TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
CUA, DOS (02) DE DICIEMBRE DE DOS MIL NUEVE (2009)
199° y 150°
EXPEDIENTE: N° D-717-09.-
PARTE ACTORA: SOLEDAD RODRIGUEZ DE ROMANELLI venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-1.295.485.-
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: RAFAEL JOSE PALMA DELGADO, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 58.964, conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.-
PARTE DEMANDADA: MARIA AUGUSTA PAULINO LEITAO y MARIA CELESTE LEITAO, portuguesas, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de la Cédula de Identidad N° E-81.989.327 Y E-983.360 respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LAS DEMANDADAS: LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, profesional del Derecho, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nos 15.832 conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.-
MOTIVO: DESALOJO. Del inmueble que a continuación se identifica: Local comercial distinguido con la letra “C”, ubicado en la Planta Baja del Edificio Ocsami, situado en la Calle José María Carreño, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda.

NARRATIVA

Se plantea la controversia cuando el apoderado judicial de la actora manifiesta que en fecha 1º-02-2001, su mandante suscribió contrato de arrendamiento con las ciudadanas MARIA AUGUSTA PAULINO LEITAO y MARIA CELESTE LEITAO, sobre un local comercial contrato que mantuvo su vigencia, realizando solo ajustes anuales al canon de arrendamiento hasta el 1º-02-2007, cuando se firmo y comenzó a regir un nuevo contrato mediante el cual se le daba continuidad a la relación arrendaticia, variando solamente en cuanto a que en base al tiempo que las arrendatarias venían poseyendo el local tenían el derecho de disfrutar la prorroga legal, con fundamento en el artículo 38 literal “c” de la Ley que rige la materia de arrendamientos, este nuevo contrato comenzaría a tener vigencia a partir del 1º-02-2007 y finalizando el 1-02-2008, no suscribiéndose nueva contratación, por haberlo decidido así las partes, continuando el decurso de la prórroga desde el 1º-02-2008 hasta su finalización pautada para el 31-01-2009 fecha en que se debería cumplir con la entrega definitiva del inmueble in comento como fue acordado conforme la cláusula tercera del contrato. Aceptando las demandadas, que el contrato marcado “B” se suscribió con la sola finalidad de culminar la relación arrendaticia y realizar la entrega del inmueble dado en arrendamiento.
Fundamenta su petición en los artículos 1.141, 1159, del Código Civil, 38 literal “c” y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como lo pactado en el contrato marcado “B” en la cláusula tercera. .
Ahora bien, con fundamento en lo establecido en el contrato y las normas legales citadas ocurre a demandar como en efecto lo hace el DESALOJO para que las demandadas convengan en entregar y desocupar en forma total el inmueble o en su defecto sean condenadas por el Tribunal:
Primero Entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibieron, desocupado de bienes y personas, solvente en el pago de sus servicios y obligaciones que aceptaron en el contrato.
Segundo El pago de la cláusula penal contemplada en la cláusula décima tercera, en la cantidad de BOLIVARES UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA (Bs. 1.350,oo) por incumplimiento de las cláusulas contractuales.
Tercero Pagar, costas, costos, gastos procesales, y honorarios profesionales que se ocasiones como consecuencia del procedimiento, calculados prudencialmente por el Tribunal.
Se dio contestación a la demanda, dentro del lapso legal en fecha 28-07-2009, las accionadas representadas por apoderado judicial expusieron que:
Las demandadas niegan, rechazan y contradicen lo expuesto en el libelo por no ser ciertos los hechos, ni estar ajustado al derecho inquilinario. Alega el apoderado judicial que la demandante elaboró y suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, sin respetar lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos que expresa “Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.” Pretendiendo hacer valer dicho contrato de arrendamiento solo a los efectos de la prorroga legal, cuando del mismo se observa en la cláusula quinta que será por cuenta de las arrendatarias los gastos de consumo de agua, electricidad, aseo urbano, así como cualquier servicio público y privado que este instalado o se instale en el inmueble, así como las reparaciones que fueren necesarias realizar en el inmueble durante este contrato…omissis. Lo que al comparar los dos contratos el original y el nuevo, jurídicamente existe un nuevo contrato de arrendamiento contado a partir del 1º-02-2007 que le dio continuidad a la relación arrendaticia.
En fecha 29-07-2009, dentro de la oportunidad legal, se abrió el juicio a pruebas conforme a lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
Corresponde a este Tribunal analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil con el fin de determinar, conforme los términos en que fue planteada la demanda y los alegatos y defensas de las accionadas.
Contrato de Arrendamiento Privado en original marcado “A” suscrito entre los ciudadanos SOLEDAD RODRIGUEZ DE ROMANELLI y MARIA AUGUSTA PAULINO LEITAO y MARIA CELESTE LEITAO, en fecha 1º-02-2001, sobre el inmueble a que se refiere el presente procedimiento.
Contrato de Arrendamiento Privado en original marcado “B” suscrito entre los ciudadanos SOLEDAD RODRIGUEZ DE ROMANELLI y MARIA AUGUSTA PAULINO LEITAO y MARIA CELESTE LEITAO, en fecha 1º-02-2007, sobre el inmueble a que se refiere el presente procedimiento.
Los anteriores documentos se aprecian conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como fidedignos en cuanto a su contenido ya que los mismos no fueron impugnados por el adversario. Así se declara.
Comunicación privada cursante al folio 11, marcada “C”, del presente expediente, que se encuentra suscrito solo por la arrendadora-demandante, por lo que mal puede ser opuesta a las demandadas toda vez que no se encuentra firmada por ellas, en señal de estar en conocimiento de la notificación del vencimiento del lapso otorgado. El mismo no se aprecia ni se le otorga valor probatorio. Así se declara.
Sobre de Manila de color amarillo cuyo contenido este Tribunal desconoce, con sus respectivas guías destinado a las ciudadanas MARIA AUGUSTA PAULINO LEITAO y MARIA CELESTE LEITAO, y cuya remitente es la ciudadana SOLEDAD RODRIGUEZ del mismo no se evidencia que haya sido recibido por las destinatarias, de lo que se presume que desconocen su contenido. El mismo no se aprecia ni se le otorga valor probatorio alguno. Así se declara.
Pruebas promovidas por la demandante durante el lapso probatorio:
Reproduce e invoca el merito de los autos siempre y cuando los mismos beneficien a su representada. El Tribunal observa: que el mérito de autos no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567). Así se Declara.-
Contrato de Arrendamiento Privado en original marcado “A” suscrito entre las partes en fecha 1º-02-2001, para demostrar la relación locativa. Contrato suscrito por las partes marcado “B” para demostrar que de mutuo acuerdo decidieron dar por culminada la relación locativa, al suscribir una nueva contratación contentiva de la prorroga legal el 1º-02-2007, y que corre del folio 8 al folio 10. Al respecto se observa que ambos contratos fueron apreciados y valorados ut-supra conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Promueve notificaciones emanadas de la actora-arrendadora y enviadas a las arrendatarias en originales marcadas “A”, “B” “C” y “D” a los fines de demostrar la continuidad y vigencia del contrato de arrendamiento, a tiempo determinado. Notificaciones “A”, “B” y “D” que se encuentran firmadas por una de las arrendatarias, las cuales no fueron desvirtuadas por las demandantes conservando todo su valor probatorio a los fines de demostrar la continuidad de relación locativa.
A partir del 12-08-2009 se abrió el lapso para dictar sentencia, conforme las previsiones del artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
MOTIVA

