TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: YIRIS J. SEMERENE C., venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.499.

APODERADO JUDICIAL:
OMAIRA ROSA DOMINGUEZ DE SOLORZANO, venezolana, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.349.981.

PARTE DEMANDADA:
OSCAR WILFREDO DÍAZ MARINO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.144.417.

APODERADO JUDICIAL: JESÚS ENRIQUE DOMÍNGUEZ OCARIZ, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 73.360.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PRÓRROGA LEGAL
EXPEDIENTE NRO E- 2008-031
SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio, mediante demanda por cumplimiento de contrato por prórroga legal, presentada en fecha 19 de junio de 2008, por el abogado YIRIS J. SEMERENE C., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.499, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 881 del Código de Procedimiento Civil; 1160, 1167, 1361, 1370, 1594, 1597 y 1599 del Código Civil Venezolano y 33, 38 literal “c” y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 25 de junio de 2008, el Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del demandado.
En fecha 07 de agosto de 2008, el Alguacil de este Tribunal consignó informe dejando constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 12 de agosto de 2008, compareció el demandado, otorgó poder apud acta al abogado JESÚS ENRIQUE DOMÍNGUEZ OCARIZ, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 73.360; asimismo, presentó escrito contentivo de cuestiones previas, contestación a la demanda y reconvención.
En esa misma fecha, este Tribunal por auto razonado admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, consecuentemente fijó el segundo día de despacho siguiente para que la parte demandante-reconvenida diera contestación a la reconvención propuesta.
En fecha 13 de agosto de 2008, este Tribunal dictó auto mediante el cual declaró sin lugar la cuestión previa de incompetencia opuesta por la parte demandada.
En fecha 25 de septiembre de 2008, el apoderado judicial de la parte accionada consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado y admitido en la misma fecha.
En fecha 26 de septiembre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado y admitido en la misma fecha.
En fecha 7 de octubre de 2008 el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del texto adjetivo civil, acordó diferir por cinco días el acto de dictar sentencia.

II
Llegada la oportunidad para decidir, este Tribunal por razones metodológicas pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:

DE LA CAUSA PRINCIPAL
PUNTO PREVIO

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el accionado opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia material de este Tribunal, la cual fue decidida en fecha 13 de agosto de 2008 mediante auto razonado, declarándose improcedente la referida cuestión previa. En consecuencia, quien aquí decide pasa a emitir pronunciamiento sobre las otras defensas previas formulada por el legitimado pasivo.

a.- De la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del código de procedimiento civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

La parte accionada expone como fundamento de la misma lo siguiente: “A texto integro (sic) del poder infra expresado se puede inferir claramente los supuestos contenidos en la cuestión previa aquí propuesta, en los siguientes términos a seguir: (…) que confiero poder especial pero amplio cuanto a derecho se requiere al Dr. YIRIS L. SEMERENE C., Dr. en derecho (…) y muy especialmente en todo cuanto este relacionado en todo cuanto este relacionado (Sic) con la autorización solicitada por ante los Tribunales de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Edo. Miranda, para enajenar derechos que mantiene en propiedad mi menor hija un inmueble heredado de mi finado cónyuge…” Así las cosas no cabe la menor duda que el poder que se encuentra inserto a los autos es por lo menos insuficiente, a los efectos de la proposición de la presente demanda en virtud que como de el mismo se desprende este poder no acredita facultad expresa para demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, que aquí se pretende demandar, pues como del mismo se desprende es un PODER especial y no general; y fue otorgado a los solos efectos de la autorización para el tramite de enajenación de un bien inmueble, lo cual lo hace mas impreciso pues del documento de partición se desprende que son varios los bienes que se adjudicaron, lo cual demostrare en la oportunidad procesal respectiva,…”.
En tal sentido cabe destacar que doctrinariamente, la representación se concibe como aquella relación jurídica de origen legal, convencional o jurídico, por medio de la cual una persona llamada representante realiza una serie de actos en nombre de otra denominada representado, por lo que hace recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre éste último. Conforme a lo establecido en el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, estos deben estar facultados con mandato o poder, el cual puede ser otorgado de forma especial o de manera general para todos los negocios jurídicos del mandante, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.687 y 1.688 del Código Civil.

