PARTE DEMANDANTE: MARIA MARLENY NAVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.957.531.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: No tiene apoderados constituidos.
PARTE DEMANDADA: DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.800.646 y V- 6.108.642 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ARNELL QUIJADA, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 77.611.
ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
MOTIVO: APELACION
EXP. N°: 08-6575
Corresponde a este órgano jurisdiccional conocer del recurso de apelación interpuesto por la parte actora ciudadana MARIA MARLENY NAVA, asistida por el abogado JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 41.076, contra la sentencia definitiva dictada de fecha 26 de noviembre de 2007 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio, mediante escrito presentado en fecha 21 de marzo de 2006, por la ciudadana MARIA MARLENY NAVA, asistida por el abogado JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 41.076, ante el Tribunal Distribuidor correspondiendo al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, su conocimiento. En dicho escrito la actora demanda la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta que suscribió en fecha 22 de septiembre de 2005 con los ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda quedando anotado bajo el N° 55, tomo 129 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6-C-5, ubicado en el sexto piso del edificio “C” también denominado Turpial, situado en el Conjunto Residencial El Encanto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con un área de ochenta metros cuadrados (80 mts2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: fachada norte del edificio; Sur: en parte con foso de ascensores y en parte con pasillo de circulación del sexto (6to) piso; Este: fachada posterior interna del edificio; Oeste: en parte con el apartamento 6-C-7, en parte con el foso de ascensores y con pasillo de circulación del sexto (6to) piso y le corresponde el puesto de estacionamiento distinguido con el N° PB-7, ubicado en la planta baja del edificio.
Señala la actora en su libelo que en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta objeto del juicio, las partes establecieron su duración por un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de dicho instrumento es decir el 22 de septiembre de 2005, pero que en la cláusula tercera del documento complementario de carácter privado suscrito por las partes, de común acuerdo decidieron prorrogar el primigenio lapso, por un plazo de noventa (90) días continuos adicionales, es decir entre el 10 de noviembre de 2005 y el 08 de febrero de 2006.
Que en la cláusula segunda del primer instrumento, las partes establecieron como precio de venta la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), pero que sin embargo en la cláusula segunda del documento complementario las partes de común acuerdo modificaron el precio en la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00).
Que en el literal “A” de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, las partes establecieron como arras la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), cantidad que, a decir de la actora, entregó en dinero efectivo a los demandados en la oportunidad de la firma del primer instrumento, pero que ante su incumplimiento los demandados debieron haberse devuelto dicha suma a la parte actora, tal como fue estipulado en el literal “B” de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta.
Que para concretar la operación de compra venta pactada entre las partes, debido a las exigencias regístrales, era necesario junto con el documento definitivo fueran acreditados los siguientes instrumentos: 1°) fotocopia de las cédulas de identidad de los otorgantes. 2°) Solvencia Municipal vigente en original y copia. 3°) Boletín Catastral y 4°) Solvencia de Hidrocapital. Sin embargo el documento definitivo de compraventa no se pudo presentar dentro del término pactado, por cuanto los demandados oferentes, opcionantes o vendedores, nunca hicieron entrega de dichos instrumentos llegando al extremo de solventar el inmueble con respecto al Impuesto Sobre Inmuebles Urbanos correspondiente a los años 2004, 2005 y 2006 en fecha 03 de marzo de 2006, retirando la planilla respectiva el 07 de marzo de 2006, es decir un día antes de cumplirse un mes de vencimiento del término estipulado.
Que, en virtud del vencimiento del lapso estipulado en el documento complementario del contrato de opción de compra venta y del incumplimiento de los demandados ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, en hacer entrega de los recaudos necesarios para la presentación ante el Registro Subalterno respectivo del documento definitivo de compra venta, la actora intenta la acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, para que los demandados convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal en forma principal a la Resolución del Contrato de Compra Venta pactado en el documento autenticado en fecha 22 de septiembre de 2005 ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda bajo el N° 55, tomo 129 y en forma subsidiaria en la devolución de los veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) recibidos por los vendedores en calidad de arras al momento de la firma de la opción de compra venta todo de conformidad con el contenido de la cláusula segunda del contrato en referencia. En el pago de la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta derivado del incumplimiento de los vendedores en la obligación asumida en la mencionada opción y en la corrección o actualización monetaria de las cantidades mencionadas a partir del 08 de febrero de 2006 fecha pactada para la firma del documento definitivo de compra venta así como las costas y costos.
Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.266 del Código Civil y la estima en la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00). (folio 1 al 9).
Por auto del 10 de abril de 2006, el Tribunal de la Causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada para el acto de contestación a la demanda. (Folio 42).
En fecha 09 de mayo de 2006, el alguacil del A-quo., dejó constancia de haber practicado la citación personal de los demandados conforme a los recibos de citación que consignó. (folio 50).
Mediante escrito del 20 de junio de 2006, los demandados ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, asistidos por el abogado ARNELL QUIJADA CORASPE, presentaron escrito de cuestiones previas de conformidad con el artículo 346 ordinales 4° y 6° del Código de Procedimiento Civil. (folio 53 al 54).
