TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 08-6565

Parte Demandante: Ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 3.816.466; siendo su apoderado judicial el Abogado ALBERTO MEJIA PIDGHIRNAY, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 89.136.

Parte Demandada: Ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENAR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.6.404.749; siendo su apoderado judicial el Abogado LUIS EDUARDO ROJAS, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 9375.

Motivo: Recurso de Apelación ejercido en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Pretensión: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Conoce este órgano jurisdiccional del recurso de apelación ejercido por el abogado Luis Rojas, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte accionada, en contra de la decisión dictada en fecha 21 de septiembre de 2007 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual declaró parcialmente con lugar la demanda incoada, conforme a lo establecido en los artículos 12, 242, 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y consecuencialmente resuelto el contrato de arrendamiento pactado entre partes a partir del 01 de junio de 2003.
En fecha 11 de octubre de 2008 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, admitió la demanda interpuesta, emplazando a la parte demandada al segundo día de despacho siguiente a su notificación.
Cursa a los folios 25 al 27 del expediente, escrito de contestación presentado por la ciudadana Carolina Rojas Colmenares, debidamente asistida de abogada, constante de tres (03) folios útiles.
Por auto de fecha 10 de noviembre de 2006, el A quo admitió las probanzas promovidas por la parte actora. Asimismo, en fecha 24 de noviembre de 2006, fueron admitidas las pruebas de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 14 de junio de 2007, la parte actora, debidamente asistida de abogado, ratificó la solicitud de medida de secuestro interpuesta en el libelo de la demanda; siendo dictado auto en fecha 19 de junio de 2007, acordando abrir cuaderno separado.
En fecha 21 de septiembre de 2007, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia definitiva; la cual fue recurrida en apelación mediante diligencia de fecha 29 de noviembre de 2007 suscrita por la parte demandada.
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2007, el A quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión de las actuaciones a este Juzgado Superior, donde fueron recibidas en fecha 11 de febrero de 2008.
Capitulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Señaló el apoderado actor en su escrito libelar que, su representada ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO es propietaria de una casa tipo town house identificado con el No. D-6 ubicada en el sector “El Remanso” que forma parte del Conjunto Residencial “El Refugio”, ubicado en la carretera Nacional Guarenas Guatire del Municipio Zamora del Estado Miranda, tal y como se desprende de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Miranda de fecha 16 de julio de 1993, inserto bajo el No. 24, Tomo 4 del Protocolo Primero de los libros respectivos.
Que, en fecha 01 de junio del año dos mil tres (2003), la ciudadana CECILIA RAUSEO, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES, sobre el inmueble anteriormente referido, quedando establecido en la cláusula segunda, que la duración de la relación arrendaticia sería de doce (12) meses a partir de la fecha de celebración del contrato; que en cuanto al canon de arrendamiento, el mismo sería fijado durante el primer año, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES, Bs. 500.000,00 (hoy 500,00 bolívares fuertes) mensuales mas la cuota correspondiente de cada mensualidad de los gastos comunes derivados de la administración de condominio, que debía ser depositado en cuenta del Banco Mercantil dentro de los primeros 5 días hábiles de cada mes.
Refiere además, que la arrendataria aun a sabiendas de los términos en que fue suscrito el contrato, se encuentra insolvente con 23 meses de condominio, desde el 24 de noviembre de 2004 hasta la fecha de presentación de la demanda, así como en cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2005 a la fecha de interposición de la demanda.
Fundamentó su demanda en las normativas contenidas en los artículos 599 del Código de Procedimiento Civil, así como en los artículos 1159, 1160, 1579, 1585, 1592 numerales 1 y 2, 1594 del Código Civil, así como los artículos 1 y 3 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, solicitó dar por resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero de 2003, sobre el inmueble objeto de la demanda, y que fuera entregado libre de personas y de bienes. Igualmente, solicitó el pago de la cantidad de SIETE MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100, Bs. 7.150.000,00 (Hoy 7.150,00 bolívares fuertes) por cada mensualidad de once meses vencidos de arrendamiento, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005 y enero a septiembre de 2006; adeudando en los mismos meses la cuota de agua, siendo la cantidad total de CINCUENTA MIL BOLIVARES, Bs. 50.000,00 (Hoy 50,00 bolívares fuertes); y la cantidad de SEICIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, 650.000,00 (Hoy 650,00 bolívares fuertes), a razón de cada mensualidad que se siga venciendo; así como las costas y costos por concepto de honorarios profesionales que se causen en el procedimiento; y por último solicitó la corrección monetaria de las cantidades de dinero demandadas.
Igualmente, fue solicitada medida de secuestro, de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble anteriormente referido y que es objeto de la presente demanda.
Fue estimada la demanda por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES, BS. 13.000.000,00 (Hoy 13.000,00 bolívares fuertes )
Por su parte, la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES, debidamente asistida de abogado, al momento de contestar al demanda, lo hizo en los términos siguiente:
Negó, contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos presentados por la parte actora, por considerarlos viciados de nulidad, por falta de veracidad.
Que, demandó el actor una serie de cánones de arrendamiento como insolutos, para lo cual promovió planillas de depósitos identificadas desde la “A” a la “K”.
Que, en cuanto al condominio no cancelado, expuso la relación de pagos efectuados ante el Banco Venezuela, discriminados desde la letra “M” a la “V”.
Que, efectivamente se encuentra una deuda de 10 meses por concepto de condominio, excediéndose el actor en 13 meses más, manifestando que en todo caso, no debería ser la arrendadora quien exija el pago vencido sino la Administradora Danoral C.A, la cual es la encargada por mandato de los propietarios del inmueble de hacer efectivos dichos cobros.
Que, con respecto a la deuda de agua señalada por el actor, no entiende la demandada, pues la cuota por agua es cobrada en el recibo de condominio, tal y como se evidencia de los recibos anexos a su escrito.
Capitulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Junto al escrito libelar fueron consignadas las siguientes probanzas:
• Documento de propiedad del inmueble constituido por casa tipo town house identificado con el No. D-6 ubicada en el sector el Remanso que forma parte del Conjunto Residencial “El Refugio”, ubicado en la carretera Nacional Guarenas Guatire del Municipio Zamora del Estado Miranda, tal y como se desprende de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Miranda de fecha 16 de julio de 1993, inserto bajo el No. 24, Tomo 4 del Protocolo Primero de los libros respectivos.
• Contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas BELEN CECILIO RAUSEO y CAROLINA ROJAS COLMENARES, de fecha 01 de febrero de 2003, sobre el inmueble identificado ut supra.
Por su parte, al momento de dar contestación a la demanda, la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES, promovió:
 Comprobantes de depósito efectuados en el Banco Mercantil, a favor de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, 650.000,00 (HOY 650,00 bolívares fuertes)
 Comprobantes de depósito efectuado en el Banco Venezuela, a favor de la Administradora Danoral C.A.
 Copia simple de Acta de Conciliación signada bajo el No. 1232/06, emanada de la Alcaldía del Municipio Zamora, Dirección de la Omdecu.
Abierto el lapso probatorio, fue presentado por ambas partes, escritos de pruebas a través de los cuales promovieron lo siguiente:
PARTE DEMANDANTE
- El mérito favorable de los autos.
- Copia Certificada de estados de cuenta emanados del Banco Mercantil, a nombre de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO ZERPA de los meses de enero a junio de 2006.
- Copia simple de la demanda interpuesta por la Administradora Danoral, C.A. ante el Juzgado de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 24 de enero de 2006, por Cobro de Bolívares.

