TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
198° Y 149°
DEMANDANTE:
INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Táchira bajo el N° 34, Tomo 6-A, de fecha 25 de Mayo de 1978.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE:
Abogado JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 80.004. .
DEMANDADOS:
Ciudadano RUBEN DARIO CASTRO y subsidiariamente a su fiador ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ VEGA, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.737.012 y 5.560.577 respectivamente.
ABOGADA ASISTENTE DEL CO-DEMANDADO RUBEN DARIO CASTRO:
IRAIMA C. ALARCÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.888.
APODERADAS DEL CO-DEMANDADO JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ VEGA:
Abogadas GISELA SÁNCHEZ e IRAIMA C. ALARCÓN, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 125.850 y 38.888 en su orden.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO- (Apelación de la decisión dictada en fecha 27-06-2008).

En fecha 03 de Noviembre de 2008 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 6973, procedente del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta mediante escrito de fecha 22 de octubre de 2008, suscrita por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Inmobiliaria San Sebastián, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 27-06-2008.
En la misma fecha en que se recibió el expediente, previa distribución, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente.
Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado:
Escrito presentado para distribución en fecha 10-11-2006, por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Inmobiliaria San Sebastián, en el que demandó por Cumplimiento de Obligación Contractual al ciudadano Rubén Darío Castro, y subsidiariamente a su fiador José Ramón Rodríguez Vega para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, a entregar desocupado de personas, animales y cosas el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario de conformidad con la cláusula segunda, y que pague las mensualidades vencidas, las que se sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble arrendado, los servicios públicos según lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y la cantidad de Bs. 18.250.000,00 en aplicación a lo dispuesto en la cláusula décima quinta del contrato por estar en mora en la entrega del inmueble durante 365 días, a razón de Bs. 50.000,00 diarios, o de lo contrario a ello sea condenado por el Tribunal.
Alegó que en fecha 15 de julio de 2003 el ciudadano Rubén Darío Castro, firmó un contrato de arrendamiento por un año contado a partir del día 01-04-2003, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el N° 52, Tomo 28, de fecha 11-04-2003 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con su representada sobre un inmueble ubicado en la ciudad de San Cristóbal, consistente en un apartamento ubicado en el Edificio ABP, signado con el N° 4, en la calle 3, N° 3-38, Urbanización Sucre, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, contrato en el que aparece el mencionado ciudadano como arrendatario y la Inmobiliaria San Sebastián como arrendadora, con vigencia a partir del 01-04-2003; señaló que en fecha 01-04- 2004, el referido contrato fue prorrogado por un año más por convenio entre las partes; que en fecha 29-03-2006 mediante solicitud N° 14-2005, se le efectuó oferta real de pago de venta del inmueble incoada ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira; que en fecha 01-04-2005 finalizó la vigencia del contrato, comenzando a correr la prórroga legal de seis meses, a favor del arrendatario, de la que tenía pleno conocimiento el ciudadano Rubén Darío Castro, de conformidad con lo establecido en la cláusula sexta del mencionado contrato de arrendamiento; que dada la renuencia del arrendatario a hacer entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y cosas una vez finalizada la prórroga, en fecha 17-05-2005, se procedió a la notificación judicial de dicha prórroga según solicitud N° 25-2005 que cursó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira y por cuanto ha transcurrido íntegramente la finalización de la prórroga y el mencionado ciudadano no ha hecho entrega del inmueble arrendado, a pesar de haberle solicitado verbalmente que procediera a la desocupación del mismo, por lo que procedió a demandar. Solicitó se decretara medida preventiva de secuestro sobre el referido inmueble. Fundamentó la demanda en los artículos 40 y 41 in fine de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 del CPC. Anexó recaudos.
Al folio 21, auto de admisión de la demanda de fecha 21-11-2006, en el que el a quo acordó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera ante el Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a aquel en que conste en autos la última citación ordenada a objeto de dar contestación a la demanda.
Del folio 22 al 56, actuaciones relacionadas con la citación de la parte demanda.