En el caso de autos, se denuncia la extralimitación de las funciones del abogado Yiris Semerene, al pretender realizar en un juicio actos procesales que recaen en la persona de su mandante, sin tener facultades para ello, toda vez que el poder que le fue conferido especialmente para asumir tal representación en la tramitación referida a la venta de un inmueble y no comprende la facultad de incoar acciones judiciales como la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, más aun cuando el inmueble a que se refiere el poder no se le identifica.

Vistos los alegatos esgrimidos, advierte este Tribunal que a los folios 9 y 10 del presente expediente corre inserta copia certificada por Secretaría del poder bajo examen, el cual fue otorgado por la parte actora al abogado YIRIS SEMERENE, por lo que debe entonces determinarse de su lectura, si se configura el tercer supuesto contenido en el citado dispositivo procesal referido a la insuficiencia del poder otorgado. En tal sentido se aprecia que en el mandato en cuestión la poderdante dispone: “…confiero poder especial pero amplio (…) para que nos represente sostenga y defienda nuestros derechos e intereses por ante los Tribunales de la República, Organismos Públicos o privados y muy especialmente en todo cuanto este relacionado…”.

De lo anteriormente transcrito considera este Tribunal que, contrario a lo alegado por la representación judicial de la parte actora, el instrumento poder objeto de la presente impugnación le fue conferido al precitado abogado para que ejerciera la representación judicial de la parte actora ante los Tribunales de la República, sin distinción alguna, razón por la cual es forzoso concluir que por tratarse la presente pretensión de cumplimiento de un contrato en que la parte actora, ciudadana OMAIRA ROSA DOMÍNGUEZ funge como arrendadora producto de una cesión, lo cual le otorga legitimación activa, el abogado YIRIS SEMERENE está facultado para ejercer la representación judicial de dicha ciudadana en el presente juicio.

Ergo deberá declararse en la dispositiva del presente fallo sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

b.- La Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

En relación a esta defensa manifiesta el oponente:
“Así las cosas la CUESTIÓN PREVIA OPUESTA aquí planteada a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunir los requisitos exigidos en el artículo 340 eiusdem, la fundamentamos en el hecho que en el escrito libelar no se señalan e identifican con exactitud los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo (Sic) se demanda, lo cual es un requisito contemplado en el numeral 4 del articulo (sic) 340…”.

De la revisión de las actas se desprende que el inmueble arrendado se encuentra constituido por un apartamento ubicado en el Sector el Sitio, Parque Residencial Los Helechos, Torre “A”, Piso 3, apartamento N° 34, en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, descripción ésta que coincide con la expresada por la parte actora en su demanda y debidamente reconocida por la parte accionada. En consecuencia, este Tribunal debe concluir que el demandado conoce el inmueble que le fue dado en arrendamiento, y que no es otro que el descrito en el contrato de arrendamiento que ambas partes afirman haber suscrito el día 15 de junio de 2001. Aunado ello al hecho de que, en las acciones judiciales que guarden relación con el cumplimiento o resolución de relaciones arrendaticias, no es necesaria la indicación de los linderos del inmueble, así como tampoco invocar si se tiene o no cualidad de propietario, pues lo relevante es la existencia de tal relación, cuya resolución o cumplimiento constituye el objeto de la demanda, a diferencia de aquellas acciones judiciales de naturaleza petitoria, las cuales tienen como característica que el accionante en su demanda hace valer la titularidad de un derecho real, es decir, tiene por objeto la protección de la propiedad y por ende, en ellas sí se requiere la indicación de linderos del inmueble, así como la consignación del instrumento que confiere la titularidad del derecho real que invoca.

Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la cuestión previa opuesta no debe prosperar, y así se decide.