En fecha 28 de junio de 2006, la demandante ciudadana MARIA MARLENY NAVA, asistida por el abogado JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, presentó escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas por la parte accionada, con sus respectivos recaudos. (folio 56 al 70).
En fecha 22 de septiembre de 2006, el tribunal de origen declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. (folio 72 al 78).
En fecha 02 de noviembre de 2006, la parte demandada por mediación de su apoderado judicial abogado ARNELL QUIJADA CORASPE, dio contestación a la demanda. (folio 86 al 88).
Durante la etapa de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, consignando sus respectivos escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 29 de noviembre de 2006 y admitidas en fecha 12 de diciembre de 2006. (folio del 89 al 108).
En fecha 06 de junio de 2007, la parte actora presentó ante el A-quo., escrito de informes. (folio 120 al 125).
En fecha 26 de noviembre de 2007, el tribunal de origen dictó sentencia definitiva, la cual fue recurrida por la parte actora (folio 132 al 182).
Por auto del 14 de febrero de 2008 el Tribunal de la causa admitió la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión a esta Alzada del expediente (Folio 161 al 162).
Recibido el expediente en esta Alzada, por auto de fecha 21 de febrero de 2008, se le dio entrada y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo día de Despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes. (folio 163)
En fecha 03 de abril de 2008, las partes presentaron sus respectivos escritos de informes. (folio 166 al 177)
En fecha 16 de abril de 2008, el abogado Juan Carlos Morante Hernández, consignó en esta alzada escrito de observaciones a los informes de la parte demandada. (folio 178 al 180)
En fecha 21 de abril de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de observaciones a los informes de la parte actora. (folio 181 al 183).
ACTUACIONES DEL CUADERNO DE MEDIDAS
El 11 de mayo de 2006 se abrió el cuaderno de medidas en cumplimiento a lo ordenado en el auto de admisión de la demanda (folio 01).
Por auto del 25 de mayo de 2006, el tribunal de origen decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del juicio, librando la respectiva participación a la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (folio 02 al 05).
DEL FALLO RECURRIDO
La decisión recurrida en apelación dictada en el juicio de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta seguido por la ciudadana MARIA MARLENY NAVA contra los ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, declaró lo siguiente:
“… PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, ha interpuesto la ciudadana MARIA MARLENY NAVA contra los ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS ampliamente identificados.
SEGUNDO: Se declara resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes en fecha 22 de septiembre de 2005, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 55, Tomo 129, sobre el inmueble objeto del presente juicio.
TERCERO: La parte demandada deberá reintegrarle a la parte actora la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), que según la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta, establecieron las partes como arras, los cuales recibieron los ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, al momento de la firma del referido contrato.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada, cancelar a la parte actora los intereses que pudo generar la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), desde el día 22 de septiembre de 2005 fecha en que la parte demandada recibió la mencionada suma de dinero, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, todo lo cual se realizará a través de una experticia complementaria del fallo. Así se decide.
Se exonera en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En forma sintetizada esta superioridad procede a efectuar un resumen del contenido del libelo de demanda presentado por la parte actora en el presente juicio, así como el escrito de contestación a la demanda presentada por la parte demandada:
LIBELO DE DEMANDA
La ciudadana MARIA MARLENY NAVA, asistida por el abogado JUAN CARLOS MORANTE, ambos identificados en este fallo, en fecha 21 de marzo de 2006, demandó la Resolución del contrato de compra venta que celebró en fecha 22 de septiembre de 2005 con los ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, suficientemente identificados, cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6-C-5, ubicado en el sexto piso del edificio “C” también denominado Turpial, situado en el Conjunto Residencial El Encanto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con un área de ochenta metros cuadrados (80 mts2), y alinderado así: Norte: fachada norte del edificio; Sur: en parte con foso de ascensores y en parte con pasillo de circulación del sexto (6to) piso; Este: fachada posterior interna del edificio; Oeste: en parte con el apartamento 6-C-7, en parte con el foso de ascensores y con pasillo de circulación del sexto (6to) piso y le corresponde el puesto de estacionamiento distinguido con el N° PB-7, ubicado en la planta baja del edificio.
Alegó la actora en su libelo que, los demandados nunca hicieron entrega oportuna de los recaudos exigidos por el Registro para lograr la operación de compra venta que pactaron, es decir la Solvencia Municipal vigente en original y copia, el Boletín Catastral, la Solvencia de Hidrocapital y la fotocopia de las cédulas de identidad de los otorgantes, lo cual motivó el vencimiento del término estipulado en el documento complementario del contrato de opción de compra venta.
Pide que los demandados convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal en forma principal a la Resolución del Contrato de Compra Venta pactado en el documento autenticado en fecha 22 de septiembre de 2005 ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda bajo el N° 55, tomo 129 y en forma subsidiaria en la devolución de los veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) recibidos por los vendedores en calidad de arras al momento de la firma de la opción de compra venta todo de conformidad con el contenido de la cláusula segunda del contrato en referencia. En el pago de la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta derivado del incumplimiento de los vendedores en la obligación asumida en la mencionada opción y en la corrección o actualización monetaria de las cantidades mencionadas a partir del 08 de febrero de 2006 fecha pactada para la firma del documento definitivo de compra venta así como las costas y costos.
