TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 088234

PARTE ACTORA: OTILIO RAFAEL SÁNCHEZ COLMENARES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°. V-4.970.921.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NAYRIN PEÑA y MIREYA EMPERATRIZ ÁLVAREZ RODRÍGUEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 79.705 y 28.674, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ALEXANDER TORREALBA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-9.413.482.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: Definitiva.

I

En fecha 22 de octubre de 2008, fue presentada para su distribución demanda incoada por el ciudadano OTILIO RAFAEL SÁNCHEZ COLMENARES, anteriormente identificado, debidamente asistido por la abogada MIREYA EMPERATRIZ ÁLVAREZ RODRÍGUEZ, también identificada anteriormente, contra el ciudadano ALEXANDER TORREALBA, ampliamente identificado, cuyo conocimiento fue atribuido a este Juzgado. En dicha demanda el ciudadano OTILIO RAFAEL SÁNCHEZ COLMENARES manifiesta que: 1) Soy propietario de una bienhechuría, constituida por una casa, construida sobre una porción de terreno de propiedad municipal, ubicada en la Comunidad Colinas del Ángel, entre Lagunetica y La Fosforera, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el área de terreno mide doce metros (12Mts) de frente y treinta metros (30Mts) de ancho, para un total de Trescientos Metros Cuadrados (300Mts2), como consta de Titulo Supletorio, emitido por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda de fecha 17 de enero del año 1989. 2) Que esta bienhechuría constituye su única vivienda que habito con su familia, hasta que por motivos de salud se vio en la imperiosa necesidad de mudarme a casa de su padre en San Felipe Estado Yaracuy, para ser atendido en la recuperación de su salud quebrantada, situación ésta que le obligó a dar en arrendamiento su vivienda al ciudadano ALEXANDER TORREALBA, antes identificado, por documento privado suscrito por ambas partes, por un lapso de seis (6) meses, el cual se inició el 30 de abril del año 2006, estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150,00). 3) Que en función de que el arrendatario nunca ha cancelado el canon de arrendamiento le ha solicitado la desocupación del inmueble en varias oportunidades de manera verbal lo que ha ocasionado disgusto entre ellos, manteniéndose ocupando el inmueble sin cancelar el canon de arrendamiento mensual y sabiendo la necesidad que tiene de habitar su vivienda porque debe hacerse rehabilitación en esta ciudad de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, debido a la afección de salud que sufre y querer tener privacidad con su familia. 4) Que han sido infructuosas las gestiones, solicitudes y requerimientos para desocupar su vivienda. 5) Motivos éstos que le obligan a demandar por desalojo como efectivamente por haber incurrido en la falta de pago del canon de arrendamiento estipulado en el Artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, literal b) del mismo artículo. Por lo que procede a demandar al ciudadano ALEXANDER TORREALBA, para que convenga o sea condenado por este Tribunal a desalojar el inmueble de su propiedad. Estima la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.500,00).
En fecha 30 de octubre de 2008, previa consignación de los recaudos respectivos, este Juzgado admite la demanda, y ordena emplazar al ciudadano ALEXANDER TORREALBA, para que compareciera por ante este Tribunal el segundo día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la citación debidamente practicada, a los fines de que tuviera lugar la contestación a la demanda. En esa misma fecha, se dejó constancia de la falta de los fotostatos necesarios para proveer lo ordenado.
En fecha 05 de noviembre de 2008, comparece el ciudadano OTILIO RAFAEL SÁNCHEZ parte actora en el presente juicio y debidamente asistido de abogado y consigna los fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa para citar al demandado, así como otorga poder Apud Acta a las abogadas NAYRIN PEÑA y MIREYA EMPERATRIZ ÁLVAREZ RODRÍGUEZ.
En fecha 10 de noviembre de 2008, se libró la correspondiente compulsa.
En fecha 12 de noviembre de 2008, comparece la apoderada judicial de la parte actora y deja constancia de haber hecho entrega al ciudadano Alguacil de los emolumentos a los fines de que practique la citación de la parte demandada.
En fecha 28 de noviembre de 2008, comparece el ciudadano JESÚS ALBERTO VALDERRAMA ALAYÓN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-16.012.489, en su carácter de Alguacil de este Juzgado y quien consigna a los autos, recibo de Citación librado al ciudadano ALEXANDER TORREALBA, el cual fue debidamente firmado por el referido ciudadano.
En fecha 10 de diciembre de 2008, se recibió escrito de pruebas presentado por la parte actora, el cual fue providenciado por este Juzgado, por auto dictado en fecha 12 de diciembre de 2008.
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

