TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE N° D-695-08

DEMANDANTE: FEKIER BARRAIS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.967.960.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: CARLOS EDUARDO NUÑEZ, Abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.336.339, INPREABOGADO N° 25.099.
DEMANDADA: EDMY KARINA VOLKERTS BLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-16.972.488.
ASISTENTE JUDICIAL DE LA DEMANDA: NANCY DIAZ VALENCIA, Abogada en ejercicio, INPREABOGADO N° 54.264.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

NARRATIVA

El 28 de febrero de 2008, se recibe la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada por el ciudadano CARLOS NUÑEZ, actuando en representación del ciudadano FEKIER BARRAIS contra la ciudadana EDMY KARINA VOLKERTS BLANCO asistida de abogado, todos identificados en el encabezado del presente fallo; la cual se admitió formalmente en esta misma fecha, ordenándose la citación por boleta de la parte demandada.

El 03-03-2008, la parte accionante consigna los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa, lo cual se acuerda por auto de fecha 11-03-2008.-

El 27-03-2008, comparece el ciudadano EUDIN ARGENIS ESPINOZA, Alguacil temporal de este Despacho y Consigna Boleta de Citación a nombre de la ciudadana EDMY KARINA VOLKERTS BLANCO, la cual se hizo efectiva en fecha 26-03-2008.

En fecha 31-03-2008 la demandada asistida de abogado y dentro de la oportunidad legal presento escrito de contestación a la demanda.

En fecha 11-04 2008 ambas partes promovieron pruebas las que fueron admitidas en fecha 14-04-2008.

En fecha 16-04-2008, se dicto auto donde se deja constancia que el juicio entró en estado de sentencia.

Corresponde a este Tribunal pronunciarse en la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO la cual se sustanciará y decidirá por el procedimiento breve de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 35 ejusdem, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente, las defensas de fondo, la reconvención, las cuestiones previas si fuere el caso, todo al mismo tiempo, sólo en esta oportunidad y todo acumulado, todo lo cual será decidido en la sentencia definitiva.
La causa se inicia por demanda intentada por el ciudadano FEKIER BARRAIS, en razón de contrato de arrendamiento verbal realizado por el ciudadano FANEL BAZILE, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº V-14.967.960, previa autorización del demandante con la ciudadana EDMY KARINA VOLKERTS BLANCO sobre una casa distinguida con el Nº 11, vereda 12, sector 02, Urbanización San Martín, U. D. 1, sector Nueva Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, con un canon de arrendamiento de Bs. Cien Mil mensuales, que al cambio actual corresponde a la cantidad de Cien Bolívares Fuertes (Bs. F. 100,oo) mensuales, con duración de un (1) año, y renovaciones automáticas por periodos iguales; previo acuerdo entre las partes se estableció que si en el transcurso del mismo sobreviniere al arrendador la necesidad urgente e imprevista de servirse del inmueble, la arrendataria se obliga a restituirlo previa notificación. Alega el Apoderado actor que en marzo de 2007 por razones graves de salud, su representado (diabetes) se vio en la necesidad de solicitar a la arrendataria, la restitución o entrega del inmueble dado en arrendamiento, y con el propósito de agotar la vía extrajudicial el demandante ocurrió ante la Prefectura del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, a los fines que mediante los buenos oficios del ciudadano Prefecto, la arrendataria entregara de manera voluntaria el inmueble arrendado, firmando un acta donde se comprometía a realizar la entrega del inmueble en un lapso no mayor de seis (6) meses contados a partir del 15 de marzo de 2007, compromiso que hasta la presente fecha ha sido incumplido.

Con fundamento en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, y 1.592 ordinal 2º, del Código Civil, demanda a la ciudadana EDMY KARINA VOLKERTS BLANCO, a los fines que convenga o en su defecto sea condenada a:
PRIMERO: darle cumplimiento al contrato de arrendamiento verbal, de fecha 21 de diciembre de 2.004 el cual se ha extinguido en relación al término.
SEGUNDO: Entregar el inmueble libre de personas y de bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: A pagar las costas y costos del presente proceso. Igualmente solicita que el presente procedimiento se tramite conforme el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimación de la demanda UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.500,oo).