CONTESTACION A LA DEMANDA
El apoderado judicial de los demandados DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, abogado ARNELL QUIJADA CORASPE, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en su libelo, tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes.
Afirma la representación judicial de los demandados que, en fecha 22 de septiembre de 2005 celebraron con la actora un contrato de compra venta sobre el inmueble objeto del juicio, conforme documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el N° 64, tomo 105 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; que en dicho instrumento se estableció entre otras cosas el precio de la venta en la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), entregándose en ese acto a los vendedores la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) que se constituyeron como arras, quedando un remanente de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,00), los que debían ser cancelados según la cláusula tercera de esa convención en la que se estableció la duración de la negociación en noventa (90) días continuos, fijos y no prorrogables, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, esto es el 22 de septiembre de 2005. Que ese término se venció debido a que para la parte actora ese plazo era muy corto para conseguir el resto del dinero pactado, razón por la cual las partes de mutuo acuerdo celebraron un nuevo documento de carácter privado donde se prorrogó la opción de compra venta originaria por noventa (90) días más contados a partir del 10 de noviembre de 2005 y con fecha de vencimiento 08 de febrero de 2006 y se modificó el precio estipulado con una rebaja de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), es decir que el precio quedó establecido en la suma de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00).
Que no obstante a que sus representados cedieron en forma solidaria a los pedimentos de la parte actora a pesar de que el inmueble se había valorizado en un porcentaje considerable, la parte actora les propone una tercera prorroga pero manteniendo el mismo precio estipulado, a lo cual los demandados se negaron y solicitaron realizar un ajuste del precio del inmueble por cuanto las causas de no haberse realizado la negociación en forma satisfactoria eran imputables a la compradora es decir a la actora, ya que entre otras cosas no fue diligente en la tramitación de un crédito para que saliera en forma oportuna, por cuanto sus representados habían cumplido con todo lo referente a sus obligaciones como propietarios del inmueble, entregando las solvencias y documentos para realizar la venta definitiva y que en ninguno de los documentos se menciona que se gestionaría un crédito ante institución bancaría alguna.
Que la parte actora solicita en su libelo la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta que el mismo incumplió con fecha de vencimiento del 21 de diciembre de 2005, por cuanto conforme a los anexos consignados por la parte actora el crédito que solicitó se le otorgaría entre el 08 de marzo de 2006 al 13 de marzo de 2006 conforme a la comunicación del Banco fechada el 15 de febrero de 2006, es decir que en esta última fecha ya estaban vencidos todos los plazos tanto del documento originario como de la prórroga.
Que en dicho instrumento originario se estableció en la cláusula cuarta el pago de la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) como cláusula penal que la actora solicita temerariamente en su libelo, pero los daños y perjuicios para los demandados ascienden a la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00) por lo que se reservan las acciones civiles y penales.
INFORMES DE LAS PARTES EN LA ALZADA:
Parte Actora:
En fecha 03 de abril de 2008, la demandante ciudadana MARIA MARLENY NAVA, asistida por la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, presentó escrito contentivo de sus informes alegando que no todo el fallo dictado por el Tribunal A-quo., está siendo sometido al control jurisdiccional de esta Alzada, por cuanto el contenido de los particulares segundo, tercero y cuarto del dispositivo le resulta favorable, razón por la cual se encuentra fuera del debate procesal en segunda instancia, todo en función del principio non reformatio in peius.
Que el recurso de apelación se contrae únicamente a la declaratoria parcial de la acción y a la exoneración de las costas, por cuanto dichos pronunciamientos a todas luces emanan de circunstancias que le son ajenas y en todo caso imputables a los demandados, y que derivan de la motivación contenida en la recurrida cuando señala “… no es menos cierto, que la parte actora también incumplió con la obligación de cancelarle a la parte demandada, dentro del lapso de dicha prórroga, el saldo deudor al que estaba obligada según los contratos celebrados, por la venta del bien objeto de la negociación…”
Que mal puede proceder una declaratoria parcial, fundada en la falta de pago por parte de la actora del saldo restante, por cuanto dicho pago conforme a las estipulaciones contractuales, debía hacerse en el acto de venta definitiva del inmueble ofertado ante la oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, lo cual no puede llevarse a cabo debido a que los demandados incumplieron con sus obligaciones referidas a la entrega de los instrumentos necesarios, es decir las solvencias respectivas.
Alega además la actora en su escrito de informes la incongruencia negativa contenida en la recurrida, debido a la falta de pronunciamiento respecto a la corrección monetaria (indexación) solicitada en el libelo de la demanda, lo cual conlleva que la sentencia se encuentra viciada bajo la modalidad de cifrapetita.