II

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Pruebas acompañadas al libelo de la demanda
Documentales: 1) Copia Simple debidamente certificada por la ciudadana Secretaria de este Tribunal de ser copia fiel y exacta de su original, del Titulo Supletorio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Este Tribunal aprecia este documento conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 2) Copia Simple de Diagnóstico Médico emitido por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), constante de tres (3) folios útiles, debidamente certificada por la ciudadana Secretaria de este Tribunal de ser copia fiel y exacta de sus originales. Este Tribunal no atribuye eficacia alguna a dichos instrumentos por cuanto no fue ratificado en juicio mediante la prueba de informe de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. 3) Contrato de Arrendamiento (Documento privado) celebrado en fecha 30 de Abril de 2006, entre los ciudadanos OTILIO RAFAEL SÁNCHEZ COLMENARES y el ciudadano ALEXANDER TORREALBA, sobre el inmueble constituido por una (1) casa, ubicada en la primera escalera frente al Colegio del Sector B. de Colinas del Ángel, de Los Teques, Estado Miranda. Dicha documental no fue desconocida ni impugnada. En consecuencia, debe tenerse por reconocida dicha documental, por tanto este Tribunal la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; y. 4) Constancias de Residencia y Ocupación emitida por el Consejo Comunal “El Cementerio”, Municipio Sucre Guama del Estado Yaracuy al ciudadano OTILIO RAFAEL SÁNCHEZ AVENDAÑO. Este Tribunal no atribuye eficacia alguna a dicho instrumento por cuanto no fue ratificado en juicio mediante la prueba de informe de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA DURANTE EL LAPSO DE PRUEBAS: 1) Mérito Favorable de los Autos: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. 2) Promovió las testimoniales de las ciudadanas GLADYS ARACELIS ÁLVAREZ de CASTRO y LISBETH CASTRO ÁLVAREZ, las cuales no fueron evacuadas en la oportunidad fijada por el Tribunal.
Examinadas como han sido las documentales promovidas por la parte actora, este Tribunal observa, que Nuestro Código de Procedimiento Civil contempla en el artículo 887, lo siguiente: “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio” y el artículo 362 eiusdem reza: “…Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado…”. Este Juzgador encuentra que en el presente juicio, se han configurado los supuestos de hecho previstos en el artículo 362 antes transcrito, para proceder a dictar sentencia, como lo es que el demandado no dio contestación a la demanda en la oportunidad fijada por el Tribunal, aunado ello al hecho de que durante el lapso probatorio no promovió prueba alguna, debiendo este Tribunal proceder a decidir sin dilación, como en efecto lo hace a continuación.
Si bien es cierto que el demandado no dio contestación a la demanda, incurriendo en lo que constituye un estado de rebeldía o contumacia, también es cierto que para que se configure la confesión ficta, se requiere que concurran dos condiciones, a saber: En primer lugar, que la parte demandada no pruebe nada que le favorezca y en segundo lugar, que la pretensión o pretensiones del demandante no sean contrarias a derecho.
En cuanto a la primera condición para que proceda la confesión ficta, la parte accionada, efectivamente, no promovió prueba alguna en la oportunidad legal para ello, por tanto, dicha condición se cumple en el caso en comento.
En lo que respecta a la segunda condición, esto es, que la petición no sea contraria a derecho, debemos analizar la pretensión de la parte demandante contenida en su libelo. En este sentido, esta Juzgadora observa que la pretensión del accionante se fundamenta en un contrato de arrendamiento que acompaño a su escrito libelar, el cual no fue objeto de desconocimiento ni de impugnación, siendo apreciado por este Tribunal en este mismo fallo. Ahora bien, del contenido del documento referido se desprende que las partes en fecha 30 de abril de 2006, convienen en celebrar un contrato de arrendamiento respecto de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la primera escalera frente al Colegio del Sector B. de Colinas del Ángel, de Los Teques, Estado Miranda, fijando un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), que llevados a la reconvención monetaria serian CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. F. 150.00) para ser cancelado puntualmente dentro de los últimos días de cada mes. Que según Cláusula Tercera, el plazo de duración es por el lapso de seis (6) meses, si el vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, algunas de las partes no hubiera dado aviso expresando su deseo de darlo por resuelto se considera que desea prorrogarlo. Por lo que en base a indicada Cláusula Tercera, contado dicho lapso, a partir de la firma del contrato en fecha 30 de Abril de 2006, el mismo concluyo el día 30 de Octubre de 2006, y después de esa fecha, según lo convenido por las partes en dicho contrato, el lapso se prorroga automáticamente, hasta tanto, algunas de las partes no haya dado aviso, expresando su deseo de darlo por resuelto, de lo que este Tribunal concluye que el Contrato de Arrendamiento en comento fue pactado por tiempo determinado, por ende, debe considerarse que se trata de