidad del pago de los cánones de arrendamiento denunciados en el escrito libelar, 3) El desconocimiento de la documental marcada “I”, concerniente a un supuesto recibo signado 1424.
En fecha 28 de abril de 2008 el Tribunal dictó auto mediante el cual, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se acordó diferir el acto de dictar sentencia dentro de los cuatro (4) días de despacho siguientes.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa:
Demandó la parte actora el desalojo de un inmueble constituido por un anexo al principal, constante de tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala comedor, cocina empotrada y un puesto de estacionamiento, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización La Rosaleda Norte, Calle Las Flores, Quinta “Lourdes”, Nivel B, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, dada en arrendamiento a la ciudadana MARÍA PLAZA PETIT, según contrato suscrito entre las partes en fecha 25 de septiembre de 2003, con un lapso de duración de un año fijo, contado desde el 1º de octubre de 2003, el cual devino en un contrato a tiempo indeterminado, cuando la arrendataria continuó ocupando el inmueble y cancelando los cánones respectivos. Que el canon de arrendamiento se estableció en TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 380.000,00), siendo actualmente de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 400,00)
Alega la demandante lo siguiente: “Ahora bien, Ciudadana Juez, es el caso que la arrendataria, ha dejado de cancelar en forma oportuna los cánones de arrendamiento correspondiente (Sic) a los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete, así como los correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de dos mil ocho, todo lo cual suma la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,00) o lo que es lo mismo Dos Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (BsF 2.400,00), todo lo cual se evidencia de los recibos que acompaño a la presente marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, respectivamente.
Más adelante invoca y transcribe como fundamentos de derecho de la demanda los artículos 1592 y 1159 del Código Civil y los artículos 33 y 34, literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente expresa que por las razones expuestas demanda a la ciudadana MARÍA PLAZA PETIT que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado, a la cancelación de la cantidad adeudada por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, los cuales ascienden a la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. F 2.400,00), y las que se continuaren venciendo hasta el momento de la entrega del inmueble, más las costas procesales, incluidos honorarios de abogados.
Al dar contestación a la demanda la parte accionada convino en que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. F 400,00) cada una, lo que totaliza MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs F 1.200,00), alegando: “Tal convenimiento responde a que por caso fortuito, la demandada no pudo honrar cumplidamente lo tres últimos pagos referidos anteriormente, debido a que el momento en que se hicieron exigibles los cánones de arrendamiento ésta se encontraba en un estado de salud precario, que trajo como consecuencia que la intervinieran cardíacamente (Sic) y la sometieran a un tratamiento médico. (…) Indicamos que convenimos en parte a razón de que los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, fueron cancelados en su totalidad en las fechas establecidas. (…) Por otra parte ciudadano Juez, en relación al pedimento del accionante de exigir los cánones de arrendamiento que se vayan venciendo hasta la entrega del inmueble, somos contestes con la conclusión emanada por (Sic) nuestra pacífica y reiterada jurisprudencia de nuestro excelso Tribunal Supremo de Justicia y por la doctrina patria de que no se pueden reclamar obligaciones que no han nacido ni se han hecho exigibles, por no haber expirado el plazo convenido para su pago… Por último ciudadano Juez en vista de que el accionante requiere de inmediato la entrega del inmueble libre de personas y bienes, solicitamos muy respetuosamente, sus buenos oficios, para que le conceda a la arrendataria un lapso prudencial para la desocupación del mismo, proponemos para su consideración el mes de vencimiento establecido en el contrato inicial, es decir, el mes de septiembre del año en curso (…) Asimismo solicitamos muy respetuosamente le sea reestablecido (Sic) el servicio de agua que fue arbitrariamente suspendido por el arrendador desde el mes de agosto de 2007 (…). Por lo antes expuesto solicito muy respetuosamente a este honorable Tribunal se de por terminado el presente juicio, se ordene el archivo del expediente (Sic). Otro si: Igualmente solicitamos le sea devuelto el depósito dado en garantía el día 24 de septiembre de 2003, con los correspondientes interéses (Sic) causados a razón del 12% por ciento (Sic) anual…”
III
PUNTO PREVIO
Trabada en esta forma la litis, quien aquí decide pasa por razones metodológicas a emitir pronunciamiento sobre la validez del escrito de contestación a la demanda presentada por los abogados DIEGO ESPOSITO PERILLI y FIORIA DÍAZ CASTRO, el cual fue objetado por el apoderado actor, aduciendo que no se encuentra firmado por la parte demandada, a pesar de que los nombrados abogados mencionan en el mismo que la asisten. Que como consecuencia de esta deficiencia debe tenérsele por no presentado declararse la confesión ficta del demandado. A tales efectos transcribe parcialmente decisión emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