Parte Demandada:
La representación judicial de los demandados el 03 de abril de 2008, presentó su respectivo escrito de informes en el que luego de hacer un breve resumen y análisis del contenido de las actas del expediente, alega que el contrato de opción de compra venta objeto del juicio, es de plazo vencido con fecha cierta el día 08 de febrero de 2006, fecha en la cual la actora no tenía el dinero para cumplir con su obligación y así realizar la venta pactada, ya que solo contaba con una solicitud de crédito por ante una Institución Bancaria, que días después fue que la actora informó que le habían aprobado esa solicitud pero que tenía que esperar los recursos. Sin embargo el plazo estaba vencido ya que había expirado el contrato, razón por la cual la actora no cumplió su obligación conforme lo establece el artículo 1.160 del Código Civil.
Que en ningún momento quedó establecido en el contrato que se tramitaría el resto del dinero pactado por alguna Entidad Financiera tal como se evidencia en los contratos.
Que sus representados cedieron en forma solidaria a los pedimentos de la actora en darle una segunda prorroga de noventa (90) días más, la cual al sumarse a la prorroga originaria suman ciento ochenta (180) días continuos y en realizar una rebaja de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), lo cual evidencia un desmejoro del patrimonio de sus representados. Que la actora por tercera vez les solicita otra prorroga dejando la salvedad de mantener el precio pactado, pero sus representados se negaron y solicitaron un ajuste del precio por cuanto las causas de no haberse realizado la venta satisfactoriamente eran imputables a la compradora es decir la actora.
OBSERVACIONES DE LA ACTORA A LOS INFORMES DE LA DEMANDADA
En fecha 15 de abril de 2008, la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada, alegando que los argumentos expuestos por los demandados, resultan excesivos. Que la parte demandada pretende traer a la Alzada argumentos in extenso, sin haber apelado del fallo de instancia o adherirse a la apelación y al no haberlo hecho se extinguió para los demandados la posibilidad de argumentar más allá de los propios límites propios del recurso de apelación, el cual se contrae únicamente al particular primero del dispositivo de la recurrida, así como a la exoneración de las costas.
OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA A LOS INFORMES DE LA ACTORA
En fecha 21 de abril de 2008, la parte demandada, de manera extemporánea por tardía, consignó en esta Alzada escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora, manifestando los mismos argumentos y alegatos tanto del escrito de contestación a la demanda como de su escrito de informes, solicitando la confirmatoria de la recurrida.
Esta Alzada en virtud de los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito de informes, formula las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO:
La doctrina enseña que la congruencia es uno de los requisitos intrínsecos de la sentencia, es decir que la relación entre la sentencia y la pretensión procesal es la única causa jurídica del fallo. Las sentencias deben ser exhaustivas, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes, en resumen por congruencia debe entenderse la correspondencia formal que debe existir entre la sentencia y las contrarias pretensiones de las partes.
Nuestro Máximo Tribunal ha dicho de este requisito formal que la doctrina ha denominado principio de congruencia, tiene relación con los deberes fundamentales del Juez al decidir, esto es, resolver solo sobre lo alegado y resolver todo sobre lo alegado.
En el caso bajo análisis, quien decide luego de la lectura exhaustiva del libelo de demanda, concretamente en el Capítulo Octavo observa: La parte actora entre sus pedimentos reclama el pago de la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) por concepto de cláusula penal, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, derivado del incumplimiento de los vendedores en la obligación asumida en la negociación; además pide la corrección o actualización monetaria que las cantidades demandadas pudieren generar, a partir del 08 de febrero de 2006, fecha de la firma de la opción de compra objeto del juicio, esto por una parte y por la otra de la lectura del dispositivo de la recurrida el cual fue trascrito textualmente en este fallo en el capítulo DEL FALLO RECURRIDO que se da aquí por reproducido, se constata que no hubo pronunciamiento alguno sobre estos conceptos.
Efectivamente, la recurrida adolece de falta de pronunciamiento respecto a la corrección monetaria o indexación solicitada por la parte actora en el libelo de demanda, así como lo referente a la Cláusula Penal contenida en el Contrato de Opción de Compra Venta objeto del juicio, configurándose en consecuencia el vicio de incongruencia negativa, lo cual se traduce como lo ha señalado nuestro Máximo Tribunal en una omisión de pronunciamiento sobre un pedimento oportunamente señalado.
El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, determina las condiciones que debe reunir la sentencia para su validez y los defectos que la vician de nulidad. La citada disposición en cuanto a los requisitos del fallo, ordena que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas. Este ordenamiento indica, según la interpretación y aplicación doctrinal y constante, que entre la demanda y la contestación de una parte y la sentencia de la otra, debe existir la correspondiente congruencia, si el fallo carece de esa conformidad, es porque ha sido alterado el problema jurídico.
En acatamiento a lo dispuesto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el Juez en la sentencia debe de manera clara y precisa, hacer el debido pronunciamiento sobre los puntos objeto del debate, porque de no hacerlo como en este caso incurre en el vicio denominado incongruencia negativa.
En consecuencia, en razón de que la recurrida se encuentra viciada por los defectos que indica el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil que señala:
Artículo 244: “Será nula la sentencia; por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”
Este Tribunal Superior de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil declara Nula y sin efecto alguno la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, por haberse configura en dicho fallo la Incongruencia Negativa Y ASÍ SE DECIDE.