PARTE DEMANDADA
- El mérito favorable de los autos.
- Comprobantes de depósito efectuados ante el Banco Mercantil a nombre de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, marcados de la letra “A” a la “J”.
- Comprobantes de depósito efectuados ante el Banco Mercantil a nombre de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, marcados de la letra “K” a la “Z”, A-1, B-1, C-1.
Capitulo IV
SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 21 de septiembre de 2007, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó decisión en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda incoada, y resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero de 2003, ordenando la entrega del inmueble objeto del juicio, libre de personas y bienes, utilizando al respecto los siguientes fundamentos:
 Que no es punto controvertido, el derecho de propiedad que sobre el inmueble arrendado, posee la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, así como tampoco el contrato suscrito en fecha 01 de febrero de 2003.
 Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, la actora tiene la carga de probar lo pretendido, pues alega la insolvencia de la parte demandada con respecto a cánones de arrendamiento y recibos de condominio.
 “… de las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal considera que la parte demandada no cumplió con su carga de desvirtuar los alegatos de la accionante, por lo tanto, no queda de otra, que considerar como insolutos los cánones de arrendamiento señalados por la actora en su libelo de demanda y consecuentemente, procedente la resolución del contrato de arrendamiento, y así se decide.”
 Que, señaló la actora que los cánones de arrendamiento insolutos a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100, es un hecho demostrado por los duplicados de depósitos consignados por la parte demanda.
 Que, ha quedado demostrado entre las partes que existía un contrato de arrendamiento, el cual ha sido incumplido por la demandada, y siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre partes, no puede sustraerse el deber de observar lo acordado en las cláusulas allí contenidas.
 Que, en cuanto a los daños y perjuicios demandados por la parte actora, señalando que requiere de la indemnización de las mensualidades que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble, no puede el tribunal acordar una indemnización en base a un acontecimiento que constituye un hecho futuro e incierto.
 Que, no existe plena prueba en autos de que el monto esgrimido por la parte actora en su escrito de 5.000,00 bolívares sea la cantidad exacta mensual que debe pagar la arrendataria por servicios varios, por lo que niega lo peticionado.
 Que, con respecto a la indexación solicitada, la acuerda, destacando que dicho cálculo debe ser efectuado desde el 04 de octubre de 2006, fecha en que fue introducida la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia.
 Por último, quedó establecido en la parte dispositiva, lo siguiente:
“… declara de conformidad con lo establecido en los Artículos 12, 242, 243 del Código de Procedimiento Civil y 33 y 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO… contra la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES… En consecuencia, se declara: RESUELTO el contrato de arrendamiento pactado entre las partes a partir del 1° de junio de 2003; y se condena a la parte demandada a: 1) Entregar a la parte accionante el inmueble susceptible de arrendamiento constituido por una casa tipo Town House, identificada con el N° D-6, ubicada en el Sector El Remanso, que forma parte del Conjunto Residencial “El Refugio”, ubicado en la carretera Nacional Guarenas-Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, dicho inmueble cuenta con un área de terreno aproximada de CIENTO DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y NUEVE CENTIMETROS…2) A pagar a la parte actora, la cantidad de SIETE MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 7.150.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los Noviembre y Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006; y los que se sigan venciendo hasta que el presente fallo quede definitivamente firme; 3) A cancelar la suma que resulte de la indexación monetaria ordenada sobre el monto anteriormente citado, conforme lo prevé la parte motiva del presente fallo.
No hay condenatoria en costas…”

Capitulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 21 de septiembre de 2007 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por la ciudadana BELEN CECILIA RUSEO en contra de la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES, identificados ut supra, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda y resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de junio de 2003.

V.1. Calificación de la Acción.
La acción ejercida por la actora en el presente juicio es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, según el cual, en los contratos bilaterales puede demandarse el cumplimiento del contrato o su resolución y, en ambos casos, reclamar los daños y perjuicios si se hubieren causado por el incumplimiento.
En el presente caso, optó la actora por la acción resolutoria y, reclamando los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, los que cuantificó en la suma de SIETE MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, Bs. 7.150.000,00 (hoy 7.150,00 BsF.), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, reclamando además como justa compensación por la ocupación del inmueble la suma mensual de 650.000,00 bolívares hasta la entrega del inmueble. Asimismo, reclamó el pago de cuotas por concepto del servicio de agua, cuyas reclamaciones pueden subsumirse en los conceptos a los que se alude en el artículo 1167 del Código Civil.
El procedimiento pautado para esta clase de reclamos, es el previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a las disposiciones del Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, es decir, el procedimiento breve previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, según el cual:
“Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales. “
Por tanto, prevista la acción propuesta en el ordenamiento jurídico vigente, sentenciará quien decide en base a lo alegado y probado en autos, analizando la procedencia o no de la acción propuesta. Así se establece.