A los fines de decidir, se observa que en el encabezado del escrito de marras, cursante a los folios 18, 19 y 20, se lee: “Nosotros, DIEGO ESPOSITO PERILLI y FIORIA DIAZ CASTRO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los números 114.788 y 118.525, respectivamente, actuando en nuestro carácter de Abogados asistentes de la ciudadana MARÍA PLAZA PETIT, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-1.724.725, y estando dentro de la oportunidad procesal ante usted, muy respetuosamente ocurrimos dentro del lapso legal a los fines de dar formal CONTESTACIÓN A LA DEMANDA interpuesta por la parte actora, ciudadano FRANCISCO ELIAS ROJAS…” (Destacado original)
De la lectura del mentado escrito se aprecia que quienes allí exponen son los profesionales del Derecho DIEGO ESPOSITO PERILLI y FIORIA DIAZ CASTRO, quienes manifestando actuar como “abogados asistentes” de la parte demandada lo suscriben, de suerte que la ausencia de esta firma no viola el artículo 107 del texto adjetivo civil pues, tal como lo indica la sentencia que reproduce el oponente, la obligación de rubricar los escritos y diligencias es del diligenciante o del presentante de los mismos y sólo carecerá de eficacia procesal cuando el escrito es presentado por una persona no firmante, aunque el presentante sea apoderado de la parte, aunque aparezca en el texto como exponente, ya que la firma es la corroboración jurídica de la manifestación de voluntad expresada por escrito.
En apoyo a esta dirección se aprecia que en la misma sentencia se expresa. “…Pero no todo incumplimiento de alguna formalidad puede conducir a la desestimación o inadmisión de la pretensión, ya que para ello el juez debe previamente analizar: a) la finalidad legítima que pretende lograse en el proceso con esa formalidad; b) constatar que esté legalmente establecida, c) que no exista posibilidad de convalidarla; d) que exista proporcionalidad entre la consecuencia jurídica de su incumplimiento y el rechazo de la pretensión…”
En el caso bajo estudio y de la revisión de las actas del expediente, se aprecia que al folio inmediato anterior al escrito de contestación cursa poder apud acta de fecha 28 de marzo de 2008, otorgado a los citados abogados por la parte accionada quien lo suscribe; siendo certificada su identidad por la Secretaria del Tribunal; por lo que dichos profesionales ostentaban el carácter de apoderados judiciales de la accionada, entonces, al señalar que actuaban con el carácter de “abogados asistentes” en lugar de “apoderados judiciales” resulta un error material que no puede ser sancionado con su nulidad, pues la consecuencia jurídica que ello acarrea luce desproporcionada y no cónsona con los postulados de la prevalencia de la justicia sobre las formalidades no esenciales que flamea la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se declara.
IV
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Sentado lo anterior, corresponde decidir el mérito de la controversia y al efecto se observa que la parte demandada en su escrito de contestación convino en que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, aduciendo que dicha morosidad responde a un “caso fortuito”, por cuanto se encontraba delicada de salud. Sobre este particular, es de señalar que según lo ha apuntado la doctrina el caso fortuito o fuerza mayor son aquellos hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación, y que reciben en doctrina la denominación genérica de “Causa Extraña no imputable” y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir con la prestación (deber de prestación) y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la prestación pueda acarrearle.
En el caso de autos, la parte accionada como prueba de esta pretendida defensa trajo a los autos copia simple de un certificado médico presuntamente expedido por el Residente de Cirugía Cardiovascular del Instituto Autónomo Hospital Universitario de Caracas, Dr. Chadi Nasser, la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código, de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio pues no es un documento público ni privado reconocido o tenido por reconocido. En consecuencia, este Tribunal no pasará a examinar si la circunstancia alegada reviste las características de una causa extraña no imputable al deudor, que pueda eximirlo de su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, lo que acarrea el que se tenga por demostrada su insolvencia en los meses mencionados en el párrafo anterior. Así se declara.
En cuanto a la falta de pago de las pensiones locativas denunciada por el actor relativas a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, para lo cual trajo a los autos recibos él emanados, dado el principio de que nadie puede constituir pruebas a favor de si mismo, conocido como “alteridad de la prueba”, no se le concede valor probatorio
No obstante, en aplicación a los principios que rigen la distribución de la carga probatoria, contenidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil, según la cual quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, corresponde a la parte demandada demostrar el pago demandado.
