TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: JUDITH COROMOTO MONTERO, venezolana, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad N° 5.567.544.

APODERADOS JUDICIALES: ORLANDO DAVID GUERRA ESPITIA y LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los Nos 50.021 y 36.413, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
RANZAI MARILYN ROJAS ESTEVES y ALEXIS ENRIQUE ORTEGA RIVAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos 12.108.851 y 11.917.832, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: MARÍA AUXILIADORA ALVAREZ DE RICARDO, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 40.519.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE NRO E- 2008-034
SENTENCIA DEFINITIVA

I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio, mediante demanda por cumplimiento de contrato por prórroga legal, presentada en fecha 1º de junio de 2008, por los abogados ORLANDO DAVID GUERRA ESPITIA y LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandante. Basaron su pretensión en el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 del Código Civil Venezolano y los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
En fecha 07 de julio de 2008, el Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del último de los demandados. En la misma fecha el apoderado judicial de la demandante solicito pronunciamiento al Tribunal sobre la medida solicitada en la demanda.
En fecha 17 de julio de 2008, el Alguacil Titular de este Tribunal consignó a las actas del presente expediente diligencia mediante la cual manifestó que se trasladó al domicilio de los demandados, quienes le recibieron la compulsa y firmaron el recibo correspondiente.
En fecha 22 de julio de 2008, compareció el demandado, asistido de abogado, presento escrito contentivo de contestación a la demanda, en la misma fecha los demandados otorgan poder apud acta a la abogada MARÍA AUXILIADORA ALVAREZ DE RICARDO.
En fecha 28 de julio de 2008, el apoderado judicial de la parte accionante consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado y admitido en la misma fecha.
En fecha 01 de agosto de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado y admitido en la misma fecha.
En fecha 05 de agosto de 2008, el apoderado judicial de la parte accionante consignó un segundo escrito de promoción de pruebas, el cual fué agregado y admitido en la misma fecha.
En fecha 05 de agosto de 2008 la apoderada judicial de la parte demandada estampó diligencia mediante la cual consignó copia certificada de consignaciones de cánones de arrendamiento que cursan al expediente D-2008-032, nomenclatura de este Tribunal.
II
Siendo la oportunidad para decidir corresponde examinar de seguidas el fondo de la controversia y al efecto se advierte:
La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar señala: Que su representada es propietaria de un apartamento distingu8do con el N° y letra 13-F, ubicado en la planta 13 de conjunto residencial “Terrazas de San Antonio”, ubicado en el lugar denominado Don Blas, jurisdicción del Municipio los Salias del Estado Miranda, que acompañan copia simple de documento que verifica tal propiedad. Que el mencionado inmueble fue dado en arrendamiento a los demandados, mediante un primer contrato de arrendamiento debidamente autenticado de fecha 20 de junio de 2003, ante la Notaria de los Salias, por un (01) año fijo, contado a partir del 15 de junio de 2003 hasta el 15 de junio de 2004; así mismo manifiesta que se suscribió un segundo contrato de arrendamiento mediante documento autenticado ante la Notaría Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 17 de junio de 2004, igualmente por un (01) año fijo desde el 15 de junio de 2004 hasta el 15 de junio de 2005; vencido éste, alegan los apoderados, que suscribieron las partes un tercer contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria de los Salias de fecha 18 de junio de 2005 y que el mismo establece en su Cláusula Cuarta que dicho contrato será por seis (06) meses prorrogables contados a partir del 15 de junio de 2005 hasta el 15 de diciembre de 2006. Así mismo manifiesta que finalizada la vigencia de este último, ambas partes convinieron en celebrar de forma privada un cuarto contrato de arrendamiento, sobre el mismo inmueble el cual, en su cláusula cuarta establece:
“CUARTA: “LOS ARRENDATARIOS”, convienen que el término del presente contrato de prorroga (Sic) legal es de seis (06) meses, a partir del 15 de Junio de 2007 hasta el 15 de diciembre de 2007, ambos inclusive, fecha en la cual LOS ARRENDATARIOS, entregan a LA ARRENDADORA, y en las misma (Sic) condiciones en que se esta (Sic) recibiendo. En virtud que el inmueble esta bajo la operación de venta, y en caso que LOS ARRENDATARIOS, continúen en el inmueble, podrán hacer uso al termino (Sic) de la prorroga (Sic) legal de seis meses mas (Sic) el canon de arrendamiento sufrirá un incremento, según mutuo acuerdo y aceptado entre las partes, este lapso es por razón al traslado a otra vivienda.”