De la contestación a la demanda:
En la contestación la demandada expresa: “Niego, rechazo y contradigo los hechos y el derecho en que se fundamenta la demanda por cuanto son falsas las aseveraciones que alega la actora e igualmente niego, rechazo y contradigo que en fecha 15-03-2007 en forma voluntaria me haya comprometido a desocupar el inmueble que tengo alquilado en un lapso no mayor de seis meses, que el demandante me haya solicitado la entrega del inmueble motivado a problemas de salud, que haya incumplido con el contrato de arrendamiento verbal por cuanto he cancelado oportunamente los cánones estipulados, que el precitado contrato de arrendamiento haya quedado extinguido en relación al término por cuanto el mismo ha sido tácitamente reconducido a través del tiempo, hecho que se evidencia mediante depósitos por conceptos de cánones de arrendamiento que he venido consignando por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Urdaneta de esta Circunscripción Judicial”.
Asimismo, niega, rechaza y contradice que haya violado los principios de la fuerza obligatoria de los contratos, del Pacto Sunt Servando, de la ejecución de las obligaciones según la equidad y la BONNA FIDES y el cumplimiento en especie de las obligaciones contractuales, así como que el demandante pueda solicitar la desocupación del inmueble por cuanto en ningún momento le ha solicitado su entrega conforme el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y sus causales taxativas.

Niega, rechaza y contradice que en el contrato verbal se haya establecido “…que si en el transcurso del mismo sobreviniere al arrendador, la necesidad urgente e imprevista de servirse del inmueble, se obliga la arrendataria a restituirlo previa notificación...” por falso, e igualmente que deba pagar costas y costos por cuanto no he incumplido el contrato verbal.

Niega, rechaza y contradice la solicitud de medida preventiva de secuestro por cuanto no se encuentran llenos los extremos del artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas aportadas con el Libelo por la Demandante:
Documento Poder en original marcado “A”, otorgado por el demandante al abogado en ejercicio Dr. CARLOS NUÑEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 25.099. Documento que al no haber sido impugnado en forma alguna se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se valora en cuanto a su contenido y firmas. Así se Declara.
Acta de Denuncia de fecha 09-03-200 en copia certifica, realizada ante la Prefectura del Municipio Rafael Urdaneta, donde la ciudadana Edmy Karina Volkerts Blanco, expone su situación de arrendataria. (Folios 7). Instrumento emanado de la Administración Pública y conforme el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo constituyen documentos administrativos que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario), el cual se aprecian y valoran en cuanto a su contenido y su firmas. Así se declara.
Exposición de la ciudadana EDMY KARINA VOLKERTS realizada ante la Prefectura del Municipio Rafael Urdaneta en fecha 15-03-2007, donde la ciudadana Edmy Karina Volkerts Blanco expone su situación de arrendataria. (Folio 8). Se observa que por cuanto dicho documento administrativo no aparece firmado por el funcionario ante el cual comparecieron las partes, el mismo no se aprecia ni se le otorga valor probatorio alguno. Así se declara.
Compromiso unilateral de fecha 15-03-2007, firmado por la ciudadana Edmy Karina, realizado ante la Prefectura del Municipio Urdaneta, de desocupar el inmueble del cual es arrendataria en un lapso no mayor de seis meses a partir del 15-03-2007. Se observa que por cuanto dicho documento administrativo no aparece firmado por el funcionario ante el cual se realizó el “COMPROMISO”, el mismo no se aprecia ni se le otorga valor probatorio alguno. Así se declara.
Acta de comparecencia caso BARRAIS - VOLKERTS, de fecha 11-12-2007, y comparecencia en fecha 18-12-2007 ante la Defensoría Comunitaria de los Derechos Humanos, de la Mujer. Familia Niños y adolescente “Fundación Argelia Laya”, suscrita por las partes, y por funcionario (a) de la mencionada Defensoría, a los fines buscar acuerdos a la resolución de un contrato verbal de arrendamiento. Observa quien decide que del contenido del documento se desprende que la Defensoría le sugirió al ciudadano Fakier Barrais la realización de unas determinadas diligencias y que ambas partes consignaron escritos y anexaron documentos probatorios a los fines de un acuerdo conciliatorio, observándose que no se llego a ningún resultado ni se agoto la vía elegida. En consecuencia el documento aunque guarda relación con lo que se debate, no aporta valor probatorio al fondo de la controversia. Así se declara.