Del folio 57 al 67, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 30-03-2007, por los ciudadanos Rubén Darío Castro y José Ramón Rodríguez Vega, asistidos por la abogada Iraima C. Alarcón, en el que negaron, rechazaron y contradijeron por no ser ciertos los hechos contenidos en la demanda; señalan que si bien es cierto que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes al que se le debe dar crédito por haber sido otorgado entre las mismas, también es cierto que cualquiera de las partes puede denunciar el incumplimiento del contrato por la otra, tal y como es en el presente caso; que es falso que el arrendatario suscribiera con el arrendador contrato de arrendamiento en fecha 15-07-2003, ya que en el anexo “B” promovido por la parte demandante junto con el escrito libelar, se evidencia que el mismo fue suscrito en fecha 11-04-2003, nota realizada por la Notaría Primera de San Cristóbal Estado Táchira, pero si es cierto que efectivamente las partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda, bajo las cláusulas que señala dicho contrato autenticado por ante la referida Notaría bajo el N° 52, Tomo 28, de fecha 11-04-2003; desconocieron el contrato que señaló la parte demandante por no haberlo realizado; alegan que es cierto que el contrato se celebró por el término de un año tal y como lo establecía en su cláusula sexta; que es falso que en fecha 17-05-2005, se le notificó al ciudadano Rubén Darío Castro de la prórroga legal obligatoria, ya que la misma no se realizó a su persona, ni en alguna que viviera en su domicilio y por tanto desconoció formalmente quien la recibió y suscribió; manifestó que la parte demandante dice que en fecha 01-04-2004, el contrato fue prorrogado por un año más por convenio entre las partes, tratando maliciosamente de hacer creer que el mencionado contrato sigue siendo a tiempo determinado; así mismo, manifestó que la parte demandante fundamenta la presente demanda en los artículos 40 y 41 in fine de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del CPC, fundamentos de derecho que nada tienen que ver con la relación de los hechos alegada por la misma; negaron y rechazaron que se adeude la suma de Bs. 18.250.000,00, por concepto de mora, de conformidad con la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento, ello basado en que el contrato de arrendamiento sufrió la tácita reconducción, convirtiéndose en uno a tiempo indeterminado, y por lo tanto aún no ha vencido y mal se podría señalar que se encuentran en mora o retardo en la entrega del inmueble. Aduce que el demandante en su escrito libelar que le realizó la oferta real efectiva por motivo de venta, a la que es beneficiario, por reunir las condiciones de tiempo y de circunstancia, como es poseer el inmueble en condición de arrendatario por espacio de más de dos años y estar solvente en el cumplimiento de las obligaciones, según lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sin embargo consta en el expediente que la misma notificación fue realizada en contravención a lo preceptuado en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De conformidad con lo establecido en el artículo 346 del CPC, opuso la cuestión previa del ordinal 2° del mencionado artículo la legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en el juicio; la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, por cuanto el poder otorgado a él es insuficiente, por cuanto los datos de registro de la poderdante no están completos; igualmente opuso la cuestión previa del numeral sexto del mismo artículo, por tener la demanda defectos de forma, al no llenarse los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código Procesal Civil vigente; señaló que la presente relación arrendaticia, se inició con un contrato auténtico a tiempo determinado por un año, pero en el mismo no se pactó prórrogas sucesivas con estipulación del término de ella o cada una de ellas, según sea el caso, por lo que vencido el término fijo de un año, el arrendatario se quedó y se le dejó en la posesión del inmueble arrendado, operó la tácita reconducción convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia el contrato se mantiene en todas y cada una de sus cláusulas a excepción del tiempo, y para determinar la relación se debe accionar de conformidad a aquellos para los cuales no se ha pactado término tal y como lo señalan los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Por las razones antes expuestas reconvino formalmente a la parte actora por cumplimiento de contrato, por encontrarse el mismo vigente y por cuanto ha cumplido fielmente con sus obligaciones contractuales. Pidió se respetara su condición de inquilino y su permanencia en la posesión del inmueble arrendado bajo las mismas condiciones que ya se pactaron, a excepción del término, el que debe entenderse a tiempo indeterminado; en este mismo estado el ciudadano José Ramón Rodríguez Vega, en su condición de fiador se adhirió a todos y cada uno de los señalamientos expuestos en el presente escrito, haciéndose parte de la reconvensión, ya que nada debe al demandante. Solicitaron se les cancele el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados a raíz de la presente acción estimada en la cantidad de Bs. 12.000.000,00, por concepto de honorarios profesionales, daño material sufrido en su patrimonio; así como la suma de Bs. 10.000.000,00 por concepto de daño moral. Fundamentaron la reconvensión en los artículos 2, 19, 26, 27, 257 de la Constitución y en el artículo 888 del CPC, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimaron la reconvención en la cantidad de Bs. 22.000.000,00; protestaron las costas y costos del presente procedimiento; solicitaron que una vez sentenciado se realice a través de experticia complementaria la corrección de los montos demandados y la indexación respectiva.