Igualmente aduce que en atención a la manifestación de las partes en la cláusula anterior el día que venció la prórroga legal: el 15 de junio de 2008, se le comunicó a los demandados que debían proceder a la entrega y desocupación del inmueble, que igualmente procedieron a notificarle a los demandados a través de la Notaría Pública de los Salias, la culminación de la prórroga legal que se les otorgó de manera contractual el 19 de junio de 2008; que a tal efecto acompañan la referida notificación al libelo de demanda.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada manifiesta que en lo relativo a los hechos alegados por la accionante en el libelo niega, rechaza y contradice, que la demandante sea la legitima propietaria del inmueble objeto del presente procedimiento, por cuanto manifiesta tener conocimiento que la misma suscribió operación de compra venta y que lo demostrará en la oportunidad procesal respectiva, así mismo expresa que le fue dado en arrendamiento por la demandante el inmueble descrito en el libelo, tal y como se desprende de los documentos consignados por la parte actora en su escrito libelar.
Igualmente expone que niega, rechaza y contradice, que el documento privado suscrito por las partes en litigio sea contentivo de un ánimo exclusivo de prórroga legal, ya que el encabezamiento del nombrado contrato privado establece: “…ambas partes han convenido en celebrar el presente contrato de ARRENDAMIENTO, el cual se regirá…”, que en todas y cada una de sus cláusulas se verifica que se está en presencia de un contrato de arrendamiento; igualmente manifiesta que al referirse a la prórroga legal se contradice porque no puede iniciar la prórroga legal al mismo tiempo que la relación arrendaticia. Así mismo niega, rechaza y contradice que se haya desconocido por su parte el cumplimiento de la prórroga legal, por cuanto su actuación desde junio de 2007 hasta la presente fecha ha sido de arrendatarios, toda vez que el término contractual convenido de seis (06) meses se ha venido prorrogando automáticamente, desde el 15 de junio de 2007, que realizó puntualmente el pago de mensualidad adelantada al período junio-julio 2008 en cuenta bancaria a nombre de la demandante y que con ello han dado continuidad a la relación arrendaticia, por lo que se ha renovado la relación contractual y subsiguientemente ha iniciado la consignación legal visto la negativa de la arrendadora a recibir el pago. Que niega, rechaza y contradice la exposición y petición de la parte actora, relativa a que sea considerada tal cláusula contractual cuarta como prueba de que termino la relación arrendaticia de las partes y que transcurrió el término de prórroga legal, por cuanto en el último documento privado suscrito por las partes en la cláusula tercera en su parte final establece que si dentro de los sesenta (60) días de antelación al vencimiento de este contrato y por escrito, ninguna de las partes manifiesta a la otra, su deseo de no continuar en la relación arrendaticia, se entenderá que el contrato se considera prorrogado, que siendo que la arrendadora no dio fiel y cabal cumplimiento a tal notificación en el plazo señalado afirma que el contrato suscrito en forma privada en el año 2007 para el período 15 de junio 2007 a 15 de diciembre de 2007 se renovó automáticamente para un nuevo período desde el 15 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2008 y que igualmente se ha renovado desde el 15 de junio de 2008 hasta el 15 de diciembre de 2008.

