JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA EXPEDIENTE N° D-696-08 DEMANDANTE: JOSEFINA CABALLERO DE OSIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-913.049.- APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: RAFAEL JOSE PALMA DELGADO y OSCAR ARMANDO BARROSO venezolanos, mayores de edad Abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 58.964 y 43.684, conforme Poderes Especiales conferidos, que rielan a los folios 9 y 19 del presente expediente, por la ciudadana JOSEFINA CABALLERO DE OSIO ante la Notaría Séptima del Municipio Baruta Distrito Metropolitano de Caracas. DEMANDADA: YOLY MENDOZA DE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.267.819. APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: NELIDA JOSEFINA PARRA, venezolana, mayor de edad Abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 25.378, conforme Poder General conferido, que riela al folio 52 del presente expediente, por la ciudadana YOLY MENDOZA DE RODRIGUEZ ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas, con sede en Charallave, del Estado Miranda. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre casa situado en la Calle “José María Carreño”, Nº 44, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda.- NARRATIVA El 10 de marzo de 2008, se recibe la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano: JOSEFINA CABALLERO DE OSIO, en su carácter de propietaria arrendadora del inmueble constituido por una casa situado en la Calle “José María Carreño”, Nº 44, de la población de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, contra la ciudadana: YOLY MENDOZA DE RODRIGUEZ, en su carácter de arrendataria del inmueble, todos identificados en el encabezado de la presente decisión, la cual se admitió formalmente en fecha 10-03-08, ordenándose la citación de la parte demandada. En fecha 10-04-2008 el Alguacil titular de este Tribunal consigna Boleta de Citación de la demandada ciudadana YOLY MENDOZA DE RODRIGUEZ, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.267.819 donde expone “…me traslade, a la CALLE JOSE MARIA CARREÑO CASA Nro. 44, donde me entreviste con dicha ciudadana y le informe el motivo de mi visita la cual se negó a recibir y a firmar la BOLETA de CITACION, es todo”. En fecha 16-04-2008 el apoderado judicial de la demandante vista la diligencia del Alguacil, solicita sea librada Boleta de Notificación conforme los lineamientos del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Solicitud acordada el día 21-04-2008, librándose Boleta de Notificación a la demandada, trasladándose la Secretaria Titular de este Despacho a dar cumplimiento a las formalidades establecidas en el prenombrado artículo (folio 49). El 08-05-08, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente la Apoderada Judicial de la actora consignó escrito de Contestación de la Demanda. En fechas 19-05-2008 y 22-05-2008 respectivamente, la demandada y la accionante presentaron sus correspondientes escritos de prueba y visto que las mismas no eran manifiestamente ilegales ni impertinentes se admitieron por auto expreso, salvo su apreciación en la definitiva. Se intenta demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en razón de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, que se anexa marcado “B”, como documento fundamental de la demanda, que versa sobre un inmueble constituido por una casa situado en la Calle “José María Carreño”, Nº 44, de la población de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, a tiempo determinado cuya duración sería de cinco (05) años fijos conforme la cláusula tercera del contrato, contados a partir del 1º de septiembre de 2001 con fecha de vencimiento para el 31 de agosto de 2006. Que en fecha 08 de marzo de 2006 por intermedio de este Tribunal el arrendador notifico a la arrendataria o cualquier otra persona que se encontrara en el inmueble que el 31 de agosto de 2006 vencía el contrato de arrendamiento, que llegada la fecha de vencimiento no ocurrió la entrega del inmueble siendo que la demandada había renunciado expresamente a cualquier derecho de prorroga legal o convencional, conforme lo plasmado en la cláusula tercera del contrato. Que a los fines de evitar posteriores conflictos y en acatamiento al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se otorgó un (1) año de prorroga legal que se computo desde el 1º de septiembre de 2006 hasta el 31 de agosto de 2007, cumplida la misma la arrendataria no realizó la entrega del inmueble, permaneciendo en el mismo, lo que llevo a la actora a realizar una nueva notificación el 17 de enero de 2008, otorgándosele a la arrendataria un plazo de gracia de treinta (30) días continuos, a los fines de la entrega del inmueble, hecho que debería ocurrir el 15 de febrero de 2008 sin que la demandada haya entregado el inmueble, el cual se mantiene ocupando hasta la fecha. Alega el demandante que