Para decidir se observa:
Este Tribunal para resolver el fondo de la litis, advierte que la parte actora ha alegado a su favor que realizo un contrato de arrendamiento con las accionadas en fecha 1º-02-2001, el cual se vino prorrogando en el tiempo hasta la fecha 1º-02-2007, variando solamente en cuanto al canon de arrendamiento, y que una vez cumplido el contrato y en vista que la intención de las partes fue dar por terminada la relación arrendaticia, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, pero solo a los efectos de la prorroga legal, tomando en consideración el tiempo de vigencia del contrato original.
Que el mismo comenzaría su decurso el 1º-02-2007, con fecha de finalización para el 1º-02-2008, continuando el transcurso de la prorroga legal desde el 1º-02-2008 con finalización pautada para el 1º-02-2009, fecha en que se ha debido dar cumplimiento a lo pautado con la entrega del inmueble como fue la voluntad de las partes. Que las arrendatarias no han realizado la entrega material de la casa y la sigue ocupando sin dar cumplimiento a la estipulación de la cláusula tercera del mencionado contrato de prorroga legal. Por lo que demanda el desalojo del inmueble por incumplimiento de las cláusulas del contrato marcado “B”.
Las demandadas niegan, rechazan y contradicen lo expuesto en el libelo por no ser ciertos los hechos, ni estar ajustado al derecho inquilinario. Alega el apoderado judicial que se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, sin respetar lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos que expresa “Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.” Observándose en la cláusula quinta que será por cuenta de las arrendatarias los gastos de consumo de agua, electricidad, aseo urbano, así como cualquier servicio público y privado que este instalado o se instale en el inmueble, así como las reparaciones que fueren necesarias realizar en el inmueble durante este contrato…omissis. Lo que al comparar los dos contratos el original y el nuevo, jurídicamente existe un nuevo contrato de arrendamiento contado a partir del 1º-02-2007 que le dio continuidad a la relación arrendaticia.
Determinados suficientemente en autos los términos en que fue planteada la controversia, constata esta sentenciadora la plena verificación del cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos el Tribunal pasa a dictar sentencia, previa invocación de los artículos 49, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establecen el Debido Proceso y la Tutela Judicial efectiva

