TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: DUILIO JOSÉ VILORIA LAMEDA, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V- 2.611.663.

APODERADO JUDIDICAL RICHARD DAVID PEÑA VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 103.010.

PARTE DEMANDADA:
NELSON HENRY CHACÓN CACUA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.161.876

APODERADOS JUDICIALES
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RICARDO ISTURIZ CASTILLO, NORA YSTURIZ CASTILLO, YANETT ISTURIZ CASTILLO y ZAHIR ISTURIZ CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 26.786, 21.749, 71.664, 76.132, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE NRO E- 2008-044
SENTENCIA DEFINITIVA

I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por desalojo, presentado en fecha 29 de septiembre de 2008, por el abogado RICHARD DAVID PEÑA VASQUEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano DUILIO VILORIA LAMEDA, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° V- 2.611.663. Basó su pretensión en el contenido del literal “d” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1212, 1585 y 1586 del Código Civil Venezolano.
En fecha 2 de octubre de 2008, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 14 de octubre de 2008, el Alguacil de este despacho consignó diligencia donde manifiesta que entregó la compulsa a la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo correspondiente.
En fecha 16 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte accionante solicitó se procediera de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado el 17 de octubre de 2008.
En fecha 20 de octubre de 2008, el Secretario de este Tribunal consignó diligencia mediante la cual manifiesta que entregó la respectiva boleta de notificación en el domicilio del demandado.
En fecha 22 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada presentó diligencia mediante la cual consignó: 1) Instrumento Poder y 2) Escrito de cuestiones previas.
En fecha 28 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte actora consignó diligencia mediante la cual expuso que el demandado se encontraba en el supuesto de la confesión ficta que contempla nuestra norma adjetiva civil.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 13 de noviembre de 2008 el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, dictó auto acordando diferir el acto de dictar sentencia dentro de los cinco días de despacho siguientes.

II
PUNTO PREVIO
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal, de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a decidir la defensa previa opuesta por el demandado, del modo que se expone a continuación:
De la cuestión previa, prevista en el ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem.

Fundamenta esta defensa la parte demandada del modo siguiente: “… Opongo la Cuestión Previa, prevista en el Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem toda vez que la narrativa y relación de los hechos, que realiza el actor en su libelo d demanda, no guarda relación con los fundamentos de derecho, puesto que se limita a afirmar que mi representado ”violo (Sic) evidentemente la cláusula relacionada al uso del local comercial, el cual se dio en arrendamiento con el fin de que el mismo sea utilizado para comercio y no para oficina como se esta utilizando en la actualidad…”, sin especificar en que consiste el cambio del uso del local (…). En otro orden de ideas, los hechos narrados por el actor, no quedan subsumidos ni en el artículo, ni en el literal en que fundamenta su pretensión, vale decir, el artículo 34, litera “d” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual transcribo a efectos prácticos: (…) y en el caso que nos ocupa estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, en el que no es aplicable el artículo señalado”. (Destacado original).
Formulada en los términos expuestos la defensa previa bajo estudio, advierte esta juzgadora que el requisito del libelo que denuncia como incumplido el accionado se refiere al objeto de pedir, al fundamento de la pretensión, para lo cual el ordinal 5º del artículo 340 manda a hacer una relación de los hechos y del derecho aplicable con sus pertinentes conclusiones, lo que concierne al derecho sustancial cuyo reconocimiento y satisfacción se pretende, su cuantía y su exigibilidad actual, explicando el origen de ese derecho, sea contractual, delictual, etc. Tales hechos que sirven de fundamento a las pretensiones, son las afirmaciones que hace el demandante respecto al conocimiento de situaciones fácticas que están destinadas y son adecuadas por su naturaleza a determinar la sentencia pedida. Así, en los hechos o afirmaciones se contiene la causa petendi, la cual se compone de dos elementos: los hechos afirmados y las normas en que éstos se subsumen.
De la lectura íntegra del libelo y de la propia transcripción parcial efectuada por el oponente de la cuestión previa, se aprecia que el actor, contrario a lo que afirma el accionado, sí señaló en qué consiste el cambio de uso del local, al expresar: “el cual se dio en arrendamiento con el fin de que el mismo sea utilizado para comercio y no para oficina como se esta utilizando en la actualidad.” En consecuencia, no adolece la demanda de la denunciada carencia de argumentación fáctica. Así se declara.
En cuanto a que los hechos contenidos en el libelo no se subsumen en la norma jurídica invocada, pues la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto es a tiempo determinado y no indeterminado, como lo contempla el artículo 34 de la ley especial arrendaticia, es de indicar que este elemento es un requisito de procedencia de la acción de desalojo, concerniente al mérito de la causa, por lo que no puede ser denunciado como cuestión previa, las cuales actúan como un despacho saneador, con miras a la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al fondo de la causa, esto es, resolver cuestiones que no guarden relación con el mérito. En consecuencia, la citada cuestión previa no puede prosperar. Así se declara.