Al folio 68, escrito presentado en fecha 30-03-2007 por los ciudadanos Rubén Darío Castro y José Ramón Rodríguez Vega, asistidos por la abogada Iraima C. Alarcón, en el que como complemento del escrito inmediatamente anterior opusieron la excepción perentoria de falta de cualidad del demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del CPC, por cuanto la arrendadora Inmobiliaria San Sebastián C.A., no acredita estar facultada por el dueño del inmueble para actuar en el juicio; así mismo, manifestaron que al folio 11 del expediente consta notificación realizada en fecha 29-03-2005 en que la misma parte demandante confiesa que el contrato de arrendamiento se prorroga automáticamente, es decir, que operó la tácita reconducción, renovándose automáticamente el mismo convirtiéndose de un contrato a tiempo determinado en un contrato a tiempo indeterminado, sufriendo las consecuencias legales y de hecho contempladas en la Ley.
Al folio 72, auto dictado en fecha 10-04-2007, en el que el a quo admitió la reconvensión propuesta; de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del CPC fijó oportunidad para que se llevara a cabo la contestación a la reconvensión; suspendió entre tanto el curso de la causa principal; comisionó amplia y suficientemente al Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial para la práctica de la notificación.
Al folio 70, diligencia suscrita en fecha 09-04-2007 por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter acreditado en autos, mediante la que solicitó se le expidieran copias simples.
Del folio 73 al 76, actuaciones relacionadas con la notificación de las partes.
Del folio 78 al 86, escrito presentado en fecha 16-04-2007 por los ciudadanos Rubén Darío Castro y José Ramón Rodríguez Vega, asistidos por la abogada Iraima C. Alarcón, en el que solicitaron se declarara la confesión ficta de la parte demandante reconvenida.
Del folio 87 al 90, actuaciones relacionadas con la comisión de notificación librada.
Al folio 91, diligencia suscrita en fecha 26-04-2007, por el ciudadano José Ramón Rodríguez Vega, actuando con el carácter de autos, en la que confirió poder apud acta a las abogadas Gisela Sánchez e Iraima Alarcón.
Del folio 94 al 95, actuaciones relacionadas con la notificación de la parte demandante.
Del folio 96 al 97, escrito presentado en fecha 01-06-2007 por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de autos, en el que apeló del auto dictado en fecha 10-04-2007.
Por auto de fecha 07-06-2007 el a quo negó la apelación interpuesta por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa.
Al folio 99, escrito presentado en fecha 12-06-2007 por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de autos, en el que anunció Recurso de Hecho de conformidad con lo establecido en el artículo 305 del CPC.
