TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Guatire,
198° y 150°

Por recibida y vista la anterior demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, presentada por la abogada SHIRLEY MEDINA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 46.841, actuando en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano JOSE ALBERTO SALAZAR BORGES, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.898.196, désele entrada y anótese en el libro respectivo. Antes de pronunciarse esta Juzgadora respecto de la admisión de la demanda OBSERVA:
Manifiesta la demandante, en su escrito libelar, en términos generales lo siguiente:
Que consta de Contrato de Arrendamiento notariado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2005, anotado bajo el N° 83, Tomo 27, que su representado dio en arrendamiento al ciudadano PABLO DE JESUS ODREMAN MARQUEZ, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.260.217, una casa-quinta distinguida con el N° 69 de su única y exclusiva propiedad, ubicada en el Conjunto Residencial Campo Alegre, Calle B, Parcela D-3-2, de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
Que se convino que el canon mensual de arrendamiento era por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), hoy QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 500,00) pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes.
Que la duración del contrato seria de un (01) año fijo, contado a partir del día quince (15) de marzo de 2005.
Que así mismo se estableció, que la falta de dos mensualidades daría derecho al Arrendador a rescindir de este contrato y a exigir al Arrendatario la entrega inmediata de la cosa objeto del contrato.
Que el Arrendatario ciudadano PABLO DE JESUS ODREMAN MARQUEZ, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo y abril de 2009, incumpliendo así con la principal obligación.
Que por todo lo antes expuesto se concluye que el Arrendatario ha incumplido en forma manifiesta, reiterada y constante con las obligaciones que como arrendatario suscribió, es por lo que procede a demandar al ciudadano PABLO DE JESUS ODREMAN MARQUEZ.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida del escrito libelar es la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el artículo 1159 del Código Civil, por la supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento así como sobre la premisa de que se trata de un contrato A TIEMPO DETERMINADO.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de algunas acciones.
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
“…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…” (Resaltado del Tribunal).
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
1. Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
2. Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
La norma no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de analizar la naturaleza del contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DECIDE.
En el caso que nos ocupa, para determinar la naturaleza del contrato accionado, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a sus cláusulas temporal, y en tal sentido esta Juzgadora observa:
El contrato en cuestión fue suscrito el 14 de Marzo de 2005, con vigencia a partir del 15 de marzo del mismo año, conforme se evidencia de la cláusula SEXTA.
A partir del vencimiento natural del contrato, comenzó a transcurrir indefectiblemente la prórroga legal, que para el caso de marras es por un lapso de seis (06) meses, conforme al literal “a” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que venció el 15 de septiembre 2006.
Ahora bien, en el libelo de demanda se aduce la demanda incoada contra el arrendatario por la presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del día 15 de agosto de 2008, lo que quiere decir que, luego del vencimiento de la prórroga legal, y hasta el mes de julio de 2008, el inquilino estuvo solvente, es decir, continuó pagando el canon de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, lo que forzosamente produjo la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento, no obstante la mención contenida al respecto en la cláusula TERCERA del contrato accionado, la cual, por imperio del artículo 7º del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inaplicable. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

Como quiera que el contrato accionado es a tiempo determinado, se indetermino y la acción que se intente debe ser la de DESALOJO y subsumirse necesariamente en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial.
En ese sentido la acción de RESOLUCION DE CONTRATO incoada resulta INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagrada el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal En y forzosamente debe declararlo esta Juzgadora, como en efecto ASI SE DECLARA
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. YOLANDA DEL CARMEN DIAZ
LA SECRETARIA,

Abg. ROSANA SANCHEZ MONTIEL

YDCD/RSM/jg.
EXP: 2585-09.-

Abg. ROSANA SANCHEZ MONTIEL, Secretaria Titular del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: Que la copia que antecede es traslado fiel y exacto de su original, y corresponde a la decisión dictada por este Tribunal en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO ha intentado el ciudadano JOSE ALBERTO SALAZAR BORGES contra el ciudadano PABLO DE JESUS ODREMAN MARQUEZ, contenida en el expediente Nro. 2585-09. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. En Guatire, a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil nueve (2009). Años 198 y 150°
LA SECRETARIA,

Abg. ROSANA SANCHEZ MONTIEL

RSM/jg.
EXP: 2585-09.-