Se insta al Tribunal de la causa, para que en lo adelante ajuste sus decisiones al problema que se suscite con la demanda y su contestación sin ignorar los alegatos de las partes que se vinculen con la regularidad del procedimiento.
Decidido lo anterior, este Tribunal Superior, procede a dictar sentencia, con la facultad que le confiere el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil cuando señala:
“… La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del articulo 246.”
Sentado lo anterior, se observa:
La declaratoria parcial de la acción sin lugar a dudas deviene de la motivación contenida en la recurrida la cual es del tenor siguiente:
“… no es menos cierto, que la parte actora también incumplió con la obligación de cancelar a la parte demandada, dentro del lapso de dicha prorroga, el saldo deudor al que estaba obligada según los contratos celebrados, por venta del bien objeto de la negociación…”
Conforme a lo anterior, pasa esta Alzada al examen de las pruebas aportadas al proceso por las partes.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1°) Bajo el principio de la comunidad de la prueba promueve y reproduce el mérito que se desprende de autos, en especial todo aquello que le favorezca.
Conforme a la legislación venezolana vigente, está expresión no constituye un medio de prueba válido, toda vez que uno de los principios rectores en la práctica probatoria es el principio de la comunidad de la prueba, el cual se traduce en que una vez que la prueba ha sido aportada al proceso, los efectos del resultado de ésta no es exclusivo de la parte que la produjo, sino que la prueba pertenece al proceso, por lo que la prueba producida por una de las partes en el proceso puede perfectamente beneficiar a su contraria Y ASI SE DECLARA.
2°) Copia certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 22 de septiembre de 2005 anotado bajo el N° 55, Tomo 129 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. (folio 12 al 15), se aprecia como demostrativo de la relación contractual originaria existente entre las partes y de su temporalidad. Valorado por este Alzada de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, por tratarse de un documento público que hace plena fe de su contenido mientras no sea declarado falso.
3°) Copia simple del documento complementario de carácter privado mediante el cual las partes modificaron tanto la temporalidad como el precio de la Opción de Compra Venta contenida en el instrumento antes apreciado y valorado por esta Alzada. Esta probanza se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia su contenido al no haber sido impugnada ni desconocida por el demandado, en consecuencia se tiene como reconocido y se le otorga toda su eficacia probatoria. Y ASI SE DECLARA.
4°) Copia simple del documento público protocolizado en fecha 30 de diciembre de 2003 ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 41, protocolo primero, Tomo 19. Esta probanza se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia su contenido al no haber sido impugnada ni desconocida por el demandado, se tiene como reconocido y se le otorga toda su eficacia probatoria como demostrativa de la titularidad del inmueble objeto del juicio. Y ASI SE DECLARA.
5°) Instrumentos promovidos en copia simple:
a) Comunicación signada con el N° DH-214-06 de fecha 07 de marzo de 2006, emanada de la Dirección de Hacienda Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
b) Recibos signados con los Nos. DH-653491 y DH-653492 emanados de la Dirección de Liquidación Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 03 de marzo de 2006.
c) Certificado de Solvencia Municipal signado con el N° A-49995 de fecha 03 de marzo de 2006, emanado de la Dirección de Hacienda Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
d) Constancia de fecha 02 de marzo de 2006, emanada de la Dirección de Catastro Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
e) Planilla signada con el N° 43686, de fecha 10 de febrero emitida por la Dirección de Catastro Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
Estas probanzas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnados ni desconocidos por el demandado, en consecuencia se les otorga toda su eficacia probatoria como instrumentos públicos administrativos y se aprecia su contenido como demostrativo de la fecha en la cual los demandados acreditaron los instrumentos exigidos por el Registro Inmobiliario respectivo así como la solvencia del inmueble hasta el mes de diciembre de 2006. Y ASI SE DECLARA.
6°) Copia simple del instrumento contentivo de la Certificación de Gravámenes del inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra Venta, expedida por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2005. Esta probanza se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia su contenido al no haber sido impugnada ni desconocida por el demandado, se tiene como reconocido y se le otorga toda su eficacia probatoria como demostrativa de que para esa fecha, el inmueble estaba libre de todo gravamen. Y ASI SE DECLARA.
7°) Comunicaciones de la Entidad Bancaria BANPRO, dirigidas a la actora ciudadana MARIA MARLENY NAVAS. Estas probanzas las desecha la Alzada, por cuanto de la revisión exhaustiva de las actas del expediente, se desprende que tales instrumentos consignados por la parte actora, no se ajustan concretamente a la previsión del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ni cumplen con los requisitos exigidos en el artículo 1.374 del Código Civil, toda vez que no fue solicitada a la entidad bancaria la información que aparece en ellos. Y ASI SE DECLARA.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1°) Reprodujo el mérito de los autos que le sea favorable.
Conforme a la legislación venezolana vigente, está expresión no constituye un medio de prueba válido, toda vez que uno de los principios rectores en la práctica probatoria es el principio de la comunidad de la prueba, el cual se traduce en que una vez que la prueba ha sido aportada al proceso, los efectos del resultado de ésta no es exclusivo de la parte que la produjo, sino que la prueba pertenece al proceso, por lo que la prueba producida por una de las partes en el proceso puede perfectamente beneficiar a su contraria Y ASI SE DECLARA.
