TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. CUA.
198° y 149°

PARTE ACTORA: MARTINEZ BLANCO SANTIAGO y ADRIANA HERNANDEZ LA ROSA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de Cédula de Identidad N° V-8.754.869 y V-9.489.694, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 89.908 y 69.572 respectivamente, quienes actúan en su propio nombre y representación.
PARTE DEMANDADA: DAVID JOSE AVILE SALAZAR y RITA COROMOTO YUSTIZ DE AVILE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de Cédulas de Identidad Nos. V-4.973.657 y V-4.607.308, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: PEDRO ZAPATA RIVERO, Abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad N° V-10.722.319 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 59.735.
MOTIVO: NULIDAD DE DOCUMENTO DE TRANSACCION Y PRORROGA LEGAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

NARRATIVA

Se plantea la controversia cuando los demandantes, explanan que suscribieron documento de Transacción y Prorroga Legal de Contrato de Arrendamiento, de forma Extrajudicial, sobre un inmueble constituido por una vivienda familiar distinguida con el Nº 22, Manzana M-26, de la Urbanización Jardines de Santa Rosa, Cúa, Estado Miranda, que la convención atenta contra sus derechos de arrendatarios, va en detrimento de la ley, la moral y el orden público, que en el presente caso no se efectuaron las reciprocas concesiones, pretendiéndose otorgar una prorroga legal cuando dicho beneficio opera de pleno, por ser de orden público y no pueden ser modificadas ni relajadas por la voluntad de las partes. Que se pretende darle carácter de concesión a la estipulación que se refiere a que el canon de arrendamiento se mantendrá igual a pesar del decreto presidencial de congelación de cánones de arrendamiento.
Que en la cláusula vigésima séptima del contrato locativo se estableció las formas que debían tener las notificaciones a los arrendatarios a las cuales no se les dio cumplimiento, pretendiendo los demandados dar por consumada la notificación a través de una transacción, produciéndose, explanan los demandantes una evidente contradicción en cuanto a la naturaleza de dicho contrato, preguntándose frente a que contrato se encuentran si es ¿Una transacción, un contrato de prorroga o una notificación? Realizan los demandantes a continuación una extensa explanación de lo que debe entenderse por transacción, su concepto, requisitos, características, validez, alcances, etc.
Que en su carácter de arrendatarios y actuando en su propio nombre demandan la NULIDAD del convenio transaccional suscrito en fecha 31 de mayo de 2006 con el ciudadano Pedro Zapata Rivero, Apoderado Judicial de los ciudadano David José Avile Salazar y Rita Coromoto Yustiz en su carácter de arrendadores, en virtud que atenta contra sus derechos de arrendatarios, indicando que el acuerdo carece de fundamento legal, las partes no se efectuaron reciprocas concesiones, que la prorroga legal opera de pleno derecho y no es susceptible de ser relajado por los particulares.

Alegan que en la transacción las partes deben tener capacidad, la titularidad del derecho objeto de la transacción, el objeto debe ser licito; disponible por las partes que suscriben la transacción y no debe ser contrario al orden público, que ejercen la acción para que los arrendadores convengan y en caso de no convenir el Tribunal declare la Nulidad Absoluta del Documento de Transacción y Prorroga Legal de Contrato de Arrendamiento, por cuanto es contradictorio, carece de los requisitos de validez, carece de causa y objeto y atenta contra normas de orden público.

En la contestación a la demanda los arrendadores manifiestan que efectivamente suscribieron con los arrendatarios, contrato de Transacción donde se estableció la voluntad de sus mandantes en tiempo hábil y oportuno de no continuar prorrogando el contrato de arrendamiento, participación que era necesaria para dar comienzo a la prorroga legal, esa fue la intención de sus poderdantes la cual fue aceptada por los arrendatarios, sin menoscabo del derecho contemplado en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Rechazó y negó la demanda de nulidad de la Transacción por cuanto, según su decir, los demandantes interpretan a su manera y conveniencia el sentido y espíritu del artículo 1.713 del Código Civil, afirma que en la Transacción se encuentran estipuladas las reciprocas concesiones, rechazando lo alegado respecto a que la transacción esta viciada de nulidad absoluta, ya que no se encuentra subsumida en ninguna de las nulidades previstas en el artículo 1.713 y siguientes del Código Civil, que no se menoscabo ni desminuyo en sus derechos, a los arrendatarios.

Alega que la convención contiene los elementos que la califican como valida y no encuadra dentro de las causales de nulidades referidas a la transacción. Que la transacción fue a los efectos de evitar un juicio futuro y conforme la cláusula tercera la firme voluntad de los arrendadores de no prorrogar el contrato de arrendamiento, sin violentar derechos de los arrendatarios, estableciéndose la prorroga legal conforme la normativa que rige la materia y que hasta la presente fecha los arrendatarios continúan ocupando el inmueble.