A continuación se pasa a realizar un exhaustivo análisis del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 1º-02-2001, así como el nuevo contrato de fecha 1-02-2007 y de las notificaciones emanadas de la actora-arrendadora y enviadas a las arrendatarias en originales marcadas “C” y “D” así como las marcadas “A”, “B” “C” y “D, a los fines de determinar, en razón de los alegatos contrapuestos de las partes, la existencia o no de la relación arrendaticia, su continuación en el tiempo, así como el contenido del contrato privado de prorroga legal, desocupación y entrega del inmueble dado en arrendamiento y firmado por las partes y que igualmente resulta de vital relevancia para determinar la procedencia o no de la pretensión que fuera intentada por la parte que activó el órgano jurisdiccional, así como el análisis de las pruebas aportadas a los autos.-
El demandante a los fines de demostrar sus dichos trajo a los autos contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el cual no fue impugnado por la contraparte conservando todo su valor probatorio en cuanto a su contenido, observándose que no existe controversia en cuanto a la relación arrendaticia. Así se declara.-
De la cláusula segunda se deriva que el plazo de duración de dicho contrato se pactó en un año (01) año contado a partir del 1º-02-2001, finalizando el contrato en fecha 31-01-2002, fecha esta que no se corresponde con lo estipulado en la ley ya que los lapsos de años y meses se computan desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso (Art.12 del Código Civil). Conforme lo explanado el contrato finalizaría el 1º-02-2002. Así se declara.-
Promueve notificaciones emanadas de la actora-arrendadora y enviadas a las arrendatarias en originales marcadas “A”, “B” “C” y “D” a los fines de demostrar la continuidad y vigencia del contrato de arrendamiento, a tiempo determinado:
Notificación marcada “A” de fecha 17-12-2001, en la misma la arrendadora notifica a las arrendatarias que el contrato suscrito en fecha 1º-02-2001 y prorrogado para el 1º-02-2002,será prorrogado por un (01) año o sea hasta el 31-12-2002, lo cual a juicio de esta sentenciadora como ya se explico es incorrecto por cuanto la fecha de finalización corresponde al 1º-02-2002, la prorroga otorgada se comenzaría a computar desde el 02-02-2002 hasta el 02-02-2003, y no hasta el 31-12-2002 ya que se estaría dejando en desventaja a las arrendatarias en cuanto al decurso de las prorrogas contractuales, lo cual es contrario a derecho por cuanto las normas que rigen los arrendamientos son de orden público y no pueden vulnerarse a voluntad de las partes.
Notificación marcada “B” se informa al arrendatario que en vista al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º-02-2002, y prorrogado hasta el año 2003, (02-02-2003) se le notifica que el mismo será prorrogado por un año, es decir hasta el 12-12-2004, lo cual igualmente es incorrecto por cuanto el contrato al prorrogarse por un año el mismo vencería el 02-02-2004.
Notificación marcada “C” donde se informa a las arrendatarias que el contrato firmado el 01-02-2003 y prorrogado por un (01) año, es decir hasta el año 2004, (02-02-2004), se le informa que el mismo será prorrogado por un año, es decir, hasta el 02-02-2005.
Notificación marcada “D” donde igualmente la arrendadora notifica a las arrendatarias que el contrato firmado el 01-02-2004 y prorrogado por un (01) año o sea hasta el 02-02-2005, se le informa que el mismo será prorrogado por un año, es decir, hasta el 02-02-2006 y no hasta el 31-12-2006, como erróneamente se expreso. Sin que se observe que las partes hayan acordado una nueva prorroga del contrato de arrendamiento.
Contrato contentivo de prorroga legal, suscrito por las partes marcado “B” para demostrar que de mutuo acuerdo decidieron dar por culminada la relación locativa, al suscribir una nueva contratación contentiva de la prorroga legal de fecha 1º-02-2007. En la cláusula TERCERA las partes acuerdan que con fundamento a lo establecido en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, y en virtud de comenzar a computarse el primer año de prorroga en base a la citada norma, se pacta un plazo de un año contado a partir del 1º-02-2007 finalizando para el 1º-02-2008 y no para el 31-02-2008 como erróneamente estableció la arrendadora, el cual se computara al lapso de prorroga legal que corresponde de pleno derecho a las arrendatarias. Quedando entendido que una vez finalizada esta prorroga se suscribiría un nuevo convenio contentivo del ultimo año de prorroga pendiente luego de finalizada el anterior plazo de un (01) año de prorroga legal. Alega la arrendadora en el libelo de demanda que la prorroga legal continuo su decurso computándose el segundo año desde el 1º-02-2008 con fecha de finalización el 31-01-2009 lo cual es erróneo ya que como se explico anteriormente los lapsos de años y meses se computan desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso (Art.12 del Código Civil). Asimismo no es admisible que por vía de convenio se reduzca la duración de la prórroga legal, ya que siendo un derecho que beneficia al inquilino, no sería posible que éste la renuncie o la reduzca por vía de convenio, de acuerdo con el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esto haría que “la prórroga legal” estaría finalizando el 1º-02-2009, y no el 31-01-2009, como erróneamente se computo en el documento de prorroga legal. Así se declara.
De lo explanado se evidencia que las arrendatarias estaban en conocimiento del transcurso de la prorroga legal que suscribieron mediante un contrato, el que por demás no violenta normas del derecho inquilinario y se encuentra ajustado a lo dispuesto en el articulo 38 en su literal c, que dispone:
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o mas, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
De la misma forma que estaban en conocimiento del transcurso de la prorroga legal sabían que debían desocupar el inmueble arrendado a la fecha de la finalización de la misma. Aunado a ello el arrendador afirma que a solicitud de las arrendatarias le otorgo un plazo de gracia para desocupar el local plazo que finalizaría el 30-04-2009, lo cual no fue desvirtuado por las arrendatarias, al cual igualmente no le dieron cumplimiento. Así se declara.
En su defensa alegan las arrendatarias que el nuevo contrato de arrendamiento que se suscribió se hizo sin respetar lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos por cuanto se pretende hacer valer dicho contrato de arrendamiento solo a los efectos de la prorroga legal, cuando del mismo se observa en la cláusula quinta que será por cuenta de las arrendatarias los gastos de consumo de agua, electricidad, aseo urbano, así como cualquier servicio público y privado que este instalado o se instale en el inmueble, así como las reparaciones que fueren necesarias realizar en el inmueble durante este contrato, que al realizar un análisis de ambos contratos el original y el nuevo, jurídicamente existe un nuevo contrato de arrendamiento contado a partir del 1º-02-2007 que le dio continuidad a la relación arrendaticia.
De la lectura de la cláusula CUARTA aparte “d” del contrato original se evidencia que será por cuenta de las arrendatarias las reparaciones menores tales como mantenimiento de la instalación eléctrica, sanitarios, cañerías, filtraciones, goteras, pisos, pintura, cerraduras, y las reparaciones mayores si se resultare culpable de ellas y en el aparte “e” las mismas se obligan a “pagar los consumos de energía eléctrica, aguas blancas, los servicios de aseo urbano, así como cualquier otro servicio que este instalado o se instalare en el inmueble arrendado. De lo que se desprende que no se puede pensar que en razón que las obligaciones se encuentren dispuestas en cláusulas diferentes se debe interpretar que estamos frente a un nuevo contrato de arrendamiento, ya que a juicio de esta sentenciadora las condiciones y estipulaciones convenidas en el nuevo contrato son las mismas del contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento a través de las diferentes prorrogas y del contrato de prorroga legal suscrito. Por lo que ha juicio de esta sentenciadora la defensa opuesta por las demandadas no puede prosperar en derecho. Así se declara.
De lo anterior, aprecia esta Sentenciadora, que la accionante de autos, demanda el desalojo del local arrendado, mediante contrato escrito, a tiempo determinado, con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas tercera en concordancia con la décima segunda y la obligación contemplada en el literal c del articulo 38 de la Ley de arrendamientos en razón que las demandadas no cumplieron con su obligación de desocupar el local arrendado al culminar la prorroga legal convenida mediante un contrato suscrito por ambas partes. Así se declara.
Por último revisado como ha sido el escrito presentado por el Dr. Rafael Palma Delgado de fecha 14-8-2009, el mismo no es objeto de análisis y por ende es desechado ya que fue presentado durante el lapso de Sentencia, teniendo dicho parte las oportunidades procesales adecuadas para ello de acuerdo al procedimiento por el cual se ventila el presente juicio. Así se declara.