2°) Documento consignado por la parte demandante autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2005, bajo el tomo 105, N° 64 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Esta probanza la desecha esta Alzada por cuanto dicho instrumento no cursa en autos, toda vez que el documento consignado por la parte actora autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2005, quedó asentado bajo el N° 55, Tomo 129 de los libros de autenticaciones mencionados, el cual en todo caso fue objeto de análisis y valoración en este fallo, concretamente en el punto N° 2 del Capítulo Pruebas de la Parte actora. Y ASI SE DECLARA.
3°) Reproduce el documento privado firmado por las partes del cual a su decir no se conoce fecha cierta. Esta probanza fue valorada y apreciada por esta Alzada en el punto N° 3 del análisis de las pruebas presentadas por la parte actora.
4°) Reproduce la Certificación de Gravámenes del inmueble objeto del juicio. Esta probanza fue valorada y apreciada por esta Alzada en el punto N° 6 del análisis de las pruebas presentadas por la parte actora.
5°) Comunicaciones de la Entidad Bancaria BANPRO, dirigidas a la actora ciudadana MARIA MARLENY NAVAS. Esta probanza fue valorada y apreciada por esta Alzada en el punto N° 7 del análisis de las pruebas presentadas por la parte actora.
6°) Exhibición por parte de la actora del documento marcado “A” anexo al escrito de pruebas.
De las actas del expediente se observa que en la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para la exhibición del documento no compareció persona alguna ni por sí ni por medio de apoderados.
Conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado por el tribunal, trae como consecuencia otorgarle valor probatorio a la fotocopia acompañada a la solicitud, es decir se tienen como ciertos los datos afirmados por el solicitante.
Ahora bien, de la lectura y análisis de la fotocopia marcada “A”, anexa al escrito de pruebas de la parte demandada, quien aquí decide, infiere la insistencia de la parte actora para que los demandados le hicieran entrega de las solvencias y documentación necesaria del inmueble a los fines de dar Cumplimiento a la Opción de Compra Venta objeto del juicio, y así es apreciado por este Alzada.
7°) Rif personal de los vendedores marcados con las letras “B” y “C”, expedidos por el SENIAT en fechas 31 de enero de 2006 y 23 de marzo de 2004. Estas probanzas las valora esta Alzada de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, por emanar de un organismo con facultad para dar fe pública, la cual solo puede ser destruida por la vía de la tacha de falsedad, y las aprecia como demostrativa de que los demandados están inscritos en el Registro de Información Fiscal. Y ASI SE DECLARA.
8°) Constancia de concubinato de los vendedores, emanada de la Prefectura del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda marcada “D”.
No obstante a que dicha probanza emana de un ente público, para quien aquí decide no resulta idónea para la demostración de la voluntad de los vendedores en dar cumplimiento con la Opción de Compra Venta. Y ASI SE DECLARA.
9°) Certificados de solvencia Nos. A-43026 y A-49995, emanados de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro a nombre de los demandados y correspondientes al inmueble objeto del juicio. Estas probanzas fueron valoradas y apreciadas en el punto N° 5 del capítulo pruebas de la parte actora.
10°) Solvencia de Hidrocapital correspondiente al inmueble objeto de la controversia.
Esta probanza se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnados ni desconocidos por el demandado, en consecuencia se les otorga toda su eficacia probatoria como instrumentos públicos administrativos y se aprecia su contenido como demostrativo de la solvencia del inmueble de este servicio hasta el 15 de febrero de 2006. Y ASI SE DECLARA.
11°) Prueba de informes para Ban-Pro, Banco Provivienda, Banco Universal, a los fines de recavar información sobre la fecha en la cual la parte actora solicitó el crédito para la adquisición del inmueble objeto del juicio.
Conforme a las resultas de esta probanza cursantes al folio 115 al 116 del expediente, Ban-pro informó al tribunal lo siguiente:
a) La actora en fecha 10 de noviembre de 2005, presento ante esa entidad bancaria una solicitud de Préstamo Hipotecario en la Agencia Club de Campo, ubicada en Los Teques Estado Miranda.
b) El 05 de diciembre de 2005 al ser recibida la solicitud en la Gerencia de Tramitación de Créditos de dicha entidad bancaria, se evidenció la falta de consignación de la documentación legal requerida para tal fin, la cual debería ser presentada no solo por la solicitante sino también por los vendedores del inmueble, entre los cuales se notificó a la actora la falta de la Ficha Catastral a nombre de los propietarios del inmueble, así como las Solvencias del Derecho de Frente, Aseo Urbano, Agua Condominio y RIF de los vendedores.
c) El 06 de febrero de 2006, el Comité de Crédito de la referida entidad bancaria aprobó la solicitud de crédito de la actora, notificándole este hecho y que faltaban las Solvencias de Derecho de Frente y de Aseo Urbano.
d) El documento de préstamo le fue entregado a la actora ciudadana MARIA MARLENY NAVA para su presentación en el Registro así como la presentación de la documentación, destacándose que la negociación no pudo llevarse a cabo por la falta de consignación ante el Registro de los recaudos antes mencionados.