Que la voluntad de las partes se expreso en la Transacción Extrajudicial, asimismo destaca el representante de los demandados que su capacidad jurídica para realizar la transacción se encuentra plasmada en el poder que se acompaña a la presente contestación, quedando demostrado asimismo que los demandantes, profesionales del derecho, tienen capacidad para contratar y precaver juicios a futuro, por lo que no es cierto que la transacción carece de consentimiento, objeto y causa. Solicita al Tribunal se pronuncie sobre la prorroga legal, dada y cumplida mediante documento de fecha 31 de mayo de 2006, de igual manera solicita que en su pronunciamiento se atenga a la verdad conforme el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Recibido y revisado el libelo y sus respectivos anexos, se admitió mediante auto de fecha 27-07-2007, observándose que si bien es cierto la presente demanda se deriva de una relación arrendaticia, no es menos cierto que la pretensión de los demandantes es obtener la nulidad de un contrato de transacción y en tal sentido se entiende que la misma debe ser tramitada y sustanciada por la vía del procedimiento ordinario, conforme las normas del Código de Procedimiento Civil, por lo que se ordenó comparecer a la parte demandada para el vigésimo (20) día de despacho contados a partir de la constancia en autos de su efectiva citación, la cual se materializó en fecha 06-11-2007 a las 9:30 AM, conforme el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 05-12-2007, comparece el representante judicial de la parte demandada y conforme al PODER que riela a los folios 73, 74 y su Vto., procede a dar contestación a la demandada dentro de la oportunidad legal correspondiente.

En fecha 07-12-2007, estando dentro del lapso legal, se abrió el juicio a pruebas conforme a lo establecido en el artículo 388 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11-01-2008 la parte demandada, en la oportunidad correspondiente, por intermedio de su Apoderada Judicial presentó escrito de promoción y evacuación de pruebas.

En fecha 15-01-2008, los demandantes, actuando en su propio nombre y representación y dentro de la oportunidad legal para hacerlo, presentaron escrito de promoción y evacuación de pruebas, que van desde el folio 85 al 91.

En fecha 26 de febrero de 2008 se evacuaron las posiciones juradas promovidas por la parte demandante y tramitadas conforme las previsiones del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11-04-2008, los demandantes actuando en su propio nombre y representación y dentro de la oportunidad legal para hacerlo, presentaron escrito de Informes, donde realizan un recuento pormenorizado sobre los alegatos contenidos en el libelo de demanda, así como las defensas esgrimidas por el demandado en la contestación a la demanda sobre las mismas situaciones de hecho y derecho explanadas a lo largo del desenvolvimiento del proceso.

En fecha a 14-04-2008, se procedió a dictar auto mediante el cual se abre el lapso para dictar sentencia.

MOTIVA

Determinados suficientemente los términos en que fue planteada la controversia, constata esta sentenciadora la plena verificación del cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos el Tribunal pasa a dictar sentencia, previa invocación de los artículos 49, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establecen el Debido Proceso y la Tutela Judicial efectiva.

Se analiza el material probatorio producido y promovido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

Documentos aportados tanto por la parte actora con el Libelo de Demanda como por la parte demandada con la contestación de la Demanda:

Contrato de arrendamiento suscrito entre los arrendadores hoy demandados DAVID JOSE AVILE SALAZAR y RITA COROMOTO YUSTIZ DE AVILE y los arrendatarios hoy demandantes ciudadanos MARTINEZ BLANCO SANTIAGO y ADRIANA HERNANDEZ LA ROSA.

Contrato privado de transacción y prorroga legal celebrado entre las partes.

Documentos fundamentales, que no fueron desconocidos por la parte demandada, por el contrario fueron consignados en original en la contestación a la demanda. En razón de ello, y conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocidos y emergen de autos con toda la fuerza y valor probatorio respecto de las estipulaciones contenidas en los mismos. Así se declara.

De las pruebas y su valoración.
Pruebas promovidas por la demandada:

Contrato privado original de Transacción para demostrar la intención de las partes y que se dio cumplimiento a la norma legal con respecto a la prorroga legal. El Tribunal observa: de conformidad con el artículo 444 del Código Procedimiento Civil que al no ser desconocido por la contraparte del promovente de dicho documento, el mismo por mandato de Ley se tiene por reconocido, en tal virtud el contrato de autos tiene valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cuyo objeto es una vivienda distinguida con el N° 22, situada en la manzana M-26, de la Urbanización “Jardines de Santa Rosa” de la ciudad de Cúa, Estado Miranda. A los fines de demostrar que el mismo da origen a la relación contractual. El Tribunal observa: Documento autenticado en fecha 11-07-2003, en La Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador, Distrito Capital, que al no ser impugnado por la contraparte, en virtud de lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el contrato de autos tiene valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.

De las pruebas promovidas por la parte demandante en el lapso probatorio:

Transacción Extrajudicial, suscrita por las partes a los fines de evidenciar que el propósito e intención de los demandados no era más que “contratar” la prorroga legal en contravención a normas de orden público.

El Tribunal observa que dicho instrumento privado no fue desconocido por la parte demandada, es más, fue promovido por la misma en original, y conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido y se les otorga fuerza y valor probatorio respecto de las estipulaciones contenidas en el mismo. Así se declara.