Del folio 101 al 102, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 20-06-2007 por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de autos, en el que promovió para el juicio principal: El mérito favorable de los autos en especial, la convalidación del poder presentado por el demandante, según lo establecido en el artículo 206 in fine en concordancia con el artículo 213 del CPC; el contrato de arrendamiento firmado entre la Inmobiliaria San Sebastián y los demandados, tanto en su carácter de arrendatarios, como en su carácter de fiador, especialmente la cláusula sexta del mismo que determina la duración del contrato y su respectiva prórroga legal de 6 meses; igualmente promovió como pruebas para la reconvención: El incumplimiento por parte de los demandados del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda, en especial de la cláusula décima quinta del mismo; en cuanto al alegato de los daños y perjuicios promovió los artículos 218 y 223 del CPC, para demostrar que jamás se manejó maliciosamente la citación; promovió la norma rectora referente a la reconvención, el artículo 365 del CPC en concordancia con el artículo 340 ejusdem, por cuanto los demandados reconvinientes no llenaron ninguno de los requisitos establecidos en los mencionados artículos, por cuanto el juicio por daños y perjuicios y daño moral deben ser propuestos por vía principal, promovió el artículo 339 del CPC.
Al folio 104, auto dictado en fecha 20-06-2007, en el que el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa.
Del folio 105 al 110, decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26-06-2007 en la que declaró con lugar el Recurso de Hecho interpuesto por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián C.A. contra el auto dictado en fecha 07-06-2007 dictado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia ordenó al mencionado Tribunal que oyera en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandante mediante escrito de fecha 01-06-2007, contra el auto dictado en fecha 10-04-2007 por el que admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.
Al folio 112, auto dictado en fecha 18-06-2007, en el que el a quo en cumplimiento a la sentencia inmediatamente anterior, oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor.
En fecha 26-07-2008, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, de Protección del Niño y del Adolescente y Agrario de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente dándole entrada y el curso de Ley correspondiente.
Del folio 116 al 119, escrito presentado en fecha 08-08-2007 por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de autos, en el que solicitó se revocara la admisión de la reconvención por existir una inepta acumulación de pretensiones violatorias de las normas procesales fundamentales y de procedimientos especiales, que requieren una taxativa aplicación de la Ley.
Del folio 120 al 121, Acta de inhibición de la abogada Jeanne Lisbeth Fernández de Acosta, Juez titular del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, de Protección del Niño y del Adolescente y Agrario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 17-09-2007 el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial recibió el presente expediente dándole entrada y el curso de Ley correspondiente.
Al folio 127, auto dictado en fecha 18-09-2007, en el que la Juez se abocó al conocimiento de la presente causa, dejando transcurrir el lapso de tres días para que las partes ejercieran sus derechos, vencido dicho lapso, continuaría transcurriendo el lapso para dictar sentencia conforme lo establecido en el artículo 893 del CPC.
Del folio 128 al 138, decisión dictada en fecha 25-09-2007 en la que se declaró con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante en fecha 01-06-2007; inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada mediante escrito de fecha 30-03-2007, y en consecuencia revocó el auto apelado; ordenó la continuación del juicio a partir de la contestación de la demanda efectuada en fecha 30-03-2007; no hubo condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Al folio 142, auto dictado en fecha 15-10-2007, en el que el a quo recibió el presente expediente dándole entrada y canceló sus salida.
Al folio 143, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 23-10-2007 por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de autos en el que promovió: El mérito favorable de los autos en especial, la convalidación del poder presentado por el demandante, según lo establecido en el artículo 206 in fine en concordancia con el artículo 213 del CPC; el contrato de arrendamiento firmado entre la Inmobiliaria San Sebastián y los demandados, tanto en su carácter de arrendatarios, como en su carácter de fiador, especialmente la cláusula sexta del mismo que determina la duración del contrato y su respectiva prórroga legal de 6 meses.
Por auto de fecha 23-10-2007, el a quo admitió las pruebas promovidas en el auto inmediatamente anterior.
Al folio 145, auto dictado en fecha 14-11-2007, en el que el a quo difirió el lapso para dictar sentencia.