Documento notariado de compra venta a favor del ciudadano FEKIER BARRAIS, que demuestra la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que se ventila en el presente caso. Documento que al no haber sido impugnado en forma alguna se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se aprecia y valora en cuanto a su contenido y firmas. Así se Declara.

Pruebas aportadas por el demandante durante el lapso probatorio:
Promovió: Merito favorable de los autos. El Tribunal observa que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567). Así se declara.
Promovió y ratifico los documentos aportados junto al Libelo de demanda los cuales fueron apreciados y valorados ut-supra. Así se declara.

Pruebas aportadas junto a la contestación de la demanda por la Demandada:
Depósitos que por concepto de cánones de arrendamiento consignara ante este Juzgado de Municipio, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 así como a los meses de enero, febrero y marzo de 2008. Instrumentos emanados de la administración pública y conforme el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo constituyen documentos administrativos que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario), los cuales se aprecian y valoran en cuanto a su contenido y sus firmas. Así se declara.

Pruebas aportadas durante el lapso probatorio por la Demandada:
Promovió: Merito favorable de los autos. El Tribunal observa que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567). Así se declara.
Acta de denuncia suscrita por la actora de fecha 09-03-2007 (folio 7) donde manifiesta que la actora le pide la desocupación, sin embargo en ningún momento alega causal de desalojo alguna.
Escrito de fecha 15-03-2007 en la cual manifiesta “…que el ciudadano FANEL BAZILE… me había concedido un mes de desocupación… violando mis derechos como arrendataria solvente”. Documentos estos que fueron debidamente apreciados y valorados ut-supra. Así se declara.
Reproduce el merito de los recibos insertos a los folios 20 al 29 ambos inclusive a los fines de demostrar el pago a favor de FANEL BAZILE por concepto de cánones de arrendamiento. Instrumentos emanados de la Administración Pública y conforme el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo constituyen documentos administrativos que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario), los cuales no fueron impugnados por el adversario, en consecuencia se aprecian y valoran en cuanto a su contenido y sus firmas. Así se declara.
En fecha 16 de abril de 2008, se dicto auto abriendo el lapso para dictar sentencia, conforme el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVA

Para decidir se observa:
Conforme el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En este mismo sentido establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
También observa el Tribunal que las normas que rigen el arrendamiento de inmuebles, establecidas en la Ley Especial, por mandato expreso de su artículo 7, son de orden público. Esto significa que no pueden ser relajados por convenio entre las partes y buscan proteger la condición del arrendatario.
Del estudio realizado al libelo de demanda presentado por la actora se aprecia que la pretensión deducida es el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO realizado en forma VERBAL entre las partes, contrato que no ha sido controvertido por la contraria, teniéndose como cierta su existencia. Así se declara.
En el mismo, afirma el demandante que se estableció que si en el transcurso del mismo sobreviniere al arrendador la necesidad urgente e imprevista de servirse del inmueble, la arrendataria se obliga a restituirlo previa notificación. Afirmación que fue negada, rechazada y contradicha por la demandada por considerarla falsa.
Asímismo este Tribunal observa que de las pruebas aportadas por la accionante no se infiere que haya sobrevenido la urgente e imprevista necesidad, por motivos de salud, de servirse el propietario o arrendador del inmueble, como hace referencia en su Libelo.
Alega el accionante que en marzo de 2007 por razones graves de salud y con el propósito de agotar la vía extrajudicial concurrió ante la Prefectura del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, a los fines que a través de los buenos oficios del ciudadano Prefecto, la arrendataria entregara de manera voluntaria el inmueble arrendado, firmando ésta un acta donde se comprometía a realizar la entrega del inmueble en un lapso no mayor de seis (6) meses a partir del 15 de marzo de 2007, compromiso que hasta la presente fecha ha sido incumplido.
Afirmaciones estas que fueron igualmente negadas rechazadas y contradichas por la contraparte. El Tribunal observa que de las pruebas aportadas por el demandante consistentes en acta denuncia, escrito, compromiso y actas continuas de comparecencia, a los fines de fundamentar sus alegatos, al ser analizadas, de las denominadas Actas Continuas de Comparecencia se observa que las partes no llegaron a ningún acuerdo ni se agoto la vía elegida, del resto de probanzas no se deriva valor probatorio alguno que favoreciera al demandante. No logrando el accionante demostrar de manera fehacientemente los alegatos de incumplimiento de contrato de arrendamiento verbal. Así se declara.
Igualmente el demandante afirma que el contrato de arrendamiento verbal celebrado quedo extinguido en relación al término. Para decidir se observa que el contrato verbal fue celebrado con plazo de duración de un año, renovándose automáticamente por periodos iguales, sin que se le haya fijado una fecha cierta de terminación del mismo, por lo cual se considera que es un contrato verbal a tiempo indeterminado, aunado a ello el demandado aporto a los autos recibos que no fueron impugnados por el demandante, donde se evidencia que ha venido cancelando mediante consignaciones arrendaticias los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble de autos, por lo que no le es dado al arrendador demandar el cumplimiento del contrato verbal a tiempo indeterminado fundamentándose en que este ha quedado extinguido en relación al término. Así se declara.
Por ultimo este Tribunal en aras de una sana administración de justicia observa: Que las normas prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiende a evitar que los derechos del inquilino sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario y que de obtener este, como en el presente caso pretende, la entrega del inmueble sin que real y efectivamente haya demostrado ni la extinción del contrato en relación al término, ni la existencia de la necesidad urgente e imprevista por cuestiones de salud alegada, se le estarían vulnerando los derechos al arrendatario, los cuales ha querido proteger el legislador mediante la Ley que rige la materia. Así se declara.
De manera que el demandante, al alegar la extinción del término y la necesidad urgente e imprevista de requerir el inmueble por las razones que se han expresado en el texto del presente fallo, ha debido demostrar tales circunstancias. Así se declara.
Del análisis a las probanzas aportadas al proceso, observa quien aquí sentencia que no realizó el actor, actividad probatoria alguna tendiente a demostrar sus alegatos, por lo que al no encontrarse la pretensión fundada, la acción propuesta en tal sentido, no puede prosperar, como así se decidirá en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos expuestos tanto de hecho como de derecho en la narrativa y motiva, este JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, con sede en Cúa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano FEKIER BARRAIS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-16.179.282, representado judicialmente por el Abogado en ejercicio CARLOS EDUARDO NUÑEZ, titular de la Cedula de Identidad N° V-5.336.339, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.099, en contra de la ciudadana EDMY KARINA VOLKERTS BLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-16.972.488, asistida por la Abogada en ejercicio NANCY DIAZ VALENCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54.264. ASI SE DECIDE.
Se condena en COSTAS al demandante por haber sido vencido totalmente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los diecinueve (19) días del mes de enero de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez,

Dra. Josefina Gutiérrez

La Secretaria,

Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.

En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo diez de la mañana (10:00 am) se publicó la anterior decisión.

La Secretaria,

Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.

Exp. Nº D-695-08.