Reproducen el valor probatorio del contenido del contrato de arrendamiento a los fines de demostrar que los arrendadores no cumplieron con lo establecido en la cláusula VIGESIMA SEPTIMA. El Tribunal observa: El presente juicio versa sobre la solicitud de Nulidad de Documento de transacción y prorroga legal extrajudicial suscrito entre las partes, por lo que el cumplimiento o no de lo establecido en la cláusula VIGESIMA SEPTIMA del contrato de arrendamiento, no es materia de controversia en el presente juicio. Así se declara.

Copia fotostática del expediente de Consignaciones arrendaticias Nº CON-237-07 de la nomenclatura de este Tribunal a los fines de evidenciar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia. Al respecto se observa: De conformidad con el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo dicho expediente se constituye en un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario), sin embargo, en razón que el estado de solvencia de la parte actora (arrendatarios) no es un hecho controvertido en la presente causa, el prenombrado medio probatorio se desecha por impertinente. Así se decide.

Promueve Posiciones Juradas de los DAVID JOSE AVILE SALAZAR y RITA COROMOTO YUSTIZ DE AVILE, a los fines de demostrar los hechos narrados en el Libelo de Demanda, quienes previo juramento procedieron a contestar las posiciones formuladas, a la primera posición ambos contestaron: que era cierto que suscribieron contrato de arrendamiento con los demandantes. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio por cuanto de la misma se demuestra la relación arrendaticia que mantienen las partes. Así se declara.

También contestaron que era cierto que el Abogado PEDRO ZAPATA esta encargado de la administración y venta del inmueble que ocupan los arrendatarios. Posición que no se aprecia y se desecha por cuanto es ajena a lo debatido en el presente juicio. Así se declara.

Igualmente afirmaron que era cierto que facultaron al Abogado PEDRO ZAPATA para “firmar por usted cualquier tipo de prórroga”. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto las facultes otorgadas al representante no forma parte de los hechos narrados en el Libelo de Demanda. Así se declara.

Afirmaron que tienen conocimiento del contenido de documento de transacción, redactado por el Abogado PEDRO ZAPATA en fecha 31 de mayo de 2006. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio a su contenido. Así se declara.

Se les pregunto si era cierto que el documento de transacción y prórroga legal, fue un contrato privado que no fue autenticado y contestaron: “No es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto la autenticación o no del citado documento no fue un hecho mencionado en el libelo de demanda. Así se declara.

Cuando se le pregunto si era cierto que en el documento se establece que la prórroga legal se hace en beneficio de los arrendadores, el deponente contestó que no era cierto y la deponente Rita Coromoto Yuste de Avile contestó que si era cierto en virtud de la evidente contradicción en las respuestas las mismas no se aprecian ni se les otorga valor probatorio alguno. Así se declara.

Se les pregunto si era cierto que no se efectuaron recíprocas concesiones. Contestaron: “No es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga mérito probatorio por cuanto, no es a las partes, sino al órgano jurisdiccional a quien le corresponde pronunciarse sobre el contenido y alcance de la transacción. Así se declara.

En relación a que si era cierto que los arrendadores nunca notificaron su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento mediante la presencia de un Juez o Notario o de cualquier otro funcionario. Contestaron: “No es cierto”. Posición que no se aprecia y se desecha por cuanto es ajena a lo debatido en el presente juicio. Que versa sobre la Nulidad de una transacción y prorroga legal de contrato de arrendamiento. Así se declara.

En cuanto a la posición que refiere que los arrendadores no cumplieron la forma que debieron tener las notificaciones según lo establecido en el Contrato de Arrendamiento y en la Ley, contestaron: “No es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto versa sobre hechos ajenos a la presente controversia. Así se declara.

Las posiciones referidas a: ¿Digan como es cierto que no han presentado oferta de venta del inmueble arrendado a los arrendatarios? Contestaron: “No es cierto”. ¿Digan como es cierto que envió personas desconocidas al inmueble arrendado para que solicitaran que los arrendatarios se lo enseñáramos porque lo estaban vendiendo? Contestaron: “No es cierto”. ¿Digan como es cierto que desde hace más de dos años su Apoderado Judicial se encuentra presionándonos en nombre de usted, para que le entreguemos el inmueble arrendado, desconociendo nuestros derechos? Contestaron: “No, no es cierto”. Posiciones que se desechan por cuanto no guardan relación con lo que se dirime en el presente juicio. Así se declara.

Respecto a la posición: ¿Diga el absolvente como es cierto que en el documento de transacción se expresa es “un contrato de prórroga legal”, “Si es cierto”. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio a su contenido. Así se declara.

Se les pregunto si conocían que el procedimiento trata de demanda de Nulidad del Documento de Transacción y Contrato de Prórroga Legal, Contestando que si. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio a su contenido. Así se declara.

También se les pregunto si tenían conocimiento que ante este Tribunal cursa expediente de consignación arrendaticia. Respondiendo que no era cierto. Se observa que la consignación arrendaticia no es un hecho controvertido en la presente causa de nulidad de transacción extrajudicial, en tal virtud no se aprecia ni se le otorga valor probatorio a la posición formulada. Así se declara.

Se pregunto si era cierto que mediante conversación telefónica manifestó a la demandada “…que no le daba la gana de venderme el inmueble a mí porque no tenía dinero para comprársela y que ella lo vendía al precio que le daba la gana y a quien ella quisiera”. Contesto: “No es cierto”. Posición que se desecha por cuanto la misma es ajena a lo que se dirime en el presente juicio. Así se declara.