Del folio 148 al 163, decisión dictada en fecha 27-06-2007 en la que el a quo declaró: “PRIMERO: INADMISIBLE la acción que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIÁN C.A., (identificada en el encabezamiento del presente fallo) en contra del ciudadano RUBEN DARIO CASTRO en su condición de arrendatario, y subsidiariamente en contra del ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ VEGA, en su condición de fiador, (ambos identificados en el encabezamiento del presente fallo); SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas; TERCERO: Notifíquese la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ejusdem.”.
De los folios 165 al 178, actuaciones relacionadas con la notificación de las partes.
Del folio 179 al 186, escrito presentado en fecha 17-10-2008, por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de autos en el que apeló de la sentencia dictada en fecha 27 de junio de 2008, por cuanto señala que el Tribunal incurre en el vicio de incongruencia positiva o ultrapetita por cuanto no valora exhaustivamente las actas procesales al pronunciar una sentencia favorable a los demandados sin haber estos promovido prueba alguna, cuestión que fue obviada en la relación previa a la sentencia por cuanto en la misma se expresan pruebas que fueron promovidas por la parte demandante, pero el Tribunal no relaciona el hecho de que en el lapso probatorio la parte demandada no promovió prueba alguna, ni en ningún momento del curso del juicio, estableciendo que las alegaciones realizadas por la parte demandada en la contestación a la demanda, constituyen prueba y basando su dispositivo en las alegaciones proferidas por la parte demandada en el referido escrito; que es evidente que en el curso del juicio se fueron cometiendo errores procedimientales, en beneficio de los demandados, que solo fueron subsanados luego de apelar y hasta anunciar recurso de hecho, y fue el Tribunal Superior quien logró dilucidar tales situaciones y es por ello que solicitan la revisión exhautiva de las actas del presente proceso; igualmente señala que el Tribunal se equivocó incurriendo en el vicio de errónea interpretación de la norma jurídica, al aplicar erróneamente el artículo 12 del CPC, y esto se evidencia del cuerpo de la sentencia, al determinar la Juzgadora como punto previo que “corresponde a este Tribunal en aplicación al artículo 12, aparte único, del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato para confrontar con la Vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (sic) pero en el mencionado contrato no hay ambigüedad, ni oscuridad, y la intención de las partes fue siempre que el contrato fuera a tiempo determinado; que soportándose en ese mismo artículo, el Tribunal determinó como defectuosa la notificación de no prórroga del contrato que está contenida en las actas procesales, erigiéndose en parte en el presente juicio, por cuanto suple la actividad de la parte demandada aún cuando nada probó, transcurriendo el juicio sin prueba alguna promovida o evacuada por dicha parte; que del estudio de la sentencia se evidencia que el Tribunal obvió pronunciarse sobre la totalidad del petitorio de la parte demandante, en cuanto a lo relativo al pago de la cláusula penal firmada por ambas partes y contenida en el referido contrato, ni sobre las costas procesales erogadas por la interposición de una reconvensión temeraria, que fue declarada inadmisible por el Juzgado Superior Segundo de esta Circunscripción Judicial, quedando evidente que su representada si tenía motivos para litigar tanto en lo que concierne a la reconvención, como lo que corresponde al juicio principal, mientras los demandados reconvinientes no tenían razones para reconvenir y así quedó establecido; aduce en cuanto a la determinación del Tribunal de que el contrato es a tiempo indeterminado, que no constituye un argumento válido, pues al no objetarse los procedimientos previos a la preparación de los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, la notificación de desocupación una vez finalizada la prórroga legal y haber el demandado continuado en la posesión del inmueble, por parte de los demandados, no es con la anuencia del arrendador, sino por la rebeldía del arrendatario al no entregar el referido inmueble en el lapso estipulado, por lo que el arrendador no tiene otra opción sino acudir a la vía jurisdiccional, sin intentar producir el desalojo de facto, por medio de vías de hecho violentas que conculcan los procedimientos establecidos en la Ley; así mismo señala que el Tribunal a quo escudriña el contrato para soportar su decisión manifestando que es a tiempo indeterminado, sin embargo no advierte que los requisitos no están suficientemente cumplidos, por una específica razón y es que el demandado en ningún momento demuestra, al no promover pruebas, la solvencia arrendaticia, ya que no consta en autos, la promoción de recibos, ni prueba alguna en este sentido, lo que a su decir, constituye un hecho determinante de que el contrato nunca se renovó tácitamente; que sorprende que luego de admitida la demanda, el Tribunal en la sentencia definitiva declaró inadmisible la misma, contradiciendo lo expresado por el mismo Tribunal en el auto de admisión.