En este sentido se aprecia que el sujeto pasivo de la relación procesal con el propósito de demostrar el cumplimiento de su obligación arrendaticia respecto a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, consignó en el lapso probatorio copia al carbón de nueve (9) depósitos bancarios presuntamente efectuados en la Cuenta de Ahorros No 01020122510100057984, del Banco de Venezuela, a nombre del ciudadano FRANCISCO ELÍAS ROJAS, más un recibo adicional presuntamente emitido por Equipos de Oficinas “Oficinta” S.R.L, el cual no se valora por resultar una prueba manifiestamente impertinente, puesto que no demuestra ningún hecho esgrimido por la demandada en el escrito de contestación..
Del análisis minucioso de los nueve recibos bancarios aportados por la demandada, los cuales tienen el mismo efecto que la prueba instrumental, y se valoran a tenor del criterio jurisprudencial que encuadra los depósitos bancarios dentro de los medios probatorios llamados tarjas y no documentos emanados de terceros, regulados en el artículo 1.383 del Código Civil, dentro del Capítulo relativo a la prueba documental, según la Sentencia No. 00877 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se evidencia que con ellos no logra comprobarse el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, pues de ellos seis (6) se consignan para demostrar los pagos de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, cuyo insolvencia no se denuncia por lo que resultan impertinentes, y aun cuando esgrime que el Comprobante No 64598829 de fecha de fecha 20 de diciembre de 2007 corresponde al mes de octubre de 2007 y el No 64598830 del 20 de diciembre de 2007, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 75.000,00) corresponde a un supuesto complemento del mes de noviembre de 2007, resulta inadmisible este alegato, pues no se ajusta al modo de pago establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, donde se dispuso que el canon locativo que se obligaba a pagar la arrendataria se haría efectivo por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Tales depósitos bancarios, adminiculados con la documental consignada por el actor concerniente a original de la Libreta de Ahorros de la cuenta bancaria donde éstos se efectuaron, la cual tiene la misma eficacia probatoria que los depósitos bancarios, constituyen evidencia de que los pagos efectuados por la arrendataria no se ajustan a las disposiciones contractuales.
Del análisis del material probatorio aportado por las partes queda establecido que la actora logró demostrar todos los hechos en los cuales fundamentó su pretensión de desalojo, ya que demostró la existencia de la relación arrendaticia, no logrando desvirtuar la parte demandada la insolvencia denunciada
Por las razones expuestas deberá declararse en el dispositivo del fallo la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.
En cuanto al petitorio del demandante respecto a que le sean canceladas las pensiones de arrendamiento insolutas y las que se continuaren venciendo hasta la entrega del inmueble, observa quien aquí decide que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado; por lo que al accionar el actor el desalojo resulta improcedente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 ejusdem, por lo que deberá declararse Sin lugar esta pretensión en el dispositivo del fallo. Así se declara.
En lo que concierne al petitorio de la parte demandada de que le sea otorgado un plazo para la entrega del inmueble, cabe señalar que este Tribunal debe fundar el presente fallo en razón del principio de verdad procesal y de legalidad establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia…” Por ello, en aplicación del texto de este dispositivo procesal y tomando en consideración que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo otorga plazos al arrendatario para la entrega del inmueble, por las causales previstas en los literales c) y e) del artículo 34, vale decir, cuando medie la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo o cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, lo cual no es el caso de especie. En consecuencia, se niega dicho petitorio.
Por último, en lo atinente a la petición de la demandada del reintegro del depósito dado en garantía, cabe observar que de conformidad con la ley especial arrendaticia el arrendador está en la obligación de reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo. Empero, habida consideración de que para la procedencia de este reintegro, deben cumplirse determinadas condiciones no demostradas en este juicio, y al no haber reconvenido la demandada al actor a fin de demostrar su acción, resulta improcedente dicha petición. Así se declara
V
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por desalojo incoara el ciudadano FRANCISCO ELÍAS ROJAS, en contra de la ciudadana MARÍA PLAZA PETIT, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo.
En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un anexo al principal, constante de tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala comedor, cocina empotrada y un puesto de estacionamiento, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización La Rosaleda Norte, Calle Las Flores, Quinta “Lourdes”, Nivel B, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda
Se declara SIN LUGAR el pago de los cánones demandados como insolutos y de los que se continuaren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas. Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los cinco (5) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
LA JUEZA TITULAR
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL
JASMÍN COLOMBINE
En la misma fecha se registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.
LA SECRETARIA
EXP. No E-2008-013
LCH/
|