Esta probanza la valora quien decide de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y la aprecia como demostrativa de la no entrega oportuna de los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario por parte de los demandados. Y ASI SE DECLARA.
Planteadas así las cosas, pasa este Tribunal Superior a decidir y formula las siguientes consideraciones:
En el caso subjudice quedó demostrada la existencia del contrato de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 22 de septiembre de 2005 por las partes con una duración originaria de noventa (90) días continuos, así como la existencia de un documento complementario de carácter privado, suscrito igualmente por las partes en el que de mutuo acuerdo decidieron prorrogar el lapso original de duración, por un plazo de noventa (90) días continuos adicionales, que debían transcurrir entre el 10 de noviembre de 2005 y el 08 de febrero de 2006. Que el precio de la venta del inmueble establecido primeramente fue en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), el cual fue modificado en el documento complementario en la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00).
Quedó demostrado además que, en dicha convención se estableció en la cláusula segunda la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), como arras que esta cantidad le fue entregada por la demandante a los demandados en la oportunidad de firmar el primer instrumento.
Quedó demostrado que, el inmueble objeto de la controversia está constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6-C-5, ubicado en el sexto piso del edificio “C” también denominado Turpial, situado en el Conjunto Residencial El Encanto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con un área de ochenta metros cuadrados (80 mts2), cuyos linderos y medidas fueron señalados en la parte narrativa de este fallo y aquí se dan por reproducidos.
Así mismo de la lectura de las actas del expediente, se constató que la ciudadana MARIA MARLENY NAVA en fecha 21 de marzo de 2006, procedió a demandar a los ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA RIVAS, por Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta que suscribieron el 22 de septiembre de 2005, alegando el incumplimiento de los demandados en hacer entrega de la documentación exigida por el Registro Inmobiliario para lograr la operación de compra-venta pactada.
Ahora bien, manifiesta la actora en su libelo que debido a este incumplimiento en la entrega de los instrumentos para cumplir las exigencias regístrales, los demandados habrían debido devolver la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), que recibieron como arras en la oportunidad de firmar la Opción de Compra Venta del inmueble antes señalado, así como la cancelar de una suma de dinero igual, es decir veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), conforme a lo contractualmente estipulado en la cláusula cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta.
Quien decide encuentra que, en los términos en los cuales la parte actora plantea su acción la hace derivar de hechos relacionados con las estipulaciones contractuales. En ese sentido, el artículo 1.264 del Código Civil establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”
Siguiendo el contenido de esta norma el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes contractuales, es decir que el efecto normal ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento, exactamente como ha sido contraída.
En el caso que nos ocupa, carece de todo fundamento como justificación de su incumplimiento, la alegación aducida por los demandados de que la actora no fue lo suficientemente diligente para la tramitación del crédito bancario y que asumió un compromiso sin tener los recursos para así cumplir con su obligación de realizar la venta pactada, toda vez que de las probanzas aportadas al proceso quedó demostrado el hecho de que el documento definitivo de compra-venta no pudo ser presentado oportunamente ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, en virtud de que los demandados vendedores no hicieron entrega oportuna de los recaudos exigidos por esa Oficina Registral.
En cuanto al pago del saldo restante que debía satisfacer la actora, considera quien decide que de acuerdo a las estipulaciones del contrato de Opción de Compra Venta suscrito, ese pago debía efectuarse en la oportunidad concretar definitivamente la negociación ante el Registro Inmobiliario.
Efectivamente, en fecha 08 de febrero de 2006 venció el plazo de los noventa (90) días continuos establecidos como prorroga en la cláusula tercera del documento complementario suscrito por las parte se común acuerdo, y si bien es cierto que conforme a los certificados de solvencia Nos. A-43026 y A-49995, emanados de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro a nombre de los demandados, el inmueble quedó solvente de estos conceptos concretamente en lo que respecta a los períodos 2004-2005 y 2006 en fecha 03 de marzo de 2006, no es menos cierto que los demandados retiraron la respectiva planilla de pago el día 07 de marzo de 2006, es decir un (1) día antes de su vencimiento, lo que sin duda configura el incumplimiento de los demandados en sus obligaciones, como lo era la entrega oportuna de los instrumentos necesarios para concretar la operación traslativa de la propiedad del inmueble objeto del juicio. Y ASI SE DECLARA.