DISPOSITIVA

Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba explanadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta el siguiente pronunciamiento:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana SOLEDAD RODRIGUEZ DE ROMANELLI venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-1.295.485, representada judicialmente por el profesional del Derecho RAFAEL JOSE PALMA DELGADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 58.964, conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal, contra las ciudadanas MARIA AUGUSTA PAULINO LEITAO y MARIA CELESTE LEITAO, portuguesas, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de la Cédula de Identidad N° E-81.989.327 Y E-983.360 respectivamente, representadas judicialmente por el profesional del Derecho LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nos 15.832 conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal. Así se decide.-
En consecuencia se condena:
SEGUNDO: A entregar el inmueble que a continuación se identifica: Local comercial distinguido con la letra “C”, ubicado en la Planta Baja del Edificio Ocsami, situado en la Calle José María Carreño, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, desocupado de bienes y personas y solvente en el pago de sus servicios. Así se decide.
TERCERO: Se condena al pago de la cantidad de BOLIVARES FUERTES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA (Bs F. 1.350,oo), como cláusula penal, conforme a lo establecido en la Cláusula Décima Tercera del contrato, por el incumplimiento de las arrendatarias de las cláusulas y normativa legal referentes a la desocupación del inmueble. Así se decide.
CUARTO: Se condena en Costas a la parte totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada a los efectos de su archivo conforme el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los dos (02) días del mes de Diciembre de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

LA JUEZ,

DRA. JOSEFINA GUTIÉRREZ.

LA SECRETARIA

ABG. LLASMIL COLMENARES.-

Siendo las 2:00PM se publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA,

ABG. LLASMIL COLMENARES.