De igual manera se preguntó: ¿Diga la absolvente cómo es cierto que en dicha conversación telefónica me insultó e insultó a mi familia. El Tribunal vista la oposición del apoderado de la absolvente, releva de contestar la posición planteada por considerarla impertinente. Así se declara.

En la oportunidad fijada para el acto de POSICIONES JURADAS que debe absolver el ciudadano PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, en su carácter de apoderado Judicial de los demandados por los hechos realizados en nombre de sus mandantes, previo juramento de Ley procedió a contestar las preguntas de la siguiente manera:
¿Diga el absolvente cómo es cierto que el documento de transacción no fue autenticado? CONTESTO: “Si es cierto”. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio por cuanto del análisis del mismo se deriva que es un documento privado que no fue autenticado. Así se declara. ¿Diga el absolvente cómo es cierto que no se efectuaron recíprocas concesiones? CONTESTO: “No es cierto, si hay recíprocas concesiones”. Posición que no se aprecia por cuanto, no es a las partes, sino al órgano jurisdiccional a quien le corresponde pronunciarse sobre el alcance y contenido documento de transacción extrajudicial. Así se declara.

Se le preguntó: ¿Diga el absolvente cómo es cierto que los arrendadores nunca notificaron a los arrendatarios su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento mediante la presencia de un Juez, Notario o cualquier otro funcionario capaz de dar fe pública? CONTESTO: “No es cierto, en primer lugar no soy arrendador soy Apoderado y se firmó un documento privado con voluntad expresa de las partes que lo suscribieron”. Diga cómo es cierto que como Apoderado Judicial de los arrendadores no cumplió con las formalidades que tienen las notificaciones según lo establecido en el contrato de arrendamiento y la Ley? CONTESTO: “No es cierto”. Posiciones que no se aprecian ni se les otorga valor probatorio alguno por cuanto las mismas versan sobre hechos ajenos a la presente controversia. Así se declara.

Asímismo se le preguntó: ¿Diga el absolvente cómo es cierto que en la contestación de la demanda manifestó que la transacción no es un contrato bilateral? CONTESTO: “No es cierto por cuanto el contrato es bilateral”. El Tribunal observa: Corresponde a las partes con su acervo probatorio demostrar los hechos en los que fundan sus pretensiones, el derecho conforme el principio iura novit curia, lo conoce el órgano judicial. Así se declara.

Respecto a las siguientes posiciones:
¿Diga el absolvente cómo es cierto que en el documento de transacción se expresó que la prórroga legal se hace en beneficio de los arrendadores? CONTESTO: “Si es cierto, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… omissis”. Posición que se aprecia sin embargo no aporta merito probatorio en la presente litis. Así se declara.
¿Diga el absolvente cómo es cierto que en la contestación de la demanda reconoce que los arrendadores no han mantenido una conducta deseable? CONTESTO: “No es cierto. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto la aposición formulada y su contestación no guardan relación con la controversia planteada. Así se declara.
¿Diga el absolvente cómo es cierto que en el documento de transacción no reza que los arrendatarios actuamos como Abogados en nuestro propio nombre y representación? CONTESTO: “Si es cierto…”. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio en cuanto a su contenido. Así se declara.
¿Diga el absolvente cómo es cierto que en el documento de transacción se expresa que el mismo es un contrato de prórroga legal, Cláusula Novena? CONTESTO: Si es cierto, da por terminado el contrato de arrendamiento y comienza la prórroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio por cuanto guarda relación con lo controvertido en el presente juicio. Así se declara.
¿Diga el absolvente cómo es cierto que ha pesar de estar vendiendo el inmueble, nunca realizó a los arrendatarios la preferencia ofertiva? CONTESTO: “No es cierto. Posición que se desecha por cuanto no guarda relación con lo debatido en el presente juicio. Así se declara.
¿Diga el absolvente cómo es cierto que tiene conocimiento de que la prórroga legal, deviene de la Ley operando de pleno derecho y que por lo tanto no se contrata? CONTESTO: “Es cierto…” ¿Diga el absolvente cómo es cierto que tiene conocimiento que la prórroga legal no es dada u otorgada por los arrendadores como una concesión, pues es una institución eminentemente de orden público? CONTESTO: “De hecho es cierto...” ¿Diga el absolvente como es cierto que tiene conocimiento que la transacción es un contrato indivisible, pues la nulidad de una de sus Cláusulas deja sin efecto toda la transacción? CONTESTO: “No es cierto, por cuanto el mismo se hace para precaver un futuro juicio entre las partes…” omissis. ¿Diga el absolvente cómo es cierto que tiene conocimiento que no son transables las materias donde esté comprometido el orden público? CONTESTO: “Es cierto…” El Tribunal observa: Corresponde a las partes demostrar con su acervo probatorio los hechos en los que fundan sus pretensiones, el derecho lo conoce el órgano jurisdiccional, en tal virtud las anteriores posiciones no se aprecian ni se le otorga valor probatorio alguno. Así se declara.
¿Diga el absolvente cómo es cierto que en su carácter de Apoderado judicial, perturbó la posesión pacífica de los arrendadores en el inmueble enviándoles mensajes de texto? CONTESTO: No es cierto. Posición que no se aprecia y se desecha del juicio por ser impertinente. Así se declara.