III
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Sentado lo anterior corresponde examinar de seguidas el fondo de la controversia principal y al efecto se advierte que la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar señala lo siguiente: Que su representada es legítima propietaria en comunidad con sus dos menores hijos de un inmueble representado por un apartamento distinguido con el número 34, ubicado en el Sector el Sitio, Parque Residencial Los Helechos, Torre “A”, Piso 3, en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual adquirió en propiedad, por herencia de su finado esposo. Que en su condición de copropietaria autorizó la gestión del referido inmueble a la empresa “Administradora ADMIZETA (C. A.). Que dicha administradora suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado de seis (06) meses, contados a partir del 15 de diciembre de 2005 con el demandado, el cual tenía fecha de vencimiento el 15 de junio de 2006. Así mismo manifiesta que en el adverso del referido contrato de arrendamiento, consta cesión que realizara la Administradora ADMIZETA a su representada en fecha 16 de junio de 2008. Que la relación arrendaticia se inició en fecha 15 de junio de 2001, por un tiempo determinado de seis (06) meses con prórroga de igual tiempo, la cual terminó en fecha 15 de junio de 2008, dándose inicio a la prórroga legal de dos (02) años, expirando el 15 de junio de 2008. Que mediante carta de fecha 22 de junio de 2006, con acuse de recibo del arrendatario, de fecha 28 de junio de 2008, la administradora ADMIZETA, le comunicó a éste, sobre el vencimiento del contrato de la prórroga legal y su término. Que el día 15 de junio de 2006 terminó el lapso de prórroga legal para que el arrendatario entregara el inmueble, desocupado de personas y con los bienes muebles que recibió, ya que la relación arrendaticia fue mayor a cinco (05) años y menos de diez (10), y es el caso que el arrendatario, se ha negado a entregar el inmueble y en consecuencia incurrió en incumplimiento del contrato locativo suscrito entre ellos.

Que por las razones expuestas y agotadas como han sido las vías amistosas y extrajudiciales para que cumpla el arrendatario en la entrega del inmueble y negándose el arrendatario a esto, es por lo que procede a demandar al arrendatario.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada negó, rechazó y contradijo por ser completamente falsos los argumentos de hecho aducidos por la parte demandante, como también la aplicación, interpretación y extensión de los fundamentos de derecho invocados en la demanda, manifestando que se encuentra solvente con todas sus obligaciones contractuales, y que está en plena vigencia el plazo determinado contractualmente en la cláusula tercera del contrato locativo, que aun no se ha vencido el término del contrato prorrogado, por lo que no está obligado a entregar el inmueble al demandante, el cual ostenta como poseedor y arrendatario. Que no fue notificado de forma oportuna y tempestiva de la no renovación del contrato de arrendamiento, que se ha comportado como buen padre de familia conservando la cosa, realizando reparaciones necesarias con dinero de su propio peculio. Asimismo niega, que deba realizar pago alguno por indemnización en la mora de la entrega del inmueble del cual es arrendatario, ni por daños y perjuicios por retardo, ni tampoco por concepto de costas y costos generados en el presente juicio. Que en la relación arrendaticia operó la reconducción de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Por último adujo que la relación arrendaticia objeto del presente procedimiento no comenzó en fecha 15 de junio de 2001 como lo afirma el actor, sino el 15 de diciembre de 2000, lo que probará en la oportunidad procesal respectiva.