III
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Siendo la oportunidad para decidir corresponde examinar de seguidas el fondo de la controversia y al efecto se advierte:
La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar señaló: Que en fecha 15 de septiembre de 2005, su representado celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado sobre el inmueble objeto de la presente demanda, el cual estaba destinado para comercio, y que el demandado se comprometió a no cambiar el destino pactado sin previa autorización dada por escrito por el arrendador, so pena de resolución del contrato de arrendamiento. Que el día 16 de septiembre de 2006, fecha de finalización del contrato antes mencionado, las partes suscribieron nuevo contrato de arrendamiento, por el lapso de un (1) año, contado a partir del 16 de septiembre de 2006 hasta el 15 de septiembre de 2007, de igual forma en fecha 16 de septiembre de 2007, las partes celebraron nuevo contrato de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de este juicio, por el lapso de un (1) año contados desde el 16 de septiembre de 2007 hasta 15 de septiembre de 2008.

Manifiesta de la misma forma que en la cláusula primera del contrato suscrito por las partes se establece taxativamente que el objeto del local comercial es destinado a comercio, comprometiéndose el arrendatario a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito del Arrendador. Más adelante expone.: “Estableciéndose en este caso ciudadana Juez que el arrendatario violó evidentemente la clausula (Sic) relacionada al uso del local comercial, el cual se dio en arrendamiento con el fin de que el mismo sea utilizado para comercio y no para uso de oficina como se esta (Sic) utilizando en la actualidad, haciendo un cambio de uso de manera arbitraria lo que violaría igualmente la normativa establecida en el Código Civil en su artículo 1264…”. Que por tales consideraciones de hecho y de derecho, encontrándose frente a un evidente incumplimiento de la obligación que tiene el arrendatario, de mantener el uso de comercio del local dado en arrendamiento, es por lo que ocurre ante este Tribunal a demandar el desalojo del inmueble objeto de la presente litis.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, se evidencia que la parte accionada mediante escrito consignado en fecha 22 de octubre de 2008 cursante a los folios 51 y 52 del presente expediente, expuso textualmente: “… procedo conforme a lo que pauta el Código de Procedimiento Civil en su artículo 346, en lo siguientes términos:…” (Destacado Original y Subrayado Añadido).

Advierte este Tribunal de la reproducción que antecede que la parte accionada yerra al invocar el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debido a que el mencionado dispositivo legal se aplica al juicio ordinario, en el cual la interposición de las cuestiones previas nada tiene que ver con la contestación de la demanda, y por ello la parte inicial de la disposición expresa en vez de contestar la demanda. El presente caso trata de una demanda por desalojo que se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual dispone en su artículo 35° lo siguiente: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención…”, Ergo esta juzgadora tiene por No Contestada la presente demanda, por lo cual el legitimado pasivo incurrió en el primer supuesto de la confesión ficta prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...”.

La norma antes transcrita refiere una presunción iuris tantum de la confesión, la cual admite prueba en contrario del demandado rebelde a aquello que enerve la acción de la parte actora. En cuanto a la segunda condición, esto es, que la pretensión no sea contraria a derecho, el Tribunal analiza los núcleos y extremos de tal acción. Para este análisis basta acudir al libelo de demanda y verificar si la acción presentada se encuentra consagrada en una norma de derecho positivo. En este sentido, observa quien aquí suscribe del contenido del libelo que la base legal invocada es una acción de desalojo por cambio de uso, la cual tiene su fundamento en el artículo 34, literal d) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para dejar sentado que la presente demanda no es contraria a derecho; no obstante se analizará más adelante si están dados los supuestos que exige la norma.