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, dejándose sentado que las pruebas deberán versar exclusivamente sobre loa hechos alegados en la demanda y en la contestación, quedando fuera del debate probatorio cualquier otro no contenido en estos actos.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Copia simple de documento de venta del inmueble objeto de este litigio del ciudadano LUIS TABOADA BUJAN a los ciudadanos FERNANDO EVENCIO CORTEZ RAMIREZ y JUDITH COROMOTO MONTERO DE CORTEZ, protocolizado en fecha 2 de febrero de 1997 ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el No 11, Protocolo Primero, Tomo 2,el cual en el lapso procesal correspondiente, fue presentado en su forma original en el escrito de pruebas, ante la Secretaría de este Tribunal para su certificación ad efectum videndi, y de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil constituye prueba de la venta a que se refiere dicho documento.
• Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría del Municipio los Salias, en fecha 20 de junio de 2003, anotado bajo el N° 16, Tomo 43, de los libros llevados por esa Notaría, suscrito por las partes del presente juicio, el cual de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil constituye prueba de la relación arrendaticia a que se refiere dicho documento.
• Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador, en fecha 17 de junio de 2004, anotado bajo el N° 41, Tomo 31, de los libros llevados por esa Notaria, suscrito por las partes del presente juicio, el cual de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil constituye prueba de la relación arrendaticia a que se refiere dicho documento.
• Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría del Municipio los Salias, en fecha 18 de noviembre de 2005, anotado bajo el N° 63, Tomo 110, de los libros llevados por esa Notaria, suscrito por las partes del presente juicio, el cual de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil constituye prueba de la relación arrendaticia a que se refiere dicho documento.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, (documento privado), sin fecha, cuyo cumplimiento se demanda, el cual no fue desconocido en la oportunidad procesal establecida en el artículo del texto adjetivo civil, se valora en todo su rigor probatorio.
• Copia simple de Declaración de Únicos y Universales Herederos del de cujus FERNANDO EVENCIO CORTEZ RAMÍREZ, expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• Copia simple de Planilla de Autoliquidación para Impuestos sobre Sucesiones, concatenado con los anteriores instrumentos dan fe de la titularidad de la parte actora sobre el inmueble objeto de la presente litis, la cual fue rechazada por su contraparte aduciendo que el inmueble fue vendido, sin presentar probanza alguna de esta circunstancia. En consecuencia se tiene demostrada la condición de propietaria de la demandante.
• Copias de presuntos estados de cuenta de la Cuenta No 01034-0345-71-3453048852 de la Entidad Bancaria Banesco, a nombre de la parte actora, carecen de valor probatorio, resultan impertinente por no haber sido alegado en el escrito libelar la insolvencia arrendaticia de los demandados.
• Copia simple de presuntos estado de cuenta emitidos por el Banco Venezolano de Crédito a nombre de GUERRA GALVAN YESMINA, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil carecen de valor probatorio, por tratarse de copias de instrumentos que no tienen el carácter de públicos, ni reconocidos o tenidos por reconocidos, aunado al hecho de que resulta impertinente por no haber sido alegado en el escrito libelar la insolvencia arrendaticia de los demandados.
• Original de cheque No 00000745, presentado con el objeto de demostrar que “… fue devuelto por falta de Provisión de Fondos”, resulta insuficiente para demostrar esta circunstancia, aunado al hecho de que resulta impertinente, por ser una circunstancia que escapa al debate el pago de los pensiones condominiales que genera el inmueble arrendado.
• Copias simples de dos (2) cartas presuntamente dirigidas al ciudadano FERNANDO CORTEZ por CONDOMINIOS ADMASIL C.A, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil carecen de valor probatorio, por tratarse de copias de instrumentos que no tienen el carácter de públicos, ni reconocidos o tenidos por reconocidos, aunado al hecho de que resulta impertinente, por ser una circunstancia que escapa al debate el pago de pensiones condominiales.
• Copias simples de ocho (8) recibos de condominio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio, por tratarse de copias de instrumentos que no tienen el carácter de públicos, ni reconocidos o tenidos por reconocidos, aunado al hecho de que resulta impertinente, por ser una circunstancia que escapa al debate el pago de cánones condominiales.
• Acta Notarial evacuada por la Notaría del Municipio los Salias, en fecha 19 de junio de 2008, se valora como prueba de haberse efectuado la notificación a que se contrae la misma
• Original de papel contentivo de un denominado “Cuadro de Pagos Apartamento de San Antonio Desde Enero del 2005 a Julio de 2008”, sin firma, carecen de valor probatorio, por violar el principio de alteridad de la prueba.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Copia al carbón de planilla de depósito presentado con el objeto de demostrar: 1) El cumplimiento de pago del canon de arrendamiento y 2) La aceptación del arrendador lo que implicaría la tácita reconducción, resulta manifiestamente impertinente esta prueba para demostrar el primer elemento señalado, pues no se demandó insolvencia alguna en los cánones arrendaticios. En cuanto al segundo hecho se advierte que tal depósito no implica aceptación del beneficiario, quien no tiene el control de los depósitos que pudieren efectuarse en su cuenta.

• Copia simple de escrito de solicitud de apertura de expediente de consignaciones, presentado el 22 de julio de 2008, ante el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Del descrito material probatorio cursante en autos y de los alegatos de las partes queda comprobada en primer término la relación arrendaticia entre las partes en los términos del contrato de arrendamiento cursante a los folios 28 al 30 del expediente, por lo que toca entonces examinar en primer término el contenido de las cláusulas que establecen su duración a objeto de determinar, si como lo afirma la parte demandada la relación arrendaticia se ha renovado automáticamente, por lo cual no se está en presencia de la prórroga legal, o si, por el contrario, nos encontramos ante el vencimiento de la misma por lo que corresponde al arrendatario entregar el inmueble arrendado como lo aduce la demandante.