En la oportunidad procesal comparece la ciudadana: ADRIANA ELIZABETH HERNANDEZ LA ROSA, quien presto juramento de Ley y procedió a contestar las preguntas a los fines de demostrar los hechos narrados en el Libelo de Demanda:

¿Diga la absolvente si es cierto que firmó voluntariamente el contrato de transacción y prórroga legal. CONTESTO: “Si es cierto”. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio a su contenido. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que dio su aceptación al contenido del contrato de transacción y prórroga legal? CONTESTO: “Si es cierto, por eso demandé la nulidad del contenido del mismo en virtud de haberse celebrado contraviniendo normas de orden público”. Posición que se desecha por cuando este Tribunal no logra entender como la absolvente afirma que dio su aceptación a un contrato de manera voluntaria, para luego afirmar que el mismo fue celebrado en violación de normas de orden público. Así se declara.
¿Diga la absolvente si siguió poseyendo el inmueble después de la firma del contrato de transacción y prórroga legal? CONTESTO: “Si es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga merito probatorio por cuanto la posesión del inmueble no es la materia se dirime en la presente controversia. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que firmó el contrato de transacción y prórroga legal sin coacción y libre de apremio? CONTESTO: “No es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto se contradice con la respuesta dada en la primera posición.
¿Diga la absolvente si es cierto y es su firma la que aparece al pie del documento del folio 75 y el cual le pongo a la vista? Contestó que: Si era cierto. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio a su contenido. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que participó en la redacción del contrato de transacción? No era cierto. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto cuando firmó el contrato de transacción y prórroga legal lo leyó y se acogió a la voluntad de las partes de dar por terminado el contrato de arrendamiento y en consecuencia la prórroga legal? CONTESTO: “No es cierto, precisamente por ello demandamos la nulidad del documento”. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio al observar que se contradice con la respuesta dada en segunda posición. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que en su escrito de demanda menciono la oferta de venta? CONTESTO: “No es cierto. Posición que no se aprecia por cuanto la oferta de venta no es materia que se ventile en el presente juicio. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que la manifestación de no renovar el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado plasmado en el contrato de transacción y prórroga legal, es requisito sine quanom (sic) para que opere la prórroga legal? CONTESTO: Es cierto siempre que la manifestación se haga de acuerdo a la ley. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio a su contenido en virtud que tiene relación con lo debatido en el juicio. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que dio su aceptación al contenido del contrato de transacción y prórroga legal y disfrutó de la prórroga legal? CONTESTO: “No es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto se contradice con las posiciones segunda y tercera posición. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que de su conocimiento como Abogado en ejercicio, los contratos privados son Ley entre las partes? CONTESTO: “Si es cierto…”. Posición que no se aprecia por cuanto de la misma no se deriva merito probatorio alguno a lo cual están obligadas las partes en beneficio de sus pretensiones, el derecho lo conoce el órgano judicial. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que su capacidad como Abogado le da discernimiento para firmar o no firmar un contrato de transacción y prórroga legal. CONTESTO: “No firmé dicho documento actuando como Abogado”. Posición que no se aprecia ni se le otorga merito probatorio por cuanto pretende demostrar la capacidad de la absolvente como abogado, lo cual no es un hecho controvertido en el presente juicio. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que la voluntad de notificación y prórroga legal quedó plasmada en el documento que hoy se pretende anular? CONTESTO: “No es cierto, porque no fue realizada de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Posición que se aprecia y se le otorga merito probatorio en virtud que las partes suscribieron un contrato que es ley entre las partes donde expresaron cual era su voluntad. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que para firmar un contrato de transacción y prórroga legal como persona natural es necesaria la asistencia de un Abogado? CONTESTO: “Si es cierto y también es cierto que cuando un Abogado actúa como tal debe señalarse en el escrito que actúa en su propio nombre y representación, lo cual en este caso no ocurrió”. Posición que no se aprecia por cuanto la misma no aporta merito probatorio a la presente litis que trata sobre la nulidad de un contrato de transacción extrajudicial y no sobre un acto procesal. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que firmó el contrato de arrendamiento, sin la asistencia de Abogado? CONTESTO: “No es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio alguno por cuanto la misma versa sobre hechos ajenos a la presente controversia. Así se declara.
¿Diga la absolvente si es cierto que en el contrato de transacción y prórroga legal, leyó la Cláusula Cuarta donde se hace mención al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios? CONTESTO: “Si es cierto”. Posición que se aprecia por cuanto la misma guarda relación con lo debatido en presente litis. Así se declara.