V.2. Carga Probatoria.
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de su excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En el presente caso, es evidente que la partes están contestes en cuanto a haber suscrito contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por una casa tipo town house identificado con el No. D-6 ubicada en el sector el Remanso que forma parte del Conjunto Residencial “El Refugio”, ubicado en la carretera Nacional Guarenas Guatire del Municipio Zamora del Estado Miranda, correspondiéndole a la actora en cuanto al incumplimiento de la parte demandada, probar solamente la existencia de la obligación; y en lo que respecta al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, por resultar un hecho negativo, queda en cabeza de la demandada, el hecho positivo de los pagos que se le reclaman.
Dada la naturaleza de la presente acción, corresponde la carga de la prueba a ambas partes, no siendo la prueba del actor completa, pues, ambas partes deberán demostrar lo dicho y alegado tanto por lo que respecta a la pretensión de la actora, como para defensa de la demandada, encontrándose obligadas a producir pruebas, a fin de que quien suscribe pueda deducir cual de las dos partes se encuentra asistida del mejor derecho.

V.3. Análisis de las pruebas aportadas a los autos.
PARTE ACTORA
• Documento de propiedad del inmueble constituido por casa tipo town house identificado con el No. D-6 ubicada en el sector el Remanso que forma parte del Conjunto Residencial “El Refugio”, ubicado en la carretera Nacional Guarenas Guatire del Municipio Zamora del Estado Miranda, tal y como se desprende de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Miranda de fecha 16 de julio de 1993, inserto bajo el No. 24, Tomo 4 del Protocolo Primero de los libros respectivos.
Dicha probanza, por no haber sido impugnada por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido, la titularidad que sobre el inmueble objeto de la demanda, ejerce la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, por venta que le fuere efectuada por el ciudadano MARIO CRISTOFARI FRACCO. Así se decide.
• Contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas BELEN CECILIO RAUSEO y CAROLINA ROJAS COLMENARES, de fecha 01 de febrero de 2003, sobre el inmueble identificado ut supra.
El presente documento, fue presentado en original, por lo cual siendo dicho documento público con el cual se acredita el compromiso adquirido entre las partes referido al arrendamiento del inmueble constituido por una casa ya identificada, no habiéndose discutido su contenido se le da pleno valor probatorio como evidencia de las obligaciones asumidas por las partes, constatándose que la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO arrendó a la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES una casa tipo town house identificado con el No. D-6 ubicada en el sector el Remanso que forma parte del Conjunto Residencial “El Refugio”, ubicado en la carretera Nacional Guarenas Guatire del Municipio Zamora del Estado Miranda, siendo el contrato de un (1) año de duración y sin prórroga, comprometiéndose la arrendataria al pago de un canon de arrendamiento durante el primer año, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES, Bs. 500.000,00 (Hoy 500,00 BsF). Así se establece.

 El mérito favorable de los autos.
Dicha expresión, no es en sí mismo un medio de prueba, sino que, es un estereotipo que la costumbre ha mantenido como forma de señalarle al juzgador la existencia de pruebas, las cuales han sido oportunamente llevadas a los autos.
Por consiguiente, esa expresión no vulnera ningún derecho, ni lesiona los principios de Adquisición Procesal y de la Comunidad de las Pruebas y, conforme a la legislación vigente, opera sin necesidad de ser promovido. Así se decide.

 Copia Certificada de estados de cuenta emanados del Banco Mercantil, a nombre de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO ZERPA de los meses de enero a junio de 2006.
Por ser documentos privados no desconocido por la contraparte, este Tribunal le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 Adjetivo, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, evidenciándose de su contenido, los cuales se encuentran debidamente suscritos por la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, los débitos y créditos que ha tenido la cuenta en los periodos comprendidos desde el mes de enero a junio del año 2006. Así se decide.

 Copia simple de la demanda interpuesta por la Administradora Danoral, C.A. ante el Juzgado de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 24 de enero de 2006, por Cobro de Bolívares.
Probanza a la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir copia de documento público no impugnada por la contraparte, y de cuya lectura se evidencia el procedimiento judicial surgido entre la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL REFUGIO en contra de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, por COBRO DE BOLIVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO, quedando condenada la actora al pago de 1.495.487,00 bolívares (Hoy 1495,49 BsF). Esta probanza se aprecia como evidencia de que la demandada incumplió las obligaciones asumidas por este concepto, cuyo pago no fue reclamado por la actora. Así se decide.
PARTE DEMANDADA
 El mérito favorable de los autos.
Dicha expresión, no es en sí mismo un medio de prueba, sino que, es un estereotipo que la costumbre ha mantenido como forma de señalarle al juzgador la existencia de pruebas, las cuales han sido oportunamente llevadas a los autos.
Por consiguiente, esa expresión no vulnera ningún derecho, ni lesiona los principios de Adquisición Procesal y de la Comunidad de las Pruebas y, conforme a la legislación vigente, opera sin necesidad de ser promovido. Así se decide.