Igualmente de la lectura del contrato de Opción de Compra Venta que nos ocupa, aparece que se estableció una Cláusula Penal de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), para el caso de incumplimiento de los vendedores (demandados) de las obligaciones contraídas así:
“… CUARTA: Cláusula Penal: Los vendedores declaran que la suma de dinero recibida en este acto de manos de la compradora es decir, veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00 se constituyen en arras, a) En caso de incumplimiento del presente acuerdo por causas imputables a la compradora este compromiso se considerará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de recurrir a la vía judicial para reclamar la validez de tal decisión, renunciando la compradora a cualquier reclamación sobre la suma de dinero entregada, pues quedará en beneficio de los vendedores, por concepto de indemnización única por los daños y perjuicios que puedan ocasionar, b) Del mismo modo, en el caso de incumplimiento de este convenio por parte de los vendedores estos se encuentran en la obligación de devolver la suma recibida en este acto a la compradora más una suma igual, en el lapso de quince (15) días hábiles después del vencimiento del plazo acordado en la cláusula tercera del presente contrato, sin necesidad de recurrir a la vía judicial para reclamar la validez de tal decisión…”
En efecto, si se celebró un contrato de opción de compra de un inmueble, el oferente estaba obligado a realizar la venta si el oferido cumplía con lo establecido para el ejercicio de dicha negociación. Según el artículo 1.257 del Código Civil, la cláusula penal tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la obligación. Incurre en la pena estipulada en esta cláusula el deudor, si no cumple la obligación en el tiempo convenido, aunque por justas razones no hubiese podido verificarlo. Esta pena sustituye a la obligación de indemnización de daños y perjuicios e intereses cuando el deudor se hubiese constituido en mora; y el acreedor no tendrá derecho a otro resarcimiento, aunque pruebe que la pena no resulta indemnización suficiente.
En el caso de autos, habiéndose demostrado el incumplimiento de los demandados al no hacer entrega oportuna de los instrumentos exigidos por el Registro Inmobiliario para lograr concretar la venta definitiva, sin lugar a dudas debe ser condenado al cumplimiento de la cláusula penal establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes el 22 de septiembre de 2005, esto es a cancelar a la parte actora la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00). Y ASI SE DECLARA.
De igual manera, y en virtud de haberse producido el incumplimiento culpable de los deberes generados por la relación negocial por parte de los demandados, conforme a la Cláusula Cuarta de la Convención objeto del juicio, éstos deben devolver a la parte actora la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), que recibieron al tiempo de la celebración del contrato de Opción de Compra Y ASI SE DECLARA.
Por último, en cuanto a la indexación solicitada por la actora, esta Alzada la niega, por cuanto considera que los intereses que fueron reclamados y que fueron acordados en la recurrida operan como justa compensación de la devolución de nuestro signo monetario. El monto a percibir por la actora por concepto de intereses será determinado, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 8 de febrero de 2006, hasta la fecha en que queda firme el presente fallo, a la tasa corriente del mercado. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MARIA MARLENY NAVA, asistida por el abogado JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 41.076, contra la decisión de fecha 26 de noviembre de 2007, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
SEGUNDO: NULA, y sin efecto alguno la sentencia dictada el 26 de noviembre de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana MARIA MARLENY NAVA, contra los ciudadanos DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA NAVAS, todos suficientemente identificados en este fallo.
CUARTO: RESUELTO el Contrato de Opción de Compra venta suscrito por los ciudadanos MARIA MARLENY NAVA, DOUGLAS JOSE BLANCO y FRANCIA DE JESUS SANTANA NAVAS, en fecha 22 de septiembre de 2005, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 55, Tomo 129 sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6-C-5, ubicado en el sexto piso del edificio “C” también denominado Turpial, situado en el Conjunto Residencial El Encanto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con un área de ochenta metros cuadrados (80 mts2), cuyos linderos medidas y demás determinaciones constan en la parte narrativa de este fallo.
QUINTO: SE CONDENA a los demandados a reintegrar a la actora la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) que recibieron en la oportunidad de firmar la Opción de Compra por concepto de arras, conforme a las estipulaciones del contrato.
SEXTO: SE CONDENA a los demandados a pagar a la actora la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) como penalidad por el incumplimiento del Contrato de Opción de Compra, tal como fue estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra suscrito por las partes en fecha 22 de septiembre de 2005.
SEPTIMO: SE NIEGA LA CORRECCION MONETARIA, solicitada por la actora y se acuerdan los intereses reclamados a la tasa corriente del mercado, los cuáles serán determinados, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, mediante experticia complementaria del fallo, sobre las sumas indicadas, a los fines de efectuar una correcta estimación del monto que la parte perdidosa en este proceso debe cancelar por concepto de devolución de las arras y cláusula penal, establecidas en la Opción de Compra, determinación que deberán hacer los expertos desde el 8 de febrero 2006, hasta quede firme el presente fallo.
Octavo: Se exonera en costas a la parte demandada por no haber sido totalmente vencida en la litis.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del presente fallo, en virtud de haber sido dictado fuera del lapso legal.
Remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en su debida oportunidad legal.
Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En la ciudad de Los Teques, a los veinte (20) días del mes de enero de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ
DRA. HAYDEE ALVAREZ DE SOLTERO,
LA SECRETARIA,
YANIS PEREZ,
En la misma fecha, siendo las dos treinta de la tarde (02:30 p.m), se publicó, registro y diarizó la anterior decisión, como está ordenado en el expediente N°. 08-6575.
LA SECRETARIA,
YANIS PEREZ,
HAdeS/YP
EXP. N° 08-6575
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