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil,

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
1 Copia simple de instrumento mediante el cual la demandante otorga poder al abogado YIRIS J. SEMERENE, se valora en todo su rigor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como prueba del negocio jurídico a que éste se contrae.
2 Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Rafael, Rangel, Sucre, Miranda, Andrés Bello, Bolívar y la Ceiba del Estado Trujillo, anotado bajo el N° 141, Protocolo Primero, Tomo 6, de partición de comunidad sucesoral, la cual fue impugnada en la oportunidad procesal correspondiente, y según lo establecido en el artículo 429 de la norma adjetiva civil, debía la parte que quería valerse de la misma, solicitar el cotejo o consignar copia certificada de la misma, lo cual no hizo. Por consiguiente carece de valor probatorio.
3 Originales de contratos de arrendamiento (documentos privados) de fechas 15 de junio de 2001 y 15 de diciembre de 2005, suscritos entre las partes, los cuales de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, los cuales fueron expresamente reconocidos por la parte demandada, constituyen prueba de la relación arrendaticia a que se refieren dichos documentos.
4 Original de carta misiva con firma de recepción del demandado en fecha 28 de junio de 2006, donde le comunica: “Por medio de la presente nos dirigimos a Usted, con el fin de notificarle que la Sra. OMAIRA ROSA DOMINGUEZ DE SOLORZANO, propietaria del inmueble situado en Sector El Sitio, Parque Residencial Los Helechos, torre “A”, piso 3, apartamento 34, SAN ANTONIO DE LOS ALTOS. EDO. MIRANDA, del cual usted es ARRENDATARIO según contrato que tiene con la ADMINISTRADORA ADMIZETA C.A., el cual vence el día 15 de Junio 2006, ha dispuesto no renovar el referido contrato por lo que a partir de dicha fecha de vencimiento comienza a correr la prorroga (Sic) legal que le asiste conforme el (Sic) artículo 38 literal (c) de la ley que regula esta materia”, la cual no fué desconocida, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones contenidas en ella.
5 Original de carta misiva con firma del demandado en fecha 24 de enero de 2006, como señal de recepción donde le comunica lo siguiente: “Quien suscribe: Omaira Rosa Domínguez viuda de Solórzano, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° V-5.349.981, de oficios del hogar, domiciliada en la población de Betijoque, jurisdicción del Municipio Rafael Rangel del Estado Trujillo, hábil y capaz, por medio de la presente me dirijo a Ud., a fin de hacer de su conocimiento que (sic) decidido dar en venta el inmueble representado por un Apartamento... el cual ocupa en calidad de Arrendamiento y me pertenece…”, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones contenidas en ella.
6 Original de Carta misiva recibida por el demandado en fecha 28 de junio de 2006, donde le comunica lo siguiente: “…QUE LA PREFERENCIA OFERTIVA DE VENTA SOBRE EL ALUDIDO INMUEBLE, NOTIFICADA A Ud. POR ESCRITO CON FECHA CIERTA DE RECIBIDA DEL 24-01-2.006, TODO DE CONFORMIDAD CON LO PRECEPTUADO EN EL ART. 42 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (SIC) Y VISTO EL TIEMPO TRANSCURRIDO DE CINCO MESES SIN SER NOTIFICADA POR ESCRITO Y EN FORMA INDUBITABLE SU INTERES DE ADQUIRIR DICHO INMUEBLE, TODO CONFORME (SIC) LA LEY QUE REGULA ESTA MATERIA, INFORMO A UD., QUE DICHA OFERTA HA QUEDADO SIN EFECTO Y EN CONSECUENCIA, HACIENDO USO DEL DERECHO QUE ME ASISTE, MANTENGO LA LIBERTAD DE DAR EN VENTA EL INMUEBLE A TERCEROS. ”, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones contenidas en ella.
7 Original de inventario de bienes del inmueble objeto del presente litigio, firmado por las partes, el cual al no ser un hecho debatido en el presente juicio este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse.
8 Original de seis (06) recibos de pagos de cánones de arrendamientos, insertos a los folios 19, 20, 21, 156, 157, 158, suscritos por la arrendadora primigenia y la parte demandada, los cuales carecen de todo valor probatorio por cuanto, son documentos emanados de terceros y no cumple con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
9 Original de cinco (5) recibos de gastos de condominio sobre el inmueble objeto de la presente causa, carecen de valor probatorio, siendo estos emanados de terceros a esta causa y no siendo ratificados mediante la prueba testimonial a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1 Original de Recibo de pago, recibido por ADMINISTRADORA ADMIZETA C.A. de fecha 15 de diciembre de 2000, el cual de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, constituye prueba de pago a que se refiere dicho recibo.
2 Original de contrato de arrendamiento privado de fecha 15 de diciembre de 2000, suscrito entre las partes, el cual de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, constituye prueba de la relación arrendaticia a que se refiere dicho documento.
3 Original de ocho (8) recibos de pago de condominio del inmueble objeto del presente juicio, cursantes a los folios 82 al 88 y 93, los carecen de valor probatorio, por ser documento emanado de tercero y no cumplir con lo establecido en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil.
4 Original de cuatro (4) recibos de pagos de condominio, insertos a los folios 89 al 92 del presente expediente, del inmueble objeto de este litigio, sin firma ni sello, por consiguiente carecen de su valor probatorio.
5 Original de siete (7) contratos de arrendamientos, suscritos por las partes de fechas: 15-06-2001; 15-12-2001; 15-12-2002; 15-06-2003; 15-12-2003; 15-06-2004 y 15-06-2005, respectivamente, los cuales de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, constituyen prueba de la relación arrendaticia a que se refieren dichos documentos.