 Ejemplares originales de los comprobantes de depósito efectuados ante el Banco Mercantil a favor de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, marcados de la letra “A” a la “J”.
Por constituir las planillas de depósito un principio de prueba por escrito, al encontrarse dichos depósitos avalados por una entidad bancaria, la cual está autorizada por la ley para recibir depósitos en público, gozan de pleno valor probatorio. Se evidencia que las referidas planillas se encuentran discriminadas de la siguiente manera:
- “A” de fecha 28.12.05, por la cantidad de 650.000,00.
- “B” de fecha 28.12.05, por la cantidad de 650.000,00.
- “C” de fecha 14.12.05, por la cantidad de 650.000,00.
- “D” de fecha 06.04.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “E” de fecha 06.04.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “F” de fecha 18.04.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “G” de fecha 04.07.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “H” de fecha 25.08.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “I” de fecha 04.11.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “J” de fecha 31.10.06, por la cantidad de 650.000,00.

 Ejemplares originales de comprobantes de depósito efectuados ante el Banco Mercantil a favor de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, marcados de la letra “L” a la “U”, POR CONCEPTO DE PAGO DE RECIBOS DE CONDOMINIO (Folio 28 al 47); así como copias simples de comprobantes de depósito de condominio (Folios 93 al 108).
En cuanto a los originales, por constituir las planillas de depósito un principio de prueba por escrito, al encontrarse dichos depósitos avalados por una entidad bancaria, la cual está autorizada por la ley para recibir depósitos en público, gozan de pleno valor probatorio. Se evidencia que las referidas planillas se encuentran discriminadas de la siguiente manera:
- “L” de fecha 07.02.05, por la cantidad de 145.144,00.
- “M” de fecha 07.02.05, por la cantidad de 92.213,00.
- “N” de fecha 11.03.05, por la cantidad de 91.716,00.
- “O” de fecha 22.03.05, por la cantidad de 96.377,00.
- “P” de fecha 04.06.05, por la cantidad de 100.082,00.
- “Q” de fecha 04.06.05, por la cantidad de 90.315,00.
- “R” de fecha 22.06.05, por la cantidad de 98.108,00.
- “S” de fecha 17.08.05, por la cantidad de 108.793,00.
- “T” de fecha 17.08.05, por la cantidad de 110.181,00.
- “U” de fecha 28.12.05, por la cantidad de 103.859,00.

En lo que respecta a las copias simples de de comprobantes de depósito de condominio cursantes a los folios 93 al 108 del expediente, por tratarse de copias simples, era necesario que hubiesen sido ratificados por el Departamento receptor, por tanto, éste Juzgado Superior los desecha por carecer de valor probatorio en el presente caso, concluyendo en que, efectivamente la demandada incumplió la obligación de pagar cuotas de condominio, pero este concepto no le fue reclamado por la actora. Así se decide.

V.4. Conclusión.
Planteada la controversia en los términos expuestos en párrafos anteriores, y observando que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código Adjetivo:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

En el presente caso, examinados exhaustivamente los alegatos de las partes, vertidos en la demanda y la contestación, evidentemente que, ante los hechos afirmativos de la actora en cuanto a relación contractual arrendaticia, no hubo negativa expresa de la demandada y más bien la contratación no constituyó un hecho controvertido, puesto que la demandada lo que negó es que adeudara los cánones de arrendamiento señalados por la actora, así como que existiera incumplimiento por su parte, por concepto de servicio de agua. Por consiguiente, resultando comprobada la existencia de la obligación, basta esa evidencia, para dejar en cabeza de la demandada la carga probatoria sobre su cumplimiento, porque, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben elementales principios de lógica probatoria, tratándose de contratos, es suficiente que el actor compruebe la existencia de la obligación, centrando la actora el incumplimiento de cláusulas contractuales.
El Código Civil Venezolano contiene, una noción genérica de incumplimiento, caracterizada como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada.
En este sentido, la doctrina ha establecido que el contrato es un acuerdo de voluntades, mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, creando, modificándolas o extinguir obligaciones para ambas partes, es una de las fuentes más fecundas de las obligaciones y está regulada por diferentes disposiciones, su elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades.
En el artículo 1.159 del Código Civil, expresamente se ha establecido:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
En este sentido el artículo 1.160 ejusdem, expresa:
“… los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan en los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es Ley. Se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esta voluntad.
Nuestra norma subjetiva, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contratadas y expresadas en los contratos, siendo que a la parte actora le basta demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelido a demostrar el negativo del incumplimiento. Esto es, que probada la existencia de la obligación en forma auténtica, corresponde a la demandada probar que cumplió con sus obligaciones. Así pues, según el contenido del artículo 1167, anteriormente trascrito, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar ello.