En cuanto a la tercera condición se advierte que la parte demanda produjo pruebas, las cuales serán analizadas de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no operó los supuestos de la confesión ficta. Así se declara.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Copia simple certificada ad efectum videndi por el Secretario de este Despacho, de documento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo Segundo del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 10, tomo 88, de los Libros llevados por esa Notaria, otorgado por el demandante al abogado RICHARD DAVID PEÑA VASQUEZ, de fecha 12 de septiembre de 2008, el cual de conformidad al artículo 1359 del Código Civil constituye prueba del poder ahí otorgado.
• Copia simple, certificada ad efectum videndi por el Secretario de este Despacho, de documento de venta protocolizado en fecha 1º de diciembre de 2004 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el N° 39, tomo 6, Protocolo Primero de los el cual al no ser tachada en la oportunidad procesal correspondiente, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil constituye prueba de la titularidad del actor sobre el inmueble objeto de la presente causa.
• Copia simple de tres (3) contratos de arrendamientos debidamente autenticados ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha, 29 de agosto de 2005, 24 de agosto de 2006, y 27 de agosto de 2007, respectivamente, al no ser tachados, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil constituye prueba de la relación arrendaticia entre las partes, y especialmente, el último de los mencionados por ser el vigente para el tiempo en que según el actor se produjeron las violaciones contractuales.
• Copia simple de telegrama, presuntamente enviado al demandado por un tercero al presente juicio, carece de valor probatorio por o ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial.
• Copia simple de inspección extrajudicial, practicada en fecha 12 de agosto de 2008, por la Notaría Pública del Municipio Los Salias, la cual no fue tachada en su oportunidad legal, se valora como indicio, por cuanto la parte contra quien se opuso no tuvo el derecho a controlar la prueba.
• Inspección judicial evacuada por este Tribunal, en el lapso probatorio, la cual se valora en todo su vigor de conformidad con la sana crítica, en cuanto a los hechos que este Despacho dejó constancia en la mencionada inspección, en fecha 05 de noviembre de 2008, mediante la cual quien aquí decide pudo constatar que el mencionado inmueble no presenta condiciones ni acondicionamiento para el funcionamiento de un local comercial, siendo que como textualmente se asentó en dicha inspección observo esta juzgadora: “… sobrepuestos en las paredes muestrario de madera y vidrio y otros materiales…”, de igual forma todo el mobiliario que se observó en el ya mencionado acto es de oficina contrario al mobiliario que necesita un local comercial, como también quedó asentado en la inspección realizada sobre la existencia de: “…Siete (07) escritorios, cinco (05) computadoras, siete (07) archivadores, una (01) fotocopiadora…”. Igualmente se dejó asentado que en la entrada del inmueble no existe letrero comercial, y se encuentra un espacio de estar con dos (02) sillas, un (01) sofá y una mesa de centro. Tales circunstancias constituyen prueba de que para el momento de la dicha actuación en el inmueble alquilado no se están realizan actividades de comercio.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Copia simple de Licencia Temporal de ejercicio de actividad comercial a nombre de la Sociedad Mercantil NELSON CHACON MODA Y ESTILOS C.A., con fecha de vencimiento de 30/09/2007, copia que no fue impugnada en su oportunidad procesal, se valora según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al ejercicio económico que tuvo la mencionada Sociedad Mercantil en el periodo desde el 20/06/2007 hasta el 30/09/2007.
• Copia simple del Registro de Información Fiscal de la Sociedad Mercantil NELSON CHACON MODA Y ESTILOS C.A., la cual no fue impugnada, se valora como instrumento administrativo, y constituye prueba única y exclusivamente de que la empresa en cuestión cumplió este requisito exigido por el órgano tributario.
• Copia simple de Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil NELSON CHACON MODA Y ESTILOS C.A., copia que al no se tachada, se valora de conformidad de con el artículo 1359 del Código Civil única y exclusivamente de la existencia del Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil antes mencionada.
• Copia simple de cuatro (4) sentencias de distintos Tribunales de Municipio, de la República sin firma ni sello, las mismas carecen de todo valor probatorio por tratarse de copia de instrumentos que no tiene el carácter de público, ni reconocido o tenido por reconocido, aunado al hecho de que por el principio de autonomía de interpretación de los jueces, los criterios jurídicos que allí se asientan no son vinculantes.
• Original de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias, de fecha 27/08/2007, anotado bajo el N° 55, Tomo 108, cuyo copia fue presentada por su contraparte, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como prueba del negocio jurídico a que éste se contrae.
• Original de Registro de Información Fiscal de la Sociedad Mercantil NELSON CHACON MODA Y ESTILOS C.A., el cual se valora en todo su vigor probatorio, según lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil
• Original de Recibo N° 572631 de Pago, emanado de la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Los Salias, por concepto de Permiso Temporal de la Sociedad Mercantil NELSON CHACON MODA Y ESTILOS C.A. el cual se valora como prueba de haberse efectuado este pago.
• Original de Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil NELSON CHACON MODA Y ESTILOS C.A., el mismo que se valora según el artículo 1359 del Código Civil, en cuanto a la constitución y estatutos de la referida Sociedad Mercantil.