En la oportunidad procesal comparece el ciudadano: SANTIAGO JOSE MARTINEZ BLANCO, quien prestó juramento de Ley y procedió a contestar las Posiciones formuladas de la siguiente forma:

¿Diga el absolvente si es cierto que firmó voluntariamente el contrato de transacción y prórroga legal? CONTESTO: “No es cierto ya que lo firmamos bajo presión por parte de los arrendadores”. Posición que no se aprecia ni se otorga valor probatorio por cuanto el deponente no expuso en que consistió esa presión a que fue sometido por los arrendadores a los efectos de obtener su firma. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que dio su aceptación al contenido del contrato de transacción y prórroga legal de fecha 31 de mayo del año 2006? CONTESTO: No es cierto. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto del contrato in comento se deriva el consentimiento otorgado y ser la firma del deponente la que aparece al pie del documento, conforme a la respuesta dada en la quinta posición formulada al deponente. Así se declara.
¿Diga el absolvente si siguió poseyendo el inmueble después de la firma del contrato de transacción y prórroga legal en calidad de arrendatario? CONTESTO: “Si es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga merito probatorio por cuanto la posesión del inmueble no es materia que se dirime en la presente controversia. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que firmó el contrato de transacción y prórroga legal sin coacción y libre de apremio? CONTESTO: “No es cierto por las razones expuestas en la pregunta número 1”. Posición que no se aprecia ni se le otorga merito probatorio por cuanto el absolvente en la primera posición no razonó sus dichos. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto y es su firma la que aparece al pie del documento del folio 75 y el cual le pongo a la vista? CONTESTO: “Si es cierto”. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio a su contenido. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que participó en la redacción del contrato de transacción y prórroga legal? CONTESTO: “No es cierto”. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio a su contenido. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que cuando firmó el contrato de transacción y prórroga legal lo leyó y se acogió a la voluntad de las partes de dar por terminado el contrato de arrendamiento y en consecuencia la prórroga legal? CONTESTO: No es cierto, y por eso estamos demandando la nulidad del documento en cuestión. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto del contrato in comento se deriva el consentimiento otorgado por ser la firma del deponente la que aparece al pie del documento, conforme respuesta dada por el deponente en la quinta posición. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que en su escrito de libelo de demanda narró o mencionó la oferta de venta? CONTESTO: “No es cierto”. Posición que se desecha y no se aprecia por cuanto es ajeno a lo que se dirime en al presente controversia. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que la manifestación de no renovar el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado (sic) plasmado en el contrato de transacción y prórroga legal, es requisito sine quanom para que opere la prórroga legal? CONTESTO: “No es cierto la prórroga legal opera de pleno derecho, no puede ser transada ni contratada”. Posición que no se aprecia ni se le otorga merito probatorio por cuanto, la respuesta no guarda relación con la posición formulada. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que dio su aceptación al contenido del contrato de transacción y prórroga legal y disfrutó de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios? CONTESTO: “No es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga valor probatorio por cuanto la misma se contradice con la respuesta de la posición tercera y quinta, y del documento transacción, convenido extrajudicialmente se deriva la aceptación al contenido del mismo al encontrarse suscrito por el deponente. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que de su conocimiento como Abogado en ejercicio, los contratos privados es Ley entre las partes? CONTESTO: “No es cierto”. Posición que no se aprecia por cuanto de la misma no se deriva merito probatorio alguno a lo cual están obligadas las partes en beneficio de sus pretensiones, el derecho lo conoce el órgano judicial. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que en su capacidad como Abogado le da discernimiento para firmar o no firmar un contrato de transacción y prórroga legal el cual estuvo en sus manos y a la vista? CONTESTO: “No es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga merito probatorio por cuanto pretende demostrar la capacidad del absolvente como abogado, lo cual no es un hecho controvertido en el presente juicio. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que la voluntad de notificación y prórroga legal quedó plasmada en el documento que hoy se pretende anular? CONTESTO: “No es cierto, ya que no se cumplieron todos los mecanismos que establece la Ley para la notificación de los arrendatarios”. Posición que se aprecia y se le otorga merito probatorio en virtud que las partes suscribieron un contrato que es ley entre las partes donde expresaron cual era su voluntad. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que para firmar un contrato de transacción y prórroga legal como persona natural es necesaria la asistencia de un Abogado? CONTESTO: “Si es cierto”. Posición que no se aprecia por cuanto la misma no aporta merito probatorio a la presente litis que trata en el presente caso sobre la nulidad de un contrato de transacción extrajudicial y no sobre un acto procesal. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que firmó el contrato de arrendamiento sin la asistencia de Abogado? CONTESTO: “Si es cierto”. Posición que no se aprecia ni se le otorga merito probatorio alguno en razón que la firma del contrato de arrendamiento no es materia que se discute en el presente caso. Así se declara.
¿Diga el absolvente si los arrendadores estuvieron presentes al momento de la firma del contrato de transacción “Si es cierto”. Posición que se aprecia y se le otorga valor probatorio en cuanto a su contenido. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que su especialización en derecho es materia inquilinaria? CONTESTO: “No es cierto…”. Posición que se desecha por impertinente y ajena al fondo de la controversia que trata de la nulidad de documento de transacción y prórroga legal. Así se declara.
¿Diga el absolvente si es cierto que al momento de la firma del contrato de transacción y prórroga legal solicitó la asistencia de un Abogado a los fines de que le asistiera? CONTESTO: “Si es cierto, pero tampoco el Apoderado judicial de los arrendadores nos hizo asistir por ninguno…” omissis. Posición que se desecha y no se aprecia por cuanto es ajena al fondo de la controversia que trata sobre la nulidad de documento de transacción y prórroga legal extrajudicial. Así se declara.