Examinado el material probatorio aportado a los autos, y analizados cada unos de los alegatos de las partes, se observa que, en el presente caso, la actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud de haber incumplido la demandada con el pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, y enero a octubre de 2006, además de no haber cancelado el monto por concepto de servicio de agua.
Por su parte, señaló la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES en su contestación, que negaba y contradecía la demanda interpuesta en su contra, refiriendo que no adeuda la cantidad demandada, aseverando haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses demandados, y para lo cual en el lapso probatorio consignó ejemplares originales de los comprobantes de depósito, los cuales previamente han sido valoradas por esta Alzada.
Ahora bien, inicialmente debe precisarse que se evidencia del contenido del contrato suscrito en fecha 01 de febrero de 2003 por las ciudadanas BELEN CECILIA RAUSEO y CAROLINA COLMENARES, que efectivamente por contrato fue pautado que sería cancelada una renta por el arrendamiento del inmueble identificado ut supra, por la cantidad de 500.000,00 bolívares mensuales, los cuales serían cancelados dentro de los primeros cinco días de cada mes, en el primer año de contrato (cláusula segunda). Asimismo, fue acordado el pago de condominio por la arrendataria, quien debía presentar los recibos en original al finiquitar el contrato (cláusula tercera). En tal sentido, pasa quien decide a constatar lo alegado y probado por cada una de las partes.
En cuanto a los cánones de arrendamiento insolutos, se evidencia que fueron consignados por la demandada los siguientes ejemplares en original de comprobantes de depósito:
- A” de fecha 28.12.05, por la cantidad de 650.000,00.
- “B” de fecha 28.12.05, por la cantidad de 650.000,00.
- “C” de fecha 14.12.05, por la cantidad de 650.000,00.
- “D” de fecha 06.04.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “E” de fecha 06.04.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “F” de fecha 18.04.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “G” de fecha 04.07.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “H” de fecha 25.08.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “I” de fecha 04.11.06, por la cantidad de 650.000,00.
- “J” de fecha 31.10.06, por la cantidad de 650.000,00.
De la revisión de los referidos instrumentos, se evidencia que el concepto cancelado por los comprobantes de depósitos referidos, se corresponden al canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, quedando demostrado que efectivamente la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES, canceló los meses de noviembre y diciembre de 2005, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2006, los cuales si bien no fueron depositados conforme a lo establecido en la cláusula contractual tercera, dentro de los cinco (5) días hábiles de cada mes, no es menos cierto, que fueron canceladas, pues como puede evidenciarse del mes de diciembre de 2005, fueron efectuados tres depósitos en la cuenta No. 01050033848033022264, la cual se corresponde con el número de cuenta anotado en la cláusula tercera del contrato de fecha 01 de febrero de 2003, lo que hace pensar a quien decide, que fueron efectuados los depósitos correspondientes a noviembre y diciembre de 2005, de forma tardía y el del mes de enero de 2006, de forma anticipada.
En cuanto a los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2006, quien decide considera, que igualmente se encuentran cancelados los meses de enero, febrero, marzo, abril, julio y agosto del referido año, tal y como se evidencia a los comprobantes de depósito que se encuentra cursantes a los folios 28 al 37 del expediente. No obstante, no emerge de dichos depósitos que hayan sido cancelados los meses de mayo, junio y septiembre, por lo que en cuanto al incumplimiento de la cláusula tercera del contrato, se encuentra parcialmente demostrado a través de las actas que conforman el expediente, al no haber sido evidenciado por el interesado, el pago respectivo de los meses de mayo, junio y septiembre. Por lo que en este particular, adeuda la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, 1.950.000,00 (HOY 1950,00 BsF), a la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de mayo, junio y septiembre de 2006, a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, 650.000,00 (HOY 650,00 BsF) mensuales. Así se decide.
En lo que respecta al monto demandado por concepto de agua, el cual señaló la actora por la cantidad de 50.000,00 bolívares, a razón de 5.000,00 bolívares mensuales, no emerge de las actuaciones prueba alguna concerniente a que efectivamente dicho monto mensual sea cobrado por este concepto, e inclusive, se constata de las probanzas aportadas al expediente, que dicho servicio se encuentra incluido en los recibos de cobro por concepto de condominio, por lo cual mal puede la demandante, demandar el pago de meses de insolvencia por condominio y además solicitar el pago por concepto de servicio de agua. En tal sentido, quien decide, considera que en cuanto al pedimento de cobro por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES, 50.000,00 (HOY 50,00 BsF), por concepto del servicio de agua, resulta improcedente, por encontrarse el mismo subsumido en la cuentas que por condominio se comprometió la demandada a cancelar mensualmente. Así se decide.