Del descrito material probatorio cursante en autos y de los alegatos de las partes queda comprobada en primer lugar la relación arrendaticia, iniciada el 15 de diciembre de 2000, y fijada en los términos del contrato de arrendamiento suscrito entre Administradora ADMIZETA C.A. como arrendadora y el ciudadano OSCAR WILFREDO DÍAZ MARINO, como arrendatario, cursante a lo s folios 80 al 81 del expediente, por lo que toca entonces examinar el contenido de la cláusula que establece su duración a objeto de determinar si operaron las prorrogas sucesivas, como lo afirma la parte demandada, o si, por el contrario, nos encontramos ante un tipo de relación contractual de carácter determinado, por lo que vencida la prórroga legal, correspondía al arrendatario entregar el inmueble arrendado.

En tal sentido se aprecia que en la cláusula tercera del contrato se dispuso lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato será de SEIS MESES, contado a partir de esta fecha; mas, si al vencimiento del término fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por terminado este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pudiere sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo el Arrendatario, por lo menos, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el contrato.”

Del contenido de dicha disposición contractual se evidencia que el término de duración del contrato se estableció en seis (6) meses prorrogables automáticamente, de donde se desprende que fue voluntad de las partes la naturaleza temporal del contrato a tiempo determinado, por lo que, si cualquiera de las partes, sea arrendador o arrendatario, el contrato no distingue, no notificaba a la otra con un mes de anticipación su intención de no prorrogarlo, dicha prórroga consensual se sucedería indefinidamente, pues los contratantes no limitaron el número de ellas. Ahora bien, en el caso de autos, según se evidencia de la carta cursante al folio 22, la arrendadora notificó al arrendatario en fecha 22 de junio de 2006, que el contrato no sería renovado, por lo que a partir del 15 de junio de 2006 comenzó a correr la prórroga legal prevista en el literal c) del artículo 38 de la ley especial inquilinaria, notificación ésta efectuada extemporáneamente, pues no se ajustó al mes de antelación previsto en el contrato; por lo contrario se efectuó al décimo tercer (13°) día posterior a su vencimiento.

Así, al efectuarse la notificación en comento fuera del lapso contractual, la misma carece de eficacia, por lo que la prórroga legal arrendaticia no entró en vigor, debiendo, en consecuencia, entenderse que el contrato se ha venido renovando automáticamente por un lapso igual, no correspondiendo al inquilino hacer la entrega del inmueble, no naciendo así el derecho de la parte actora de demandar el cumplimiento del contrato y pedir la entrega del inmueble según lo contemplado en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo declararse en el dispositivo del fallo la improcedencia de la acción propuesta. Así se declara.

IV
DE LA RECONVENCIÓN

Fundamenta la parte actora reconviniente su acción del modo siguiente: Que según Decreto del Ejecutivo Nacional publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 38.189 de fecha 30 de noviembre de 2002, conjuntamente con las Resoluciones de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio, y Ministerio de Infraestructura Números 0047 y 026-E, quedaron suspendidos los aumentos de arrendamientos, por lo que no debió pagar más de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,°°) para la fecha, según consta de contrato de fecha 15 de diciembre de 2003. Que en su condición de arrendatario ha venido pagando oportunamente su obligación locativa, y que los cánones por él sufragados ascienden a la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.620,°°), por concepto de aumento de cánones de arrendamiento. Asimismo manifiesta que desde hace seis (6) años ha venido pagando el cincuenta por ciento (50%) de las mensualidades correspondientes a la cuota parte de los gastos de condominio que corresponden al inmueble aquí descrito, obligación esta que corresponde al propietario del inmueble según lo establecido en los artículos 11 y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

De igual modo expresa que es acreedor frente a la demandante-reconvenida por la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.350,°°), por concepto de pago de condominio del apartamento que ocupa en calidad de arrendatario, además del pago del 12% de interés anual, desde el mes de enero de 2003 hasta la fecha de la reconvención.

Finaliza exponiendo que con base a dichas consideraciones y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.331 y siguientes del Código de Procedimiento Civil reconviene a la ciudadana MARÍA ROSA DOMÍNGUEZ VIUDA DE SOLÓRZANO, para que reconozca o en su defecto a ello sea condenada y declarado por el Tribunal a la compensación o reintegro de la deuda preexistente para la fecha ya causada a los cánones de arrendamiento por vencer.