Del folio 187 al 188, actuaciones relacionadas con la notificación de la parte demandante.
Del folio 189 al 197, escrito presentado en fecha 22-10-2008, por el abogado Juan Alfonso Peña Hinojosa, actuando con el carácter de autos en el que ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de apelación consignado en fecha 17-10-2008.
Al folio 199, auto de fecha 29-10-2008 en el que el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor, siendo recibido en esta Alzada en fecha 03-11-2008.
Estando para decidir, este tribunal observa:
La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta por el apoderado de la parte demandante, contra la decisión del a quo en fecha 27 de junio del año 2008, que declaró Inadmisible la acción que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil Inmobiliaria San Sebastián C.A. en contra del ciudadano Rubén Dario Castro y subsidiariamente contra el ciudadano José Ramón Rodríguez. Se ordenó notificar las partes.
Una vez notificadas las partes, el apoderado de la parte demandante anunció recurso de apelación en fechas 17 y 22 de octubre de 2008 que fue oído en ambos efectos por el a quo en fecha veintinueve (29) de octubre del año que discurre y remitido a la distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal donde se le dio entrada, se fijó el trámite y la oportunidad para que las partes presentaran informes así como observaciones si las hubiere.
En fecha 03 de noviembre del año 2008, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.

MOTIVACION
La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso que interpusiera el apoderado de la parte demandante contra la decisión de fecha veintisiete (27) de junio del año 2008 que declaró Inadmisible la acción que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil Inmobiliaria San Sebastián C.A. en contra del ciudadano Rubén Darío Castro y subsidiariamente contra el ciudadano José Ramón Rodríguez.
El juzgador de instancia en la parte motiva de su fallo señaló:

“De modo que previamente este Tribunal le corresponde determinar a los fines de la procedencia o no de la pretensión –CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO- con vista a los alegatos hechos por la parte demandante en su litiscontestación, si efectivamente el contrato suscrito entre las partes se transformó en uno de tiempo indefinido, para lo cual debe interpretarse el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente la cláusula “SEXTA”, y cuyo tenor es el siguiente: “El término de duración de este contrato es de Un (1) Año, contado a partir del 1° de Abril de 2003. Al finalizar el contrato EL ARRENDATARIO tendrá derecho a la prórroga legal de seis (6) meses prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comprometiéndose a entregar al finalizar la misma”.
En su libelo la parte actora alega que el contrato “fue prorrogado por una (sic) año más por convenio entre las partes”. Ahora bien, del escudriñamiento que esta Operadora de Justicia hace de todas y cada una de las actas que conforman el presente expediente, se percata que no existe prueba alguna que evidencie la certeza de esa supuesta prorroga convenida entre la Arrendataria y El Arrendatario; en consecuencia, no se toma en cuenta el referido alegato por no haber sido oportunamente probado o demostrado por la parte actora. Y ASI SE ESTABLECE.
Efectivamente las partes contratantes señalaron expresamente la duración que tendría el contrato de arrendamiento suscrito, esto es, un plazo de 01 año, el cual transcurriría desde el 01 de abril de 2003 hasta el día 01 de abril del año 2004.
Indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de éste Decreto- Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido duración hasta un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses”.
De la interpretación del artículo anterior, en concatenación con la cláusula sexta del contrato supra transcrita, correspondió a favor de la arrendataria, a partir del día 02 de abril de 2004 hasta el día 02 de octubre de 2004, una prórroga legal de 06 meses en el contrato de arrendamiento.