En referencia a las cuentas de condominio, refirió la demandante, que adeuda la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES 23 meses de condominio, desde el mes de noviembre de 2004, hasta septiembre de 2005; sin embargo, de las pruebas aportadas a los autos, se constata que cursa a los folio 38 al 47 del expediente, recibos de condominio y sus respectivos ejemplares de comprobantes de depósitos, de los cuales se evidencia, que se encuentran cancelados los meses que a continuación se señalan:
- Noviembre 2004. Depósito No. 14103696, de fecha 07 de febrero de 2005, por la cantidad de 145.144,00 bolívares.
- Diciembre 2004. Depósito No. 14103695, de fecha 07 de febrero de 2005, por la cantidad de 92.213,00 bolívares.
- Enero 2005. Depósito No. 30003682, de fecha 11 de marzo de 2005, por la cantidad de 91.716,00 bolívares.
- Febrero 2005. Depósito No. 14103699, de fecha 22 de marzo de 2005, por la cantidad de 96.377,00 bolívares.
- Marzo 2005. Depósito No. 11240812, de fecha 04 de junio de 2005, por la cantidad de 100.082,00 bolívares.
- Abril 2005. Depósito No. 16445708, de fecha 04 de junio de 2005, por la cantidad de 90.315,00 bolívares.
- Mayo 2005. Depósito No. 45462914, de fecha 22 de junio de 2005, por la cantidad de 98.108,00 bolívares.
- Junio 2005. Depósito No. 32187892, de fecha 14 de agosto de 2005, por la cantidad de 108.793,00 bolívares.
- Julio 2005. Depósito No. 32187891, de fecha 17 de agosto de 2005, por la cantidad de 110.181,00 bolívares.
- Agosto 2005. Depósito No. 32187826, de fecha 28 de diciembre de 2005, por la cantidad de 103.859,00 bolívares.
Así pues, de lo arriba transcrito se evidencian los pagos efectuados por la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES por concepto de condominio, y cuyos ejemplares previamente has sido valorados por este Juzgado Superior. Sin embargo, no emerge de las actas el pago de los meses correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, y de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2006, lo cual aunado al hecho alegado por la demandante referente a la demanda instaurada en su contra por la Administradora Danoral, tal y como se evidencia de las copias consignadas por la parte, de cuyo contenido se evidencia que efectivamente, con motivo de demanda instaurada por la ADMINISTRADORA DANORAL en contra de la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO, mediante decisión de fecha 26 de abril de 2007, fue condenada al pago de la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES, por concepto de cuotas de condominio generadas por el inmueble propiedad de la demandante, correspondientes a los meses de noviembre de 2004 hasta diciembre de 2005, así como la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS SETENTA Y DOS CON DIEZ CENTIMOS por concepto de intereses moratorios generados por la falta de pago de condominio y la indexación de los montos por concepto de cuotas de condominio; este Juzgado Superior aprecia como evidencia la anterior relación de hechos analizados, a los fines de constatar acerca del incumplimiento parcial por parte de la demandada, de la obligación que da lugar a la acción instaurada por resolución de contrato.
En consecuencia, a juicio de quien aquí decide, el incumplimiento que le atribuye la actora a la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES, quedó demostrado parcialmente a través de la conducta procesal asumida por la demandada, quien ha debido probar el cumplimiento total de su obligación de hacer, y al no haberlo realizado, es procedente parcialmente la acción por reclamo de lucro cesante, en lo que respecta a la insolvencia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y septiembre de 2005. Así se decide.
Por otra parte, demandó la actora por concepto de daños y perjuicios, causados por la ocupación del inmueble desde la fecha de la demanda hasta la entrega del inmueble, pero esta reclamación no le fue acordada por el A quo, sino hasta que el fallo quede definitivamente firme, sin que la actora haya interpuesto recurso alguno contra esa decisión, por lo que debe tenerse a la actora conforme con la negativa y firme la decisión recurrida por este respecto. Así se decide.
Se observa además que, solicitó la actora la indexación o lo que es lo mismo, la corrección monetaria, a fines de que las sumas demandadas fueran actualizadas para el momento en que el pago se realice, observándose al respecto que, la doctrina en general no ha ofrecido dudas en cuanto a la aplicación de la indexación, en aquellas obligaciones a las cuales se les ha dado la calificación de relaciones de valor. A esta definición se le ha contrapuesto el concepto de obligaciones dinerarias, entendiéndose por estas últimas aquellas en que el acreedor persigue el pago equivalente en moneda, porque su aspiración es recibir una cantidad determinada.
Parte de la Doctrina ha venido insistiendo en que el pago debe hacerse solamente atendiendo a la moneda, desde el punto de vista de su valor intrínseco, independientemente de su valor adquisitivo; pero este concepto se ha ido haciendo más flexible, en la medida de la evolución de las relaciones económicas; razón por la cual es procedente la corrección monetaria solicitada por la parte demandante, la cual deberá calcularse desde la fecha de presentación de la demanda, el 04 de octubre de 2006, hasta la fecha en que quede firme el presente fallo, la cual deberá efectuarse mediante oficio al Banco Central de Venezuela, a los fines de tomar como base para tal calculo, el Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.
En este orden de ideas, y bajo las consideraciones precedentemente expuestas, considera quien decide que lo ajustado a derecho en el presente caso, es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO en contra de la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES. Así se establece.