a la arrendataria le fue otorgada la prorroga legal que establece la Ley, cumplida la cual el arrendador podía exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado lo cual no se efectuó, a pesar de existir razones contractuales y legales y de hecho conocidas por la demandada, por cuanto el artículo 1.159 establece que los contratos son ley entre las partes y que el presente contrato de arrendamiento es la ley que rige a las partes contratantes. Que ejerce demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil a los fines que la ciudadana YOLY MENDOZA DE RODRIGUEZ, convenga a entregar y desocupar el inmueble o en su defecto sea condenada a: 1) Entregar el inmueble completamente desocupado de bienes y personas, solvente en todas las obligaciones en perfecto estado en su estructura y mantenimiento tal como lo recibió. 2) Pagar las costas costos, gastos procesales y honorarios profesionales, calculados prudencialmente por el Tribunal. Estima la demanda en TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 3.500,oo). En fecha 08-05-2008, la Abogada NELIDA JOSEFINA PARRA, actuando en su carácter de representante judicialmente de la demandada conforme Poder General otorgado en fecha 21-04-08, ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, presentó escrito de contestación a la demanda en los términos siguientes: Que su mandante niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho de la infundada demanda impuesta en su contra, asimismo, afirma que es cierto que suscribió contrato de arrendamiento con la demandante sobre el inmueble identificado en autos, que igualmente es cierto que el mismo venció el 31 de agosto de 2006, y que a partir de esa fecha comienza a correr la prorroga que por imperativo legal le corresponde, conforme el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.” Prorroga esta que su mandante se encuentra disfrutando, en razón que el vencimiento del contrato se efectuó en fecha 31-08-2006, comenzando a correr la prorroga legal de dos años comprendidos estos desde el 1º de septiembre de 2006 hasta el 31 de agosto de 2008, fecha esta que aún no se ha cumplido y conforme lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley que rige la materia: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 del este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.” En concordancia con el artículo 7 ejusdem que establece: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” Alega la representación judicial que el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, firmado bajo condiciones que si no eran aceptadas no se le arrendaría el inmueble, no pueden lesionar ni menoscabar el derecho que tiene a la Prorroga Legal, por lo expuesto niega que su poderdante no tenga derecho a disfrutar la prorroga de Ley. Que la arrendadora mediante notificación efectuada le informo de la culminación de la prorroga legal en fecha 31-08-2007, que niega, rechaza y contradice que dicha prorroga haya culminado para esa fecha, por cuanto la prorroga de un año se encuentra inmersa en la prorroga legal de dos años, cuya fecha cierta de vencimiento sería para el 31-08-2008, que la demandante reconoce expresamente que la Prorroga Legal es mandato que le impone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como la obligatoria en su carácter de arrendadora. Niega rechaza y contradice que su mandante se haya negado a entregar el inmueble en arrendamiento ya que para la fecha del 15-02-2008, no le corresponde su entrega siendo que la demandante se ha valido de falsas interpretaciones legales para fundamentar su demanda. Asimismo niega, rechaza y contradice que tenga que pagar costos, gastos procesales y honorarios profesionales como contumaz en derecho y solicita que se declare improcedentes las pretensiones de la accionante, solicitando su condena en costas. MOTIVA Determinados suficientemente en autos los términos en que quedó planteada la controversia, constata esta sentenciadora la plena verificación del cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos el Tribunal pasa a dictar sentencia, previa invocación de los artículos 49, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establecen el Debido Proceso y la Tutela Judicial efectiva. Ahora bien, corresponde pronunciarse en la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO la cual se sustanciará y decidirá por el procedimiento breve de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 35 ejusdem, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente, las defensas de fondo, la reconvención, las cuestiones previas si fuere el caso, todo al mismo tiempo, sólo en esta oportunidad y todo acumulado, todo lo cual será decidido en la sentencia definitiva. Pruebas aportadas con el Libelo por la Demandante: Documento de Propiedad del inmueble que trata el presente juicio llevado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda en fecha 22-01-1962, Numero 10, Folios 16 al 18, Protocolo 1º, Trimestre 1º. Documento Público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y por no haber sido impugnado en forma alguna se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se valora en cuanto a su contenido y firmas y por guardar relación con los hechos que se ventilan en este juicio. Contrato de Arrendamiento en original marcado “B”, por tratarse de un documento autenticado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y por no haber sido impugnado en forma alguna se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se valora en cuanto a su contenido y firmas y por guardar relación con los hechos que se ventilan en este juicio. Así se Declara. Notificaciones Judiciales con fechas 08-03-2006 y 17-01-2008 realizadas por este Tribunal de Municipio Urdaneta, Jurisdicción del Estado Miranda. Instrumento emanado de la administración pública y conforme el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo constituyen documentos administrativos que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario), el cual se aprecian y valoran en cuanto a su contenido y su firmas. Así se declara. Pruebas aportadas con el Escrito de Pruebas por la Demandante: Promueve y ratifica la Notificación Judicial de fecha 17-01-2008 expediente Nº NJ- 1716-08, marcada “B” así como los documentos de propiedad, arrendamiento, notificación previa expediente Nº N-1544-06, a los fines de demostrar la obligación de la arrendataria de entregar el inmueble a la fecha de finalización de la Prorroga legal. Promovió y ratifico los documentos aportados junto al Libelo de demanda los cuales fueron apreciados y valorados ut-supra. Así se declara. Pruebas aportadas por la demandada: Contrato de Arrendamiento folios 21, 22 y 23, específicamente la cláusula tercera donde se encuentra la fecha de inicio y culminación del contrato y que es a partir de la fecha 31 de agosto de 2006 cuando comienza a correr la prorroga legal. Documento autenticado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y por no haber sido impugnado en forma alguna se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se valora en cuanto a su contenido y firmas y por guardar relación con los hechos que se ventilan en este juicio. Así se Declara.- Que desconoce el contenido de la notificación judicial de fecha 17 de enero de 2008, folios 30 y 31, por encontrarse fuera del marco legal, ya que la prorroga legal para esa fecha no se encontraba vencida. El Tribunal observa: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. A la parte demandada conforme el petitorio del demandante, corresponde expresar claramente si contradice en todo o en parte, o si conviene en la demanda absolutamente o alguna limitación, así como las razones, defensas o excepciones que creyere conveniente alegar. Del estudio realizado al libelo de demanda presentado por la actora se aprecia que la pretensión deducida es el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes, al analizar la cláusula “TERCERA” donde se establece la temporalidad del contrato, se evidencia que el plazo de duración pactado fue de cinco (05) años fijos, contados a partir del 1º-09-2001, sin prorroga o renovación alguna, renunciando la arrendataria a cualquier prorroga convencional o legal y deberá proceder a la desocupación del inmueble arrendado al vencimiento del periodo, es decir, 31-08-2006, sin necesidad de requerimiento alguno. En la contestación la accionada, representada judicialmente, por una parte niega, rechaza y contradice la demanda, afirmando por otra parte que si es cierto que suscribió contrato de arrendamiento con la demandante sobre el inmueble identificado en autos, que igualmente es cierto que el mismo venció el 31 de agosto de 2006, y alega en su defensa que es a partir de esa fecha cuando comienza a correr la prorroga que por imperativo legal le corresponde, conforme el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se encuentra disfrutando, en razón que el vencimiento del contrato se efectuó en fecha 31-08-2006, comenzando a correr la prorroga legal de dos años comprendidos estos desde el 1º de septiembre de 2006 hasta el 31 de agosto de 2008, fecha esta que aún no se ha cumplido. Ahora bien, el demandante alega que la demandada no puede negarse a cumplir su obligación conforme lo pactado en el contrato, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos son Ley entre las partes, quedando expresado que el mencionado contrato sería ley entre las partes y su falta de cumplimiento con la obligación de entrega o desocupación conforme lo establece el artículo el literal “b” del artículo 38 de la Ley que rige la materia, le otorga la facultad de exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble de autos. Se observa: El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” En concordancia con el Título V, lo que