Del estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora reconvenida no procedió a dar contestación a la reconvención dentro del plazo indicado, ni por si ni por medio de apoderado, por lo cual incurrió en el primer supuesto de la confesión ficta prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...”.

La norma antes transcrita refiere una presunción iuris tantum de la confesión, la cual admite prueba en contrario del demandado rebelde a aquello que enerve la acción de la parte actora. En cuanto a la segunda condición, esto es, que la pretensión no sea contraria a derecho, el Tribunal analiza los núcleos y extremos de tal acción.

Para este análisis basta acudir al libelo de demanda y verificar si la acción presentada se encuentra consagrada en una norma de derecho positivo. En este sentido, observa quien aquí suscribe, que trata de una acción de reembolso de sobrealquileres y pagos de condominio, la cual fundamenta el reconviniente en una presunta violación al Decreto Presidencial de fecha 30 de noviembre de 2002 publicado en Gaceta Oficial N° 38.189 y de las Resolución conjuntas Nros 152 y 046 de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio, y de Infraestructura, respectivamente, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, mediante el cual se congelan los cánones de arrendamiento, y en que de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, los pagos condominiales corresponden al propietario y no al inquilino, para dejar sentado que la presente demanda no es contraria a derecho.

Sentado lo anterior y tenida como confesa a la parte actora reconvenida, su silencio procesal produce que la carga de la prueba se traslade a su cabeza, a quien le correspondía probar que las cantidades demandadas por el arrendatario fueron debidamente pagadas por lo que no procede su repetición o reembolso.

Aplicando lo expuesto al caso de autos se encuentra que la parte contrademandada contumaz, debió probar en el transcurso de este proceso y valiéndose de los medios probatorios legalmente permitidos, que eran falsos los hechos alegados por la parte actora en el libelo. No obstante, no trajo a los autos ningún elemento capaz de enervar la acción intentada en su contra o destruir la presunción de veracidad que ampara los hechos alegados por la demandante en el libelo, por cuanto se limitó a esgrimir argumentos que en su criterio hacen improcedente la acción al alegar que la suscripción de un nuevo contrato permitían la fijación de un nuevo canon arrendaticio y demuestran el consentimiento tácito del inquilino. En tal sentido, cabe destacar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el carácter irrenunciable de los derechos tuitivos de los arrendatarios, y en la resolución conjunta antes citada se calificó como servicio de primera necesidad el alquiler de vivienda, por lo que no puede admitirse el consentimiento en materias en las cuales esté involucrado el orden público, por cuyo motivo los alegatos invocados en la demanda, quedan plenamente admitidos y se tienen por ciertos y verdaderos, cumpliéndose de esa manera en el caso concreto con el tercero de los requisitos mencionados para que se declare la confesión ficta de la demandada y sus efectos. Así se decide.

No obstante, no puede pasar por alto quien aquí suscribe, que la parte actora-reconvenida en el escrito de pruebas alegó la prescripción, la cual constituye una institución jurídica, cuyo origen se remonta al Derecho Romano, en donde era considerada una exceptio que obedecía a una limitación temporal puesta en la etapa de instrucción en el procedimiento romano, de la cual derivaba la acción, esencia que mantiene en nuestros días al ser concebida como la extinción del derecho por causa de la tardanza en la demanda.

El momento efectivo para alegar dicha defensa de fondo es el acto de contestación a la demanda, a tenor de lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se desprende que la prescripción no extingue la obligación de pleno derecho, sino que es una defensa que debe alegar el deudor en la oportunidad procesal correspondiente, por cuanto es a través de la acción que los ciudadanos o justiciables tienen la facultad de recurrir a los órganos de administración de justicia para pedir la protección de sus derechos e intereses, mediante la interposición de una demanda en donde el accionante tiene la oportunidad de afirmar su interés jurídico frente al demandado y determinar su pretensión, todo ello con la finalidad de obtener una resolución con autoridad de cosa juzgada, y frente a esa pretensión que hace valer el demandante, el demandado puede resistir a ella expresando las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

De allí que la prescripción constituya una de esas defensas perentorias que puede oponer el demandado, donde por el transcurso del tiempo, el acreedor de una obligación pueda perder la acción que tiene para hacer valer dicha obligación, si no realiza alguna de las actividades expresadas en la Ley para mantener vivo su derecho.