VI
DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y el Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Luis Rojas, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 21 de septiembre de 2007.
Segundo: SE MODIFICA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 21 de septiembre de 2007.
Tercero: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión por DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la ciudadana BELEN CECILIA RAUSEO en contra de la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES. En consecuencia:
a) RESUELTO el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 01 de junio de 2003, suscrito entre las ciudadanas BELEN CECILIA RAUSEO y CAROLINA ROJAS COLMENARES, en consecuencia se ordena que la parte demandada entregue a la actora, el inmueble constituido por una casa tipo town house identificado con el No. D-6 ubicada en el sector “El Remanso” que forma parte del Conjunto Residencial “El Refugio”, ubicado en la carretera Nacional Guarenas-Guatire del Municipio Zamora del Estado Miranda.
b) PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión derivada del incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de junio de 2003 por las partes, por lo que la ciudadana CAROLINA ROJAS COLMENARES deberá cancelar la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, 1.950.000,00 (HOY 1.950,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de mayo, junio y septiembre de 2006, a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, 650.000,00 (HOY 650,00), y los que se sigan venciendo desde la fecha de la demanda hasta que quede firme el presente fallo.
c) CON LUGAR la INDEXACIÓN solicitada por la demandante sobre los montos demandados, por lo que deberá librarse oficio al Banco Central de Venezuela, a los fines de tomar como base para tal calculo, el Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, destacando que dicho calculo será desde el 04 de octubre de 2006, fecha de introducida la demanda, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.

Cuarto: No hay condenatoria en costas, por no haber habido vencimiento total.

Quinto: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251, ambos del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, por haberse dictado el presente fallo fuera de su oportunidad legal.
Sexto: Remítase en su oportunidad procesal, el expediente a su Tribunal de origen.
Septimo: Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y el Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En la Ciudad de Los Teques a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. HAYDEE ALVAREZ DE SOLTERO
LA SECRETARIA

YANIS A. PEREZ G.

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de la tarde (3:20 p.m), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente No. 08-6565, como está ordenado.
LA SECRETARIA

YANIS A. PEREZ G.

HAdS/YAPG/mab
Exp. N° 08-6565