un contrato a término fijo, encontrándose vinculadas las partes en una relación contractual arrendaticia determinada en cuanto al termino de duración con prórrogas sucesivas, y respecto del cual no ha operado la tácita reconducción, y así se decide. Siendo el contrato a tiempo determinado no resulta aplicable al caso que nos ocupa la disposición contenida en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la misma se encuentra dirigida a los Contratos a tiempo indeterminado y a las relaciones arrendaticias de carácter verbal, situación que aunque no ha sido alegada por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda, este Tribunal en base al principio iura novit curia, encuentra que si bien corresponde a la parte actora indicar en su demanda los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, también es cierto que corresponde al Juez que conoce de la demanda, subsumir el hecho específico en la norma jurídica respectiva. En este sentido se pronunció Calamandrei, cuando estableció respecto de las etapas del proceso lógico de la formación de la sentencia, que las mismas son “(…) a) La apreciación y calificación de los hechos trascendentales. b) La declaración de la verdad y certeza de los hechos trascendentales. c) La declaración jurídica del hecho específico concreto. d) La aplicación del Derecho al hecho. e) la determinación del efecto jurídico. De igual forma, lo estableció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del nueve (09) de agosto de 2000, la cual se transcribe parcialmente a continuación:
"(...) La motivación de la sentencia por parte del Juez es un deber establecido en el Código de Procedimiento Civil que implica la expresión en la sentencia del enlace lógico entre una situación particular y una previsión abstracta contenida en la ley, para lo cual el Juez debe determinar los hechos y luego subsumirlos en las normas jurídicas que abstractamente lo prevén, lo que permite controlar la legalidad del dispositivo de la sentencia..."
Por lo antes expuesto este Tribunal encuentra que en el supuesto de falta de pago del canon de arrendamiento, el Legislador prevé respecto del contrato a tiempo determinado que el arrendador puede, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, mientras que respecto del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado contempla que el arrendador puede solicitar el desalojo del inmueble, de acuerdo a lo previsto en el literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta situación de diferente regulación de la insolvencia del deudor en orden al ejercicio, por parte del arrendador, de la demanda destinada a la extinción del contrato (resolución o desalojo), constituye uno de los elementos de mayor controversia jurídica en virtud de la normativa vigente en materia inquilinaria. Pero lo cierto es que no existe argumentación alguna en la exposición de motivos de la Ley que regula la materia en relación a éste desigual tratamiento, ni razón alguna para mantener tal distinción sobre la base estrictamente temporal o de término entre ambas modalidades contractuales, y por el contrario, del articulado de dicha ley se desprende la intención del legislador de establecer un régimen procesal común aplicable frente a cualquier pretensión surgida con ocasión del negocio jurídico arrendaticio, esto es el cumplimiento, resolución, desalojo, nulidad o reintegro, teniendo como norte fundamental el principio de la celeridad procesal y la eficacia en la administración de justicia. En este orden de ideas, la demanda de desalojo o desahucio por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales, entre las cuales se encuentra, por supuesto, la obligación principal que asume el arrendatario, esto es el pago de los cánones de arrendamiento, deviene del principio general contenido en el Artículo 1.167 del Código Civil, según del cual: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello". En tal virtud, cuando se declara con lugar una demanda de desalojo, en la cual se alegue el incumplimiento de una obligación contractual, esto necesariamente implica la resolución del contrato de que se trate, de allí que algunos juristas la denominen desalojo – resolución, tal y como lo hace Ricardo Henríquez La Roche en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios cuando señala que: “(…) La Jurisprudencia ha dado una interpretación laxa, no formalista, a ciertas denuncias por quebrantamiento de forma en los juicios donde se pretende el desalojo, y así ha dicho que la resolución del contrato de arrendamiento conlleva necesariamente al desahucio, y que la demanda de desalojo por resolución o por expiración del término se confunden en su objeto práctico”. De igual forma, ocurre respecto de la demanda en la cual se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues acordar tal petición implica también la entrega o desocupación del inmueble objeto del contrato, tal y como lo estableció el máximo Tribunal de la República en sentencia del 29 de junio de 1994, en los términos siguientes: "(…) la sentencia por la cual se declara la resolución de un contrato de arrendamiento, no concede más de lo pedido, cuando además del pronunciamiento resolutorio, acuerda la entrega o desocupación del inmueble objeto del contrato cuya resolución se ha declarado, puesto que con ello lo que se hace es reconocer los efectos jurídicos de la resolución pronunciada. Esto implica el cese de las obligaciones y los derechos de los contratantes, por lo que, la entrega del inmueble es obligada consecuencia de la resolución del arrendamiento...". En consecuencia, siendo que en ambas demandas (desalojo o resolución) se persigue el mismo efecto práctico, esto es, disolver, con efectos retroactivos, un contrato válido, por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el referido contrato y por ende, la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue recibido por el arrendatario al momento de haber suscrito el contrato. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que en la presente causa el accionante alega el incumplimiento por falta de pago de un contrato de arrendamiento, el cual fue pactado por tiempo determinado e invoca la aplicación del literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incurriendo así en error, al subsumir la cuestión de hecho en la cuestión de derecho, pues solo era aplicable el Artículo 1.167 del Código Civil. Por los razonamientos que anteceden este Juzgado concluye que el supuesto de falta de pago de los cánones de arrendamiento alegado por la parte actora, se subsume en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y así se decide.
Ahora bien, correspondía al accionado ante la afirmación del accionante respecto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, rechazar tal afirmación, lo cual no hizo, en virtud de que no compareció al acto de contestación a la demanda, y durante el lapso probatorio demostrar el cumplimiento de la obligación que asumió en el contrato de arrendamiento, esto es, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes durante el lapso de la relación contractual desde el mes de marzo de 2.006, hasta la fecha de la interposición de la demanda, por cuanto el actor alega que el arrendatario nunca ha cancelado el canon de arrendamiento, resultando que, la parte demandada, durante el período probatorio, no promovió prueba alguna que desvirtuara los alegatos expresados por la parte actora en su libelo, y demostrados mediante el contrato de arrendamiento apreciado en este mismo fallo, dejando así de cumplir con su carga procesal, en consecuencia, resulta procedente que la parte actora pretenda el desalojo o desocupación del inmueble dado en arrendamiento por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, ya que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, y siendo que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene entre sus principales obligaciones la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos bilaterales, si una de las partes no cumple con la otra, puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil), esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, y no habiendo el demandado demostrado el pago de las obligaciones que asumieron en el contrato referido, debe declarar procedente la demanda, en lo referente a la falta de pago de pago de los cánones de arrendamiento, que según lo expresado por la parte actora en su escrito libelar, el arrendatario nunca ha cancelado el canon de arrendamiento fijado, cuya pretensión contenida en el escrito libelar no es contraria a derecho, y se cumple así la segunda condición para que sea viable la confesión ficta, y así se decide.
Por otro lado, la parte demandante en su demanda alega la necesidad que tiene el inmueble, fundamentándola en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y aun cuando tal pretensión o afirmación de hecho no fue rechazada por el demandado ni menos aún desvirtuada por éste, este Tribunal con fundamento a la decisión ut supra expuesta, debe declarar sin lugar este pedimento, toda vez que el supuesto de hecho de la necesidad que tiene del inmueble arrendado, el actor, no se subsume en lo previsto en el literal “b” del artículo 34 eiusdem, por estar vinculadas las partes con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y así se decide.
Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal concluye que la presente demanda debe declararse parcialmente con lugar.

III
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243, 254, 362 y 887 del Código de Procedimiento Civil, Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1264, 1592, 1159, 1160, y 1167 del Código Civil, PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda que sigue el ciudadano OTILIO RAFAEL SÁNCHEZ COLMENARES, contra ALEXANDER TORREALBA, plenamente identificados, y consecuentemente condena al demandado a: 1) Entregar el inmueble arrendado constituido por una casa construida sobre una porción de terreno de propiedad municipal, ubicada en la Comunidad Colinas del Ángel, entre Lagunetica y La Fosforera, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, sin plazo alguno y en las mismas condiciones en que lo recibió el accionado, libre de bienes y personas y solvente en todos los servicios públicos a su cargo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte asume el pago de las costas de la contraria.
Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los veintitrés (23) días del mes de enero de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA,

LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 de la tarde.
LA SECRETARIA,
THA/LMdeP/Máximo
Exp. Nº 088234