Por otra parte, el artículo 39 eiusdem señala “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
… omisiss…
Por tanto, el contrato de arrendamiento, cuya fecha de vencimiento operó el día 01 de abril del año 2004, y tomando en cuenta la prorroga legal señalada en el artículo 30 a) de la ley de arrendamiento, la misma venció el día 02 de OCTUBRE de 2004. Y ASI SE DECLARA….” (sic)

En este tipo de situaciones, parecidas a las que aquí se resuelve, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, asentó lo siguiente:

“Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó.
En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo ajustada a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho.
Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.
… omisiss…
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide.” (Resaltado del Tribunal)
(w.w.w.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Abril/0834-240402-02-0570-htm)

De la revisión de todo el expediente y en cumplimiento del fallo anterior, se infiere que el juzgador de instancia calificó correctamente el contrato de arrendamiento como a tiempo indeterminado, ya que de la revisión de todos los folios que corren insertos en la causa no se encontró alguna prueba que demostrara la prórroga del contrato de arrendamiento antes de su primer vencimiento, es decir, antes del día 01 de abril del año 2004, motivo que llevó acertadamente y en cumplimiento de la cláusula sexta del contrato a concluir que en esa fecha se inició la prórroga legal de seis meses y que a partir del día 02 de octubre del año 2004, el contrato se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en consecuencia, Declaró Inadmisible la demanda por Cumplimiento de Contrato, ya que tal como lo indica la sentencia “la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”, procediendo a sentenciar en sintonía con el criterio asentado por la sala constitucional del máximo tribunal del país. Así se determina.
En el escrito de apelación, la parte demandante denuncia los vicios de incongruencia positiva o ultrapetita, de errónea interpretación de la norma jurídica, al respecto la jurisprudencia ha sido conteste al señalar que una sentencia es congruente cuando guarda relación con los pedimentos del libelo de la demanda y los términos en que el demandado dio su contestación, teniendo este requisito de la congruencia por finalidad asegurar un adecuado cumplimiento del principio dispositivo, que implica el deber del juez de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, expresado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Aplicando las anteriores consideraciones al caso bajo decisión y luego de una revisión exhaustiva de las actas que cursan en la presente causa, observa esta Alzada que en el escrito de contestación de la demanda la parte demandada alegó que el contrato se había convertido en a tiempo indeterminado señalando que el mismo no preveía prórroga y tal renovación nunca fue pactada por la partes y no siendo probado por la parte demandante la existencia de la misma, el juzgador de instancia siguiendo las directrices del Máximo Tribunal debía estudiar y analizar tal circunstancia concluyendo, como lo hizo que el contrato se había convertido en a tiempo indeterminado, en consecuencia, no prospera la denuncia del vicio de incongruencia positiva del fallo ni el errónea interpretación de la norma jurídica planteados en los escritos de apelación. Así se determina.
Ahora bien, revisando detenidamente la sentencia dictada por el a quo, quien juzga considera que el fallo cumple con los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código Procesal Civil, no pudiendo declararse vicio alguno que acarree la nulidad del fallo apelado tal como lo señala el artículo 244 de la norma civil adjetiva, siendo correcta la apreciación hecha por el juzgador de primer grado en todo su fallo, por lo tanto, se desestima el recurso ejercido. En consecuencia, se confirma la sentencia de fecha 27 de junio de 2008, dictada por el Juzgado Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el apoderado la parte demandante, en fechas 17 y 22 de octubre de 2008, contra la decisión dictada en fecha 27 de junio de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: CONFIRMA la decisión dictada en fecha 27 de junio de 2008, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: De conformidad con el artículo 281 del CPC se condena en costas a la parte demandante, por haber sido confirmado el fallo apelado.
Queda así CONFIRMADA la decisión recurrida.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los catorce días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada
La Secretaria

Abg. Blanca Rosa González G.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo 11:45 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal

La Secretaría
MJBL/brgg
Exp. Nº 08-3210