En tal sentido se aprecia que en la cláusula cuarta del contrato se dispuso lo siguiente: “LOS ARRENDATARIOS” convienen que el presente contrato de prórroga legal es de seis (6) meses, a partir del día 15 de junio de 2007 hasta el 15 de diciembre de 2007 ambos inclusive, fecha en la cual “LOS ARRENDATARIOS” entregan a “LA ARRENDADORA” y en las mismas condiciones que lo está recibiendo. En virtud de que el inmueble está bajo la operación de venta, y en caso que “LOS ARRENDATARIOS”, continúen en el inmueble, podrán hacer uso del término a la prórroga legal de seis meses más, el canon de arrendamiento sufrirá un incremento según mutuo acuerdo y aceptado por las partes, este lapso es por razón al traslado a otra vivienda.”

Del contenido de esta única disposición contractual se deduce que los contratantes establecieron una especie de prórroga legal “sui generis”, pues este beneficio legal a favor de los arrendatarios opera de pleno derecho, sin necesidad de que sea fijado a través de convenio alguno; no obstante en virtud del principio civilista de autonomía de las partes nada impide que se efectúe este acuerdo de manera escrita, siempre y cuando sean respetados los derechos que la ley especial arrendaticia consagra a favor de los inquilinos, cuyas garantías tienen carácter irrenunciable. Dicho esto, se observa que en la cláusula de marras se dispone que tal prórroga legal es extensible por seis meses más, en virtud de que “el inmueble está bajo operación de venta”siendo ésta una circunstancia ajena a la voluntad de los inquilinos, a quienes, según la ley especial arrendaticia les asiste el derecho a hacer uso o no de la prórroga legal, y no al arrendador. Aunado a ello, el término de este beneficio está fijado taxativamente en su artículo, acordado según el tiempo de la relación arrendaticia, lo que no fue cumplido en la nombrada cláusula contractual.

Aunado a ello, se aprecia de la lectura integral del contrato bajo estudio se aprecia que, tal como lo afirma la parte demandada en su contestación, tanto en el encabezado del contrato como en las cláusulas primera y segunda se le denomina “contrato de ARRENDAMIENTO”, y en la parte final de la cláusula tercera se expresa: “… Si dentro de los sesenta (60) días de antelación al vencimiento de este Contrato y por escrito , ninguna de las partes le manifiesta a la otra, su deseo de no continuar en la relación Arrendaticia, se entenderá, que este contrato se considera prorrogado por un período similar al plazo aquí fijado, quedando en vigencia todas y cada una de las cláusulas contenidas en este instrumento, sin que en ningún momento pueda llegar a llamarse Tácita Reconducción y continuar este mismo contrato y por el mismo tiempo, estableciéndose un aumento a partir de la fecha de vencimiento de este contrato (…) No se permitirá más de una prórroga, en cuyo caso y si ambas partes consienten en ello, se podrá efectuar un nuevo Contrato de Arrendamiento…”, lo que evidentemente contradice la cláusula transcrita con inmediata anterioridad, pues se refiere a la intención de las partes de prorrogar convencionalmente el contrato por un tiempo igual y no a la prórroga legal.

Con vista a esta deficiencia contractual detectada, quien aquí suscribe, en aplicación al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, indagando la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos y así establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio, estima que en el presente caso no puede hablarse de vencimiento de prórroga legal como denominó el actor su acción, pues la manera deficiente y contradictoria en que fueron redactadas las cláusulas arriba reproducidas, genera confusión, por lo que deben ser interpretadas conforme a las previsiones de la ley especial arrendaticia. Así las cosas, estima esta juzgadora que debe entenderse que el lapso de duración del contrato es de seis (6) meses, desde el 15 de junio de 2007 hasta el 15 de diciembre de 2007, prorrogable por una sola vez por el mismo término.

Por ello, llegado el vencimiento del contrato, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, el cual por ser una relación arrendaticia de cuatro (04) años le corresponde un (1) año de prórroga legal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia el vencimiento de la prórroga legal es el día 15 de diciembre de 2008, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso la ciudadana JUDITH COROMOTO MONTERO contra los ciudadanos RANZAI MARILYN ROJAS ESTEVES y ALEXIS ENRIQUE ORTEGA RIVAS, suficientemente identificados en autos.

Se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en la presente litis.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre de 2008.
LA JUEZ TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO

MAIKEL MEZONES

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 03:30 a.m.

EL SECRETARIO

LCH
Expediente N° E-2008-034