Promovió prueba de Inspección ocular y experticia informática a los fines de demostrar que los hechos expuestos en la contestación de la demanda no son ciertos.

Promueve Informes a los fines que la Empresa Movistar informe lo referente a la titularidad de la línea telefónica Nº 04143190753 y demostrar que los mensajes provenientes del móvil 04143190753 fueron enviados por el ciudadano PEDRO ZAPATA RIVERO. Medios de prueba que no fueron admitidos por considerar el Tribunal que los hechos que se pretendían demostrar con los precitados medios no guardaban relación con el fondo del litigio. Así se declara.

Promueve la testimonial de la ciudadana CARMEN TEOTISTE RODRIGUEZ DE VASSI titular de la cedula de identidad Nº V-4.844.190. Acto que fue declarado desierto. Por lo que el Tribunal no tiene material probatorio que analizar. Así se declara-

Ahora bien, a los fines de pronunciar una decisión ajustada a derecho vistos los alegatos de ambas partes, esta Juzgadora considera pertinente determinar el tipo de relación arrendaticia que vincula a las partes para así determinar si es o no procedente LA SOLICITUD DE NULIDAD DE LA TRANSACCIÓN Y DE PRÓRROGA LEGAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, extrajudicial, suscrita entre las partes, en tal sentido de los documentos y acervo probatorio aportados quedo suficientemente demostrado que las partes celebraron un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a tiempo determinado, por el lapso de un (1) año contado a partir de la fecha de su autenticación 11-07-2003, prorrogable automáticamente por periodos de un (1) año, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, o cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más.

Asimismo consta de documento de fecha 31-05-2006 y de las pruebas aportadas apreciadas y analizadas por esta sentenciadora, que las partes convinieron en celebrar una TRANSACCIÓN Y PRORROGA LEGAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, privado y extrajudicial, sobre inmueble constituido por vivienda familiar distinguida con el Nº 22, manzana M-26, de la Urbanización Jardines de Santa Rosa, Cúa, Estado Miranda.

Con vista a lo anterior se analizó si era posible celebrar la convención de fecha 31 de mayo de 2006, en la cual las partes en la cláusula Tercera convienen en dar por terminado el contrato de arrendamiento y no prorrogarlo más, y en la cláusula Cuarta acordaron el otorgamiento de la prorroga legal de un (1) año conforme el articulo 38 literal “b” de la ley que rige la materia, en virtud que la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años.

Para decidir se observa: Nuestro Legislador define el contrato como un acuerdo, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendentes a lograr entre los participantes un vínculo jurídico que genere en forma especifica derechos y obligaciones.

Asimismo el artículo 1.159 del Código Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Con estas disposiciones quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo presume formado legalmente. Igualmente se señala que los contratos son leyes privadas para las partes, por cuanto las partes tiene perfecto derecho para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que se respete las disposiciones que la ley ha establecido, y que por ser de orden público no pueden ser objeto de convención entre los particulares, ya que precisamente ello es para proteger a los mismos contratantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para enervar sus derechos.
Asimismo existen derechos que son irrenunciables, entre ellos los que están contenidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que son creados para beneficiar o proteger a los arrendatarios, por lo tanto será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. (Negritas del Tribunal).

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.
Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos” (Negritas del Tribunal).

Observa esta sentenciadora que ciertamente estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado concluyéndose que en el presente caso se encuentran llenos los extremos exigidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “b” para conceder la prórroga legal obligatoria, que tiene lugar solo en los contrato de arrendamientos a tiempo determinados y, que la misma asegura al arrendatario un plazo cierto de permanencia en el inmueble, en caso de que el arrendador no vaya a prorrogar u otorgarle otro contrato, pero a la vez, le da al arrendador la certeza de que al vencimiento de la prórroga legalmente establecida, recibirá el inmueble arrendado, también se constata que ciertamente el Legislador le ha atribuido a la prorroga legal carácter de orden público, en el presente caso la prorroga fue otorgada conforme los lineamientos del artículo 38 en su literal “b” en consecuencia ni el orden publico ni la moral fueron vulnerados en el acuerdo transaccional, ya que la prorroga fue otorgada conforme la Ley, sin que exista en modo alguno renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de los arrendatarios. Así se declara.

Alegan los arrendatarios que los arrendadores conforme la cláusula quinta de la transacción pretenden darle el carácter de concesión a la estipulación referida al canon de arrendamiento que se mantendría igual. A juicio de esta sentenciadora y luego de analizar la mencionada cláusula de la misma se infiere que el canon de arrendamiento quedo ratificado, es decir, no hubo ninguna modificación y se mantiene igual, con lo cual no se puede considerar que se haya vulnerado derecho alguno de los arrendatarios, tomando en consideración lo establecido en la parte in fine del artículo 38 que rige la materia arrendaticia, no constatándose que haya habido provecho de una de las partes en perjuicio de la otra. En consecuencia analizada como ha sido la presente transacción de la misma se deriva que estamos frente a una convención donde las partes efectivamente se otorgaron las reciprocas concesiones. Así se declara.