constituye quizás la disposición más importante de ley, pues establece lo que se denomina Prórroga Legal según el tiempo de duración de la relación arrendaticia. Así lo prevé en su artículo 38 cuando establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: c) Cuando la relación arrendataria haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.” (Subrayado del Tribunal). Por lo que el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que se refiere a “…el presente contrato no estará sujeto a prorroga o renovación alguna renunciando la ARRENDATARIA, a cualquier derecho a prorroga convencional o legal.”, es violatorio de los derechos que se encuentran establecidos en la norma en protección del arrendatario, no pudiendo la arrendadora mediante cláusulas de un contrato menoscabar o lesionar el derecho que tiene la arrendataria a la Prorroga Legal la cual es obligatoria para el arrendador y sólo es potestativo del arrendatario el disfrute o no de la misma. En el caso que nos ocupa -según se desprende de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y de lo expuesto por la parte actora- se suscribió un contrato que comenzó a regir el 1º de septiembre de 2001 y cuya duración se pacto en cinco años, el cual vencería el 31 de agosto de 2006, por lo que de conformidad con la norma transcrita, tiene una prórroga legal que opera de pleno derecho por un lapso máximo de dos (2) años, por lo que es errónea la interpretación del demandante cuando afirma que la prorroga legal que le corresponde a la arrendataria es conforme el artículo 38 en su literal “b”, la cual se refiere a los contratos con un lapso de duración mayor de un año o más, y menor de cinco años cuya prorroga es máxima de un (1) año, lo cual no es el caso en el presente procedimiento, donde claramente se evidencia que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento es de cinco años fijos, es decir, un lapso completo de cinco años, no un lapso menor o inferior a cinco años como erróneamente lo ha interpretado la accionante, interpretación que claramente iría en contra de los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios los cuales son irrenunciables. Aunado a ello para la fecha 10 de marzo de 2008, en que se interpuso esta demanda aún se encontraba en curso la prorroga legal de dos años, que a la arrendataria le corresponde conforme lo establecido en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 ejusdem, que establece: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.” En consecuencia, encontrándose la arrendataria en el disfrute de la prorroga que por imperativo de la Ley que rige los arrendamientos inmobiliarios le corresponde no le es dado al arrendador accionar en su contra por cumplimiento de contrato, por lo antes expuesto la presente demanda no debe prospera como así se hará saber en la definitiva del fallo. Así se declara. DISPOSITIVA Con fuerza en los fundamentos expuestos tanto de hecho como de derecho en la narrativa y motiva, este JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, con sede en Cúa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre una casa situado en la Calle “José María Carreño”, Nº 44, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, incoara la ciudadana JOSEFINA CABALLERO DE OSIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-913.049, representada judicialmente por los profesionales del derecho Abogados RAFAEL JOSE PALMA DELGADO y OSCAR ARMANDO BARROSO venezolanos, mayores de edad Abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 58.964 y 43.684, conforme Poderes Especiales conferidos, que rielan a los folios 9 y 19 del presente expediente, por la ciudadana JOSEFINA CABALLERO DE OSIO ante la Notaría Séptima del Municipio Baruta Distrito Metropolitano de Caracas, en contra la ciudadana YOLY MENDOZA DE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.267.819, representada judicialmente por la profesional del derecho Abogada NELIDA JOSEFINA PARRA, venezolana, mayor de edad Abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 25.378, conforme Poder General conferido, que riela al folio 52 del presente expediente, por la ciudadana YOLY MENDOZA DE RODRIGUEZ ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas, con sede en Charallave, del Estado Miranda. ASI SE DECIDE.- Se CONDENA en COSTAS al demandante por cuanto fue vencido totalmente. ASI SE DECIDE. Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.- Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.- Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los veintidós (22) días del mes de enero de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación. La Juez, Dra. Josefina Gutiérrez La Secretaria, Abg. Llasmil Colmenares Vásquez. En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo dos de la tarde (02:00 pm) se publicó la anterior decisión. La Secretaria, Abg. Llasmil Colmenares Vásquez. Exp. Nº D-696-08.