Valoradas como han sido las pruebas presentadas por las partes se hace preciso, en primer término determinar si se esta en presencia de un contrato a tiempo indeterminado tal y como lo asevera el demandante o por el contrario a tiempo determinado como lo alega el demandado, para verificar si estamos bajo el supuesto de hecho contenido en el encabezado del artículo 34 de ley especial arrendaticia, que dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble, arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”
En este orden se observa que la cláusula tercera del documento de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 27 de agosto de 2007 establece: “DURACIÓN DEL CONTRATO: la duración del presente contrato es de UN (1) AÑO fijo contado a partir del DIECISEIS (16) DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL SIETE (2007), hasta el QUINCE (15) DE SEPTIEMBRE DEL DOS MIL OCHO (2008); al vencimiento de dicho plazo, este contrato se considerará extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento, convinieran en prorrogar el aludido plazo, lo cual deberá constar en nuevo contrato.- Sin embargo, si “EL ARRENDADOR” , una vez vencido el plazo del contrato, recibiere el canon de arrendamiento, este contrato se considerará prorrogado por un plazo igual al establecido. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declarar que en ningún caso se operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de ellas es que este contrato en ningún caso de convirtiera a tiempo indeterminado.

Del contenido de la anterior cláusula contractual, esta juzgadora considera que quedó claramente establecido en el contrato la voluntad de las partes en la naturaleza temporal, lo cual reconoce la parte actora en el libelo, al afirmar: “En fecha 16 de septiembre de 2007 el ciudadano DUILIO JOSÉ VILORIA LAMEDA, ya identificado en el párrafo precedente, celebro (Sic) un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano NELSON HENRY CHACÓN CACUA …”(Subrayado añadido) y más adelante expone: “…igualmente podemos deducir que el arrendatario tendría un derecho irrenunciable por parte del arrendador relacionado con la prorroga (Sic) legal establecida en la ley que nos ocupa…” privilegio éste que según el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo se aplica a los contrato arrendaticios a tiempo determinado, pues consagra: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas…”. Así las cosas, queda claramente establecido que la relación arrendaticia entre las partes tiene una naturaleza determinada. En consecuencia la vía legal usada por el legitimado activo para ejercer la presente acción no encuadra en el supuesto allí exigido para el ejercicio de la misma, por lo que forzosamente deberá declararse en el dispositivo del fallo la improcedencia de la acción propuesta. Y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la incidencia de cuestiones previas.
2.- SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoada por el ciudadano DUILIO JOSÉ VILORIA LAMEDA contra el ciudadano NELSON HENRY CHACÓN CACUA, ambos identificados en autos
Se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en el juicio principal
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veinte (20) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). AÑOS 198° y 149°.
LA JUEZA TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ

EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m.

EL SECRETARIO,

LCH/mmi
Expediente N° E-2008-044