También alegan los arrendatarios que no fueron notificados de la terminación del contrato conforme lo establecido en la cláusula Vigésima Séptima del contrato de arrendamiento. Ahora bien, conforme la cláusula Tercera del documento transaccional, los arrendadores expresaron su voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento y los arrendatarios declararon conocer y aceptar esa voluntad y someterse a la terminación del contrato. A criterio de esta sentenciadora mediante la cláusula tercera del contrato transaccional, que es ley entre las partes, se expreso cual era la voluntad de las partes, con lo cual se entiende que los arrendatarios quedaron notificados de la terminación del contrato de arrendamiento, aunado a ello los arrendatarios no han acreditado representación y los mismos actúan en su propio nombre y representación. Así se declara.

Por ultimo debe esta sentenciadora pronunciarse en cuanto al alegato de los actores en referencia a los requisitos de la transacción: Que las partes deben tener capacidad y la titularidad del derecho del objeto de la transacción. En el presente caso se desprende de poder que cursa a los folios 73 y 74 y sus vueltos, que el apoderado judicial de los arrendadores y propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento sobre el cual se realizo un acuerdo transaccional, tiene facultad expresa para transigir en nombre de sus poderdantes, en cuanto a los arrendatarios por cuanto de autos no ha quedado demostrada su incapacidad se presumen capaces para realizar negocios jurídicos válidos, como en el presente caso que no versa sobre un acto procesal ante un Tribunal, sino que versa sobre una TRANSACCIÓN Y PRORROGA LEGAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO realizada de forma EXTRAJUDICIAL. Así se declara.

En relación a que el objeto del contrato debe ser lícito, es decir, tolerado, consentido, amparado y autorizado por el ordenamiento jurídico positivo, para decidir se observa: los arrendatarios durante el desenvolvimiento de la litis no lograron demostrar que estuviésemos frente a una convención donde se hayan violentado o se haya ido contra normas o leyes imperativas en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres. Así se declara.

Que el objeto debe ser disponible por las partes que suscriben la transacción. El presente caso versa sobre una TRANSACCIÓN Y PRORROGA LEGAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a juicio de esta sentenciadora, ambas partes, tienen disposición sobre el objeto que versa la transacción unos en su carácter de apoderado judicial de los arrendadores propietarios con facultad para transigir y los otros en su carácter de arrendatarios. Así se declara.

No debe ser contrario al orden público. En el presente caso quedo demostrado que no se vulneraron normas de orden público por cuanto la transacción verso sobre derechos disponibles y en ningún momento se contrario la norma de orden público que rige la prorroga legal dispuesta en el artículo 38 en su literal “b”. Así se declara.

En el presente caso los accionantes demanda la Nulidad de la Transacción Extrajudicial de fecha 31 de mayo del 2006, observando este Tribunal que los demandantes no lograron demostrar que dicha Transacción infringiera normas de Orden Público, por cuanto la misma verso sobre dar por terminado un contrato de arrendamiento y no prorrogarlo mas, asimismo se acordó que por cuanto la relación arrendaticia a tiempo determinado, requisito para que proceda la prorroga legal, había tenido un duración superior al año e inferior a los cinco años se prorrogaría por un año conforme articulo 38 en su literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encontrándose la prorroga otorgada ajustada a derecho, e igualmente no logro demostrar que la TRANSACCION se hubiese celebrado con prescindencia de las normas que rigen los contratos. Así se declara.

Considerando este Tribunal que en el presente caso, no procede la declaratoria de nulidad de la referida Transacción extrajudicial, como así se determinará en la dispositiva de la sentencia, solicitada por los demandantes por cuanto del análisis de la misma se observó que fue realizada conforme las normas que rigen los contratos, observándose los requisitos de validez, de causa y objeto, sin transgredir las normas de orden público que rigen la prorroga legal del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “b”. Así se declara.

DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos expuestos tanto de hecho como de derecho en la narrativa y motiva, este JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, con sede en Cúa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DE DOCUMENTO DE TRANSACCION Y PRORROGA LEGAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos MARTINEZ BLANCO SANTIAGO y ADRIANA HERNANDEZ LA ROSA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de Cédula de Identidad N° V-8.754.869 y V-9.489.694, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 89.908 y 69.572 respectivamente, quienes actúan en su propio nombre y representación, contra los ciudadanos DAVID JOSE AVILE SALAZAR y RITA COROMOTO YUSTIZ DE AVILE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de Cédulas de Identidad Nos. V-4.973.657 y V-4.607.308, en ese orden, en su carácter de arrendadores y representados por su apodera judicial ciudadano PEDRO ZAPATA RIVERO, Abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad N° V-10.722.319 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 59.735. Así se decide.

No hay condenatoria en COSTAS conforme el articulo 277 del código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los cuatro (09) de noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez,

Dra. Josefina Gutiérrez

La Secretaria,

Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.

En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo las dos de la tarde (2:00 PM.) se publicó la anterior decisión.-

La Secretaria,

Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.

Exp. Nº D-681-07.-