En este mismo sentido, el artículo 1.957 del Código Civil dispone que la renuncia tácita de la prescripción puede resultar de todo ello incompatible con la voluntad del deudor de hacerla valer, por lo que se debe concluir que siendo la contestación de la demanda la oportunidad legal para oponer la prescripción, el hecho que el deudor demandado no lo haga en dicha ocasión, se debe considerar que éste renunció a la misma

Constata esta sentenciadora que la parte actora reconvenida no opuso la defensa de prescripción en la oportunidad de la contestación de la contrademanda, en consecuencia se tiene por no opuesta. Así se declara.

Por otra parte y en cuanto a la repetición por concepto de sobrealquileres, y siendo que desde el mes de abril del año 2003 mediante Gaceta Oficial N° 328.223, siendo prorrogada sucesivamente hasta la presente fecha, la suspensión de aumento de alquileres, constituye por lo tanto una violación a esta disposición nacional el hecho que en fecha 15 de diciembre de 2003 hubo un aumento en el canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, siendo así las cosas debe prosperar la repetición de sobrealquileres que por vía de reconvención requiriera el demandado-reconvinente.

En otro orden de ideas y en cuanto concierne a la solicitud de repetición de gastos de condominio, expone Roberto Hung Cavalieri en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela” lo siguiente:

“Se nos hace forzosamente necesario discriminar entre los inmuebles sujetos a regulación y los que no están, y en los contratos de arrendamiento celebrados sobre estos últimos, no queda la menor duda que las partes pueden perfectamente pactar que el arrendatario asuma la responsabilidad de correr con los gastos de mantenimiento mayor, condominio y otros, siempre que no sean contrarios a las otras normas que rigen la relación arrendaticia independientemente a que el inmueble no esté sujeto a regulación: Como lo son las disposiciones relativas a las garantías, prorroga (sic) legal, derecho preferente a que se le ofrezca el inmueble en venta antes que a cualquier tercero y las que le sean aplicable del derecho común””. (Destacado Añadido).

Considera esta juzgadora sentar, que acoge la corriente doctrinal antes transcrita en el sentido que las partes pueden de manera convencional pactar, convenir, acordar, el pago de las cuotas correspondientes al condominio, sin embargo en el caso de marras se observa que el mencionado pago, por gastos de condominio, no fue acordado por las partes desde el génesis de la relación arrendaticia, si no que el mismo se comenzó a cobrar por la Administradora Arrendadora posterior a la congelación de alquileres publicada en Gaceta Oficial de nuestro país en el mes de abril de 2003, antes identificada, lo que en el caso que nos ocupa constituye una violación a la Disposición Nacional de suspensión de aumento de alquileres, sin embargo, no consta suficientemente en autos los pagos que por este concepto haya efectuado el arrendatario, debido a que carecen de valor probatorio, según el análisis que se realizara, de los recibos a través de los cuales se pretendió probar tal alegato, consecuentemente se debe desestimar en el fallo del presente dispositivo la repetición por concepto de gastos de condominio del inmueble objeto del presente litigio. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.- SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

2.- SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

3.- SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PRÓRROGA LEGAL interpuso la ciudadana OMAIRA ROSA DOMÍNGUEZ DE SOLÓRZANO contra el ciudadano OSCAR WILFREDO DÍAZ MARINO, suficientemente identificado en autos.

4.- PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención de repetición de sobrealquileres y pago de condominio propuesta por el demandado OSCAR WILFREDO DÍAZ MARINO contra la ciudadana OMAIRA ROSA DOMÍNGUEZ DE SOLÓRZANO. En consecuencia deberá:

4.1 – La parte demandante-reconvenida dar cumplimiento al contrato de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 2005, el cual fue prorrogado convencionalmente según la cláusula tercera del mismo.

4.2. – La demandante-reconvenida pagar al ciudadano OSCAR WILFREDO DÍAZ MARINO: a) la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.620,°°) por concepto de repetición de sobrealquileres. b) la corrección monetaria de las cantidades demandadas en la reconvención del presente juicio, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela.

Se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en la presente litis.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los catorce (14) días del mes de octubre de 2008.
LA JUEZ TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO

MAIKEL MEZONES

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 02:00 p.m.

EL SECRETARIO

LCH
Expediente N° E-2008-031